23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

首都圏の物件はそろそろ天井圏です。
利回り的にも厳しいです。
郊外の高利回り物件にシフトしてゆくでしょう。
郊外物件もしくは高級リゾートなんかは引き続き良いかもしれません。

マンション価格は、市場の変化に従うものであって価格の妥当性は客観的に説明できるものではない。
叩き売りのバナナがなぜ３００円なのか、ゴッホの絵画がなぜ３億円なのか。売り手がいて買い手がいたから
そうなったという以外説明のしようがない。
一方２０年以上にわたって消費者物価が安定しているものだから、ユーザは地価の上昇に対しても
下落に対しても理不尽だという思いを抱きやすい。
ガソリンが値上がりしてもスタンドの店員は噛み付かれないが、マンションが値上げすると買い手は噛み付く。
下がったときでも同様だ。

１９９３年から１９９７年公団の分譲マンションの購入者１２００人が、価格下落の責任をとれと約２９億円の損害賠償を
求める訴訟を起こしたが２００３年１１月東京高裁で敗訴した。
「市況の変化で不利益を被るのも購入者の責任」というのが判決の主旨だ。
９４年から９５年にかけてマンションを購入した後に、公団が残りのマンションを
２割以上、値下げして販売したことをめぐり購入者５８人が、「マンション購入後に値下げ販売したのは違法」だとして起こした
訴訟で、東京高裁は、一定額の賠償を命じる判決を言い渡したものの差額分の支払いは認めなかった。

いずれも、千葉や都下郊外の団地の話。値下がり期にはこういう現象が起こる。もっと安くなるなら、もっと便利な場所を
買ったのに騙されたという感覚だ。

それだけでなく、「資産価値」などという概念を持ち出し、自分勝手な理屈で価値を説明したがる。
それは、本人の主観的価値であって、地価の変動という大きな流れの中では地価が半分になればマンションは半分になり
地価が高騰すればどんな不便で汚い中古マンションも値段は上がる。

つまりその動きを左右する銀行の貸し出しに対する姿勢が最も重要なドライバーとなるわけですよね。買いたくても貸してくれなきゃ買えないし、売りたくなくても売れと言われりゃ売らざるを得ないし。そういう意味では、金融機関の不良債権問題にかたがつき、緩やかな不動産価格上昇と健全な金利設定が可能になりつつある今、なぜ、不動産価格が下がるといった幻想を語れるのか、マジで不思議なんですけど・・・。

物価の調整は政府・日銀の重要な役割だが、地価の調整はその範疇ではないようだ。
景気拡大には、
輸出を伸ばすか、
公共投資を強化して内需を拡大するか、
個人消費を伸ばすか
さまざまな手立てがある。
マネーサプライを増やし、企業が設備投資しやすくしても、その金は海外に逃げていって
国内の景気拡大に生かされていないのが現状。
不動産が上がり基調なら、当然住宅ローンの融資枠も増える。
貯蓄から投資への掛け声はあっても、海外に投資されてしまったのでは日本の景気は
よくならない。それほど一辺によくならなくていい事情があるのかもしれないが
とにかく、貸し出しを増やすのが銀行の使命だ。

銀行さんとしてみれば、ここは幅広く今までマンション買えなかった人にもどんどんローンを
組んで買ってもらいたい。
そのためにはタワーよりももっと安い郊外物件がいっぱい売れてほしい。
地価が反転して、郊外も上がりはじめたら銀行の期待は大きい。

住宅の需要というのは「ガマンも前倒しも効く需要」。
バブル期は１０年ガマンした需要が１９９４年以降堰を切って出てきた。
２００５年までは、確かに前倒しの需要だったかもしれないが、割安感があったのは
都内と横浜周辺部だけだ。
郊外は値下がりで不安で購入見合わせの需要が少なからずある。
都心が底を打って、郊外もこれ以上安くはならないという安心感が大きな需要を引き出すだろう。

今回の急な不動産価格の上昇は海外からの投資マネーが要因であることは明らかだと思います。

ということは海外マネーが利益確定の売りに転じた時点で価格が下がるのは必然です。
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

これから日本経済が輸出産業を中心に好調であるならば外圧も手伝って円高にふれるのでしょう。
そのときがいつかは２〜３年後を予想します。

実際の価格相場は今後も右肩上がりで上昇を続けられる程、一般世帯所得が上がっているとは思えません。
金利は国債もあるし無理な上昇もできないでしょうし。
つまり今は決して割安とは思えないんですけど、どうでしょうか？

需給関係で価格が決まるというのも理屈だ。
しかし土地は生産調整できない。需要は広域にわたり流動する。
埋め立てにしろ宅地造成にしろ、都市再開発にしろストックとして用意してから供給されるまでに
長期のタイムラグがある。
だからそういうものばかりではビジネスにならず供給の主体は既存の土地・建物の所有者と
いうことになる。マンションは、地主企業に営業網を持つゼネコンが話をまとめて企画をデベに持ち込む
ケースが多い。もちろんデベの用地担当がこまめに交渉したり入札参加したりもする。
地価が上昇しはじめると随意契約でなく入札が増える。

地価が上昇に転ずるのは、
①価格が十分下がって「明らかに安い。もっと高くても売れるはずだ」と誰かが気が付いたとき。
②売りが十分進行してもはや売りたい人が少なくなって下落率が年々改善していく場合
③金融資産にくらべて不動産が有利な状況になったとき。
④より高価な土地の下落が止まったとき。

下落率が改善してきて地域間比較、収益不動産の採算性、今後の分譲見通し
が建ち、底値で仕入れた土地を適正価格で売ろうとする業者が出てくればそういう分譲は
うけいれられる。

もちろん、郊外には需要を待つストックも少なからずある。
一時期Ｄ園都市線沿線に膨大な分譲計画があってこれが一気に出てくるとさらに地価が下がると
いう心配をする人がいた。実際地価の下落で塩漬けにされた土地もあるが、駅前なら駐車場や
事業用借地でしのいできたわけだ。

郊外は、今後地価が元に戻ることで活気をとりもどすはずだ。
住み替えようにも残債割れだと思っていたマイホームの返済も進んで
地価が値を戻すことで、土地を売ってマンションに住み換えるシニアも出てくる。
戸建てを若いファミリーに貸して娘夫婦の近くの１ＬＤＫを借りる単身高齢者だって
いるだろう。
高齢化の郊外に若い世代が住むことで地元の経済も活性化する。

一方地価が下がるきっかけは、
投機的取引の過熱により、資金が引いたとき連鎖的に値崩れする。
これ以上高くては売る自信がないとデベが入札しなくなったり
随意契約で安値で売れたりすれば安くなる。
物件情報がリストになって業界内に出回って、買い手をさがしはじめたら
もはや下落の前兆。
今はとてもそういう状況とは程遠い。

物件はせいぜいが１０００戸〜２０００戸
供給過剰で値崩れするほど、需要の範囲は狭くない。
学校でさえ校区がなくなって自由に通える時代だ。
港南で供給過剰になって港南のマンション価格が暴落することはない。
都心がこんなに安ければ、埼玉買うのは辞めておこうかという人が増える程度

売り手が弱気になると値が下がる。売り急げば値が下がる。
地価が下がり始めれば、確かに住宅は買いやすくなるが、
需要が増えるのでなく買い手の目が肥えるだけ。

住宅は安いときに買いだめするようなシロモノではないから。
土地や中古物件も売られやすくなって地価はさらに下がる。

＞今回の急な不動産価格の上昇は海外からの投資マネーが要因であることは明らかだと思います。
それだけではない。投資マネーは商業地を中心に買ってはいるが、海外マネーというよりプロジェクト
ファイナンスのしくみが変わったから、不動産物件が増えたと考えるべき。
日赤プロジェクト（広尾ガーデンなんたら）だとか、ロシア大使館裏の東京アメリカンクラブ併設マンション
などや、公務員宿舎建替第一号のマスタービューなんたらの価格は海外とは関係ない。
風邪と花粉症は似ているけど、原因は違う。
くしゃみをしたから、風邪かもしれないと花粉症を理由に学校を休んだ子供みたいに外資の買占めを
値上げの理由にしている向きはある。
でも、坂道と逆で、いったん上がりだすと地価は、思惑でどんどん上がる性質をもっている。
買い手がいなけらば、郊外へ波及する。
買い手と売り手では、上昇期と下降器では数が逆転する。それだけのこと。
デベは、売れそうなところから高値でも仕入れてしまう。

＞海外マネーが利益確定の売りに転じた時点で価格が下がるのは必然です。
不動産証券化は５年サイクルでリファイナンスをするものです。エクィティを売っても、物件が売却
されるわけではないので一気に不動産価格が下がるわけではない。
米国の不動産が緩やかに下降上昇をくりかえすのはこういうしくみが発達しているからです。

＞実際の価格相場は今後も右肩上がりで上昇を続けられる程、一般世帯所得が上がっているとは思えません。
今までは２３区、それも４０００万前後が主体の市場だったわけで、郊外は毎年下落が続いて
まだまだ高値感が残っていた。いよいよ郊外で、２０００万台が中心の大規模物件が売れる時代が
きますよ。おそらくここで買わないと一生賃貸だという危機意識が生まれるくらい
郊外の上昇は目に見えたものになるでしょう。

ただ、郊外が今の倍になるという話でなく４８００万で新築を売っていた柏の新築がそれくらいの
価格に戻すのにあと３年くらいかかるだろうという意味です。
そのさきはゆるやかに下がっていくでしょう。
不動産の需給というのは一時期に集中するものなのです。

郊外だっていい場所で広大な場所なんてそんなになくないですか？
高い値段出して、駅からも遠くへって動きになるんですかね？
それだったら賃貸の方が良いような・・・
新しい世代は老朽化物件の建て替えが進むまで待つしかないんでしょうかね？

＞そのさきはゆるやかに下がっていくでしょう。
今郊外も上がってきていますが、下がっていくのが目に見えている（巷でも認識されている
人口減）ならみんな躊躇しませんかね？

不動産は、確かに一部が金融ビジネスに変わった。けれど不動産市場の大半は慣性の法則で動く昔のままの独自の市場ということです。金融市場のアナロジーで考えると間違えます。

というか、郊外と言ってもいろいろありますよね。
都心から一時間電車に乗る郊外。３０分乗る郊外。
駅近郊外。駅から遠い郊外。例えば市川の高値が話題ですが、あれはやはり郊外物件？

＞郊外だっていい場所で広大な場所なんてそんなになくないですか？
新線・新駅って何のために造られるのでしょう。
郊外の工場跡地の巨大商業施設やスタジアムは何のためでしょう。
答えはすべて「住宅供給」です。
安い郊外というのは、本当に郊外ですよ。
既存の郊外でもセンター南の商業施設や東葉勝田台のホテルとか
目を疑うような郊外の駅前ってあるものですよ。
そういう場所が、いまは不当に安い。
おそらく、検見川浜とか人気が復活すると思いますけど。

＞下がっていくのが目に見えている（巷でも認識されている人口減）ならみんな躊躇しませんかね？
人口減で衰退するのは地方都市でしょう。
東京がうんざりするほど魅力の無い街なら人口減になるけど、今は地方のほうがうんざいりするほど退屈です。
団塊ジュニアは広い家に住めば子供３人ぐらい生む可能性だってある。
あまり政府の統計や経済予測を鵜呑みに考えると、失敗する。
明るく前向きに考えたほうがいい。
ゆるやかな経済成長は日銀総裁もたびたび口にしている。
何度もいうけど、時価は経済の機軸。景気のインデックスではあるけど人口のインデックスではない。
夜間人口でいえば千代田区が人口は少なくて地価が最も高い。
東京圏というのは膨大な住宅需要を抱えた化け物なのだから。

市川は郊外ではないです。周辺部。

×時価は経済の機軸
○地価は経済の機軸

不動産ファンドも最初は一等地のビルから始まり、一等地以外のビル、居住用物件、そしてそれらがなくなると倉庫やホテルと収益物件を漁り、ついには単価が５億以下の小規模物件や築３０年以上経過物件あたりしか残っていない状況にまできたけれど、これから先って上記物件は建築確認未取得物件にまで手を拡げる可能性ってあるんでしょうか。

分かりました。郊外と言っても本当の郊外のことですね。
（もしかして解説されているくわしい方は、千葉に何か地縁のある方ですか？
どうも千葉話題が多い気がしたので（笑）。）
さておき今郊外をオススメ（しているわけではないのかな？）しているのは、
いずれ下がるならばいったん購入してピークでまた売るというお考えなんでしょうか？
住めば都だから、運不運であきらめるしかないということかな？

センター南は港北ニュータウン、工場跡地はららぽーと横浜です。
仕事がエリアマーケですから（不動産ではない）関東３０ｋｍ圏は土地勘あるつもりです

横浜はもう底値を過ぎたから底値狙いなら千葉、埼玉という意味です。

なるほど。まだ上昇していない地域狙いをするならということですね。
（地縁についてはご容赦。このところの流れで千葉の話題が多かった気がしたので。）
ただ、以前書き込みにあったように、皆さんよほど夢のあるところ以外は、
足元から選ぶというか、東京都にこだわる方は、都落ちはしたがらない
でしょうね。それだけ東京に価値があるのかもしれないですが・・・