ヴェレーナ パレ・ド・クラッセってどうですか？

ヴェレーナシリーズは、マンションそのものは良いのに駅遠が多いのと、大規模修繕前後の修繕積立金（月額）の値上げが高いものの、修繕積立基金の一括徴収は基本的にないようなのですが、実際どうなんでしょうね。

築３０年～４０年のマンションの修繕積立金はマンションの規模や平米数にもよりますので一概には言えないものの、SUUMOの中古マンションを見ていると3LDK70平米で２～３万円のところが多いように見えますが、ヴェレーナは４～５万まで値上げしていくようなので、ローンが終わっても月々の支払が結構続きますね。
その分しっかり管理・修繕されている・されていくと捉えることもできますが

駅徒歩15分と真夏は厳しそうですが、本数は少ないもののバスもありますし、歩けない距離ではありませんので、駅からバスの距離にある物件よりは良いですね。
何より全戸南向きで囲まれ感もなく日当たりは確実に良いのはポイント高いですね。
コストを抑えるためにコンパクトな作りが多い中、各居室もキッチンも玄関から廊下にかけてもゆとりがある間取りで内装、設備もチープさがなく素敵でした。
唯一トイレの吊戸棚の扉だけは、見た目は分からないのですが、開ける時に意外と軽くてチープさを感じましたがあんなものですかね。
MRはプレミアムフロアの仕様でオプション盛り盛りだったのもあると思いますが、目を引く、印象に残るMRでした。
皆さん、どう感じました？

城東地区はハザードも液状化も心配な上に、足立区でもとりわけ竹ノ塚の治安に不安が残り、とてもじゃないけど安心
して暮らせるとは思えず、価格に釣られそうになりましたが候補から外しました。

・足立区の平均所得水準は全国より低い
・生活保護率が高い
・教育水準が低い、給食費滞納率が高い
・団地が多く中国人、フィリピン人、他外国人が多い
・組事務所あり、拘置所あり、昨年抗争事件あり
・オウム真理教の後継団体アレフの信者の集団生活施設が同じ保木間にあり。公安調査庁公表
・神戸連続児童殺傷事件の犯人元少年Ａの酒鬼薔薇聖斗が近くの花畑団地に住んでいた。現在は不明
・住所となる保木間の地名の由来が縁起が良くない。
　→かつてこの一帯は低湿地帯にあって、土地を開拓する際に木の柵を作って土を流れないようにして柵の間の土地を保ったこと、というのが有力らしいが、「ホキ（ホギ）」という言葉が崖（特に崩れやすい川崖）を意味する古語でもあり、どちらにしても状態の悪い土地であることを暗に示している。

>>26 マンション検討中さん

これはこのマンションになんの意味があっての投稿でしょうかか。笑
過去の話をしていてもしょうがないのでは、、、

嫌ならやめればいい
好きなら購入すればいい。ただそれだけでは

>>27 匿名さん

オウム真理教の後継団体アレフの信者の集団生活施設が同じ保木間にあるのは、現在進行形ですね。

>>27 匿名さん

私は良いことも悪いことも共有して、皆さんのご意見を聞きたい。
悪いことは生活する上で留意しておきたい。

ここにしようと思っていますが、私も>>26に書かれていること、特にハザードは本当に大丈夫なんだろうかと気掛かりです。今日も地震がありましたし、2025年7月に大災害が来るとの予知夢もありますしね。入居して数ヶ月でローンだけが残って住めなくならなければいいのですが…

一方で購入するのならやはり資産価値は駅遠のため上がらずとも極端に下がることがなければいいなと思っています。
駅も綺麗になり、駅前の再開発でどれだけ活性化されるか、どんなお店が入るのか、文教大学も誘致済みで若者が行き交えば、世代交代で良くなっていって欲しいなと、願わくば噂ほど悪くないよねから、あの時地盤や悪い噂に不安もあったけどあの価格で買えて良かった！今なら買えない！と将来思える位上がって欲しい。

人気がある物件はこのマンコミュもレスがいっぱいついていますが、自分が検討している物件が過疎ってるのも寂しいよね。

ここそこそこ良い物件だと思うのですが、皆さんが対象外、踏み切れない理由を知りたいです。
やはり、足立区のイメージなのか、駅遠か、価格か、外観や名前が趣味ではないのか、売主や管理会社なのか、そもそも足立区を物件検索条件に入れていないから知られていないだけなのか、何でしょうね。

初見です。先週に内見しにMRへ行きました。妻が猛烈に物件の魅力に惚れて明日にでも購入を検討しています。そこで皆様にお聞きしたい事があります。20年～25年くらいで資産としてはどれくらい価値が残りそうでしょうか？
これから竹ノ塚駅周辺は開発など入り少なからず今よりかは活気ずくかと予想します。
未来の事は不透明ではありますが、皆様のご意見いただけると助かります。

>>32 マンション検討中さん

オプション全部入りのMRですから奥さんの期待との落差にも注意してくださいね。
立地が保木間でいいか、しっかり検討されたならいいと思います。

>>33 検討板ユーザーさん

ご返信ありがとうございます。
確かにMRとの落差でるの承知の上らしいですが、実際は落ちるだうなと思ってるので大丈夫です。
私が懸念してるのは、資産価値としてどうでしょう？？

大災害が来るとの予知夢もあるから…
って誰が見た夢やねん
爆笑したわ

非科学的な話を聞いて真に受けるのはやめましょうね

>>34 匿名さん
このマンションから歩いて5分くらいの2002年築のレクセルマンション竹ノ塚第三の5階70.84m2が3100万円で売りに出てますね。一般的に価格交渉が入り、成約価格は売出価格より下がります。将来はわからないので参考まで

>>35 マンション検討中さん
ご存知ないの？
東日本大震災も予言された有名な漫画家さんのことですよ。

予言が当たる当たらないはおいておいたとして、
災害大国の日本で、実際に数年おきに全国で甚大な災害が起きているのに
他人事のようにバカにしている人に限って、なんの災害対策も準備もせずに
いざ自身に災害がふりかかってくると、真っ先文句言う人ですよね。

この立地と駅遠では資産価値は期待できないと思います。
竹ノ塚駅前の高架下にお店ができるといっても
竹の塚に出店し、将来にわたって継続出店できるお店がどれだけ残るやら・・・
足立区でもとりわけ竹の塚は団地だらけでイメージ悪いですし。
ただ、MRで物件に惚れるお気持ちはとても分かります。

住まいサーフィンも参考にされてみてはどうでしょう。
https://www.sumai-surfin.com/re/47265/

MRはプレミアムフロアの仕様にオプション盛りにもってるから女性は惚れるでしょうね。
キッチンの天板の御影石とか、ペニンシュラキッチンとかよく見えますよね。
ただ、8Fより下の階なら、オプションで天板変更、コンロ前の壁をとらないと、I型対面タイプになるので、途端に魅力半減しそうです。

本物件がある足立区をメインに、比較対象として
城東エリア(足立区、荒川区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の7区)より
このマンコミュでレス数が多いマンション、および、ランドマーク的存在や
同じヴェレーナシリーズのマンションの住所地より
下記リンク先にて揺れやすい地盤調査をしてみました。
※他物件の評判を落とす意図は全くなく、あくまで比較を意図したものとなります。

https://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

ただし、検索住所は丁目までであり、番地指定まではできないこと、
液状化については別途確認する必要があること、
それぞれ施工会社が異なり、躯体の強度、直接基礎、杭基礎以外に地盤強化をしているか、
地震の震源地、規模、発生メカニズム・分類（海溝型(プレート間、スラブ内、アウターライズ））、内陸型(活断層、直下型)など）他、
ハザードは複合要因での判断が必要となりますので、あくまでマンション住所地の丁目の揺れやすさの定量判断としての目安になるのではないかと思われます。

この結果だけを見るに、本物件ヴェレーナ パレ・ド・クラッセがある
足立区西保木間二丁目は、特に揺れやすい住所地からは外れており、揺れやすい住所地に留まっていることから、
地震の揺れに対する多少の安心感は得られるのではないかと思いました。
とはいえ、最寄り駅竹の塚、西保木間のイメージの悪さは拭えませんが…
また、足立区の刑法犯認知件数も令和5年は令和4年に比べて約15％も増加しており、
23区で最も治安の悪い区に逆戻りの危機との広報掲載がありました。

★揺れにくさの記載なし（揺れにくい）
ヴェレーナ玉川学園前（横浜市青葉区奈良町2762番）：1.09
ヴェレーナシティ鎌倉深沢（鎌倉市寺分字上陣出418）1.17

★場所によって揺れやすい
皇居（千代田区千代田１）：1.43
ライオンズ南千住グランプレイス（荒川区南千住1丁目）：1.44
ザ・浅草レジデンス（台東区浅草一丁目）：1.44
ヴェレーナ上石神井（練馬区上石神井一丁目）：1.47

★揺れやすい
ワザック西新井大師西（足立区谷在家2丁目）：1.94
ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ（足立区西保木間二丁目）：1.99
クリオ竹ノ塚グレイステラス（足立区竹の塚5丁目）：1.99
ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス（北区浮間一丁目）：1.99

★特に揺れやすい
プラウドタワー小岩フロント（江戸川区南小岩六丁目）：2.06
プラウド町屋（荒川区荒川四丁目）：2.06
ガーラ・レジデンス西新井パークサイド（足立区六月3丁目）：2.06
アルファスマート高野（足立区興野二丁目）：2.11
プラウドタワー平井（江戸川区平井5丁目）：2.18
ザ・パークハウス曳舟（墨田区東向島２丁目）：2.18
晴海フラッグ（中央区晴海五丁目）：2.25
ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（中央区豊海町２）：2.25
ブランズタワー豊洲（江東区豊洲5丁目）：2.26
シティタワーズ東京ベイ（江東区有明二丁目）：2.26
ヴェレーナグラン門前仲町（江東区牡丹二丁目）：2.29
シティタワー綾瀬（足立区綾瀬三丁目）：2.37
リビオレゾン北綾瀬（足立区谷中1丁目）：2.37
イニシア東京五反野（足立区足立２丁目）：2.38
Brillia（ブリリア）東上野（台東区東上野3丁目）：2.38
シティタワー千住大橋（足立区千住橋戸町1）：2.38
シティハウス綾瀬（足立区綾瀬二丁目）：2.38
ヴェレーナ葛飾立石（葛飾区立石二丁目）：2.39
ヴェレーナ横浜新吉田（横浜市港北区新吉田町字表32**）：2.39
パークシティ小岩 ザ タワー（江戸川区西小岩１丁目）：2.40
シティハウス竹ノ塚（足立区竹の塚6丁目）：2.43

子育てしやすさランキングに足立区入っていますね。
足立区は悪いイメージが先行しがちですが、坪単価も他の区に比べて買いやすいですし、子育て世代にとっては子育てしやすさは重要ですね。
これから、教育意欲の高い若い子育て世帯が増えて、人気の区になる→資産価値があがるといいのですが・・・

https://news.mynavi.jp/article/20240221-2887876/?lead=&utm_source=smar...

足立区が汚名返上してイメージを良くするには、教育に力を入れて、子育て世帯を優遇するのが一番だと思うんですよね。
あと、軽犯罪が多いとはいえ犯罪抑止計画の策定とパトロール強化、
生活保護世帯、外国籍が多いので、これを何とかできるといいのですけど…

検討したい物件ではあったけど…駅の遠さと子供に関する不審者情報などの注意を呼びかけるものを見ると竹ノ塚でも保木間に住むのが不安になった。かなり安いけど安いなりのエリアと考えたほうが良さそうですね。

このマンションめちゃくちゃカッコいいですね！
ただ竹の塚…最初ピンと来なかったけど、月曜日から夜更かしの常連駅じゃないですか…つまり、治安についてはご指摘の通り不安が残るかもしれません。

ヴェレーナブランドのマンションは仕様も高く魅力的な作りなのに、立地で躊躇する物件が多いんですよね。
ヴェレーナシティ鎌倉深沢が職場の近くなのですが、あっちも仕様はめちゃくちゃいいのに、本当に周りに何もなさすぎて(再開発の計画はある)、さすがに現段階で買う勇気が出ませんでした。

犯罪は、地域の防犯意識が低いところで起こりやすい。
確かに足立区は狙われやすいような高齢者も多く目にします。
でも、駅からここまで民家が連なっているし、防犯カメラもあるためか、終電でも徒歩で帰宅できる。
一体、治安とは何なんでしょうね。

男性ならともかく女性が終電後、駅から15分も大通りではない小道の住宅街を歩くのは危ないですよ。治安が良いと言われているところならまだしも竹ノ塚…
住宅街だと街灯も少なく暗いですし、22時以降はバスがなければタクシーの方が安全です。

薄暗かった昭和の時代と違ってこのマンションまでの帰路は夜、白色外灯が多くあり、皎々と明るく照らしてくれます。
但し県境を越えて埼玉県に入ると薄暗くなります。東京都と埼玉県の違いを感じます。

隣の八潮とかより足立区の方がいいですね。八潮は倉庫や工場ばかりで薄暗く殺風景です。

TX八潮駅周辺は区画整理して雰囲気が良くはなってきてるが、昔の倉庫が多かった時代の殺風景な雰囲気もまだ消しきれていないですよね。

そりゃ埼玉と東京だったら東京の方が良い！足立区だが、、

23区なのになー。足立区…そして竹ノ塚…で尚且つここまで駅離れるともはや東京近隣埼玉の駅近のほうがなんとなく便利だわ。

江北橋通り、環七北通りが出来上がり、
竹ノ塚駅北側整備中の舎人公園通り、中央本庁南側の環七南通り。
足立区は道路整備が飛躍的に整ってきています。
また、大学や、大学病院の誘致にも成功しています。
不動産は将来に対する資産形成の投資です。
足立区の再開発は道中半。今がどうとかより、将来への伸びしろは大きい。

六町とか大規模に区画整理してますよね。高島屋が出来るんだっけ？

道路整備が進もうが大学、大学病院誘致されようが、住んでいる人の民度が変わらなければ、やはり竹ノ塚のイメージから脱却出来ず、資産価値なんて上がらないよ。
小岩レベルの再開発ならわからないけど、足立区の再開発で期待出来るのは、綾瀬くらいでは？
しかもこの物件駅遠だからそもそも資産価値を期待して買うものではない。永住すれば賃貸よりはマシ程度

ここの検討板を見て、保木間にオウム真理教（現・アレフ）の新保木間施設(第三立山ビル)があると知りました。
永住するにも、このような施設がある土地に住めないと思い、選択肢から外しました。

この物件の近くではないけど、足立区興野に東京朝鮮第四幼初中級学校もあるしね…
学校があるということは、在日住民も多いということ

ここまでほぼマイナスなご意見ばかりですが、話題にすらならず過疎ってるよりはマシかな。
マンションそのものは凄く良いと思うし、竹ノ塚駅前や綾瀬駅前にスミフのマンションも出来てるし、ここを買う層はそれなりに収入もあるはず。底辺の民度低い人、ヤンキーとかはそもそもマンション買える層ではない。
足立区全体で見れば他にも新築マンション建ってるし、団地建替、用地転換も検討され始めてるようなので、年数はかかるだろうけど、住民の世代交代と入れ替わりで治安良くなっていけばいいなと思ってる。

販売状況は順調みたいですね。
気に入って申込んだのにローン審査通らなかったらマイナス意見書き込んで鬱憤晴らしたくなる気持ちも分かります。
そんなマイナス意見も西保木間についてはたいした問題ではありません。
ここで心配なのは東電の電力配電ルートです。震災時、西保木間は計画停電指定され昼間真っ暗でしたね。

モデルルーム訪問してきました！

まず売れ行きですが、満遍なく売れていて、竣工前完売も視野に入っていると営業の方がおっしゃっていました。
モデルルームはオプションモリモリでしたね、、、実際はあれよりも格段に落ちます。。まだオプション追加等できる階数はあるとのこと。
現地も見せていただきましたが、本当に静かな場所でした。日当たりも抜群。駅から遠いい分、住み心地は良さそうに感じました。

周囲のマンションと比べるとプレミアム感がありますね。
これが駅至近だったら、もう１０００万円高くなっていたでしょうね。

パンフ見ると外壁がタイル貼りではなく吹付タイルの部分があって実際見るとショボく見えそうなんだけどどうだろう？コストカットしてるんだろうけど、今時吹付タイルにするかな…

オプションをイイわ、イイわ、で付けていくと３００万円程度はUPしそう。

このデベのオプション高いんだよね。
例えばカップボード、サイズやデザインが違うとはいえ他のデベは30～40万前後だけど、ここは50～60万前後なんだよね。
外注にするかキッチン天板と合わせられてかつ入居時に仕上がってるデベオプションにするか悩みどころ

立地はともかく、これで内廊下なら最高なんだけど

薄暗かった昭和の時代とか言われても今時の人は比較検討出来ないでしょ。年代が想像ついてしまう

バルコニーの隔て板をスラブtoスラブにしてもらいたい。下は分からないけど、上結構開いてますよね。
プライバシーが気になります。

>>63 マンション検討中さん
このカップボードいいですね。
大理石を使うとどうしても高くなってしまいますが、
キッチン全体に統一感がありますね。
いいですね。

部屋からスカイツリーが正面に見えますね。夜だと灯りが近く見えるので尚更綺麗ですね。
ここの北側にあるマンションは見えなくなる住戸も出てきますね。分かってはいても悔しいでしょうね。

>>67 買い替え検討中さん
MRのキッチン天板の御影石は9階以上のプレミアム住戸以外はそもそもオプションで、下階層は既にオプション締め切ってるようなのので住戸と申込時期によっては統一出来るかどうか…
あれ凄く良く見えますね

プレミアム住戸はまだ購入可能なのですか？
安すぎてびっくりするのですが場所が価格に反映されている以外で何かありますか？プレミアムならオプションじゃなくても、それなりなんですよね？

>>70 検討板ユーザーさん

SUUMOに掲載されている間取りのうちIと Lrはプレミアム住戸のはずですが、申込が入っているか、他のプレミアム住戸の今後の販売期、オプション等正確なことはデベに確認した方が良いと思います。キッチン天板の御影石はプレミアム住戸は標準です。
坪単価がやすいのは場所だと思います。

別のヴェレーナ民ですが

ここ、アフターサービスやばいっす
ほんとに喧嘩売ってるのかな？
という対応ばかりです。

住んでからの方が長いですから
そこらへん、よーっく聞いてからの方が
後悔しないとおもいます。

>>72 eマンションさん

場所も妥協してアフターサービス最悪だと
本当に見た目だけで買っちゃった‥
やってしまった‥ってなりそうですね。
安くて綺麗でもそもそも竹ノ塚はやめてと主人に言われたので候補から外れましたが見た目は良いな～