クレヴィア小竹向原

ここは確実に早期完売しそう。小竹向原駅ちかはなかなかないですからね。

総戸数１１４戸内事業協力者住戸２５戸てなってるけど、もとなにがあったところだっけ？

注目してました。現地も見に行きました

個人的に思ったのは敷地が広くて周辺はあまり高い建物がない感じなので日当たりとかは全体的にいいかなと感じた。
そして最大のメリットは駅近でしょうね。確かに近かった。

残念なのはゼネコンがマイナーなのと小竹向原自体ほとんど住宅街なので普段使い以外のものは
やはり池袋に行くのかなと。
スーパーコンビニ、薬局などが最低限あればいいという人にはいい物件でしょうね

個人的な予想は平均２００後半。もちろん昨今のマンション相場は読めない部分がありますが

>>5
交通利便性と希少性を考えるとそのくらいはしそうですね。

もともとは、ゴルフ練習場が二つ並んでいたところの一つをつぶした跡地ですね。

相場が上がっていることを考えると坪300もありそう。

もちろん条件がいい部屋は３００超えてもおかしくないですね

都内ではまだまだ珍しい4LDKもあるね。真四角ではなく徐々に先細りするタイプなら高層階はルーフバルコニー付くプレミアムも有るか？
なかなか駅近が出ない小竹向原、伊藤忠、駅2分、これは坪330切って320でしょう。

ココでよく出る数字*1.1の値段だと思うよ
殆どの場合でデベの値付けと購入者の希望価格は乖離するんで。
駅から近いし良さそうな物件ですな

マンションマニアって人のブログに出てたけど、駅に近いほうの土地は賃貸マンションになるらしいです。
ゴルフ場の跡地の割には戸数が少ないと思いましたがそういうことでしたか。

あと、敷地内の真ん中に機械式駐車場とはどうなんでしょうか？？

別のモデルルームで聞いたんですが、280～290万円/坪みたいですので、平均6.000万円前半～半ばってとこですかね。

高いですね。。

同じ路線の氷川台のグランマークレジデンスが坪２２０万で楽勝の売れ行き。
それをベースに考えると、

氷川台と小竹向原の坪単価の差が約1.05倍（by住まいサーフィン）
1F~4Fのフロア合計と1F～11Fのフロア合計が約1.05倍（by住まいサーフィン）
駅徒歩が1分につき4万（by住友信託コラム）
で考えると
220×1.05×1.05＋（9×4）＝278.55
大体坪280万なら相当仕様を落としても楽勝で捌ける値段感覚。

グランマークからさらに1年半後なので、金利上昇がなければ坪300～320でも占有部をそれなりの仕様にすれば大丈夫そう。

価格勝負なら@280前後、そこそこ高級感を出してくるなら@320弱じゃないかな？

>>13
マンションマニアは面白いけど、価格の感覚がやや古いのと、埼玉県・北区が本領で練馬区は弱いのが弱点。
ブリリアときわ台でも「1割ほど高い」を強調していたから昔の価格感覚が抜けていないのだろうし、埼玉へのアクセスを考えてる時点でここのメインターゲットからはやや離れている。
価格が1割ほど高くても王子のタワーより練馬の低層住宅街を好むひとがターゲットだよ。

坪300でも売れるだろうね。小竹向原は地下鉄プラス駅上小学校のせいで騒音とか治安上の駅近のデメリットはないし、駅があちこちの路線と直通で交通利便性が高いから駅近物件を待ってた人も多いだろうし。

また適当なこというやつがいる
グランマークは野村だっけ？はっきりいってあそこは阪急も入ってるけど野村ブランドだからでしょ。

伊藤忠は商事と違って不動産のほうは特別ブランド力ないし、今まで物件みたけど高級感が売りってわけでもないよ
カタカナの無名デべよりはいいけど。クレヴィアシリーズ。
高級地域以外でクレヴィアが高級感あるマンションつくったことがあるなら教えてくれ。まあ高級感っていうのも
に人によって違うだろうけど。

それにゼネコンも茨城の無名地方ゼネコンでしょ

どう考えてもこのご時世だから単なるコストダウンだよね
スーゼネとはいわないまでもこのぐらいの規模で地域のランドマークなら準大手ぐらいつかってほしかった
素人には建築技術は詳しくわからないけどやっぱりネームバリューってあるし

まあまだ仕様などわからないからなんともいえないけど

後ゴルフ場跡地って昔川通ってたって小竹向原のBBSに書いてあったんですが本当かどうか知ってる人いますか？
自分でも調べてみますけど

>>17
長谷工じゃないだけマシだろ。茨城に失礼。

長谷工って一応準大手だし、マンション実績ならはるかに株木建設より多いだろ何いってんだ

免震タワーなど中心にタワー実績もかなりあるし三菱や野村や三井もかなり使ってる

まあなんで財閥の物件なのに長谷工使うんだよって思ってましたけど。単なるコストダウンですね


野村ブランドと一緒にしちゃいけませんよ。辺鄙な場所でも野村ブランドであったら高値でもそう時間かからないで
売れちゃう時代ですからね。桜上水は野村にしては苦戦してるけど

あと多分ぱっと見ペラボーですよね？　
配当計画とか見ても高級物件であるはずがない
まあまだ情報があまりないので今の段階でジャッジしちゃいけないかもしれないが

立地は気に入ってるので地盤が問題ないなら検討したい。

>>17
確かにグランマークは野村の力だね。そりゃ間違いない。
ただ、他の地域から人を集めるほどじゃない物件で１００戸弱を売れたんだから、このあたりの需要は相当強い。
２８０万円ならグランマークほどではないにせよ、竣工前の期間で売り切れそう。

仕様はどうでしょうかね。
建設会社を見るとコストダウンだけど、資材・人件費ほど個々の設備は値上がりしないから、全体の価格が上がれば設備の占める割合は必然的に小さくなる。
３００万円クラスを狙ってくるならそこそこの仕様にしてくるはずだし、３００万円でも行けるだけの需要は地域に存在すると思う。

>>21仕様が高級なら俺も３００出すね。構造とかセキュリティや共用施設含めて安っぽくないなら

ただペラボーで外廊下？で仕様も特別よくないような気がするな今のところ

まあまだ情報が全然出てない段階なので待ちましょう

あと付け加えるといつも超強気価格の住友の要町１分のダイレクトタワー要町が坪３００～３３０で売れ行きいいとは
言えないんだから（まああそこはゆっくり時間かけて売るタイプだが）

まあなんとなく相場わかるよね。マンションマニアの坪２５０はないと思うけど

要町もそうだけど東横線とドッキングした有楽町線沿線は板橋区でももっとも強気で出れるエリアだと思います。
私は実家と出身の高校と大学がこの線上にありますので板橋区アドレスには目をつぶって検討したいと思います。

住友の要町は池袋のタワーと競合するからね。
こっちはグランマークが売れちゃえばろくな競合がない。

まあこの瞬間に300万円なら高すぎだけど、再来年にはありうる数字になっている可能性が十分にありそう。
（そうなったら要町の物件は価格を上げるだろうね。すみふだからｗ）

いや要町は板橋区じゃないし、ここも練馬区らしいよ　

時期が違うと言えど２年前ぐらいに販売されたクレヴィア千川が坪２００前半

まあ小竹向原のほうが人気あると思うし、今高騰してるから条件よくない２５０～プレミアの部屋３２０の間だと思うね

ただ
急行とまるといえど千川のほうが買い物はいいんだよなあ。

小竹は交通の便はいいけどね。
駅周辺の小学校の敷地が商業施設だったならかなり人気出る地域だと思う

>>26
要町が板橋区じゃないのは知ってましたよ、一時期は通ってましたから。
でも小竹向原が練馬区だとは知りませんでした。練馬区アドレスならむしろ住宅地としては好ましいです。東横線沿線を出たことがないため興味があります、でも南北線も都営三田線も湘南新宿ラインもなんだか違うなという印象です。またいろいろ教えてください。

小竹向原はちょうど板橋と練馬の狭間
板橋区といっても過言じゃない

まあ自分もこの辺にかんしてはそこまで詳しくないので詳しい人にまかせます

マンションマニアさんの坪250だとしたら即完売だろうね。
でも280だとしたらどうかな？
小竹向原で6000万出すと思う？買う人いる？

私の予想はマンションマニアさんとみなさんの意見の真ん中で坪単価265と予想します。（ズルい？）

5500万なら買う人いるかな～。

要町住友のなんちゃってタワーが坪330万だから280万くらいなら買う人いるでしょう

えっ、そんなに高いんですか！？

同じ徒歩２分の小竹の野村物件が当時200万円前半でしたよね？

私たちには６０００万円半ばも出ないからここは残念ですが、諦めます。。

他にここらへんでおすすめ物件ってありますか？

永田町勤務なんですが。

クレヴィア千川は、価格は安く品等は抑えてって感じでしたね
クレヴィアとかクラッシィはそういうの多いな。

住友商事のクラッシィは割と高級路線だよ。その分高いけど

ここのクレヴィアはイメージは仕様などは高級グレードではないけど価格は財閥とか大手より抑え目にだすイメージ

といっても今までクレヴィアシリーズ５件ぐらい見ての判断だが

練馬区と板橋区のハザードマップ見たらやっぱり水は集まるところだね。

敷地は練馬と板橋にまたがっているよ。住所は練馬になるだろうけど。

駐輪場1部屋2台までか。足りない。
駅近いから車いらないけど。

学区の学校はどうですか？

事業協力25戸は結構おおいね。
ゴルフ場関係者の家なのかな。

近隣で賃貸は狭いのしかないから
ここは気になるなぁ。

ここって、ほとんど準工業地域ですが、土壌汚染とか大丈夫なんでしょうか？

準工なのは意外だよね

えっ準工だったの。ゴルフ場の前ってなんだったのかな
意外すぎる
土壌汚染の調査とかやってんのかな

まっ、９割板橋区の土地だからね！

その分ほぼ準工業地域なのは当然！

今回練馬区アドレスにしたのは、賢い選択だと思います！

板橋と練馬じゃ、中古マーケットで全く異なるバリューになるからね！

ただ、準工業が痛い。。周りの駐車場などに建物が建ち、日影がかかってくる
とこがあるかもしれない。

ただ、立地は悪くない。あと駅力があればね。

今言われてる６０００万円半ばじゃ、難しい気がするが、建築費上がってるから仕方ないよね。

６０００万半ばはないって

駒込駅近の東急のやつが７０㎡６５００万で買えるんやし。

準工　無名デべ　仕様は普通のファミリーマンションだったら（まだわからないけど）平均２００後半でしょ

７０㎡６０００万付近だと思う。仕様が低ければもっと安いのが妥当だけど

今のところ高級路線はなさそう

ごめん間違えた無名デベじゃなくて無名ゼネコン

http://mapps.gsi.go.jp/contentsImageDisplay.do?specificationId=430440&...

ゴルフ場の前はのっぱらみたいだね。↑昭和38年

>>29
>>30

小竹向原は練馬区小竹と板橋区向原の地名を取ってできた駅。
だから、位置的には両方の中間にある。
駅の多くは練馬区なんだけど、出口によっては板橋側に出る（小竹小学校が練馬区側で、向原小学校が板橋側）

ちなみに有楽町線の駅のイメージ

・池袋、要町（豊島区）：池袋のイメージ。物件もタワー中心
・千川（豊島区）、小竹向原（練馬・板橋）、氷川台、平和台：練馬の農村イメージ。100戸を越える物件はほとんどでない。
・赤塚・成増（板橋区）：板橋のイメージ。ややゴミゴミしている。昔は結構開発があったらしいけど、最近はあまり物件が無い。
・和光市（埼玉県）：郊外のイメージ。駅近くは開発済みで、遠い物件しか見ない。

小竹向原のここが成功するポイントは、ずばりディスポーザーだと思う。
有楽町線以北の23区は大規模物件が無いからディスポーザー付物件が非常に珍しい。
280万とかでやるならぜひつけてほしい。きっといい差別化になるよ。

散歩も含めると池袋徒歩圏って要町千川小竹までだが、千川小竹はなかなかマンション出ないのよね。
これはいい値段しそうだな。駅から2分は取り合いになるでしょ。千川にあるライフにも徒歩で行ける。
待ってたひと多いのでは

ここの購入層って年収１３００万円超じゃないと厳しいですよね。。

うちは８００万円台だから、年収の５倍の４０００万円くらいの借入に抑えたい。

ここを買える人が羨ましい

>池袋、要町（豊島区）：池袋のイメージ。物件もタワー中心

要町は池袋のイメージないけどなあ。
タワーは高松郵便局の横だけですよ。

あ、池袋と要町だったんですね。
失礼しました。

ここの販売の前にライオンズやグランマークを買ったほうが良さそうですね。

平均６千５万円はきつい。

ここが三井や野村とかで高級感あるマンションなら平均３００越えはしたかもしれないが

伊藤忠×無名ゼネコン×準工業地域で一般的なファミリーマンション仕様なら平均２７０～２９０だろうね
７０㎡で５０００万後半から６０００万前後　８０㎡で７０００万前後

この立地で6,500万円平均は、妥当な金額かと思います！

住友の要町が330万円→70平米換算で7,000万円オーバー(実際70平米以上はないが)だから、特段高いとおもわないんですが、皆さんどうでしょう？

上記の野村のグランマークは安過ぎなだけ。あれを買えた人は成功者！

ライオンズはだいぶ売れ残ってるみたいだけど、１割強値下げできるならありかも。

やっぱり、有楽町線・副都心線は人気の路線ですからね！ここはいんじゃないでしょうか！

無知が騒いでるけど何目的？笑
それともわかっててやってるのかな笑

マニアさんの坪単価250が妥当でしょ。

これだけ駅近かつ２路線で大規模でってなると７０㎡で６０００万超えても売れそうな気が…欲しいし。

ただ、どなたかがおっしゃっていましたが、水害が怖いです…。暴雨でちょっとへこんでる土地はすぐに冠水したり、雹が溜まったりしてしまう世の中になっているので…それが考えどころです。

250が妥当というより、それ以上だったら買える人激減するよ。
それ以上出せるなら違うところ検討するよ。

>>52
住友の要町を基準に考えると判断が狂ってしまう。
正直あれはボリすぎ。

今の建築費高騰バブル化時代では、今までの相場を逸脱しますよね！

それでも、あの時安かったと二年後には言ってるんだろうな！

プラウド千川は当時高いなと思ってたけど、今だと割安物件に感じてしまう。

この敷地と隣のゴルフ場の間の道が川だったんだね。エンガ堀という名前だって。

グーグルマップのエンガ堀を見ると、ちょうどこの敷地の両端に堀があったことになるね。

少し低地のとこか。。

地盤が不安です。。

建設会社も初めて聞くとこだし。。

何でここなんだろう！？

この物件ネガりたいわけじゃないんだけどそのエンガ掘ってぐぐったら１本めっちゃ敷地横切ってない？
もう１本はゴルフ場との境

たった89世帯に売ればいいんだよ。坪250にする理由がない。
城北の中ではかなりの注目物件でしょ。ゼネコンが微妙だが意外にいい仕事する可能性はある。
はやくMRできないかな

野村のグランマークって何かすごいんですか？

相場が6,000万円のエリアで4,000万円台中心の価格設定と仕様が割といい点がうけたんだと思います！

別にスゴイっていうよりは、土地の取得費や建築費が抑えられたとこが良かったよね！

時期って重要だよね！あと、野村単独じゃなくて、阪急も入ってるとこは意外と成功した点の１つかな！

相場が６０００万円のエリアなんて存在しません

駅距離や住環境で同じ地域でも大きく変わるので


ここ暗渠が敷地内にとおってるよね？

それって何ですか？

読み方すらわかんないんですが、、、

コピペしてぐぐるへgo

小竹の場合、むしろ駅2分より離れた方が、
高級路線にできたかもね。
大手のプランニングが見たかったけど、クレヴィアだと
やっぱこういう計画になるよね。。

確かに、残念↓↓

三井か三菱か野村が良かったな。

建設会社が無名だしな。不安だな。

6,500万円じゃ、地元の人は手が出せませんし、資金的にいける人も相当安くなければ、厳しいと思う。

1LDK・2LDK中心にすれば、良かったのに。

価格はまだわからないけど

この地域は困ったことに、広さのあるファミリーむけマンションがない
50〜60平米くらいなら今までも分譲あったけど
70平米前後もそんなに多くない

賃貸も広いところはほとんどない
でもこの交通の便が良くて住みたい人には朗報な物件だよね

子ども増えないと学校もなくなりそうな規模だし

クレヴィア千川も検討した口だけど
クレヴィアは地主さん大事にしているよね。
賃貸を別棟で建てて家賃収入確保し
そのせいで下の階を割安に売らなければならなくなったりしているのに。
なおかつ事業協力者住戸あんなに用意しているしね。

クレヴィア千川は最上階の100平米越え8千万台がすぐに埋まったし
強気に出るだろうな

マンションは立地だからねえ。仮に北向きでも検討したい

＞＞６５
６４です。詳しくありがとうございます。

グランマークのＨＰ見てきました。

確かにここが２２０はとても安いですね。間取りもきれいな四角だし、野村っていうのもよいし高台なのも、こっちよりいいですね。徒歩２分じゃなくてもよいかなと思っていたので、ＭＲ行く価値あるかも。と思いました。

もう売り切れているのかなと思ったのですが、今週末まで販売しているんですね。ちょっと駆け込みで見てこようと思います。皆様の意見だと、クレヴィアが２８０～３２０だと絶対に手出せないので。

１駅で1,500～2,000万円違うってスゴイですね！

まだグランマーク残ってるならよほどの小竹好きじゃなければ、そっち買ったほうが、賢いですね！

>>73

野村商法に騙されてるよ。
元々氷川台は30戸弱のプラウド氷川台を営業力を活用して高値で売りつけた後に、グランマークを出して格安感を演出してるだけ。
今の時期で完売ならグランマークレベルがむしろ普通の値段感。

>>74
ひと駅で1,500というよりも、駅からの距離で差が付いている方が大きい。
小竹向原は地下鉄としては浅めの作りの上に駅徒歩＝表記距離のこの物件と、駅が深く坂道の氷川台で駅徒歩＞表記距離のグランマークだと実際の時間は12～15分違う。
その時間の差だね。

ちなみに平均が仮に坪280万だとしても、ここは11階だから、70平米で5000万円台前半の物件も数多いと思う。
4階～6階建てのグランマークよりも値段のバラけ方は大きくなるはずだから。
ここだと低層でも周りに高い建物がないから十分日当たりは良さそうだし。

プラウド氷川台って結構安かったイメージが。。

周りの環境が変わりやすいのは、準工業地域のこちらのほうですかね！

空いている土地や駐車場に囲まれてますもんね！

>>75
73です。ありがとうございます。

最近探し始めたもので、プラウド氷川台…知りませんでした。完売しているのでＨＰ閉じてるんですね。

しかし、知らずに「安い」と感じたので、なおさら行ってみようと思います。こちらだと、下手したら７０㎡にも届かないかもしれないけれど、あちらだと、８０㎡にも手が届くかもなので。

みんな、川があったとか気にしないもんなん
ゼネコンは無名だし。
これ川ってわけじゃないの？
地盤いいとこ住みたいならここはなし？

駅の雰囲気、駅からの距離をみると、グランマークは妥当な価格だと思うがなあ。
まあ、今の相場からすると割安感はあるけど。
みんな野村が大好きなんだなあ。

>>75
同感。プラウド氷川台は結構苦戦していたものね。
プラウド分譲時、もうグランマークのとこが更地になって皆が何が出来るか気にしてグランマーク待ちの人かなりいたもんね。
野村はプラウドブランドじゃなくても、増税駆け込みで焦って探して渇望している人を焦らして、即完売させた感じ。うまいよね、売り方。

やっぱり、野村さんのマンションは人気なんですね！

私も行ってみようと思います！

半分くらいは皮肉だと思いますが。。

城北非ターミナル駅では久々の駅近良物件で
皆テンション上がってるな

デベロッパとの我慢比べ。皆さん、モデルルームに行っても、要望書は出さずにいましょうね

登録受付始まってから出しても、十分間に合いますから。

最初から出せばいいじゃん。
その部屋はライバル来ないように守ってくれる

要望書が出れば、強気の価格になりますよ

グランマークって明後日までに行けば、申し込めますかね？

大丈夫ですよ！

ただ、年収がわかる書類と印鑑は持っていかないとですけどね！

これはどこのモデルでも一緒ですけどね！

ご当選されることをお祈りします！

グランマークは即完するとして、プラウド練馬豊玉って、どうなんでしょうか？

あちらの掲示板が全く盛り上がってないので、こちらの掲示板で皆さんのお声を頂戴できればと思い、書き込みさせていただきました。

スレ違いっていうのは十分承知です。

正直、これから競合するのは、ここと練馬豊玉なのかなと思いまして。

グランマークがホントはコストパフォーマンス的に一番良かったんですが。。

グランマーク
東京メトロ有楽町線 「氷川台」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「平和台」駅 徒歩15分

これで安いと言われてもねぇ。立地が悪いんだから安くて当然。
この先何年経っても駅近人気は終わらない

徒歩11分なら歩くのにちょうどいい距離ですね。

価格がやっぱり一番だと思うんですが、皆様どうでしょう？

勿論、駅ちかは重要ですが、価格が1,500～2,000万円違えば、駅距離より価格にいってしまうのは私だけでしょうか？

人それぞれかな。リセールが下がるのは確かだから駅遠は安物買いの銭失いになる危険があるのは事実。
でも、自分も1500も違うなら93に賛成。

小竹の駅近はこれを逃すと次いつになるか分からんでしょ
千川はマンション建つような土地は少ないし、周辺ではここしかない。
ここで他デベの駅4分くらいのマンションがあったとしても被せてはこないだろうな。
ここが売り切れてから出すのが双方にお得と判断するだろう。
買う方もそれに合わせて、出たら飛びつくしかないのよ。駅近を逃すわけにはいかない。

素朴な質問で申し訳ないんですが、副都心線が便利だと言う人がいますが、どの辺が便利なんですか？
新宿三丁目駅で降りて新宿駅への乗り換えとか、渋谷駅での迷宮状態など疲れてる時にはさらに酷な路線で使い勝手がいいとは思いませんが。

>>96
使い勝手はどうだろね
有楽町線の残念な駅、赤塚とか和光とか、それから、その先の東武、そのあたりが渋谷に直接行けるから便利になったってことみたい。
小竹は前から便利だったからね。
3丁目の乗り換えも渋谷もカオス。自分も前の方が良かった。

>>96
無理に乗る必要ないよ。池袋から山手に乗ればいいと思うよ。
10年前は無かった路線なんだから今も無いものとして生きればいいんだよ。

>>97
前も今も到着ホームは変わってないでしょ。つまり不便さに変化はない。
あなたも池袋から山手がいいよ。

副都心線は快速や特急に価値がある。これらは激混みだけど、それは山手より速いと評価されてるからだな。

よくゴルフ場なんていう巨大な土地が空いたな
オーナーが歳で手放したか
この駅周辺にはもう巨大な土地ないんじゃないの？
あと駅近で4LDKは珍しいね

このスレ伸びが早いな。やっぱり小竹向原の利便性に目をつけてる人って多いんだね。