23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

毎回目に触れるスレ看板の誤りが多くて恥ずかしい限りです。
×後続スレ（その６）
○後続スレ（その７）

前スレの750です。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

私が(前スレの）750で指摘したように、これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、前750でも指摘した通り、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった理由で住宅を購入しています。株価の回復や金利の上昇が、自然に「買い煽り」になっているわけです。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

さらに、現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

(続く)

考えをまとめてから書いてくれよ

上記3で書いたことだけならば、前倒しとは言え「実需による買い」なので、ミニバブルとはいえません。潮目がかわっても、実際に住んでいる家はいくら価値が下がったと言っても簡単に売りにだされないし、中古市場への供給圧力にはならないでしょう。

しかし、投資用の賃貸目的の住居や不動産ファンド(証券化）の購入住居は違います。これらの「実需なき買い」がミニバブルを形成します。今はその真っ只中です。今後需給バランスがくずれ、賃料がさがれば、連動して不動産価値も下がり、一気に売りに出されます。

ファンドについて「他のファンドにまとめて売るだけなので市場に影響ない」とか「投資家が損をするだけ」などという方がおられましたが、これは全くの間違いです。それらはすべて連動しているからです。別に家自体が一般市場に出る必要はないのです。「賃料がさがった」という事実があれば、買う方のファンドはその賃料で逆算した価格でしか買いません。賃料がさがれば、証券を持っている既存の投資家は損をし、新規のファンドとそれを買う投資家は新しい安くなった賃料をベースに採算価格を計算します。

むしろ、実際に市場に出て買主から値を取って売買するまで価格が決まらない実体中古取引より、理論値ですぐに取引される証券化された不動産の方が、価格崩壊も断然早いのです。20年サイクル説など、これからは成り立たないでしょう。

で、賃料ですが、需要に対して供給が多いとさがります。

- 実需は少子化で減少する。
- 賃貸世帯の多くが住居を買い、所有世帯に移行している（低金利ゆえ）。その結果、賃貸需要は減る。
- 都心幻想をもってる人が「都心なら下がらない」という根拠のない説を信じ込んで投資不動産を始めている。供給過多になる一因
- 相続税対策として不動産投資が、巨額な団塊世代の金で始まっている。供給過多の一因。
- 世界の好景気で余った金が不動産ファンドに流れている。（不動産の証券化は、事業主体がリスクをとっておらず、バブルがはじけても事業主体が損をしない、損をするのは出資した投資家、という点で画期的ですが、バブルを創出することまた防ぐ仕組みには全くなってません。）

株の世界で、これから騰がるという雰囲気が市場を支配しているとき信用買いが増えますが、その信用残はその株が頭打ちになる最も大きなリスクとなります。このことは不動産にも大きく当てはまります。証券化の進展によって、その相関性は高くなっています。

すまんが、ブログでもたてるか、もうすこし論点を絞ってくれないかな。

下がればいいじゃん。いいかげんなマンションデベはいっぺんみなつぶれろ。バブルで死んだはずのゾンビ会社が債務免除で生き延びたのがそもそも間違い。きちんとしたものを作れる会社だけになって欲しい。

今まで、反論せずにまとめて反論の意味がわからん。アク禁がとけたとかでもないだろうし
７５０氏は文京厨と同一人物なのですか？

０５さんの見方には同意する点も多いのですが、
- 実需は少子化で減少する。
というのは、どうなんでしょう。

２３区内のマンションについてのわけですから、都心人口が増加（少なくともこれから数年は）する以上、実需も増加と見るべきでしょう。

地方は公共事業減少、学童減少で教師等の比較的高額所得の職も減少、米は温暖化で一等米が減少し実質価格下落等々で、仕事・所得とも減少し、ますます都会に出てくることになります。
青森で人集めをし愛知などにおくる派遣会社まであるといいます。
こうして、日本各地で第二第３の山古志村が発生「棄村」が流行語になるというのが、私の読み。
こうした悲劇を肥やしに東京は肥大化すると見ると、実需は、やはり増加するとみるべきでしょう。

素朴な疑問なんですが、世の中、２極化で賃貸でしか住めなくなる人が増えるという見方と、低金利でみんなローン組んで持ち家組が増えるという見方とどっちが正しいんだろうか。特に２３区内の場合どうなってるのか興味あるんですが。

持家比率は今５０％くらいでしょう。上がってるのかな。
特に過去と変わってないような気もしますね。新規流入の半分が持家、
半分が賃貸というペースで全体の人口が増えているのでは？

>11
団塊ジュニア層で購入積極組みが一部であるものの、
30代後半より若年層での新たな持家率は決して良くない。

そういう観点では、都心部及びその周辺区の当面の
右肩上がり傾向から所得＆蓄財的に賃貸需要層が増加
(せざるを得ない）する背景はある。

08さん

私は毎日この掲示板を読んではいないので。旧スレで私への反対意見(中傷が多かったが）が色々あったので、それにできるだけ反論しようとし、ちょっと冗長になりましたね。その点は反省します。もうちょっと簡潔に書けばよかったかもしれませんが、背景や理由から遡らないといろんな揚げ足とって来る人が多いと感じてますので。

09さん

今までも高学歴あるいはその分野で秀でた能力のある人はどんどん東京に集まってきていました。その傾向に拍車がかかるというご意見でしょうか？

9さんがおっしゃる「地方の公共事業がなくなって東京に職を求めてくる」というのは労働者層(ブルーカラー）をイメージしてるのですか？それとも地方の中小建築業者が東京に乗り組んできて大手ゼネコンの職を奪いに来るのでしょうか？ちょっと現実感がないかと思われます。

また、地方で立ち行かなくなった農家の方は東京で高給をとるサラリーマンを始めるのですか？

ちょっとステレオタイプな言い方になりますが、「地方から一流大学を出たあと東京に出てきて、高い所得を得て都心や近郊の住宅を買える」層は今までも東京に来ていました。これからその率が増えるとは思えません。よって「高い不動産を買いあがれる」人たちの比率があがる理由が見つかりません。比率が同じなら、人口減少時代（2006年から始まっている）には絶対数も減ります。

都心人口が増えても、低所得者層が増えたのなら、価格は下がりますよ。「安ければ買う」という需要と「今の値段で買う」という需要は絶対的に違うものなのです。

10さん

どちらも正しいと思います。

「２極化で賃貸するしかできない人が増える」というのは収入・財産等の問題でローンが組めないから賃貸をせざるを得ないという人が増えるという意味です。確かに、２極化が進めばその比率は増えるのでしょう。

一方で「ローンが組める人」は購入か賃貸を選択できます。賃貸の人の中には買おうと思えば買えるが「転勤、家族、子供の学校、リスクの回避、住宅補助」などの総合的な理由で、自ら賃貸を選択している人がいます。金利が安いと、「この金利なら買っとくか」という判断が出やすくなります。

素人の私の意見ですが、今の新価格は、異常だと思います。以前のバブル時は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の時代、株が上がっただけで、ほとんどの方々は収入も上がっているのでしょうか。そうではないような気がします。都心の８０mの部屋は、新価格と諸費用含めれば１億ちかくかかりますよね。ＩＴ業界の一部の方々以外で、買われる方もおられると思いますが、早く適正価格に戻ってほしいものです。

都心人口が増えても、地方から上京してきた庶民による増加では、
価格の高いマンションをドンドン買いはしない。
ってことですね。
ドンドン買える富裕層が羨ましいです。
あ、富裕層も必要もないマンションは買いませんね。

http://www.dentsu.co.jp/marketing/report/report2006/0608/0608jikkan-s....
高収入層ほど、耐久消費財の購買意欲が高い。

80平米諸経費込みで1億円を異常と思うかどうか、私は全く思いませんよ。
自分の所得、資産に応じて、上限が決まるということでしょう。

前回のバブルの頃は、億ションの新築なんていくらでもありましたね。
その後、価値が大幅に下がったのもいくらでもありますが。

そうですよね、１億円程度で都心の勤め先からタクシーで５分、眺めが良い家に
住めるのですから、自分は決して高いとは思いませんね。
家賃を払って狭い家に住むことを考えればむしろ安い買い物と思います。

>>15
「私でも都心に不動産を買えるようになりますように」と言ってるだけに見えます…。

都心は首都圏に住む人間の大多数が憧れている場所なので、首都圏の中であなたの世帯の収入がトップ１０％にはいるか、もしくは、あなたの収入水準までの人口の合計が１００万人以下程度になれば、「適正価格」になると思いますよ。

訂正。
×あなたの世帯の[収入]がトップ１０％
◎[収入＋資産]でした。