プラウドシティ大泉学園５

>>366
光が丘とこのマンションを比較するのは無理なんじゃないでしょうか？
光が丘は高層マンション群をセットに都市計画されたものですが、
このプラウドシティ大泉学園は、東映撮影所のための用途替えされた土地
にそのまま１３Fの高層マンションを低層住宅地域に隣接する場所に無理矢理
作っていますから。今回の練馬区の高さ制限条例はこのような低層住宅地域
の環境を変えてしまう高層住宅を制限しようというものです。

＞＞３６９
　それは見る方の自由です。
　なにごとも人に強制することはできません。
　みなさん、ご自分で判断されるのですから。
　この掲示板が偽った情報ばかり載せていると判断されれば信じなければいいし、
　真実を含んだ情報であると判断されれば、そこからさらに情報を集められれば
　よいのです。
　なにごとも個々人の自主的な判断が問われていることは、別にマンションの
　購入に限られていることではありません。
　

>370
そうですね。
光が丘が低層住宅地域だというなら同一視もできるんでしょうが、
比較に無理がありすぎますね。
物件探しで数当たってた時に「既存不適格」は多少ありましたが(中古も含め)、
建てられた後だいぶ経ってから改正されたのか、規制前の駆け込みで建てたのか、
そのマンション建設の後追いで改正したのかといった経緯をどう捉えるのか
個人の心証で変わるのでしょうね。気にしない人も中にはいらっしゃるでしょうし。
個人的には建設時の経緯などは気にしない人が多いと思いますね、マンションの場合。
(後になってから気にする人は出るでしょうが)

三原台中学バス停辺りで道路拡幅工事が始まった
ようですね。
これで東映前通りもヘビ玉道路状態が解消して休日
の車の流れがスッキリするとよいのですが。

>370
ということは、光が丘地域は今回の条例では適応対象外ということでしょうか？

>>359
＞杉並と練馬の境に計画されたマンション（育英高専跡）
http://www.google.com/search?q=cache:hisatake.com/blog/archives/000822...

>371さん
まともな反対派は、もうあんまりこの掲示板見たり書込んだりしてないから、
あんまり参考にならないですよ。
住まいサーフィンの方が、反対意見も参考りますね。
まあ、いずれにしろ自己責任ですけどね。
小泉首相も、ライブドア株買った個人投資家に、
「自民党がホリエモン応援したから買ったと言われても、
私に責任はありません。個人投資家の自己責任ですから」
と言ってますし。

既存不適格は、建て替えの問題が表面化する前に売ってしまえば問題ないと思いますよ。
５０年から先の話でしょ。

>>376
住まいサーフィンは業者のスポンサーのHPですし、
話の内容は、購入者の個別的な話しばかりで、このマンションの購入
を決断すべきかどうかという客観的な情報には乏しいような
気がしますが。
　小泉首相自身も自分の言い逃れ的な言い訳を本当は無責任だとだかってますよ。
そういう話を本気にしても始まらないと思うのですが。小泉首相が堀江を
応援したことに、多かれ少なかれ責任があることは国民の誰もが感じている
ところですから。いかがですか？

　＞＞３７７
　　でも、既存不適格をいい値段でそんなにうまく売れますか？それでなくても、中古マンション物件
はかなりだいぶついてますよ。特に駅から遠い物件は思うように売れないのはよく知られています。

＞＞３７８、３７９
反論までの意見はもうお腹いっぱいです。
否定のその先にある建設的な意見または情報が欲しいです。
宜しくお願いします。

否定のその先にある建設的な意見って・・・
そんなもん長谷工って時点で無い事わかり切っていると思いますが。
実家のそばなので検討しましたが、結論「否定＞肯定」でしたので購入を見送りました。

>380
過去の書込みを参考にしてみて下さい。読むの大変だけど。
「プラウドシティ大泉学園1〜5」の他にもありますよ。

>381
「否定＞肯定」の肯定部分を挙げていただくと参考になります。
実家の側ぐらいですか？

　保育園の工事もだいぶ進んできましたね。
　保育園の敷地にマンションのメインエントランスに通じる通路を
　練馬区に作ってもらえるそうで、今以上に綺麗になるようで、楽しみにしています。
　もうメインエントランスのところには、一部青いランプが路面に埋め込まれた
　通路ができていますが、同じものがそのまま保育園の敷地を通ってできる
　そうですね。
　はやく保育園のところの通路が完成してもらいたいものです。
　きっと素敵なメインエントランスになることでしょう。　

　住まいサーフィンでは、居住している方の意見を伺うのはよいのですが、
ただ最近はほとんど居住している方の意見しか掲載されていないので、
購入検討者にはやや物足りないところもあります。
　ここのスレの意見も玉石混淆ですので、一長一短です。取りあえず今は情報収集といった
ところです。このあたりで他に人気のあるマンションの情報などありますでしょうか？

>>352
>ヒューザーの小嶋といい、東横インといい、ライブドアの堀江といい、
>最近でてくる事件はそろいもそろって会社がモラルを全く持っていない。
>このマンションの「既存不適格」問題に関しても、デベはもっと購入者に
>誠実に対応すべき。
>長谷工は、調布市で駆け込みの「既存不適格」物件を造ろうとしているらしいが、
>そういうモラルの無いことをやろうとしている会社はどうなんだろう。
http://www.play21.jp/board/formz.cgi?id=kosodate&resno=419#509

明治大学のモラルも気になります。

長谷工：モラルなんて関係無いさ。儲かればいいのさ。（満足）
明治大：モラルなんて関係無いさ。儲かればいいのさ。（満足）
購入者：自分なりに検討した結果で決めるのさ。（満足）
先住民：・・・（大迷惑）

これが現実でしょ。大泉も同じさ。明治大じゃなくて東映なだけ。

朝、みのもんたが、練馬の話題を取り上げていたよ。

http://www.rondan.co.jp/html/mail/0402/040220.html

多くの物件にある金食い虫の共用施設、長谷工は『豪華共用施設』とか言っていますが
本当に価格相応のものというのなら、
『豪華』などとＰＲしている共用施設の存在は矛盾しませんかね？
防犯のような個々の物件に対応が必要なものに手間がかけられないから、
ひとつの設備に集中して金を投じ、豪華と見せてごまかしているように思えるのですがね。
本当に価格相応というのなら、個々の物件なみにマンション全体もそうしないと
買う方からは矛盾して見えます。
借金返す都合もあるでしょうが、それは長谷工のことであって買うほうには関係ない。
全体の質と価格のバランスがとれてはじめて価格相応と言えるはず。

>392
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/
にも書かれてますが、
長谷工一般論は、そちらの掲示板でお願いします。

>>347-348

>334
>建築基準法と自治体の条例を同じように考えている方が多いようにお見受けします。

334はデベの人？

これまでの経過を見ると、そろそろ第５期2次の戸数が発表になるだろう。

野村不動産の発表の数字によれば、
第１期は、170戸販売で完売としていたが、後に十数戸にキャンセルが出た模様
第２期は、当初８０戸と発表されていたが、いつのまにか５０戸へ削減
第３期は、全戸数からイーストエントランス側の戸数を除いた分だから、292−第1期分170戸−第2期分 50戸＝72戸の売り出し。完売したかどうかは不明
第４期では、残り全部の１００戸と言われていたが、５７戸に削減。
第５期１次（１月中旬）１０戸
　ということで、この途中でローン関係等でキャンセルになったものもあるだろうが、
これまで販売されたのは最大で、２９２＋５７＋１０＝３５９戸　だたしこの数字は全て
完売したことを前提としているので、最低４４戸は売れ残っている。

野村さん、がんばって売ってください。

なんか、毎月モデルルームに行って販売状況の紙（空き部屋数、価格）を見せてもらってるんですけど、
先々月には「分譲済み」になってるところが「販売中」・「申込順」に変わってるものが結構多くあります。
自発的なキャンセルか、ローンキャンセルかわかりませんけど、結構まだまだ売れ残ってるみたいです。
４０戸が売れ残りということは、総戸数の１割ってことになりますから、比較的空いてる感じでしょうか。
”第５期２次”とか言いながらも、これからの申し込みじゃルームプランはもちろんのこと、ドアや床の色も選べない
んですから、実質売れ残りの段階処分としか言いようがないですね。

売主の２００６年３月期決算の売上見込みが達成されたからかどうかわかりませんが、いま売れ残ってる分は
来年度の売上計上にするみたいです。野村不動産は上場する計画もありますし、この辺の利益水準がデコボコ
しないようにしたいって気持ちがあるのではないでしょうか。

＞＞３９７
　自発的なキャンセルは手付け金没収だからなかなか難しいでしょう。ローン・キャンセルが多かった
のかもしれません。「いま売れ残ってる分は来年度の売上計上にするみたいです」というのは、どういう
意味かよくわかりません。売れ残っているのをどうやって売り上げに計上するのでしょう？よく業界
ではあるようですが、子会社や関連会社に売却して、売れたように見せるということなのでしょうか？
それなら前に「分譲済み」になってるところが今は「販売中」になっているのが説明が付くような気も
します。

　まだ低金利ですから、４０戸ぐらい売れ残っていてもたいした損害にはならないでしょう。
　せいぜい金利負担で年間５０００万円程度ぐらいでは？

＞＞＞３９８

第５期２次の販売時期を２００６年４月以降にずらすということです。
当然ながら「売れ残り」を売上高に計上することはできません。
売れてないわけですから。詳しくはわかりませんが恐らく「在庫」だと思います。

さすがにその時点で過去の販売期から持ち越している空き部屋については
値引き等々で処分するのではないかと個人的には思います。

あと、練馬区の建築基準ですが、今後建設されるものについては高さ制限が付されるようです。
現在建っている物件については、「一定の基準」（内容は現在はわからず）を満たすことができれば
再建築時も高さ制限なし（現状のものを再建築できるということだと思いますが）で可能なようです。

>>400
「再建築時も高さ制限なしで 現状のものを再建築可能」というのは、無理なのでは？
　まだこの条例は決まっていませんし、違法建築を再建築する場合だけ特例で条例を守らなく
　てもよいということになれば、条例を守っている人間との間でかなりの不公平が生じます。
　この不公平によってモラルハザードが生じ、結局法令を遵守する説得力がなくなりますから、
　違法建築を「現状のものを再建築可能」というわけにはいかないでしょう。
　事実三鷹市の条例では、再建築の際には、違法分の高さの1/2までしか建てられないことになって
　います。

　近くにあるスーパーのリヴィンの親会社西友は、ついに連続４期赤字を出してしまいましたね。
特別損失額は４５０億円にのぼるとか。割引サービスのあるプラウドシティ大泉学園の住民でなんとか
買い支えましょう。このスーパーが無くなってしまうと、ここの不動産価値も下がってしまいますから。
　（本日の朝日新聞にてどうぞ）

プラウドシティ大泉学園」レポートvol.2 なるものがアップされますが、
もう少し魅力的なHPはできないのでしょうか？やはり野村の販売員が
書いているだけあって、あまり生活感がないレポートなのは仕方が
ないところでしょうか。説得力がないんですよね。地元の人間なら
もっとうまく書けるのでしょうが。。。


http://www.proudclub-blog.net/blog/b/10000429.html

>>389-390
>長谷工：モラルなんて関係無いさ。儲かればいいのさ。（満足）
>明治大：モラルなんて関係無いさ。儲かればいいのさ。（満足）
>購入者：自分なりに検討した結果で決めるのさ。（満足）
>先住民：・・・（大迷惑）
>これが現実でしょ。大泉も同じさ。明治大じゃなくて東映なだけ。

自然保護も文化財の保存も、金儲けのためには関係ない、ということなのでしょうか。企業のモラルも社会的責任もどこにあるのやら。
http://www.geocities.jp/akaganegoten/bun/nomura3.htm

>>404

いまどきマンションを購入しようとしている人、かなり購入意欲が減退しているのでは？
　耐震偽装はいまだに解決せず、次から次へと建築基準法の違反事案がでてきているし、
　大地震・大災害への不安も増大し、さらにここに来て金利上昇局面に入りつつある現在、
　もうすこし様子見をしようという人が多くなっているのは事実でしょう。
　なにせマイホームは一生の買い物ですから。
　少なくとも、建築基準法が改正されたあとに、きちんとしたチェックのもとに作られたマンション
　を買いたいという人が増えているのは事実。現在の建築基準法のもとで作られているものだと、
　いちいち柱に穴を開けてチェックしないと、中身がどうなっているか不安ですから。

　まあ、マンション購入はしばらく様子見でしょう。焦ってもしかたがないし。耐震偽装もなかなか
　解決しないし。ヒューザーは破産する前に、財産隠しが進行しているようですから、なかなか安心
　してマンションを買える状況ではありませんね。

第五期第二次販売は、2月下旬ですが、いまだに販売戸数が発表になりません。
もう２０日だというのに、どうなっているのでしょう？あるいはすでに販売戸数は決定済みなの
でしょうか？

　＞＞４０６
　　もう販売開始後１年もたっているんだから、いい部屋なんて残ってないでしょ？
　

>>405
>建築基準法が改正されたあとに、きちんとしたチェックのもとに作られたマンションを買いたいという人が増えているのは事実。

建築基準法改正案は不十分　４都県知事ら
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/jiken/taishin/news/20060218k0000m...

＞＞４０６
　ようやく販売戸数44戸が発表されました。
これは＞＞３９５さんの計算と一致しています。
　ただ４４戸がすべて売れたわけでなく、３９７さんがおっしゃるように
キャンセル物件もさらにあるようですから、とりあえず数字の帳尻をあわせている
のかもしれません。例えば子会社に売って販売済みのように見せるというのは、
この業界ではよくあるようですから。
　とりあえず数字の上ではこれで完売ですから、第五期第二次が最終期で、第五期第三次
があるかどうかを見極める必要があります。そしてMRの撤去やマンションの前の販売の大きな
立て看を撤去するかどうかなども注目です。

　　マンションの建物共用部分って容積率に入ってないから、法律が変われば、そっくり共用部分は
　　アウトだな。

　野村は上場したいのでCMなどをしきりに流しているようだが、上場するころには金利が上がり、耐震偽造問題
も関係していなければ、市場は相変わらず渋い状況だろう。野村は再建放棄組の長谷工なんかと組むのは、イメージ
ダウンになるだけ。大手のデベは、長谷工なんかとは組まない。野村ももっとまともな仕事をしたほうがいい。
長谷工は最近双日と組んで仕事しているが、どちらもなんか似たようなイメージの会社だからきっと
お似合いなのでは？

＞日本経済新聞朝刊に「会社とは何か」と言うコラムが連載されていますが、2006年2月17日(金)分で
＞長谷工コーポレーションが取り上げられていました。一時の過剰投資で経営危機にさらされた経験か
＞ら「百引く一は九十九ではなくゼロ。少しでも信用を失うと落ちるスピードと深さは想像を絶する」
＞という社長のポリシーのもと、偽装発覚後直ちに「姉歯問題対策室」を設置して自社物件を総点検し
＞て数日後には姉歯がからんだ事例は皆無であることをHPで報告。社長はマンションを売って終わりに
＞しない責任感を社員に訴えてきた、とあります。

ヒューザーの小嶋といい、東横インといい、ライブドアの堀江といい、
最近でてくる事件はそろいもそろって会社がモラルを全く持っていない。
長谷工は、調布市で駆け込みの「既存不適格」物件を造ろうとしているらしいが、
そういうモラルの無いことをやろうとしている会社はどうなんだろう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38264/res/111-143

長谷工総合研究所は、「首都圏における大規模マンションの動向」と題するレポートをまとめた。2005年の首都圏分譲マンション市場では、総戸数200戸以上の大規模物件の供給戸数が首都圏全体の40.1％を占めた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/res/39

＞＞413

「200戸以上の大規模マンションが首都圏の供給の4割に。
総戸数規模別に初月販売率をみると、総戸数200戸以上の
大規模物件は他の物件と比べ高い販売率となっており、
全般的に市場での人気は高い。」と言ってますが、
大規模マンションは1戸の戸数が多いので、供給に占める
割合が多くなるのは、統計的にはあまりにも当然なのでは？
　大規模マンションは質が高いので人気があるというよりも、
大規模マンションは値段が小規模のものよりも価格が安いので、
その点でかつての公団住宅の補完の機能を果たしているという
のが実態であろう。

心配されている方は、建築基準法が改正されてから、よりきちんと作られたマンションを買う
ほうが安心かもしれません。このマンションはちょうど中途半端の時期に作られたので、
建設途中で最高レベルの耐震基準にできなかった可能性があります。これほど建設中に耐震基準が
問題にされるとは、思いも寄らなかったでしょうから。あと半年早ければ、対策の打ちようもあった
のかもしれませんが。

>>415
国土交通省は3月3日（金）まで、建物のアスベスト使用の有無と耐震診断の結果を重要事項説明の対象に加える省令案について、パブリックコメントを実施している。省令は4月ごろ施行される予定。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060217/127638/main.shtml

>>389-390
勉強会「まちづくりと建築物の高さ制限」
http://members.at.infoseek.co.jp/sibupren/

いよいよ販売は最終期を迎え、終了のようだね。
　なんとか全部売れたようで、よかったよかった。
　おめでとう。すでに購入された方も安心した
　でしょう。管理費も多く払わなくて済むしね。