匿名さん
[更新日時] 2013-09-27 17:54:05
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物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市川崎区港町1番15他(B棟)、神奈川県川崎市川崎区港町1番13他(C棟)(地番) |
交通 |
京急大師線 「港町」駅 徒歩2分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 東海道本線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 南武線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
461戸(他にロイヤルスイート、ミヤビスイート、キッズルーム、カレンラウンジ、スカイラウンジ、ミュージックスタジオ、ゴルフレンジ・パターコーナー等)(C棟)、478戸(他にB・C棟管理室兼防災センター、店舗・診療所・事務所、ラグジュアリースイート、ジャパニーズスイート、キッズルーム、カフェギャラリー、ブライトラウンジ、集会室(スポーツスタジオ・キッチンスタジオ)(B棟) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建(B棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年02月竣工済み 入居可能時期:2017年04月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]京浜急行電鉄株式会社 [売主]大和ハウス工業株式会社 東京本店 [販売代理]京急不動産株式会社 [販売代理]日本住宅流通株式会社 東京支社 マンション販売事業部
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
リヴァリエ口コミ掲示板・評判
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167
匿名さん
>156
壁の遮音性スペックはコンクリート壁26cmに相当します。
鉄砲玉が心配なら防弾ガラスも考慮されたほうが良いと思います。
DFS制振はいくつかの地震動レベル2(想定される最大級の地震動)でシミュレーションされていますので、そんなしょぼい想像の世界のものではありません。
詳しくは過去スレに論文のリンクがありますのでそちらをご参照。
>こういうのが検討というんですよ。
(苦笑)
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168
匿名さん
リヴァリエを検討する場合のポイントは
このような物件が建設された地域ではなかったということです。
この地域で物件を探している方にとっては
・管理費が高い
・戸境壁が乾式
・駅前なのに何もない
・川沿いであるが故に防災、特有の環境(ホームレス)に難アリ
・竣工しても値下げしない
といった批判が出ます。
予算ありきで首都圏で物件を探している方にとっては
・タワーマンションにしては専有部の仕様が物足りない
・デベロッパーの販売方法が不慣れ
・同様の物件に比べ価格が安い(なにか不都合が有る筈と勘繰りたくなる)
・川崎市川崎区というアドレスになんも魅力も感じない
・風俗街、ギャンブル施設等の所謂嫌悪施設が近隣にある
・駅前といっても支線
・工場地帯であるが故の空気汚染等の環境問題への不満
といった批判が出るでしょう。
投資或いは数年後の転売として物件を査定される方であれば、
・立地にプレミアム感が全くない
・即日完売していない(竣工後も販売が続いている)
・デベロッパーの認知度なし
・川沿い、海沿い、タワーという防災上のマイナス要素が揃っている
といった批判が出ます。
つまり、
ランニングコストや実売価格を含めて地域は高めの物件であり、
しかし首都圏では比較的廉価であり、
加えて分かり易いカタログスペックとしての購入動機に欠ける物件だと思います。
マーケッティングの長けた実績あるデベロッパーではなかなか企画しない物件であり、
スグに現金化して次のプロジェクトに移らなければならない新興デベロッパーであればもう少し安く開発するでしょう。
京急という地元から離れられないデベロッパーが(他社の頓挫した開発案件を引き継いだ形で)
自身の沿線に新たな住環境を創造しようとしてある意味実験的に開発した物件だと思います。
であるが故に様々な物件に精通した方であればあるほど違和感をもつのだと思います。
万人に進められる物件などある訳もないですし、加えてこの物件は少し特殊であることは事実で、
住まう方の生活スタイルを選ぶところがあり、大規模な割に万人向けではないと思います。
少しでも興味をもたれたのであれば
想像されるネガな要素で検討を止める前に現地に行ってみることです。
結論を出すのはそれからでも十分だと思いますが。
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169
検討済さん
現地に行った方と行ってない方で意見が分かれますね、私も行く前まではネガでした。すいません。
検討中の方は、一度行くと本当の姿が見れますからオススメです。
ここに張り付くネガの方々は、不思議と川崎区内物件か、鶴見線路沿い物件と比較したがるから誰か判りやすいですね。
御苦労様です。
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170
匿名さん
リヴァリエから徒歩2分でできる商業施設は中規模って感じですね。
テナント数が20ちょい。
ただよみうりらんどは300万人を見越しての開発らしいですね。
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171
匿名さん
店舗面積13500㎡を20店で割ると、1店舗平均675㎡ですね。
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172
匿名さん
ほぼ同じ立地、大差がない同じ仕様で、すでに売れた戸数の倍以上が供給されることが明確なため、
安くもない竣工後売れ残りに手を出す必然性が全くない。
&
A棟だけでも売れ残り数が多すぎる(1割以上)ため、A単体の収支面だけでも大幅値引きは難しい上に、
B棟C棟の販売への悪影響を考えると、有望客に値引きをほのめかして引き止めることすらきない。
という二重苦の袋小路に陥ってますね。
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173
匿名さん
商業施設が出来るのは周辺の人はまだ全然知らないようでした。
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174
匿名さん
営業次第ではだいぶ売れそうだね、
商業施設が出来るのはメリットだし。
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175
匿名さん
最近地震多発してるし、改めてここが注目されますな。
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176
匿名さん
そういえば住民が全然揺れないっていってたね、
まぁ震度2-3程度しかきてないっぽいけど、
地震力が1/3におさえられてるのはでかそうだね。
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177
匿名さん
来月からB棟の先行案内がはじまるようですね。
価格発表もあるのかな。
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178
いつか買いたいさん
>168
説得力はあるが、ここに詳しいくらいだから、興味はあるんだろうね。
Part12までいってるんだから、注目はされてる物件だよね。
大半はネガと擁護する住人ばかりだけど。。。
早くB棟情報が欲しいところです。
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179
匿名さん
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180
匿名さん
B棟待ちで仮に家賃12万円を2年間支払うとすれば、更新手数料込で300万円ほどかかるうえ、自分の年齢も上がってしまう。
で、いつ買うの?今でしょ!
ってな感じでA棟の営業もされるのかな
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181
匿名さん
ここの物件は比較対象があまりない事に加えて
デベロッパーの経験も不足している為、
そして大地震のあとの冷え込んだマーケットを考え
かなり安め(利益率を低く抑えた)の値付けだった思います。
加えて、市況がここに来て好転していることに加えて
開発がまだ3分の2残っている為、
営業体制も継続するため、
たとえ竣工後であっても販売事務所を撤収する必要がない。
叩き売りするつもりは最初からなかったとしか思えません。
但し、売れ残ったら安く売るという業界の悪習は知っていますので、
それを期待されている検討者の方にとっては期待はずれということに
なってしまうと思いますが。
ただし、期待通りに値引きしないからといって、
それを理由に物件を叩くのだとするとそれは間違っていると思います。
B棟に期待しましょう。
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182
匿名さん
SUMO見てましたらA棟の何部屋か既に賃貸に出されてますね。家賃は16万〜28万位で。やはり投資して貸しに出してるのでしょうか?
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183
匿名さん
>家賃は16万〜28万位
これでは一般の人の買値を考えると投資になりませんね。
業者のバルクとも思えないし。
転勤などで入居できなくなったが、手付放棄は嫌というケースかな?
まあ、地元の人の実需買いが少ない物件と考えるのがよろしいかと。
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184
匿名さん
>180
不動産営業の常套句、「家賃がもったいない/賃貸は資産にならない」理論だね。
>B棟待ちで仮に家賃12万円を2年間支払うとすれば、更新手数料込で300万円ほどかかるうえ、
>自分の年齢も上がってしまう。
その計算が正しいとして、300万払ってB棟待ちすればA棟より2歳若い物件が手に入る。
大規模修繕等もすべて2年遅く、遠い将来ながらいつかやってくる取り壊しの日も2年遅くなる。
当然、長期的な視点では、それには金銭的な価値がある。
なんだけど、そんな先の話はイメージできない、2年程度の築年数の差は誤差としか認識できない、
って馬鹿もこの世間には思いのほか多いんだよね。
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185
匿名さん
いつかうの?今でしょ!
って営業の仕方はしてそうだね。
・商業施設が出来て物件価格が上がる前に!
・消費税が上がる前に!
・駅に一番近いA棟が完売する前に!
っとか?
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186
匿名さん
>184
そのとおりなんだけど、自分の人生は限られてるからね。
劣化対策等級3だから、購入者は建て替えの心配は無用。
長期修繕計画だってそのとおりにするかわからない。
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187
匿名さん
100年設計ってことかな?
そこらへんの戸建やマンションよりは地震に強いし長く建ってられそうだね。
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188
物件比較中さん
>いつかうの?今でしょ!
(笑)。
不動産の営業ってそんな人多いよね。
週刊ダイヤモンドも毎年「買い時」だし。
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189
匿名さん
実際投資でない限り必要に迫られて買う方が殆どですから、
買い時なんてあってないみたいなもんでしょう。
其々の生活事情に応じたタイミングが一番の買い時になるとしか云えないのでは。
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190
匿名さん
ここに限らず今は不動産の買い時だとは思うけど。
消費税は近々上がるのは間違いないだろうし。
住宅ローンの固定金利が安い。
その他減税のサービスがある。
今後アベノミクスで物価上がる可能性がある。
実際、来年はもっとお買い得になっちゃうかもしれないけど、過去と比較で考えると買い時といってもいいかもね。
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191
匿名さん
長期修繕計画は、どのデベも、かなり、安く見積もっています。
本当の数字にすれば、月額の修繕積立金が大きくなり、
販売時に購入者の抵抗感があって、売れにくくなります。
本当に、ほぼ全ての物件がそう。
販売時に絶対に本当のことはいわないというか、本来正確な長期修繕計画を立てる責任は
売主にはないので。誰に責任があるかって、購入した所有者。
ここも、入居が始まって半年か1年位して、管理組合が軌道に乗れば、
実情が見えてくると思います。
でも、そんなのここに限らずですから。
その実情が見えるまで、しばし様子見で、B棟をよく検討してみたいと思います。
金利も、なかなかインフレターゲットに近づかなければ、付利撤廃もあると思うので。
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192
購入検討中さん
物価あがるのが結構現実味してるから、
買うなら私もA棟かな?
過去20年くらいのデータみても今が底だし、
アベノミクスは確かな実数を既にだしちゃってるし。
ってかA棟の残り間取りがほとんどなく、
一覧表を見せてもらったら検討中って文字が結構あった。
A棟完売は近い感じがしましたね。
急がないと売れちゃうってのは必然的に芽生える感情ですが、
そこはぐっと抑えて冷静に間取り物色中です。
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193
匿名さん
>191
逆に、長期修繕計画は管理会社の売上予定表だという考え方もあるらしい。
見積もりが過剰か不足しているかはいつ何が予定されているかよく見ないとわからない。
ここは費用のかかる修繕がきちんと計画されているように見えるので、少なくとも大きな不足は起こりづらいのではないだろうか。
過剰なら管理組合が無駄を排除すればもっと安くなる可能性もある。
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194
匿名さん
競馬場の一部再開発で商業施設が2年後OPENとなりましたが、
本格的に競馬場全体の再開発が現実味を帯びてきましたよ。
競馬客層高齢化 + 客足が減り続けてる現実があり、
また数年経ったら数年前に出した36億円の赤字とか出るかもしれないです。
売り上げ自体は去年はあがってるものの短期的な効果しかないらしく、
数十年スパンでみたら将来確実に競馬場が廃止になる可能性大です。
直近8年のデータを見ましたが、
8年間で15万人ほど入場者数が減ってます。
このペースで行くと数学じゃありませんが、
5~10年後には経営出来ないくらいの入場者数になると想定はできるはずです。
川崎競馬データ
年度:本場入場者(対前年度比)
平成17年度:471,462人(96.7%)
平成18年度:475,550人(100.9%)
平成19年度:455,695人 (95.8%)
平成20年度:448,401人 (98.4%)
平成21年度:442,516人(98.7%)
平成22年度:355,528人(80.3%)
平成23年度:342,938人(96.5%)
平成24年度:336,010人(98.0%)
っとなると競馬場跡地には再開発として、
色々出来るってことを考えるとその周辺物件は買っていても損だけはしないってことも可能性はあります。
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195
匿名さん
しばらく先の話しかもしれませんが、何も開発がないエリアよりはましですね。A棟検討中の方々には、好材料でしょう。
今までがある意味、底辺でしたから、あがるしかないし。
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196
匿名さん
>194
平均で毎年2万人減少してるんですね。
再開発される可能性は少なからず期待できそうな数字ではありますねそのデータ。
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197
匿名さん
競馬場つぶして、マンションできたりしてね
東急系とかの
何せ、川崎市も横浜市も
無秩序にマンション認可して、税収アップにやっきになってるからね
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198
匿名さん
仮にその話が実現したら、
半分くらいはマンションになるだろうねw
あと半分くらいは商業施設やレジャー施設とかはできそうな感じはするけど。
思った以上に入場者数って減少してるんだね。
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199
匿名さん
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200
匿名さん
よみうりランドの土地なんでしょ?
今度の商業施設が予想以上に人気が出れば競馬場にしてるのはバカらしくて辞めるんじゃない?
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201
匿名さん
地方競馬は十年以内に全て無くなるよ。
今は馬券はネットで買う時代。
今回の商業施設はJRAの最後の賭けだよ。
これが成功すれば、他の地方競馬場の中にも商業施設を入れて運営委託させてくよ。
上手く行かなきゃ競馬場廃止。
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202
匿名さん
競馬場廃止になったら商業施設はどうなるんだろ。一緒に閉鎖?
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203
物件比較中さん
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204
匿名さん
>>191
>長期修繕計画は、どのデベも、かなり、安く見積もっています。
>本当の数字にすれば、月額の修繕積立金が大きくなり、
他のデベに微妙に失礼だな。
他のデベが”かなり”なら、ここのデベは”異常に”位の温度差があるよ。
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205
匿名さん
>202
競馬場が廃止になっても、よみうりランドが潰れわけではないので、商業施設は残るよ。
ただ、商業施設が赤字経営なら一緒に辞めちゃうかもね。
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206
匿名さん
20店舗しか入らない中途半端な商業施設じゃ厳しいんじゃない。
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207
匿名さん
20店舗も入るんですか?
この辺りも変わりますね。
楽しみです。
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208
競馬大好き
川崎競馬場は神奈川県と川崎市が運営。読売ランドの土地を賃借。
数年前36億って、2004年でしょ。来場者は減ってるが、売り上げは黒字にまで、伸びている。同じ南関東の浦和競馬場では、25億の赤字を解消したし、南関東の地方競馬は、50年は無くならないよ!
読売ランドも、競馬場来場者はを増やす為に、商業施設を造るのだから!
あなた達が競馬場に嵌まる事を望んでいる(笑)
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209
匿名さん
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210
物件比較中さん
商業施設が繁盛すればするほど競馬場も延命されるということですね。
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211
匿名さん
いや、もし商業施設だけが繁盛するなら、競馬場を延命する理由はないでしょう。
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212
匿名さん
これ減りすぎじゃね?w
いくら今年が黒字だったからといって、
今までJRAやってなかった分が売り上げに入って黒字化されただけで、
これ以上入場者数も減ったら赤字転落必須じゃん。
そして毎年平均2万人も減ってるのなら、
そのうち競馬場廃止されて再開発もありそうだね。
しかも近い将来w
>川崎競馬データ
>年度:本場入場者(対前年度比)
>平成17年度:471,462人(96.7%)
>平成18年度:475,550人(100.9%)
>平成19年度:455,695人 (95.8%)
>平成20年度:448,401人 (98.4%)
>平成21年度:442,516人(98.7%)
>平成22年度:355,528人(80.3%)
>平成23年度:342,938人(96.5%)
>平成24年度:336,010人(98.0%)
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213
匿名さん
その数字も延べでしょ?競馬好きが何回も通ってるんだから、減り始めたら右肩下がりの急降下かもよ。
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214
匿名さん
延べ数です。
そうか延べ数でこの減り方だから、
今後はもっと急激に減る可能性もあるんですね。
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215
周辺住民さん
競馬場と商業施設はワンセットだよ。20店舗程度のSCなんてフードコートに毛が生えた程度。
再開発なんて大仰なもんじゃないよね。
駅をちょこっときれいにして競馬場もテコ入れしましょ、くらいのもの。
競馬場なくなって再開発だけされるなんて都合のよい夢見すぎだよ。
ここらから競馬場がなくなれば売りにできるものなんて何もない場所なのに。
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216
匿名さん
大きさ的に1Fは全部スーパーもしくは3/4はスーパーになりそうな規模だからね。
大きさの割には20店舗だと結構入ってる感じがする。
あと入場者数激減しすぎw
ほんとに競馬場再開発が10年後ある可能性は否定はできないだろうね。
市がよみうりに土地を貸してるのなら、
行政斡旋での再開発はしやすいだろうし、
マンションとか今回の商業施設をでかくするとか、
その他レジャー施設を勧誘するとかも可能性を秘めてるね。
面白いんじゃない港町は?
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