「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

宮前平限定という人はくさるほどいるでしょう。
私もその一人ですが。
確かにこの物件は魅力的です！
早く販売が始まらないかな。

週末に都内の低層マンションも見に行きましたが、タワーマンションをやめた方が大勢見えます！と営業マンさんは興奮気味でした。
確かにそのマンションは高い価格のせいか、先月は何十戸も残っていたのにもう残り僅かでした。
ここの予定価格も高いと思いますが、都内で同じような条件のパークハウスランクだと、１m2＝100万円以上しますね、、、

価格がこんなに高いと値下げしているヴィークコートがお買い得に思えてきますね。富士見台学区を除けば、ヴィークコートの方が土台や、仕様はかなり勝っていますからね。

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そういえば、ヴィークコートのチラシがめっきり来なくなりましたね。906さんの言うとおり、お買い得感が出て、もしかして、売り切ったとか…

ただ単にチラシを自粛？しているだけでは？

チラシ、3日前くらいに見たよ〜

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現地に初めて行きましたが、特に魅力的な街中でもなく、緑が豊かなわけでもなく、坂の勾配にも驚き、川崎市なのに高いし部屋は狭いし不思議でたまりません。

テニスコートもいつか建つとデベさんおっしゃってましたし、学区以外のメリットがなかなか見いだせないが、ＭＲでリタイアしたご夫婦が何組かいたので、二人で生活するならあの狭さでも納得。

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910さん

そんなにマイナス面ばかりあげられるのにわざわざＭＲ行かれたんですか？

うちもそうでしたが、ＭＲ行った後に現地に行ったんでは？

我が家も宮前平駅前の街には残念だった一人です

もう少し栄えてるとなぁ

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安いもん

904さんと910さんの内容が違いすぎてすごいですね。
とても同じ街、物件に対するコメントと思えないです。

HPみるかぎり、910さんのコメントのような印象は受けますね。
良い点としては、この辺は地盤がよいようです。神奈川県のアボイドマップを見て、もともと、全く縁もゆかりも無い人間ですが、この地域の物件にたどり着きました。今注目です。

うーん、リタイアして老後を過すようなマンションでもないよーな。

あの坂きついし。

角で８０００万では　買う気はうせました。

場所　駅近で　個人的には　好きな場所でしたが。

このあたりは　高いとはおもってましたが　あの広さでこの値段では

ムリなので、残念ですが撤退します。

去年、高津区に新築MS買いました。８０平米が３千万代でした。
ここは、恐ろしく高いと思います。

8000万は確かに高いと思います。一方で高津区と言えども80㎡台3000万台も安すぎやしませんか。駅遠ならわかりますが。

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しかし、購入する土地代金とその広さで戸数や１戸あたりの広さ等あたりがつくはず、出来上がって利益から逆算すると南向きで80平米、二階で7000万円からっていう値付けは驚きです。

しかも７０平米もない部屋が多いしね。そこに四人家族の我が家は狭くて無理。もっと広々した家に永住したいから止めました

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554さん、555です。
実は私、364で坪単価280万円と書いた本人です。

私の会社の地震被害対応により、お返事が遅くなり申し訳ありません。

MRに行く暇がなく、この板での限られた情報でしか判断できませんが、私が事前情報を得ていましたとおり坪単価280万円を超えているようですね。

個人的な意見を率直に書きますと、買うに値しないと考えています。
主な理由は以下です。
・周辺物件との価格比較で高すぎると思う。
・多くの間取りが、田の字で平凡すぎる。
・70平米未満の間取りが多そうだが、この広さ（狭さ）では中古売却時に苦労する。
・バルコニーの奥行が狭く、せっかくの眺望環境が生かされない。
・買い物の不便さを否定できない立地である。

さらに個人的な意見ですが、宮前平を限定で物件探しをするなら、築半年ほどの中古でありますが駅から南側2分の物件が最良だと思っています。
これを買っておけばよかったと後悔しています。

ルフォン良かったですね。此処は駄目ですね。

ルフォンは全然閑静じゃないし、北斜面。
駅に近いけど、信号待ちが長いし、いうほど魅力があるとは思えない

こっちの方が魅力があるとは思えない。

学区以外は？

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ルフォンの立地で閑静といえないとなると、
人がまわりに住んでいるところは全てだめということですね。
車が一台でも通れば音はしますしね。
そういう人に限って、閑静な物件に遭遇すると夜道が怖い、
道が細いなど難くせをつけるんでしょうね。

ちなみに今まで色々ご覧になられた中で良いと思われた物件はありますか？
予算も含めて、いうほど魅力がある物件をちゃんと教えて下さいね（笑）

子供を近隣の（ネット掲示板では全く無名の）小学校に通わせていますが、
富士見台小にこだわる必要はないです。
先生の質も生徒の質も近隣にいくつもある小学校に違いはありません。

ルフォンも狭かったと思っていたが・・・

ヴィークコート向かいの三菱重工社宅も最近閉鎖したみたいだ
ふそう社宅跡地も含めマンションになるのかな？

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925さん、555です。

私にとって”よいマンション”の条件は、駅近・閑静・中洋室（和室）なし・生活至便・設備充実・屋内駐車場です。

①ドレッセ鷺沼のHタイプ間取り　←相当の築年数ですが、今でも素晴らしいです。
②ルフォン宮前平のHとEタイプ間取り　←コストパフォーマンスは最高の部類で、駅近でありながら閑静です。
③プラウド宮崎台サウスフロントのCタイプ間取り　←少し駅から距離があり屋外駐車場ですが悪くありません。

そもそもエルドって？

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サウスフロントは宮前平ですね。

>930　サンヨーホームズのブランド名の一部

ルフォンは隣の空き地の黄色い立て看板見て見送った人多いんじゃないの？

その看板たってた空き地に建つ戸建ての価格も気になるね。

>933さん

ルフォン建設反対の看板を見て、購入を避けた人がいたと思います。
かくいう私も、そのたぐいでした。

その看板の主は、ルフォンに土地を売却した地主さんでした。

で、ルフォンを建てたサンケイビルは、竣工前に契約者に対して責任を持って対応する旨のレターを出し、最終的に無事に地主さんと問題解決に至りましたね。

私も、555さんと同じくルフォンを見送って後悔しています。

インフレ♪

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金利は上がるのでしょうか？
最近では変動100%を選択される方が多いと聞いていますが、震災と金利上昇についてどう思われますか？
もちろん一般論では金利を上げている場合ではありませんが。

地震の関係で遅くなり、今週、ようやくＭＲ行ってきました。
販売員の方は強気、先々週から予約で一杯、予想販売値段を下げることはまず無いと言い切ってました。
数年前の住まいに対する一般意識調査（ブランド？）において、宮前平駅前はそれほどでないが、
２丁目の区役所近辺の雰囲気に対する意識（好印象）は沿線でもトップクラスなんだそうです。
一見すると非常に高いこの価格もそうした裏付けあってのことなでしょう。
南側最上層狙いですが、ここだけ値段がついてませんでした。価格次第です。

開業医の友人は、南側最上階九千万だったから検討中と言ってましたよ。

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予約でいっぱいなんですか？
案内のDMがまだくるので、そうでもないのかと思っていました。

予約一杯ですか？隣のブリリアの価格を思い出せば購入するには割高すぎるような気がします。

先日、MRに行ってきました。電力の供給は、東京電力ではなく中央電力という説明でしたが違いがいまいち分かりませんでした。担当の販売員は、月々の電力料金が割安になるなど、メリットばかり説明してくれましたが、デメリットはないのでしょうか？どなたか分かる方がいましたら教えてください。

941さん

>東京電力ではなく中央電力という説明でしたが
マジですか？　そんな電力会社は存在しませんが。

937さん

たしかに好印象の立地だと思います。
しかし、周辺物件の中古価格を見ますと、鷺沼や宮崎台の駅周辺物件と同じように下落しています。
宮前平から徒歩5分以内で築10年程度の物件の場合、ほとんど坪単価200万円前後となっています。
これから考えれば、このエルドだけ高値を維持できるとは思えません。

中央電力はそれなりの会社ですが・・・

http://www.denryoku.co.jp/company/index.html

中央電力＝電気設備の会社。

東京電力＝電力供給会社。

９４１さんの質問にある、電力の供給という言葉に対しては、中央電力という回答はハズレです。

MRに行って予定価格を見せてもらいましたが、

高すぎる！

と思いました。

９４２さんへ。９３７です。
ＭＲへ行くと周辺中古物件の価格についても説明をしてくれました。
売買事例の数字を元に、下がり難い地域との説明でした。
宮前平や宮崎台周辺の中古物件ではなく、この２丁目周辺物件
に限定しての話の様です。（同じ駅徒歩５分でも中古価格は違うということ）
ＭＲに行かれると詳しく説明が聞けますよ。
周辺地域を散策してみると、その説明もなんとなく判るような気がしますが。

946さん、942です。

私は、MRではなく他社による中古売買事例を数多く確認しました。
駅5分以内、築10年ほどですと確実に坪180万円～210万円で売買されています。
しかも、広告やチラシに載っている物件ですから、売れ残りとも考えられ、実際にはもっと安く購入が可能でしょう。

たしかに二丁目近辺は閑静でいい場所だと思いますが、過去に何度か555さん他が書かれていますとおり、秀逸とまではいえない立地ですし、エルドの間取りは今ひとつと考えます。
この条件で考えると、ここだけが将来の値下がりがしないとは考えにくいです。

MRに行けば、営業は値下がりリスクなんて言うわけないですね。

社名変更を機に「パークハウス」から「ザ・パークハウス」にブランドを変えたのは ボリュームゾーンの価格帯を狙う戦略らしいよ。だからイマイチの仕様でもそんなもんだと思うしかない。

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永住して持ち切るのだったらいいと思う。

この物件はそのくらいの覚悟が必要なのでは・・・。

この周辺の保育所はほとんど入れないから覚悟してね。

保育園が無理そうなら幼稚園の後シッターさんという手もありますよ。

ＭＲ行ったけど、テニスコート側の棟じゃないと意味ない

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555さん

554です。地震対応お疲れ様です。
こちらも、何かと落ち着きません。

この物件についてはMRにも行きましたが、評価は555さんと同じです。
サウステラス側は予算的に厳しいので、それ以外を検討せざるを得ないのですが、
70㎡を切る部屋は他の方も書かれているとおり、永住するつもりでないと売却は
厳しいと思いました。設備はそれなりによいと思いますが、売るときには陳腐化
しているでしょうし、立地の優位性も公立校頼みなのでどうなることやらです。
ただ、小中学校と駅のいずれにも近いので、子供のことを考えると安心かなとも
思っています。

あとはMRも盛況なようですので、もしあの価格帯でも売れ行きがよければ、資金的
に余裕のある方が集まってくると思われますので、入居後のメンテナンスはきちんと
できるかもしれないなと思っています。
売れ残りが多い物件はたとえよい部屋が買えたとしても、将来的に不安が大きいので、
中古も見ながら探していきたいと思います。

555さんが後悔された物件が再度出てくるとよいですね。

駅の高架下に保育所ができましたね。人気で一杯の宮前平保育所（公園横）
より園庭は小さいけれど、便利そう。

955さん

アスクのことですね。ちなみに宮前区のこの周辺は、保育所待ちがものすごくたくさん居るので、Aランクでもほとんどの人が入れないですよ。
マンションばっかりばんばん許可して、受け皿になる託児施設を全く作らない川崎市ですから、当然ですが。若いお母さんたちは本当に大変そうです。
そしてそのストレスのとばっちりは、働き手であるご主人に、すべてかかってきます。あまりおすすめしません。一部の人は、何かの力で入っているようですが。

市の職員が優先ですね＞保育所。

Aランクでも最後は年収での争いになるのでは？
ここ買える位の方は厳しいかも。

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んだな

まあ、夢の田園都市生活はありえないだろうな。気の毒に。

↑この偽りの「近所をよく知る人」さんは他のマンションスレでも同じような内容で、全部ネガるだけ。また書いてましたね そろそろ通報します

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そうですね。悪質です。
宮前平の良さを全く理解せずただ文句を言いたいだけ。気の毒な性格です

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MR行きました。
修繕積立金がほかに比べるとかなり高いように思いますが、あの設備ならしょうがないものですか？
ディスポーサーがやはり高くなる原因でしょうか。

963さん

プラウドなどと比べても1.5倍くらいになるので高いとは思いましたが管理費が高いのと違って、マンションをメンテナンスするためのものなので、安すぎて後から一時金で納めることになるよりはましかと考えています。
予定が70㎡台で7,000/月くらいでしたから、通常5年後くらいに上げる（1回目の修繕がたぶん6年目なので）ところをそのままでいけるのではと思いましたがいかがでしょうか。

私も、最初から修繕積立金が高いのは、現実的で計画性があると思います。
大規模修繕の時に、臨時で50万とか徴収されるより、コツコツ積み上げたほうが負担感も少ないです。
毎月払う費用なので、管理費と修繕積立金の合計金額で見てしまいがちですが、
管理費の比率が高いというより、かえって良心的に感じるのですが。こういう観点も人それぞれですかね。

965さん

964です。中古も探していますが。できれば修繕積立金の割合が高いほうがよいと思っています。
販売時に月々の総額を安くみせたい業者の立場だけ考えればそうもいかないのでしょうが。
売値が安い物件が中古で見るとかなり高額な修繕積立金になっている例を見ていますので、個人的には最初が安すぎる物件はパスです。

９６３です。
ごめんなさい。修繕積立基金でなくて修繕積立一時金（最初に一括で払うもの）が高いように思ってました。。。
いくつかコメントいただいてるのに今更修正でごめんなさい。

963さん

基金でも毎月の積み立てでも結局同じことですので、書き込んだ皆さんは分かっていると思いますよ。
初めにはらうか、後で払うかだけの違いです。修繕積立金不足のトラブルはよく聞くので、入居される方が最初に多目に払っていることを分かってさえいれば、大丈夫です。

963です。
なるほどわかりました。納得しました。
ありがとうございます。

永住する気がない人には一時金が高いのはデメリットですね。

新築と中古の両方を比較していて感じることですが、
新築のマンションはむしろ管理費が１０年程度前のに比べ
高くなっている様に感じています。（個人的には３割程度かな）
ディスポーザー等の新型設備やネット接続費等の名目もありますが
駐車場代もすべて管理費に充当されているマンションが多く、
その分修繕費負担に上乗せされているように思いますが。

時々経済雑誌にマンション管理会社の特集が組まれますね。
三菱だからと言って良心的な管理会社とは限らないでしょう。

大事なのは、購入者で造る管理組合が管理会社の言いなりにならない
ことでしょう。　このマンションの管理会社はそうでないことを願ってます。

今７３平米の賃貸に住んでますが、それでも四人家族にはもう少し広い方がいいのに、７０を切ってしかも高い部屋ばかりでなんだかいまいちです

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被災地優先で他の建築物件を長期間停止するような記事あったけど本当？

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971さん

管理費については私も同感です。
特に大手デベの系列管理会社は高いですね。それに見合う管理を期待したいです。

駐車料金の全額管理費充当も機械式は保守更新費用が大きいので本来は別会計にすべきとの指摘もあります。

両方とも住民が管理組合のなかでしっかり管理していかないとならないですね。

971さんのような詳しい方が理事会にいていただけたら安心ですね。

人件費が高いだけ？ではないよね。
いったい管理内容にどれだけ違いがあるのだろうか。

早々にＭＲに行きましたが、ちょっと様子見の状況です。

売れ行きはどんな感じでしょう？

最近行かれた方はいらっしゃいますか。

GW 中にいきましたが、MRはかなり盛況でした。明日が要望書提出の締切なはずなので、どれくらいの要望が出てきているのか担当に確認してみたらどうですか。立地がよいのはわかりますが、狭くて高いのでどれくらい埋まるのかよくわかりません。

コーラを買うときに500ml147円で十分なんだけど2リットル198円が隣にあると迷ってしまう心境かな？

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うまい！！


ざぶとんいちまい（笑）

ここの8000万超え買うならドレッセたまプラーザレジデンス買うな

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レジデンスは立地がだめだ
東名極近、低地、砂埃、新石川アドレス…
8000万超の魅力はない

川崎アドレスよりかはマシでしょう

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子供の学校優先かつ駅近ならここを検討する価値はあると思います。
駅前の利便性と小綺麗な街並みに重きをおくならたまプラでしょう。両方とも高いですが。

アドレス=地ぐらいの高さとステータスという意味なら、神奈川では山手、雪ノ下、鵠沼などの古くからある街並みと邸宅にはどちらもかなわないでしょうね。田園都市線の駅にことさらに格差をつけても意味がないと思いますが。

982


単なるアホの見栄っ張りか・・・。

80〜90戸のうち第一期が50戸って多いですか？
それだけ要望書が入ったのでしょうか？

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要望書入ったんでしょ、じゃなきゃ期に分ける意味がない。
50は普通じゃない？
でもはじめはもう少し多いようなこと匂わせてたから、思う程は
入らなかったのかと思ったけど。

>985
悪い部屋が残るわけだから完売には苦労しそうな感じだね。

でも3か月くらいで完売するんだろうな。

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キャンセルが入って何部屋か残るけど、竣工前には埋まるくらいでしょうか。

第1期は完売？

これからです

坪単価どのくらいですか？

２５０〜って感じです。
公園側やお見合い棟はもっと安いです

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南側の棟の最上階角部屋93㎡は坪300万円ちょっと。
70㎡台はそこまでいかないけど、前に建物が立っても眺望が確保されそうな4階以上は坪270万超え。
予定価格だったので最終的にどうなったのかわからないけど6,000万円くらいだと思う。
それでも要望書は50以上入っているのはすごいですね。

平均坪280ぐらいでも即完しそうだね。さすがに待ってた人が多いだけのことはあるか。

昨日の午後、モデルルーム前を通ったけど、駐車場ガラガラでしたよ
盛況ってほんとですか？

なるほどー。匂わせたほどではなかったけど、普通に考えたら要望書入った方なんですかね。
この物件、とても気になりますが、駅力ないし、駅南は地位が低いのに、この物件あたりだけの良さでこんなにも値段が高くなるものでしょうか？自分の考えるこの物件の良さは、地盤、学区、駅徒歩５分、静かくらいです。他に魅力を知ってる方教えてください。

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私が行った時は席が足りないくらいで、スタッフ皆バタバタしていましたよ。結局値下げはありませんでしたね。要望書が結構入ったから下げる必要もないですもんね。

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ここで坪280でも完売ですか・・・これから日本経済が一体どうなるかわからないってのになんか凄いね

坪250とか280とか情報が錯綜してますが

結局いくらなんですか？

1000さん

平均坪単価はたぶん250～260万円くらい、つまり70平米で約5200～5400万円、75平米で約5600～5800万円。レスは平均と代表的な南側の棟の間取りの話が混ざっているので、分かりにくいかも。

この物件で価値があると言われている南側の棟だけに限ると坪250万円を下回るのは1～2Fの一部のみ。
最高は東側角部屋の最上階で93平米で坪300万円。 実質地下の1Fでも4000万円台は少ない。

さすがに条件の落ちる北側と東側の棟はこの値段では誰も買わないので、小さめの間取りを多くし、単価も下げることで4000万円台を出して撒き餌とし、全体としては坪250万円レベルでまとめたという感じだと思います。

うちが無理してやっと手が届くのは撒き餌のみです。

1000を超えたのでPart 2を立てました。