西新宿三丁目西地区再開発

京王新線の新駅ができるって話はとっくの昔に無くなったのでしょうか？

>>1304 マンション検討中さん
転売ヤーって、再開発組合に銀行からカネを借りさせて、すべて地権者のリスクで再開発事業を進めさせ、いつでもトンズラできる位置から、生暖かく再開発組合を遠巻きに様子を伺い、先に一般分譲で売り先と売値を決めてから、激安の保留床を買い戻そうとする会社のことですか？

>>1307 マンコミュファンさん

違うよ。
転売ヤーとは
再開発に寄生して
何の価値も生み出さず
上澄みだけ掻っ攫おうとしている
社会の○○。

元々の善良な地権者は、大してお金持ってないから増床したくても出来ない。そこまで厳しくする必要ないんだよね。

>>1309 マンション掲示板さん
そうだよね
増床制限、増床制限って、一体、なんでそこまでこだわるのか不思議
組合は増床負担金と保留床処分金で建築費等の事業費を調達するだけの話だよねー

>>1309 マンション掲示板さん

じゃあ、ゴ○ク○転売ヤー対策で
増床はガチガチに制限していいね。

本来受益者であるべき地権者は増床しないんだから。

>>1311 検討板ユーザーさん
アホカ！
例えばソフトバンクが地権者でいて、デべの保留床単価より5%高い床単価で増床負担金を出すので、参加組合員なしの再開発を提案してきたら、そっちの方がいいんだから増床制限はコ〇ク〇参加組合員の希望に過ぎんのよ

>>1311 検討板ユーザーさん
あなたのような考えはデベロッパーにとって神様の様な都合の良い意見です。増床する地権者もしない地権者もいろいろいます。

再開発マンションに入居すると、戸建て地権者は新たな高額の管理費等支払いが発生します。マンション居住者も従前の管理費等よりは確実に高くなります。
再開発では地権者の生活再建を図るために、増床等で小さな区分を資産運用に取得してその収益を支払いにあてるという形も見受けられます。増床制限をするのはその様な救済方法をシャットアウトし、デベロッパーのみの利益擁護につながります！

>>1311 検討板ユーザーさん
転売屋の地権者も存在すると思いますがそんなのは一部です。
あなたはその対策のために増床制限があると理解しているようですが勘違いしています。
そのようにコンサルが説明しているのなら由々しき問題です。

増床制限はあくまでもデベロッパーの利益確保のためです。

>>1314 職人さん
ちゃんと弁護士から意見書をもらって、都市再開発法に照らして、地権者の増床を制限する必要があるのかないのか、
確認すればええんとちゃう
そしたら、コンサルがデベロッパーへの利益誘導でやってる法律解釈が地権者にとってマイナスだとわかるかもしれへんよ

従前面積の1.2倍の増床制限だと元100平米なら220平米の部屋までOK?
それとも120平米の部屋までOK?　どっちなんでしょう？ 前者なら問題なさそうですが。

>>1315 eマンションさん

地権者の増床を制限する法的根拠はありません。あくまでも理事会で決めて地権者の合意を取る流れです。弁護士の意見書なんて何の役にも立ちませんし、費用が掛かるだけです。
地権者の2/3の合意ですべてが決まります。

>>1316 匿名さん
割り算です。100㎡×1.2=120㎡

>>1318 職人さん
後者でしたか…　それはひどい制限ですね。

>>1319 匿名さん

増床は全然興味ありませんそれより早く進めて！

>>1313 職人さん
価値のつかないボロ戸建てが２億の区分に化けるんだから
それ売って生活再建できるぞｗｗ

>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。
事例⇒
・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。

・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。

増床制限は1.5～2倍ぐらいが普通じゃないの？

以外とそんな単純ではないです。

>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ！
腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな

デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。

増床制限を設けない方が再開発が早く進みそうですね

>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません

転売ヤーは黙れよｗ
なんの価値も生み出さないパラサイトがｗ

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。

>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ？

>>1340 マンション掲示板さん

コンサルは準備組合から業務委託料を受けています。準備組合の運用資金はデベロッパーからの貸付金です。

行きつく先は分かりますね？　　　世の中の常です。

なぜコンサル変わったのか

>>1342 匿名さん
10年以上携わってきた事業コンサルが再開発組合設立と同時に撤退するケースはかなり稀なことみたいね。
やんごとなき大人のご事情があるのかもしれんな。
知らんけど。

やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る

野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。
三井に譲って欲しい。

この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。

>>1346 マンション検討中さん

治安が良いメリットは、要らないですかね。

>>1347 口コミ知りたいさん

この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。

最新のスケジュールはどこで見れますか？結局、竣工予定年は延びたんですかね？

もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。　

>>1346 マンション検討中さん

現代々木署（本町１丁目）の建て替えが完了したら、再度　移転するはず。　代々木署が新宿区にできること自体が、異例。

>>1350 口コミ知りたいさん

まだそんなに揉めてるんですか…？

>>1351 口コミ知りたいさん

渋谷区に代々木署の建て替え場所が見つかってなくて見つかる見込みもないんですよね。再度移転するのが相当先になりそうか、曖昧なまま移転無しになりそうで怖いです。

>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。

地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。

まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。
それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、

部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか？

>>1356 通りがかりさん
再開発組合が設立されたけど、デベロッパーの意向（自分達で売却できる部屋確保を狙って）を
忖度したコンサルが理事会を言いくるめようとしているので実際には進んでいません。

>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。
立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな

>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。
新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ?

外観って今のCGで決定ですか？どこのデザインか分かりませんが、新宿パークタワーに負けないようなかっこいいマンションにして欲しいですねぇ

全方位良い眺望取れる立地なので、DW主体のカッチョ良いマンソンが良いですね。
でも野村だからあまり期待は出来ないなぁ。

>>1361 匿名さん

設計事務所はどこなんですかね？今のCGのデザインがダサすぎて泣けますよね。外資系のデザイナーとか入れてバチバチにかっこよくして欲しいです。今のデザインだと隣の新宿パークタワーの資産価値まで下がってしまいそうです。

豊洲や晴海に建ってそうなダサいデザイン

>>1364 さん

まだ仮なんですね。流石にこのデザインのまま建ったらやばいだろうと思っていたので安心しました…。デザインというか平面図を立体にしただけのようなパースでホントにイヤでした。最終的にどんなデザインになるか楽しみです。

>>1366 匿名さん

マネージメントの良し悪しと、建築デザインの良し悪しって関係ないようで関係してる気がしてます

>>1366 匿名さん
昨年2月の再開発組合設立からこれまで、事業コンサルに逃げられ、新しいコンサルに変えた以外に、なにをやってるのか全く見えないんだが、どうなってんだろうか

隣町初台です
オペラシティ越えのビルが4本も
本当に建てられるんですか？
始めたとして完成いつ？
興味深々です

>>1370 通りがかりさん

えっ、2棟じゃないの？

>>1371 匿名さん
前田建設が事業協力者で頑張ってくれてるので必ず62階と63階のツインタワーマンションを作ってくれるものと地権者は前田建設を心の底から信じてますので、よろしくお願いします！

今さらだけど、タワマンだけじゃなくてホテル、オフィス、立派な商業施設や文化施設をつくって欲しかったな。隣のパークハイアット東京は、数ある東京のホテルの中でもベスト3には入る最高級ホテルだし、立地的にはホテルやオフィスの立地なんだよな。あとはオペラシティに隣接していて文化的な需要もかなりある。

>>1373 マンション掲示板さん
もともと30年前、三菱、旭化成がやってた頃はそんな感じの計画だったと記憶してます、、、

ワンルームとか小さい部屋が多すぎる。計画の見直しした方が良いよ。

>>1374 マンコミュファンさん

30年前から再開発検討やってたんですね…。何十年もやってると、計画がどんどん時代にそぐわなくなってきて難しいですね。新宿駅大ターミナル構想や新しい西新宿の都市計画、インバウンド増加や外国人からのオフィスや文化施設需要の増加など、一周回ってその当時の計画が魅力的に思えます。(当時の計画を見てみたいです)

>>1375 職人さん

代々木公園側のビューは日本でも最高峰になりそうだし、都庁側のシティビューも素晴らしそう。円安や職人不足による工事費増加を考えると、中層から高層の坪単価は800じゃおさまらないと思う

>>1378 マンション掲示板さん
そんな感じだよな
新しいコンサルは増床制限ルールばかりやってないで、まずは分譲単価のアップに応じて保留床の単価引上げをやんなきゃいけないんとちゃうやろか、、

>>1379 マンコミュファンさん

わい地権者だとしたら、増床制限の緩和一択。

>>1379 マンコミュファンさん
都市設計連合は中立的なコンサルであるべきという精神を捨てて、野村に忖度して増床制限ルールを押し進めているようだ。
安い保留床単価で地権者の還元率を低くして、更に増床制限で地権者を絶望させて転出させようとしている。

ここの竣工とリニアの開通はどっちが早いですかね笑？わたしは部外者ですが、両方の完成を見ずに死んでてもおかしくないです笑

>>1382 職人さん
そうだよ、早く価格表作って地権者に見せて部屋を選ばせたらいいんだよ
なんで価格表を地権者に見せる前に増床制限なんだよ
いくらデベの操り人形の理事長とはいえ、早く価格表を作ってくれとコンサルに頼むことくらいはできるだろうに
ゼネコンが決まんないから、わざと地権者を怒らせて、再開発が進まない理由を地権者のせいにして、逃げようとしてんじやないかと邪推したくなるね
再開発組合が出来て1年半近く経つのに、今まで一度も地権者に価格表を見せないって前代未聞じゃない！

>>1384 マンション掲示板さん
価格表は普通はまだ見せるタイミングではないですね。正確なものも出来てないかもしれません。今の段階だと、例えば、20皆南向き中住戸であれば、◯◯万、あなたの部屋なら、、、みたいな段階ですね。

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。いざこざをやりたいのはどっちかを考えたら・・・。

どうせなら西側の関東交通局のバスターミナルも含めて再開発すれば、山手通りに面してさらに計画が良くなりそうだと思っているのですが、初期の頃にはそういう案もあったんですかね？

>>1384 マンション掲示板さん

さっさと増床制限受け入れろ。
社会の害悪になってるぞ

>>1381 地権者さん
マエケンとレンゴウの組合せは気をつけた方がいいと思うよ
工事費の高騰がきっかけで返還率が50%を下回り合意形成不能になった千葉の団地で大きなトラブルになった件を思い出さずにはいられないよ

>>1381 地権者さん
外部オーナーは金儲け目的のけしからん連中で生活再建の必要がないんだから増床は禁止すべきとの論調で理事会役員を丸め込んでるんじゃないかな
3200戸もあるのに増床禁止が議論されるなんて、不適切にもほどがあるコンサルだね

部外者ですが、何パーセントくらいの地権者が反対されてるんですか？着工が遅れてるところをみると、けっこうな割合なんですか？

>>1392 通りがかりさん
反対が多いのは還元率が低いからで、着工が遅れてるのは前田建設が逃げ腰だからじゃねえの
てか、長年やってたコンサルがいなくなったのが問題な気がするが、、、

>>1388 評判気になるさん
確かに増床は組合所有の保留床の転売だから特別な理由がなければ認められないし、再開発は地権者の生活再建目的の事業なら外部オーナーは増床禁止やむなしだね。
外部オーナーが増床することは社会の害悪だと東京都の再開発担当者がみなしているなら、外部オーナーは増床しちゃダメだよな。
新しいコンサルはいいこと言うね！

内部オーナーなら増床OKなんですか？

>>1393 検討板ユーザーさん

長年やってたコンサルがいなくなったのって何が原因なんですかあ？倒産したとか？

>>1395 匿名さん
準備組合の理事会は内部オーナーで固めてるから、内部オーナーには増床は権利床と一体の区画を取得することなので、権利床とみなしてもらえて権利床単価で増床できるルールを新しいコンサルが提案したって本当なん？

内部オーナーを増床優遇なんて理屈は無理です。せめて、部屋選ぶ優先権を与えるくらいです。

>>1399 匿名さん
内部オーナーの理事長や役員を優遇して、地権者を内部オーナーと外部オーナーで争うように仕向けて分断する手口は再開発では定番なんじゃないの！

>>1400 評判気になるさん
地権者は４組合でやってるけど、そんか再開発はないんだが。理事者優遇は知らん。

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。

このあたりはスーパーがプチマルエツしかないから、ここが工事中の数年間はスーパー難民になりそうです。

>>1394 マンション掲示板さん
ワハハ　デべ関係者の書き込みがもろ分り！

>>1394
増し床が害悪と　東京都の再開発担当がみなしているなら→　と言うが
→→→→→→→→→
東京都の再開発担当はみなしていませんがね
オイ！　　いい加減な事言うな！
強欲でケチなNか？　　すでに再開発担当に確認しているがね
都は増し床にしろ特定分譲でも
実現性があって組合が決めたのであれば認めるというスタンスだったぜ　笑

>>1406 匿名さん

Q.なぜ、増床したいと考える地権者がいるのか？
A.保留床単価が安いから

Q.なぜ、新しいコンサルは、増床制限で地権者の増床を妨害するのか？
A.保留床単価を上げることなく、安いままにしたいから

地権者ですが、少しでも権利を入れたら、一部屋までは無制限に増床出来るようにして欲しいです。最低でも、半分入れたら残りを増床出来るようにお願いします。

>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員（デベロッパー）なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな

前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば　評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある　と言われました。

地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。
理事にも開発利益を知らせない　説明しない　　開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。

いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか？絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか？

>>1415 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね
成就したらね

>>1415 eマンションさん
経験から言って、８割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪６００マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。

再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。

>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。
内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、

>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ
あと、三井三菱の三田小山町とか

そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの？

いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの？
再開発法では、等価交換としか記されてないが。

築４０年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと
同じ土地に建ってても
１０倍くらい価値が違うよな。

それを８割も還元してくれるんだから
デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。

>>1422 評判気になるさん

そう？それだと住んでる高齢者の人だと、全く興味がそそられない話じゃない？

>>1423 口コミ知りたいさん

なんで?

>>1422 評判気になるさん

10倍とか言ってる人、あたま悪そう

なんでここの一番小さい部屋は２５m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低４０m2とかにした方が資産価値高いのに。

>>1426 匿名さん
過小床基準を最低にするために25㎡なんだと思うよ
他の再開発では、40㎡とか33㎡にしてるから、まぁ、そんな感じなのかなと思う

>>1411 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね

西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない！

Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。
A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。

>>1429 匿名さん
準備組合から組合する時に、増床制限の内容は決まめてないといけないんじゃなかったっけな？どうだったかな？

>>1430 eマンションさん

普通は準備組合で価格表も見せるし、仮の増床制限も示して、地権者が気付いて怒れば譲るのか定番の段取りだと思うよ
ここは、あんまりわかってないのか、本当に確信犯でやってるのかのどっちかだね

>>1431 検討板ユーザーさん
とある再開発は、最後の最後まで、価格表は見せてくれなかったよ。

竣工まであと10年とか15年とかかかるとしたら、いくら良い部屋に権利変換されるとはいえ、人生の重要な時間を再開発のゴタゴタに費やすのは無駄に思えてくる。自分は関係者じゃないけど、今の土地で安寧に暮らしたいって気持ちも分かる

>>1433 通りがかりさん

1993年にまちづくり協議会が設立されてから21年もやってるんだね。2031年竣工なら28年かぁ。当時40歳だった人も完成する頃には68歳になってると思うと複雑な気分…

>>1434 匿名さん
当時は70階超のオフィスビル中心の計画で、三菱や旭化成が頑張ってたけど、合意形成が進まず一旦頓挫。

事業協力者を入れ替えてここまできたけど、事業費3000億を引き受けるゼネコンが見つからず迷走。

とりあえず、新しいコンサルは、いろいろ理屈をつけて、地権者を低層階に押し込むルール作りに奔走。

といった感じじゃないすかね

>>1421 匿名さん
あんた本気でそう言ってんの？
再開発での資金調達は地権者からの増床負担金と参加組合員（デベロッパー）からの保留床処分金だよ

もっと言えば、地権者の増床負担金で事業費が賄いきれないから参加組合員の保留床処分金で賄うわけでしょ

寝言は寝てから言ってくださいね。

今はどこの再開発も苦労してるみたいね。建築費が高いから、地権者が納得いく権利変換計画に出来ないみたいね。

デベロッパーは絶好調だけど。辛いのは建設会社

>>1438 匿名さん

再開発に振り回される地権者もなかなか辛いですね

振り回されるて。
デベにおんぶに抱っこしてりゃ勝手に１億儲かるんだぞ。
全く辛くないしむしろ幸運だろ。

>>1440 通りがかりさん
スラム街を再開発でピカピカの街に作り替えて価値を上げるのは誰なのか冷静に考えればわかることだと思うがね
評価が安いとか、デベの買値が安いとか、増床を禁止するなとか、どの口が言ってんのかと言いたいね
地権者は黙って、トラックの荷台に乗ってれば、ラッキーするんだから、グズグズ文句を言ってんじゃねーよって感じかな

>>1441 口コミ知りたいさん
増床する権利はある程度は地権者に認められるべきだと思うよ。あとは特になんもないね。

>>1440口コミしりたいさん
どこがスラム街なんかな？
具体的に言ってみな
地権者は真面目に　ここで生活をしている。
新しいマンションなんか要らないんだわ。
野村等は地権者のためでもなく、再開発の名前を借りた　自分達の儲け仕事なんだわ。


デベはこの再開発でいくら儲かるか　言ってみな。
どうしても再開発がやりたいなら　それなりの数字持ってきな？
評価が安い　
デベの買値が安い　
増し床を禁止するな→地権者が満足する回答
を持ってきな

過去組合設立に同意したのは　わずか70数%
権利変換計画認可には行政は地権者全員（５４０名）の９０%以上
まあ数字的な改善が見られない限り　あと10年でも無理か

外野が　わかったような事言うなよ
ク△の付いた顔洗って出直しな！
このく△がき　く△デヘ　

>>1444マンション掲示板さん
回答になってないぜ

いくら儲かるのですか？　が質問だわ
計算もできないのか　このウスのろ

１５００億円ですか？２０００億円ですか？
これが商道徳上の適正利益ですか？
計算してから　板に書き込みな

小学校卒業してるんだろう

>>1446マンション掲示板さん
計算もできねぇパカか？
一人前に人に指図すんな　このウスのろ

>>1444マンション掲示板さん
1億円儲かる　とあるが根拠出してくれるかな？
実需で再開発マンションで生活する　投資で売却も考えていない。
わずかな区分所有しかない状況で　どうして1億円儲かるんだ。

オメェ　説明してみろや！

アットホムでも売物件あるが、買いなよ。
買う金ないか？
1億円儲かるんだろう

>>1450 マンション掲示板さん
狭小区分所有の地権者だが　お前はなんだ。
立場明らかにして　みろや。
できねぇか笑
デべか？
外野ならエラソに言うな。

こりや荒らしさん、煽るの下手過ぎん？頭がわるいのがよく分かる。恥ずかしいやつだな。

>>1434 匿名さん

>>1450 匿名さん
デベロッパーが安い保留床の買値で再開発を進めようとするのは、コンペがないのでやむを得ない面もあるな

なので、組合役員は過剰にデベロッパーに流れる開発利益を地権者が取り返せるように、デベと同じ床単価で地権者が増床できるようにしておくだけでいいんだよ

コンサルや鑑定士に誘導されて、地権者の現状面積以上の増床を禁止するなんて、地権者の恨みを買うだけでいいことないと思うけどね

この間で地権者をイナゴとか雑魚とか　パカとか言っていた　ク△兄ちゃん　なりすましでも活躍されてたけど　削除されてまっせ。

この板は議論する部分なんで、２度と来ない方がよろしいんじゃないですかね。

社会でも会社でも相手にされず、こんな板で
ウサ晴らしているようじゃ　余りにも可哀想すぎますわ。

人をぱかにしたような　荒らしはやめなはれ。　アンタの為に言ってます。

>>1441 口コミ知りたいさん

スラム街とはひどい言いようですね

地権者による増床の可否を巡り、熱いコメントが交わされてますが、ひとつ伺います。
2年前の説明会で弁護士が「地権者の増床負担金はデベへの保留床処分金同様に再開発組合の資金調達手段の一つだ」だとコメントしていた気がします。
だとすると、最近、他の再開発で多発してる権利変換後の工事代金アップによる事業費増加分の負担は、デベロッパーだけでなく、増床する地権者もその負担を負うことになるのでしょうか？

>>1457 匿名さん
当然でしょう。
地権者は再開発組合の組合員。お客様でなく再開発の当事者ですから。
デベが主導するとはいえ地権者も主体ですよ。

>>1457 匿名さん
考え方としてはその通りです。
実際には、増加しても地権者に負担させることは無いようにすると、別の再開発で聞いたことはあります。

>>1459 eマンションさん
ありがとうございます。
再開発組合が増床負担金や保留床処分金で建築費等の事業費を調達する仕組みから考えると、増床する地権者はデベロッパーと同じ立ち位置でリスクをとる必要があるが、事前の協議でそのリスクを抑えることもできるということなんですね。

増床や特定分譲について質問です。
新しいコンサルは、「増床」は権利床と一体の区画を追加負担金を支払い買い増す床なので権利床だと説明しているようですが、前のコンサルは「増床」は組合の資金調達手段になるので保留床だと説明していました。
ということは、「増床」は定義や考え方によって、権利床とも言えるし、保留床とも言えるので、腕のいいデベ寄りのコンサルは地権者が現状面積以上の増床ができないようにするために、「増床」という用語の定義をデベに都合よく定義して、高齢の理事会役員を誘導しそうな気がするのですが、どうなんでしょうか？

>>1461 匿名さん

増床したいのは儲け狙いの業者だけなので、特に気にする必要はないかと思います。高齢者の方々の為にも一刻も早く再開発を成就させ、快適なタワマンライフをお送りいただきたいですね。

>>1461 匿名さん
権利床でも保留床でもどっちでもいいですけど、多くの再開発では、権利床価格は保留床の８割とかに設定したりすると思います。そして、増床したいなら、権利床価格ではなく、保留床価格ですよ。となることが多い気がします。

>>1462 eマンションさん　
ありがとうございます。
残りの人生に限りのある高齢者の足元につけ込み、安い保留床単価と現状面積以上の増床禁止を受け入れれば再開発が進めてやるといった状況のようですね。
で、増床は権利床なのか保留床なのか、そのどちらでもあるのか、いずれなのかでしょうか？

>>1458 匿名さん
デベが主導してるとはいえ、再開発の事業主体は地権者だということは、権利変換後の増加事業費の負担は、増床するしないに関わらず、地権者負担が原則なんですね。

ということは、デベロッパーを参加組合員に選定する際に、「権利変換後の事業費増加分は保留床の床単価の引上げにより、参加組合員が負担する」と取り決めておく必要があるんですね。

で、ここの再開発では、昨年2月の参加組合員選定時に、そうした取り決めをして、地権者に負担をつけ回しされないようガードしてるんでしょうかね。

>>1464 口コミ知りたいさん
再開発組合の合意を取り付ける時にはっきりさせなくては、本組合総会の多数決でデべ寄りのコンサルにいいようにされてしまいます。

過小床基準で増床する場合は生活再建の趣旨から当然権利床価格であるべき。
それとの整合性と生活再建という趣旨からは権利床価格であるべきという考え方ができる。
一方事業全体で判断すると、参加組合員が取得する保留床の一部譲渡だから保留床価格ともいえる。

立場によって解釈が異なるが、すくなくとも西麻布再開発では地権者は野村とケンにいいようにされたのは間違いない。

>>1466 購入経験者さん
1466です。コンサルは増床と特定分譲をデべに有利に解釈して、地権者を誘導しようとするので注意が必要です。

増床とは選択した同一区画が権利床面積に達しない場合を指し、特定分譲とは全く別の区画を選択した場合を指します。特定分譲の場合には保留床価格が適用されるでしょう。

>>1467 購入経験者さん

で、君の立場は?

>>1468 マンション検討中さん
そういう、あんたはどんな立場なん？

とりあえず、現状面積以上の増床を「特定分譲」と定義して、特別な理由がないと増床させない、やり手のコンサルのやり口事例とは、これですかね。

白金高輪のケースとは違うのね。

>>1469 匿名さん

うむ、もうこれでいいやん。業者以外誰も困らない。

>>1470 匿名さん
生活改善のためとか更なる生活改善のためとか屁理屈にもほどがあるね　笑

1.1倍出せば、ワンルーム地権者でも最上階とれるチャンスがあるってこと？

>>1468 マンション検討中さん

当然地権者ですよ。

当然君はデべ関係者なのね、あっちに行ってらっしゃい！

>>1473 マンション検討中さん
増床ルールで取得できる面積に制限がかかるので現実的には不可能です。

>>1474 購入経験者さん

地権者と言ってもイナゴ転売業者でしょ。

ワイは非地権者周辺民。

新宿区にたっかい住民税払ってる身分なので、君よりは口出しする権利はあるょ。

再開発の早期成就を願う、ワイら周辺民にとって、デベの邪魔をして再開発を遅らせる増床（特定分譲）狙いのワンルームイナゴ業者は完全に敵。

>>1475 購入経験者さん
そうなんですか？これこそが増床ルールに見えますが。この内容なら、売りに出てるライオンズ買っても、利益取れそうな気がします。

>>1477 名無しさん
麻布台ヒルズ再開発では、30平米マンション地権者がちゃんと保留床単価で増床して180平米とか自由に取得できる増床ルールだったらしいよ。
保留床単価や還元率が適正だと思えば権利床もらって終わりでいいし、
保留床単価や還元率が低いと思えば、増床でデベに過剰に渡る開発利益を取り戻せばいいだけでしょ。
弁護士に聞いてみな！

>>1478 eマンションさん
ここも1.1倍出せば自由に取得できるんでしょ。1.1倍ってのがあれだけけども。

権利床坪２００
保留床坪１０００くらいかな？

>>1480 マンコミュファンさん

権利床価格と保留床価格に差は無いのでは？

>>1481 名無しさん
そうなんですか?
権利床→従前の権利
保留床→再開発後の価値上昇を考慮した金額

となると、５倍くらい価値が違って然るべきかと。

>>1482 評判気になるさん

全然違うよw
どこで聞いてきたのw

>>1483 マンコミュファンさん
えっ、そうなんですか？

普通に考えたら５倍くらい価値が違って当然じゃないですか?
なぜならば、このあたりって再開発しないと建て替えすら難しい木密地域だから。

>>1484 eマンションさん

権利床→従前の権利じゃないよw

保留床も何か違うね。
少し悪意を感じるな。

>>1482 評判気になるさん
こいついつもの荒らす奴か。真面目に反応して損したわ。

>>1481 名無しさん
そうだよ、今は従前評価と補助金控除後事業費から算出される原価床単価を保留床としてるから、保留床単価=権利床単価=383万/坪の激安単価ですよ
この保留床単価のまま、事業費5割増になったら、権利床はなくなっちゃうけどね、、、

>>1488 名無しさん

成程。保留床単価を坪８００万位に引き上げた上で、
従前の床面積まではその半額、坪４００位で増床可

従前以上の床面積がほしい分に関しては、特定分譲扱いとし、保留床単価８００万円で床面積を分譲する。

落とし所はこんなところですね。

>>1488 名無しさん
なぜ事業費を５割あげたいの？
全く理屈が通らないよ。
せいぜい２割。

>>1490 名無しさん
工事費はこの3年で5-7割上がってるから事業費は5割以上アップするよ
なので保留床単価も5割以上引上げが必須だと思う
増床単価は過小床基準まで権利床、現状面積まで原価床単価、それ以上が保留床単価でしょ
生活再建に必要な増床は優遇しないと合意形成に支障をきたすからね

>>1491 匿名さん

おっしゃる通りですね。
転売ワンルーム業者の企みも潰せて一石二鳥かと。

>>1491 匿名さん
なんですぐバレる嘘つくかねえ。この４、５年で３割くらいしか上がってないんだが。３年じゃ２割くらいかな。嘘ついて何のメリットがあんの？

>>1491 匿名さん

まず根本的な知識が足らないね。

>>1494 マンコミュファンさん
まずは1000億のタワマン受けてくれるゼネコン見つけないとはじまらんな。

もう組合設立して1年半だし、、、

>>1495 名無しさん

え、ゼネコンまだ決まってないの…？

>>1495 名無しさん

この規模であれば普通ですね。

>>1497 検討板ユーザーさん

あ、そうなんですね。いつ頃決まるのが普通なんですか？

設計って東京都のホームページに掲載されているので確定ですか？それとも、ここからまださらに変更があるのですか？

>>1498 マンコミュファンさん
間違ってないと思いますけど、組合設立されてから実施設計に入ります。基本設計を元に、ゼネコンから独自の工法など建築費を含め提案を受けるわけですが、前田建設以外はここからほぼゼロから設計するわけで、そりゃ時間かかりますよ。

>>1500 通りがかりさん

ゼネコンがゼロから設計ってのはないと思いますが？あくまでも設計は設計事務所が行うもので、ゼネコンはそれを元に施工図を書いて施工するのが仕事なので。