「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

たしかに”もったいない”です。

でも、ヴィークコートは趣味に合わないし高いし・・・。

現在、鷺沼までの中古を探そうとしております。

なんだ、また機械式駐車場ですか、、。
しかし地下を掘るのはコストが非常にかかるでしょうから、土地取得にかかっているコストを考えると致し方ないかもしれません。ヴィークコートの失敗は避けたいでしょうからね。

建築コスト削減のため、露天の機械式駐車場は致し方ないという考えに反対はしませんが、屋内とか地下駐車場を希望する方もいます。
この立地は傾斜地ですから、屋内駐車場の設計は容易だったかもしれません。

個人的には、残念だなと思います。

三菱地所レジデンスの今後の展開が日経新聞に掲載されていました。
ブランド名は｢ザ･パークハウス｣
仕様の統一化を実施でコスト削減。3000万〜6000万前半を最多価格帯にするような内容でした。
今までのブランドイメージがなくなりそうで悲しいです。パークホームズみたいになるのかも。

67さんの心配
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
　→南斜面で道路幅もありますし、日照にはまるで問題ありませんね。
　　いずれ住宅となるでしょうが、万が一商業施設になっても・・・
　　
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。
　→私も現在、同地区に住んでいますが、疲れている時など、やはりこの坂を
　　登る時はキツイですね。少し遠回りして、宮崎台から歩いたりします。
　　年老いたら、坂下に住みたいと思いますね、きっと。

67です。

86さん、もう「入居予定」なんですか？（笑）

それはさておき、もし清泉の跡地に高さ18Mのマンションが建てば、隔てている道路は6Mほどのため、どうしても下層階は日照問題が発生すると思います。

坂については、まったく同感です。

この辺りは、都市計画法による用途地域区分で言うと、どれに当てはまるのでしょうか？
第一種とか低層・中高層とか住居専用地域とか、有りますよね？
ご存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

88さん

川崎市が、都市計画情報のインターネット提供サービスを行っています。
以下のリンクにアクセスしますと、詳細な情報を見ることができます。
なお、当地の高さ制限は18mで容積率は200%です。
建設地に建設情報の看板がありますが、上記制限の目いっぱいで建てられることが書いてあります。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm

91です。

ごめんなさい、よくよく川崎市の都市計画情報を見ると、当地の最高高さは15mとなっています。
建築現場の看板には、18mと書いてあったと記憶していますが、どうも私の勘違いのようです。
申し訳ありません。

91さん、リンク先、大変参考になりました。
ありがとうございます。

傾斜地だから、一段低い南側が１階～５階で１５ｍ、一段高い北側が２階～６階で１５ｍ、
だとすると、南側の１階～北側の６階までは１８ｍになると思います。

94さん
なるほどね〜
南側1階は地下1階ということになるのかな？

95さん

南側1階は、実質的に地上1階になるのは間違いないでしょう。
物件概要が出ていないので明確なことは申せませんが、それほど傾斜の大きな場所ではありませんため、坂道沿いにエントランスが出来たとしても、そこも1階になると思います。

タリーズ裏の野村さんのお知らせ看板出ましたね。14階建て 37戸 2012年7月竣工

14階ですか・・・高層ですね。
でも、音って上に響くっていいますから、たとえ高層階に住んでも鉄橋の音は猛烈だと思います。
駅近を最優先に考える人には、いい物件かもしれませんね。

それにしても、あそこは…うるさい(-_-;)

14階で37戸なら、ワンフロア2戸か3戸ですね。あそこは南北の幅がないから、南面3室の可能性大ですね。鉄橋＆尻手黒川を背にする南の部屋なら、音の問題はクリアで、意外といいかも…

でも、所詮あそこは小台だから対象外

101

じゃ、どこがいいの？

>102
101さんはアドレスにこだわりがあるみたいだから、宮前区鷺沼、宮前平、宮崎辺りじゃないと嫌なのでは？

もちろん宮前平二丁目で検討してるから、このスレに興味があります。

宮前平二丁目、いい場所だと思います。
でも、本物件の立地は駅からの坂の勾配がきつく、特に歩いて荷物を持っての帰路が大変な場所ですね。
現在の眺望は素晴らしいですが、今後、清泉テニスコート跡地に建造物ができる可能性がありますから、ずっと眺望を期待できそうにありません。
悩むところです。

みなさん坂道を気にされてますが、南側斜面に立地しているからこそ
日照がいいのではないでしょうか。
駅近・学区（富士見小・宮中）・環境（閑静な道路沿い）・行政地区への近さ等
近隣（鷺沼・宮崎台含め）も含めここ数年の分譲
マンションでは立地上は圧倒的に良い物件と思います。
検討しない人はいないでしょう。ただただ価格が気になります。

良い場所だと思います。
ただ個人的には平置き駐車場を期待していたので、発表もされてもいませんが、残念でなりません。
現在、地上・機械式のマンションに暮らしていますが、不便で・・・。ヴィークコートは手が出ませんし、「平置き駐」物件って希少なんですねー。

このあたりで平置き駐車場を望むのは無理でしょうね。

だから、地下駐車場にしてくれればいいのにね

もうじき詳細がわかるさ。

いろいろ言われているけど、詳細発表までは楽しみではある。

まあ、アラを探せば難点はあるけど、魅力を感じる場所です。

パーフェクトな物件なんてなかなかないし、あっても高すぎます。
駐車場は妥協点じゃないでしょうか？

そうですね、どこか妥協点が必要ですね。
（買い物にキツイ）坂道と駐車場をどう考えるか・・・。

このあたりの奥様が、宮前平LOVEの人ばかりなのは、この坂道のせいかもしれないね。坂道×な人はやめておいたほうがいいよ。この地に永住住居買う人は本当に宮前平が好きな人ばかりだから…

不細工な奥さんが多いのは、なぜでしょう・・。

しかし、ブリリア、フォルム、パークテラスに続いて、短期間にこれだけ人気物件が売りに出るのはすごいと思う。
二丁目の丘の上は最強だな‼

ホント、いい場所です。
現在のロケーションは申し分ないし、南に向いてるし、閑静な場所だし。
屋外機械式駐車場が残念なことと坂道は辛いけど、魅力のほうが勝ると思います。
加えて、就学児童がいる家庭にとって垂涎の学区です。

昨年、小台に売り出されたマンションも良く、あちらは駅2分で屋内駐車場という魅力がありましたが、個人的にはこちらのほうに魅力を感じます。

瀟洒なデザインになることを期待しています。
宮崎台の、地所の茶色い外観の物件みたくなることだけは避けてほしいです。

シンフォニーテラスの抽選に外れた者です。
最近出来上がってきたのを見ると、仰る程悪くないです。むしろ老朽化が目立ちにくいデザインです。価格のバランスが取れた良い物件だったと思います。
まぁ施工会社が木内建設で同じですから大して差はないでしょう。土地の仕入れ価格が高いですから、あまり期待し過ぎないことです。

シンフォニーテラスは、いい立地ですね。
ここは、学区に恵まれている好条件を生かし、期待しすぎずに素敵なマンションになってほしいと思います。
木内さんのことはよくわかりませんが、地所が選んだ施工会社ですので、それなりにしっかりと完成させるのではないでしょうか。

同じくシンフォニーテラスの抽選にハズレました。
外観どうのより、立地優先なので価格さえ合えばここ買いたいです。
シンフォニーテラスを参考までに見に行きましたが、大手のディベロッパーらしい間違いのない仕上がりに感じましたよ。
早く詳細(価格)を知りたいというのが本音です。

宮崎台より高いでしょうね。倍率さらに高そう

マンションを買うにあたり、タイミングとか運とか巡り合わせってありがちで、私なんて熱くなりがちです。
その熱くなる自分を、何度も自問して冷静になるよう努めています。

で、この物件を自分なりに至極冷静に判断しますと、以下と考えます。
・現時点で南面のロケーションは最高だけど、そんなもん居住にあたり重要性は低い。
・坂の上に位置しているため、スーパーへの買い物がマジで大変。歩いて重い買い物袋を持つのは無理。
・学区は恵まれているけど、日常生活や通勤にとっていい立地とは思えない。

シンフォニーテラスとの比較で考えると、あらゆる側面でシンフォニーテラスのほうが優位と思います。
しかし、シンフォニー実物の仕上がりを見ましたけど、どう見ても一世代前のデザインのように思えてなりません。
値段比較ですが、駅からの距離と生活至便性から二丁目のほうが安いと思います。

ということで、私がこの二丁目物件を申し込んだとして、抽選でハズレても後悔しないだろうと思っています。

詳細発表もないうちから、かなり盛り上がってますね。価格さえ間違わなければ、きっと近隣物件同様スムーズに売れるでしょう。
でも、坂が気になる人は最初から検討しない方がいいですよ。まわりの雰囲気にのせられて、衝動買いしてしまったら、後で後悔するからね

どおですか？その後。

年末ですからなぁ。進捗なしでしょう。

久々にこのスレを見たら、当立地について坂道がネックとなる旨のコメントが多い様です。
近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）
むしろ適度に駅から離れた閑静な高台の住宅地、日照の点からも好評価と思います。

以前（０５年当時）日経ビジネスに、宮前平２丁目は学校区・行政地区への至近さなどの理由から
ファミリー層に非常に人気が高く、不動産価格が下がりにくい稀な地域との記事が掲載されました。

宮崎台のシンフォニーテラスの立地も悪くないとは思いますが、近隣に長く住む身としての実感から
子供さんを持つファミリー層にはここ数年に出た近隣（含む鷺沼・宮崎台）の新築マンションでは
当物件は最高の立地と言えるのでないでしょうか。三菱地所・三洋ホームが高値で落札するのもその
辺のマーケットを読んでいるのでしょう。

大企業の社宅・グランド等の売却も一段落し、優良立地の物件がほとんど少なくなっている状況下
一般にマンション価格はマスコミ報道通り今後また徐々に上昇過程に入るものと思われます。

当物件を狙う者として、南側最上階であれば坪３００万もありえると覚悟してます。

私も近所に住んでおり、子供たちは富士見台小学校→宮前平中学を卒業しました。

>近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
>コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）

私は反対意見です。
若いうちは問題ありませんが、車が使えない老人になった場合は大問題だと思います。
現時点での近隣スーパーは、区役所方面もしくは尻手黒川道路の２つの「いなげや」です。

老後になる前に転居すればOKですが、さすがにそこまで考えてマンションは買わないでしょう。

若い今でも、深夜残業や飲んだ帰りに、このあたりの急坂を上って帰宅するのはキツイと思う時が多々あります。

私は、この物件は、南向き最上階で坪250あたりと思います。
間取り・広さがどうなるかによりますが、総額が5.500万を超えると販売に苦労するでしょう。
売主は300だなんて夢物語を見てないと思います。むしろ230を覚悟すべきでしょう。
低中層階で220-230でしょう。

シンフォニーテラスが250万円台。
その前のルフォンの240万円台。
そのまた前のプラウド宮崎台が250万円台。
どれも駅5分以内でしたね。

これらをもとに考えると、250弱の平均価格だと予想します。

>128さん
すごく近くに生協あるよ。
尻手黒川まで行かなくても成城石井あるし、
区役所方面に東急ストアも。