パークコート千代田富士見ザ　タワー　その4(飯田橋)

単なる演出に惑わされないようにしないとね。私は半年くらい様子見で。

とはいえ、今あえて申し込むなら高層階のPremiumだと感じています。
中層、低層のラグジュアリは値段と仕様のバランスが中途半端。販売戸数も多いし、２期以降でもそれなりに選択肢が残るんじゃないかと予想。
ただし、南西角が欲しいなら早めでないと厳しいのかも。地権者の持ち分が圧倒的で元々の数が少ないようなので。

東中側だと、病院の音がうるさいのでしょうか？

西側の電車の音と比べたらどちらが懸念されますかね？

モデルルームを見ると結構作り込んでいる印象でいたが、
１億出してこの仕様はちょっと考えてしまいますね。

以前、神宮前の定借物件で、立地は良いが、仕様の低いパークコートがあったと思いますが・・・。

第１期の販売状況が好調なら、それが適正価格ということになるのでしょう。

第１期次第ですね。
ただ、これだけ高いと中古市場では大分下がりますよ。

売れ残りの値下げも心配ですね。モデルルーム２千万引きとか。

「高価格やタワーなどと色々言われていますが、ここは通勤と学区がいいので売れ行きには自信あります」と営業は言ってました。この営業の言葉で値下げは厳しいと予想し私達は諦めました。

誰が営業さんに言うの？
客が直接、「価格高い」「タワーだ」と言うの？

一期はこのままの価格でいく

完成まで二年あるから、期をおって価格調整

完成時したら口頭での値引き販売
が三井のタワーの販売パターンでしょ

たしかに。五反田や麻布十番も同じようなやり方みたいですね。わざわざ「私達は諦めました。」って報告する人いるのかな？

そうですね。五反田のグランスカイは、途中で価格見直しをして、完成後はバーゲンでしたからね。三井のやり方です。よほど気に入らない限りは、大規模タワー物件は待ったほうが得策です。工期が長いから。ただ好みの部屋は売れてしまう可能性は高いと思いますが。

でも売れ残ってる、グランスカイ。

このスレ、微妙な牽制ばかり増えてきましたね。かなりの人気物件ですね。

多少高いんじゃないかなと思いつつも、みんなが買ってる人気物件なら慌てて買う。
みんな買わないなら「やはり判断は正しかった」と納得。
そんなもんですよ。

人気物件かどうかはこれからの販売状況次第ですが、注目されているのは間違いないですね。

途中で価格調整をしても、契約済の人は最初の価格のままですよね。
やっぱりここは次期迄待った方が良いかな。

ここを買うような人はお金にこだわらない人も多いと思います。南東向き高層階狙いなら一次で申し込んだ方がいいと思います。逆に北西向きや低層狙いなら、少し待ってみてもいいかもしれません。

尼崎の件も現場は線路沿いですよね。

基本的に線路沿いで、電車の音がうるさいようなところって、まともな人が住むとこでしょうか？

線路沿いの高級住宅地なんて聞いた事ないし、松濤も広尾、田園調布も、、、どこも駅から遠い。

皇族のお住まいも線路沿いなんてどこにも無い。

きわめて基本的な常識的な事かと。

北西向き低層階は比較的買い易いので早く申し込んだ方が良さそうですね。

567の差別的発言は許せません。線路際と犯罪の因果関係をデ－タで示すべきです。

線路脇というと
ギリギリまで建て込んだ
汚いアパートを思い出しちゃうんだよ

ほっときましょう

カップボードがオプションで低層はオプション受け付けないって、それはないですよね　
費用を下げたいにしてもこれを標準にしないセンスは疑問です

後付けで好きなの選べば良いじゃない
造り付けで壁が減ると、家具の配置に自由度が無くなるよ

自由度‥？
台所の冷蔵庫置き場の隣の限らた空間にそもそもカップボード以外の家具を置く選択はないかと　引渡し後に作り付けるなんて面倒すぎます

豊洲や東雲のパークタワーでさえ
カップボードは標準で造り付けだよ。

あっちの方から
わざわざネガ出張？

いや、単なる三井情報。同じ購入層ではないでしょ。

構造に関わるわけでもないのにオプションの受け付けすらしない理由が分かりません　低層から出来上がるならカップボードの造り付けくらいできそうなものですが　　

出来る出来ないじゃなくて、オプションを受け付ける手間と経費を惜しんでるんだよ。
所詮ラグジュアリは、全部Premiumで売れる情勢じゃないと判断してグロスを下げて購入者層を広げるためのもの。

まして最安の低層なんて「欲しければどうぞ。ただし現状のまま黙って買って。こっちも手間なんてかけてられないよ」
という扱いが透けて見える。
こんな扱いされてまで急いで買いたがる人っているのかな？売れ残ってから買い叩いてやればいいのに。

数が多いので金持ちしか相手にしたくないのでしょう。

ここの低層に住むくらいだったら最初から低層マンション狙った方がよいと思う。タワーは割安じゃないと買う価値ない。

567へ

検討している私は「まともな人ではない」と言うことなんだねえ。
常識無いし

びっくりだ

まあ皇族ではないのは確か。

1.5億程度の物件を真剣に検討しているけど

あなた皇族なの？

ネットの匿名性は嫌だな。品性が下劣になる

552さん

南側の建物は、病院の建物ではあっても事務関係で使われている棟だと
三井の営業の方に伺いました。
現地に行ってお堀側と建物の裏側共に電車の音がどれくらい聞こえるのか
確認してみましたが、いずれも音は聞こえます。建物が完成したら南側は
違うのかなと思い、プラウドタワーの方で線路側と建物の裏側と回って
みましたが、こちらも音が全く聞こえないという事は無かったです。
一度現地に行かれて確認をされるのが良いと思いますよ。

また、南側にあるパーキングは、14階建の建物の建築予定がある様です。
今は狭い裏の道路が多少は広くなるので、ある程度の空間の確保は出来ますが、
低層階はほとんど眺望が遮られるので、その分価格も（このマンションの中では）
安いのかなと思いました。

そりゃ、線路があり電車が走っているのですから
建物の影に入っても全く聞こえないのはありえないでしょう。

583さん

私もそう思います。
以前のレスの中で、電車の騒音が気になるなら南側にすればいいだけ、
というのがあったのですが、それだけでは解決出来ない気がして…。

あくまでも個人的な意見ですが、線路真横の建物で振動が来るとかでなければ電車の音は慣れます。

横の商業棟に安い居酒屋とかファミレスが入って、学生が大騒ぎしないかの方が気になります。
飯田橋駅周辺だと、深夜2時過ぎでも奇声を上げてる酔っぱらいが多いですからね。

別な路線の線路横マンションに住んだことがありますが、
慣れませんでしたよ。夜中に保線工事もあるし。

時刻表にない真夜中の貨物、保線の騒音は本当にしんどいです。

ここやめてクラッシィにしようと思ったらもういい部屋は残ってないのね。。

一億払って、毎日騒音に悩まされる。割に合わないよ。液状化なんかより、よほど深刻な問題だね。

『最新脳科学で読み解く 0歳からの子育て』
サンドラ アーモット・サム ワン(著)という本に、
「生まれる前から子供を騒音から守りましょう」というコラムがあり、 それによれば、

「難聴は爆竹などのように短時間とても大きな音にさらされた場合も、
自動者の騒音などのように中程度の音量にさらされつづけたときにも
起こります（騒音の多い高速道路そばに住んでいると、部屋で爆竹を
鳴らしたのと同じくらい子供の聴力に影響します）。」

とのこと。

ザ・タワー　じゃなくて、

ザ　タワー　なんだね。

なんなんだ、この間抜けなスペースは？

変な名前だ。

パークコート麻布十番ザタワー　は、ザとタワーの間にスペースない。


こっちは、よく見ると、公式サイトでも、

パークコート千代田富士見ザ　タワー

パークコート千代田富士見　ザ　タワー

と二つの表記があり、結構いい加減。

ここは、買えない連のネガサイト？
音が気になるならば、地震が心配ならば、タワ－が嫌ならば、最初からここを検討しなければ、、、
それとも正式販売価格を下げようと思い、ネガっているのかな？ネガを書けば書くほど、ここの人気
を高めるだけでは、、、
当方も内覧いたしましたが、MRを内覧された方々の率直な感想や意見をもっと期待したいですね。

やっぱり低層は一切オプション無しってのがひど過ぎでしょ

買いたい人は、人気が出てライバルを増やすような有益な情報は流さないでしょうね。
比較的買いやすく、豪華な共有施設も使えて、都心のパークコート住人の仲間入りも出来るので、西北側15階以下は早期に完売になりそうですね。

私は本命は別ですがここも候補でした。そういう人が多いと思います。

富士見２丁目の揺れやすさの目安（表層地盤増幅率／低いほど揺れない)
＝1.456429

埋立地＝2.2以上

有益な情報なんて物件HPやMRに行けば、いくらでも宣伝してくれる。
売主が言いたくない情報があることに、このサイトの意味がある。

たぶんにガセや誇張が混じるので取捨選択は必要だけどね。

周辺に住んでいる者ですが、富士見1丁目の暁星学園や白百合学園のすぐ近くの住所に、
プラウドのマンションが計画されております。
野村プラウドの詳細はまだ分かりませんが、個人的にはこちらの方が気になります。

599さん、ソース教えてください！

６００さんへ
少し前から建設地に工事用のお知らせの看板が出ており、
そこに売主が野村不動産と書かれております。
近隣住民の方々からも野村のプラウドができることは聞いておりました。
フランス人学校の跡地がまさかマンションになるとは予想しておりませんでしたので、このあたりを昔から良く知る私にとっては期待をしている次第です。

５９９さん
それ一次の抽選終わるまで明かしてほしくなかった人多いと思うよ。
次の電車はすぐ来る。ということですね。

フランス人学校の跡地は完成予定(2014年3月だったかな？)も出てますよね。
25階→21階建てに変更になったとか、区議会でも景観・環境の件で話し合われていました。

エントランスがどこになるかは分かりませんが、JRの東口から400mでこちらの物件に比べるとやや遠いですね。

近隣に高い建物がないので見晴らしは良さそうです。

18時以降は非常に静かな場所ですが、真横に暁星学園がありますので朝方～日中は騒々しいかと思います。
自分の住んでる飯田橋2丁目のマンションまで、校庭で遊ぶ子供たちの声が聞こえてきますので。

リセ跡地のプラウドは線路やうるさい学生もいないから静かでしょうね。有名校近くだからリセールや賃貸運用は確実に見込めますね。

「富士見地区リセフランコジャポネ（フランス人小学校）跡地計画に、野村不動産の25階建」

これって過去スレで既出だよ

子供の声を嫌がる向きもあります。大学生とどちらが気になるかは、好みの問題でしょう。学校が嫌ならば、駅の近所を調べるべきです。千代田区は学校が多い所ですから。

正式価格がいまの予定価格よりかなり下がることってあるんですかね

この物件でいえば、1期では大きな変化は無いんじゃないか？
相当に売れ行きが悪ければ、2期以降での価格改定や何らかの形での実質値引きも十分にありえるでしょう。

東南側の低層階は眺望が悪いためか、北西側の低層よりも５００万円位安いですね。
ただ、北西側の低層の坪単価が妥当な金額だと思うけど。
リセールの時はどっちが不利かな。

↑東南側の間違えです。

東南側というと
逓信病院のレジデントハウス(研修医用の宿舎)３階建て、逓信病院管理棟８階建て、があります。
これより低層階はお安いでしょうね。

＞　608 　2期以降での価格改定や何らかの形での実質値引きも十分にありえるでしょう。

適当な事書くのは止めましょう。

一般的に予定価格より、一部が１期から５％程度下がり、最終決定価格となり発表されるのが普通です。
しかしこれが最終価格で、これは２期でも３期でも変わりません。

正式な価格が下がるのは、三井では竣工しても売れ残って期末の決算期が来た時でしょうね。これは大手デベの物件は全てそうです。

例外的なことは、プチバブルが崩壊した07年の年末前後に売り出されたとか、全く売れない等の場合にはありえますが、ここは、そういう状況じゃないし、人気の無い物件では無いので無理でしょうね。

例外的に値下げしないで長期に販売する手法が有名な住友でも、あまりに売れ行きが悪くて２期以降に下げる場合は、１期の購入者に返金した例があり、大崎の住友のタワーです。つまりこのような場合は、１期の人も値下げがされたという事です。

だいたい、

＞2期以降での価格改定や何らかの形での実質値引き

って、意味不明ですね。家具でも渡すとか？、本当に売れ残った現地モデルみたいは部屋のことですよね。こんな状態の物件の話は、販売開始前の購入検討者には関係ありません。

マンション棟の真東と隣の商業棟との間の強風による影響はどの程度なんでしょうかね？

風の影響は読めないよね。どこかの高層ビルがシミュレーションより騒音値が３倍ぐらいで住民問題になってるって新聞に出てた。

>612 適当な事書くのは止めましょう。
→それをいったら612さんにもいえることでは、、、、、投稿者への誹謗・中傷は問題あるかと思いますが、
発言は自由では、、、、、内容は、閲覧者が判断すれば良いことです。

この単価では買った瞬間に損失ですね。

すいませんが、私は評価の高い豊洲の豪華タワマンにします。
豊洲は新しいお店が続々オープンしていますからね。本当に成長が実感できる街ですし。

それにこの周辺は大震災時の火災が危険ですよね。業火ベルト地帯ですし、活断層はありますし。
恐怖の業火タワマンではないでしょうか。

共用施設と値段はともかく、部屋内の仕様が値段に見合っていない。

土地取得の価格が高かったからしょうがないよ。

総合的に判断して後悔しない物件だと思います。
電車のアクセスは、リセールに必ず有利ですからね。
電車の音も窓を閉めれば大丈夫。
東南の中層階を申し込みする予定です。
低層界はマンション内格差で身実目になるらしいからね。

千代田区を諦めて豊洲ですか。
凄い勇気ですね。私にはできません。
ところで、豊洲に豪華マンションってありました？
埋立地に、業界でも有名な住友不動産の売れ残り物件はありますけど。
まさか4年間風雨に晒された売れ残りを、豪華って言ってる訳じゃないですよね。

千代田区が業火で、豊洲が豪華ですか。
「笑点」やってるんじゃないでしょうね。

現在タワーマンションの高層階に住んでいますが、震災の時に家に居て怖い思いをしたので
今回は絶対低層階にしようと考えていました。しかし喉元過ぎればで、迷ってます。
確かにエレベーターで一緒に乗り合わせた時はちょっぴり気になります。
ただ、このマンションはエレベーターが高層、低層に分かれているので気にならないかとも思うのですが。
分かれている方がかえって微妙？
う〜ん、でもまた地震が来たら、活断層も心配だし、、、、。

高層階を買えるお金があるなら高層階でしょ
私も皇居見ながら暮らしたい

地震はいつくるかわからないけど、毎日の良い眺めは確実だしね

地震は来る来ると言ったって結局阪神も東日本の震災も当たらなかったじゃん

高層階は地震もそうだけど子供の発育とかの悪影響も考えた方がいいよ。高さに対する恐怖心が醸成されないとか、好奇心欠如、距離感、アレルギー、近年色々指摘されています。
子供がいなくても、リセールが期待できなくなります。

地権者の住戸がかなりの戸数ありますね。
地権者物件の放出があるのでは？
仕様は違いますが地権者物件は
竣工前に割安で出されることもある様です。
本件についてはどうでしょうか？
情報お持ちの方はお知らせいただければ
ありがたいです。

買って損はない物件だと思います。値下がりはしないですよ。

二年後に８掛けくらいでは。この売値ではねえ。

６２６さん
このくらいの物件だと価格安定のためデベと何らかの約束を取り決めることが多いようです。竣工後しばらくは放出しないとか、放出する場合も値決めはデベ指定とか。
だから今からあまり期待しない方がよいかと。

>地権者の住戸がかなりの戸数ありますね。
地権者物件の放出があるのでは？
仕様は違いますが地権者物件は竣工前に割安で出されることもある様です。

ここの物件のデベは、JVではなく三井一社というところが一番のミソですな。
本来、地権者物件については、分譲住戸と同様の仕様をデベは認めませんが、仲介が同族のリハウスともなれば、また、内装もテックなら、分譲住戸と同様の仕様を十分認める可能性があるのでは？（儲かれば、何でもアリ）但し、三井の仕様変更（オプション）は超ど高いですよ。
割安の地権者物件の放出があるかどうかは疑問ですが、分譲住戸も含めこれだけの戸数があれば、出ても不思議ではないですね。

地権者住戸は、スタンダードであり、分譲仕様ではありません。
かなりグレードが下がります。

地権者の住戸がでない物件なんてないでしょ

↑631
分譲会社であり、単独・三井販売なら、地権者物件をここの分譲物件とまったく同じ仕様に変更し
てあげることは、造作も無いということですよ。勿論、有料ですけどね。
まあ、自分の所の分譲住戸販売（完売）が最優先でしょうけど、オプションだけも通常の倍以上の
価格を覚悟すべきかと思います。

私有財産だから地権者の住戸が販売できないなんてことは無いでしょ。
相続やら急な事情で現金化したいって場合もあるでしょうし。制限される方がおかしいのでは。


そりゃ、買って住み始めたと同時にリセールされていて、まして値下がりしてたりした日にはショックでしょうけど。
値上がりも値下がりも需要次第だし。売れ残れば在庫処分セールされるだけ。

地権者の住戸は、仕様ダウン分と仲介料を考えて三井の10パーセント引き位で出てくるんじゃないかな

内装とか、部屋の位置とかこだわりのない人にはお買い得かもね

東南の前のコインパーキングに14階建てのビルが建つ予定があると既出していましたが、マンションなのでしょうか？　お見合いみたいになるのか気になります

この物件の地権者の知り合いがいますが、多数持っているのでいくつかは売る予定とのことです。
また、設備もも販売とほとんど変わらず、エアコンの仕様、浄水器の仕様、食器洗浄機の有無くらいだそうで、これらもオプションで仕様の変更や取り付けができるそうです。
しかし、多くの地権者物件は賃貸するみたいです。

これからも再開発が始まる可能性が高い地域ですから、今は計画がなくても、10年後はどうなっているか分かりません。気になる方は、間に建物か建つ心配がない北西側を選ぶか、ここをあきらめるかでしょう。開発が終わりかけている場所以外ではリスクは付き物です。私たちも、10年前は、こんなに景色が変わるような開発が始まるとは予想していませんでしたよ。

教会棟の建設がはじまりましたね。
教会棟は３階建の小さい建物ですから、じきに完成するでしょう。

ここの北西側って買う価値あるの？南東中層以上なら大丈夫でしょう。

最近MR行った方いらっしゃいますか?
どれ位埋まってます？

>>641さん

週末に行って申し込んできました。

皇居の見える高層階希望でしたが、そのあたりは、7-8割は申し込みが入っていました。
中層以上の角部屋もほぼ全滅です。あとは、予算的にお安めの北西低層階も人気の様子。

これらのいずれかを狙うのであれば、ある程度早めに申し込まれた方がよいのでは。
その他であれば、まだ半分ちょっと、というところでしょうか。

担当の営業の方も、想像以上の売れ行き、とのことでした。

坪単価500万はちょっと高いな＋活断層は最後まで気になる、、、と思いましたが、
これを逃して、類似の案件が他にあるとも思えず、思い切って申し込んできました。
リセールバリューについても、近隣のプラウドタワーの中古成約実績が坪単価450万を
超えていることを考えると、まぁ、ありかなと。

子供が小さいのですが、通学環境もよいし、キッズルーム・スタディルームなど、これだけの
共有設備があるのもなかなかないので、まぁ、よかったかなと思っています。

抽選、当たるといいな…

この調子だと、待ってるといい部屋はなくなっちゃいますね。何だかんだネガが酷かったけど、みなさん、ちゃんと申し込みしてたんですね。

値下げ目当てのネガ連さんの完敗色が濃いようですね？
申し込み内容が事実なら、予想以上に早く完売する勢いですね。

ここの場所が大好きで高くても唯一無二と思える人は買うべき

悩むなら待ちってことかな



１期でどれくらい売り出したら好調の目安？

500もあるから半分売り出したら好評かね...

お堀の内側で、ＪＲとメトロ駅近の一等地。価格につては、それなりにしますが、
神楽坂で飲み、ドームシティで遊び、皇居と後楽園を散歩、内堀通をランニング。いい場所ですよ、ここは。

@500なのかｗ
番町も手に届く範囲になるから、私は落ち着いて見守る事にします

パークコート千代田富士見ザ　タワーの契約者専用スレを立てましたので
契約者の方はこちらよりお願いいたします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/283790/

相場観から坪100万円は高い。
申込住居も契約まで行かないのが多いのでは･･･
中古になった時かなり値下がりすると思います。

たかいなー。