グリーンコート レジデンス　契約者専用

今回のアンケート結果の最大のポイントは、回答した住民が４割程度しかいなかったということ。
約６割の住民はコンシェルジュとアイユーコールについては、ほとんど関心もこだわりも無いということ。

この手のアンケートで積極的に回答する人は一般的に以下の順番です。
１．アンケートの対象をどうしても残してほしい人
２．対象のものに疑問を感じている人
３．住民としてアンケートの義務があると考えている人
４・対象のものに余り関心が無く、アンケートの義務も感じていない人　⇒　アンケートに回答しない。　

１が３割弱、２が１割弱、３が１割弱、４が６割弱という感じですね。

要は、コンシェルジュがどうしても必要という住民は３割もいないという事ね！

コンシェルジュを必要としている人は3割もいないのですね。
そのようなものに年間500万円もの大金を掛けるなんて、普通の感覚では有り得ないでしょう。

利用頻度が高いサービスは残した方がいいと思うので、それを安く実現する方法を考えるべきだと思うよ。

コンシェルジュ一式を全て無くしても何ら生活に支障はないでしょう。

私はNo.125さんの意見に賛成です。
今回うっかりアンケートは提出していませんでしが、コンシェルジュ・サービスは残してほしいです。このマンションは、自然環境・充実しているサービスに魅力を感じて購入し、毎日快適に暮らせています。どなたかがアンケートに記載されていましたが、新築で入居し５年も経っていないのにサービスをなくすという意見には驚きました。全て自分で出来る方にとっては不要でしょう。入居者は世代も様々と思いますので、費用とのバランスも勿論ありますが、もう少し多面的に考察する必要があるかと思います。ちょうど総会も開催される時期ですので、コンシェルジュ要否の結論、出るの早いかもしれませんね。

127さんへ
125ですが、コンシェルジュを残した方がいいとは言っていませんよ。
コンシェルジュが行っているサービスの中で利用頻度が高いサービスは残して、コンシェルジュ以外の選択肢を含めて、安く対応できる方法を考えるべきだと言っているのです。
施設予約などについては、管理人さんに対応してもらえば良いことです。

127です。誤認を与えてしまい失礼しました。コンシェルジュのサービスは残してほしいと思っています。コンシェルジュが行っているサービスの内、コンシェルジュ含めそのまま全て残るのか、縮小するのか（勤務を週3日にする等）、廃止して管理人さんにお願いするのか、代替サービス（例：「スマート・コンシェルジュ」）に切り替えるのか等は、多数決の原理のもと総会で決めていくのではと。128さんはコンシェルジュを廃止して管理人さんに対応してほしいという意見。それはそれで良いのではないでしょうか。マンションは価値観も生活意識も異なる人々の集まりです。そのため多数決の原理がとられています。

129さんの言われる通りだと思います。
ただし、総会で決める前に、どのような対応方法がるのか？それぞれの対応法のメリット／デメリットが何であるかをしっかりと検討して、それを住民の方に正しくご認識いただいた上で総会で決めることが必要です。
まず最初にやるべきことは、この様な事をしっかりと検討できる体制を構築する事です。

当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスを 住民の議論によって一つひとつ精査していき、その中から 本当に必要なものを必要な程度に残して 不要なものは削ぎ落とし、(勿論 何か必要なものがあったら付け加えてもいく)、住民が住み勝手の良い住居をコスパに見合う形で作り上げていくという事こそ、マンションの資産価値の維持／向上の唯一の手段だと思います。

「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すと共に、経費の無駄遣い→管理費の不当な高さを想起させ、結果 「売れにくさ」に繋がる、ということになるのではないでしょうか。(何をもって「過剰」とするかは、人により考え方によって ある程度の振れ幅がありますが)。 中古マンションの売却価格が殆ど「立地」と「築年数」で決まるとしても、過剰なサービスが多数存在することは、この意味からも『資産価値』の維持には繋がらないと感じます。
管理費が明らかに他のマンションよりも高い場合はなおさらで、完全に売却の足を引っ張るのではないでしょうか。
国土交通省が発表した「平成20年度マンション管理総合調査結果」では、戸／月当たりの管理費は全体の平均で10,990円／戸・月です。20戸以下のマンションでは13,714円／戸・月で割高で、501戸以上のマンションの場合は7,093円／戸・月で割安となっています。
このままだと、ここは売却価格が下がる、先になればなるほど厳しくなると感じます。

世の中の流れを考えると、カーシェアは有った方が良いと思います。でも、よくよく考えてみると、今掛かっている費用はバカバカしくなる金額ですよ。
3台で年間約300万円。一台当たり平均で年間約100万円。
仮に自動車の耐用年数を10年とすると、この10年間の内にカーシェアに支払う金額は一台当たり約1000万円。
実際に高いのは、あまり使われていないプリウスでしょうけど。
軽自動車であれば、実際に購入して色々なメンテをしたとしても、ガソリン代を除くと10年間で300万円くらいでしょう。
このマンションはいろいろと見直すべきところが多いです。
131さんのお言葉をお借りすると、当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスをそのままにしておくと、とんでもない無駄な出費を強いられる事が良くわかります。

皆さんが書かれていますようにまじめに管理検討をしないと、無駄なお金の垂れ流しになっちゃいますね。
住民から搾り取れるだけ搾り取れって感じですね。

管理会社にとっちゃあずっと最初に設定した金額のままにしておいてくれるのが一番うれしいわけよ。
しっかりとした考えを持った住民が多いマンションほど簡単に儲けさせてくれないのよ。
管理会社にとって都合のいいマンションになるのだけは止めたほうがいいよ。

「資産価値」と「安かろう、悪かろう」この二つの言葉は、あまり知識のない住民に対しては非常に都合がいい言葉だね！
少なくとも理事は、これらの言葉を正しく理解しないと、いいようにやられちゃうよ。

何か、管理会社にとって都合のいいマンションに一直線という感じですね。
管理会社に利益を沢山あげたい理由があるのですか？

このマンションは住民の生活に何も配慮していないと酷評していた専門家がいたのを覚えているかな？
いまだにそんな事もわからないのかな？
どうすればいいのかもわからないのだろうけど。

総会終わりましたね。規約や設備など少しずつ改善できるところは改善していってて、より良いマンションになってきた感じで総会参加して良かったです。

No.137さんへ
管理費等も住民の過半数が高いと感じたら改善されるのではないでしょうか。現状は問題にしている住民は残念ながら少なく、逆にコンシェルジュも現状が良いと思っている方が多かっただけのように思います。故意に「管理会社に利益を沢山あげたい」と思う住民はいないのではないでしょうか。

139さん
15000円の管理費を２割削減したとしたら12000円ですが、ミクロで見ると3000円の違いでありさほど大きな違いではないと思います。
一方で、ここのように管理費の見直しに手を付けていないところでは、市場の実績で平均3割、少ないところで2割、多いところでは5割の費用の削減が出来ています。もちろん、管理内容は従来どおり変更しないでです。
ここの場合は年間で5000万円以上の管理を支払っていますので、仮に下限の2割の削減でも約1000万を削減できます。
これを10年間貯めていくと1億円になり、1億あれば、例えばこのマンションではほとんど考慮されていない省エネや災害対応の設備などを導入することも可能だと思います。
ここの場合はサービス内容から考えると市場の平均的な管理費ですので、今の管理内容を変えない場合は2割から3割程度の削減になると思います。それでも年間で1000万円から1500万円の削減になりますので、すごく効果は大きいと思います。
仮にコンシェルジュを無くしたとしても500万円弱の削減にしかなりませんので、管理費全体を見直ししたほうが効果がはるかに大きいということです。
単独で伊藤忠さんに安くしてくれとお願いしても、それは土台不可能な話しです。他社との競合なしに2割下げましょうというような会社は世界中何処を探しても有りません。
あとは管理組合が行動を起こすかどうか次第です。
しかも最近はそれを支援する仕組みがいろいろと出来ています。

やれば確実に削減できるものをやらないということは管理会社への利益提供に等しい。
管理会社におんぶにだっこでは無い自立した管理組合であれば行動を起こせるはず。

住民の方が139さんのような見方なのは仕方ないけど、理事会が同じ視野でしか考えていないのではダメだよね。
まずは住民の御用聞きからということだろうけど、いつまでもそれじゃあね・・・・・

ここの近くにあるクレストグランディオ武蔵野では、管理費を３６．４％も削減したみたいです。（あるホームページに載っていました）
同じくらいの価格帯のマンションなのに、こことは意識レベルがぜんぜん違うみたい。

143さん
クレストの理事会はすばらしいですね。
どこかの理事会とは活動のスケールが違いますね。
クレストの人にお願いして理事会の運営を手伝ってもらえばいいかも！？
少しは見習って欲しいですね。

能力がある人は他の良い見本を見習って自分のものにすることが出来る。
能力が無い人は自分の殻にこもって、いつまでたっても進歩が無い。

145さんの書かれたとおりです。
やる気（志ある）者は他人の行動から何かを感じ取ることが出来ます。
やる気がない、またはやる気があっても判断力にかける者は他人の行動から何も感じとることが出来ません。
むしろ自分たちへの批判と感じてしまい、より一層自分の殻に篭ってしまう傾向があります。

クレストグランディオ武蔵野の対応について調べてみました。
有能な理事長がいらしゃったみたいです。この理事長のインタビューを見つけることが出来ました。
この方は自ら立候補して２年目の副理事長を勤められて、３年目も立候補して理事長を勤められた様です。
有能なリーダーがいて、積極的に行動を起こされるから、確実に成果も出せるのですね。
有能な方に共通する特徴ですが、能力ある人の力をうまく利用されています。
コンサルを有効活用されたようです。

何はさておき、行動を起こさない限り何も始まりません。

ここの理事会も一生懸命はやっているけど、いかんせん視野が狭くて足元しか見えていない。
クレストグランディオ武蔵野の理事長の様なリーダーが現れればいいのだが。

目的意識を持って立候補するような方に理事長をやってもらいたいものです。
目的意識をもっているのと、輪番で回ってきたからやっている人では雲泥の差があります。
明確な目的意識を持っていない人は、良くても住民のご機嫌取りや目の前の問題の対応くらいしか出来ません。
このような人は「まだ入居してからＸ年だから」とか「ＸＸの考えの人もいるのだから」の考えを持つことが多く、本質的な問題点への対応はほとんど望めません。

目的意識をしっかりと持った人のやり方は、“あるべきやり方を検討した上で住民にアンケートなどの形で意向の確認を行います”
目的意識をしっかりと持っていない人のやり方は、“現状について住民にアンケートなどの形で意向の確認をした後で検討を行おうとします”
これは能力が有る人と無い人についても同様です。このような違いが出るのは、目的意識をしっかりと持っている（能力がある）人は、将来的なリスクを自ら判断することが出来るからです。
さて、こちらのマンションのやり方はどちらですか？

149さんではないですが、目的意識をしっかりと持っていない（能力が無い）人はほぼ例外なく「まだ入居してからＸ年しか経っていないのだから」とか「ＸＸＸＸの考えの人もいるのだから」ということを言われます。
これはある意味どこのマンションにおいても共通の当たり前のことなので、このような考え方をする人は結果として何も出来ないケースが多いです。
一度チェックしてみる事をお勧めします。
チェックの方法としては、過去の議事録を確認するのが手っ取り早いと思います。もっとも、そのような事が議事録に必ず書かれている保障はありませんので、あしからず。

最初に設定されている管理費は、ほぼ100%間違いなく割高で住民にとっては不利なものですので、他のマンションの良いところは見習ったほうが良いと思います。管理内容までを見直すかどうかは、それぞれのマンションの考え方があると思います。

以下は他のマンションのスレからの引用。
やっぱ、住民の意識次第だな。
管理組合がボケーとしているといいようにされるという部分は要注意。これには管理組合は自分たちではちゃんとやっているつもりだけど、実態は管理会社にいいように操られているのも含まれる。実際にはこっちの方が多い。

－以下引用（マンションの固有名称はマスク）－

デベはどういう住人が住むか分からない想定で共用施設やシャトルバスサービスを盛り込む、だから
住んだら住民がいいように変えていく、それが運用するってこと。ソフトは柔軟に対応できるようになっている。

ソフト面が変えれると言えば、管理会社を変える管理組合はいくつもある。
そういう管理組合は住人の教育レベルが高いからなされるのだが・・。

XXXXXXも管理組合があまり機能してない、管理会社のいいようにいいなりでやってるとちらほら聞く。
XXXはデベが当初作ったてんこ盛り共有施設が、今はあまり使われていないが費用は出しっぱなし、これ無駄。
デベはこんなもんだ、客寄せパンダで作ったものだから。引き渡し後は、費用対効果が無かろうが知ったことはない。
管理会社はグループ会社にさせ、「管理費」というおいしい収入が毎月毎月ずっと入ってくるおいしいビジネス。
まずは相見積もとられず仕事を与えられる。管理組合がボケーとしているといいようにされる。

管理会社にいいようにやられてることに気付いてない人が多いのね.…。例外は無いよ。
この経費削減の時代に、お気の毒。
住民レベルは本当に大切だね。

知人マンションの管理組合は住人のためにちゃんと働き、管理会社のいうところの費用をチェックし、見直しをした結果、デベが定めた駐車場費用だけでも月3500円も圧縮できたそう。
知的レベルの高い管理組合故であるが、こちらもそういう管理組合であって欲しい。

管理費が無意味に高いのは、自宅用でも賃貸用でも売却時でも不利だ。

すべての管理サービスに利益を乗っけるわけで、多いところでは利益率65%位のところも。
そのようなところでは、管理費は半額に落とせそうな金額になってる。
だから、管理費の30%削減なんて簡単に出来るわけ。

平均的にも利益は50％位有りそうだね。
デベや管理会社の言い値だと当然こうなっているよ。
バカバカしいね。

それでも、ここの管理組合では何も出来ないんだろうけど・・・・・

なんとなくここの管理組合って管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がってそうだね。初めての管理組合、管理会社の口に負けて「ハイハイ、そうですか。」ってな感じ。こちら管理費が高いから、管理費の粗利率大。

そういえば、伊藤忠さんに経費と利益をきりきりまで削ってもらって管理を30万円ほど安くしてもらたっと発言している人がいましたね。しかも本気で言われていましたからね。典型的な156さんが言われるパターン。
それを聞いたときは思わず吹き出しそうになりました。

今年は今までの中でも・・・・・・

理事長や理事個人の知識がないことはしかたないでしょう。しかし管理組合全体としてビジネス・コストチェックの感覚がない方ばかりという事が普通ありえますか。
クルマやシステムキッチンを買うのにもショールームに足を運び、いろいろ見積をそろえ比較するのではありませんか。なぜマンション管理になるとデベからか与えられたバカ高いものが当たり前ということになるのですか。ご自分の資産の管理のことであり、管理の質やぼったくられ方によっては、転売時に数百万以上の差が出るかもしれない、といったことでもあるのですよ。高い維持費を支払わせられた挙句に、転売時の価格が大きく下がる羽目になるのですよ。
それどころか、修繕積立金も含めて今の計画のままだと、ここは転売さえ無理（維持費が高すぎて買い手がつかない）ということになりかねない状況であることを良く認識された方がいいと思います。

議事録を見ていると、3ヶ月たつのに次期管理会社選定についてまだ議論されていない。
もう1/4過ぎているのに、理事会の人たちはあせらないのかな？

管理会社の人たちが、「そろそろ動かないと間に合わないですよ」なんて言ってくれるはずもないのに。

皆さん、ここに書いている内容を要望書にそのまま書いて送り、
公式に促進を促すのが良いのではないでしょうか。（表現をソフトにする必要はあるかもしれませんが）

でないと、「指摘がないから気がつかなかった。間に合わないので来年も伊藤忠さんで。ごめんなさい。」となりかねない。

160さん
今年の理事会に管理費の見直しをしなければならないという認識と意志があるのでしょうか？
しっかりとした認識と意志を持った人が立候補してやらないとダメな気がします。
また一年間対応が遅れてしまいますが。

管理費の事がいろいろ語られていますが、ここで一番とんでもないのは修繕積立金の計画ですよ。
管理費はどこのマンションでも共通して高いですが、ここの先々の修繕積立金の計画の高さは突出しています。
一度、どんなにとんでもない計画であるかを確認される事をお勧めします。
管理費と修繕積立金を合わせて見直しする必要があります。

恥ずかしながら今頃気づいたのですが、私の75㎡の部屋で入居15年以降は管理費と修繕積立金を合わせて37500円･月。
郊外のバス便マンションで毎月の維持費が37500円･月なんて、誰も中古で買う人なんかいませんよ。
少なくとも私だったら絶対に買いません。やれやれ。

164さんのコメントに対して（その１）
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を良く確認してください。
そして、しっかりと計算してみてください。

国土交通省の推奨値は、このマンションの場合は30年平均で178円／㎡･月です。
過去に大規模修繕を経験された方からすれば、178円／㎡･月というのは非常に高く感じると思います。
それはガイドラインをよく読んでみて頂ければわかりますが、これには入居時の一括支払い分や駐車場代などの修繕積立金への編入分を毎月の支払いに上乗せして算出した金額だからです。
逆に言いますと、毎月の支払い金額は178円／㎡･月から入居時の一括支払い分や駐車場代などの修繕積立金への編入分を差し引いた金額になるということです。一般的には毎月の支払いは130円～150円／㎡・月程度。これだと過去に大規模修繕を経験された方のイメージにも合うと思います。

このマンションの毎月の支払い計画は以下の通りです。
（築年数）　　（専有面積㎡当り平均積立金）（75㎡の部屋の毎月の支払い）
1～5年　　　　　　100円/㎡　　　　　　　　 　7500円
6年～10年　 　　　180円/㎡　　　　　　　 　　13500円
11年～14年　 　260円/㎡　　　　　　　　　　19500円
15年～　　　　　　300円/㎡　　　　　　　　　　22500円

①上記に入居時の一括支払金を加算した場合の30年平均　：　約250～260円／㎡・月
②①に加えて駐車場代などを今までの通り毎年修繕積立金へ編入する場合　：　約320～330円／㎡・月
①で計算すると、国土交通省の推奨金額に対して75㎡の部屋で30年間累計で200万円以上を過剰に支払う計画になっています。　
②で計算すると、残念ながら30年間累計で約400万円近く過剰に支払う計画になっています。

修繕積立金の計画は低すぎてはなりませんが、過剰であると無駄な修繕を提案されて、必要も無い無駄な（過剰な）修繕を行うようになるだけです。これにはまず例外はありません。常にしっかりとした考えを持った方が理事をしているとは限りませんので、予め計画は適正化しておくことが必要です。

164さんのコメントに対して（その２）
管理費も最初に設定された金額はどこも高いのでそれと比較すると標準とは言えますが、それは平均で30%の削減が可能なのです。前の書き込みでも述べられていますが、たっぷりの中間マージンが載せられていますので。この削減分を修繕積立金にまわして、合わせて修繕金積立計画を国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」ベースに適正化すれば30年間累計で200～400万円の支払いを削減することができます。ここで幅を持たせているのは国土交通省の推奨値に対してどの程度の余裕度を持たせるかはそれぞれの考え方があるからです。これは実際の検討の中で住民の方の合意で決めればよいことです。

生半可な知識によるご意見を鵜呑みにすると非常に危険だと思います。
また、不動産関連の会社が言う金額面の話を鵜呑みにすることも非常に危険です。
まあ、これが段階的に修繕積立金を上げる計画になっている物件の落とし穴でもあります。
段階的になっていても、その平均値が国土交通省の推奨値相当になっていれば何の問題も無いのですが、段階方式の場合は、ここと同様にほぼ間違いなく過剰な計画になっているのです。一般的に164さんのような感覚的な見方をする人が多いので、その盲点をうまく突いているのでしょうね。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を正しく理解して、しっかりと検証してみることが必要です。
一方で、一定方式を採用している物件は、ほぼ国土交通省の推奨値で計画されています。これは不動産関連の会社としては非常に良心的な対応だと思います。

管理組合や管理費・修繕費への不満内容ばかり投稿が目立ちますが、ここに投稿するより問題意識のある方皆さんで管理組合員に立候補された方が良いのではないでしょうか。管理組合に対してまるでホテルのフロントに苦情を言っているようにも受け取れる投稿もあります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を確認しました。確かに下記の通り記載されています。

新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。

修繕積立金の額の目安について
（２）修繕積立金の額の目安
（算出式） Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡）
（ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ）
10,000㎡以上、15階未満のケースでの平均値は178円／㎡・月

修繕積立金の額の目安との比較方法
（１）修繕積立金の額の目安の算出方法
③専用使用料等の修繕積立金に繰り入れる収入がある場合の修繕積立金
購入予定のマンションにおいて、修繕積立金に繰り入れることができる専用使用料等（例えば駐車場使用料等）の収入がある場合は、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができます。

う～ん、ここの修繕積立金の計画はまさに段階方式のイリュージョンという感じです。
皆さん正しく理解しましょう！

私も165さんと同じ考えです。試算額も165さんとほぼ同じでした。

169さん
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に忠実に準じるのであれば320円／㎡・月となります。
仮に上限の220円で計算しても、270万も過剰な計画です。
しかも消費税が10%になっても違いは2%です。
2%の違いでは178円が182円になるだけです。

それでは178円と220円の違いは何かというと、さらには下限値と上限値の違いは何かという事はあえて言いませんので、よく勉強してください。
ヒントは大規模修繕で一番お金がかかるのは外観の補修ということです。
すべて住民次第と言うことです。

もしかして169さんは！？