売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩3分
都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建
[スレ作成日時]2021-05-22 07:45:02
みんな名前にこだわるねー！！
中身で勝負でしょ…人間も一緒
一応新宿と池袋は副都心だからね。都心を名乗っても違和感はない。加えるに上野・浅草も副都心なので、これもまた都心を名乗っても違和感はない。さらに一般的な感覚として、それらに囲まれた地域の内側もまた都心だろう。不動産を売る人にとってはどうかわからないが、エンド目線からするとそんな感じ。
ただ、すき家の件数で行くと文京区は１軒、
https://www.navitime.co.jp/category/0303002003/13105/
千代田区６軒
https://www.navitime.co.jp/category/0303002003/13101/
港区13軒
https://www.navitime.co.jp/category/0303002003/13101/
すき家が家の前にあるのが耐えられない人は文京区がおすすめだ。
少々ふざけた言い方で失礼したが、この視点で見ると、結構各区の雰囲気を忠実に反映しているので笑ってしまった。すき家は港区に食べにいけばいい、家の前にはいらない。
https://news.yahoo.co.jp/articles/95bd8f1d9dd578417934eb0baed679c28022...
首都圏版住みごこちランキング2021 文京区、中央区に次いで第二位
>>1479 匿名さん
スーゼネは、本郷真砂時代はあまり仕事がなかったわけですが、いまはマンションごときにかまってられないほど他の仕事が忙しくなっています。川口土建じゃなくても、もっとしょぼいゼネコンでも、高さ60m未満のマンションは建てられます。
すき家ではなくて、最近の評価軸は、ゆで太郎ですよ。
まあすき家でもゆで太郎でもいいんだけど、安いチェーン店で食べなければいけない境遇の人がうじゃうじゃやってくる土地に、富裕層が満足しているのだろうかと思っちゃう。彼ら的にそういう人が、使用人はともかくとして、不特定多数がその視野に入るのはおちつかないんじゃないかなあ、と。
というかね、あれ、結界の中なんだよね。現地見るとわかるけど
流石にこのマンション買える人は都心も買えるような人が多いでしょうね。
というか都内に複数マンション持ちとかもいそう。庶民にはわからない世界。
> ギスギスした攻撃的な目つきや言動をする人がいなくて街の雰囲気が柔らかいんだよな。
と思いたいところですが、マンション建設反対運動は、近隣のどの区よりも激しいですよね。個人的にはそこが嫌です。家族の都合で文京区に住んでいますが、その制約がなければ、上野か日本橋か神田あたりに引っ越しています。
> マンションの反対運動が嫌で引っ越したいとか珍しいですね。
「どこに住んでる？」と聞かれて「文京区」と答えるのが、ちょっと苦痛です。意識高くて赤いだろうな、と思われるのが嫌なんです。このマンションに反対運動はなさそうですが、近所のルサンクは説明するまでもなく。
>>1531 周辺住民さん
その通りだと思います。特に戸建てで長期的に住んでいる住民はマンションに住む住民を他所者扱いしてきます。ペットの糞の処理をしていないのは新しいマンションの住民だと言い張っている老害がいて、嫌な思いをしました。
>>1535 匿名さん
そうそう、そんな感じです。私の経験で言えば、あきらかに邪魔な路上駐輪を、たまたま近くにいた警察官に告げたら、なぜか持ち主が近寄ってきて、「私は○十年前からここに止めてるの。あなたはよそ者でしょ」と暴言を吐かれました。
>>1537 ご近所さん
そうなんですよ。
さらに言えば、後日、警察に相談したら（110番したら）、事件として認知したくない旨を言われました。私が通報するはるか以前に問題となっていたのでしょう。
すごくがっかりしました。
都会ですから、どこにでも一定数いる老害の話ですね。どちらかというと確率の問題ですね。文京区特有でもなんでもない。
実際に遭遇するとこの上なく面倒くさいのは事実ですが。運が悪かったですね。
茗荷谷に住んでますが、茗荷谷周辺にはあまり老害見かけません。
むしろ大きいおうちに住んでる優しくて上品な方多い印象。
文京区といっても一つではないので一部を見てこの区はこうだ、とおっしゃるのは止めて頂きたいですね。
ご謙遜を。なかなかマンションを販売停止にまで出来る区はないですよw
マンションの避難路に不備があってはいけないですし、NIPPOが２２メートルの絶対高さ制限の範囲で建設していたら今頃は建っていたと思いますよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/
文京区の住環境について語るスレです。
文京区についてはこちらでお話ください。
ここは物件について検討するスレです。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
価格帯や間取りが発表されて、いったん話題の材料が出尽くした感がありますね。
>>1485 匿名さん
一億五千万って、殆どの日本人にはリアリティのない価格だと思いますが…。既に金や不動産もってる金持ち、DINKSパワーカップル、外国人投資家、ぐらいじゃない。これからの時代、都心は一部上場サラリーマン程度の社畜じゃ買えない時代がきたんだよ。
いつかは下がるかもしれませんが、今はほんとそんな時代ですね。
買えない新築物件を眺めても仕方ないので、中古、戸建てと幅広く検討すればまだ文京区でも買えるところを買うしかないですよね
ここの6億の物件買う人 どんな人なんだろう？
>>1433 匿名さん
> 窓をしっかり閉めても道路の騒音、後楽園のジェットコースターの機械音、絶叫音が聞こえました。
南棟は賃貸といえども、それなりにしっかり造られていると思います。そんなものじゃないでしょうか。
うちは、春日通りから少し離れた高層階ですが、ジェットコースターが見えます。窓をしっかり閉めても、どちらの音も聞こえます。
>>1555 評判気になるさん
相続で何かしらの資産受け継ぐ時代ですからね
億とは言わずとも数千万円は当たり前に相続するんだから、この分マンション価格が上がってもおかしくはないですよねー
ここ37平米で1.2億ですか？常軌を逸脱しているのでは？
賃貸だと狭いしもったいないので大学生の子ども用に1部屋買い与える人もいますね。
ほんとだ、間取りには乗ってないけれど分譲されてるね。たぶんW 37の価格を入れると誤解を招くから数のうちに入っていないのではないかと思うけど…
高い高いといっても三井が行けると思ってつけてるから売れるかもですね。
反響なければ価格調整も入るでしょうし。
あくまで今は予定販売価格ですし。
三井の物件は基本的に、少しは分譲される時値段下がるよ。
それ二重価格だと非難されませんか？
>>1572さん
大体どこもそのような売り方をする認識です。
予定価格を出して、反響を見ながら実際の価格を決めていきます。
ただ、予定価格自体も最初のアンケート等、様々な要素から出していますので、実際の価格が大きく下がることはまれだと思います。
後は部屋ごとの反響による価格の調整とかでしょうか？
パークコートでないんだ。高すぎるね。
ネットでは外観もカッコいいと評判でパークコートあるかと騒がれてましたが、パークホームズでしたね。しかし高い！値段はパークコートと変わらない！
好まない人がなんでこの掲示板にいるんだろう...
いやよいやよも好きのうち？
私だけでしょうか？
ほのかに湯気が漂ってるように感じるシルエットを連想するのは？
>>1585 匿名さん
ほんわか？は全くしてないですよ。特に子育てのために移り住んでくる方々は、きっちりしてます。教育熱心で絶対受験！という親が多いので、実際はほんわかとは程遠いですよ。もし子育て世帯でのんびりした環境がいいなら他の区へどうぞ。
ねっとり、、代々住われている方々は縄張り意識が高いので言いたいことは分かります。
とりあえず、徒歩3分の立地は良いですがこの値段は厳しいなぁ
お受験ママとの付き合いが多かったと思いますが、みなさんいい人ばかりでしたよ。
お互いにお別荘に招いたり招かれたりして仲良くしてましたけどね。
確かに受験をする人に反感を持つような人は他の地域にもいるように一定数おられるのですが、ここはお受験する方は多数派なので逆に肩身が狭いかもしれません。
幼稚園受験や小学校受験の狭き門を目指す方も多いですよ。飯田橋の名門男子校や女子校の制服を着たお子さんも普通にこの辺を歩くようになりました。20年前とは違って‥
白金ザスカイ同様、若干下がってくれるといいですね。
さすがに文京区の大学に進むのは難しいんですが、筑波とか千葉なら医学部合格者のご家庭は何件か知っていますよ。中学受験の時の学力は大学受験まで響くので、この辺は医学部合格者が多いですね。医師の子弟が多いせいかもしれません。
何度か自転車にぶつけられそうになりまして（と言うか一度は思い切りぶつけられた）坂道の近くはトラウマになってます。ここも前の坂道がとても気になって悩んでます。
それいったら皇居前の内堀通りで歩道をすごいスピードで走ってきたオバハンに引かれそうになった。なんかスレ違い様に何かわめいていたけど、個人的にはそっちの方がトラウマだな。あの辺暴走チャリ多すぎだろう。
この物件の前面道路も自転車多いですよ。自転車の通行を禁止するか、自転車が減速せざるを得ないような道路の構造にできないでしょうか。
>>1597 匿名さん
自転車と歩行者は共存するしかなさそうですね。なんとかイーツみたいにマナーが悪いのは、いずれ淘汰されるでしょう。
私が個人的に危ないなと思うのは、後ろから抜いてきたうえに、わざわざ目の前を横切る自転車です。最初から行きたい側から抜かせよ、って思ってしまいます。
[No.1595～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
そんなに自転車のマナーが酷い町ではないような気がするけど。
ちょっと煽りすぎかな
私もつい最近ここの坂の上からすごいスピードでおりてくる小学生の男の子を見ました。しかも携帯で電話しながら！！信じられません。交差点で信号待ちしている歩行者もたくさんいたのでぶつかりそうになっていて怖かったです。
でもここの南向きの部屋に住みたいです。高いなー。
春日通りの上の人は茗荷谷の方に行くと思ったけど、後楽園に降りてくる人の自転車マナーってそんなに悪いのか？
なんとかイーツは高台民でないと思いますけどね
あれだけ歩道が広いのなら
自転車と歩行者の通路を分けるとか出来ないですかね？
堀坂にはポールが立ててあって自転車が急加速できないようにしてありますね。
富坂は早朝朝日が登るくらいの時間に自転車で飛ばすとめっちゃ気持ちいい。
人が居ない時間帯しかできないことだね。
そうやって歩行者にぶつかって大怪我させると危険運転致死傷罪に問われることがありますからやめましょう。
手付け放棄してまでパークコートからの住み替え多い。
パークホームズに・・・ですか！？
[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
暑くなってきたからか、変な人が増えてきたな
手付け放棄しなくても買った値段より高く売れるやろ
この外観、見ればみるほど変なカタチしてますね。
スッキリとしたデザインの方が大通り沿いは映えると思いますが。
[NO.1612～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
デザイン気に入らないって言ってる人居るけど、じゃあ買わなければ良い。
文句言っても変わらないんだから。
小石川の町並みに合ってないと言っているのでは？
田の字プランの古風で真四角な白っぽいマンションにお住まいのご近所の皆さんがパニックを起こされているようです。まあおちついていください、これが今風ですから。
コンシェルジュはいなくても24時間管理ぐらいにはなるんでしょうか
この辺は自主管理のマンションもあるようですが、管理体制が気になります。
外観が問題視されているのですよ
どこの誰が外観を問題視してるのですか？
コストダウンして安く供給されてきた文京区の過去のマンションと比べると、ファサードにコストのかけられた優雅なデザインのマンションはセンセーショナルですよね。インペリアルガーデン以来じゃないでしょうか。おしゃれですし、周辺の物件との差別化がはかられているぶん、資産価値も保たれやすいでしょう。
ここはパークホームズ でしたか…
近場の小石川や本郷真砂、駿河台の基準に満たないとうことですね。
パークホームズぶんきょう??んこいしかわ
やっぱり形があかんかったか？
外観を見直して、さらにできればパークコートにするべき。
隣りのパークコートを購入してしまった方のひがみが凄いですね
>>1633 匿名さん
なんでひがむの？こちらの方がたかいじゃない。
春日駅毎日使ってるので、コートのおかげでエスカレーター出来て助かってます。エントランスも高級感あります。残念なのは薄っぺらい事だけかな。住不巻き込んでたらかなりいいもの出来たのにね。
せっかく再開発するなら、春日駅のホーム拡幅をして、春日駅から地下の商店街に入れるような構造にできなかったのかしら、とは思ってます。
>>1635 マンション検討中さん
スレ違いなのでこれきりにしておくけど、あっちは確か予算不足で地下部分の計画が縮小になったと聞いている。むしろこちら側のブロックに地下鉄入り口が欲しかったな。
外観には問題ありません。
東横インの位置に営団地下鉄が入口を作ろうとして土地所有者（東横インの敷地の所有者）に交渉したのに、拒まれたらしいです。
北側もルーバルつきの良さげな部屋がずらっと中層から高層にかけて階段状に並ぶんだな。これは北側も相当人気が出るかもよ。
高いけど、確かに建物もありふれたホームズのレベルではなさそう。期待したい
クイーンズ伊勢丹、オリンピック近くに住んでいて、とても便利かつ静かで住みやすく、小石川、白山、本郷あたりで住み替えたいなと、ここ何年も不動産情報を見てきた。でも、どうしても築20年以内の７０㎡越え・３ＬＤＫのファミリー用物件が殆ど出てこなかった。ところが、この数か月で状況がかわっと感じる。アトラスタワー小石川、ザ・パークハウス小石川後楽園、パークホームズ小石川、ザ・タワー・小石川などの物件が出てくるようになった。パークコート文京小石川への一般入居が始まった時期と重なっているようで、この地域での住み替えかな？パークコートの夜の灯りのつき具合をみると、まだまだこれから入居、又は、転売待ちの物件がありそうで、これからも周辺地域で中古物件が出てくるか？供給が増えることで、中古物件の相場が下がることに期待（売出価格で１割、販売価格で1割くらい下がると最高）。そうなると、新築物件の価格にも影響するかも。そうすると、新築もいいなあ。この物件は坂が少々キツイので、小石川三丁目の旭化成の計画がどうなるのか早く知りたい。自動車通勤ならともかく、通勤・通学で日常的に駅を使う生活者からすると、シティテラスは駅から遠すぎ。
>>1643さん
アトラスタワー小石川、ザ・パークハウス小石川後楽園、パークホームズ小石川、ザ・タワー・小石川
この辺りの売り物件、全てが新価格になっていてどれも2割程度下がってようやく2－3年前の価格という印象です。
さすがにこの価格帯ではすぐに売れていく様子はないので、在庫が積みあがってきた時に価格がどのくらい下げるかは私も注目しています。
>>1645 周辺住民さん
そうですね。サンクタス小石川プレサイスの確か約９０㎡、１億の物件は、最近の相場からすると随分売出価格が安いと思って見てたら、情報が出て2週間くらいで売れたようですね。売り急いでいたのかなあ。
聖帝十字陵、
六億でサウザー？
次回情報更新日は8月14日らしいです。
パークコート千代田一番町と大して値段変わらん（笑）当然、コート買うでしょ！
確かにこの価格ならパークコートを。
三井の値付けがチャレンジな気はしますよね。
浴室テレビつけたいのですが、オプションでありますかね？
パークコート文京小石川タワーの方は売りが多数出ていますが、値下げしても成約に至るケースは少ないようですね。
あの価格では、文京区の天井をオーバーし過ぎているきらいが大きいとは思いますが、マーケット自体も限界に近い感じはありますね。
いまアットホームで検索したけど最近新着で平米単価２５０越えが出てたよ。
ところで >>1647 のCGみたけど、ペントハウスの天井高がどれぐらいか気になるな。
まさか2900超えている？
パークコート文京小石川タワーの成約事例は大体把握してますが、坪700以上はほぼ無しです。
三井のリハウスだけでも、中古在庫は山積み。
個人的にはそこまで悪い物件だとは思わないので、価格を何千万か値下げすれば買う人はいるのでは。
むしろ賃貸の借り手がいない方が問題のような気もしますが…。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
ひと頃より賃貸もずいぶん減ったよな。新築直後は一斉に出るから在庫がシコるけどコロナで世情が乱れているなかでよくもまあこれだけ借り手がついたもんだ。坪単価も上値を狙うようになってきたし、ファンダメンタル的にも上げ基調なので仕方ないだろうね。
同じ値段でパコ小石川タワー買う層とこっちを買う層は違いそう。実需こっち、投資RVあっち。
[No.1658と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
パコ小石川の売り出し価格って分譲時から大体＋30%前後？
さすがにこの価格がどんどん売れるってことは無いかなと。
それでも３LDKの売りがほとんどないから、この辺りで3LDK探す人はこっち検討するんじゃないかな？
ここの売れ行きにはとても注目しています。ここの売れ行きが順調ってことになると、周辺のスケベ高値追及中古も徐々に掃けていく可能性もあるし。そうなると完全にステージがまた一段変わることになる。。。
そうなりそうな気はあまりしないけど。
>>1644 マンション検討中さん
そのピラミッド状の略図を見る限り、てっぺんの四角いのは誰が見てもS162でしょう。
多分三井の囲っているお客さんがサクっと買っていくのだろうけどね。
東京ドームシティの再開発がどうなるかだね、楽しみだよ。
スパがないというだけで合格です
文京区で6億円は高いと思ってしまうけど、最上階は1戸だけ、天井が高く、4面採光なので、かなり希少ですよね。
エレベーターホールと玄関の間にドアがあれば完璧ですね（なさそう）。
>>1669 周辺住民さん
戸建てみたいに門扉を作るところも昔あったけど、あれは無駄な気がします。
これは推測ですが、エレベーターでペントハウスのフロアに行くにはタッチキーがないと行けないようになっているんじゃないですかね。
なんで他のマンションの話題で盛り上がるかな…
ともあれここの近所のパークコートは坪600を超えると売れなくなるという言葉が嘘だったことは間違いないですね。ここの値付けの説得力が高くなったのは間違いないです。ちゃんと売れ行きを正確に把握できている人たちは、われわれ一般人とは見えている世界が違うんでしょうね。
>>1670 匿名さん
私が見た内廊下の場合ですと、高さは腰ではなく天井まで、材質はアルミではなくスチール枠＋すりガラスとなります。ドアの両側は壁（スチール枠＋すりガラス）です。
門扉タイプも、玄関前だけでなく、居室の前まで柵が伸びていれば、意味があると思います。気分的のものでしかないかもしれませんが。
私は所謂富裕層ですが、やはり購入するかの決め手はブランドです。
パークコート じゃない時点でこちらは興味なくしました。
そうであっても、パークホームズではねえ。
大多数の一般人から見ればホームズかコートかなんか関係ない。
外側が良ければいいマンションなのかと思う。
＞＞1683さん
わたしもそう思いますが、デベも含めそこを気にする人は思ったよりも結構多い印象です。
パコ小石川のモデルルームに行きましたが、その際のアンケートで、
「本物件を選択するにあたり、どの程度重要か？」
という項目に、パークコートであることが入っていました。
私は大して影響しないみたいな回答をしたのですが、担当者はやや残念そうな顔をなさっていました。
>>1684 周辺住民さん
良く考えたら変な質問ですねよ。
マンションの質やグレードで選ぶのではなく、
パークコートという名称で選ぶ人がいるということですから、
三井がパークコートと付ける条件は、
質やグレードとは直接関係ないということですからね。
想像
６億の物件を買う人。毎年３０００万円を少し余裕をもって２０年間返済。すると少なくとも年収は１億で、税金等引かれて手取りが５０００万円くらい。ここから３０００万円の返済を引いて、残り２０００万。毎月のその他の生活費が２００万弱。掃除や洗濯、ラクーア成城石井での買い物はお手伝いさんがやり、移動は車（運転手つき、又は、運転好きで自分で運転）なので駅近とか坂がキツイとかは全く関係無し。
１．５億の物件を買う人。毎年５００万円をちょっと長いが３０年間返済。すると、年収は２５００万ほどで、手取りは１５００万。５００万の返済を引いて、残り１０００万、毎月約８０万円がその他の生活費。子ども１人ならいいが、２人いたり、ちょっと見栄を張って贅沢すると、決して余裕はない。
今住んでいる物件を売って頭金に充てたり、相続財産があったり、金利のこともあって一概には言えないけど、だいたいこんな感じでは。
自分はここまでいかないので、パークコートやここに入る人が近隣で売る１億ちょいくらいの物件を待とうと思います。
>>1685 匿名さん
>質やグレードとは直接関係ない
それはないと思うけどねえ
ならばいっそ全部パークコートにして売っちゃえばいいってことになるじゃない？
マンション好きの着目するポイントと彼らが設定したパークコートのスペックで定められているポイントがずれているということはあるかもしれない。
>>1684 周辺住民さん
> パークコートであることが入っていました。
ちょっと聞いてみた、くらいの位置づけかと思います。良い結果が出てれば、なんらかのかたちで使うのかと思います。
６億物件は、オリンピックでも活躍中の巨人の坂本選手にでもお買い上げ頂きたい。他球団にいくことも無いだろうし。
坂本ごときには買えないっしょ。
買う人は、バカだと思う。ホームズや6億。パークマンションならわかるけど。
煮干ラーメンが好きなアヴェタントール若葉がここを買わないというだけで少しプレミアムがつきそうです。
あ、間違ったアヴェンタドールだな
https://www.carsensor.net/usedcar/bLG/s009/index.html
小学生のときこいつの消しゴムをボールペンで飛ばす遊びに興じていたのを思い出した。
６億キャッシュでポンと買うような人の目的は、住むためより、相続対策とか？相続税の最高税率５５％も考えないといけないような資産家で、キャッシュで６億もつより、不動産にかえて、例えば６億×７０％評価なら４．２億になる。そうすると、相続税額も１億近く下げられる可能性が。賃貸に回せば（借りるのは外資系の日本支社長とか？）、さらに相続税評価は下がるだろうし。貸さず、使わないまま管理費・修繕積立金を１０年くらい払い続けても、相続税が下がるプラス分の方が十分に大きい。１０年後の中古価格がいくらになるかは、世の中の景気の影響も大きく、流石に予想できないけど。
6億円の部屋を買う人は、この地域に思い入れのあるコレクターでしょう。でもって、自分で住む。
相続対策で買う人はいないでしょう。普通はアパート一棟買います。空室のリスク分散出来ないから。金持ちはCＦも重要視します。
チャイニーズがキャッシュで買うと思うわ。ヒルズ最上階もチャイニーズだし。ただ、ヒルズ最上階も6億しなかったけど。
どこかの聞いたこともないような不動産屋が直筆のDM送ってきたときは怖くなっちゃったよ。せめて○○マンションにお住まいの皆様ぐらいに止めておいてほしいな。
パークホームズなんでしょ。ここ。
谷底低地のパーコーも大半だけど、壁に向かって料理するのは今時流行らない！！
>>1697 周辺住民さん
相続税対策なら、自分で済むなら6億円でもよいと思いますが、誰かに貸すならもっと利回りが良い＝割安な部屋を購入するでしょう。てゆうか、そうした貸すのに適した部屋は地権者さんがワンルームとしてガメてしまいましたね。
>>1710 マンコミュファンさん
> 谷底低地のパーコーも大半だけど、壁に向かって料理するのは今時流行らない！！
設計する側も、そんなことわかっちゃいますが、間取りに余裕がないんです。
>>1708 周辺住民さん
主寝室のトイレと洗面は分離してほしかったなあ、これはないわ
洗面所って歯を磨いたりからだの清潔に関するいろいろな事をするので便器と一緒はねえ。
安いホテルみたいでこういうの嫌だな
みんな自分は買えもしない部屋にあーだこーだ批評するのほんと好きですね笑
6億の部屋って「6億台」って書いてあるから、仮に正式価格決定前に確実に買える人で、買いたい人が2人以上出てきたら、6.9億とかの設定になる可能性もあるんだよな。
まぁその辺のクラスになると6億も6.9憶も変わらないんだろうけど、レンジが1億ってすごい！！
物件概要には、
~60,000万円台(1000万円単位)
とありますね。
変動幅は、1000万では。
>>1719 マンション比較中さん
そういう部屋はステディな女性と一夜を過ごすのにも使うので、前の日に焼肉で盛り上がった朝に不用意にトイレで臭いのを出そうものなら、彼女が身繕いをするときに辛い目にあわせちゃいますよ。それこそ百年の恋も冷めるでしょう。
60000の次は61000で、
その間ということですね。
単位って言葉の意味知らない人がいますね...
1000万単位で区切っている、
という意味ですね。
1K万単位で区切って、
60K万~61K万
に入るわけです。
改めてみるとリビング南東方向の大きな柱がちょっと邪魔な気もしますが円柱でないので鏡を設置するなど対応が可能なので、円柱がどかんとあるところと比べるとむしろ良いのかなと。
変に広い間取りよりもS93あたりがなかなかいい間取りではないかと。これは奪い合いになる可能性が高いです。似た間取りだとS84aとかですかね。
３LDKだとリビングインはE77、E80、S74bですかね？
伝統と革新。長い歴史を有し、現在も学問・医療・文化において先進的な研究や技術を生み出す場である文京区。一方で、静穏な環境をも有する山手の住宅街として、23区の中でも確固たる魅力を維持してきました。「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の外観デザインにはそんな伝統と革新の歴史が遺憾なく表現されています。
美しい緑やストーリー性のあるタイルや石材は文京区の伝統を、ガラスのカーテンウォールやルーバーが先進性を表現する外観デザインをご覧いただければ、いかに意欲的な建築物を目指しているかがお分かりいただけるでしょう。箱庭を誂え、知的な空気に包まれるラウンジなど、内部空間にも文京区らしさが追求されています。
SUUMO 取材レポート
でもパークコートではないんだ
パークコートに限りなく近い仕様のパークホームズって感じかな。
値段的にもパークコートに匹敵するし。
あらたな売り方ＰＪって事でかなりチャレンジするみたいです。中古の転売成立するなら我々が堂々と儲けようというコンセプトらしいです。かなりチャレンジなので注目されているみたい。
小石川って地盤悪いですよね？
怖くて怖くて買えないなぁ。
小石川二丁目は台地１だから悪くはないけどね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm
戸建てなら地盤の強さは重要ですが、マンションは地中の硬い層に届くまで杭を打つから、表面の地盤が強弱はほとんど関係ないかと思います。
ストレスのない生活を体現する仕様・設備になるようですね。
設備仕様が気になります。
パークコートに匹敵する仕様になるのでしょうか。
各住戸に宅配ボックス設置されたりするんですかね
コンシェルジュ入るんじゃないですか？
連絡しておけば荷物を預かってくれるぐらいのことはしてくれるかも
普通の宅配ボックスでしょう。
六億もする部屋のあるマンションにそれはショボすぎな気がしますね
ラウンジどんなだろ
ピアノとか置いてあるのかなあ
ピアノがあるかどうかはわかりませんが、価格の高さを物件の仕様の良さで正当化しようとするのではないかと想像しています。より都心らしさを演出してくるのではないでしょうか。
川口土建なのでね・・・どんなものでしょうね
とはいえここはパークホームズなわけで、パークコートではない。
設備仕様も建設会社で決まるわけでもないでしょう。彼らは設計図通りに作るだけだと思うのですが。
施工会社の川口土建はパークホームズでもザレジデンスが付くマンション手がけてたり、日本橋橘町や恵比寿のすみふ物件も建てていたりするので、そこまで実績がない会社では無いのでは？
パークホームズはパークホームズであって
パークコートでありません。
パークコートの称号にできないのですかね
パークホームズもいまこんなに高いんだね
ここ、一台はスーパーカー停められるのかね！！
先日、ヒカリエが停められずにビビった…
一階に平置駐車場と書かれているね
高いとは言えさすがにバレーサービスとか温泉宅配とかのサービスはないだろうな
三井不動産 大変ですね
https://bkkcondostory.com/3220/
他のデベロッパーですけど文京区で似た出来事がありました
こういう出来事を想定した保険には入っているものなのでしょうか
日本はタイと違って法律の整備が進んでいるのでそういうことはないでしょうね。
三井さんはこの土地を知悉しているので、大丈夫でしょう。
まあおかしな横車を押そうものなら天罰が下るかもしれませんね
法令に適合している建築計画ならば建築確認が取り消されるようなことにはならないのだけどねえ。
>>1766 匿名さん
http://courthills10.livedoor.blog/archives/23269949.html
から判断すると接道が非常に悪い敷地ですね。
これでよく許可が出ましたね。
８月１３日１９時過ぎ、自転車で水道橋から小石川方向へ帰りながら見た様子。
東京ドームホテルは、約半分の客室に灯りかついている。昨年４月の緊急事態のときは２，３部屋しか灯りがついていなかたのに。
それは別として、パークコート文京小石川は灯りがついているのは１／５前後くらい。この３，４か月でだいぶ入居が進んだようではある。対してアトラスタワーは１／２～１／３くらい。そうすると、パークコートのほうは、まだ半分は空室か（売れていないとかではなく、これからまだ引っ越す人もあるという趣旨で）。６００戸近いことからすると、まだ２００戸は未入居？引き続きパークコートに引っ越した人が売る近隣の中古物件が増えること、そして中古物件の価格が下がること、それが近隣の新築相場にも影響することを期待。２割くらい下がればなあ。
>>1772 周辺住民さん
文京区の土地の価格が2020年7月ごろから急に坪単価が安くなるという現象が観察されていますが、文京区の土地持ちがここを買ったのかもしれませんね。多くの人が文京区内の恐らくは駅から遠い不便な戸建ての土地を売ってここを買ったというのは少し穿ち過ぎでしょうか。
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/
>>1772
気持ちがとてもわかるから見ていてとても辛い。今サイトに出てるのはチャレンジ価格だから、相場で出た瞬間に瞬間蒸発だろうな。
裏で不動産屋が事前に紹介してたり、希望物件から出たらノールックで買う人もいるし。
ここは川口土建による施工でパークホームズですね。パークコートにする気は当初からなかったのではないでしょうか。
>>1776 匿名さん
はい、100％違うと断言できます。条件の悪い土地が多く売りに出た、面積の大きいマンション用地などが取引された、などで短期的には平均単価はかなり上下します。もう一度言います、100％違うと断言できます。
そんな人が買うんだ。嫌だな。
平置駐車場はその人が占用するのでしょうか！？
成約価格と乖離している例です。
ル・サンク小石川後楽園の推定売却・購入価格推移
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/
>>1781 匿名さん
坂下のパークコートのスレにも去年、不動産屋さんっぽい人の書きこみで地価が下がるようなことを言っているのがあったから、実際安い土地がたくさん出たんでしょう。ただマンション価格とほぼ平行して上下していた土地価格があきらかにそれまでのふれ幅を超えるような下がり方をしていたので、かなり売り急いでいて最初から低い価格で募集をかけている土地が普段より多く出ていたことは間違いないようですけどね。
ここを買うために高台の先祖伝来の土地を手放す人もいるだろうな。
安いミニ戸建ての売り出しが増えて、マンションが買えない人には朗報になるだろう
牛込方面のマンションからよく見えるけど、確かに夕方もあまり電気ついてないよね。
生活感ないというか、入居してることすら意外。＞＞PC
やっぱり戸建てよりはマンションだよな
結局パークコートの話題になっちゃうんだよね、このスレ
坂下のパークコートは多分今後何十年も近隣の物件と比較され続けるんだろうね。
しかしお盆だからしょうがないとはいえ、ここは何か新情報はないのかな。
> ここを買うために高台の先祖伝来の土地を手放す人もいるだろうな。
それはないな。
先祖伝来の土地を手放すならパークコート買ったでしょうね
先祖から引き継いだっていっても、せいぜい明治維新以降でしょ。
>>1798 周辺住民さん
たしかに大名格は領地に戻ったようですが、今でも細川家とか屋敷跡が残ってますし、西片は福山藩主の阿部家が廃藩置県後に再び東京に戻ってきて中屋敷跡や周辺の武家地を宅地に再開発したものでしたよね。幕臣も確か静岡藩士になって徳川家の家臣になる人、朝臣になって新政府で働く人、あるいは商人や農民として士分を離れる人などいくつかの進路があったと思います。全部が全部廃墟になったわけではないでしょう。陸軍参謀本部の地図でも桑畑とかになっていたところは旗本が住み続けていた可能性があります。
ちなみに大河ドラマで取り上げられている渋沢栄一は静岡藩士として徳川家家臣の道を選んだようです。
そういえば、
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップも
おそらく来年夏竣工後
再発売してくるでしょうが、
どれくらい値上げになるでしょうね。
ル・サンク小石川後楽園の再販売の予定のほうが知りたいです。
ここのように幹線道路に面してなく閑静な住宅地と思うので。
上部２階をスパッと斬るのが再販売は早くなりますが
なぜコートにならないの？
工事が中断した未完成マンションが近所にあるが、まるで文京区に押されたスティグマのようで見るたびに悲しい気分になる。素晴らしいマンションが完成することでこの地に爽やかな風が吹き抜けてくれると良いのだが。
>>1804 マンション掲示板さん
追加工事で費用がかさんだ分がのっかって坪単価が百万ぐらい上がるかもしれませんね。あるいは据え置いて早期完売を狙う方向もあるでしょう、相当な風評被害を受けているでしょうから。
>>1809 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園のいまの状態はデベロッパーの判断の誤りによるのだから、バーゲンセールにして早く再販売するのがいいのではないか。ル・サンク小石川後楽園のなりゆきはここの物件に大きく影響を与えると思うよ。
NIPPOだからねえ
>>1814 ご近所さん
鳩山さんが抜けてるよ、それはさておき、明治末期とかならいざ知らず先祖伝来の土地を持ち続けるモチベーションが子供達の世代には希薄なんだよね。家を墓を、代々守るという人はだいぶ少なくなった。家業を子供が継ぐことは稀なこととなり、親子で職業が異なることも珍しくはない。
家は個人のライフスタイルの変化に応じて住み替えるものになり、葬儀すら遺骨はマンション墓に納めて将来的には無縁仏化するというのが都市部での葬送スタイルになりつつある。遺骨がなくてもモーツアルトは不滅なわけで、墓や家にこだわる必要はなかろう。すなわち先祖伝来の土地などは適切な時期に売却してしまうべきもとみなされる時代が来たんだ。
ル・サンクはコロナ患者の収容施設として都か国が強制接収すべきだろうね
そこからうっかり小石川全体がクラスター化して迷惑老人達が絶滅すれば、文京区としても非常にありがたいのでは？
歩道がアスファルトの谷低パーコーより、出来上がったら、余裕で目立ちそう！！
多分当分のあいだ近所の建築途中で放置されているマンションは居住不能だから話題にしたり比較すること自体意味がない、というかここになんらかの風評被害を与えようというのかな？
表通りの日当たりのいい美しいデザインのマンションが少しでもこの地を明るくしてくれますように。皆さんの代わりに神に祈っておきますね。
天照大神様が長らくお祀りされていた、人々の祈りが染み付いた聖なる土地がもつ、良い気がこのマンションをきっとで守ってくださるでしょう
物件の周りを歩いてみたら、閑静なルサンクの立地が目につくからでは？
静かな場所が好きな人にとっては、ルサンクの立地の方が好みだろうし、比較対象として販売再開して欲しいだろう
でも人が住んでいない建物の劣化は早いというし、あそこまで放置されてると販売再開されても建物の状態が不安になる
一般に、名前が短いほど格を感じる気がする。
東京大学 VS 令和東京国際イノベーション大学
パークコート丸の内 VS パークホームズ文京小石川ヒルテラス
ヒルテラス
というのも、ヒルトップと言えない
苦労のネーミングですね。
建築確認がなく、仮使用もできない「工作物」ではないかと…
ル・サンクは建築基準法上ではブレハブにも劣る位置付けでしょう。
早く再販売にする方がここのためになります。
解決する気になればすぐ解決できるのにNIPPOが決断しないだけでしょう。
このスレッドお祓いが必要ですね。どこからか邪念を抱いた魍魎が這い出して来たようです。
ルサンクがいくらで再販売されるのかはこの物件に深く関わって来ますがね
この間ルサンクの前通ったら窓開けて換気してたよ。これはわりとよく見る光景。
なので傷まないように管理はされているんだと思う。再版されるかどうかは別としても。まぁ例え再版されたとしても普通に相場なりに出してくると思うけどね。
ルサンクのが欲しい
パークうんコートとよりもこっちの方が期待できる
静かな環境ですからねえ。こことは200メートルくらいの違いですが大きいです。
優先会員登録って登録したら登録完了メールとか来ますか？
登録したつもりなのだが何のレスポンスもなく。。。
入力間違えたか、それとも希望価格低く答えたからお呼びでないのかも。
住宅ローン減税制度の適用対象ですか？
適用外ですか？
今はまだ夏休み中じゃなかったっけ
ルサンク売ってくれ
こことル・サンク小石川とが同じ値段で出ていたらどちらを買うのでしょうね
ルサンク発売時は
坪４００くらいでしたか
ここは坪７００弱？
文京ガーデンゲートタワーが真東に聳え立っていますね。東南には文京シビックセンター、日照はどんな感じなんでしょうね。
サウスゲートもシビックも、細いので、日照の影響は限定的かと思います。
それより、ルサンクが坪400万円で激高と感じたことを思い出すと、なんだかなーと感慨深いです。
建設関係者で詳しい方いれば教えて下さい。
この物件のように傾斜地に南側階数が多い
異形建物の場合、地震時の不均一な土圧や
建物内部に不均一な応力が発生することで
建物RC構造部分損壊など懸念ありますか？
登記簿で地階と記される住戸はどれくらいありますか？
>>1853 評判気になるさん
それはないと思ってよいです。もし不均一が問題になるなら、見かけはそのままに、構造的には長方形だけで構成するよう、何カ所かを切り離します。具体的には、1cmほどの隙間を開けて、樹脂で埋めます。
これ、雨漏りの原因になるのですよね。
先週末建築現場辺りを見に行きました。
標識には地上11階地下1階とありますが
住居は2階からなので地階には住居は無い
と思います。但し2階半分は地面下でした
>>1858 評判気になるさん
完成予想CGを見ると、2階の西側は一階相当だと思いますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html
CGはそのようになってますが
実際には西側1階は半地下です。
>>1861 評判気になるさん
西側のエントランスは２階にあるからW37の横に書いてあるでしょ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/floor_plan.html
ちなみに南から北に向かって西側道路は少し上がっているので２階西側のワンルーム部分は半地下になる部屋もあるだろうね。販売される住戸は半地下にならないと思うよ。
おそらく >>1861 の写真は最も北側から西面道路の柵越しに撮ったものだろうから、路面から一番下がっている北寄りのワンルームの部分だと思う。もっとガッツリ半地下かと思ったら50cmぐらいかな
ウェブセミナーやるらしいね
賃貸ではなく地権者住戸ではないですか？
>>1851 匿名さん
爆笑
たかだかマンションの影が何百メーターも伸びるとでも？
ましてや真東に太陽がある時間が何時間あるとおもってんの
ほんとここの掲示板使うやつって常識ない脳ミソお花畑多いよな
当該物件割高感から疑問が浮かびます
地権者が特定の住戸を取得する事例は
承知してますが、デベロッパーが地権者
から土地を時価買切りでなく、デベロッパーが
地権者とプロジェクト収益が上振れした場合、
即ち予め設定した価格以上で分譲が販売できた分、
または、マンション建設費用が安く仕上がった分、
上振れした収益の分配を約するというような事例は
あるのでしょうか？ デベ勤務者の方教えて下さい
>>1872 評判気になるさん
おそらく三井不動産レジデンシャルの土地活用、等価交換方式でしょう。
https://www.mfr.co.jp/youchi/touka/
> 建設費用の削減努力も目に付きます。
それで川口土建の施工なのですか？
超高層でもない普通のマンションの建設なんて、ゼネコンのレベルなんて関係ないですよ。いまスパゼネがマンションを請けないのは、それより難しい仕事がたくさん受注できるから。
南側2階ベランダ曲面隔壁ですが、
コンクリート打設時には生コンを
複数に分けて打ったため固結後に
界面ができてしまい強度が落ちる。
写真の通り何層かの層状になって
いるのが視認できるし、さらには
表面に多数の微小空隙が視認できる
施工が悪いのか、材料が悪いのか、
建設費用削減目標の悪い影響では？
素人目によくわからないのですが、こういう筋は一般の打ちっぱなしコンクリの壁によく見られますよね。本当に問題になるような事なんですか？私の通っていた高校の壁もこんな筋が通っていましたが、前のオリンピックの前に建ったようですが未だ現役ですが。後輩に避難をよびかけるべきでしょうか？
>>1881 検討板ユーザーさん
型枠の長さ、高さ、コンクリート側圧の大きさ、鉄筋組立の高さ、コンクリート供給能力などにより一回に打設されるコンクリート量が制限されることがあるようです。また区画に分けられて施工する場合、必然的に継ぎ目が発生することになります。
継ぎ目の不純物を取り除く作業が行われていて、鉄骨が入っていれば２回に分けられていてもさほど問題はないようです。
川口土建なのは建設費用の削減努力のためでしょうか
天カセではなさそうですか？
どうなんでしょうね。パークコートが大人気で売れちゃったからそれを踏まえての価格でしょうね。
駐車場36台の衝撃…コンシェルジュいないことはコートじゃなくてホームズだった時点で察していたが…
>>1890 匿名さん
ここはファミリー世帯をターゲットにしていないんでしょう。そして車通勤の人をターゲットにしているわけでもない。駅近と周辺利便が特徴でもあるし。だから駐車場はあまり必要ないのでしょう。
ル・サンク小石川後楽園にはコンシェルジュがいてファミリー世帯をターゲットにしてました。
>>1890 匿名さん
衝撃もなにも、冷静にファクトを見たら、戸数の多い都心のマンションって、どこもそんなに駐車場はないよ。駐車場台数が必要という考え方は、車が生活に欠かせない郊外や地方における物件の発想。都心の、特に三桁以上の戸数のマンションでは、全戸数に対する駐車場台数は３割程度では。計算してみたら、パークコート神宮北参道や白金ザスカイもそのくらいだし。限られた敷地に機械駐の収容台数を増やせば、それこそ費用で購入者に返ってくる。
機械式の立体駐車場はメンテにお金がかかりますし、通常20年で取り換える必要があるので、金食い虫ですね。それこそ立駐ががら空きなんてことになったら、目も当てられません。
結局、パークコートの検討者で抽選に外れた人だけで１００戸くらい埋まる作戦ですかね。もしかしたら価格についても前もってアンケート取ったうえでの価格設定かもしれませんね。
パークホームズなのに高すぎですね。
隠す姿勢はよくないね
本日現場見ましたが、南西角の透明アクリル塀に
内側から灰色シート掛けられて中が見えません。
保護目的であれば最初から他と同じ鉄板の塀では？
元々は近所の方に見てもらい工事進行を見せて
工事に理解を持ってもらう目的と想像します。
勘繰られる原因となっても仕方ないのでは？
透明アクリル塀の意味ない…工事に透明性が
無いと強調しているように見えてしまいます
今日、オンライン説明会に参加しましたが、このマンションを検討するなら、南向きだと思いました。けど、春日通りが気になります。みなさん、いかがでしたでしょうか。
>>1904 マンション検討中さん
西向きとか東向きは上の階じゃないと暗いね
南向きが良いけど買えないな
西東向きの74平米の間取りが悪すぎ
今どき対面キッチンじゃないし、変な場所に洋室あるし、寝室の吹き抜けがよー分からん
なので、買う気になれなかったかな
>>1904 マンション検討中さん
確かに検討するなら、南向きだけだと感じました。
西は、眺望日当たり期待できず。
東向きE80の上層階は抜け感はありそうですが、自己日影がかかり、恐らく10時過ぎたらリビングが暗くなりそうで、、、その他の東向きの間取りはいまいちだし。
春日通り沿いは、窓は開けられますかね？そこがクリアできれば検討に残りそうですが、、もう一度現地を見に行ってみようと思ってます。
>>1905 検討板ユーザーさん
わかります！西東向きの74平米間取りの使い勝手が悪そうですよね。リビングの動線が悪そうで、家具配置のイメージがわかない。
そして、寝室の吹き抜けの窓を開けたら、隣の住戸の寝室の窓が正面にきますよね、きっと。お見合い状態。
さすがに、1億超える間取りではない気がして、この間取りは、検討外。南向きもう少し価格下がらないですかね。
最上階角、100平米で２億って聞いたよ。
>>1907 匿名さん
武蔵小山のネックは輸送力と地域のインフラが人口増加に追いついていないところかな。これは勤務地によっても異なるので比較は難しいけれど、電車に乗ってしまえば大した差はないのかもしれないと思われがちだがコロナの時代、人混みをさけて自転車とか徒歩での通勤を考えるとだいぶ異なってきそう。
>>1912 匿名さん
同一沿線で、大手町勤務など乗り換え無しで行けますからね。比較検討者は多いと思います。
パコ小石川見た時、最終的に武蔵小山にした方が多いと聞いてます。生活利便性の高さでは武蔵小山の方が圧倒的に人気あるでしょうね。
>>1907 匿名さん
いろいろな考え方があって否定はしないけれど、都心へのアクセスのしやすい立地で小石川と武蔵小山を比べたら、価格のアップサイド云々以前に、小石川のほうが資産価値はあると思う。武蔵小山推しで、住みやすさランキングを信じている時点で?だけど。。
目黒とかに勤めている人は小石川よりは武蔵小山の方が便利なんで言うまでもないんだけどね。大手町あたりになるとさすがに武蔵小山まで自転車とか徒歩で行くのは厳しいと思う。
ただ武蔵小山は大きな勢いのある商店街もあるし、昭和な感じがだいぶ残っているところが魅力でもあるよね。
>>1918 匿名さん
あと、渋谷や横浜に行くのも武蔵小山の方がアクセス良いね。大手町までのアクセスはイーブンだし、その辺も考慮した方が良いね。
武蔵小山は企業の新形態のショップが続々と進出してるし、商店街が大きいだけじゃ無くて魅力が詰まってる。春日とは比べ物にならんよ。
>>1919 匿名さん
個人的には武蔵小山を選ぶぐらいなら三軒茶屋に住むかな。街の雰囲気的にあっちの方が好き。渋谷直結なので需要はこちらの方があるかな。
地下鉄沿線という点では同じように思う人もいるかもしれないけれど、武蔵小山と春日を比較するのはセンスがない。優劣をつけたいあまりに、ジャンルの異なるものを無理やり比較している気がするよ。
>>1920 匿名さん
三茶は高速のあの陰鬱な雰囲気とごちゃごちゃしたスラム感が子育て世帯には無理。そこに三茶持ってくるのはセンスなさすぎ。沿線も違うし。
子育て考えた時に競合となるエリア出さないと。
>>1922 匿名さん
個人の主観を普遍的なものとして押し付けるのは感心しないね。荒れるもと。
三軒茶屋の良さがわからない人には理解できないだろうね。武蔵小山のライバルは別にここだけでなく、都内に無数にありますよ。あの辺の私鉄沿線ではむしろ普通の街でしょう。違いますか？
その人の好みでしょ。街って。
この物件を検討する人は小石川がいいだけで。
どうして上がるかと言えばパークコートが売れすぎちゃったんだよね。あれだけ売れるならここもこれぐらいだろうと中古を売る人がみんなチャレンジングな価格を付け出して、それで実際に成約事例も積み上がってここまで来ちゃったわけで。
高いけど、東京の地図に皇居を中心とした同心円を描いてみれば、ここはまだまだ安いとわかるはず。
じゃあ飯田橋のライバルも武蔵小山と東池袋ということかな
無理がある
>>1937 匿名さん
武蔵小山のエリアナンバーワンはご承知の通りパークシティ武蔵小山。でもとっくに完売してるから滅多に出ない中古を検討するしかないね。
春日は駅力低いから武蔵小山と東池袋がライバルと言われても?となるのは同意。
東池袋が春日と勝負出来るなんて隔世の感やなぁ。
武蔵小山自体は悪くないとは思うけど、みんな書いてる通り、小石川と武蔵小山を同時に検討する人は限定されるでしょうね。いないとは言わないけど。
みなさん高いという点では意見が一致してますね笑
パークコートが売れたとは言え、地域ナンバーワンマンションと他では、 もうちょっと差がついてもと思ってましたが、最近またパークコートの中古の値段が上がってる？
> 地権者を喜ばすだけですね。この価格は。
同感です。
ここのある後楽園・春日駅近辺は大手町駅を中心にした半径三キロメートルの円内に存在していて、その円内には番町、紀尾井町、虎ノ門や赤坂、銀座、日本橋などが円内に存在している。対して武蔵小山はそれの3倍の九キロメートルの円の縁に存在している。東京の中心が渋谷だというのならまた別の話だが、世の中そういう人ばかりではない。IT系のベンチャーとか一部業界にちょっと偏った嗜好だと思う。
坂下のパークコートは全戸即日完売の大人気だったけどなあ。
同じ頃クレヴィアが文京区内で駅入り口に隣接した物件を大量に供給していて、それと比較している人はいたけれど、結局価格差や立地を考えるとパークコートの方がお得だということで抽選会でバンザイ突撃の末に散った人の嘆き節はよく聞かされたが。
実際、坂下のパークコートの前に売り出された千代田駿河台ヒルトップレジデンスの売れ行きがあまりよくなかったので、少し様子をみてから動けばいいかなぐらいに思っていた人も多かったと思うんで、出遅れて抽選を嫌って諦めた人とかも含めると相当な数の人が坂下のパークコートを検討したことだろう。そういう人たちのプランBとしての他物件を考えたときに、果たして武蔵小山は入っていただろうか。売れ行きを当時見ていた人にとっては自明なことだけどね。
自分も坂下のパコ検討してたけど、武蔵小山と迷ってるって人が多いって言ってた。結局利便性の高さで武蔵小山に流れた人も多かったようだけど。
それはともかく話を戻すけど、お伊勢参りを毎年欠かさない経営者は多いと思うが、伊勢神宮から特別御神璽を頂いて分社として建立された神社が建っていたという縁起の良さそうな地歴があって、少しばかり高台にあって商店街や人の流れから少し離れた場所にあるという利点がある。割安と考えられた坂下のパークコートよりも、明らかに高いと思われるような価格をつけてくるだけの理由はあると思う。問題は市場がどう評価するか。一体どんな属性の人が買っていくのか、実に興味深い。
武蔵小山とパコ小石川って殆どほぼ同時期に売り出したけど、武蔵小山は一期で18戸しか売り出し出来なかったでしょ。（そして未だ完売せず）
パコ小石川はご存知のとおりの盛況ぶり。
小石川から武蔵小山に流れた人が多いって話しが本当であれば武蔵小山の購入者はほぼ小石川の検討者だな笑
>>1951 マンション検討中さん
シティタワーは格下だから無いとして、競合したのはパークシティ武蔵小山だろ。パコの売り出し以降一気にパークシティ武蔵小山の販売が加速したらしい。
谷底こんにゃく地盤と比べたらそうなるわな。
とっくの昔にパークコートが即日完売を連発して売り切れていて、今小石川には六億のペントハウスという宝冠を頂いたマンションが建つ、しかも昨今大人気の非タワー物件だよね。売れ行きがどうなるのか、そんな大昔の個人的な勘違いを後生大事に咀嚼し続けるよりも、ここを真面目に観測している方が有意義だよ。
>>1955 名無しさん
そんなに噛み付かなくても湯島や御徒町も最近評価上がっているからいいんじゃない？そこまで言ったら本郷も入れないといけないわけで、わかりやすくマンションが普通に高かった場所と大手町からの直線距離だと同じだよって話。
外観デザインがカッコ悪い…星野さんじゃない？
まったく相手にされないシティテラス文京小石川は人気ないのかな？
パコ小石川は少なくとも高くは無かった。
ただ、2019年はマンションマーケットに「そろそろ天井なんじゃないか？」という雰囲気があった。なのでパコ小石川をすっ高値で掴むという恐れはあった。
もっともパコ小石川を買った大多数はそういったマーケット環境に左右されない人だと思うけどね。
>>1962 マンション検討中さん
人間って案外パターン認識の罠に嵌っていて、見慣れているものは決まった場所、部分しか見ないという脳の癖がある。いつも見ている方向と逆からみると脳が活性化して、いつもの見方をしているときより詳細な情報を得るようになる。新しい場所に来たような状態になるからだろうね。
先日現地を見てきました。このスレでも川口土木の評価がいろいろと書かれてますが、現地を見て気になったのはアセチレンのボンベを囲いの内側ではなく外側の容易にアクセスできるところに置きっぱなしにしていることでした。雑な管理をしていると思いました。
マンションはスーゼネ施工に限るね
マンコミュ掲示板の伝統芸能、一人相撲が始まりましたっ！おーっと誰もレスつけない。若葉涙目。
>>1956 匿名さん
同質でないものを取り上げて自己(このエリア)正当化するのっておかしくない？
単に距離で均質なら日本橋◯◯町のなんちゃって日本橋が相対的に安くなる理由がないでしょう。市況分析としてはむしろ適切な分析を阻害するものかと。ただの何の根拠もない感想文ですってなら良いけど。
>>1967 マンコミュファンさん
頭金払った後にそう言われたので、キャンセルまでは考えなかったですね。
購入後、施工業者は時々、不祥事でニュースになってました。
あと内覧時も、エントランスに花こそあったけれど植栽の部分は資材が
取っ散らかりまくり。お世辞にも準備万端とは思えない内覧会でした。
（その後に内覧した別の大手ゼネコンのリゾートマンションの対応は完璧でした。）
けれどブランドマンションだったので良い値で売れましたよ。
腐っても×××、って思いました。
自分の経験がこれから買われる方の参考になれば幸いです。
高すぎてみんなの不満が溜まってますね。三井さんなんとかして欲しい笑
特別事前案内会のご案内きました
なぜ第一期販売にかくも多くの住戸W37・E57・W57・E61・W61・E64・W64・E65・E69・E70を販売対象から外すのでしょうか？これら以外の高く売れそうなものに潜在顧客の関心を集中させ高く売り抜いた後に、長い時間をかけて小さめの部屋をザラ場で売り切るというような戦略？
パークホームズ、、、
いい部屋はやはり高くても売れるということだな
企画当初からパークホームズであったにも拘らず、高値値付けのリーズニングとしてパークコートに変更できないか稟議あげたけど、周辺相場はどうあれ（と言っても高値値付けしているが売れていないけど）結局、建物の格からは短期回転型中小物件なのでパークホームズに出戻ったということかな。単にプロモーション下手にしても、物件に悪いイメージつけるね
自分の中では、パークリュクスは高級なイメージですね。
>>1985 匿名投稿者さん
パークコートの仕様にすると建設費用が増すので
地権者が嫌ってパークホームズなのではないですか？
地権者を儲けを優先させたプロジェクトではないでしょうか。
パークコートにしなかったことが将来の資産価値に影響してくるかと。
>>1988 匿名さん
三井不動産による2021年5月投資家向け説明資料39ページを参照
https://www.mitsuifudosan.co.jp ? ...PDF
投資家説明資料 - 三井不動産
ググってみれば2021年5月のものも簡単に見つかる・・・>>1990 探し方の問題だと思うよ
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...
短期回転型中小型物件ってもっとマシな言い方なかったんだろうか
投資家だけでなくマンション購入者も見るだろうに
パークコート文京小石川タワーを見ると、リセールは相変わらずの不調（売り出し価格は高いですがほとんど成約していません）、賃貸は相次ぐ値下げにもかかわらず空室だらけ。
やはり小石川で坪600を超えると欲しい人が極端にいなくなる現状を見ると、同じくここも前途多難と言えますかね。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
この土地に関係のない者ですが、小石川は今後、さらに上がるのは必至と思われますので、あおり運転のようなクズの輩の声は無視したほうがよろしいかと思います。
上がる根拠を教えてくださいな。
世帯年収2000万くらいでは買えませんね…このあたり気に入ってるので買いたいのにつらい。
