23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

毎回目に触れるスレ看板の誤りが多くて恥ずかしい限りです。
×後続スレ（その６）
○後続スレ（その７）

前スレの750です。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

私が(前スレの）750で指摘したように、これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、前750でも指摘した通り、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった理由で住宅を購入しています。株価の回復や金利の上昇が、自然に「買い煽り」になっているわけです。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

さらに、現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

(続く)

考えをまとめてから書いてくれよ

上記3で書いたことだけならば、前倒しとは言え「実需による買い」なので、ミニバブルとはいえません。潮目がかわっても、実際に住んでいる家はいくら価値が下がったと言っても簡単に売りにだされないし、中古市場への供給圧力にはならないでしょう。

しかし、投資用の賃貸目的の住居や不動産ファンド(証券化）の購入住居は違います。これらの「実需なき買い」がミニバブルを形成します。今はその真っ只中です。今後需給バランスがくずれ、賃料がさがれば、連動して不動産価値も下がり、一気に売りに出されます。

ファンドについて「他のファンドにまとめて売るだけなので市場に影響ない」とか「投資家が損をするだけ」などという方がおられましたが、これは全くの間違いです。それらはすべて連動しているからです。別に家自体が一般市場に出る必要はないのです。「賃料がさがった」という事実があれば、買う方のファンドはその賃料で逆算した価格でしか買いません。賃料がさがれば、証券を持っている既存の投資家は損をし、新規のファンドとそれを買う投資家は新しい安くなった賃料をベースに採算価格を計算します。

むしろ、実際に市場に出て買主から値を取って売買するまで価格が決まらない実体中古取引より、理論値ですぐに取引される証券化された不動産の方が、価格崩壊も断然早いのです。20年サイクル説など、これからは成り立たないでしょう。

で、賃料ですが、需要に対して供給が多いとさがります。

- 実需は少子化で減少する。
- 賃貸世帯の多くが住居を買い、所有世帯に移行している（低金利ゆえ）。その結果、賃貸需要は減る。
- 都心幻想をもってる人が「都心なら下がらない」という根拠のない説を信じ込んで投資不動産を始めている。供給過多になる一因
- 相続税対策として不動産投資が、巨額な団塊世代の金で始まっている。供給過多の一因。
- 世界の好景気で余った金が不動産ファンドに流れている。（不動産の証券化は、事業主体がリスクをとっておらず、バブルがはじけても事業主体が損をしない、損をするのは出資した投資家、という点で画期的ですが、バブルを創出することまた防ぐ仕組みには全くなってません。）

株の世界で、これから騰がるという雰囲気が市場を支配しているとき信用買いが増えますが、その信用残はその株が頭打ちになる最も大きなリスクとなります。このことは不動産にも大きく当てはまります。証券化の進展によって、その相関性は高くなっています。

すまんが、ブログでもたてるか、もうすこし論点を絞ってくれないかな。

下がればいいじゃん。いいかげんなマンションデベはいっぺんみなつぶれろ。バブルで死んだはずのゾンビ会社が債務免除で生き延びたのがそもそも間違い。きちんとしたものを作れる会社だけになって欲しい。

今まで、反論せずにまとめて反論の意味がわからん。アク禁がとけたとかでもないだろうし
７５０氏は文京厨と同一人物なのですか？

０５さんの見方には同意する点も多いのですが、
- 実需は少子化で減少する。
というのは、どうなんでしょう。

２３区内のマンションについてのわけですから、都心人口が増加（少なくともこれから数年は）する以上、実需も増加と見るべきでしょう。

地方は公共事業減少、学童減少で教師等の比較的高額所得の職も減少、米は温暖化で一等米が減少し実質価格下落等々で、仕事・所得とも減少し、ますます都会に出てくることになります。
青森で人集めをし愛知などにおくる派遣会社まであるといいます。
こうして、日本各地で第二第３の山古志村が発生「棄村」が流行語になるというのが、私の読み。
こうした悲劇を肥やしに東京は肥大化すると見ると、実需は、やはり増加するとみるべきでしょう。

素朴な疑問なんですが、世の中、２極化で賃貸でしか住めなくなる人が増えるという見方と、低金利でみんなローン組んで持ち家組が増えるという見方とどっちが正しいんだろうか。特に２３区内の場合どうなってるのか興味あるんですが。

持家比率は今５０％くらいでしょう。上がってるのかな。
特に過去と変わってないような気もしますね。新規流入の半分が持家、
半分が賃貸というペースで全体の人口が増えているのでは？

>11
団塊ジュニア層で購入積極組みが一部であるものの、
30代後半より若年層での新たな持家率は決して良くない。

そういう観点では、都心部及びその周辺区の当面の
右肩上がり傾向から所得＆蓄財的に賃貸需要層が増加
(せざるを得ない）する背景はある。

08さん

私は毎日この掲示板を読んではいないので。旧スレで私への反対意見(中傷が多かったが）が色々あったので、それにできるだけ反論しようとし、ちょっと冗長になりましたね。その点は反省します。もうちょっと簡潔に書けばよかったかもしれませんが、背景や理由から遡らないといろんな揚げ足とって来る人が多いと感じてますので。

09さん

今までも高学歴あるいはその分野で秀でた能力のある人はどんどん東京に集まってきていました。その傾向に拍車がかかるというご意見でしょうか？

9さんがおっしゃる「地方の公共事業がなくなって東京に職を求めてくる」というのは労働者層(ブルーカラー）をイメージしてるのですか？それとも地方の中小建築業者が東京に乗り組んできて大手ゼネコンの職を奪いに来るのでしょうか？ちょっと現実感がないかと思われます。

また、地方で立ち行かなくなった農家の方は東京で高給をとるサラリーマンを始めるのですか？

ちょっとステレオタイプな言い方になりますが、「地方から一流大学を出たあと東京に出てきて、高い所得を得て都心や近郊の住宅を買える」層は今までも東京に来ていました。これからその率が増えるとは思えません。よって「高い不動産を買いあがれる」人たちの比率があがる理由が見つかりません。比率が同じなら、人口減少時代（2006年から始まっている）には絶対数も減ります。

都心人口が増えても、低所得者層が増えたのなら、価格は下がりますよ。「安ければ買う」という需要と「今の値段で買う」という需要は絶対的に違うものなのです。

10さん

どちらも正しいと思います。

「２極化で賃貸するしかできない人が増える」というのは収入・財産等の問題でローンが組めないから賃貸をせざるを得ないという人が増えるという意味です。確かに、２極化が進めばその比率は増えるのでしょう。

一方で「ローンが組める人」は購入か賃貸を選択できます。賃貸の人の中には買おうと思えば買えるが「転勤、家族、子供の学校、リスクの回避、住宅補助」などの総合的な理由で、自ら賃貸を選択している人がいます。金利が安いと、「この金利なら買っとくか」という判断が出やすくなります。

素人の私の意見ですが、今の新価格は、異常だと思います。以前のバブル時は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の時代、株が上がっただけで、ほとんどの方々は収入も上がっているのでしょうか。そうではないような気がします。都心の８０mの部屋は、新価格と諸費用含めれば１億ちかくかかりますよね。ＩＴ業界の一部の方々以外で、買われる方もおられると思いますが、早く適正価格に戻ってほしいものです。

都心人口が増えても、地方から上京してきた庶民による増加では、
価格の高いマンションをドンドン買いはしない。
ってことですね。
ドンドン買える富裕層が羨ましいです。
あ、富裕層も必要もないマンションは買いませんね。

http://www.dentsu.co.jp/marketing/report/report2006/0608/0608jikkan-s....
高収入層ほど、耐久消費財の購買意欲が高い。

80平米諸経費込みで1億円を異常と思うかどうか、私は全く思いませんよ。
自分の所得、資産に応じて、上限が決まるということでしょう。

前回のバブルの頃は、億ションの新築なんていくらでもありましたね。
その後、価値が大幅に下がったのもいくらでもありますが。

そうですよね、１億円程度で都心の勤め先からタクシーで５分、眺めが良い家に
住めるのですから、自分は決して高いとは思いませんね。
家賃を払って狭い家に住むことを考えればむしろ安い買い物と思います。

>>15
「私でも都心に不動産を買えるようになりますように」と言ってるだけに見えます…。

都心は首都圏に住む人間の大多数が憧れている場所なので、首都圏の中であなたの世帯の収入がトップ１０％にはいるか、もしくは、あなたの収入水準までの人口の合計が１００万人以下程度になれば、「適正価格」になると思いますよ。

訂正。
×あなたの世帯の[収入]がトップ１０％
◎[収入＋資産]でした。

都心で１億なら必ず、眺めが良い部屋とは限らないし。
家賃を払えば狭い家、とも限りませんが。

750氏の主張を整理するとこんなかんじでしょうか?

需要面では
(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
(2) 少子化により実需の買いは先細り確定
(3) 駆け込み的な買い急ぎが実需をさらに先喰い
(4) 持ち家比率の上昇により実需は今後ますます減少へ

供給面では、
・相続税対策等による不動産投資による供給増

結論としては、
・今後需給バランスが崩れ、賃料が下がると証券化の進展の影響で、連動して不動産価値も下がり、
一気に売りに出される

>>23
仮にその線で考えるとして、
スレの主題「いつ下がりはじめる」への答えはどうなんでしょうね。
正解という意味でなく、750氏の考える「いつ」は。

1)投資目的は実態が無いのか。原油価格の上昇はヘッジファンドによる
ものだという理屈と同じで、意味が無い。ある一定の投資家が市場を
引っ張りあげれるほど、日本不動産市場は矮小なのだろうか。
2)2030年以降の話ですね。それまで基本的に東京は人口が増える。
3)これはあるかもしれないが、買うか買わないかの買い急ぎ層、そもそも
都心、城南立地で買えたんですかね。
4)現在東京での持家比率は46％。2003年に比べ1％増加。むしろ比率
が上がっているのは2000-2003年の頃で年間に1％くらい上がっている。
底で買っている人多い。今後は持家比率は良くて横ばいでしょう。
一気に上がるなんて考えづらい。東京都に買える富裕層が流入して
きているとみるべきでしょう。

750氏の意見はかなり強引な悲観論と思います。

証券化の進展の影響とは実物としての不動産が金融(特に金利)商品として認識されることと理解しています。だとすると、不動産の投資利回りが長期金利をある程度上回っている限り投資対象としての魅力は持続します。現在の10年国債の利回りは1%台。不動産一般の利回りはざっくり4-5%はあるようですから、利回りからみて、少なくともまだバブルとはいえない状況と思います。長期金利がすぐに上がりそうな状況でもありません。

それに供給が多いという分析にも同意できません。都心地区に限れば、新築の供給は事実上枯渇しています。これは、企業のリストラで土地が処分されるという流れが終わり、また地価の先高感が生じたことが背景と思います。売りが出ないのに価格が下落する道理はありません。希少性のある資産として、都心マンションは中古でも高値が持続するでしょう。

少子化で実需が減る影響は10年スパンの話でしょう。賃料の低下でバブルが突如クラッシュするようなストーリーはとても想像できません。

以下転載。


当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。

下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
　　　　　　　　　　価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
　　　　　　　　　　現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
　　　　　　　　　　現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・　定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
　　　　　　　　　　値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
　　　　　　　　　　賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
　　　　　　　　　　よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い　の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。

>>13さん

地方から来るというのは、学歴云々に関係なく言ったつもりです。
まあ、あまり地方を強調すると、誤解を招きそうなのでおいておいて、要は地方からというか、近県から（今まで千葉や埼玉、神奈川に住んでいた人が、東京に家を買う等）を含め人が集まり、23区は今後も人口増、いわゆる社会増となるわけです。
その人たちの所得が少ない、多いは、一概に言えないと言うか、まあ中立、普通と考えて良いでしょう。
要するに、23区人口の増加は、13さんは低所得者層によってのみ成されるというお考えのようですが、そういう側面も多少はあるにせよ、基本的には、そんなことはなく、それなりの所得層の人が増えるだろうということです。

となれば、実需も増加と見るのが当然と考えるわけです。

>値上がりのピークで売って

言うのは簡単。実際にピークを見極めるのは難しい。

>次のチャンス

これも同様。後から振り返ってみて、あの頃がチャンスだったということに。

近県から何で今後、23区の家を買って移住してくるのでしょう。
安くなったから買うではなく、高いのに買ってまで。

また一方、近県からの移住が本当に多くあるのなら、
近県は今後人口減、社会減になり地価下落を起こします。

よい病院も近くにいろいろあるし、何より便利で
安心だからでは。

青森や秋田、鹿児島、高知県などは今後、人口がかなり減り、千葉、埼玉、神奈川県あたりは、横ばいか微増、そして東京23区は増加というのが、今後５〜10年のすがただろう。
その増減がどういうメカニズムで起きるかは、どうでもいい。

また人口減とはいえ、GDPは年率２から３パーセント増が想定されている。
３パーセントは厳しいにせよ、２パーセント前後は十分可能だろう。内需オンリーの企業は厳しくても、大企業はグローバル展開で売り上げを伸ばす。

となれば日本の地価も総額ベースでそのペースでアップしてもなんの不思議もなく、人口減=地価下落というのは、経済学を知らない人の言だろう。
いわんや、23区は人口も増えるのだから、行き過ぎの調整安は別として、上昇と見るのが妥当。

そもそも、経済失政によるバブル崩壊で地価が暴落したが、これは戦後、ほとんど唯一といっていいくらいの珍現象だったのだ。土地神話復活などを言う気はないが、経済の成長に呼応して地価、マンション価格も上がるというのは理の当然。

1）高いとき→買わない
2）安いとき→買う

が、お得。

新橋で飲み屋帰りのオヤジ１０人に「最近マンション買いましたか」って聞いてみて、１０人中、８人以上が「思い切ってローン組んで買っちゃったよ」って答えるときがピークだろう。たぶん今は２〜３人ぐらいでしょ。

28さん

9では都心（首都圏）の人口が増えるとおっしゃっており、その根拠として「地方経済が立ち行かなくなるから多くの人が流入してくる」というご説明だったので、13のように書きました。

28では首都圏の中での東京(23区)の奪い合いが激しくなるとおっしゃっていますが、これも本当にそうですか？もともと東京・神奈川・千葉・埼玉の経済圏は同一であり、「できることなら都心 or 近郊がいい。」というのは昔から多くの人が思っていることです。だから神奈川より東京の方が高い値段がつくのです。これは今までと同じ構図であり、「これまで以上に東京に人が流れる」という根拠にはなりえません。

価格に値ごろ感がでれば東京に人が増えます。ここ3-4年がそうだったといえるでしょう。でももう割高ですよね。

高いか安いかは所得とのバランスにもよります。「サラリーマンの年収が大幅に上がっている」という事実があれば、これからもどんどん需要は増える、といえるでしょうが、実際はほとんど増えてませんよね。それどころか退職金や年金に関しても不安が蔓延していて、住宅に使えるお金も昔よりきつくなっています。

需要が増える理由は見当たりません。

32さん

メカニズムはどうでもいいって・・・。
なぜ、「東京23区は増加」と言い切れるのですか？そこがそもそも間違いです。住宅（価格・賃料）が安ければ人口は増加しますが、高ければ減少します。「適正な価格・賃料」であれば、大きな増減は起きないでしょう。今は適正な価格や賃料より高くなっています。前スレの750やこのスレの03, 05で書いたことが理由です。

GDPが2パーセント上昇して、地価・物件価格も2パーセントの上昇であれば、適切な成長です。バブルではないのでそこから下がるなどとはいいません。でも、いわゆるマンション新価格は20パーセント以上騰がってるんじゃないですか？加熱しすぎです。だから下がる。

26さん

不動産の表面利回りが4パーセントっつうのはしっかりバブルじゃないですか？金利が上がって賃料がさがれば不動産価格を急落させる原因になりますね。

供給は需要に対して多いか少ないかです。「供給に対しての需要が少ない」といっております。また、実需のないところに買われた(買われている)供給がマーケット下落の要因になるといっているのです。

バブルがクラッシュするという展開よりも、「加熱分を調整しあと更に下げ、ファンダメンタルよりも下に価格が落ち、その後、再調整して需要と供給のバランスが取れた価格に収斂していく」と予想します。

24さん

これから横ばいが続き、2-3年後に落ち始めるかなと予想します。長期金利が上がれば実需・ファンドとともに買いが鈍るので金融政策が大きな鍵を握ってくるでしょう。

ふーん。東京の人口が減るわけですかー。すごいですね。他の都市はどうなるんだ？
みんな日本脱出か。確かに北朝鮮からテポドン落ちてくればあり得るシナリオ。

下足とりと暴論がはびこる状況になってきましたね。自分の主観をばらばらに述べていないで
すこし論点を絞っていきませんか。

川を渡った川崎でさええらい上がりっぷりですから
都内はしばらくは下がることはないでしょうね・・・

750さん

バブルというのは、キャピタルゲイン狙いの投資家しかいなくなる状態を言うのではないでしょうか。前回バブルではそうだった筈で、国債利回りを下回る水準まで買い上げられていたと思います。現在は国債利回りを3%も上回っている状態で、金融機関がこうした証券化商品を利回りの観点から保有しているのは周知の事実です。これをバブルと断言するのは強引と思います。金利が大きく上昇すれば話は別ですが、それは将来のリスク要因であって足元の状況とは異なります。

また「供給に対しての需要が少ない」とおっしゃっていますが、新築マンションの供給を需要が下回っていれば、現在かろうじて売りに出されいる分譲マンションは売れ残る筈ですが、そういう状況にはまだなっていませんよね?

書き込みから貴兄がマーケットにお詳しいことはよくわかります。しかし、主張の根幹は、「買いの主体が投機筋であれば、彼らが投げるときには当然価格は下がる」というものでしょう。もちろんロジックとして間違ってはいませんが、ポイントは
1. 買いの主体は本当に投機筋なのか?
2. 投機筋が投げるのはどのような状況か?
ということです。

長くなったので、ここでいったん切ります。

まず、世帯数は住宅の供給があってはじめて増える。
空家の賃貸が埋まるというのも
なかにはあるが。２３区は2万戸の供給があってはじめて人口も世帯数もふえた。
受給と世帯数の伸びをみて論じないといけないのではないかな。
ここ３年で港区人口は１７万人から２０万に増えた。
これは住宅供給がそれだけあったから。

超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？　現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実（人口減少、購買層の減少による需要減少
の受け皿のため）という論が多かったように感じましたが、これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

38さん

「東京の人口が減らない」と思い込むのは危険ですよ。

「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、その結果需給が逆転していくのです。賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。で、需要がへって賃料がさがる、と。

「東京に住みたい人はいくらでもいる」は正しいですが「価格・賃料がいくら高くなっても東京に住みたい人は減らない」は間違いです。

面白いデータを貼り付けます。10年前(平成9年）に推計された都道府県人口です。当時は毎年東京の人口は減って平成37年には940万人になると予想していたんですね。

www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken/total.html

この推計がなぜ外れているのか？物件価格が予想以上に下がったからです。
今、なぜ私が「東京の人口減ります」と予想するのか？物件価格が加熱しているからです。

10年前は多くの人が「東京の人口が増えるわけないんだから」と言っていたんでしょうね。

東京２３区の総世帯数は昨年１月１日現在で４１７万世帯。
千代田区２万３千
中央区　　５万５千
港区　　　１０万
合計　１７万８千世帯

なんと２３区４１７万世帯のうちの４％に過ぎない。

２００６年の２３区販売総戸数は2万3670戸
対前年23.7％減
http://www.nikkei.co.jp/keiki/mankei/20070118d1d1808318.html
このパーセンテージを踏襲すれば
年間９４７戸分譲すればよいということになる。
この程度の需要はありそうだ。
一方世田谷は４１万８千世帯、全体需要の１割を担うエリアなのだが
年間２３６７戸の供給には遠く及ばない。
需給バランスが悪く高値になっているという可能性もある。
２００６年、全世帯数に対するマンション供給率は0.57％
１７５軒に１軒が新築マンションを買うという計算になるが
実際には、２３区への人口流入を含めて考えるべき。

２００６年１月期　２３区世帯数4 169 614
２００７年１月期　２３区世帯数4 242 089
増加世帯数　　 72 475世帯
港区にどれだけミニ戸があるかしらないが
結構な需要なのだと思う。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/jm-index.htm

＞(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
これは暴論だ。バブルの時は、地価が上がって人が減った。今は違う。
実際に都心人口が増えて、高額賃貸マンションも順調に稼動している。

マンション価格を決めるのは、売り出し前のさまざまなヒアリング。会員限定販売や
事前のエリアアンケートなどでターゲット価格を絞り込む。
一定の見込み客がいて、「物件平均坪単価」を設定して販売がはじまる。
投資は主に５０㎡内外の１ＬＤＫ（賃料３０万以下）が主体。
９０平米程度のファミリー１室より４５平米２室のほうが空室リスク分散できるし
収益も大きい。
ファンドの一棟貸しのケースでは、港区の再開発タワーなどすでに高額家賃で貸している
物件が稼動している。


港区の人口増は平成１９年１月206325人
平成１６年１月184 108人　３年間で２万２０００人も増えている。

不動産で資産を築くという当たり前のことが、なぜかこの国では、胡散臭い話とうけとめられがちだ。
株式投資などが資産運用の市民権を得た傍らで、不動産による資金運用だけが、バブルの名残の
異端児扱いされるのは困ったものだ。

はっきりさせておいたほうがいいのは、現時点でマンションを値上がり期待の投機目的で買って
転売しても、大した利益は期待できないということ。
利回りを考えずに購入する個人投資家もいないということだ。

居住用資産にして実際に住まない限り、３９％の譲渡益課税は免れない。事業用なら全く
特例措置はない。
土地を持っていれば別だが、多くは、年金を補完する収入源としてアパート代わりに保有する人が
多いというだけだ。

なるほどねー。確かにそうだね。
私が確か学生時代には、ドーナッツ化現象とか言われてましたね。

私はこう思います。今物件価格上昇してます。しかし主戦場はもはや川崎あたり。
今後分譲物件は都心、一等地城南は出てきにくい。そうすると、持家流入の
トレンドは無くなります。階層の固定化、ですね。これは人口増のマイナス要因。
しかし、東京で仕事をせざるを得ない人が、東京で賃貸で暮らすのか、郊外で
持家を買うのか分からないですが、賃貸で東京に向かう人は一定量いるか、いないか、
そういうことでしょう。
今の若い人間が郊外で持家を買うでしょうか。それより都心賃貸きまま暮らしを
選択するのではと思いますので、やはり東京流入の流れは変わらないと思います。
しかしそれも家賃次第。
ワンルーム程度の家賃は変わらんでしょう。DINKSが好みそうな６０平米くらいの
物件で、家賃が上がるのかどうなのか、ポイントですね。

＞７５０さん
証券化物件が破綻すれば、市場に出回るという話だが、ありえないと何度説明したらわかってもらえるものか。
証券化というのは、原則不動産が、信託財産になっている。信託受益権をＳＰＣなどに譲渡して
ＳＰＣはそのエクィティ部分を投資家に「株式」のような形で売る。一方ＳＰＣは出資のリーダーとなる企業の
信用力で低利のノンリコースローンを借りる。
エクィティの投資家は、期待した配当を得るが、それが思い通りにいかないときは、市場で売却できる。
インカムゲインが少ないケースでも物件のキャピタルゲインが期待できると思う投資家は、それを含めた
価格でエクィティ部分を買う。
５年でノンリコースを借り直すか、状況によってはリートに売却し、清算というパターンもある。
リートは、予定した利回りで物件を買う。確かに物件価格は下がるが、買い手は賃料を下げるのでなく、買ったあとは空室を減らすようにマネジメント面で付加価値を高めて利益を確保する。
収益不動産は最後まで収益不動産として扱われ、ばら売りされることはおそらくない。
なぜなら、普通はマンションは新しいうちなら分譲価値もあるが古くなったら賃貸のほうが有利だからだ。

その昔、バブル末期に郊外の億ションが売れ残り、仕方がないのでデベロッパーの子会社が買い取って
一括賃貸に出す例がみられた。いずれは借入金利払いに給して、その多くが外資のファンドに二束三文で
売られた。外資から委託をうけて空き家が出るたびに、一室ごとに中古販売していたケースも確かにあった。当時不動産流動化の仕組みができていれば幾分か様子はちがってきたはず。

住宅需要というのは、現状の住宅に不都合・不満がある場合発生する。


①狭すぎる（広すぎる）
②古い、汚い
③通勤に不便、子育てにむかない
④環境が悪い
など

不満があって
（A）現状が賃貸の場合
高額所得者のケース
①広くて近い賃貸へ住み替え
②広くて新しいマンションへ住み替え
など選べる
企業の社宅に住んでいるケースなどが相当する

低所得で現状不満なら、同じ賃料で遠くの広い賃貸を探すか
公営住宅、という選択になる

不満があって
（B）持ち家の場合

買い換え住み替え
これを二次取得と呼ぶ

マンションが普及しはじめた１９７０年代から３５年経過して
都内には老朽マンションが増えている。
中には買換え、または賃貸化が進んでいるものが多いが
いずれにしろ２０年以上経過したマンション居住者は、リフォーム
して住み続けるか、賃貸するか、売却し買換えかを選ぶことになる。

２３区の平均世帯人口は１．９程度。住宅のストック戸数は
かなり昔に、世帯数を超えた。
数的に充足した住宅は、今後老朽化、狭隘な既存ストック
の更新を必要としている。

本来の住宅需要は、（A)の需要＋（B）の需要だったものが
１９９７年から２００１年の１４年間に買ったストック（中古物件も含め）
が、売却すると損が出る状況が続いてきた。
本来ならマンションは築１０年あたりから活発に買換えが行なわれる
ものが、この１４年年間のストックが塩漬けになって、購買層を
（A)中心にさせてきた。
それが値下がりの根本理由。
とはいえ、２０年以上経過すれば、残債を償還する人も出てきて
買換えは徐々に復活する。
それに地価反転が加われば、買換えが本格的に復活する日も近い。
ただし、都心は地価反転しても千葉県郊外は永久に地価反転しないかもしれない
そういう格差がさらに地域の分譲価格差を生む状況になろう。

テレワークとか本格化すれば、雇用を求めて東京周辺に住む人はへるが。
いつの話なのか＞４４

西高東低の地価構成がはっきりしてきた。
横浜、さいたま市に比べて千葉市の魅力の無さは目を覆うばかりだ。
ほんの５・６年前まで、勝田台など郊外の中核都市の風情があった。
今は、千葉県全域を地価下落が疲弊させてしまったかのようだ。
１９９０年代半ば、松戸も柏も千代田線ルートで大手町、丸の内、霞ヶ関に通える
理想的なベッドタウンとして人気があった。
坪単価１８０万くらいで新築が買えた。今は新築が１３５万円／坪〜
景気がよくなるためには、地価上昇はやむをえない。国の富として利用価値に添った地価に
ならないといけない。少なくとも担保割れした郊外宅地が普通の価格に戻るためには
都心が安いままではそこまで至らない。

＞「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。
そりゃそうだ。

＞世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。
おいおい。そりゃないぞ。
２５坪８３平米の７５００万のマンションが年間何戸供給されたか実際住んでいたから
数えていたけど、それで人口が増えたのでなく、ワンルームやコンパクト賃貸が
幹線上に立ち並んだり、木造の屋根裏付アパートや大東建託やミニ戸があふれた結果
じゃないのか。


＞「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、
中古マンションがけっこう高値でうれはじめている。


＞その結果需給が逆転していくのです。
格差社会だから、そうはならない。川向こうへ越したひとはそれなりの人。もどってこれない。

＞賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。
そのかわり新しい賃料を受け入れる人がそこを借りる。それが大都会の活力というもの。
田舎のシャッター商店街の例はあてはまらない。

41(26)さん

今回のバブルが前回のバブルと同規模だというつもりはなく、よって「ミニバブル」という表現を使っております。当時は、国や銀行を含めて「土地は必ず上がるもの」という土地神話を信じてました。「インカムが赤でもキャピタルゲインで儲かればOK」という理屈が真顔でまかり通っていた時代です。

現代の我々は「不動産は右肩上がりではない。価格は上下するもの」ということを学習しており(一部、学習していない人もいますが・・・）、前回のバブル期のように国債利回りを下回るまで買われる、とういことは起こらないでしょう。

なのに、不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。ノーリスクの長期国債とリスクの大きい不動産取引の利回りの差が0.5%というのが妥当でしょうか？個人的には不動産でリスクをとる(キャピタルロスに晒される恐れがある)なら最低でもグロスで7-8パーセント欲しいところです。

もちろん、ファンドは低金利を利用してレバレッジを利かし、実際のIRRはもうちょっと上がるでしょう。が、もう余裕のないところに来ております。それを称して「ミニバブル」と言っております。

分譲マンションが売れ残らない理由は前スレの750やこのスレの3,5で書いたとおり、現在は本当に需給が逼迫している時期だからです。緩やかな価格上昇なら健全なのです。

簡単な例を言います

マンションが10件売りに出されて10人の買主がいれば本来中立(市況は弱くも強くもない）です。
ところが、10人に加え不動産投資目的のAが1人、ファンドBの社員が1人いたとします。
抽選でAとBがともにあたれば、外れた2人(実需)は他のマンションを探し、他のマンションの競争をあおります。それが繰り返され、相場は加熱します。
AとBは賃貸の相手を探します。問題なく賃貸先が見つかるときは中立（健全）です。賃料も下がりません。だけど、このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

＞超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。

＞サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？
一次取得だけ考えればね。でも買い替えで手持ちが３０００万あるとかいう人が出てくると
坪単価の上限は３００万くらいまでいきます。

＞現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
わたしは、下落というより売れ残り値崩れという形ですでに出始めていると思う。＞郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

場所によります。

49さん

現物が売りに出されなくても証券が安く売られたらおんなじことでしょ。

1億円の物件のエクイティ部分を100分割して証券化したら、一口100万円の証券になりそれを投資家が引き受けたとします。

賃料が下がれば、利回り下がるので、証券が安く売られます。仮に1割下がって90万で売れたとしましょう。すると、もともとの物件価値は90 X 100 = 9,000万と評価されたこととなります。

すると、同じような物件は9,000万円でしか売れなくなります（証券に引っ張られて実体物件の価値が早く下がってしまいます）。実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。

＞そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。
それは違うのでは？　過去スレでも、都心物件、優良立地の値上がりばかりが語られて
いた気がするのですが。逆には郊外物件や城東城北地区は下落する。資産価値の半減などなど。
郊外しか今買えないなら、狭くてもいいのでとりあえず都心に１ＬＤＫを買って賃貸とか。

うーんマンダム。

少子化になってもトップブランドの東大の偏差値下がらないのと同様に都心のマンションも下落しないのではないでしょうか。地方或いは近隣県含めて東京への憧れ、都心への憧れはなくならず、アッパーミドルクラスでで都心が購入できなくなったいまや、せめて城南の環八内というところで目黒、世田谷、杉並というところは当分（少なくても10年）は上がることあっても下がることはない、そんな気がします。どうでしょうか。

私も具体的には分かりませんが、一般サラリーマンが、という主語そのもの
が誤りでは？都心、城南に買っている人は、一般サラリーマンもいるでしょう
が、８０平米以上の物件だとほとんどが、プチ資産家、外資系証券、成功した
事業主、外人、なんて感じじゃないのかな。
年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
買えないよね。こつこつ貯めてても、どうでしょうね。
で、７５０さんの想像以上に、上記の階層の人たちが世の中に存在している、
ということなのでは。

＞想像以上に、上位階層の人たちが世の中に存在
そうですね。確実に増加してるでしょう。
階層の顕在化
↓
２極構造化の伸展
↓
富裕層存在拡大
↓
資金振向け先の選別
↓
固定資産＆耐久消費財へ
↓
単なる余裕派１次固定資産組みとの垣根
↓
富裕階層の資産力格差拡大

>>60
>年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
別にサラリーマンは、年収800万ってこともないし。
証券とかそういうところではなくて、終身雇用・年功序列の会社でも、
35歳で1500万ってところは、けっこうありますよ。
うちは社内結婚OKだから、結婚と同時に世帯年収は倍になったし。
階層はたんなるプロレタリアートだけど、世帯年収は3000万の人も、けっこういるということで。

バブルバブルと言ってても、供給がないんだからどうしようもない。
今週の住宅情報マンションズを見てるのだが、都心周辺も含めて庶民物件は皆無だ。
供給側は“豊かさ”最優先とかいう記事まで載せて、郊外への誘導に必死だ。
最近の富裕層向けに企画された高級物件は一般物件と競合しないし供給過剰には繋がらない。

既存ストックが過剰だという話も出てるが、都心部でゴーストマンションなんて聞いたこともない。
郊外の築古物件が余ったところで都心部にはまったく関係のない話だ。
結局、供給過剰になりうる物件がどこから出てくるのかを説明しないとただの机上の空論だと思うが。

私はとあるファンド会社の社員でございますが、750さんの意見って全然説得力がないどころか
デタラメを言ってるように聞こえて仕方ないのは私だけでしょうか？

＞不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。

はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

＞このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
とても違和感があります。
なんか美しくてスリムな女性が将来もてなくなって将来太った女性が
トレンドになるって無理に話を持っていこうとするような説得力がない話法です。

少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。
意見を語るのは自由ですが、誤った考えを広めようとするのはどうかと思いますが？

不動産も株と同じ時価。これらは人の欲望によって価格が上下する。
従って、価格はある種論理的に決まらないため、高すぎる時もあれば
安すぎる時もある。

一般的には、誰もがどんどん上がると思うときが天井で、誰もがどん
どん下がると思うときが大底というのが鉄則とされる。

不動産も3〜4年前までは、誰もがどんどん下がると思っていたわけで、
その通り大底を形成した。その前はバブルで誰もがどんどん上がると
思ったので大天井を形成した。

現時点では、バブルだ、高すぎる、おかしいと思っている人が多くいる。
よって、まだまだ上がる。だれもが上がることをおかしいと思わなく
なったころ、天井になる。デフレの記憶が残っているうちはまだまだ
上がると思うので、不動産価格が下がるまでは、まだあと数年はかかる
のでは？

現時点では、2015年まで上がる、都心は下がらない、富裕層が買う、と思ってる人が多くいる。
の間違いでは。
デべ側はすでに、まだまだ上がると思って売り渋りが酷くなっていますよ。
買い手側はその売り渋りを、おかしいなんて思わなくなっているし。

団塊世代の引退で、郊外にある自治体は税収が激減しそうですね。
これから郊外に住もうという人は、自治体のサービスが低下することを
覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
ベッドタウンが財政再建団体にならなければいいのですが。

>>65
前回のバブル当時に、バブルという言葉は使われていませんでした。
崩壊してから使われるようになった言葉です。
当時は、土地神話で土地の価格は下がらないと信じられていて、
大天井になるまでどんどん買われました。
今はもう、土地神話なんて無いですけど。

>私はとあるファンド会社の社員でございますが
これでもうダメ。
ファンド会社の社員なんてイケイケどんどんの象徴じゃん。
まったく信用できない。

このスレを読むのはとても楽しいですね。みんな意見はあっても
金が無い人が多いのでしょう。今1億ちょっとあればたいてい好きなマンション
買えるよ。

サラリーマン（普通の大企業の）は通常1億の物件は買えないよね。
株とか親の遺産がないと買えません。実は僕も普通のサラリーマン
なんだけど株で儲からなかったらせいぜいMAX6000万程度しか買えませんでした。

けど株でうん億ほど儲かって1億超の物件をみて分かったんだけど結局6000万程度の物件までは
どのサラリーマンも買えるから競争相手が多くて満足いくマンションは買えないんだよね。

ずばり、多くのサラリーマンが買えない8000万を超えてくると急にグレードは
アップするし、立地は最高だしって言う物件が買えるようになるんだなって。
マンションはずばり8000万超の物件を買ったほうがいい。
たったこの2000万の違いで雲泥の差が出る。
例えば同じ広さで8000万だと本郷に買えるけど6000万だとせいぜい千歳烏山とか世田谷で
都心から離れたところになってしまう。サラリーマンが手が届く（借り入れられる）価格の
マンションはいらないね。そこをちょっと超えたところに真のお買い得物件は存在するケース
が多い。

この、多くのサラリーマンが買えなくなる6000万を超えると急にお金を持ってる人が
いなくなるからマンションがお買い得になる。なので、下がるのを待つよりこの今最も
お買い得な8000万超のマンションを買うのが一番いい。

70だけど家賃もそうだよね。
例えば1人暮らしでみんな払える10万程度までは狭くてメジャー駅だけど
遠いなんて物件がおおいけどなぜか13万を超えてくるとたった3万の違いなのに
なんだこのちがいはって言う物件に住めるよね。結局大手のサラリーマンってみんな似たり
よったりのサラリーだから、そのサラリーマンには苦しいというラインを超えると
急に相場が崩れてお得になってくるんだよね。
なので、サラリーのほかでちょっと稼いだりしてちょっと多めに払えばぶっちゃけ
ちょっと大目の支出以上のサービスを受けられてしまうってこと。
分かってる人は分かってると思うけどね。

値下がりなんて今のバブルでもなんでもない市場価格からは望めないんだから
少し臨時収入を作ってサラリーマンには苦しい額を払えば多めに払った分
以上のサービスを受けられるということですね。

>57
ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは
賃貸の市場がダメとなれば、そこは見放されまったく突然新築分譲マンションが出てくる。
そんなもんなんですよ。
本来は連動すべきだけど、現実はそうなっていない。
＞実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。
それは、わかる。でもクリードとかケネディウィルソンとかの業者が知りうる市況であって
だからといって、三井や東京建物が明日からマンションの販売価格を下げましょうという
話にはならい。
賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

ここ２０年で地価がここまで大きく変動すると、どこに住むのが一番よいのかわからなくなる。
明治時代、文明開化の頃は、本郷が知識人の住いだった。
その後、範囲は文京区を広域に覆い、音羽から目白、落合方面に広がり
昭和初期には、白金や田園調布、成城そして世田谷の農道をそのままのこした区画が宅地化
されていった。
戦後は、東急が１９５３年から多摩田園都市の開発を手がけ、１９７７年に新玉川線開通後に
企業の社宅や戸建て住宅が建ち並ぶ人気エリアになった。
船橋ヘルスセンター跡のららぽーとと並んで玉川高島屋ＳＣができ、多摩ＮＴの次世代の
港北ＮＴ開発がはじまると，時代は一気に郊外ブームとなった。
１９８０年前後は、目黒区の２ＬＤＫを買うのが若い人の憧れだった。１９８６年頃には
田園都市線の一戸建ては７０００万以上して、たまプラーザは芸能人が住む町として名をはせた。
地価高騰で２３区の家を売って、郊外の一戸建てに住み買える人が増えた。

不動産は、過去にどういう歴史があろうが、それが将来の価値を決めるわけではない。
大事なのは今後のポテンシャルの変化だ。
都市開発とは、地理的条件のよい「見放された場所」にスポットをあてて本来の位置に見合った
価値を創造することだ。
アークヒルズが出来る前の溜池、六本木ヒルズが出来る前の六本木から霞町にかけて

はっきりしているのは一千億円を超える建設投資がなされることで、都市は確実に変化する。
新玉川線開通以前、バスしか通っていなかった三軒茶屋。

中流がなくなり、下流と上流に二極化する。その原因のひとつに、２５０万以下のマンションを買うかそれ以下を買うかが影響しそうだ。
金持ちだから都心に住む。貧乏人だから千葉郊外に住むのでなく、都心に住んだ戸ことが
１５年後金持ちになれて郊外を選んだがゆえに大金を失ったという結果になるのかも。

>>70
確かに、8000万円超の物件は買い手が極端に減ります。
それは、中古物件にも言えることです。

ところが、去年やその前に、6000万円位で新築を買った人達が、
３〜４割位の値上げをして築浅中古物件として売ろうと、
完成を楽しみに捕らぬ狸の皮算用をしているわけですよ。

その築浅中古物件が大量に出てきた時にどうなるか、興味あります。

７０だけどさらに言うと購買層の主たる階層であるサラリーマンの年収の
標準偏差はとても小さい。いうなれば主な一次取得の購買層の年収は
600万から1000万（手取り500万から800万）に80％以上が該当する。
頭金は除くが結局ローンも組めて4000万、無理して5000万、共働きで6000万程度
だからマンションの価格も3千万、4千万台が超ボリュームゾーンとなり5000、6000
とフェードアウトして7000，8000はほとんどの一次取得者は買えない。だから
お客が少ないから価格も上がりようがない。買い替えにしてもバブル期のように
上がってれば高くても買えるけど現在持ってる人は高つかみが多いからたいした
購買力はない。なので全力で金をかき集めて8000万超の物件を吟味して吟味して
今この最もお買い得な時に（ちょっと遅いけど）買えばあなたも勝ち組になれるぞ。
ここ、何年かだけだ。金利が上がるともう買えないぞなにも。

>73
三軒茶屋は、昔は玉電が通っていて、バスだけの期間は短かったですが。
それに世田谷線はずっと走ってるし。

8000万超を買う時のアドバイスだが中心価格が8000万以上の
マンションで買わないと意味がないぞ。
中心価格が4千万台のマンションで8000万のマンションを
買ってもあまり意味はない。くだらない内装代を割高に
取られてるだけだからな。

そうそう。今待ってどうするの。今待ってなきゃいかん人は
おそらく、残念ながら、一生都心、一等地城南には買えない。
今買ったら、最悪の展開、１億円の物件で損して３０００万。
この３０００万が無くなるという展開に耐えれる所得があるか
または資産がある人が更に金持ちになっちゃう。
リスクを負わないと自分の周りの景色は変わらないまま。
今の物件価格で、年収が２０００万以上あれば、どう考えても
高い、とは思わないはず。余裕じゃん、ってなるよ。普通。

全力で金をかき集める→借金しまくり→利息払いに追われる生活
→苦しいから新居を転売→高く売れれば元の生活、安く売れれば借金だけ残る生活

知人の都心マンションには、確かにリーマンが少ないとのこと。
理事会に集まる面々の職業は、弁護士、医者、自営業、などなどらしい。
もちろん、年齢層も高いということです。
それから、意外に空き室があるようです。

つまり、セカンド需要、リーマン以外の職業などが都心超高層マンションの
購入者層だと実感中。また、現在は、そこに住んで、郊外にもう一軒あると
いう御仁もいるとのことです。

金持ちは、高い物件に住み、尚且つもう一軒持っている、ということなのでしょうか。
駐車場の車は殆ど高級外車（ベンツ、BMW、ポルシェ、フェラリーなど）でした。

都心の需要は、リーマン以外の圧倒的少数の金持ちでまだまだあると思います。
逆にそれに憧れるリーマンや利便性追及型リーマンにより、4000万〜8000万台の物件も
超人気が続くでしょう。よって、現在の供給状態が続く限りは、価格の下がる理由が
見つからないと思います。

金持ちは、金を貯めたりする必要がないし情報も早いので、
優良な都心超高層マンションを、割安な時にさっさと購入済みですよ。
割高なのを承知でまだまだ買ってたら浪費になってしまう。

久しぶりに掲示板見ました。面白いですね。
私、サラリーマンですが、品川徒歩の港区湾岸マンションを８０ｍ2ちょっと、坪単価１９０万円程度で購入し、現在、快適に過ごしています。
買った当時はみんなが価格暴落、環境最悪と言っていたのがうそのようです。
この相場をもう一度というようなスレッドなのでしょうか。
お得だったのかな？

74>売り切りだと住む場所がないので、売ったあとそのお金でさらに上のものを買うかもしれない。
安値で売るくらいなら賃貸に出す、経営努力はいるとはいえ４パーで廻ればそれなりの副収入、
定期預金よりいいし、生産性のない定期預金よりは世のためにもなる。
やっとまともな経済の時代が始まったばかり。底割れのどん底でリスクを取って結果として
底割れを防いだ人はたしかにいた。その勇気もなく自分は安全地帯にいた、
今になって、もう一回下がってくれ、俺にもあのデフレ期の底値で買わせろ、
という卑しい本音が見え隠れしている。

確かに2003年あたりは底値でしたが、当時は耐震偽装事件の前ですよね。
当時は安くないと売れない、という時代でしたので、ヒューザー以外にも耐震偽装してて構造に問題のあるマンションが結構あるんじゃないかな。

>84
新築の青田買いを利益目的でした人は、現在べつな家に住んでいる。
だから、築浅中古を高く売ったあとに新しく割高物件を買う必要はないよ。
売り切りで利益を得て次のチャンスまで、高みの見物。

No pain, No gain（何かを得るにはリスクを伴う）という言葉がありますが、まさにその通りです。成功するにはどこかで勝負に出ないと駄目でしょう。
但し、勝負する前には、細心の注意での分析・勉強が必要です。
人を羨むことや自分に言い訳をする人が大半。そこから脱却できる勇気と勉強が成功するには必要。

3年前の分譲価格を見てつくづく底値だろうな〜って感じていた。
湾岸マンションは＠200万円を切ってたし、西麻布4丁目の新築マンション最上階が91㎡・7500万で買えた。
麻布所在のパークハウス・パークコートの新築が90㎡・1億円前後だったから真剣に買いたかった。
しかしその当時、我が家を売却すると5500万円（＠250）程度にしかならず、自己資金は売却ローン差益2000万円＋預貯金1000万円で購入はきつくて無理だった。
従って港区一等地所在の新築相場が90㎡・8000万円まで下がることを待つことにしていた。

そして今、我が家を売却すると7500万円（＠340）以上が見込まれ、自己資金は売却ローン差益4500万円＋預貯金2000万円となり、買替を真剣に検討している。
もはや麻布所在の新築を90㎡・1億円で買うことは不可能だが、自己資金6500万円＋新規住宅ローン5000万円〜6000万円で予算も1億2000万円まで増額した。
先月までは港区渋谷区千代田区に限定していたが、今後は目黒区・世田谷区の好立地であれば
検討対象に入れることにした。

今後も自宅の売却相場価格が上がっていく嬉しい事態が想定されるが、同時に買替対象物件も上がっていくことが想定されるので、ここ1年以内に手を打とうと考えている。
買替対象物件と自宅売却総定額の差額は、マーケット相場が上がるにつれ大きくなるからである。

私の様な買替前提の二次取得者層にとっては、不動産市況高騰が買替促進の強い事情として作用しているのではないかと思う。

自宅の売却価格が上がっていく想定は、予想であって、決定ではない。
新築マンションブームなのであって、中古人気は新築人気のオコボレ頂戴だから。
１年以内に手を打つのは、正解かも。

>>88
▽３年前
売却収入5500万円＋手持1000万円＝6500万円
物件1億円−所持資金6500万円＝ローン3500万円
確実に港区著名地区ハイクラスマンションが選び放題で
買えましたね。
さらに広げれば5年〜10年前(ほぼ96、97年以降なら下記全部
確実にGETできましたよ）
青パ、東京PT、芝PT、TTP、CPT、田園調布PM、麻布霞町PM、青山ザタワー、
神宮前ブランシェ、松涛アパ、代官山アド、西麻布PH、麻布笄PH、PC表参道、
PC元麻布、PH麻布霞町等々多数

▽現在進行形
売却収入7500万円＋手持2000万円＝9500万円
物件1億2000万円−所持資金9500万円＝ローン2500万円
物件激減は買いたくても買えませんね。ただ僅かに望みあり。
PC虎ノ門、白金台レジ、広尾Gホレ。三井が港区で計画が幾つかありますが、
まだ先になりそうです。

まあ2000年(ミレニアム)前後3年間は、億ション恐怖症見たい
なのもあり(特に90年代中後半)、個人的には都心優良地
ハイクラス物件はほぼ全部買い得感強すぎた印象です。
供給も順次切れ目無く販売されてたので、買いたい（あさり）者には
良い時代でした。

８５さん
８２ですが私へのレスでしたら、私の住まいは竣工1年程度のタワー物件です。
中低層階ですが、住み心地は快適です。品川もいい街ですし。
スレッドに対して、私の知る情報では
新築のマンション価格が下がる要素として、
①仕様が落ちる
②面積が狭くなる
③どんどん都心・駅から離れる
がありますが、この中で今世の中で行われているのは③です。駅や都心から間違いなく離れていますし、都心から離れた物件にいかにして良いイメージを消費者に訴求するかがデベロッパーの行っているプロモーションです。同水準の立地と仕様、面積の比較では間違いなくここ１０年は下がることはないはずですから、欲しい物件に出会ったら自分の意思で決めることです。
逆に、仕様と面積が既に決まっている中古物件は売主の事情がからみますから下がる可能性はあると思いますよ。

＞８２さん
今の価格を見れば、お得だったのは誰が見ても明らかだと思いますよ。よかったですね。
今新築だとすれば、坪４００万とか超えるのでは？
ただ、いつ下がるかというより、この価格でもまだまだ上がるので、お徳というような
風潮に疑問を持っているスレかもしれないですが・・・

>>90
すみません、説明不足でした。
そんなに予算ありませんでした。
住宅ローン残債があったので予算不足だったのです。

▽3年前
売却収入5500万円−住宅ローン残債3500万円＋現金1000万円＝所持資金3000万円
物件1億円−所持資金7000万円＝ローン7000万円（当時年収1000万円）→　無理！

▽現在
売却収入7500万円−住宅ローン残債3000万円＋現金2000万円＝所持資金6500万円
物件1億2000万円−所持資金6500万円＝ローン5500万円（現在年収1500万円）→　なんとかなる！

自宅売却予想価格は近隣成約事例の坪単価で計算していますが、堅めの予想価格です。
来年竣工予定物件を購入したら、竣工までの待機期間に価格上昇も期待できそうです。

>>93
その残債だと現居宅まだ年数浅さそうですね？。期間は20年ならOKですが、
35設定ではないですよね？

時系列で見ると、年収伸びは好調じゃないですか！。ただ年収伸び率
考えると現行で1500万程度の伸びがあっても良い感じはします。
私なんかズーっと申告組みですが、それでも年俸で高かったのは
上手くしたもので、96〜2002年。現在はほどほど下がりましたが、
不労所得ともいえるものが継続してあるので合算で港区の某税務署に
お世話になってます。

3年前ごろの年収は勤労所得者ならまあ良い線なんでしょうが、貯蓄が
少なすぎですね。残債から見ると、止むを得ない感じですが、その時点で
3000万程度あれば、港区有数の高級マンション住民になれてましたよ。
1億円ださなくても、8000万円以上なら何とかハードル越えOKでしたね。

現在進行形ではローンは少々大き過ぎです。2000万円削って3500円位の
ほうが先行き繰上げなんかせづとも楽。その分大台看板持って商談ですか。
90にもUPしましたが、都心は物件が出ないのが厳しく、泣き所ですね。
それでも、幾つかは供給されて行くでしょうから、ポイント狙い。
現居宅が都心3区＋渋谷区でないのなら、都心以外の城南西地区で
購入後余裕で走ったほうが堅実かもしれません。

値下がりリスクを論じるなら、買われ方にも注目すべきです。
キャッシュ主体で買われてるマンションは、
他の金融商品や投資先との利回りが価格に大きく影響するし、
勤労者層のローン主体で買われているところは、
景気の先行きが不透明化すると資金繰りが難しくなり、
大量に中古として吐き出され市場価値が崩落する可能性がある。
銀行のローンの審査がゆるくなっているので、
かなり無理のあるローンも多い。

かなり無理のあるローン・・・
２〜３年前のお買い得時代に多いと聞いています。
スレタイの「新築」マンションは当分値下がりしないでしょうが、
湾岸などの「築浅」物件は値下がりするかもしれません。
そうなると仮定して、時期はいつくらいか想定できる方いらっしゃいますか？

客の反応をみて5000万も値上げ？？
やはり売り手市場でしょうか。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6012

72さん

>ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
>破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは

リートは上場しているのでいくらで取引されているかは誰でも分かります。賃料さがれば証券価値がさがるでしょ？それをベンチマークとして中古の売買の値段が決まり、新たな新規物件・ファンドの値付けがされるのです。密接にリンクします。

また、実際の証券の取引を見なくても、賃料さがれば収益還元法で導かれる物件価格がさがるので、実際の新築物件もさがります。

> 賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
> しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

だれが言ってるのか知りませんが、全く違います。連動します。

現在の新築マーケットが上値に引っ張られるのは、ファンドや投資家が収益還元法で計算して「これならやれる」と思った価格で買いに来るからです。実需の消費者にしてみれば、収益還元法などしったこっちゃありませんが、これらと競争しなければ買えないので仕方なく買っている状況です。

賃料下がれば、ファンドが新たな物件を買うときに、その「安くなった賃料」で価格を計算するので、ファンドが買える物件価格が下がります。

そうなると、実需の消費者は今までしぶしぶやってたファンドとの競争をする必要がなくなり、
実際の新築価格が下がるのです。

これらは、相関性があるとかいうレベルではなく、連動してます。（タイムラグは発生するかもしれないのでそこを狙うのも投資の一手ではありますが。）

64さん

> はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有> りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
> 確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
> ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

そうですか。今まで聞いたり読んだりしたことが頭にあったのでそう(2%程度と）書いたのですが、間違っていたならすみません。貴方がファンドの専門家なのであれば、正しい数字を指摘してもらえればよかったですが。（「○○くらいも有りますよ」ではなく。）

いきがかり上、正確に調べてみました（もし大きく数値が違っていたら私個人の予想も修正せねばならないので）。J-REIT平均の予想配当利回りは2007年2月28日現在で2.83%だそうです。10年国債利回りが1.63%で、その差(利回り格差）は1.2%ということになります。

2003年にはこの利回り格差は5%近くありました。2004-2006年中頃までは2.5%くらいでした。2006年の11月頃から一気に急落して現在は1%に迫る勢いです。

REITを売りたい方は「それでも1.2%も上回っているんだから」などというかもしれませんが、この利回りはあくまで「予想」であり、実際にその配当がもらえるかどうかは保証されてません。また、キャピタルロスにも晒されております。(当然のことながら、国債の利回りは保証され、また、割引かない限りキャピタルロスも有りません）

やっぱかつかつじゃないすかね？少なくとも私の意見では加熱相場ですね。

> なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
>極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
>とても違和感があります。

それは貴方の方でしょう。

> 少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
> ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。

なぜ貴方は「成り得ない」という結論を「断定的に」結んでいるのですか？

私は「少子化(人口減少社会）の影響は東京23区にも影響する」という理由付けを何度も行っております。貴方が「成り得ない」と断定する理由を論理的にご説明していただければ幸甚です。
（今までした話の繰り返しはご容赦ください。）

89>最近の新築は数年前の築浅中古より、立地でも仕様でも落ちているが値段だけ上がっているのが多い。築浅中古はお宝である。よほどに理由がない限り手放してはいけないと思う。

賃料への期待が下落から上昇に転じたために、J-REITのイールドは低下
しているわけで、実際賃料が上昇しているのはまだごく一部。まだ
バブルの前段階。
昨今のマンション価格上昇も大衆の期待が地価上昇であるからで、
公示地価がマイナスにでもならん限り、人々の期待は変わらないでしょう。

99は理屈だけで実態を知らない。賃貸市場がつねに新築市場より下回るのは、借家法の元にある日本の特徴。いまは新築タワーは定期借家更新可が標準。これは値上げを目論んでいるからにほかならない。
ファンドが単体でリートは複数というのは御存知だろう。リートの市場動向はわかってもそれが証券化一般のファンドのインデックスとはいえまい。
百歩譲っても上ものつきの賃貸マンションが安値で処分されてもその場で下がるのは賃貸相場であって新築分譲マンション価格ではない。
例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。
９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。
悪意はないにしてもミスリードといわざるを得ない。
かくあるべきとあるはずだと実態は大きく違う。だから不動産は奥が深い。

収益不動産の証券化の出口のひとつがリート。個別の証券化の利回りなど専門の金融機関でないと知り得ない。例えば、潮見の駅前のホームセンター。これもTという商社の証券化物件だが、テナントの撤退後だれがエクィティをどうしたなんて事情は一般人にだれもわからんだろう。
市場といっても私募ファンドの市場は開示されていないのではないか？

リートは他地点の複数物件でレジデンスもオフィスも混在している。不動産会社の株のようなものだ。一方証券化は普通単体で募集されるし独自の市場で売買されると理解している。
なにしろリートは現在数十くらいだったか忘れたが証券化物件でリートにはいっていないのは大小とりまぜてその１０倍はあるだろう。

不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノンリコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。

ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。

102さん

賃貸相場と新築価格は連動してます。昔はそうではなかったかもしれません。が、証券化が進んで不動産が金融商品になった今、それらは連動するのです。

> 例えば田園都市線ひとつみても新築マンション分譲価格と賃貸市場の格差がどんどんひろがっているのが現状。

それを、「加熱している」と言っているのです。

103さん、104さん

マクロな視点での不動産相場の流れはリートで分かります。
細かな取引の詳細が分からなくても、「賃料が下がっている」という事実があれば新築価格も下がるのです。それが「収益還元法」なのです。

105さん

> 不動産の価格上昇をバブルと言いつのるのはどうかと思う。
> 上昇の背景にはいつでも金融の緩和がある。前回は住専。今回は証券化手法だ。ただ証券化はノン> リコをはじめリスクが限定てきで投資が実態経済に与える影響を極力おさえる仕組みになっている。

ノンリコースローンは金融機関のリスクを限定してます。証券化は不動産会社のリスクを限定してます。ミニバブルがはじけて相場が崩れても、金融機関や不動産会社は損しません。エクイティをとった投資家だけが損をする仕組みです。

だから、前回バブルのように経済界に大きな打撃は有りません。その分、買った投資家(法人でも個人でも）がかぶります。

> ファンドの土地買い占め、物件買いが分譲マンションの価格の流れをかえたのだが、証券化が再び> 都心の地価を下落させると考えている業界人は誰もいないだろう。

いっぱいいます。

102-105さん

同じようなことを何回も分けて書かれるのは多くの人が反論しているように見せかけたいのでしょうか？文体が一緒ですよ。（「○○だろう。」というのがIdentical)

そうではないです。私は実はこのスレ１から書いていますが、原則として下書きを書いて
読み易いように分割して投稿しています。御存知の人も多いでしょう。
別に何人が賛同しようが私は多数決でことがきまるとは思っていない。

７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる

１０７が７５０でないと信じたいが、なんか下衆なかんぐり話ですね。文京区の学歴コンプレックスよりはましかな。

明日になれば公示地価がはっきりします。
いつさがりはじめるかが主題なので、もうそろそろ本題にもどしませんかね。
７５０さんはそれで、こんご２３区の新築価格はどうなっていくか
もういちど明日の公示地価をみてご意見を書いていただけませんかね。
お願いします。

公示地価は不動産価格に影響するのですか？例えば所有物件を売却するときなど、公示地価を用いて算出するのでしょうか？教えて下さい。

108さん

そうなんですか。ではハンドルネームをつけることをお奨めします。

> ７５０さんがひとりで自説を強弁しているからスレタイからどんどん話がづれる

少なくとも貴方の方が私よりずれているでしょう。ここのスレタイは「いつ下がり始める？」であり、貴方が強弁する「さがらない」というのは、はじめからずれまくっているのでは？

今が「ミニバブルの手前」なのか「最中」なのか「終わりごろ」なのかは、非常に難しい問題であり、私もこれに対しての明確な答えは持ち合わせてません（37で書いたように、意見は持ってますが）。だから意見交換したいのですが、貴方のように「(理由はないが）しばらく下がらない」と噛みついてい来る人が多くて、話が前に進みません。

もちろん「ミニバブルではなく健全な成長だ」というご意見とその理由付けがあれば是非拝聴したいのですが、納得行く説明にはお目にかかっておりません。

なお、あなたは102で以下のようにおっしゃってますが
> ９９さん。理屈をこねるのはいいが実例を示してほしいな。

現場や統計で実例が出る頃にはもう下がり始めている(遅すぎる）んですよ。

７５０さん　お詳しそうですから教えて差し上げてくれませんか。

＞109さん
私も反論者が多いように読んでしまいました。みなさんが1スレから読んでいるわけではない
ですし、読んでいても分かってもらえるとは限りません。
750さんのようにずっと同じ名前でとは言いませんが、少なくとも同じ話題というか反論で
続けて投稿するときには何か分かるように書いたほうが、いい気はします。

113さん

わかりません

108氏が何を根拠に
＞御存知の人も多いでしょう。
って思っているのか判らないｗ
コテハンでも無いのに。

個人的には750氏を応援します。
スレタイの解を導く材料になってるでしょ。

ちなみにいつ下がるか、いつ上がるかを明確に判断できる人は、
株でも負ける事は無いでしょうね。
結論から言ったら判る訳が無い。
みんなで材料を出す場にしましょうよ。

誰も永遠に下がらない、とは言って無いでしょう。
私もバブルだと思いますよ。今後10年程度続くでしょう。バブルの始まり
だと思います。
世界的な過剰流動性がそれをもたらしている。それだけ。バブルだから
はじける、いつかははじける。ただこれだけ外国資本が参入しやすい状況
が日本に形成されつつある状況で、しばらくはバブルが加速する方向へ
向かうのでしょう。750さんが言うように、今後1-2年で収束する話では
無い。キャッシュでシティグループは日興を丸ごと買えてしまうという
事実に、驚かれた方も多いのでは。今後は株式交換でも買えてしまう。
外国資本の力は、750さんが想像する以上に巨大で、大胆です。

私の個人的な見解では、この上げトレンド、10年は続くでしょう。
米国景気は2008年くらいに頭打ちでしょうが、アジア諸国は好景気が続きます。
欧米の資金は、一気にアジアへ向かうことになるわけです。

日本も、750さんがおっしゃっているように、団塊ジュニア世代の人口が
増えてくる局面ですので、2014-2015年までは緩やかな景気拡大が続く
と私は見ています。少なくとも、今後日本は欧米市場より魅力的な市場
になるわけです。アジア諸国も然り。ただカントリーリスクは日本より
高いが。

ある大量に土地を抱えている会社、今までは再開発で売却する流れが、
最近売らない方向に転換しています。持つリスクが、持たざるリスクへと
変わりつつあります。
株式も持ち合いが復活しています。持ち合い復活は逆に株式の変動性を
高めてしまう。株式もバブル到来です。

750さん、今買うか、2015年に買うか、どっちが良いでしょう。
2015年に買っても、2035-40年まで不動産は下がり続けますよ。今買って、
2012-13年くらいに売る、こんなあたりが丁度良いのでは。
それか、この5年程度で借金完済できるなら、完済して賃貸に出しても
良いでしょう。

やっぱ、転換点の大きなシグナルとしては、賃料利回りと銀行金利の逆転局面を注視しておけばいいんじゃない。
みんないろいろと見方があるようだけど、つまるところ１年間の賃料利回り＋物件値上がりが銀行金利を上回っているから投資対象としての不動産が魅力的なわけであり、現状の東京における賃料利回り４％、値上がり期待年間５０％のような状況であれば、まだ当面は理屈抜きで買いでいいんじゃないでしょうか。ただ、この状況が２年も経てば、利回りは２％前後にまで低下し、物件の値上がりペースも過去１年をみれば５０％以上上昇している一方で、その後1年ではせいぜい１０％ぐらいにペースダウンし、不動産よりも他の投資対象を探しだす人が増えてくると、数年程度、踊り場を迎える（今回は決して前回のバブルのような下落にまでは至らない）可能性が高くなる。つまり、賃料利回りが銀行金利に逆転されたら黄信号で、物件値上がりを足しても銀行金利に負けそうであれば赤信号って感じないでしょうか。ちなみに日本以外の先進国、中国はすべて赤信号。ロシアも黄信号。

117さん

そうですね。皆でいろんな材料を出す場としたいですね。

私、明日からしばらくこの掲示板見れませんが、変な中傷や結論ありきの反対意見ではなく皆さんの建設的な意見交換がなされることを期待します。

では、さいなら。

>>119
良い視点です。750も何度か触れてはいましたが、一つの
目安としての国債金利(利回り）は投資先対象の選別の上で
一つの大事な指針になります。

当然、ファンドサイドもリスク的に安全性が高くなる国債動向は
注視でしょう。現行ファンドは、一時より利回りは下がっていることは
確かですが、都心部中心にオフィスなどの需要は当面堅調なので、
ランニング面も考慮すればまだメリットはあるでしょう。

日銀の政策的金融施策(金利）は、株価の調整も入り、簡単には
上げ一本で通すのは政財界筋も見回すと慎重な面も出てくるでしょう。

ここを見ていると８０年代までの土地神話に似た、都心マンション神話が広まりつつあるように見える。証券化で不動産市場に入った５兆円が都心の高利回り物件を支えていること、今もデベロッパーが高値で土地を仕入れていることなどから、都心価格が下がりにくいことは事実。どこのモデルルームに行っても、判で押したように「価格上昇が続きこれから郊外に波及します」と言われるが、じっくり話していると本当にそう信じている販売員もいる。

まだ日本の分譲住宅市場では、収益還元法を無視し、買い手のフトコロに手を突っ込んでみて価格を決めているので、買うという人がいる限り下がらない。資金力に余裕ができたデベロッパーにとっては、１〜２年売れ残っても大した問題ではない。このことが逆に金融市場の影響を直接受けにくい妙に安定した市場を作り出している。

坪４００万円以上の番町、高輪の物件が景気の回復に伴って高価格になるのは当然。その他大勢の都心物件では、特にこの半年、売り渋りによる供給不足、金利上昇にあおられて買い急ぐ若年層、退職間近の団塊世代の参加、さらに円高傾向で海外投資の為替リスクを嫌う投資家と余剰資金ができたが運用先が探せない国内金融機関の不動産投資回帰などで過熱感がある。坪２５０万の田町の物件にも（居住用としては悪くないと思うが）キャピタルゲインを狙う投資家が集まった。

市場原理で上がっているのだから問題はないようだが、金融面から見れば、不動産投資より利回りのよい金融商品が見あたらないから資金が流入しているという状況はミニバブルと言ってよいと思う。

この状況は決して健全とは言えず、参院選後に日銀が根性を見せてもう一段の利上げが進み、予定通りマンション供給が増加すれば、相場の上値を試す場面が出てくるかも知れない。

金利が４〜５％を超え、居住用に買う人の駆け込み需要、消費税上げによる駆け込み需要も一巡するまでのどこかで、収益性で買われていた都心物件の価格が調整されるはずだ。都心マンション市場を支えるには、日本の消費の足腰は弱い。
その時関係者が、都心の投資対象物件と一般の居住用不動産は異なるという冷静な対応ができるとよいが、バブルが崩壊する可能性もある。
キャッシュで買う人は、何年かかるかわからないが待つのも一案だと思う。

本来、日本のマンションは外断熱にならない限り平均５０年もたない償却資産だ。ここでも被害者は売り抜けることもできず、飛ばしもできない個人投資家、マンション購入者ということになってしまうのか。
長文失礼。

富裕層の数は増えるわけだから、都心という短絡的な発想では無く、下記の住宅地
を選択すればどうでしょうか。99年度と古いデータですが。なんで番町とか無い
んだろ。

1 1 1 1 2 東京都 港区南麻布 8,502,898 19,912,256 241 35,282 82,623
2 2 3 2 1 東京都 世田谷区成城 7,426,518 17,783,616 243 30,562 73,184
3 3 4 3 3 東京都 大田区田園調布 7,405,953 17,706,306 240 30,858 73,776
4 4 5 4 4 東京都 港区南青山 7,333,968 17,429,676 229 32,026 76,112
5 5 6 5 7 東京都 港区六本木 6,753,438 15,762,096 187 36,115 84,289
6 6 7 7 6 東京都 港区赤坂 6,324,453 14,940,306 190 33,287 78,633
7 7 8 8 5 東京都 渋谷区広尾 5,727,227 13,830,274 197 29,072 70,204
8 8 9 9 8 東京都 港区高輪 4,861,865 11,701,570 164 29,646 71,351
9 9 10 10 10 東京都 渋谷区神宮前 4,282,884 10,278,288 142 30,161 72,382
10 10 11 11 12 東京都 渋谷区代々木 4,087,438 9,706,496 127 32,185 76,429
11 11 14 13 9 東京都 世田谷区深沢 3,333,592 8,391,764 143 23,312 58,684
12 12 15 14 11 東京都 世田谷区等々力 3,297,689 8,199,358 133 24,795 61,649
13 13 13 15 17 東京都 渋谷区松濤 3,411,778 8,162,216 111 30,737 73,533
14 14 16 16 16 東京都 品川区上大崎 3,279,632 7,934,104 114 28,769 69,597
15 15 19 17 14 東京都 港区元麻布 3,114,851 7,676,902 120 25,957 63,974
16 16 18 18 19 東京都 港区西麻布 3,166,625 7,635,730 108 29,321 70,701
17 17 20 20 17 東京都 大田区久が原 2,944,881 7,228,422 111 26,530 65,121
18 18 26 22 13 東京都 世田谷区奥沢 2,520,087 6,499,434 121 20,827 53,714
19 19 25 23 15 東京都 港区白金台 2,536,361 6,471,682 116 21,865 55,790
20 20 21 21 23 東京都 港区三田 2,823,578 6,780,796 94 30,038 72,136
21 21 23 24 19 東京都 世田谷区代田 2,574,711 6,451,902 108 23,840 59,740
22 22 24 26 25 東京都 新宿区下落合 2,573,582 6,244,624 91 28,281 68,622
23 23 22 25 30 東京都 渋谷区西原 2,729,181 6,435,222 81 33,694 79,447
24 24 17 19 43 東京都 世田谷区赤堤 3,235,920 7,328,100 71 45,576 103,213
25 25 28 27 28 東京都 品川区東五反田 2,444,015 5,925,190 86 28,419 68,898
26 26 34 31 24 東京都 世田谷区代沢 1,980,701 5,082,982 93 21,298 54,656
27 26 36 32 21 東京都 目黒区八雲 1,936,333 5,054,546 98 19,759 51,577
28 28 31 30 29 東京都 世田谷区瀬田 2,144,174 5,277,268 82 26,148 64,357
29 29 29 29 33 東京都 港区白金 2,335,381 5,611,442 78 29,941 71,942
30 30 27 28 37 東京都 新宿区西新宿 2,470,370 5,833,180 74 33,383 78,827

１２３さん
そうですね。なかなかイイ意見です。地価の回復は重要ですよ。
今度の公示価格見てビックリするでしょうね。
株価と違い乱高下は短期間に起こらない。それが、地価ですよ。

私の感想としては、金融機関の不良債権の処理に１５年かかったと言う事ではないですか。遅すぎですが、つまり、地価は、二年前にリセットして再浮上したに過ぎないわけで、まだヨチヨチ歩き。これから、正常に経済成長するのではないですか。バブルなどとはとても言えない。反転してトレンドが変わったに過ぎない、これが東京の正常な姿です。

少ない生涯賃金の人は、都内に自宅を買えない時代、これが事実ではないですか。

経済成長もドライブがかかり期待できる。元々日本の金融は、土地を担保に融資していた、土地の信用が回復してきた今、金融機関の融資スタートに前向きなったので、中小企業の設備投資も堅調です。間違いなく、地価下落要因はみあたらないと考えます。２〜３年後には、庶民の給料も増え始めるでしょう。消費も回復し、あと１０年は最低でも地価は上昇トレンドでしょう。

失礼しました。上記データは納税額、推定所得、高額納税者人数
の総合番付です。

金融危機による異常な下げ局面からリバウンドして、
ややオーバーシュートしたというのが今の都心の地価水準では？

地価にもオーバーシュートって使うのですか？
素人でわかりませんが、ゆり戻しですかね。
隣の韓国は、IMFの世話になり、今の経済成長。少子化と財政は心配ですが、そんなに日本は悲観するところ無いと思ういますね。

ここ読んでいると、
価格が上がってもらわなければ困る方もいらっしゃるみたいで笑えます。
土地は都心部に限ってはしばらく上昇するでしょうね。
23区内ですら坪数百万の格差があるように、
郊外との格差は広がっていくのですかね。
ただ今のデベ先導型のマンション価格急上昇は明らかに異常。
煽られて貧乏くじ引いてる方々にはご同情申し上げます。
割と短期間で破綻すると思いますが。
マンションを作り続けなければデベは存在できませんから、
物件なんて今後もいくらでも出てきます。
焦って買われようとされてる方は冷静に。

地価があがってもらわないと困るのでなく下がってもらうと世の中全体が
困るという話。
景気拡大＝株価の伸び＝地価の上昇　経済常識です。

土地はいくらでも出てきます。上げ相場なので郊外、郊外に。
人々の期待が下方に向かえば、また都心にも出てくるでしょう。
一体いつになることやら

これから出てくるのは国家公務員宿舎土地。これがまた、都心６区や城南の
一等地に広大にある。
最高価格を決めて、逆オークションでもやらない限り、競争入札でかなりの
高値になるのは、「マスタービューレジデンス」で実証済み。
売却は財政再建の一助だから国もできる限り高値で売るでしょう。

120>売れてます、いいものは市場からすぐ消えるので買うチャンスが少なく大変です。
ちなみに株価はのきなみ２倍から５倍になってるのに、たかが二割から５割アップだなんて
本当につつましいもんです。

じゃあこれから買う物件も、その後にも値上がりは相当に確実なんでしょうか？（まだうまみは
あるんでしょうか？）それも何割アップくらいでしょう？

129さん
あなたは、持ち家ありますか？
理想は底値で買いたいところですが、もう反転した今の地価は、安定はすれども、下落はしません。
正常になっただけですよ。
つまり今まで安すぎた。
あなたが、買える頃には返済できないローン組むことにならなければ良いのだが。
一生賃貸族だって居るし、物色し購入しなくてもいいのでは・・

（１３２続き）
①供給はあるが過剰剰で値崩れする懸念は少ない。

地価値下がり局面では
海外生産へのシフト、工場移転の促進法の制定、大手ロジスティックの
台頭による中規模倉庫の業績悪化、企業の構造改革のための自社社宅の
売却などで土地放出がすすんだ。
土地を持っている企業なり、個人なりは、駐車場でも何でも
保有コストがカバーできれば、値下がりリスクがない限り手放したがらない。

②マンションの販売価格は土地取得時点できまる。

マンション分譲は原価積み上げ方式のビジネス。
土地仕入れ額と建設発注額と販売経費しコスト要素はない。
土地３０％建物４０％設計・販売経費２０％に利益１０％とか
４０％３０％２０％に利益１０％とか場所によって比率は変わる。

土地仕入れは、最短でも竣工の２年以上前に遡る。
企画、行政の折衝、設計など１年程度はかかる。確認申請がおりないと
販売開始できない。
だから先の相場を読んで土地を買う。
平均坪単価×販売面積をもとに、入札価格の上限をきめて入札する。
強気の業者や資金力の豊富な大手が、他社の３割り増しで落札すれば
その時点で１年以上先の分譲相場が決まることになる。

③土地入札の予定価格は「公示地価」「基準地価」がひとつの目安

デベの土地仕入れ担当者はサラリーマン。当然会社の指示で上限価格
を懐に入札の臨む。そのときに参考になるのがエリアの地価の伸び率。
デベが「新価格」とかいうのも、１０月下旬に出される地方自治体の基準地価
の動き、３月２２日に出る公示地価の動きを「言い訳というか論拠」にして
の話ということだ。

（１３６つづき）
あとは、都市再生の流れで動き始めた「都市再開発」
単発のマンションに比べて地権者合意形成や法的手続き保証、等価交換価格の
調整、地域整備の公共負担などに時間・コストがかかる。
都心の老朽マンションの立替は一棟丸ごと業者が買い取って賃貸物件として
長期に投資回収する事例がある。
都心分譲では、土地取得価格をデベロッパーが負担せずにすむ定期借地権分譲が
増えていくだろう。

需要側の動向を精緻に論ずるのもいいが、供給サイドの動きをみていかないと
買い手がいないから安くなるはず・。というのは、買い手の「連帯」を信頼しすぎ。

市場は、欲望と恐怖で動く。
高くなって買えなくなる。安値で入札したら仕入れができない。
なるべく安く仕入れて儲けたい。ここで買って損をしたくない。
そういう心理戦のなかで、武蔵小杉が坪単価２４０万前後で売れて、美しの森が２３０万
で完売したら、売り手は強気になりいくらでも時間をかければいつかは売れると考え始める。

もはや、首都圏新築マンション市場で業者間の連携はあっても不要な価格競争は
どこにもないではないか。

この掲示板も既にタイトルは賞味期限切れ

銀行が売り手であるデベの味方であるうちは、下がりようがないよね。逆にいえば、突如、銀行がスタンスを変えるような大きな政策変更や体制変化が起こらないうちは、バイアンドホールド戦法が得策と言えるでしょう。ていうか、そもそも、この３年間で売った法人や個人の大半は売らなかった方がもっと儲け幅が大きかったと振り返っているのでは？

どうもバブルという用語が氾濫気味ですので、私見を述べさせていただきますと、価格がバブルかどうか、’異常’かどうかは適正値からの乖離の程度によると思います。もちろん、厳密な意味での適正値などは誰にもわかりませんが、いわゆる不動産利回りがある程度の尺度となるのは間違いないでしょう。長期金利が１％後半に過ぎないのに、下がったとはいえ、３％台の不動産利回りがバブルだとはとても言えないでしょう。それにひきかえ、北米の不動産バブルの崩壊がまさに進行中といった観がありますが、こちらは、短期金利５％超、長期金利４％後半なのに対して不動産利回りは２％くらいです。明らかに不動産を賃貸に回すよりも売却して預金したほうが利回りが高いというのはバブル水準だったと言ってもいいと思われます。
今後日本の地価が上がるか下がるかはともかく、現水準が到底維持不可能なバブル的価格水準であるとする論拠は乏しいと言わざるを得ないと思います。

超低金利で無理矢理に経済を回している状態だけでも、
十分にバブルを心配する必要があると思いますよ。

ゼロサム的に貯蓄を吐き出さしているだけ、と酷評している人もいますよね。

>>141
低金利は財政赤字の問題を抜きにしては語れないでしょう。大インフレにするか消費税４０％にするか徳政令でもださないと国債の償還や赤字国債の問題は解決しない。

酷評するのは自由だけど国が大借金して個人がデフレ時代に貯め込んだ貯蓄がふくれあがっている。
事態の異常さがわかっているから「貯蓄から投資へ」と方向転換させようとしているのでは？

「２３区に安く住みたい」願望は、「個人の希望」であって、不変的な社会課題たりえない
気がします。
バブルだのなんだの言って、ふたたび安くなってほしい気持ちはわかりますが。
なにも２３区でなくても安くて広くて通勤可能な土地もマンションもありあまって
います。原木中山には坪単価１１０万の新築すらある。（ちょっと問題ありですが）

２０％３０％高騰、暴落は実感としてわかるし大騒ぎもするでしょう。
３％〜５％の値動きは一般人にはわかりにくい。

緩やかな上昇が続く限り暴落は急にはおこりにくくなるのではないでしょうか。
暴落が起こるにしてもかなり先の話になって、かなり極まったレベルから
程度によっては底値はたいして安くならない可能性があるかも知れない。


消費税や金利ば話題になるが新築マンション価格が今後３〜４％程度
じわじわ上昇したら気付かぬうちに
４５００万の物件が５年後に５３００万になっていたりする。

金利も５年で１％はあがる。これに消費税アップが加われば。
３５年のローン返済は１３万５千円（３％）から１７万７千円になる。

月坪７千円の賃貸なら１０平米広い部屋が借りられる差だ。
給与も４万２千円アップなら問題ないがどうなんでしょうね。

いつ下がり始める？
来年。ならば底値の買い時は５年後だろう
３年後、ならば底値の買い時は　８年後だろう
５年後、ならば底値の買い時は　１０年以上先だろう

いずれにしろ５年後には答えがでていそうだね。

国の自転車操業につきあわされている若い世代はかわいそうだね。
有能な人間はどんどん海外に出ていっちゃうんだろうな。

閑話休題
いまや絶版だが、古書で手に入るなら
これからマンションを買おうという人に是非読んでほしいのが
この本　１９９６年の初版だがマンション業界の裏話満載
『不動産屋の耳寄り話』稲葉なおと　講談社
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/19708345

公示地価が発表になったね
＞東京都では港区と渋谷区の計2カ所の調査地点で上昇率が45％を上回った。いずれも2月に開業1周年を迎えた商業施設「表参道ヒルズ」付近。年間1000万人に達した集客力が周辺地域に活気をもたらした。大阪市と名古屋市でも計5地点が40％超の伸び率を記録した。 (16:50)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070322AT3S2200M22032007.html

（１４７続き）
どうも地価高騰は「商業地」主体で「住宅地」はさほどの伸びではないみたいだけど
早く、明日の朝刊か見たい。
気になるのは千葉県の宅地の伸び率。

148続き
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/index.html

宅地もとんでもない上げですよ。こりゃちょっと上がりすぎ？
港区27％上昇、世田谷ですら宅地12％上昇。千代田15％上昇など

公示地価の平均値　足立区を１００％とすると

千代田区　　 695%
港区　　　　 546%
渋谷区　　　 390%
中央区　　　 300%
目黒区　　　 284%
文京区　　　 274%
品川区　　　 250%
新宿区　　　 238%
台東区　　　 230%
世田谷区　　 214%
中野区　　　 188%
大田区　　　 185%
杉並区　　　 179%
豊島区　　　 178%
荒川区　　　 161%
北区　　　　 143%
板橋区　　　 143%
江東区　　　 138%
練馬区　　　 135%
江戸川区　　 123%
墨田区　　　 119%
葛飾区　　　 108%
足立区　　　 100%

対前年上昇率
港区　　　　　　　　 27.2 ％
渋谷区　　　　　　　 24.8 ％
中央区　　　　　　　 20.9 ％
文京区　　　　　　　 18.5 ％
目黒区　　　　　　　 17.6 ％
品川区　　　　　　　 15.8 ％
千代田区　　　　　　 15.6 ％
台東区　　　　　　　 13.7 ％
豊島区　　　　　　　 12.8 ％
世田谷区　　　　　　 12.4 ％
大田区　　　　　　　 10.6 ％
板橋区　　　　　　　 9.8 ％
新宿区　　　　　　　 8.5 ％
杉並区　　　　　　　 8.1 ％
江東区　　　　　　　 7.4 ％
荒川区　　　　　　　 7.1 ％
中野区　　　　　　　 6.6 ％
墨田区　　　　　　　 6.6 ％
練馬区　　　　　　　 6.5 ％
北区　　　　　　　　 5.8 ％
なぜか足立葛飾のデータがない。

区内の地価格差
大きいのが港区、千代田、大田、渋谷、品川、千代田
少ないのは荒川墨田だが観測地点が少ないせいもある


区内の格差の度合い　区平均を１００％とした場合
区 上位の価格 下位の価格
千代田区　　 159% 53%
港区　　　　 192% 60%
渋谷区　　　 166% 57%
中央区　　　 136% 70%
目黒区　　　 165% 75%
文京区　　　 144% 78%
品川区　　　 182% 74%
新宿区　　　 132% 75%
台東区　　　 115% 78%
世田谷区　　 140% 53%
中野区　　　 136% 78%
大田区　　　 210% 71%
杉並区　　　 127% 85%
豊島区　　　 136% 83%
荒川区　　　 115% 85%
北区　　　　 124% 84%
板橋区　　　 137% 79%
江東区　　　 138% 86%
練馬区　　　 136% 66%
江戸川区　　 126% 79%
墨田区　　　 103% 97%
葛飾区　　　 138% 61%
足立区　　　 162% 68%

世田谷も丁目までで見てみると、かなり上がっているところがありますね。
こらたまげました。

公示地価は実体よりやや遅れるからね。実際はそれより上の値段でないと買えないものである。

都心に住居を求められのもここ一年くらいが最後のチャンスかも。

これは2006年に一気に過ぎ去ったとみるべきでは。ついていけないでしょ
普通の人は。

対前年変動率　（もれてました）

足立区　　　　　　　 13.7
葛飾区　　　　　　　 7.0
江戸川区　　　　　　 9.8
千葉、埼玉は昨年あまり売れなかったということだね。
驚くべきは神奈川　Ｈ１８　　Ｈ１９

横浜市　　　　　　　 △ 1.4 3.2
川崎市　　　　　　　 △ 0.2 5.3
鶴見区や港南区が延びていないせいかな。

昨年１０月下旬に都道府県地価調査（Ｈ１８７月１日時点）が発表になって
ある程度の予測はあったものの１月１日までの半年間にさらに
地区格差が広がった感じがするね。

港区はＨ１７で１８％、Ｈ１９で２７．２％ということは
Ｈ１６から５割上がったということ。
取引が激減したからもう上がる懸念はどこにもないが
これが、５％づつ来年から下落しても８年かかる
仮に今港区でバブルクラッシュしたらいったい
足立区の坪単価はどうなるのかな。
６倍の価格差が３倍くらいに収まるのか、一緒に
足立区も下落するのか。謎だ。

世田谷区住宅地のみでのランキング、
１．玉川3丁目　933,000円
２．成城6丁目　790,000円
３．代沢2丁目　780,000円
なかなか面白いですね。玉川が一番高いとは。

失礼しました。玉川３は商業地でした。
成城、代沢、当たり前の結果でした。

80万いかないとはやはり郊外だからでしょうか？

全国１位の住宅地である南青山５丁目は建ぺい率６０、容積率３００で１９５万。
代沢、成城は建ぺい率５０、容積率１５０。実質値段は殆ど変わらん。ということ。
郊外だからというわけでは無い。

NNN
http://www1.ntv.co.jp/news/wmtram/news.cgi?movie=070322012.cgi.300k.79...
TBS
http://news.tbs.co.jp/part_news/part_news3522363.html
Google
http://news.google.co.jp/nwshp?ie=UTF-8&oe=UTF-8&hl=ja&tab...

>>164
代沢は50/150だけど、成城は40/80だよ。
容積率100に引き直すと、成城98.7万、代沢52万、南青山65万。
ちなみに、田園調布３は40/80で102万円。容積率100へ引き直し後で127万。
田園調布恐るべし。

地価の上昇は将来の賃料上昇を織り込んでいるわけですので、
既に2005年には平均でも2％上がっている賃料が、将来
には更に上がってくると見るのが普通ですね。
特に今回の公示地価で大幅に上がった地区はそうなってくる。

とはいえ、今回の地価上昇は大幅すぎる。2008年の公示地価
のUp率は3-4％くらいに落ち着くのかな。どうなんだろうか。
更に10％Up！とかになっちゃうと、賃料がとんでもないこと
になりますな。皆低い家賃で貸さなくなるわけだしね。利便性
ブランド性のある立地には家賃が上がっても住人が付くという
確信があるから、土地の値段が上がっているということ
なんでしょう。
しかも公示地価って、単純平均だから、意味を成さないね。
実際はもっと上がっているわけで。しかも六本木ヒルズの価格
なんてのは「異常値」として削除されるようです。
何が異常なのか、良く分かりませんね。買い手が実際いるのに。
実態はもっと上がっていると見るべきでしょう。

容積率をしっかりみていくと、やはりブランド立地の場所
は郊外であってもかなり高いですね。殆どの都心立地に
勝っている感じでしょう。だからこそ、世田谷1等地は高値
で売れるわけで。田園調布も然り。
こういう立地で、容積率が20％でも上がると、大変なこと
になりますね。そうなる可能性はあるのかな。

（１）局所的加熱が２３区住宅市場に及ぼす影響は限定的

局所的バブルといいつつも、マスコミも地価上昇を景気回復の糸口として肯定する論調だ。
東京圏の公示地価は指数でも上昇率でもかつてのバブル期とは程遠い。
「東京都の商業地平均」が対前年で二桁伸び（８６年20％８７年79％８８年35％８９年0％）
が３年続いて、１９８５年の３倍になった。
それが、住宅地に波及し全国に波及したのが前回バブル。
今は上昇率と価格の地域格差がすすんで、不動産投資の視点からも峻別が厳しくなってきていることが
明確だ。
物件単位の銀座や表参道の商業物件はピークかもしれないがそういう不動産ファンドが
破綻しようが、悪性腫瘍というよりポリープのようなもので局部的切除で済むのではないか。
将来はさておきそれを契機に東京圏の不動産が全身衰弱するような「連続性」は見出しにくい。

（２）賃貸収益性の二極化も進んでいる。

分譲価格の高いエリアでは賃貸需要も多い。
家賃とはそもそも上げにくいものだが、人気エリアでは新築賃貸が強気の賃料を
出して、既存がそれに追随して値上げしていける。
都心エリアなら老朽マンションがオフィス転用されることもある

一方、分譲価格が低めなら賃貸を出て分譲を買う人が増える。
空いた賃貸マンションは、季節外れなら空室が続き、安値で募集せざるをえない。
相場が下がれば、中古を売って住み買える人も、貸すより売ったほうがいい
という話になる。売り物が増えれば中古市場の下げ圧力になる。

この循環によって都心とそれ以外の格差は今以上に進む可能性がある。

（３）供給量の二極化も激しい。
物件が不足による高値は今にはじまったことではない。
相場の心理を書いた本によれば

①モノが足りなくなるということは、それだけお金の値打ちが低くなるということだから
いまのうちにお金をモノに替えておこうという一般の人の気持ち（換物傾向）

②モノが足りなくなれば商売の扱い高が減ってしまうという事業者の心配

③モノが足りなくなると、満足するものが手に入りにくくなるという消費者の不安

④さらにこういう傾向になることを見越していまのうちにモノを買い占めて、高くなった
時に売り払って儲けようという一部の人の思惑（投機）

こういうものが一度に重なって、ただでさえ不測がちになっているモノを
決定的に不足させてしまう。

資産デフレが終わってインフレ傾向に向かうということで、①が高まる
都心の不動産流通量が減る。②で業者の入札価格が上がる
③で需要、住み替えの前倒しがおきる。

（４）税制の変わるＨ２０年以降が節目

④の投機は、個人では短期譲渡は３９％の分離課税があるからやる人は少ない。
　法人は損益通算できる一般法人税、住民税に加え土地譲渡益に重課税制度が
　あるが平成２０年１２月３１日までの間は、その適用が停止されている。
都心高額物件は、法人名義が多いのではないだろうか。

国債償還の２００８年問題が取り沙汰された時期があったが、不動産には
法人の譲渡益課税の増える２００８年末までの駆け込み売却がありそう。
逆の視点からは、来年末で都心高騰は打ち止めという予測もある。
また、金利も２００８年末までは、さほどあがらないという読みもできる。

事業資産の買換え特例の都市部の適用が終わった昨年末までに
駆け込みの買換えが相当数あったはず。
厳密に言えば昨年売却今年取得も届けさえ出していればＯＫだが
そういう背景もあって、主な大規模物件の分譲は昨年で終了したのだと思っている。

鑑定士の地価公示なんて、速報性もなんにもなく、乏しい情報源から去年の取引事例しこしこ集めてやれ何％上がったとやってます。で、去年上げ切れてなければ、今年にオンしてたり、幹事調整と言う名の元にまさに適当ですよ。総合的勘案らしいけど。下降局面でもそうだった。

でね、キャッシュフローを生んで収益性評価が前提となるオフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。デベが手抜きで専有卸（分譲をやめて一棟でファンドなんかに売ること）をどんどんやってるからその辺ごっちゃになってるけど。本来別の視点が必要ですよ。

千葉や埼玉の新築は売れ残り多いでしょ。都内は皆それなりに金持ってイイ人多いから。でもうすぐじゃない。少なくとも頭打ちになるでしょ。でもね、デベ側もファンドに持ってかれるから用地高値でも仕込まなきゃいけないし、何なら大手は自社ファンドに降ろすしでいい加減なもんです。イールドギャップがまだあるからジャパニーズ不動産に金が流れるけど、おのずと天井はありますよ。

エンドユーザーはばばをつかまないようにしないとね。長文失礼しました。

173さま

仰るとおりです。
しかしながら、素人にとってこれと都道府県基準地価調査
しか指標が無いですからね。

「公示価格発表」は芸能人の結婚披露宴みたいなもので、
既成事実のとりつくろいであってもこれで晴れて、
南青山３丁目はあきらめよう。とか千葉はやめておこうとか
胸をはって「決断」できるわけでして、意味はあると存じます。

ファンドとマンション市場は私も関係ないと思うんですけど
＞オフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、
＞分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。
という御認識が通用しない議論もあったもので、おはずかしい長文を
さらした次第です。

家賃と空室率がどうなるかですね。少なくとも賃料、空室率は低下傾向。
これだけ地価が上昇していれば更に今後賃料は上がってくるでしょう。
イールドギャップはまだ健全（確かに天井はありますが、賃料が上がれば
物件価格もラグして上がります）であり尚且つ賃料が上がるとなれば
もう一段価格が上昇するのは間違い無いことですね。
現状の賃料相場であっても４％取れるところは買っておいて良いのでは。

173です。イールドギャップはまだあるので、お金はまだジャパニーズ不動産に流れます。ただそういうプロの話とエンドの話は本来分けてよいかと思います。

176さんおっしゃるとおり、自用物件の価格はエンドが決めていいのです。業者の思惑が全て通用するわけでは当然ない。
大体賃料自体が上がらないのに価格だけ上がって、キャップレート下げて（舐めて）ごまかすなんて世界はプロだけでいいでしょ笑。

私の予見では東京都心や阪神間の一部マンションは高止まりはするとは思います。まあ90年代後半の不良債権のバルク売り＆担保物件の任売・自己競落後の売りから始まって約10年ですから、当初シナリオどおりでしょう。

確かに、自用物件はエンドが決定できる。ただ、高いから買わないという選択
をする場合、賃貸で暮らすことになるが、賃料は決定できない。高いから借りない
とは言えるが、じゃあどうすんのって話だ。同じ広さでも、古い、間取りの使い
にくい物件を借りるとかしかできなくなる。
インフレは買い手市場から売り手市場への転換を意味するものだ。

あの意味の無い（下方バイアスがかかる）公示地価の単純平均で地価が水面上に
浮かび上がったという状況を軽くみては自分の生活をますます苦しめるだけだ。
金利もこれなら予想以上に上がるかもしれない。

インフレヘッジとして不動産の買い場はまだ続くでしょう。外国資本は、これから
本格的に日本に参入してくるようです。まだ序の口のようだ。

住宅新報によると、

>地価はすでに頭打ちか？
>大都市圏での実勢価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。

だとさ。ばば掴みは誰かな。

健全は不動産市況とは、上昇と横ばいを繰り返し、右肩上がりで上がっていく。資本主義の世の中ではあたりまえの現象。ちなみに日本における金融政策ミスによるバブル崩壊以外で、短期の調整以外の不動産価値の本格的な下落については、主要先進国では敗戦時の日本やドイツぐらいしかないんじゃないの。価格上昇→賃料上昇→価格上昇→賃料上昇のサイクルにおける賃料上昇局面で外見上、価格上昇が一旦弱まるってのが実態じゃない。基本的に強者は値を下げてまで不動産を処分しないよ。資本がつながっている関連会社以外へはね。

過去には人口減は無かったからね。
人口減自体が健全な社会ではないのに、右肩上がりの夢を抱いてもはかない夢。

横ばい後、また上昇ですね。再開発計画はまだ多いし。横ばいになったら
下落するという発想は短絡的だね。さすがに、ここまで上がったら、一旦
落ち着くでしょうよ。落ち着いて欲しい。買ってる身としても。
株のような乱高下を求めて不動産持っているわけじゃなし。
売るつもりも無い。キャリーを稼ぐというのが根本的な発想ですからね。

お金の怖さを知らない人とお金の力を知っている人のみが大きな借金をできる。
（モンテスキー)

ちなみに、８５年頃、日本はこれから少子高齢化社会に向かうので、これ以上の経済成長は望めないとエコノミストがさわいでいたそばから、バブル経済がスタートしたのをご存知でしょうか。
つまり株価、不動産価格の類と実際のGDP等のマクロ数値、あるいは給与水準等はあまりリンケージせず、結構、乖離していくんですよ。実態は。
つまり、政策面でその乖離を是正しない限り、その乖離幅は大きくなる一方で、出遅れると小作農から脱却できなくなるリスクを認識すべきなんです。もちろん、乖離幅が大きくなりすぎると、見えざる手がはたらいて修正が入るんだろうけど、現状ではまだまだですよ。ま、牛久駅歩３０分に４０００万の戸建分譲が始まるぐらいがそのシグナルってとこかな。

既に人口が減っている北欧でもバブルはあったが、バブル時の８０％、首都では
既に地価は戻っている。人口減であっても、都心人口は横ばい、首都近郊の人口
が増えているからだ。人口減で望みなしとはあまりに短絡的。

都内の某場所の公示価格です。
２００７年１，１００千円
２００６年　　９００千円
２００５年　　７２９千円
２００４年　　７１３千円
２００３年　　６６０千円
２００２年　　６６０千円
２００１年　　６７０千円
２０００年　　７０７千円
１９９８年　　７７０千円
１９９６年　　８７０千円
１９９４年１，６５０千円
１９９２年３，２００千円
１９９０年３，５４０千円
２００２−２００３年がボトムなんですけど、もう一度この水準まで下がる
可能性は極めて小さいと思いますね。
だからマンションの値下がりはないでしょう。

これからまだまだ上がるとは思う。
現在の販売価格はまだ訂正範囲。ババを掴むというほどではない。
だが、今から買って値上がりを期待するのは止めた方がいいが、
それほどがっくりと下がるということもないだろう。

186>某所ってどこか教えて欲しいです。住宅地か商業地でも違うでしょうし、地域差もあるし。

地価はすでに頭打ちか？　07年地価公示
　今年の地価公示を昨年と比較すると、「上昇地点の急増」と「上昇率の大幅アップ」が最大の特徴である。平均値でも三大都市圏は住宅地がマイナス1.2％から2.8％へ、商業地は1.0％から8.9％へ。東京圏に限れば住宅地はマイナス0.9％から3.6％へ、商業地は1.0％から9.4％へといった具合だ。

　象徴的なのは昨年の地価公示で、全国一上昇した住宅地（東京・南青山）は28.8％だったが、今年は同一地点で45.5％も上昇している。商業地は昨年が名古屋駅前の近鉄ビルで38.0％だったが、今年は東京・神宮前で45.5％となっている。

　大阪圏住宅地の最高上昇率は昨年の10.1％から今年は19.8％へ、商業地は20.4％から43.1％へ（同一地点）。同様に名古屋圏住宅地は10.9％から17.9％へ、商業地は38.0％から45.1％へ。

　つまり、地価公示ベースでは05年よりも06年の方が全般的に激しく上昇していたことになる。この動きは、今年も継続されていくのだろうか。

　大手不動産会社の開発や流通など実務担当者の見方はこの点に関しほぼ一致している。

　「東京都区部については、そろそろ収束すると見ている」「同意見だ。収益物件の場合、期待利回りがさらに下がり３％になればあと１、２年は上がるかもしれないが、三大都市圏全体でみれば昨年すでにアップアップの状態だ」「マンション用地のこれ以上の値上がりは考えにくい」——など。

　実態の価格としては、昨年すでに頭打ちの傾向が出てきていたことを推測させるマクロ的な指標も多い。例えば、Ｊリートのうち初期に上場されていた15銘柄の昨年１年間の物件取得状況を３カ月毎に見ると、2,729億円→2,339億円→1,028億円→1,114億円となっていて、後半になると急減していることが分かる。

　法務省統計で東京都の土地所有権移転登記件数はどうか。06年は10月までの動きで前年同月比がプラスだったのは２月と７月だけで、ほかの月はいずれも減少していた。05年の11月、12月も前年同月比減少していた。

　つまり、土地売買は減少し始めている。これを裏付けるように、国内銀行の不動産業向け貸し出し残高も、06年12月末で前年同期比横ばいに転じている。

　大都市圏での実態価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。

ありゃ
みんなだまりこんじゃった。。。

J-Reit、既存のものは、そもそも新規に買う必要無いんだけど。
利回りを維持するのが主眼だからね。外部成長を無理にする必要は無い。
物件取得が減っているのは不動産の健全成長の意味ではポジティブ。
ただね、これから外資のファンドが次々と参入するのはもう決定事項。
一旦落ち着いても、また物件取得競争が始まります。
バブルになるのはほぼ確実であり、その点とても心配。売るつもりは
無いけど、上がりすぎたら売ることも選択肢に入ってくるね。

外資は逃げるのも早いからね。
自国で損が出始めたら、日本も売られる。

とんだ勘違いですね。外資＝ヘッジファンドとでも思っているんでしょうか。
超ロングタームの投資家、外資しかありませんよ今のところ。

　膨大な国債を抱える政府は超低金利によるインフレを誘導してきたので、地価の上昇は万々歳のはずだが、２３日はバブルの否定に躍起だった。（ロイター）
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&...
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&...
大田大臣の発言の方は、中核都市はほとんどバブルと言っているようにも聞こえる。
　これまでミニバブルに口をつぐんでいたマスコミも沈静化、冷静な対応が必要と声高に叫び始めた。
（産経）http://www.sankei.co.jp/keizai/kseisaku/070323/ksk070323001.htm
　日経までもが（このスレとレベルが変わらない社説だが）。
http://www.nikkei.co.jp/news/shasetsu/index20070322MS3M2200122032007.h...

　多少のことは大目に見てきた政府のポジションは変わったようだ。マスコミも、路線価の４〜６倍で買いあさる一部の大手不動産業者がやり過ぎた、常識的業者はそれを行き過ぎだとしている　と言っているわけだ。

　政府が今回の不動産デフレ脱却を手放しで喜べない理由は最低でも二つある。
　一つは、日銀に参院選前の利上げの根拠を与えたことだ。（ロイター）
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=businessNews&...
　日銀もバブル発生の責任を取らされるのは避けたいはずだ。このスレでは何度も出ているとおり、金利上昇は不動産市場からの資金流出を呼ぶ。Ｊ−ＲＥＩＴと１０年もの国債の金利差（現在１．２％）がつぶれるとまず短期資金が資金が逃げ出す。そのあとは既に説明されているとおり。

　二つめの問題は円高だ。ブッシュ政権はデフレスパイラル脱却までの間は円安を容認する姿勢を堅持してきた。ＧＭ、フォードは円ドルレートの適正水準は９２、９３円と言っているのにだ。デフレを脱却し、過熱感まで出ているとすると、政策的円安誘導はもう認めてもらえない可能性がある。円高になった場合に最悪のシナリオは次の二つなので、政府は、回復したのは不動産だけという苦しい説明をして円安を維持しなければならない。全国平均がマイナスならまだよかったのだが、仕事が増えてしまった。
①円高→輸出主導型景気の一服→競争力低下→業績悪化→景気低迷
②円高→円キャリートレードの手仕舞い・利益確定の売り→株安・不動産安→景気低迷

　政府があたふたしても、不動産業者は高く仕入れたものを２〜３年高く売り続けるだろう。このスレにまだまだ上がると言っている人がいるが、世の中の大多数のファンド、販売員、購入者の認識を代表していると思う。こうした買い手がいる間は大丈夫だ。
　投資家の周辺では、上昇基調のＪ−ＲＥＩＴなどに資金を入れる神経質なチキンレースが続くだろう。何年か上がり続けて、金利の上昇とともに緩やかに資金が流出し、地価もゆっくりと下げに入るというのが理想だが、今の投資家、不動産業者の動きは１〜２年以内のバブル崩壊のリスクも織り込んでいる。
　投資家で勝者と敗者が出るのは仕方がないが、自分が売り抜ければよいという不動産業者は許せない。政府・業界が一体となってマンション購入者が犠牲とならないような落としどころを見つけてくれるとよいが．．．

なーんか、これからは外資外資おっしゃってる方いますけど、ローンスターにせよＭＳＲＥＦにせよエートスにせよ、現状売りの方が強いですよ（まだ買うけど笑）。出口で買ってるのは日系私募とＲＥＩＴ。いまさら来る外資なんて相当眠たいと思いま。先発隊から１０年も遅い。実際ここんとこガンガンいってた日系の連中も買い控え傾向もあるんですよ。この板、小金もちの人は多いようですがあんまりプロのプレイヤーはいないみたいですね。１９３さんぐらい？

プロが頭打ちしたら、エンドだっていずれ頭打ちですよ。遅れてくるだけ。きっと来る〜。
あとね、東京は賃料高すぎ、ひょっとして賃料バブルの嫌いもあるかもね。名古屋だ福岡だ（大阪だ）言っても東京以外の他の都市でそうはならんだろ。特に住居系の賃上げなんて聞いたことないですから。当たり前か笑。新築の賃貸の供給はこれからもめちゃくちゃ多いし、上げますなんて言ったらエンドはひくわな。

ちゃんとしたニュースソース持ってくる人が居るとみんなたちまち黙るね。
まあ値上がり派は株買った人がすぐ２倍３倍になること間違い無しと思うような自分の感覚だけで言ってるから当たり前か。

茨城の田舎に戻ったら、
水戸の周りまで、マンションと一戸建てのブームになってた。
不動産屋が畑を売らないか、聞きにくるそうだ。
とくに、でかい再開発とかあるわけじゃないのに。

ちなみに水戸で、前に同じような不動産ブームが起きたのは、
20年前のバブル末期の時だった。東京とはバブルの時間差があったので。

１９３ですが、ニュースで言っていることそのまま理解しては間違う。
国債利回りが上がると思う？なわけないでしょ。日本の債券投資家は
国債買いたくてしょうがないんだよ。別段日銀があと少し利上げしよう
が、10年国債利回りがそれにつられて上がるわけないでしょ。
円高で景気低迷？馬鹿じゃないの。証明してよ。円高と株価の相関性
がどうなっているのか、過去の事例を調べてから言え。

まあでも、こういうニュースが踊って、その通りと頷く人がいると、
こっちとしたら楽だけど。

必死に値上がりを主張する馬鹿が１匹いるみたいですね。
必死すぎてカワイイですけど。
会社員の給与は上がらず、労働分配率も上がらないのだからかつてのバブルの再来は無いでしょう。