プラウドシティ大泉学園５

既存不適格建造物についてですが、
「近年は法を遵守し、完成後の 『検査済証』 まで取得しないと住宅ローン融資を行なわない金融機関が
大半になり、違反建築物はあまり見かけないようになりました。」
　これが正しければ、住宅ローンの借り換えは絶望的なんでしょうね？
　これから５，６年借りて、金利が上昇し始めたら、有利な住宅ローンに買い換えも考えていた
のですが、通常借り換えの場合は、借り換え先の銀行で再度改めて審査があるでしょうから、その時に
問題になるでしょう。
　「そのため、建替えをすると現行の建物より小さなものしか建てられない、ということで建替えを断念
するケースも多いようです。」
　建物をそのままならいざしらず、小さく建て替える場合、居住者の多数の同意を得るのが難しいので
しょうね。それに対する対策も今後あらかじめ考えておく必要がありそうです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/index.ht...

　この高さ条例については、昨年あたりから情報が流れていたから、
　当然住民も野村さんから説明受けているはずですよね？
　それを承知で購入されたのだから、他の人が余計なことをとやかく言う必要はないのでは？

いろいろ言われるけど、最後には土地が残るから、ここを坪単価１５０万とすれば、
一戸あたりの土地の持ち分は
（敷地面積16,237m2÷３．３）×１５０万（坪単価）÷４０３（戸）＝１８３１万
　となる。もちろん提供公園や共用分など個人として使えない分があるので、ここからかなり差し引かなければならないけど、１０００万分ぐらいは土地として残るんじゃないの？

>304
マンションの場合、土地の所有区分を認められてもその土地の部分部分を切り売りはできないので
1000万円分の土地が残っていたとしても個人個人ではどうすることもできません。

数十年先の建て替えの心配をしていたらマンションはなかなか購入に踏み切れません。
また、高さ制限は一定の条件を満たすことにより条例施行以前の高さまでの建て替えを認める特例措置があるので、
一概に建て替えができないとは決めつけられないでしょう。
いずれにしても、かなり先の話なのでこの地域の街並みも含め今後どのようになるかはわからないと思います。
この地域もこの４０年、東映、オズができてからまったく変わってしまいました。
人が住むというのはそういうことなのかもしれませんが。

詳しいことは知りませんが、高さ制限は公開空地があるとかなり緩和されるんじゃないですか？

他人の資産価値とか言ってもしょうがないでしょ
もう入居も始まっているし、野村及び長谷工嫌いの意見は違うところでしたら
購入した人にそんなこと言ったって今さら引けないでしょ
現代の学生が良くないのはこのような陰気ないじめを親がやっているから良くならないんだよね
子供がそれ見てまねしていることに気が付いていない親が多い
現代の良くない親の象徴だよ

>299
私はしばらく電車通勤していないのでわからないのですが、
こちらではなく、住まいサーフィンに登録してご質問されてはどうでしょう？
アドレスや住所等の情報を登録するので、ここにみたいに荒れる事もなく、
購入者や検討者の方がいろいろ教えてくれるますよ。
購入者の方はけっこう地元の方が多いみたいですしね。

>>300
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39326/res/52-66

↑
既存不適格って何ですか、を参照

>309
ありがとうございました。
さきほど住まいサーフィンをみたのですが、こちらの方が質問しやすそうですね。。。
こちらの掲示板全般をみていると、正直なところどこのマンションも買う気がうせてしまいます。
もちろんどういったところでも問題があるということなんでしょうが、
匿名性があるためか、たまにめんくらってしまうこともあります。
ご紹介ありがとうございました。参考にさせて頂きます。

>>295
>高さ制限導入前の駆け込み着工や特例制限緩和の土地を買収してそのまま着工したりと
>様々な手を使って「合法」だとして半ば強引に。
>企業であれば「合法」であることは当然。
>その先の企業倫理といったものが欠けている企業なのだと思います。
>業界での実勢を誇っている企業なのであれば自ら率先して
>是非とも企業姿勢そのものを正していただきたいですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/

私も、住まいサーフィンを利用しています。
購入者専用の掲示板もありますので大変参考になりますよ。
それに比べてこちらは・・・。
書き込み数の割りに参考になる情報はかなり少ないですね・・。
久々にこちらを見に来ましたがあいかわらずで呆れました。。

練馬区に高さ制限の条例ができる件について野村から事前の説明を受けた方いらっしゃいますか？

＞２９９
　野村不動産のこのマンションのHPでは、「駅からの距離は徒歩11分」とありますが、かなり急げば
１１分でいけるかもしれませんが、普通に歩けばメインエントランスからでも１１分では無理です。
この１１分というのは、一応マンションの広告での基準速度で計算してますのでかなり業者に有利
なように早足になっており、普通の人が歩いたら、最低１３分はかかるのではないでしょうか。
イーストエントランスからはさらにもっとかかるでしょう。
　「池袋へは石神井公園で急行に乗り換えて日中平常時は12分(通勤時は直通16分)」「新宿へは２２分」
となっていますが、池袋へ１２分などというのは、私はいままで体験したこともない時間です。
一応但し書きには、「※所要時間は日中平常時のもので乗り換え・待ち時間を含まず、時間帯により異
なります 」と書かれていて逃げをうっていますが、こう書かれると、平均的な時間だと思ってしまう人
がでてきてしまうと思います。新宿まで２２分というのも、まあ無理ですね。

＞２９９
　　通勤ラッシュの状況は、東京ならどこでも同じでしょうが、かなりきついですね。
　　駅から建物までの道ですが、どの道を通るかによりますが、細くて暗い路地などを通るときは
　　ちょっと怖いときがあります。遠回りしても明るい道を選んだほうがよいでしょう。

>>314
購入する前の人には、ここの掲示板のほうが役に立つと思いますが。
このマンションの置かれている状況が細かくわかりますし。
　業者の方は「住まいサーフィン」へ客を誘導して、ネガティブ情報から遮断して
しまいたいところでしょうけど。住まいサーフィンは最近は引っ越しの話題ばかり
で、購入する前の人にはもっと別の情報が必要なのでは？
　

　野村不動産も建築限度いっぱいに作らず、もっと高さを下げておけば「既存不適格」になる
可能性を避けられたんだろうけど。今さら階を下げろということは無理な話しだよ。でも
「既存不適格」なるレッテルを貼られるのも気分悪いな。やっぱり「既存不適格」になると
不動産価値は下がるものなんですか？詳しい人、教えてください。

＞＞３１４
　googleで「プラウドシティ大泉学園」と検索すればわかるように、
「住まいサーフィン」は業者のスポンサーがついたサイトですね。

http://www.google.co.jp/

　今日テレビ東京でこのマンションのCMを見たけど、
今頃CMを流しているところを見ると、かなり販売は
厳しそうですね。野村さんがんばってください！！

住まいサーフィンは購入検討者にも、とても役に立つと思います。
最近の書込だけ見てもだめですよ。古い書込が参考になると思います。
もちろん反対住民の方の書込もありますよ。
登録しての書込なので、反対住民の方の書込も常識あるものですね。
ここみたいに道徳に反したものや、業者の書込もなく、どうして反対だったかも分かると思います。

ちなみに徒歩11分は普通に可能ですよ。（選ぶ道によります）

ここの土地は第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率６０％、
容積率２００％となっている。敷地面積は１６２３７平方メー
トルで、建築面積８８２２平方メートル（建ぺい率５４％）建
築延べ床面積４１７１１平方メートル（単純計算で容積率２５６％）　。
建築延べ床面積に容積率に換算されないものも入っているとしても、
容積率（一応建築確認は下りているから）がぎりぎりで作られてい
るのは明らか。もう少し建ぺい率を大きくして、高さを下げれば
よかったんだろうけどね。ここは眺めが売りだったから、高くし
たかったんだろうけど、それが裏目にでたね。もう少し業者が周
囲の環境に配慮していれば、]高さ制限にひっかからなかったんだ
ろうけど。

練馬区の案だと、高さ制限が１７メートルから２０メートルになると、
再建築の場合、ここのマンションはどのくらい高さを削らないといけ
なくなるの？

これだけの大規模物件を建て替えるって、あまり現実的な選択ではないよ。
しっかり管理して丁寧に補修すれば５０年はもつんじゃない？
５０年後の世の中がどうなっているのか。。。
神のみぞ知る。。。

ここが建て替えなら、周りもすべて建て替えかなー。
一軒家も今の法律にはほとんどがひっかかるもんね。（最近新築のは別）
そうなれば、ちゃんと区画整理できていいかも。

電車の時間が話題になってるけど、あんまり細かい事気にしない方がいいんじゃない？
1分や2分位違いや、遅れを気にするようじゃ、JR西日本みたいになっちゃうよー。

>327
購入者を装っての書込みはめてくれー。
地元住民の良識が疑われるから。

駅までの距離ですが家内と二人で歩いて約１０分でした。
６０歳後半の義母は１３分かかったそうです。
３人共通の感想は、道のりの半分は賑やかな商店街を通るので実際の時間よりも短く感じる、
といったところです。
次回は石神井公園まで歩いてみる予定です。

>>319
>「既存不適格」なるレッテルを貼られるのも気分悪いな。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20050814/genba.html

最近このスレも盛り上がっていますね。
このマンションがいかに様々な問題を投げかけたのかが
よくわかります。練馬区が高さ制限を入れるきっかけにも
なったのですから、このマンションの議論も決して無駄ではありませんでしたね。
とにかく賛否両論、いろいろな意見がでることは良いことです。
　

＞＞３２６
　既存不適格といっても、その大部分は耐震規定に関してですよね？
耐震規定に関しては後から補強工事も可能ですが、
このマンションのように高さ制限に関しては、３２５さんが指摘される
ように立て替えは難しいですよ。


建替えが難しいマンション/既存不適格
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/mata.html

練馬区では告示までに今後約１年かけて住宅の最低面積、高さ制限の条例を検討するようですね。
説明会も各所で行われるようです。
区に聞いたところ、説明会では区報に掲載された案に対する希望や意見等を述べてほしいとのことでした。
区報をご覧になれない方は練馬区のＨＰで見ることができます。

建築基準法と自治体の条例を同じように考えている方が多いようにお見受けします。こういう点を理解するためにも興味のある方は説明会に参加したほうがいいのでは。

＞３１６
まず、実際に歩いた時間ですが駅から普通にあるいて１１分かかりませんでした。
また電車ですが、通勤準急でしたら１２分で池袋まで着きます。
私は毎日、利用しています。
通勤準急を利用すれば大泉学園から池袋までは１駅です。
業者の見方をするつもりはないですが、広告などで間違った事は言っていないですよ。

　＞＞３３４
建築基準法と自治体の条例は異なりますが、しかし一旦成立すれば、
このマンションの建て替えが出来なくなるという意味では、実際の効力は
同じなのでは？自治体の建築条例は、倫理規定ではありませんので、条例違反
となれば、電気・水道・ガスなどの供給停止などの措置を取ることができる
罰則規定が付くことが多いと思います。
この条例案は昨年の夏にはすでに話題にのぼっていたので、デベや施工会社は
認識していたはずです。当然のことながら、デベロッパーはこの問題点を購入者に
説明していると思われますが。条例案がここまでまとまっていれば通常、このまま
成立するでしょう。住民に対するヒヤリングは条例成立を前提とした、意見集約の場に
過ぎませんから。

>>328
地元住民のせいにしないでくださいよ。
　野村や長谷工の競合業者はたくさんいるんじゃないですか？

＞＞３３５
　「通勤準急でしたら１２分で池袋まで着きます。」
具体的にどの時間の話をしていらっしゃるんでしょうか？実際に通勤されている方ならわかると思いますが、
通勤準急は朝のラッシュ時にしか運行されておらず、朝のラッシュ時はかなり過密スケジュールなので、
１２分で着くとおっしゃっている方の話は信じがたいものです。
西武鉄道の時刻表でも、具体的には通勤準急は、
大泉学園発7:42 池袋着7:58 / 大泉学園発　8:12　池袋着8:28 / 大泉学園　8：49　　池袋着　9：04
となっています。
http://www.seibu-group.co.jp/timemenu/weekday/wikeup04.html
仮に日中にものすごく列車間の間隔が空いていて飛ばす電車であれば、乗り換え時間抜きで１２分で着くこ
とが仮にあったとしても、朝のラッシュ時にしか運行していない通勤準急が池袋まで１２分で着くというの
は信じがたい話です。業者の見方をするつもりがないとおっしゃっているのであれば、具体的にどの通勤準
急が１２分で着くのか具体的に教えていただけますでしょうか？私は池袋まで１２分という広告は、実態と
してはかなり誇大広告に近いと思っています。このマンションが都心へのアクセスを売りにしているので、
仕方がないとは思いますけど。

ずいぶん細かく調べたねー。
実際に全部の通勤準急乗ったのかな？
別に2、3分の違いはいいんじゃないの？私はラテン系ですから。

　>339
　東横インの社長もラテン系でしたね。私もラテン系大好きですよ！！
　　マンション業界、大いにラテン系でいきましょう。
　

>>336
　　長谷工は、明治大のグランド跡に、調布市が４月に導入する高さ制限条例の施行前に
　駆け込みでマンションを着工しようとしているぐらいだから、「既存不適格」マンション
　を作ることは確信犯のようですね。ここのマンションは完成時期と条例施行とが若干ズレました
　が、基本的な構図は同じのようですね。

通勤時間帯の所要時間は日中平常時の約２倍を見込めばよろしいかと。
どこの地域の不動産広告でも、所要時間の記載は316さん指摘のような書き方になってますよね。
そういう意味ではココが取り立てて悪質とは思いませんが…。
339さん、書き込みちょっと嫌味はいってますわ。
340さん、ナイスセンスですわ。(^^;

人生いろいろ、仕事もいろいろ、格差社会おおいに結構！　by小泉
自民党支持層は知能指数が低い層が多いので、分りやすくやりましょう。　by竹中

人生、楽しく、楽にいきましょう！

私は、普段あんまり運動していないので、帰路はよく石神井公園駅から歩きます。
25分位でしょうか。マンションよりはちょっと遠い場所ですから、
マンションまでだと20分位ではないでしょうか？
ちなみに我が家から大泉学園駅までは15分です。

ここでマンション業者が駅からの徒歩時間に神経を尖らしているのは、
「中古マンション価格査定マニュアル」なるものがあって、
駅からの徒歩時間でマンション価格が厳密に査定されてしまうからです。
マニュアルでは徒歩時間は３分以内、６分以内、１０分以内、１５分以内と
刻まれていて、６分以内のマンション価格を基準とすると、それぞれ３分
以内は＋５％、１０分以内が-５％、１５分以内は-13％となっています。
だから徒歩時間が１０分に近いか、あるいは１５分に近いかがで実に８％の査
定の違いが生じており、これは実時間の差（５分）よりも大きな差になって
しまっています。最近駅から徒歩時間が１０分から１５分以内にマンションが
多く作られているのも、比較的安く土地を仕入れて、駅近と宣伝して高く売る
ことによって、大きな利幅が期待できる徒歩時間帯となっているからです。
駅徒歩３分では、やはりどうしても土地代の仕入れ値は高くなり、売るためには
マンション価格も天井がありますから、土地からあがる差益はそれほど期待は
できませんから。詳しくは以下のアドレスを参照してください。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20041217E/index.htm

>336
説明会に行きましょうといってるだけなんだから過剰に反応しなくてもいいんじゃない？
区だって区民の意見を聞きたいって言ってるんだし、
第一、将来マンションを建て替えるかどうかは所有者が決めることなんだしね。

>>334
>建築基準法と自治体の条例を同じように考えている方が多いようにお見受けします。

高さ制限の条例は、建築基準法第６条第１項の建築基準関係規定に該当します。
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#006
この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。

つまり
高さ制限の条例に違反すると、建築基準法に違反することになります。

高さ制限の条例の施行前に着工した建築物の場合、
建築基準法に違反した「違反建築物」とはなりませんが、
>>330 >>332 の「既存不適格」に当たります。

明治大学島岡球場跡地も、建築基準法違反にならないように
高さ制限の条例の施行（今年４月）の前に駆け込みで着工しようとしているのでしょう。

ただ、これから条例が制定される練馬区と比べて、調布市の場合すでに高さ制限の条例の施行が決まっており
既存不適格となることが明らかです。
本当にこれから着工する気なのでしょうか。もしそうなら、大企業としてのモラルを疑います。

高さ制限の条例が施行されると、今後はこのマンション南側には高いマンションが建てられなくなるの？

＞＞３４８
　　残念ながら、長谷工という会社にモラルを期待することはません。このマンション建設中も
工事協定違反を繰り返していましたから。
＞＞３４９
　そりゃはこのマンション南側には高いマンションが建てられなくなるでしょう。
このマンション自体「既存不適格」になる可能性があるぐらいですからね。
でもこのマンション南側には高いマンションが建てられなくなるからって、
それがこのマンションの買いの要素になるとも思えませんけど。
この数日地震が多いですが、神戸で建て直されていないマンションが結構多い
ことを見れば、個人レベルでの危機管理が重要であることは誰の目にも明らかです。
ライブドアの堀江も、１ヶ月前には今の状況は予想もつかなかったでしょうから。

　 さすがに今後は野村もこのマンションが既存不適格になる可能性を
購入者に説明しないといけないでしょう。今までは知らないことに
できたが、これからは誰もが知っているでしょうから。