グリーンコート レジデンス　契約者専用

私も180さんのお考えと全く同じです。

ここにも180さんのようなしっかりとした考え方の方がいらっしゃることがわかってうれしく思います。
でもこれって、プロジェクトマネージメントの基本中の基本なんですよね。
ちゃとした会社でそれなりの仕事をしていたら常識範囲の話なんですが、今までは全く実践できていないですからね。
特に今年はそれのはるか以前の問題という感じですね。
ほんと議事録を見ていると不安になります。
言いたいことは山ほどありますが、ここでは止めておきます。

180さんと一緒に改革が出来たらと思います。

180さん、181さん
何とかしたいですね。
まずは管理組合への働きかけをしていきましょうよ。

180です

とりあえず、今年理事会が、前期の理事会からの引きつぎ事項も含めて、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか、みんなに開示をして欲しい旨の要望書を出してみるつもりです。

一人だと黙殺される可能性もあるので、同じような考えの人は要望書と言う形で、
提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になるような気がします。

183さん了解しました。
議事録を読めば読むほどですね・・・
他人任せな事ばかりで主体的に何かをしようというのは無い。
前期の理事会からの引きつぎ事項も3ヶ月経って、やっと、遠足気分でみんなで見学しましょうというような感じ。

共用のメータＢＯＸの不具合対応も、相手の提案通り管理組合が一部費用の負担をしそうな感じです。
この件について、相手とちゃんと交渉したという形跡も無し。
明らかに相手責の不具合対応に貴重な管理組合のお金を使われたら、たまったもんじゃあ無いですよ。
こんなことをしていたら相手になめられて、これからもいろいろと吹っ掛けられる様になりますよ。

183さん、一緒に頑張って行きましょう。

管理費／修繕計画の見直しを検討する専門委員会を立ち上げて対応すれば良いと思います。
『将来的にこのマンションが目指すべき姿を検討する委員会』と『管理費／修繕計画の見直しを検討する委員会』の両輪で行くのが良いでしょう。
前者は、少し時間を掛けてじっくりと検討する。
後者は、前者を実現するための費用確保と住民の将来的な負担を減らすために、管理費は来年度からの適用、修繕積立金は値上げが予定されている６年目からの適用を目指せば良いと思います。
ただし、管理費（場合によっては管理会社）の見直しにおいては、修繕計画の見直しにどの程度協力するかについても重要な判断ポイントの一つとすれば良いでしょう。管理会社のプレゼンにはこの内容を必ず盛り込んでもらうようにすることです。
伊藤忠さんについては、管理費と修繕計画の見直しを同時に行ってもらい、他社の管理費の見積もりとも比較して、先々もお付き合いすべきかを判断すれば良いと思います。

言うまでも無く、後者については早急に行動を開始することが必要です。

183さんが書かれている通りで、この件（管理費と修繕計画の見直し）についても一人だと黙殺される可能性が多分にありますので、同じような考えの人は要望書と言う形で、提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になると思います。

169(164)が本当の住民で、本心から改善したいと思うのだったら、要望書を出してみたら！？

このマンションは立地条件や将来的に必要となる維持費を考えると、今のままだと資産価値0　～　ゴーストマンションへの道をたどる危険性が高いだろう。
この状況を打開できる住民が出てこないと非常に厳しいだろうな。
このスレに書かれていることを見る限りは、可能性が無くはないであろう。
これらの住民に実行力があればの話ではあるが。

183さん
「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを理事会活動を開始した早い時点で、みんなに開示するということは非常に重要だと思います。
今年に限らずこの事をルールとして定着すべきだと思います。
今のままだと、何をすれば良いかも良くわかっていない、モグラ叩きだけしかできず、結果としてほとんんど成果を出せない状況が続いてしまいますからね。モグラ叩きさえ十分に出来ない可能性もあります。

昨年の理事会も方針めいたものを活動の最後に総会で説明していましたけど、あれを早い段階でやらないと駄目ですね。
そして、最後に総会で成果報告すべきだと思います。
ちなみにあれは、理事会全体として完全に共有されたものでは無かったと思います。理事会全体として完全に共有されていれば、もっと具体的な提案が行われるはずです。総会に比較的近い時期に、あの発表していた理事の人がまとめた内容だという感想です。半年も前ではないでしょう。
まあ、このようなチャレンジがあったことは評価すべきだとは思います。

183さん、189さんに同意です。
例えば、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを4月末までに住民に提示することを義務づける。総会での1年間の活動報告と最低3カ月ごとの進捗報告を義務付ける。
そうすれば、何をすべきかを真剣に考えるようになると思うし、活動に対する責任感も持つようになるのでは？
少なくとも今年のようなことにはならないと思います。

しかし、情けない。不具合の対応にデベの言いなりの金を払うバカが何処にいるんだ！？
問題が終わりさえすれば何でもいい。自分たちの手間が掛からなければそれがいいという感じだね。
不動産関連の会社だから最初は吹っかけてくるに決まってるじゃん。
どんだけあまちゃんなんだろうか？
もう少し自覚を持ってほしいものです。

今年の理事会の問題点は根本的な意識・姿勢の問題だと思います。
残念ながら、典型的な丸投げ／おんぶに抱っこ／伝言ボーイ型になっています。

何名かの方が指摘されております、総会の決定事項への対応問題、不具合に対する費用負担の問題などいろいろありますが、私が一番着目したのはシャッターゲート問題についての売主からの回答への対応です。
『前理事長の投げ掛けに対して、売主から回答があったので、前理事長に報告した』との旨の記述のみです。
主体は我にあらずというのがありありと出ています。
前理事長が個人的に売主に働きかけた訳ではなく、前理事会として行った事に対して、今年の理事会としてどう対応するのかという視点が皆無です。前理事長は既に退任されているわけですので、本件も主体は今年の理事会であり、前理事長への報告は参考にすぎないはずです。売主の回答内容を踏まえた上で、今後どのように対応すべきかを過去の経緯も含めて前理事長にも相談するというのなら有りです。

この件に限ったことではないですが、議事録の書き方にも問題があります。
売主からの回答の要約、それに対して今年の理事会としてどう判断して、どう対応するのかということを最低でも記載するべきでしょう。当然、回答内容を判断して集約するという事がありますが、その場合は集約すると判断した理由を明確に残さないと議事録としては意味を成しません。回答が来たから前理事長に報告した、以上終わりは有りえません。
皆さんも部下がこのような議事録を書いたら承認など出来ないでしょ？部下に対する教育と指導力を疑われてしまいますから。

何らかの改善をしてくれるといいのですが。

「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかの初期目標・活動計画の全住民への提示とその進捗・活動状況を報告することを必須にするべきです。ここのマンションの場合、これを必須化しないと埒が明かないでしょう。ルール化、定型化しないと、きっと同じことの繰り返しになりますよ。
『脱アンダーグラウンドな理事会活動』の実現なしに、全体的な活動レベルの向上は望めません。

180さんが言われるように、小グループを作ってグループリーダーを置き自立的な活動を行う事は、活動効率と対応スピードの向上とともに、理事会活動に対する責任感を持たせて活動レベルを向上させる事に対しても非常に有効です。

この2つを合わせて行えば、より有効です。

それにしても、いいかげんな対応をしてくれたものですね。
もしかして、今年の理事はユーモア溢れる人が多くて、ギャグ狙いでやったりして。
でも、笑いが止まらないのは売主ですよ。
‘不具合の対応の費用負担を管理組合に吹っかけたら、こっちの言い値でお金を出してくれたよ。原価分はほとんど吸収出来ちゃたよ。ちょろい、ちょろい。’という感じではないでしょうか。

一番の問題点は、売主の提案に対して何ら交渉もせずに、相手に言われたままの内容で了承してしまった事です。
今年の理事会にはこの様な失態を繰り返さない様に、これからはしっかりとして欲しいですね。
年間5000万円以上のお金を取り扱うビジネスの責任者であることの自覚を持って頂くことを望みます。
売主や管理会社としっかりと向き合って、徹底的に交渉を行った上で結論を出して下さい。

不具合に対する費用負担の問題って、共用メーターボックスの不具合の事ですよね。
売主は駄目もとで管理組合の負担を求めたのだと思います。これは初歩的な提示の仕方ですよ。
売主は不具合対応の話を性能向上の話へと論点を置き換えているみたいけど、このような論点の置換えも一般的な手法です。
不具合対応の話なのだから、管理組合は‘不具合対応に対して管理組合に負担を求めるのは筋違いである’ことを第一に意思表示すべきですよ。
その様に意思表示した上で売主と交渉開始です。

１９５さん：ご相談ですが、
今からでも、伊藤忠が支払うように持っていけるのではないですか？
今年の理事だけで、不具合の修理の支払いを決めてもいいの？

196さん
既に支払いの契約を済ませていたら厳しいと思います。
通常の不具合（故障）であれば現状復帰ですので、この程度の金額であれば問題ないと思いますが、売主責の不具合（当然あるべき性能が確保できていない）ですので。

１９７さんが言われるとおり、今からではもう間に合わないかもしれません。
それでも、今後のことを考えて理事会には売主と費用負担について交渉させたほうが良いのではないでしょうか。

理事会が機能していないのなら、臨時の理事会を召集して頂く等の措置は出来ないのでしょうか？やはり住民生活の今後に係わる事ですから、機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいように感じます。

共用メーターボックスの不具合は、排水能力が足りずにオバーフローして共用メーターボックスに浸水したものです。
このあたりでは想定外の豪雨なんて記録されていないですから、明らかに売主責の排水能力が不足しているという不具合です。
どうして売主責の不具合対応の費用を１／３程度もこっちが負担しなければならないのか理解に苦しみます。
ここでちゃんとけじめをつけておかないと、また同じ様な事を繰り返してしまうと思います。
他の方はどうお考えですか？　
理事の方はどうお考えなのですか？

199さん、標準管理規約では以下の通り規定されています。
ここは329戸ですので、66戸以上の組合員の同意により臨時総会の開催が可能になります。

まず、問題意識をもたれている住民の方が要望書／意見書を提出されることから始めるのがいいと思います。
管理費の問題、修繕計画（積立金）の問題、将来的にこのマンションが目指すべき姿の検討など早急に取り組むべき課題が山積みです。とにかくスタートを切らないとお話になりません。
183さんが書かれている通り、一人だと黙殺される可能性もありますので、これを期に多くの方が意識を高めていだき、声を上げることが必要です。実際に一人だけだとクレーマー扱いして排除しようとする外圧が掛かるというケースが少なからずあるみたいです。

住民が動かないことで一番損するのは誰ですか？一番得するのは誰ですか？
ご自分のために良く考えていただければと思います。

（組合員の総会招集権）
第４４条組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める
議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示
して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求が
あった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２
か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなけれ
ばならない。

話は簡単です、専門委員会を立ち上げて有志で対応すればいいのです。
専門委員会の立上げは理事会の決定だけで可能です。
不具合対応の話は別ですけど。

この機会に有志で下記の様なモデルケースを構築することが理想です。
①将来動向を踏まえて取り組むべき課題を明確にする。【将来に向けたあるべき目標設定】
②活動目標（「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか）を住民に提示し、定期的な進捗報告を行う。【目標管理と情報公開／情報共有】
③上記の活動目標に対して、各テーマを検討する小グループを作ってグループリーダーを置き、自立的な活動を行い活動効率と対応スピードの向上を実現するとともに、理事会活動に対する責任感と活動レベルを向上させる。【自立した効率的かつ責任感の高い活動の実現】

今年の理事会は完全に管理会社に牛耳られて、操り人形と化しているとの印象です。
199さんが言われる通り、今年に理事には早々に退いていただき、有志で建て直しを図るのが一番ですが、
それはかなりハードルが高いので、有志が来年の理事に立候補して対応するのが現実的ではないでしょうか。

その場合、理事への立候補に対する妨害工作にも要注意です。
本来は目的意識をもった立候補者は住民としては歓迎すべきですが、一人だとクレーマー扱いして排除される危険性があります（常套手段の様です）ので、複数の志ある有志の立候補が必要だと思います。

202さん。その通りなのですが、それって意欲も能力も高い理事会であればそうするのですよ。
これらの話は管理会社にとっては有り難くない阻止したい事ですので、管理会社に丸投げ、おんぶに抱っこの管理組合の場合はなかなかそのような動きは出来ないんですよ。いいように言いくるめられてしまいます。そもそも自分たちがなるべく苦労したくないのが基本ですので、一般的に自分たちが行動をしなくて済むような管理会社の助言は神の声という感じになってしまうのです。そして、より一層管理尾会社に抱え込まれて行くという住民にとっては負のスパイラルに入っていくのです。

180さん、199さん
管理費（次期管理会社）の件についての今年の先行きが見えてきました。
私が予測する展望は以下の通りです。
・管理会社がおまけ程度の改善提案を理事会に行う。
・管理組合はそれを管理会社と交渉して実現したものであるとして公表する。
　ただし、今年に限っては自ら主体的に行動しなければならないという意識はほとんど無いみたいですので、
　伊藤忠さんが改善してくれました！というような他人任せ的な公表内容になるかもしれません。

「大規模修繕の今後方針検討」についてはノータッチだと思います。

志が高い有志の方が声を上げていかないと、本当にやばい危機的な状況だと思います。
有志で声を上げていきましょう。

前にも言ったけど、管理会社にとっちゃー丸投げしてくれる管理組合が一番有り難いわけよ、格好の餌食なわけよ。
何人かの意識が高そうな住民がいるみたいだけど、ここにも書かれている通り結束して動かないと、妨害工作にやられちぇうよ。管理会社はこのような工作には長けているわけよ。
ここの書き込みを読むと、今年の理事会は完全に抱えこまれている見たいだから、理事への立候補者に対してクレーマー扱いなどによる妨害工作が行われることを想定しておいたほうがいいよ。
理事への立候補者に対する妨害工作が行われるようだったら、ここは救いがたい危機的な状況だというわけだ。
その場合は、理事の解任の請求をすべきよ。

10年後には新築マンションの市場は今の半分になっているとの予測もあるのよ。デベやその系列の管理会社はそれを見込んで大規模修繕金の取り込みに躍起になっているよ。
将来的にそれらの金を取り込むためには、管理組合に出来るだけ多くの金を持たせておかなければならないわけよ。
お分かりだと思うが、今は管理組合にどれだけ金をたくさん持たせるかの工作をする時だということよ。
最近の新築マンションは一部の良心的な物件を除いて多かれすくなかれ、最初からそのように計画されているわけよ。
口が悪い言い方をすると、“バカに出来るだけ金を持たせて、あとで頂戴しよう”というわけよ。
だから～今はバカになっちゃダメだというわけよ。賢くなって自立しないと後悔することになりまっせ。

199さんに同意です。
私も機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいと思います。
でも、ここの住民が今の事態をどの程度理解できているか不安です。
理事会活動に無関心な住民が多そうですし、今年の理事さんたちと似たり寄ったりの人も沢山いそうです。自分たちが理事をやる時に厳しくなるのは嫌だと考える住民も少なくないのでは？203さんが言われる通り、ハードルが高そうです。

今年の理事さんが、自分たちで臨時総会を開いてギブアップ宣言をして辞任してくれれば一番いいですけどね。
それが叶わないのなら、このマンションの事を本当に考える人の邪魔だけはしないで下さいよ。お願いしますね。

理事の輪番制には特定の住民による管理組合の私物化や管理会社との癒着を防ぐというメリットがありますが、残念ながら、今のところは目的意識・意欲や基本スキルなど輪番制のデメリットが目立ちます。
199さんのご意見の通り、「住民生活の今後に係わる重要事項」については、機能していない（と思われる）理事会に任せる事は危険だと思います。

マンションを取り巻く環境が大きく（厳しい方向へ）変わりそうですので、「住民生活の今後に係わる重要事項」について、来年度に、理事として有志が集って集中的に検討したほうが良いと思います。
将来的な当マンションのあるべき姿を考えて、売るに売れない貸すに貸せない“資産価値0”の物件になる事を回避するための対応策を真剣に検討しないと、皆さんが大変なことになると思います。
特に、若い人ほど大きな打撃を受けると思います。

理事全員が有志である必要は無く、３、４名程度有志が集まれば良く、理事長と各リーダーを担当すれば良いと思います。有志が多いにこしたことはありません。

仮に今年の理事会が動かなくても、有志の方が自ら来年度の理事に立候補していけば、自然に事が進むと思います。
私は例え一人でも実行したいと思います。

208さん
頑張ってください。よろしくお願いします。

私も最近マンションの事を少し勉強していますが、今のままだと本当に不安です。
しっかりとした方達に頑張っていただきたいです。
このスレにいい事を書き込まれている住民の方にも手を挙げていただければ嬉しいです。

人任せですみません。私は子育てが忙しくて時間が無いもので・・・
時間があっても、私には無理かな？

今年の理事さんはあなた達のためでもある事を忘れないでよ。
元管理会社社員さんが書かれたようなことはしないと信じていますよ。

今のままだと、管理会社が書いたシナリオ通りの管理会社にとって都合のいいマンションになっちゃいますね。
このマンションが将来的にどうあるべきかを検討する場を設ける必要がありますよ。
この場を設けることは、住民にとって有益であるが、不利益になることは無いと思います。
理事会が動かないのなら、有志で対応するしかないですね。

要望書の回答がきましたが、？？な内容でした。

・要望に対する回答になっていない
・管理会社の視点からの回答になっている

前にも感じたのだけれど、ひょっとして、要望書の回答作成を管理会社に委託している？

要望書だしたみなさんにも、変な回答が来る可能性が高いので、まずは展開します。

（ただ、要望書を出したのが一人のクレーマーではないと言う事実が大事なので、
皆さんもへんな回答が来てもめげずに、再要望、再々要望と出しましょう。）

しかし、理事会は来年の総会が心配にならないのでしょうか。

このまま何もしないと、「今の管理会社を継続する合理的な根拠はありますか？」
「1年間どのような検討をしましたか？」「検討開始を促す要望書がでていたのに活動しなかったのはなぜ？」と、
質問された時、答えに窮すると思うのですが。。。。

私の所にも要望書の回答がきましたが、やはり？？？な内容でした。

・要望に対する回答になっていない
・管理会社の視点からの回答になっている

この人たちは本当に住民なの？という感じです。
管理会社に丸投げの可能性がありますね。
ここまでいい加減だと救いようがないです。

この様な管理会社との関係を刷新しないと大変なことになりますね。
私も再要望を提出します。

要望書の回答はどうだかわかりませんが、議事録は管理会社が書いていると思われます。
以前から、完全に管理会社視点の記述になっています。
要望書も回答内容は管理会社のアドバイス（入知恵）がかなり入ってると思います。

議事録の書き方としては前年度までの方がちゃんとしていました。
例えば、前年度までは要望事項については、どのような要望が出ているのかはわかり易く書いてありました。
（残念ながら、ほとんど回答は完全に管理会社目線でした）
今年度からは、議事録はこのような書き方では駄目だという見本のようになっています。

何よりも理事会の活動意識が大幅に低下していると思われるのが一番問題ですけどね。
ここまで真摯に対応する姿勢がみられない理事会も珍しいです。
今年度の理事には、ご自分たちで理事としての自覚をしっかりと待って改善していただくことを望みます。

今年の理事会が本当の意味での管理費の見直し等を検討することは、実情を考えると困難だと思います。
「住民生活の今後に係わる重要事項」を検討する専門委員会を立ち上げる事を有志で要望しませんか。

この活動は住民にとっては有益以外の何者でもありませんし、実際の活動は理事以外の専門委員が行うので、今年の理事会が対応しないという回答の場合は、その理由を明確に提示させるようにしたらどうでしょうか？最初は、回答にならない意味不明な回答が来ることが予測されますが、繰り返し要望･指摘する価値はあると思います。
一人でも多くの声が上がれば、今年の理事が管理会社とのしがらみが無い限りは、さすがに何らかの動きがあるのでは？
それでも動かない場合は、情けない話ですが、有志が来年度の理事として立候補するしかないですね。

ただし、動かない場合には211さんが書かれている通り、総会に出席して「検討を促す要望書が出ていたのに対応しなかったのはなぜか？」という事を徹底的に追求すべきだと思います。それが今後の理事会活動（このマンション）のためでもあります。今年のような理事会活動でも問題無いとしてしまったら、絶対にこのマンションの将来のためにならないと思います。

いろいろな面で管理会社に、理事会がうまく誘導されているように思います。

理事会には、住民の利益をしっかり守るという基本姿勢が必要です。例えば、ここでも指摘されている不具合対応については全て売主側で負担するように売主と交渉するのが筋です。 交渉もせずに不具合対応の費用を住民側が言い値で負担しますということは、常識的に考えてもあってはなりません。
確かな意識を持って筋を通していかないと、どんどん管理会社主導の理事会になってしまいます。

住民にとってメリットでしかない「住民生活の今後に係わる重要事項」を検討する専門委員会の設定でさえも、いつまで経っても実施されない状況が続くことになってしまいます。
住民目線で考えれば、これを実施しないという解はないと思います。

専門家の見解では、“輪番制でしか理事を選ばないこと”、“議事録を住民に配布しないこと”は理事会が骨抜になってしまうことの一番の原因との事です。
一般的に住民は議事録を読むことにより理事会活動に注目する様になり、理事会活動に対する意識が高まるとの事です。
理事会も活動内容を積極的に開示することにより、責任感も活動意識も高まるとの事です。
逆の場合は、理事会活動に無関心な住民が理事ななっても、管理会社におんぶにだっこになってしまい、自立した質の高い活動は望めないという負の連鎖を起こしてしまうとの事です。
今は議事録を掲載するシステムを持っている管理会社が多いが、それは議事録を保存するための仕組みと考えて、住民への配布は別に考えないとダメだとの事です。

まさに、どこかのマンションの実態だと思いました。住民の問題ではなく、なるべくして今の様な実態になているのだと思いました。
これから、このマンションでやらなければならないことは明確だと思います。負の連鎖を断ち切るしかないと思います。

217さんのご意見と全く同じです。
今のままだと、いつまで経っても同じことの繰り返しだと感じていました。

管理会社は省資源のために紙での議事録などの配布は止めたほうがいいとアドバイスしているところもある様ですが、それは大きな間違いだと考えています。
ここは企業でいえば、零細企業ではなくて大企業です。情報発信と情報共有無しにしてこれだけ大規模なマンションの管理活動がうまく行く道理がありません。
基本的には住民は、理事会活動には極力関わりたくないという方が大部分ですので、議事録などが手元に来ない限りは、わざわざ掲載されている議事録を見に行くことはしません。これは、いくら見に行くように推奨したところで、おまけ程度の効果しか出ません。
議事録または理事会だより等を積極的に発信することにより、2割でも3割でも理事会活動に関心を持つ住民が現われ、理事会活動の質が上がると随分と違うと思います。

今年の理事会も問題点が多いですが、この様な負の連鎖の仕組みに組み込まれた犠牲者だと考えてあげるのがいいのかもしれません。それにしても、ここの理事会の管理会社視点は少し異常だと感じます。

今の状況では、有志以外がこの負の連鎖を断ち切れるとは考えがたいです。
やはり、一度は有志が立ち上がって、理事会活動の基礎を構築するしかないと思います。
負の連鎖が完全に定着する前に実行しないと手遅れになると思います。

最終的には、重要案件について専門委員会を立ち上げる形になるとは思いますが、
その前に、今後の管理組合に関する要望書への説明会を実施してもらうのはいかがでしょう？

結果だけみると理事会が怠け者のようなイメージがありますが、
色々実情を聞いてみたいところです。例えば理事長はやる気があるのだか、協力者がいない状態だったり、
要望書が管理会社で「要約」されていて、ニュアンスがゆがめられているようなことがあるかもしれません。

説明会があれば、

・そのあたりの実情も聞ける
・こに書き込んでいる関心のある人たちの顔も実際にみられる
・書面のやり取りだけだと、ぎすぎすしがちになるけれどその緩和ができる
（理事会とはどのみち協力して物事は進める必要があるから）

と思います。

実情がわかって、理事会だけではやれなさそうなのがはっきりしたら、
その場で委員会を立ち上げる提案をすればよいと思います。

*注意すべきなのは、管理会社をたち合わせないことと、今後管理方針の要望書の説明にしぼること。

219さんのご意見に賛同です。
管理会社を立ち合わせないことが絶対に必要ですね。
場所はパーティールームで十分でしょう。

理事会が怠け者でなくてやる気があるのなら、今後の管理方針に関する要望書への説明会を実施すべきだと思います。

それと、たとえ書面のやり取りであっても、あからさまなる要望書の答えになっていない回答など、誠意に欠ける対応はお控えいただくようにお願いしたい。仮に管理会社が作成した回答案であっても責任は理事会にあります。
マンション内でのやり取りといえども、最低限の社会人としての自覚とマナーを持っていただきたい。

とかく大所帯のマンションは、「世帯数で割ったら一軒あたりの負担は大したことはないから、その位の出費ならいいんじゃないの？」と考えがちで、支出もアバウトになりがちですが、それぞれの案件を良く検討して、少しでも納得できないものは見直しを掛けるようにしないと、無駄使いがかさんでいくことになります。逆に、管理会社さんにとってはどんどん利益が入ることになります。理事会（住民）がしっかりと判断していくことが必要です。

それと、住民がバカにされるようにならないことです。どうせ、どんなことでもテキトーに通っちゃうから、大丈夫だろう、ってなるのは避けた方がいいです。不具合対応については、この様な観点からもきちんとした対応が必要です。

実際に下記のような事が発生しているようです。
ちなみに、ｘｘｘはここの今の管理会社さんではありません。

ｘｘｘになっちゃったのね。
残念でした。
クイモノにされないうちに早く別のところに変えた方がいいよ。
理事長はすでにｘｘｘに買収されてると考えたほうがいいから、
糾弾すると逆に爪弾きにされちゃうかもよ。
気を付けてね。

６月の理事会の議事録が掲載されましたね。
さっそく、議事録を読みましたがビックリです。
シャッターゲートにからんで100万円もの前払い金を業者から要求されていますよ。
こんな理不尽な要求をされるなんて、今年の理事会は完全に舐められていますよ。
業者に前払い金なんかを払わなければならない理由は全く無いですし、仮に業者に前払い金を渡してしまったら、さらに業者にいいようにやられちゃいますよ。たとえば、50万円しか掛かっていないのに、100万円掛かったという様にされちゃいますよ。

どうして、今年の理事さんは売主や業者に対して言うべきことを言えないのでしょうか？
こんなことだと今がチャンスとばかりに、もっと無理難題を押し付けられちゃいますよ。

管理会社は理事会に対して総会に掛けるようにと、住民に負担させようとする有り得ないアドバイスをしています。
売主の子会社の管理会社の場合、不具合が発生した時に住民にとっては不利になる（当然、売主側の立場で対応するしかない）と言われています。まさにその通りの事が起きています。
理事会がしっかりしてくれないと、住民にとっては大きな損害です。もう少し頑張ってください。

私も議事録を見ました。
情けなくなりました。
今年の理事さんたちにはこのマンションの事を想う気持ちはないのですか？
全てにおいて管理会社さんのいいように進められていますよね。
理事をやられるのが嫌なのであれば、辞任されて有志の方に支援を仰いだらいかがですか？

今年の理事はいったい何をやっているのですか。
ナブコの要求なんて、商取引的には不当な要求ですよ。
不当な要求をする前にこのマンションにあった仕様の製品を納入しなさいという話です。
それが出来なのであれば、部品交換やメンテナンスで対応する事は当然ですし、仮に他メーカーに切り替えられても仕方のない事です。それが出来ないように前金を要求するなんてとんでもない事です。
社会人であればこのような事は常識でしょ。
ナブコからこの様な要求があったその場でノーと言うべき話ですよ。

よく言われていますが、デベの子会社の管理会社はやはり問題がありますね。
ナブコの不当な要求の片棒を担ぐような助言をしていますね。
ただ、これも管理会社というよりは管理会社に全面依存をしている理事会の問題でしょうけど。
それでも、今回の対応を見ると危険水域に入ってきたと思われます。
このまま放置していたら、どんどんエスカレートして行きますよ。

今年の理事は、去年の理事の時には要求されなかった事をなぜ今頃要求されているのか、胸に手を当てて良く考えて下さい。
すべてあなた達の日頃の活動が招いた結果です。
責任をもって対応して下さい。

議事録見ました。つっこみどころはここで上げると、きりがないのでやめますが、
このまま放置しておくと、いろいろ間違った方向に進みかねないと思います。

やはり一度管理組合の運営について、理事会と関心のあるひととの打ち合わせの場が必要かと思います。

項目は

・次期管理会社選定
・大規模修繕計画の体制
・不具合／改修状況（シャッター、メーターBOX、ゴミ捨て場、はと対策など）
・理事会運営のあり方

要望書への詳細説明を求める形が良いような気がしてます。（理事会も個々に回答するよりも楽なはず）

ただ、このストーリーでいくには、6月の要望書の数が2通と少ないのが気になるとこではあります。

ナブコの要求は消費者の選択の自由を意図的に制限するものであり、自分も不当であると考えている。
少なくとも、前払い金を支払わなければならない理由はない。
理事さん達が自信がないのであれば、消費者センターなどの公共機関に話を持ち込むことをお薦めする。

228さん

確かにその通りだと思いますので、要望書で理事会に伝えたほうが良いかと思います。

子会社の管理会社は、やはり駄目ですね。私たち住民にとって、メリット無いですね。

シャッターゲートは何度も修理をやっています。ここのマンションに合ってない物を取り付けていたわけですから、
他の会社に変えられても文句は言えないところなのに、100万前金を払うように管理会社が理事会にアドバイスするなんて、
有り得ないですよ。住民を食い物にするような管理会社はいりません。
管理会社を変える時期かもしれませんね。

完全に舐められてる。