ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

五丁目も送電線が…
青葉台は環状４号線沿いなので煩いでしょうね。駅近でフラットですが、飲食店が多いので選択肢から外れます。
立地だけを比較すればココが良いと思います。

価格帯の予想ですが、
二丁目 坪250〜

五丁目 坪230〜

青葉台 坪220くらい
線路脇のドレッセよりチョイ高めだと思います。

どちらも送電線が気になる上に2丁目は窪地で盛土、5丁目は崖上で線路沿。これ以外は文句ないんですけどね。。。
価格次第でどう転ぶか見ものです。

>>38さん

えー！あのスペースに建てられるもんなんですね、マンションを…びっくり

青葉台ドレッセは1階部分が店舗ですよね。あれ、違ったかな…
いずれにせよ青葉台は駅近フラットなものの深夜でもちょっと煩い場所ですね。

二丁目、五丁目、どちらも難有りの上に百戸以上売り切るために
価格お安めかもしれませんね。
ゴルフレーンジがマンションなら優良物件だったのに。

五丁目は崖に付加がかかって線路に崩れてきたりしないのでしょうか。
専門家の方がいらっしゃったら教えていただきたいです。

ここって遊水池の上に建てるの？

おータマタマン、おかえり！

最近は青葉スレも過疎っちゃってさびしいもんだ。
またいろいろと参考になる意見を拝見させてもらえるのを楽しみにしてるよ。

タマタマン待ってましたー！
色々教えてください！

なにこの自作自演・・

五丁目ドレッセを最初に教えてくれたの、タマタマンさんでしたね。また耳寄り情報教えてくださいね。

タマタマンさん！こんにちは～

またいろいろ教えて下さいね！

たまプラ？じゃない感じだけど

あざみ野の湯けむり温泉方面

原子力研究施設の近く

大規模なマンションとか

戸建

出ちゃうよ



駅から遠いな～

湯けむり温泉、大好き

タマタマンだよ

手ごろな物件をさがしてます。
現地を見てきましたが、四方八方マンションにかこまれ
高圧線も気になりました。
地域全体を見ると団地みたいです。
駅近で、デパートもありセレブの子育てママの歩く街ですね。
うーん残念・・・

以前からタマタマンが言っている郵政のマンション、はやくでないかなー

タマタマン的たまプラまちづくりの今後の展望は？

私も郵政のマンション、知りたいです。
いつ頃になるかはタマタマンはご存じありませんか？
予測でもかまわないのでご意見を聞かせて下さい。

郵政だったら、こちらのマンションの方が駅に近いし、いいと思うけど。
郵政って場所によっては、犬蔵のマンション群より駅から遠いし、敷地のど真ん中に鉄塔あるし。

タマタマンさん

興味ないかもしれませんが、ついでで構わないんで、青葉台の情報もお願いできないでしょうか？

二丁目ガーデン坪単価250を下回るとは思えないですね。
あざみ野一丁目の一階だってそれ位だったですから。それでもすぐ完売でしょ？

それを考えたら270～300だって売れる！っと東急は思うんじゃないですかね？
広告用の部屋がなんとか250切る位で出るのかな？

低地と高圧線が致命傷ですかね。

タマタマンさん、レクチャーありがとうございます＾＾

タマタマンさんの言ってる感じだと、たまぷらとあざみ野に
東急は集中攻撃（開発の）な感じですね～
青葉台住みの自分としては残念（涙）せっかく青葉台の駅近めの場所に引っ越したのに…

でもまぁ、寺家とかが近くにある青葉台はゆったりな自分には合ってるのでいいですけどね…

ただ、どんな商業施設がこれからたまぷら・あざみ野界隈で出来てくるかが個人的には楽しみです♪
青葉台からでも車でパッと行けますからね＾＾

たまタマンはストリートビューじゃなくて直接見に行来なさいよ。
近いんだから。コンビニでも行くついでに。

>>74

西向きは最悪だよ。

タマタマン、物件についての一部コメントに誤りあるよ。
嘘はよくないよ。事業者に訴えられるよ。
自分もデベ開発やってたけど、タマタマンは勉強不足なコメントが多いな。

今西向きだけど、冬は暖かいから好きだけどな～

あと駅から８分なら許容範囲内だし良いかも。ただ値段だけが気になる…

西向き夏は地獄だよね。

特に今年の夏みたいな猛暑だと。
こういう猛暑が今後も続きそうだし。

ここ買うのはブランド好きの田舎もんだけかな。。低地といい高圧線といい実態はＢランク (-。-)y-゜゜゜

西じゃないだろ。

こんにちは、タマタマンです

勉強不足だなー、

と思わせてしまい

すみません


この前、TSUTAYAに行くついでに

現地に行ってきました

配当図見たら

2棟構成の

南向き、西向きの

プランでしたね

西向き住戸の低層階は

囲まれ感と

日当たりが

厳しそうですね

５丁目の配棟図もお願いします。

日当たりは重視しています　今後の詳しい情報を収集し総合的に判断しようかなと思います

現地を視察しましたが、立地の前後左右マンションに囲まれて
いましたね。
利便性や駅近、東急での買い物等便利ですが・・・
施工会社が長谷工でないのが幸いなのかな。
家主は、どうやって施工会社をきめるのですか？
建設業界に詳しい方、ぜひ教えてください。
素人の私でも、色々と利権等が
絡み合っているとは、想像できるのですが・・・
宜しく。

どうも、タマです

ゼネコンの選定は

基本安いとこです

デベ各社には、外観、内装の基本仕様があって

見積り担当は、それを踏まえます

で、安いとこに発注します。


他に支払い条件があります

通常、着工時3割、上棟3割、完成3割で工事費を払います

お金がないデベだと、出来るだけ支払いを先に伸ばそうとします

工事費が高いけど、持ち出さなくて済む、という場合には、そのゼネコンにするかもしれません



他に、持ち込みパターン

清水とか鹿島のスーゼネは

歴史が古く、お客さんから

土地を買ってくれ

と言われて、土地を買って

リスクを担保するために

デベに事業を持ちかけます

土地を買わせるから

施工はやらせてね、
というパターンです

あと、ハセコーは

土地の入札の案件なんかに

よく絡んできます

戸数が多く取れたり
一等地の土地の場合は
デベが数多く競合するので
ハセコーが各社を回って
幾ら位で入札するのかを
探りにきます
で仕入れた情報を
他社に回します

デベにとっては
各社の情報が得れる代わりに
自社の情報が漏れるリスクを
背負いますが
それでもいいみたいです

で、ハセコーがもたらした情報で
落札出来た場合とかは
ハセコー施工になったり
するみたいです

今は震災のあおりで
施工費が高騰しております

ただハセコー施工だと
通常より1戸当たり300万近く安いので
ハセコーと組むことで
他社の情報も知れて
尚且つ
施工費が安くすんで
土地代に繁栄出来て
そのぶん
土地を買える可能性が高くなります

仮に100戸程度のマンションだったら
タマタマンが勤務しているデベで
あれば
ハセコー施工にすることで
土地代が3億円位多く出せます

ただ、なんとなく
ハセコーの仕様は
安っぽい

施工費が高騰しているので

各デベは

ハセコーを絡ませて

安く施工費をすませて

土地を買えるように

動いてます

これからは

ハセコー施工の
マンションが増えるかも
知れないですね

ただ、
ここの土地のように
相場が250万突破するような
エリアでは
ハセコー施工は
デベ各社は
避けると思います

ここのマンションの
もったいないなー
があって

折角、改札口が近くにあるのに
そこからの表記じゃないんですね

徒歩8分表示でしたが
東口の改札からだったら
徒歩7分表示に
出来るんじゃないかな
って思います

図ったわけじゃ
ないですが

普通のデベだったら
事業部長が気づいて
担当している人間を
怒りそうだけどね

NTTさんと電鉄さんは
さすがの超大手なので

そんなの関係ねー

なのかな？

中国人が現場で働いているらしい。

タマタマンさん、教えてください。

こちら美しが丘二丁目も気になるのですが予算的に厳しいかも、ということでドレッセあざみ野セリーズってどうでしょう？
全部屋3LDKってことは子供ふたりじゃキツイでしょうか？

そのうち横長LDKって素人には魅力的に見えるけど、隣接してる窓なし部屋を子供部屋にってとこに少々抵抗が…今のマンションの造りだと仕方ないのかな？

現地見てきました。
確かに駅からは近いけど、周辺の電線の多さと高圧線に挟まれた立地はどうも、、、
四方八方マンションだらけでしたし。
でもそれなりの価格はするんでしょうね。静かな環境ではありそうですが。

美しが丘東小学校も校庭にものすごい電線があって、なんだかちょっと残念な印象でした。

立地的に難ありな分、見た目豪華にして購買意欲をそそり、「美しが丘」「徒歩8分」「高級仕様」を売り文句に、あざみ野一丁目より坪単価を上げようとする戦略でしょう。

立地的は隣の鷺沼の方がいいよね。

私はたまぷら住宅建替まで待ちます…
金利や税制がその頃どうなってるかわかりませんが今ここを購入する必要はなさそうなかんじ。

103さん

たまプラ住宅って何ですか？
不勉強ですみません。

たまプラ団地のことじゃないですか？

今日、別のドレッセの販売の方から、坪260～270の設定と聞きました。

うわぁ～！うちでは全然手が届きません。
ドレッセって、管理費や修繕費も結構高くないですか？
その分管理体制がしっかりしてるのかな。

そんな高いかな？ヴィークコート宮前平って坪300万くらいじゃなかったっけ？

#106です。私が比較検討するとお伝えしていたので、ドレッセの販売の方が社内から聞いた話を教えて頂いただけで、それがただの噂話なのかは知りません。それだけの情報です(((^_^;)。
まあ、来週くらいから一部の方に案内スタートしますから待ちましょう。

その位はするんじゃないでしょうか。
電鉄としては、たまプラの価値を高く保ちたいわけですし。

しかしあの高圧電線なんとかなりませんかね。
高さが低いので建物にくっつきそうだし、窓を開けたら目の前に電線が走ってそう。。

宮前平は坪180ですね

いくらアドレスいいからってこんな低地でマンション囲まれて高圧線だらけで高値付けてこの数果たして売れるのか。

>>108

ヴィークコート宮前平は相当高かったみたいですね。最多価格帯が6000万～7000万とか。
坪そのくらいでしょう。広さが一番魅力ですかね。一番広い部屋は130平米ですから。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8351/1

こちらのマンションは戸数もそれほど多くないため、売れるでしょう。
隣のセレアスはこちらより高圧線の影響を受ける立地ですが、中古になっても人気です。
最新の設備であるこちらは、さらに人気になるでしょう。
高圧線をそこまで気にしない人が多いのは事実です。

そうですね。たまプラファンには売れるでしょうね。
ヴィークコート宮前平はなぜそんなに高かったのでしょう。
ストリートビューで見ると、南側は背の高い古い団地ですよね。

宮前平の物件は間取りが広く仕様もよかったから高かったのでは？
でも高すぎて苦戦してましたよね。
あの価格帯では都内とも競合してきますから。
たまプラーザは2丁目も5丁目も立地や高圧線が残念すぎます…
駅直結は定借だし。
それでもたまプラ人気で売れるんでしょうが、うちは二の足を踏んでます。

東京・神奈川出身者でたまプラファンなんているの？
ここにステイタス感じるのは地方出身者だけでしょ。
別に悪いとこじゃないですけどｗ

ありがとうございます。宮前平は広くて仕様がよかったのですね。
たまプラの定借は電車の音や振動も心配でした。
なかなかよい立地が出ないですね。十年スパンくらいで待つしかないのかな。

たまプラ、既に都内価格ですね。
でも今回も多分すぐ売れるでしょう。
近隣の中古価格も信じられないくらい
維持されていますから。
住んでだいぶ経ちますが
かなり快適な街ですよ。

バブルが崩壊してから土地は三分の一、四分の一になってしまいました。
嘘は言わないように。

人口減少、景気停滞、地震のリスクを考えると、今後、あまり大きな借金して住居を買う人は少ないでしょうからね。所詮、サラリーマン沿線。資産性もサラリーマンの給与所得に収束されそうな気がします。

２０年ほど前からたまプラとその近隣に住んでいます。確かに悪くない町ですが、なぜか、図書館、美術館、博物館、コンサートホールなど文化的施設がまったくない。駅に接続するプラザや東急デパートにもなにもない。これは街づくりとしては失敗だと思います。美しが丘の一部の高級住宅街のイメージだけがたまプラを引っ張っている感じです。なんだかつまらない町という印象ですね。

住戸123戸に対して駐車場71台(来客用1台含む)は、駐車場の数が少ないように見えます。一般的にどんなものか、ご存知の方がいらしたら、ぜひお教えください！

一時、全戸100％駐車場設置が流行ったんですが、ある一定の割合で空きが出て、維持管理費を圧迫しているため、経験則上割合出してるみたいですよ。

122さん

住んでると意外と飽きますよね。美しが丘と言っても３丁目の一部だけ邸宅街。
２丁目は案外微妙です。なんだかんだ言っても都内に出なければ充実した買い物もできません。

122さん 125さん
まったく同感です。

そのような文化施設が揃っていて、デパートの品揃えも充実しており、環境のよい住宅街の駅、どこにあるのですか？ぜひ知りたいです。

新百合ヶ丘とか？

>美術館、博物館、コンサートホール
そうそう利用する物でもないような・・・

でも図書館はあってもいいと思う。お隣のあざみ野まで行かないとないもんね。

ほんとにたまプラってイメージだけの張りぼての町って感じがします。
このマンションも決していい場所とはいえない（高圧線、埋もれたような立地、マンションに囲まれている）のに
きっと75平米5000万オーバーでも喜んでホイホイ買う人がたくさんいるんでしょう。

この立地でたまプラ美しが丘でなければいくらくらいなんだろうか？
美しが丘在住だけど、そんなにいいところかね。

新百合ヶ丘ってデパートありましたっけ。

新百合ケ丘はデパートあったか覚えてないけど駅周辺はそれなりに色々あり、便利そうですよね。
あ、でも結構坂に苦戦する街なのかな？

〉123さん
だいたいそんな割合じゃないですか？。うちは６０戸で３０台だからちょっと少なめだけど６〜７割が平均と思います。

>>122

街づくりでの失敗は住宅街を奥地に作ったことだね。
そのたまプラのイメージになってる美しが丘3丁目なんて
団地を抜けて手前の方でも駅から歩いて約２０分はかかる。
さらに奥の方は徒歩３０分～４０分はかかる。
バスを利用しなきゃならない住宅街の不便なこと。まさに陸の孤島。
隣の鷺沼が駅を囲むように住宅街になってるのとは対照的。
鷺沼の一部の方が美しが丘３丁目よりたまプラに近かったりする皮肉。

3丁目のほうはお店も何にもないからね。
バス通り沿いにちょこっとお肉屋さんとかあるけど。

同じ駅からバス便なら美しが丘西の方がスーパーなどがある分暮らしやすいかもね。

でも、鷺沼や新百合ヶ丘より、やっぱりたまプラかな。他にもっと良い駅があれば教えてほしいけど。

3LDK、78平米、6000万台からだそうです。都心の価格ですね。
ﾓﾃﾞﾙ見学予約、かなり先まで一杯だとか。
皆さんお金持ちですね。

やっぱりあざみ野一丁目が良かった。

たまプラ＝張りぼて

しっくりくる、いい例えですね。

＞１３６さん
　なかなかの値段ですね。
　この値段ならフロラージュの中古の方がいいかな。。

うーん。高いですね。。。
窪地で、盛り土の上に送電線の真下。周りのマンションからの囲まれ感＆見下ろされ感。悪条件が揃ってるからもう少し手頃な値段かと思ってたのですがかなり強気な価格設定ですね〜。