23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

>>119
良い視点です。750も何度か触れてはいましたが、一つの
目安としての国債金利(利回り）は投資先対象の選別の上で
一つの大事な指針になります。

当然、ファンドサイドもリスク的に安全性が高くなる国債動向は
注視でしょう。現行ファンドは、一時より利回りは下がっていることは
確かですが、都心部中心にオフィスなどの需要は当面堅調なので、
ランニング面も考慮すればまだメリットはあるでしょう。

日銀の政策的金融施策(金利）は、株価の調整も入り、簡単には
上げ一本で通すのは政財界筋も見回すと慎重な面も出てくるでしょう。

ここを見ていると８０年代までの土地神話に似た、都心マンション神話が広まりつつあるように見える。証券化で不動産市場に入った５兆円が都心の高利回り物件を支えていること、今もデベロッパーが高値で土地を仕入れていることなどから、都心価格が下がりにくいことは事実。どこのモデルルームに行っても、判で押したように「価格上昇が続きこれから郊外に波及します」と言われるが、じっくり話していると本当にそう信じている販売員もいる。

まだ日本の分譲住宅市場では、収益還元法を無視し、買い手のフトコロに手を突っ込んでみて価格を決めているので、買うという人がいる限り下がらない。資金力に余裕ができたデベロッパーにとっては、１〜２年売れ残っても大した問題ではない。このことが逆に金融市場の影響を直接受けにくい妙に安定した市場を作り出している。

坪４００万円以上の番町、高輪の物件が景気の回復に伴って高価格になるのは当然。その他大勢の都心物件では、特にこの半年、売り渋りによる供給不足、金利上昇にあおられて買い急ぐ若年層、退職間近の団塊世代の参加、さらに円高傾向で海外投資の為替リスクを嫌う投資家と余剰資金ができたが運用先が探せない国内金融機関の不動産投資回帰などで過熱感がある。坪２５０万の田町の物件にも（居住用としては悪くないと思うが）キャピタルゲインを狙う投資家が集まった。

市場原理で上がっているのだから問題はないようだが、金融面から見れば、不動産投資より利回りのよい金融商品が見あたらないから資金が流入しているという状況はミニバブルと言ってよいと思う。

この状況は決して健全とは言えず、参院選後に日銀が根性を見せてもう一段の利上げが進み、予定通りマンション供給が増加すれば、相場の上値を試す場面が出てくるかも知れない。

金利が４〜５％を超え、居住用に買う人の駆け込み需要、消費税上げによる駆け込み需要も一巡するまでのどこかで、収益性で買われていた都心物件の価格が調整されるはずだ。都心マンション市場を支えるには、日本の消費の足腰は弱い。
その時関係者が、都心の投資対象物件と一般の居住用不動産は異なるという冷静な対応ができるとよいが、バブルが崩壊する可能性もある。
キャッシュで買う人は、何年かかるかわからないが待つのも一案だと思う。

本来、日本のマンションは外断熱にならない限り平均５０年もたない償却資産だ。ここでも被害者は売り抜けることもできず、飛ばしもできない個人投資家、マンション購入者ということになってしまうのか。
長文失礼。

富裕層の数は増えるわけだから、都心という短絡的な発想では無く、下記の住宅地
を選択すればどうでしょうか。99年度と古いデータですが。なんで番町とか無い
んだろ。

1 1 1 1 2 東京都 港区南麻布 8,502,898 19,912,256 241 35,282 82,623
2 2 3 2 1 東京都 世田谷区成城 7,426,518 17,783,616 243 30,562 73,184
3 3 4 3 3 東京都 大田区田園調布 7,405,953 17,706,306 240 30,858 73,776
4 4 5 4 4 東京都 港区南青山 7,333,968 17,429,676 229 32,026 76,112
5 5 6 5 7 東京都 港区六本木 6,753,438 15,762,096 187 36,115 84,289
6 6 7 7 6 東京都 港区赤坂 6,324,453 14,940,306 190 33,287 78,633
7 7 8 8 5 東京都 渋谷区広尾 5,727,227 13,830,274 197 29,072 70,204
8 8 9 9 8 東京都 港区高輪 4,861,865 11,701,570 164 29,646 71,351
9 9 10 10 10 東京都 渋谷区神宮前 4,282,884 10,278,288 142 30,161 72,382
10 10 11 11 12 東京都 渋谷区代々木 4,087,438 9,706,496 127 32,185 76,429
11 11 14 13 9 東京都 世田谷区深沢 3,333,592 8,391,764 143 23,312 58,684
12 12 15 14 11 東京都 世田谷区等々力 3,297,689 8,199,358 133 24,795 61,649
13 13 13 15 17 東京都 渋谷区松濤 3,411,778 8,162,216 111 30,737 73,533
14 14 16 16 16 東京都 品川区上大崎 3,279,632 7,934,104 114 28,769 69,597
15 15 19 17 14 東京都 港区元麻布 3,114,851 7,676,902 120 25,957 63,974
16 16 18 18 19 東京都 港区西麻布 3,166,625 7,635,730 108 29,321 70,701
17 17 20 20 17 東京都 大田区久が原 2,944,881 7,228,422 111 26,530 65,121
18 18 26 22 13 東京都 世田谷区奥沢 2,520,087 6,499,434 121 20,827 53,714
19 19 25 23 15 東京都 港区白金台 2,536,361 6,471,682 116 21,865 55,790
20 20 21 21 23 東京都 港区三田 2,823,578 6,780,796 94 30,038 72,136
21 21 23 24 19 東京都 世田谷区代田 2,574,711 6,451,902 108 23,840 59,740
22 22 24 26 25 東京都 新宿区下落合 2,573,582 6,244,624 91 28,281 68,622
23 23 22 25 30 東京都 渋谷区西原 2,729,181 6,435,222 81 33,694 79,447
24 24 17 19 43 東京都 世田谷区赤堤 3,235,920 7,328,100 71 45,576 103,213
25 25 28 27 28 東京都 品川区東五反田 2,444,015 5,925,190 86 28,419 68,898
26 26 34 31 24 東京都 世田谷区代沢 1,980,701 5,082,982 93 21,298 54,656
27 26 36 32 21 東京都 目黒区八雲 1,936,333 5,054,546 98 19,759 51,577
28 28 31 30 29 東京都 世田谷区瀬田 2,144,174 5,277,268 82 26,148 64,357
29 29 29 29 33 東京都 港区白金 2,335,381 5,611,442 78 29,941 71,942
30 30 27 28 37 東京都 新宿区西新宿 2,470,370 5,833,180 74 33,383 78,827

１２３さん
そうですね。なかなかイイ意見です。地価の回復は重要ですよ。
今度の公示価格見てビックリするでしょうね。
株価と違い乱高下は短期間に起こらない。それが、地価ですよ。

私の感想としては、金融機関の不良債権の処理に１５年かかったと言う事ではないですか。遅すぎですが、つまり、地価は、二年前にリセットして再浮上したに過ぎないわけで、まだヨチヨチ歩き。これから、正常に経済成長するのではないですか。バブルなどとはとても言えない。反転してトレンドが変わったに過ぎない、これが東京の正常な姿です。

少ない生涯賃金の人は、都内に自宅を買えない時代、これが事実ではないですか。

経済成長もドライブがかかり期待できる。元々日本の金融は、土地を担保に融資していた、土地の信用が回復してきた今、金融機関の融資スタートに前向きなったので、中小企業の設備投資も堅調です。間違いなく、地価下落要因はみあたらないと考えます。２〜３年後には、庶民の給料も増え始めるでしょう。消費も回復し、あと１０年は最低でも地価は上昇トレンドでしょう。

失礼しました。上記データは納税額、推定所得、高額納税者人数
の総合番付です。

金融危機による異常な下げ局面からリバウンドして、
ややオーバーシュートしたというのが今の都心の地価水準では？

地価にもオーバーシュートって使うのですか？
素人でわかりませんが、ゆり戻しですかね。
隣の韓国は、IMFの世話になり、今の経済成長。少子化と財政は心配ですが、そんなに日本は悲観するところ無いと思ういますね。

ここ読んでいると、
価格が上がってもらわなければ困る方もいらっしゃるみたいで笑えます。
土地は都心部に限ってはしばらく上昇するでしょうね。
23区内ですら坪数百万の格差があるように、
郊外との格差は広がっていくのですかね。
ただ今のデベ先導型のマンション価格急上昇は明らかに異常。
煽られて貧乏くじ引いてる方々にはご同情申し上げます。
割と短期間で破綻すると思いますが。
マンションを作り続けなければデベは存在できませんから、
物件なんて今後もいくらでも出てきます。
焦って買われようとされてる方は冷静に。

地価があがってもらわないと困るのでなく下がってもらうと世の中全体が
困るという話。
景気拡大＝株価の伸び＝地価の上昇　経済常識です。

土地はいくらでも出てきます。上げ相場なので郊外、郊外に。
人々の期待が下方に向かえば、また都心にも出てくるでしょう。
一体いつになることやら

これから出てくるのは国家公務員宿舎土地。これがまた、都心６区や城南の
一等地に広大にある。
最高価格を決めて、逆オークションでもやらない限り、競争入札でかなりの
高値になるのは、「マスタービューレジデンス」で実証済み。
売却は財政再建の一助だから国もできる限り高値で売るでしょう。

120>売れてます、いいものは市場からすぐ消えるので買うチャンスが少なく大変です。
ちなみに株価はのきなみ２倍から５倍になってるのに、たかが二割から５割アップだなんて
本当につつましいもんです。

じゃあこれから買う物件も、その後にも値上がりは相当に確実なんでしょうか？（まだうまみは
あるんでしょうか？）それも何割アップくらいでしょう？

129さん
あなたは、持ち家ありますか？
理想は底値で買いたいところですが、もう反転した今の地価は、安定はすれども、下落はしません。
正常になっただけですよ。
つまり今まで安すぎた。
あなたが、買える頃には返済できないローン組むことにならなければ良いのだが。
一生賃貸族だって居るし、物色し購入しなくてもいいのでは・・

（１３２続き）
①供給はあるが過剰剰で値崩れする懸念は少ない。

地価値下がり局面では
海外生産へのシフト、工場移転の促進法の制定、大手ロジスティックの
台頭による中規模倉庫の業績悪化、企業の構造改革のための自社社宅の
売却などで土地放出がすすんだ。
土地を持っている企業なり、個人なりは、駐車場でも何でも
保有コストがカバーできれば、値下がりリスクがない限り手放したがらない。

②マンションの販売価格は土地取得時点できまる。

マンション分譲は原価積み上げ方式のビジネス。
土地仕入れ額と建設発注額と販売経費しコスト要素はない。
土地３０％建物４０％設計・販売経費２０％に利益１０％とか
４０％３０％２０％に利益１０％とか場所によって比率は変わる。

土地仕入れは、最短でも竣工の２年以上前に遡る。
企画、行政の折衝、設計など１年程度はかかる。確認申請がおりないと
販売開始できない。
だから先の相場を読んで土地を買う。
平均坪単価×販売面積をもとに、入札価格の上限をきめて入札する。
強気の業者や資金力の豊富な大手が、他社の３割り増しで落札すれば
その時点で１年以上先の分譲相場が決まることになる。

③土地入札の予定価格は「公示地価」「基準地価」がひとつの目安

デベの土地仕入れ担当者はサラリーマン。当然会社の指示で上限価格
を懐に入札の臨む。そのときに参考になるのがエリアの地価の伸び率。
デベが「新価格」とかいうのも、１０月下旬に出される地方自治体の基準地価
の動き、３月２２日に出る公示地価の動きを「言い訳というか論拠」にして
の話ということだ。

（１３６つづき）
あとは、都市再生の流れで動き始めた「都市再開発」
単発のマンションに比べて地権者合意形成や法的手続き保証、等価交換価格の
調整、地域整備の公共負担などに時間・コストがかかる。
都心の老朽マンションの立替は一棟丸ごと業者が買い取って賃貸物件として
長期に投資回収する事例がある。
都心分譲では、土地取得価格をデベロッパーが負担せずにすむ定期借地権分譲が
増えていくだろう。

需要側の動向を精緻に論ずるのもいいが、供給サイドの動きをみていかないと
買い手がいないから安くなるはず・。というのは、買い手の「連帯」を信頼しすぎ。

市場は、欲望と恐怖で動く。
高くなって買えなくなる。安値で入札したら仕入れができない。
なるべく安く仕入れて儲けたい。ここで買って損をしたくない。
そういう心理戦のなかで、武蔵小杉が坪単価２４０万前後で売れて、美しの森が２３０万
で完売したら、売り手は強気になりいくらでも時間をかければいつかは売れると考え始める。

もはや、首都圏新築マンション市場で業者間の連携はあっても不要な価格競争は
どこにもないではないか。

この掲示板も既にタイトルは賞味期限切れ

銀行が売り手であるデベの味方であるうちは、下がりようがないよね。逆にいえば、突如、銀行がスタンスを変えるような大きな政策変更や体制変化が起こらないうちは、バイアンドホールド戦法が得策と言えるでしょう。ていうか、そもそも、この３年間で売った法人や個人の大半は売らなかった方がもっと儲け幅が大きかったと振り返っているのでは？

どうもバブルという用語が氾濫気味ですので、私見を述べさせていただきますと、価格がバブルかどうか、’異常’かどうかは適正値からの乖離の程度によると思います。もちろん、厳密な意味での適正値などは誰にもわかりませんが、いわゆる不動産利回りがある程度の尺度となるのは間違いないでしょう。長期金利が１％後半に過ぎないのに、下がったとはいえ、３％台の不動産利回りがバブルだとはとても言えないでしょう。それにひきかえ、北米の不動産バブルの崩壊がまさに進行中といった観がありますが、こちらは、短期金利５％超、長期金利４％後半なのに対して不動産利回りは２％くらいです。明らかに不動産を賃貸に回すよりも売却して預金したほうが利回りが高いというのはバブル水準だったと言ってもいいと思われます。
今後日本の地価が上がるか下がるかはともかく、現水準が到底維持不可能なバブル的価格水準であるとする論拠は乏しいと言わざるを得ないと思います。

超低金利で無理矢理に経済を回している状態だけでも、
十分にバブルを心配する必要があると思いますよ。

ゼロサム的に貯蓄を吐き出さしているだけ、と酷評している人もいますよね。