物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市高津区溝口5丁目1059-30(地番) |
交通 |
東急田園都市線 「二子新地」駅 徒歩7分 東急田園都市線 「高津」駅 徒歩8分 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩15分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
101戸(他に管理員室1戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上7階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2013年04月下旬予定 入居可能時期:2013年05月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社モリモト
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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アールブラン二子多摩川レジデンス口コミ掲示板・評判
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62
匿名さん
二子ですもんね、川をはさんで同じ二子ですもの。
二子を日常使いに生活するんですもの。
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63
匿名さん
まぁ、二子玉川で買えるなら二子玉川で買うわけで、川挟んですぐなら、二子新地で買うのも悪くはないよね。
そこだけ妥協できれば安くて広く都内よりもなる訳だし、都心からも大きく離れないですむわけだし、車も持てるわけだしね
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64
購入検討中さん
神奈川県に愛着があって、都内に勤務している人なら、とても欲しいのでは?
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65
検討中
我が家は三人家族のファミリーですが、そんなに広くないみたいだし、ここはファミリーは少なそうですかね…
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66
匿名さん
マジだ。予約キャン待ち
出遅れた。モリモト物件即蒸発毎度だからな。
5000万位で南3LDK なら欲しい
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67
匿名さん
隣の恐らくマンション立地が気になる。
かなり大規模になる可能性の高い土地だから、非常に気になる
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68
匿名さん
サンジェルマンにマンションできたら、
東向きは道路挟んで向かい合わせになる可能性が高い。
2年前ぐらいの高津レジデンスは、
高津駅から反対側に徒歩10分だけど、すぐ完売してた気がする。
相場よりちょっと安くて70平米3800万ぐらいだったかな。
ここは二子玉意識してるから、70平米4800万ぐらいか。
246沿いのパークホームズ高津は強気に行って売れ残ってた。
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69
匿名さん
となると5000万位が固いのかね。
川向こうは再開発で価値も上がったし
東は道幅狭いのですか?
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70
匿名さん
東側の道は6mぐらいかな?
グーグルのストリートビューで見れば分かるよ。
郵政の建物がまだ残ってた。
このあたりで久しぶりのマンションなんで価格が気になります。
二子玉で考えてる人から見ると安っ!て価格だろうから、
イメージやブランドより、コストパフォーマンスや利便性重視の人には、
人気が出ると思う。
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71
匿名さん
こんなところで5000万?
もっと条件いいところあるんじゃない!?
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72
匿名さん
二子新地って穴場の気がしますよね!
結構、南、東共に道路幅広いけど交通量多いのですか?
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73
匿名さん
5000万はするかもね。
南武線の中原の野村もその位してたし、数年前の溝ノ口の物件もそのくらいの金額で瞬間蒸発してたし。
駐車場貸して毎月の支払い支払い抑えられるって事がミソかね。
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74
匿名さん
車はあまり通らないよ。抜け道って感じでもない。
二子玉まで自転車で5分ぐらいのご近所感覚は魅力的だな。
少なくても私は世田谷の鎌田あたりで、
ここより高いマンションを買う気はしない。
二子玉好きだけど、予算が…という人で川崎を気にしない人向き。
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75
匿名さん
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76
匿名さん
高津や新地に住むくらいならもう少し下って宮前区や青葉区で探した方が
環境いいと思うんだけど。どうせ同じ神奈川側なら。
ここを検討してる人は何がなんでも二子玉の近くに住みたい人たちなのかな。
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77
匿名さん
青葉区と新地だったら通勤時間が全然違いますよ。価値観の違いかもしれませんが、こっちの方がいいなぁ。
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78
匿名さん
7日の午前に予約できた僕はラッキーだったみたいですね。
競争率高そうなんで早めに買うか決めてきます。
実は買う気満々ですが価格次第です。
僕はこのマンションは通勤便の考慮と車持ちなんで期待してます。
子育て世代や環境重要な方は確かに宮前や青葉区の方が良さそうな感じはします。
ただ、あんまり郊外でも値段変わらないなら少しでも僕は都内寄りがいいかな
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79
匿名さん
現地の東側で大規模なマンションが計画中です。
もう少し様子を見ようかなー。
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80
匿名さん
モリモト物件は、待ってたら売り切れちゃうのが難しいところだよね。悩む。
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81
匿名さん
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82
匿名さん
建設局のHP見ると浸水履歴は無いよう。
そもそも多摩川の堤防て決壊するんですかね?
ただ確かに多摩川近いのはメリットでもありデメリットでもあるかも。
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83
匿名さん
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84
匿名さん
モリモトは、そもそも平気なの??
物件良さそうだけど.‥
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85
匿名さん
>83
最近は車持たない人も多いから、駐車場の数が少なめの物件も多いですね。
確実に駐車場とれるというのは車持ちにはけっこうポイント高い。
抽選外れて敷地外に借りるとか面倒くさいですからね。
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86
匿名さん
ある意味一戸建て感覚
変な建て売りよりも確実にマンションの方が造り安心ですからね。
このエリアは大手メーカーの注文住宅と30坪程度の土地を駅10分程度で探すと5000万位では収まりませんよね。てなわけでマンション検討せざるおえない
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87
匿名さん
>84
もともと城南地区の高級マンションでは定評があり2008年には上場しましたが、本業以外の不動産流動化がリーマンショックで滞り、同じ年の末に民事再生法を申請しました。その後、どこかのファンドがスポンサーになって再建し、民事再生手続きが去年完了したとのこと。
民事再生手続き中は、三軒茶屋や中目黒など在庫で持っていた物件をかなりの安値で販売したため、早期完売で話題になりました。
もう安値で売れる在庫はないはずなので市場価格並での販売に今後はなっていくと思われます。
民事再生手続き中は、50戸以下の小中規模物件や三菱地所、近鉄などとの共同案件でリスクを抑えてきましたが、この物件は久しぶりの100戸以上の物件なので、モリモトにとっても重要な物件になるとみています。
モリモト物件購入者からのご紹介でした。
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88
購入検討中さん
ここの立地なら坪200万円でしょう。それ以上なら魅力を感じません。
いまどきの間取には珍しく和室をはじめから作っていますね。
70㎡4000万円~と予想します。
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89
匿名さん
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90
匿名さん
そんな安かったら瞬殺でしょうね!
238万とみてます。
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91
匿名さん
近所のアールブラン二子多摩川が中古で63平米3580万円(東向き)で
売りに出されてるから、参考になるのでは。できたのは2003年3月。
消費税増税8%が2014年4月からに決まったら、
マンションも駆け込み需要が発生するのかな。
契約時じゃなくて引渡し時だから、注意しないとね。
マンションの消費税は、建物価格のみで土地にはかからないでよかったっけ?
マンションは税込み価格だからわかりにくい。
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92
購入検討中さん
土地は「消費」しないので、消費税はかかりませんね。
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93
匿名さん
建物には消費税はかかります。
中古と比較してもあんまり意味無いような?
しかも10年落ち
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94
匿名さん
最近の事例を考えると5000万以下で3LDK 位が妥当でしょう。
ただモリモトなんで期待もしますが民事再生完了したそうなんで市場価で販売が想定されます。
この沿線ならもう少し郊外の急行停車駅の鷺沼、青葉台辺りとかと検討 するのも有りだと思いますよ。
さすがに4000万前半で3LDKなら南武線価格ですよ今のご時世。
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95
匿名さん
二子新地~溝の口でマンションの買い替えを検討してるから、
ポスティングの中古マンションのチラシを含め価格見てるけど、
中古価格を見てると、新築を含めその地域のマンションの相場観は養われるよ。
ちょっと高いなと思った中古マンションは、
2か月後200万ぐらい値下げしてる事もよくあるし。
このあたりは、10年落ち70平米で新築から200~500万落ちぐらいの感覚かな。
パークシティ溝の口なんて、あの古さであの価格を維持してるのは、
マンションはやはり立地だなと思う。
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96
匿名さん
>94
宮前区や青葉区の方が確かに環境いいですが、通勤を考えると遠いんですよね・・・
お子さんのいるご家庭とかならそっち側がいいでしょうね。
この辺りは各停でもまだ我慢できる距離かと思います。
ただ最寄の二子新地や高津の雰囲気がなあ・・。暗いというか寂しいというか。
溝の口なら雑然としてるけど活気がある。梶が谷や宮崎台は何もないがのどかな
感じで駅周りもそこそこきれい。
近くの駅と比較して二子新地や高津って申し訳ないが寂れて暗いイメージなんですよね。
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97
匿名さん
新地に東急ストア出来るってタウンニュースに昔出ていた。
『二子新地 東急ストア』で検索すると出てくる。
噂だけどね。
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98
購入検討中さん
そうですか。。。中古でH1970㎡イトーピア二子多摩川レジデンスが3780万円、H15アールブラン80㎡4380万円ででてますよ。
サンジェルマン跡地のことも考えると、200万円前後にしないと早期完売は難しいのでは。。。
いづれにしても4/7,8で大体の価格帯はわかりそうですね。
お客さんの反応見て設定額を最終決定するとおもいます。
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99
匿名さん
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100
匿名さん
>98
大抵のデベは早期来場者客の反応を見て価格を設定するんだけど、モリモトは早いもの順で売り始めちゃうから言い値だよ。得意技は早く決めないと無くなちゃうよってあわてさせるパターン。
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101
匿名さん
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102
匿名さん
駐車場分を管理費に上乗せすると、他のマンションと比較して高くなって売れなくなっちゃうから、上乗せしないよ。きっと。そして数年後には管理組合の収支が破綻ってパターン。売主は売った後のことは知ったこっちゃない。
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103
匿名さん
早い者勝ちと言っても先着順販売じゃなくて、掟破りのフライング販売だろうけど。
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104
匿名さん
友の会でしょ。地権者に優先販売するのと同じでは?
で、ここはいつから売り出し?
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105
匿名さん
得意技の物件会員にたいする優先販売って、ルール違反。
地権者には優先販売じゃなくて、等価交換が普通でしょ。それに地権者は事業者の一員ってパターンもあるし。意味が全く違うよ。
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106
購入検討中さん
優先される人がいてもいなくても問題ないのでまあどちらでもいいです。が、目下川崎のクレッセントタワーの築浅中古と悩んでます。いくつか売りが出てますが、ラゾーナがうるさいのかなぁ。。
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107
匿名さん
東急ストアは噂だけらしいですよ。
住人の願望ではありますが。
今週末事前案内会らしいですけど、そこからもう販売始まるんですか??
とりあえず物件紹介だけで、販売はその後だって思って余裕かましてたんですが。
一般公開はGW位でしょうか?
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108
匿名さん
駐車場100%無料の方が稼働率下回って管理収入が赤字になったりすることないし、賃貸ありなら使わない人もメリットあるからむしろ管理としては健全だと思うよ。
単純に支出ぶん収入をしないといけない管理費。駐車場収入を全く見込まない無い方が将来は安全だと思いますよ。
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109
匿名さん
早く予約しないと良い部屋なくなるよ。
GWにはきっと人気有りそうな部屋は終わってそう。
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110
匿名さん
二子多摩川て名前が気に入らない。
駐車場100%については上にかいてある通り、管理費は高くなるだろうけど収入に入れない事には利点は多いと思われる。
駐車場使わない方の管理費高いネックは 賃貸で解消。
悪くないスペックだが名前が気に入らない
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111
匿名さん
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112
匿名さん
二子多摩川はちょっとはずかしいよね。
ここの住所はぎりぎり溝口だけど、
二子はもともと川崎の地名なんだから、
二子レジデンスでいい。
モリモトはこのあたりにクレッセント二子多摩川を
5つは造ってるからね。
これがいいと思っているんだろうな。
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113
匿名さん
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114
匿名さん
確か二子多摩川ってつけたのは、
クレッセントかパークホームズの印象が強かったので調べてみたら、
パークホームズ二子多摩川(平成7年10月築)
クレッセント二子多摩川(平成7年10月築)
で完成は同じだった。どっちかが真似したね。
ちなみにライオンズは平成8年3月だった。
二子新地駅の最初の駅名は、二子駅。
どうでもいい情報ですいません。
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115
購入検討中さん
同感。
逆に恥ずかしい!普通に二子新地でいいのに。
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116
匿名
確かに二子多摩川って響きは微妙。
でもマンション名で選ぶ訳じゃないから気にしません。
大事なのは、場所と間取りと価格だと思います。
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117
匿名さん
場所は良いよね!
駅そこそこ近いし比較的静かだし、渋谷にも出やすい。
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118
匿名さん
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119
匿名さん
それだけ価格が高くなってるて訳でない?
面積圧縮で価格据え置きということでは?
この辺りは久しぶりの供給ですね~
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120
匿名さん
坪230位なら25坪(83平米位)の3LDKを南側に作って欲しかった。。
ここの東向き、東というより北東に近いのがなぁ。。。
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121
匿名さん
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122
匿名さん
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123
匿名さん
>>116
名前の響きについては、個人的には完全にアウトです。
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124
匿名さん
モリモトって延々と予約制事前案内会を続ける不思議な会社。その裏でフライング販売しちゃってるから、一番最初以外は事後なんだけどね。
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125
匿名さん
早くいかないと無くなってるって事?
簡易資料みたいの来たけど間取り良いじゃん。
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126
匿名さん
早く行かないと部屋を選べなくなるのは事実。早くなくなるか、売れ残るかは誰にもわからない。
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127
匿名さん
即断を迫られるから、はじめてモデルルーム行く人にはふさわしくないかもね。見るポイントを知っていれば、判断を誤らないかもしれないけど。
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128
匿名さん
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129
匿名さん
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130
匿名さん
>>120
一番広い80平米が東向きなのは残念。
東向きはサンジェルマン跡地のマンションがどうなるか心配。
近い距離でリビング側がお互い向かい合うと結構落ち着かないからな~。
南向きなら前の道路広いし、結構開放感はある気がする。
同じ広さなら、南向きと東向きの価格差は400万くらい?
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131
匿名さん
3・11では乾式壁に被害続出。教訓にできなかったのかな。
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132
匿名さん
ここのショールームらしきところの前の警察の交通取り締まりが凄い。
地元の人じゃないとショールーム行く前に切符切られちゃうかもね。
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133
匿名さん
どうでも良いけど、タマちゃんてニコタマ近くまで来たんだっけ?
この辺りの見所は大山街道沿いの木村屋ですね。一回行ってみてください。
子供の頃を思い出しますよ。
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134
匿名さん
高島屋まで何分くらい?
近所の人は二子玉川まで歩きますか?
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135
匿名さん
歩くと遠いよ。車か電車。
この近辺は日常使いだと溝の口のマルイの方が多そう。
高島屋を日常使いでニコタマライフを夢見てる人は
中古でも頑張って都内側買った方がいいんじゃない?
マンションの名前ひとつとってもわかるように二子新地は
何かと二子玉と比較されて劣等感持つ人多いよ。
事実川ひとつ越えるだけなのにあまりに雰囲気違うからね。
なまじ近すぎるだけに惨めな気分になるというか。
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136
匿名さん
高島屋まで歩いて15分ぐらい。
二子橋を散歩気分で渡って、荷物のある帰りは電車で。
まぁ劣等感もつような人は買わない方がいい。
二子玉に近いのに東京側より安くてお得じゃんと
逆に優越感を持てるぐらいの人が買うべき。
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137
匿名さん
ポジティブに考えれば穴場でお得
ネガティブに考えれば***てことかな。
まぁ、大抵の人は庶民なんだからポジティブに考えて都内に近いと考えて安く買えた優越感に浸る感じかな。
二子玉川にどうしてもしたいってのはエゴか周りからの見られ方だけ考えてるカッコつけにしか僕は感じない。
無理して狭いの買ったり、中古買うのは個人的には本末転倒。
家買うのが全てではないし、ゆとりを持ちたい。
まぁ僕は平々凡々なサラリーマンだしね。
すべて個人的意見でした。
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138
匿名さん
川崎、小杉、登戸なんかの都内から川渡った直後の街の中では結構好きです@溝ノ口周辺。
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139
匿名さん
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140
匿名さん
住所なんか基本、カードとかの入会とか年賀状位しか書かないし
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141
匿名さん
本日事前案内会参加してきました。
半端ない混雑で、ゆっくり見えませんでした。
人気はあるように感じました。
もう一度伺う約束をして帰りましたが、次回突っ込んだ話を聴いてみようと思います。
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142
購入検討中さん
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143
匿名さん
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144
匿名さん
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145
匿名さん
モデルルームの前の警察の交通の取締りが凄いっていうのは、
何の違反で取り締まりを行っているんですか?
来週モデルルームに行く予定なので気になります。
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146
近隣住人
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147
匿名さん
>144
そんなもんじゃない?ニコタマの隣、通勤アクセスも便利だし。
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148
匿名さん
>144
流れ的には予想通りじゃない?
4000万を期待している人もいたけど。
ここは二子玉に近いことを売りにしているので、
都内で考えていた人も取り込もうとしているね。
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149
匿名さん
田園都市線沿い多摩川超え川崎地域の価格帯がどんどんあがりますね…
その地域で生まれ育ったのに住みにくくなる…
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150
匿名さん
想定内だったね。ただ、駐車場転貸は面白いアイデア
収入取れたら相場より安い。
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151
匿名さん
二子玉川に近いのは資産的にも普段的にも良いと思う。
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152
購入検討中さん
東京感覚→この立地は微妙だけど、価格は魅力的だなぁ。
神奈川感覚→東京近いし立地はいいけど、この値段は高すぎしゃね?
といったところでしょうかね。
ちなみに、坪あたりの管理費が分かる方はいらっしゃいませんか?将来の大規模修繕に太陽光発電が与える影響はどの程度なのでしょうか?
このあたり、わかる方がいらっしゃればお聞きしてみたいです。
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153
購入検討中さん
管理費は大体70㎡で18000円前後、修繕積立金は7000円ちょっとだったと思います。
駐車場無料の分管理費が通常より8000円~10000円高いですね。
近隣相場より安く設定すれば外部貸しで埋まらないリスクはほとんどない。とか書いてありましたけど、その際の近隣駐車場相場が18000円~27000円となってました。
この相場はちょっと疑問で、近隣平置で18000円~20000円ってとこです。
機械式で車種制限もあるとなると27000円なんてありえません。
価格設定はありえないほど高かったです。おそらく販売戦略だとおもいますが。。
正式価格はもっと下げるはずですのでその価格をみて判断しようと思いますが、現在検討からは外す予定です。補足ですが、この時期の新築なのに天井高が2400㎝でした。。ホントに残念。
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154
匿名さん
車を所有していない人には駐車場を外部に貸し出すメリットを説明されますが、
需要はないと思います。
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155
匿名さん
管理費結構高いんですね。
サンジェルマン跡地はやはりマンションになる予定なのでしょうか?
ここは土地の取得単価がべらぼうに高かったと、以前モリモト営業の人が言ってました。
なので、価格も近辺の分譲マンションの中ではかなり高めでいきますよ、とも。
そのための駐車場無料なんでしょうね。
そして、狭い部屋で戸数を増やしてって感じでしょうか。
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156
匿名さん
>155さん
取得単価が高かったという話、その通りかもしれませんね。
サンジェルマン跡地は東急不動産と長谷工で450世帯くらいのマンション計画があるそうです。
完成時期は3年くらい先になるとおもますが、私はそっちのほうが興味あります。
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157
匿名さん
はっきり言ってこの価格なら溝の口の駅近物件にした方がいい。
ニコタマなんて歩ける距離じゃないし、新地の駅前なんて本当になんにも無いよ。
渋谷から帰ってくるなら、急行停まる方が便利だし。
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158
匿名さん
157さんの意見は正しいんだけど、溝の口駅近っていい物件ないよね。末長組の物件はいやだし。
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159
匿名
まだ先になるとは思いますが、サンジェルマン跡地のマンションも同じような価格になりますよね…?場所的にはとても好きなので気にはなりますが、ここのマンションですら高くてあきらめようと思っているので…。
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160
匿名さん
どうやら東急電鉄物件らしいよ。施工長谷工で完成五年後。
待ってはられないね。
モリモトが230で東急がそれ以下は考えにくい。
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161
匿名さん
俺は別に高いとは思わなかった。
あくまでも二子玉川で売るんならこんなものでしょ。ライズも出来たし。
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