ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

＞１９０さん
排水管などは軽視されがちですが、大事なチェック項目です。細かすぎる、なんていうことはないかとおもいますよ。１９１さんはデベロッパーさんでしょうか……。
後々個人の判断ではかえようのない部分ですので、基礎など、構造の一部とかんがえてもいいくらいです。

この分野は専門ではないのですが、参考になりそうなＵＲＬを以下に
http://ameblo.jp/escrow/entry-10019267375.html

排水管ひとつで、買わない！という判断をするのは性急すぎますが、どこまでお金をかけてつくられたか、を知るための基準にはなります。そういった意味では、排水管についてはそこそこの材質をつかった、ということになり、他もそうだろうか、という風になるわけで、既出の価格は高すぎる値づけの可能性はあります。

＞197
基本的に駅から遠い程賃料は下がります
新築・中古の場合と同じです
でもその若干の賃料の差より、部屋が埋まるまで数カ月か1年か、
この差の方が大きいです（金額にして数十～数百万）

数年住んで売却、もしくは賃貸に出す予定なら、
多分ブランズの方が良いと思いますよ
メトロ市谷の駅から徒歩5分以内なら、すぐ部屋は埋まります

このマンションは、やっぱり永住志向の方向けだと思います

ブランズの田町、砂土原は週末のチラシで価格帯がなんとなくわかりましたね。その割に両方ともスレは盛り上がりに欠けますね。。いい立地なのに。。

ちなみにおいくら位ですか？
うちはチラシ来ませんでした・・・

田町、砂土原も地盤はよろしいのでしょうか？

加賀町のほうが落ち着きがありますよね。
交通の便ではまけますが。
あと、田町、砂土原は
新婚三年間すごすにはいいけど
子供できたらアウトかな。
教育環境考えても。

場所にもよるから一概には言えないけれど、砂土原と加賀町ならば、一般的に砂土原の方がやや格上だと思います。田町は明らかに、砂土原や加賀町よりも格下です。マンションの売り出し値では、あまり差がないかもしれませんが、時を経るにつれ、地位の差は出てきます。ところで、砂土原と加賀町を比べて、砂土原の方が教育関係が劣るということは無いと思いますが。。。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2fmnz1fz2ncz1...

suumoに詳細が載りましたね。
やはりエントランスは地面よりやや下がってるのでしょうか？

格は　砂土原＞加賀町＞田町　だと思いますが、
売却や賃貸でニーズがあるのは　ブランズ砂土原＞ブランズ田町＞ヴィークコート加賀町　だと思います

ブランズは砂土原とは言っても牛込神楽坂通り沿い、坂の下、マンションは駐車場なしと残念な点も多いですが、「メトロ市谷から徒歩4分」は不動産の流動性・資産性で圧倒的に強いです
多分あそこを買う人は砂土原だから買うのではなく（そういう人はもっとグレードを求めるはず）、駅近という立地を買うのだと思います
ちなみに砂土原は愛日のエリアなので、教育環境は極めて良好で、加賀町と同程度かと思います

地盤は何丁目かによっても違いますが、物件で見ればヴィークコート加賀町＞ブランズ砂土原＞ブランズ田町　でしょう
（大枠で見れば砂土原と加賀町はほぼ同じですが）

賃貸や売却のことを考えなければ、ここは落ち着いていて良いマンションだと思いますよ

売却はともかく、賃貸に出す可能性があるなら、牛込柳町徒歩6分というのは微妙かも
市ヶ谷から近い方が、賃貸出すにはやはり有利なのでは

あと、エントランスが下がっているのなら、ちょっと残念ですね
大雨の問題も有るでしょうし、玄関に降りていくというのもいまいちな気がします

エントランスが下がっているメリットって何かあるのでしょうか

>210
その分上に部屋を作るスペースができるので、要するにたくさん売って利益上げようと詰め込むわけです。

エントランスが下がっている＝一階が地番面より下がっている可能性が高い
それで高さ制限や斜線制限躱して、7階建てにしていると思う
HPにも　地上7階地下1階建（建築基準法上は、地上6階地下2階建）　と書いてある
多分、エントランス上げると1階分削らざるを得なかったから、そうしたんでしょう

地域には高さ制限があり、物件の階高とのバランスで調節のために低くする場合があります

規制があるので、６階にするか、どこかで階高を削るかをしたくない為に
一段低くしたって感じでしょうね

デベも儲けるために部屋数増やさざるを得ないだろうが、一般的にはエントランス下げる事は推奨されません
ゲリラ豪雨等の時に浸水する危険性が高くなります

友達の家がマンションの1Fという名の半地下だったけど、意外に良かったです
庭は日当たりがいいし、高台にあるから、
向かいの坂の下のマンションの2.5F位に相当していて、
時間によっては陽が入って気持ち良かったです
あと今のマンションは別に1Fでも北向きでも寒くないから、
電気をつければいいかなーと
それで一等地の高級マンションの1室を安く買えるなら、
それもアリだなと思いました

でもエントランスにゲリラ豪雨で浸水とかはイヤですね

北向きは寒いですけど

妹の家が北向きだけど、寒くなかったです
最近のマンションは北向きでも大丈夫なんだなと感心してたけど、
窓にフィルムはってたからでしょうか？

寒いなら、マンションの質の問題でしょ。
可哀想に。。。

南向きを買える財力がないだね、お可哀想に。

床暖とエアコン併用したら、別に北向きでも寒くないだろ
日当りはあまり良くないのと、光熱費が高くなるだろうが

北向きって湿気とかは大丈夫なんでしょうか？
地下だと湿気がすごいという話も聞きますが。

今のマンションの北向きの部屋は、湿気とかないよ（地下じゃないけど）
最近のマンションはちゃんと対策されてるんじゃない？

ゲリラ豪雨のときには、ほんとにどうなるのでしょうか？
エントランス、一階
浸水！？

ちょうど坂の上とかだと、ゲリラ豪雨でも何とかなりそうなんだけどね・・・

エントランス下げている時点でなんちゃって高級マンションだな
2階以上の人は部屋は大丈夫だろうけど、エントランスは水浸しの危険あり

高級マンションって↑↑↑↑↑↑↑↑↑認めてる。

あなたですよ２２７

高級マンションてどこにもうたってないですよ。

確かに書いてないね。

なるほど・・・・・・

高級を売りにしたマンションではないですよね
特別安っぽいとも思いませんが

今日の広告で、野村の2004年分譲（かな？）の砂土原ハウスの中古が出てました
低層マンションの南向き4F角部屋、ゆったり100㎡超・・・いいな～とうっとりしました
当然億超えてましたけど
80㎡9000万位で出れば欲しい

１階でも立地がかなり高台なので、浸水の危険性はないと思います。新宿区のバザードマップでも、問題ありません。

ケンコーポの物件と思います。２００３年分譲です。場所は最高ですが、南側にブランツが建築中で、その影響がどうでしょうか？

ブランズ砂土原、田町のＭＲにもいってみましたが
仕様は、ＬＤエアコン・ディスポーザーもなく
完全にヴィークコートのほうがよかったです
（件の配水管などもそうでした）。
すむならヴィークコート、投資ならブランズ。

ここは、高級かどうかには興味がなく、
むしろ地盤と安定した周辺環境にひかれる
堅実な層が購入検討層ではとおもったり・・・。

234さん、そうですね・・・。
安心できる環境で、しっかり落ち着いて生活したい
というのが、ウ゛ィークコート検討の理由です。
高級感、というのには
そんなに興味がありません。
加賀町を検討したのも同じ理由です。

外観、内装もふつうに堅牢なかんじなら十分。
エントランスの
妙に気合いがはいった演出はむしろ飽きがきそうですし
いらなかったなあ
と思います。

ブランズは暮らしにくそうだから
却下になりました。
家にかえるだけ、というかんじなら
ありかもしれませんが。

買うかどうかは価格しだいですね。
まだやはり400万円くらい高い、
という感覚をもっていて
あわせて他物件も結構中です。

ブランズ砂土原、田町はいくらくらいですか？

新日本建設でなく、
価格があと300万上がって良いから間取りが良ければ、買っていたのになぁ

新日本建設、悪くないですよ。
千葉では最大手の有力建設会社。
ビルなんかよくたててます。

財閥ならブランドイメージプラスアルファだけど
住むためのマンションをさがしているので
それに500万はらうなら
これで十分です〜。

最終的にいくらになるかで
購入するか保留中。
あと300万さがれば要望書です。

　これだけ高いモノを買うんだから、数百万円なんて誤差の範囲なんじゃないの？　投資目的ならいざしらず、自分が住むつもりなら、「ここに住みたいな」と心底思う物件を買うべきだろう。仮に自分の考える金額と５百万の差があるとして、そこに２０年住むつもりなら、１年間で２５万円のコストだよ（金利除くけど）。月２万円ちょっとのために、「本当に住みたい」と思うような物件をあきらめたりするの？　逆に言えば、その程度のコストで「買おうか買うまいか」と悩んでいるような人は、「本当にここに住みたい」と思っていないということだと思う。そういう人は、「本当にここに住みたい」と思う物件に出会うまで、他の物件を待った方がいいんじゃないのかな。
　俺は日本じゃないけど、「すばらしいところに住むと、毎日の生活がこんなに楽しくなるもなのか！」と思うくらい、住む場所で人生が変わる経験をしたので、月数万円のコスト差なら、迷わず、自分がどうしても住みたい物件を買うね。数百万程度、ちょっと一生懸命働くか、工夫して節約すれば、取り返せるよ。

このクラスのマンションを買う人なら、数百万は無理なく余計に払えるだろうけど、
この価格で買える良い場所って、それなりに選択肢があるから迷うんじゃないかな
特に昨年もうちょっと条件が良い（中古マンション市場では）プラウド南町が
ここより低価格で出てるのも大きいよね
市谷エリアに決めてる人ばかりじゃないだろうし、
市谷でも「絶対加賀町」という人は少数派だろうしね
この辺は社宅も多く、今後もそれなりのペースで供給が見込めるから、余計迷うよね

教育環境や周辺住人層、地盤の良さ、交通の便を考慮して、
麹町の財閥系を検討対象にしている方はいらっしゃいますか？
これらはアチラが上、広さと静けさはこちらが上、価格は同程度なので迷ってます

☓価格は同程度なので
〇価格は9000位からあるので

＞240
さん
プラウド南町ってもう中古市場に出てるんですか？

No.241>
最近のパークハウスは、レベル低いので、どっちの麹町も建物自体はあまり期待できない。パークハウス一番町は、しっかりした作りになっているのでよいと思うけど、値段が高すぎるね。
結局はあなたの人生における価値観が最終判断基準だと思うよ。結婚相手と同じく、パーフェクトな物件は無い。自分が何を優先したらハッピーなのか。その自分の根源にたち返ることが重要。不動産探しは自分探しの旅でもあると思う。焦りは禁物だけれど、迷っている間に時間だけはどんどん経過し、自分がいい家を買って楽しく暮らせる時間も失われていくわけだから、ある程度で覚悟を決めて決断しないとね。

この場所（旧なにわ）は、付近に住んでいる人たちが、
「ここがマンションになったら、是非買いたい」
と、ずっと思っていた場所なので、
正直、清水建設がデベで複雑な心境ですね。
良かったのは、思っていたより安く売りに出されたこと。
これが三井のパークコートだったら、もっと高かったでしょうね。

曙橋のパークコート、上物はいいですよね

ここは落ち着くけどちょっと決めてに欠けるので迷います
ちょっと駅から遠い、間取りが微妙、エントランスが半地下・・・
致命的ではないけど、重なるとね

＞244
パークハウスの造りが悪いというのは、具体的にどういった点でしょうか？
今後の参考にしたいので教えてください

最近のパークハウスと昔のパークハウス、両方とも現地に行って、いくつか比べてみれば誰でもわかるとわかると思うけど、明らかにマンションの作りが、安っぽくなっているよ。三菱はこれから利益至上主義から転換して、”名作”と称されるパークハウスを連発していかないと、ブランドがどんどん毀損していく可能性が高いね。その点、マンションの格によりブランドを使い分けてきた三井は今後も安定してブランドの価値が守られていくだろう。

＞240
さん
プラウド南町ってもう中古市場に出てるんですか？

＞248
私の知る限りでは出ていませんが、
野村の分譲でメトロ市谷から徒歩10分以内という点を考慮すると、
多分ここより評価額は上になると思いますよ

＞247
それって内外装や設備（ディスポーザー等）の仕様ですよね？
それとも構造上の強度の話ですか？

>NO.250
ここまで伝えたのだから、後は自分で情報をつかんでよ。なんでもそうだけど、自分で努力しない人に勝利の女神は微笑んでくれないよ。

＞パークハウスの造りが悪いというのは、具体的にどういった点でしょうか？



＞両方とも現地に行って、いくつか比べてみれば誰でもわかるとわかると思うけど、明らかにマンションの作りが、安っぽくなっているよ。

＞ここまで伝えたのだから、後は自分で情報をつかんでよ。


「ここまで伝えた」って言えるだけの内容じゃないでしょ
全然具体的でもないし

＞２４６さん
わかります……。決め手がないんですよね。
既出などをまとめると、

＜マイナス＞
・財閥系というわけではない
・駅から近いわけでもない
・現実的に毎日つかえるスーパーは駅前に一軒のみ
・エントランス・一階は半地下
・近隣に大日本印刷が高層ビルを建築することが決定済
・価格が以上のことを考慮すると数百万は高すぎる
（プラウド南町より高い設定は、高掴みさせてなんぼの営業姿勢？）

＜プラス＞
・周辺環境が大変（今のところ）落ち着いている
（落ち着き感では、南町よりも上かも）
・地盤は上の中～ぎり上
・設備・仕様は良好
・教育環境も良好
・ぎりぎり低層（中層？）マンション
・周辺に社宅はあるが、おそらくあかないので
当面この地域にある規模のマンションが建つことはなさそうか

＜プラス？マイナス？＞
・外苑東通りの整備が完了したら環境がよくなる？

今の価格のままだとちょっと決められないですよね……。
絶対加賀町がよくて、多少の高掴みでもいいや！
というすこぶる余裕のある方が購入されるのでしょうか。

フォルムの中古待ちにするかな。
戸数少なそうだから出ないか。

あ、裏千家横のパークコートの方がいいかもね。

これから数年で200戸規模の大規模マンションができるので、
それを待つのも手ですね。

4、5年後の新潮社並びの矢来町ハウス（みずほ社宅）の大規模再開発、
6年後の大日本印刷榎町工場跡地の大規模マンションなど、
ずいぶん出てくるので、それまでのつなぎとして、
私はこのへんのマンションを探しています。

とくに矢来町ハウス跡地のほうは、地盤もよく、
某財閥系の非常に気合いの入ったプロジェクトになりそうで、
とても期待しています。

榎町工場跡地のほうは、印刷会社の跡地なので、
土壌汚染とか心配ですね。
こちらも某財閥系とのことです。

中古、パークコートは１億超え・100㎡が中心とききました。
でも、仕様は10年以上昔のものなので
立地外観のよさを考慮しても微妙で候補からおちました。

＞256さん
情報ありがとうございます。
矢来町ハウス跡期待できそうなんですね。
しかし５年後ですか……。
私も家を建てるまでのつなぎにこのあたりをさがしていますが
ヴィークコートは高めの値段設定に見送りになりそうです。
４．５年だし、今のところも悪くないか、です。

ヴィークコート、なんであんな高い値づけを
してしまったのか。買うという人がいれば、売る
それがマンション業界なんですね。

興銀の社宅だったようなので、矢来町ハイツは興和不動産ですか？

そしたらすごく高そうな感じがします。

＞256さん
情報ありがとうございます
その2件の開発予定は知りませんでしたので、大変参考になります

立地については大久保通りより南側の方がやっぱりいいなとも思いますが、
矢来町ハイツは敷地面積も広く南面も大きく、良い部屋がたくさん造れそうですね
財閥系で90㎡以上の南向き、変形じゃないゆったりしたリビングのある間取りを期待したいです

ここを買っていいのかどうかすごく悩む。
阪急はいつになったら出てくる？

阪急は確か今年着工予定なので、年末～来年に告知と見ていましたが、
もしかしたら少し伸ばすかもしれませんね

阪急がここよりどれくらい高いんだろう？
１割２割ならいいほうかな？
ここは規模のわりにソフトがしょぼい。

阪急の土地は南面が少なくて南向きの部屋はあまりとれなそうだから、
南向きのみ希望の人は、ここを買っておいてもいいかもしれないね
立地が払方町の方が好み、間取りや仕様にこだわりたいという人は、阪急を待つのがいいかも

矢来の寮売るって本当ですか？
そんな話聞いてません、住民ですが…

？あらら・・・264さんが住民だとすると
254さんはウ゛ィークコートの販売を
足止めさせたいどこかのデベさん？
・・・それとも？

とにかく決め手がないわりに
高値価格設定のウ゛ィークコートですね。
新価格決まったらしいですが
ＭＲまだです。
いまいち足がむかない今日この頃です。
262さん、ソフトのしょぼさは具体的に
どのようなところにお感じになりました？

265です。

×254さん
○256さん

です。すみません！

管理費安いのは良いけど管理人と清掃員しか居ないらしい。
100個近い億ションなのにコンシェルジュも居ない。
管理人がどんな人かにもよるけどね。

屋上も非常用電源置くのに、太陽光も屋上緑化もないみたいだしね。

MR行ってないので、知らないのですが。
ここって、幾ら位からなんですか？

平米105-130位だったかと

ほんとに管理人さんはいてくださればいいというものではなく
どんな方かによりますよね。
こちらのマンションを購入される方は、なんとなくですが・・・
手堅くまじめな方が多い気がします。
管理組合をしっかり運営していけば、コンシェルジェさんなど
いなくても逆にさっぱりと暮らしていけそうかなと。

外苑東の拡張工事後の生活環境の変化がきになっています。
どうかわりますでしょうか？
お茶をのむところぐらいできるといいのですが。

コンシェルジェなんていなくてもそれほど困らないだろ
管理費が無駄に高くなるだけ
ちゃんとした管理人がいて、十分な数の宅配ボックスが有れば、問題なし

私も現在はタワーでコンシェルジュ付きの便利さに慣れているので、
管理人のみと聞くと、何だか不便そうに感じてしまいます・・・
でもこの辺りの低層だと、コンシェルジュ付きは難しいですよね
麻布の億ション（それこそ１億～10億位の）とは違いますしね

管理人さんは住人の詮索や噂話をしたり、休憩が多かったりと、
かなり当たり外れが大きいようなので、良い方が来て下さることを期待したいです

このシリーズ、このままゆくとまた売れ残るのでは？
高めの販売価格を設定⇒さげない⇒いつまでも販売をつづける。

価格に見合うメリットを見いだせない物件ですよね。
あと５００万さげると、バランスがよくなって完売するんだろうけど。
文京区で他にもではじめるなか、決め手がない。

やっぱり去年販売された物件は、どれも土地を安く仕入れてる分販売価格も休かったし、
その記憶もしっかりある中、この情勢だと今の価格では購入しがたいですよね。

今後多少下がりそうではあるけど、一方で抽選の部屋もあるのでしょうか。

去年との比較、というより
現行の他物件との比較でしょうか……。

多少、も下げないでしょうね、こちらは。
数日前に伺った時点では下げていませんでしたよ。

逆にここは！　と一押しできるポイントを知りたいです。
立地？

文京区って、どこですか？
文京区の物件ってほとんど全部大通り沿いですよね。

立地、学区でしょう。

＞275
さん、立地、学区でしょう。

ブランドネームという意味での立地はマル！
でも、歩くと駅から意外に遠い。。。
大日本印刷の高層ビル完成後の日影図をみたとき
やはりここはやめようと思いました。

おしいです、ここは！

ブランドネームという程では・・・
実際社宅エリアですしね

皆さんおっしゃるように、駅から遠いとはいえ落ち着いた環境と学区が魅力なのでは？

三井がパークコートを２つたてるくらいだから、立派なブランドエリアですよ。まあ、人それぞれ考えは違いますが。

三井がパークコートを２つたてるくらいだから、立派なブランドエリアですよ。まあ、人それぞれ考えは違いますが。

そうなんですよね、結局遠いんです。
あとはまさかの大日本のタワー建設で
日陰になるのはかなりマイナス。

この金額だすなら
財閥系をまつか、というかんじもありますし、
ほんとに決め手がありません。

>283さん
そうなんです、悩みますよね
市谷から徒歩10分以内の財閥系の低層とか欲しいですよね
でも次に出るのは多分払方町の阪急だから、それもまた迷う所です・・・

千代田区側ですが、今度出来る六番町は、定借じゃなければ最高ですね

ここのボールディング図、
確認された方いらっしゃいますか？
砂層ですか？

割高感が強い物件のようですね。
どれくらい下がれば買いたいですか？
大日本のタワーも考慮すると－300万くらい？

部屋にもよりますが、物件価格の5％位は下がっても良いと思います
駅距離、仕様、デベのブランド力を考えると、今は若干割高に感じます
本当はこの時期竣工なのを考えると10％は下げて欲しい所ですが、
そこまでしなくても条件の良い部屋なら買い手はいるでしょうしね

同感です。
割高感がつよい。
当方は、500万円下がれば
妥当だと思います
竣工中の地震、大日本のタワーなど
あきらかに悪条件があるのにかみされず
価格をさげませんね。

西側の民家密集地帯など
ほかにも不安定要素があります。

この掲示板で、多くの人が「500万高い！」と感じるくらいが
だいたい妥当な値段なので、いまくらいが妥当なのだと思いますよ。

289、ちゃんとしたした日本語でお願い！

No.290>
あなたの読解力に問題があるよ。

このあたりの物件をよくみにいきますが
500万ほど余分に高いと思います。
プラウド南町より高いのはやりすぎでは・・・。
間取りがよいわけでもないし。

しずかな場所にあってファミリーむけの
落ち着いた物件なんだから
あまり浮ついた金額にせずに
早期完売にすればいいのに、と思ってしまいます。

290に同意。

291が正しい。

>292
同感です
逆にこの場所で清水でも、ハイグレードマンションでセンスも間取りも良いなら、
500万～1000万プラスになっても納得なんですけどね
仕様と間取りに光るものがないなら、抑え目で出した方が良いと思います

それにしても、野村さんはほんとに売るのが上手ですね
南町は安く出して売り切ったかと思えば、
今年の「渋谷区三部作（でしたっけ？）」は安くはないけどなかなか人気の様子
安めか高めかを立地（駅距離）で決めているのでしょうか？
（中野駅の駅近タワーも割高でしたが完売しましたしね）

292です。
そう、ほんとうにあと500万さげれば即完売ですよね。
ここも宮前平と同じ道を歩むのでしょうか……。

地盤もいいし、教育環境もいい、中低層の宅地地区、
仕様だってＬＤ埋め込みエアコン、ディスポーザー、食洗機
などなどすべてクリア。おまけにあのエリア、
他物件しばらくでそうにありません。

プラウド南町のある種ミーハーな立地よりも
こちらの方が好きという方たくさんいるでしょうに。
でも……不確定ですが不安要素もぶらさがっています。
・大日本のタワー
・外苑東の拡張工事
・この時世
・竣工時の地震
・エントランスの庭のセンスはＯＫか
もしかしたら、すべて杞憂かもしれません。
むしろ５年後すべてプラスの要素にかわっている可能性すらあります
（出来上がってみたら、すごくセンスのよい外装内装だったなどよくあります）。
それでも、今は不安ですよね。この価格じゃ踏み切らないものです。

そこらへんの読みがおしいんです、ヴィークシリーズは。
こういう値づけは、ほんとにもったいない。

宮前平のスレより↓

No.394 by 匿名さん　2011-05-02 00:43:48
まだそんなに残っているんですか？

No.395 by 匿名　2011-05-02 21:46:28
購入者は安くして早く売り切って欲しいと思うものなのだろうか？
こんなにイイ物件がこんなことになろうとは…。

No.396 by 匿名　2011-05-02 21:54:57
カーテンがかかってるから気づかなかったけど、
バルコニーの物干しが未使用の部屋が相当ありますね。

純粋な質問なんですが、南町のエリアってミーハーな印象ですか？
神楽坂が近いという意味でしょうか

私もミーハーな人が南町を選ぶとは思いません。そういう意味では神楽坂近の大久保通り沿い、市ヶ谷なら外掘りの田町の方が人気なのでは？