23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

823の論説の瑕疵としては、市川は主要都市ではない気がする点：）

千葉県の人にとっては、市川も主要都市なんでしょ。

スレの流れは；
湾岸都心が一段落して、次は郊外に向かう。これから郊外で高値で売るような開発が
続くから、それに下支えされて、都心や周辺の２３区内マンションの価格下落は
当分無い、という感じでいいんですかね？
前スレからこのスレの半分ぐらいまで、仕切ってた７５０さんみたいに、証券化等で
市場原理が理屈どおり働いて、賃貸利回りが一杯一杯の今からは、もうすぐ下落みた
いな説は、やはり少数派？
確かに、山手線内側で平均賃貸利回りが０．２％なんて時期に、地価がどんどん
上昇してたんですからね。やはり不動産価格は心理８割、理論２割の世界かな。

都心や田園都市線沿線はすでに底値から倍以上に戻してしまっているんで、これから注目するんであれば、確かに千葉方面の一等地がいいかもね。

駅前再開発が見込めるとことか、高速道路整備がなされるとことか、町から市に格上げされるとことかね。

二極化の話はどうなったの？　土地は上がり続ける神話復活？

郊外の開発は続きますがそれを高値で売り続けなければ、
下支えとは言えないのでは。
売れ行きが悪いので値引き始めましたになってはねぇ…

１９７０年代の郊外の値上がり率がすごかったころは、給料も倍倍だったし、今後郊外も
高値が続くには給料がそーとーに上がらないと無理じゃないか？

二極化は価格の二極化。
地価反転段階でマンション坪単価２５０万円を超えているエリアはそれ以下にはならないが
２５０万以下のエリアは２５０万に近づきながらそれを超えられないだろうという
主旨のことを申し上げたつもりだ。

たとえば、柏、松戸で現在７０平米３０００万の物件は坪単価１４０万
だが、これがバブル崩壊が沈静化したといわれる１９９４年水準まで
戻すとしたら坪２００万、価格で４２４０万程度だろう。
４３％の上昇ということになるが、おそらくは毎年５％前後の上昇を重ねて
今後７年はかかる。そういう上がり方をしていく。
柏、松戸はいまなら年収６００万の人が買えるが、いずれは８５０万以上で
ないと買えない・・・まぁそういう程度の変化だ。

消費税率アップがあれば７年も掛かりませんね。

消費税のアップ率が２％程度なら、半年程度の誤差ですよ。

となると、住み替えを考えている人たちは、売らないで賃貸収入でローンを返して、
他にも買っておくのが一番いいのでしょうか？

余裕がないとできないことですが、そうしたほうがいい。
本当は繰り上げ返済しておかないと住宅ローンのままで人に貸すのは問題アリですけど。

もし、郊外から都心への住み買えならば、都心が次の底になるまで待って、その間に
いまのローンをできるだけ多く返すことです。次の安値で都心に住み買え、自宅は貸して
郊外が上昇に転じたピークをみはからって売却する。
それは一番資産形成になりますよね。

マンション探しは自分の住いの周辺からはじまる。なじんだ場所が安心できるからだ。
買えないとなると沿線でより安い物件を求めていく。

都心が底値の時期でも、目黒、世田谷、文京、の物件平均坪単価２５０万以上だった
港、渋谷など３００万以下には下がったことがない。
所詮サラリーマンが買えるものではなかった。

２００２年以降、アイマーク、Ｗコンなど坪単価１８０万程度で買える湾岸タワーが
出始めると、『都心に住む』がブームになった。
あこがれていた都心が下がったから、一気に気持ちはそちらに向かった。
郊外に安くていいマンションがあっても、安いことが価値がないかのように
見下す人が出てきた。「この値段だせば、湾岸タワーが買えるんだから」

もともと、２５００万であれ３５００万であれ、ローンを組むというのは大変な決心な
わけで、柏、松戸のマンションのためでなく、都内湾岸のタワマンのためであるほうが
夢があってよかった。
しかし、マンションは生活の器だから、所得にあった環境に住むというのも結構大切な
ことだったりする。
都心にファミリー向けの供給が途絶えてもう半年になるが、そろそろ購入者の目は
足元に向いているのではないか。

湾岸は都心じゃないでしょう。
港区中央区でも。

不動産は、立地選びも大事だが、同様に買う「時期」は最も重要。
一本調子の右かた上がりの土地神話時代なら、金のあるときが買い時。
しかし下がることを踏まえて考えると底値付近前後２年で買うというのが理想。
住宅の場合、中心地が上昇に転じれば早晩遅れて回復するものだ。

「日本全国２００３年が底値だった」とかいうのでなく、
たとえば福岡、名古屋は２００５年、仙台、札幌は２００６年
田園都市線沿線横浜は２００５年、柏、松戸は２００６年というように底値は場所によって違う。

郊外は今が底値。これから当面下落はない。
そういう認識は、都心が上がって価格が周辺に波及してくれば自然にわかるものだ。
早く気が付いたものだけが発想を換える。

住宅で儲けようとは思わなくても、価格が１．４倍違えば同じ値段で７０平米が９８平米に変わる。
わけで底値で買う意識は重要。

＞湾岸は都心じゃないでしょう。
＞港区中央区でも。

全くもって異論はないですが、『都心に住む』住宅情報誌のおかげで湾岸が格上げされて
１８０万坪単価をゲットして都心に住もう・・・という人々が増えたという話です。

>>838さん
上昇するのは「地価」ですから建物は経年劣化します。今後７年で１．４倍とはいかない
ですが、少なくともいままでのような中古の下落はなくなります。悪くて横ばい。
ということはじっくり家賃を稼いで売るほうがいいでしょう。譲渡益がでるほどまで回復
することはないでしょうが、貸さないで持っているだけでも得ですよ。
今の時期、知らないで売ると業者が安値で買い叩にきたりしますよ。

次の都心の底値を待って買うって、それを待つのは厳しいような？
ただ、確かにまだ郊外は売り時ではない気がしますが。
（いや、都内もまだ売り時ではないのか？　売り時という人も多いですが・・・）
住み替えって実際両得は難しそうですね。。。