販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。
①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？
最新の情報持っている方は教えて下さい。
[スレ作成日時]2006-07-18 01:04:00
東雲はぐにゃぐにゃなのね
そうですね
杭の長さを笑う行為はご自分の無知をさらけだしているのに気づいたほうがいいかも。
杭の長さより上下のバランスが大事。
１５ｍの杭でも上が賃貸都営なみだったら、そのほうが危険だもん
東京近郊はどこも地盤悪いですからね。内陸でも杭物件多数。
>199
皇居だって・・・元沼地かなんかでしょ。埋め立て地は海だけではない。
沼地も川底もあって、東京そこいらにあるよ。
湾岸じゃなきゃいいなんていって、元川底に木造一軒やなんて怖いことしないでね
この物件は定期借地権のものになるのですよね。何年でしたでしょうか？
６０年でしたっけ？
70年。
いつ販売？
207, 208さん
ありがとうございました。
ここ完成後販売って事は2008年10月末じゃん
ちょっと販売までが遠すぎる
つかこのスレ後2年も持たすんかいね？
いろんな意味で立てるの早すぎだろ
転売のときは購入価格以上で売ってはいけない
ということにしとけばいいんじゃまいか？
それでも買うけど・・・
法律上無効な規定は定めても意味がないです。
ＡさんとＢさんが交わした売買契約に関して、第三者にいくらで売っても自由というのが
民法の基本ですよね。
これを規制をかける法律的に有効な契約というのはなかなかなさそうです。
購入価格以上で売ってはいけない・・・という縛り自体も
可能だとしても甘すぎる条件ですよね。
１５年賃貸で稼いで、購入価格で売却できたらいい商売です。
また７０年間にインフレとか起こったら逆にこの条件つらすぎます。
定借物件は２０年後などに購入する需要はなかなか見つけるのは
厳しいでしょうね。
竣工後、時間が経過するにつれ、中古不動産としてこの物件を購入
する層は、期限７０年というリミットが近づき、建物も老朽化するため、
修繕費や取り壊し費用負担などのリスク条項が顕著になり、
そんな状態で購入価格よりも高く購入したりする魅力は低くなるでしょう。
キャッシュで購入し、ずっと賃貸に出そうと考えている層には、運用利回り
の観点からお得になるでしょう。転売によるキャピタルゲイン狙いはどうだか？
一例ですが
定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
自己資金１５００万円。借入金１５００万円で３０００万円２０坪の
物件を買います。
月坪１万の家賃でも２０万／月。管理費、修繕積み立て金、地代等３万
で家賃収入は２００万／年
ローン支払い（金利3.7％ ３６０回想定）年１１３万
手取り ８７万円
１０年間で８７０万円・・・・①
１０年後の残債1170万円
３０００万円で売却できたら１８３０万円−９６万円＝１７４０万円・・・②
①＋②＝２６１０万円
トータルで１５００万の資金が年利７％強で利潤を生んだ計算になります。
ここが賃貸にまわせるかは疑問だがな
知ってるが、ここは色々規制がつくという話だから
賃貸「で」回せるかではなく
賃貸「に」まわせるかである
転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし
自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、
入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場
の押し下げ要因となりますね。
周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。
２００８年１０月販売って、 金利いくらになってるんだろう。。
どちらにしても、凄い高倍率物件としてマスコミの話題となり、
有名なマンションになるのは確実。
定借を自宅用に買うひとなんて金銭的にクルシイ人だけであまり居ないでしょ。
規制がつくなら投資用の人が手を引くからそうでもないか？
貧〇人の＊＊になるね。
規制もうけてもそれらが殺到で高倍率なのか
規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし
ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。
ここは＊＊安なので、都営並みな仕様だろうと云われてますからね
金利上昇のピッチは案外早そうですね、
他物件のMRに行き、秋価格の高さに呆れた・・
ここが唯一の希望の星。
２年後に万一、ミニバブルがはじけてれば、
倍率はそれほどでもないかも知れません。
２年後ではまだミニでもはじけてないでしょうね
いつはじけて不動産価格が下がるかは、誰にも分かりません。
消費税アップが、キッカケにならなければ良いのですが。
＞品川の定期借地なんて当たらないって
＞それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
＞バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
＞あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
＞150倍とか平気で付いてたんだから
サウスゲートまで確定したから、倍率４桁もありえる？
サウスゲートって、再開発するだけで
新駅作るのは決まってないんでしょ。
たぶんＪＲ東側の操車場は独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
がもっているんでしょ。
だとすれば、都心の一等地を操車場で使っていてはもったいないですよね。
できるだけ高く売るかテナントビルでもたてて高収益物件に仕立てたいの
とちがいますか。
ところが、開発しようと思っていてもとなりに汚水処理場があっては、
資産価値は高まりませんよね。ということは、行政の再開発により汚
水処理場が整備されれば、ここに駅を作って開発することは自然な流
れかな。
>>238
サウスゲートの資料を見ましょう。「水陸交通の結節点」4箇所が明記してあります。
南から、「品川浦」「天王洲」「海洋大学前」そして『水処理場付近』です。
あの位置だから「水」は運河しかありません。
別資料の運河ルネッサンス（港湾局）でも触れられていますが、
行き先は東京・江戸の観光地なので、運河沿いで行ける銀座〜浅草（江戸市街）方面と、
お向かいの台場〜晴海・有明（東京新都心＝オリンピック候補地）が自明です。
ところで「陸」はなんだと思います？バスターミナルが出来るとでも思ってますか？
ところで、この物件はそれほど買い得かどうかはわからないよ。
前スレでも何人か分析していたが、港南の坪２３０位のＭＳは大体
土地８０：建物１５０ぐらいになってる。理由は色々あるが、デベは高額
ユニットを除き土地で儲けるような形にしてる。一方ここは土地は
定借だが保証金方式というやつで、70年の定借権の分有権を買うわけ
でもなんでもない。要するに土地に関する権利は無しで、坪140万とか言
われているのは、建物代金が大部分。そうすると土地付ＭＳで150で作っ
た建物を150で売り20で仕入れた土地を80売ったの同じ儲けを図れば
80で作った建物を140で売るほかはない。つまり建物は付近のｍｓと
は比較にならない安普請にならざるを得ない。しかも港南は土地がど
んどん値上してるから20の土地を80で買わされた人でも、その土地は
いずれ本当に80になる。一方ここは、値上がりする土地の権利はなく
何年に一回かの見直しで、地代だけがどんどんあがる．．．．．．．
妄想激しすぎ。
未定・決定じゃなくて、ほとんど全部「否定」されたものばかりじゃないか。
この部件はＳＩマンションだったと思うのですが、最近の流行ですね。
疑いなし！！なんて言われると、何とか商法みたいで逆に疑わしい。
問題はやはりワールドシティータワーズか
あれが売れないとこちらの話が出ないのか
数年前は、地方からも買い手が殺到して抽選になり、タワーって凄いなぁと思わせたワールド…。
本当に欲しいのなら、こんなとこに投稿してるより、
今から住友にコネ作って、当選確率上げること考えたほうが、
早道。 かな。
どう考えても今世紀最後のお買い得物件
時折、倍率下げようと必死な工作員が現れますが
無視してみんなで申し込みましょう！
定借付きの安マンションをあえて買う人の気持ちが分からない。
リスクを背負いたいだけ？
７０年後は生きていないという言い訳があるんですよ。
定借を自宅用に購入しようと言う人は、同じ地域で所有権物件が購入
出来ない人、というのが定説ですけどね。
分譲を買う人は、地価暴落のリスクを背負ってるから。アイコだね。
７０年後に生きてないのも確かだが。
中・高年の独身（今も今後も子孫を持たない人）で定借を自宅用に
購入する人には、３０年位住めて、その後売れなくても賃貸に出せれば
いいという考えがあると思うのですが、これは危ないのでしょうか？
タワーマンションなんて容積率７００％もあり土地の権利なんて僅かですから、
地価暴落リスクなんてあんまり関係ないのじゃないの。
固定資産税と都市計画税あわせて１．７０％ですから、約５９年間で土地の
価格相当額を税金でもってかれちゃうんです。ですから土地を所有すること
の意義は疑問ですね。
70年、生きてたら90代か
微妙なとこだな
もう一つ家あることだし
当たっても賃貸に回すな、俺は
> 244 SIマンションさん
その情報ってどこから仕入れるんですか？
全く販売に関しての情報が出ないですね〜
本当に分譲してから販売するのですかね？？
投資、セカンドハウス不可、収入制限すれば少しは倍率下がるでしょうかね。
ついでに住み替えも不可。
投資、セカンド不可については逃げ道はいくらでもあるような。
収入制限はローン審査との絡みで難しいでしょうし、
住み替え不可を強制するのはまず無理でしょう。
借地料が、年２０万くらいですね。70年で1400万円
上限価格が決まっているから、高層階南向きと、低層階北向きの価格差が余りなさそうですね。
土地分の固定資産税の７０年分って、７０平米換算でいくらなんでしょうか？
それと借地料とを比較するべきでは。
７０年近く先の、借地料と固定資産税額なんて
誰にも分からない。
以上。
土地代がなくて賃料なわけだから、その分借り入れしなくていい。ということはその分の金利もかからないわけです。
賃料は地価に連動して3年に1回とかの見直しがある。
ともかく港南では駅近の超1等地。
賃料の見直し1回あたりの値上げ上減額（率）でも決めてくれないと
地価がバブったら10年ぐらいでも恐ろしいことになるかもよ。
そうなったら「都営」でない分容赦がないだろうからね。
そうなるとこれは半所有／半賃貸（建物／土地）物件だな。
きちんとした７０年の定借権が付いているわけでもないし。
土地の期限切れが近づいて、そのアヤフヤな権利の価値が
どんどん下がるって言う時期に逆に賃料はどんどん上がる。
やはり買うやつは馬鹿だ。
× 上減額
〇 上限額
>>275
>賃料は地価に連動して3年に1回とかの見直しがある。
ん？私が都営住宅経営部住宅整備課に電話で確認した情報と違いますよ。
「賃料は70年間変わらないので安心して良いですよ」と言われました。
倍率下げキャンペーンですか？
騙されませんよ（＾−＾）にっこり
格安賃料じゃ、更に倍率アップ確定。
＞２７８，２７９
ん？販売価格は１４０／坪で上限が決まっているから、そもそも皆が
騒いでるんじゃないの？なぜ、そう言われて電話で突っ込まなかったのかしら？
やはり、自分で電話してみよっと。前スレじゃ、間違いなく賃料の値上げがある
前提で皆話してたもん。もし、278さんの情報が正しくて賃料ただ同然、しかも
１４０で建物格安決まりなら、後は、どの程度安普請かだけが焦点になる。
わかっているのは、制振でも免振でもないただの耐震、しかもケープみたいな
形状からくる安定性も期待できなさそうなこと。要するにデベにとって販売上限額
を抑えられて、資材も人件費も上昇傾向にあり、合法ぎりぎりの範囲で手抜き工事
をせざるを得ない条件が完全にそろっている。このリスクをどう見るか、広告費
販売促進費が掛からないという分でどの程度の補いが付くのか、数字の話で決着を
付けねばならん、ウーム。
それと問合せ先はhttp://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v100.htm
の一番下に記載されてるので確認して、みんなで問い合わせましょう！
>「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」の一点張り
上手くかわして下さい。検討を祈ります
43階建てで、高さ140.7mは低いですね。
何か新しい情報はありませんか？
間取り出てないですかねぇ〜？
SIって昔のレスで書いていませんでしたっけ？
あと，東雲のアップルタワーは二重床ですよ。
東雲アップルは中層以下は直床だよ
天井も低いし、あそこは上層と下層の差別化が露骨過ぎてイヤ
わたしは２件買う余裕がないので参加できませんが
ここの倍率は凄そうですね。
私も貧乏人なので貧乏な人がんばれ！！
ここ当たったら超超超ラッキー♪
暇があるなら、デべにコネ作る努力した方がいいからでしょ。
【港南四丁目第３団地建替プロジェクト 建築物環境計画書】
がやっと公開されました。
これを見ると二重天井、二重床、スケルトンインフィル、外装タイル貼り、等
以下、抜粋
・都営団地の建替事業で70年の定期借地権付の分譲住宅である。
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・都心居住型総合設計を適用し、周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。又店舗、医療施設、保育園を設置する事で、地域生活者の利便性向上に寄与する。
・八角形のフォルムにより、地域特性を考慮した最適な眺望を確保すると共に、魅力ある4つの広場を形成する。又巨大なヴォリュームを和らげる為、周辺環境になじむ外観の色彩計画、低層部店舗では地権者要望を調整し、バランスのとれた賑わいのある店舗計画としている。
・住戸ではスケルトンインフィルの考えを取り込んだ、長期に渡って更新可能な建築、設備、構造計画であり、魅力ある計画としている。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/103_minato/050125...
八角形かよ。
地階はないんだね。
宝くじ買うのと同じで、申し込んで当たればラッキー。
万一当たっても転売できないなら、住んでる家売ってここに住むだけ。
