ブランズ牛込柳町

6階建てという中層で96戸はスケール感がありますが、新宿区のこのあたりでは比較的多いですね。ザ・パークハウス市谷加賀町もたしか7階建てでしたし。

後ろの神経研究所附属晴和病院が気になりますね。建て替え中のようではありますが…

>>2 匿名さん

近隣にはなんの影響もありませんが、存在自体が気になる方もいるでしょうね。

>>3 マンション検討中さん
確かにそうですね。本件は一部病院跡地になるのでしょうか。駐車場よりは跡地の方に掲示が掲げられていたので。謄本取ってみなさいという話ではあるのですが。

いやあれ精神病院でしょ

>>4 名無しさん

東側の半分･･･までいきませんが3割くらい含んでますね。

病院側は再開発をして外苑東通り側から、
「テナント＋病院」、「病院＋ソーシャルハウス」という構成になると運営母体の事業計画書に記載されています。
　
http://www.ionp.or.jp/__HPB_Recycled/pdf/2021_1_jigyou-keikaku.pdf
　

>>6 匿名さん
丁寧にありがとうございます。5ページ目ですね。よく分かりました。

物件ホームページできましたね
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/yanagicho/

>>8 ご近所さん
思っていたより、ゆったり高級路線なんですね。
間取りも良いけど、これだと全戸億越えそう。

新宿区　市ヶ谷山伏町・南榎町・榎町・弁天町
（牛込台西北地区）のまちづくり
https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan01_002087.html
環状第３号線（弁天町）
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/daisan0040.html
新宿区議会
https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/index08.html

LDだけでなく主寝室にも床暖房ありとのことで、この点でも価格は高くなりそうですね。

ご指摘通りゆったりの高級路線ですがオール億ション（全て坪550以上）まではいかないかと…一部北西の精神病棟ビューですし…坪500前後の部屋もあるのではないかと。早めに動いて目の前の病院、病棟が完成する前に売り切りの形ですね。

精神病院の隣ですか
ファミリー層には論外ですね

>>13 マンション検討中さん
偏見、差別主義丸出しですね。

ここは病院の建て替えと同時開発（しかも敷地の一部を譲り受けてる）なので相互の影響は最小限に止めるようそれぞれプランニングしてるでしょう。

もちろん嫌がる人も一定数いるでしょうが、我が家の隣のように救急車やイ体搬送車が頻繁に出入りする救急指定の外科病院よりマシともいえます。
もし隣の病院が理由で割安だったら人気集中でしょう。

コンビニやカフェが真隣にできるのはかなりメリットだと感じます。

現地案内図を見ると細い延長部分が外苑東通りまで抜けているようです。
大通り側に接道しているのはマンションの価値的にプラスですし、早稲田駅や柳町駅に行く時に便利だと思います。

メインエントランスになるのかサブなのか。

>>18 マンション検討中さん
物件概要にサブエントランスから牛込柳町駅東口まで徒歩5分とあり、現地案内図の青い点線が同駅東口まで引かれているので、外苑東通り側はサブエントランス側なのではないでしょうか。

牛込柳町エリアは地味ながらも、美味しい飲食店もそこそこあり神楽坂にも近く、穴場感ありますよね。
大江戸線はややマイナー路線ですが使う人は使いますし、このあたりはバスも多いので利便性もけっこう高いイメージがあります。
病院も多いのは住む意味にはもちろん、お医者さん向け賃貸の需要がある程度ある意味でもプラスかなと

メインエントランスがそちら側だとしたら、あの道は結構狭いので、歩くときは気をつけないとですね。

>>21 匿名さん

この界隈の道は昔のままなので本当に狭いです。車の場合、一方通行だらけなので入ってくるのも出ていくのもひと苦労。針の穴に糸を通すくらいの運転技量が必要です。
戸数やグレードの割に駐車台数が少ないのもそのせいでしょうね。

>>21 匿名さん
メインエントランスの通り、地味に車の通りが多いですよね。近道になるからでしょうか…狭いのでかなり気をつけるようにしてます。

このマンションが建つところもそうだけど、奥にでかい駐車場があるんだよね。
しかもそこにカーシェアのカレコがあって、運転に慣れてない人のハリアーが通るという。
まあカレコが近いのは利点でもあるけどね。

小さな子供と一緒に歩くときは狭くて車の多い通りは注意して歩かないと危ないですね。
メインエントランスの通りだとしたら、通学路としては心配です。
朝の通学時や帰宅時の交通規制などは行ってくれているのでしょうか？

>>25 匿名さん

区立に通うとしたら早稲田小なのでその道は通りません。
ルートになる漱石山房通りも狭い部分がありますけど。
　

おっ意外と間取りいいじゃん

この辺に祖父が住んでるから60年前から知ってるけど精神病院は気にならないかな。精神病の人が歩いてるの気がついたこともないってくらい静かです。むしろ若松河田の女子医大や救急車の出入りの方がうるさいですよね。草間彌生先生も柳町のすぐそこの病院にずっと入院されてましたし、精神病院は全然気にならないわ。精神病院ってことだと不利になるの？？

重度の重い精神疾患や神経のなど弁天町近隣の病院だと見切れないからそのような病気の人は女子医大などの大学病院に紹介状もらって受診してるよ

牛込柳町付近のマンションのスレになると幾度ど精神病院のこと指摘する人いるね。そんなデメリットになることなのかな

伊勢丹までタクシーで千円少し、六本木と東京駅までは車で20分程。渋谷青山までは自転車で20分。良い立地だね。

精神病院の建設計画が知られると住民の反対運動がおきる

それが全て

精神病院が気になる人は住まなければ良いと思うよ
実際に何回か足を運んで現地散歩してみるといいと思う。すごく静かで騒ぐと目立つ環境でゴミ出しのマナーも良い。

今は精神病院が立て直しで一時移転していますね

病院があるんですね、きっと記載なんかはないでしょうから、貴重なご意見です。あと、住宅街でとても静かだということだと、これは仕方ないことですが、夜中の駐車場の音や駐輪場、共用部の音なんかが気になるかもしれませんね。住民の方の使用方法もありますが、3.4階くらいまでは聞こえるみたいです

漱石記念館の隣にあるオンボロだった日銀の寮が建て直しされてるからもっと家族世帯増えますね。その斜め横にも5階建のマンションが建築されていますがこちらは単身か2人暮らし向けの広さの部屋しか作らないそうです。

>>37 マンション掲示板さん

漱石記念館って・・・
このマンションと全然別エリアだし関係なくない？
子供の通学路で通る程度で。

外苑東通りで学区が分かれているよ

>>39 匿名さん
弁天町は全域早稲田小、牛込二中なので、外苑東通りで分かれているわけではないですよ。

牛込柳町あたり、日常の買物する店とか飲食店とか少なくて、困りそうだけど。どうなんでしょう？

牛込神楽坂駅周辺に住んでいる者ですが、
柳町の方もけっこうお店は多いですよ。
スーパーは駅の真上のよしやがありますし、お店もイタリアンからラーメン屋までいろいろあります。
個人的には大久保通りを神楽坂の方に進んだところにあるカルネヤというイタリアンが好きですね。この物件の方面とは違いますが。
現地に行ってみると面白いと思います。

間取りはいいといえるのだろうか。割と苦しめに見えるが。

>>43 マンション検討中さん
EAタイプは79平米ありますが、スパンは狭めな気がしますね。
あとは、例えば72平米のWFタイプはじめ、行灯部屋があるタイプが少なくないように思いますし、バルコニーも狭めなのかなと。
95平米のEKタイプはさすが広いだけあって、ダブルボウルや大きいWIC、浴室窓付きと余裕がありますね。

外苑東通りから一本入ってやや静かなのがよいですね。
逆に駅近がいい方は交差点付近の中古を狙う方がよいかもしれませんね。今もパークハウス市谷柳町の部屋がいくつか出てますし。

リビングインが多めな印象

明日からオンラインセミナーですね。

>>47 ペンギンさん
参加しました。
予定価格などもある程度出ていましたが、詳しい設備仕様など更なる情報を求めてオンライン相談を予約しました。

>>48 匿名さん
私も明日（7/2）参加予定です。
販売価格帯とかわかるようでしたら共有します。

現地とメインエントランス側道路です。
外苑東通りからも一歩内側に入っていて閑静でした。
道路は狭く、一通なので車のすれ違いはないですが、車が通る時は歩行者・自転車は端にかなり寄らないといけないくらいです。

オンライン説明会に参加しました。とても雰囲気が良い感じの物件で好感を持ちました。物件価格もご紹介されてたので共有します。

61.50㎡　18.60坪
　　8800万円～　坪単価　473万円　
72.31㎡ 21.87坪
　　10,300万円～ 坪単価　470万円
79.03㎡ 23.90坪
　　11,400万円～　坪単価　476万円

平均坪単価　473万円

サンプルとしてご提示いただいた3部屋が、坪単価3万円の誤差。恐らく、全部屋平均で473万円とのメッセージ出したいのではと推測してます。

1番大きなお部屋は、95.6㎡。
単純計算で、95.6×0.3025×473=13,678万円。1番大きな部屋はプレミア感が出て、少し上振れしますかね。庶民としては、もう少し安くなってくれると嬉しいです。

都心のバブル感からすると安く感じてしまいます。ご参考ですが、4年前の同じような物件で、坪平均420～430程度だったと推測してます。あくまで、推測。

>>51 ペンギンさん
情報共有ありがとうございます。この値段が中層階なら検討できそうなのでオンライン説明会申し込んでみます。でも、8800万円～　ということは、これが最下層階住戸で日照がよいところは、もっと高い、でないことを願います。

プラウド新宿牛込柳町の普通の部屋の中古価格が坪500以上。プラウドよりもこちらの方が静かだし神楽坂駅も徒歩圏内ということもあり、本来であれば１割高くてもよいはず。最低価格が坪470～、であるならば割安だと思う。住宅ローン金利UPの流れを受けて、東急不動産はちょっと弱気になったということかな？

>>51 ペンギンさん
最高値は16,000万円台だったので、95平米で上層階がそれということになりましょうか。

精神病院物件だから嫌がる人は嫌がる。価格は抑えて当然でしょう。

>>55 匿名さん
精神病院を殊更に強調する輩が定期的に涌きますね。

こちらですが、外廊下にも見えるんですが、どうなんですかね？？？

病院では発達障害者支援、引きこもり支援などを拡充させる計画のようです。コンビニやカフェも入る計画とある。
http://www.ionp.or.jp/__HPB_Recycled/pdf/2021_1_jigyou-keikaku.pdf

>>59 匿名さん
まぁ気にする方は気にするんじゃないでしょうか。
少しでも価格が抑えられる要因なら、それはそれでお得に思えます。
実際坪470万は今の相場を考えると安く思えるので狙いたいです。

確かにお得な物件だと思います。高台なので地盤に関して問題はありません。早稲田小も新宿区の中では評判良い方に入ります。東西線神楽坂駅までは少し歩きますが、通勤・通学が可能な距離です。バスで新宿、新橋まで行くのに便利です。

パークホームズ文京本駒込
の広告が出てきましたね。

ファミリー向け新築マンション
けっこう、立つもんですね。

お得物件と思いました。
マンションブロガーが狙い目物件として宣伝しないことを祈りたいです。

マンションマニアさんが記事を出しそうな予感がします。

近所に住んでたことがあり、こちらのマンションの隣の精神病院行ったことあるけど、お金に余裕がある患者さんが多かった印象。草間彌生もこちらにずっと通ってましたし、他の患者さんも暴れたような人は見たことない。複雑な難しい疾患を抱えてる患者は女子医大や近辺の大学病院に紹介されてそちらに行きますよ。うるさくて暴れたりする人が怖いって心配はあんまり無さそうですよ。

関口のグランドメゾン目白坂テラスが坪680とのこと。
エリアは違いますが、広く皇居の北西の牛込～関口～小石川エリアという意味では、こちらの牛込柳町はむしろお得感さえある気がします

今の相場を考えると、ここはバカ安。抽選で高倍率になることは必至でしょう。

「都心に住む」8月号にこの物件が掲載されていました。

109ってホント値付け下手だね。俺の方がまだ出来るわ。

>>69 匿名さん
俺様はいくらくらいが適正だと思われるのですか？上から目線で大変なご自信をお持ちですから明確な根拠を伴った適正価格の提示を是非とも。

目白坂テラスが坪680ならば、同等が妥当でしょう。

>>70 匿名さん
流石に有償やな。100万くらいなら請け負ってもええで。
近年ぼろ儲けしてるデベなら楽勝で出せるやろ

目白坂と同じというのはさすがに高過ぎとしても
坪600前後でも今の相場なら正直驚かないですね。神楽坂圏内ですし

「ブランズ」のブランド力もあるので、600平均でも割安感はあると思う。

デベに価格コントロール権を握られて、バブル相場のなか安いと勘違いしてる茹でガエルがたくさんいて不動産屋はウハウハだろうな。いま販売されてるマンションはかなり前に用地取得済みで価格転嫁する合理的理由はない。

合理的理由で市場が形成されると考えるのはマルクスくらいでしょう。

>>75 マンション掲示板さん

まぁもろバブル価格デベ大儲けの物件つかむよりはマシだろう。城南とか文京区が最近特に酷い。

グランドメゾンと価格帯一緒、もしくはそこと比較して割安と言っている方がいますが、あちらは関口二丁目で地位も違いますからね。。。こちらを貶めたいという意図はなく、事実として。
現地に行ってきましたが、思っていたよりもメインエントランス側はかなり道幅狭く、セットバックしてもかなり囲まれ感がありそうです。三階建ての戸建やアパートがあり、視界抜けには4階以上じゃないと厳しそうでした。
あとは、失礼な言い方にはなりますが、周辺住戸が結構鄙びている（メインエントランス側の道路も古びている）ので、その辺りをどう思うかでしょうか。地縁のある方はその辺りは気にされないと思うのですが、広域検討者は現地に行って周辺を確認された方がいいと思います。
牛込柳町徒歩4分は大通り沿いのサブエントランスから駅のようでした。そのため、せっかくメインエントランス側のラウンジスペースがかっこよさげではありつつも、普段使いはサブエントランスになりそうな予感が。。。

>>78 eマンションさん
そうなんですよね。こちらは囲まれ感がどうしても気になるのと、都営大江戸線からはエレベーター&サブエントランスなんですよね。90戸超で外とはいえ合計エレベーター3台、ディスポーザー、機械式駐車場ですから管理費や修繕費の維持費も気になるところです。

東西線神楽坂駅も利用可能な距離にある点で、利便性は高いと思う。囲まれ感は、住宅街にできるマンションなので、やむを得ない事かと。それが嫌なら大通り沿いのマンションでどうぞ、ということでしょう。

>>79 匿名さん
サブエントランス側の入り口の道をやけにウェビナーで推してるなーと思ったのですが、サブエントランス側が普段使いになるということだったんですかね。
あとは建て替え後の病院がどう敷地の形状に影響してくるかですね。現地ではその辺りがすこし分かりかねたので。

家族が昔から住んでるんだけど、昔弁天町付近の地元の不動産屋からはここはかなり地盤が良いと言われたよ。近くに神社防衛省があるし、昔は陸軍の上の階級の人が住んでた地域。少し高台で地盤が良い。
大きな災害が来ても強いのは弁天町。311のときも周りの戸建も平気でした。牛込柳町駅近の土地はもうあまりないですよね。
江戸川橋駅が最寄りよりも、大江戸線東西線都バス、luupも使えるこちらの方が交通便利ですよ。文京区はluupないね。
それに、外苑東通りが電柱無くなって整備されたらもっと便利に青山六本木方面も自転車車でも行けるね。

最近できたグランドール牛込柳町は坂に無理やり建てた感あるけど、こちらの方が平面の土地でいいですよね

個別オンライン相談会出られた方いらっしゃいますか？
ウェビナーよりもさらに詳しく色々と知れるのでしょうか。

ウェビナーよりも価格公開されている部屋が少し多かったです。西側の方が若干安め。

外苑東通りの工事はいつ終わるのでしょう？

>>82 通りがかりさん

電動キックボードを自慢されても…（困惑）

立ち食いそばの名店、「白河そば」が近くにあるのが羨ましい。

>>88 匿名さん

こちらの購入者が立ち食い店に行くか疑問ですが、とりあえず白河そばでは「ひもかわうどん」がお勧めです。

「白河そば」はお値段の高い高級な立ち食いそばなので、こちらの購入者も行くでしょう。カレーもおいしいです。

白河さんおいしいですよね。昨日マンション近くを歩いていたけれど大雨だったのに中華そばとしおかは行列すごかった。あと、五芳斉も昔ながらの味で人気ですね。居酒屋だとつず久も美味しい。10分ちょっと歩いて若松河田や神楽坂に美味しいご飯屋さんはたくさんありますね。

>>88 匿名さん
モデルルームに行く時にでも寄ってみようと思います。

ほかにもこの辺で評判の飲食店などご存知の方いらっしゃったら教えてください。

白河そばは閉店時間が早いので注意！

近所に美味しい飲食店があるのは良いですね。
やや単価があるので頻繁に行くことはないかもしれませんが、
たまの楽しみに手軽に行けるのはありがたい立地ですね。

モデルルーム行かれた方いますか？

8年住んでましたが、牛込柳町に普段使いできる飲食店はほぼ皆無でしたよ。ファミリーで行けるようならとこはサイゼくらい。

神楽坂まで行けばいいだけの話。まあファミリー向けの店は少ないけども

>>96 マンション検討中さん
たしかにファミレスはサイゼリアくらいだけれども、わさび飯の「つづ久」とか、「カルネヤ」とか、つけ麺「としおか」とか、結構、楽しめると思いますよ。

>>98 ご近所さん

カルネヤ良いですよね。物件から近いガファスもオススメですし、若松河田方面も何軒か好きな店があります。