売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。
所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2
[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/
【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】
[スレ作成日時]2021-02-22 14:36:28
すみません、物件名は「プラウドタワー小岩ファースト」でした。失礼いたしました。
3LDKを探しています。価格はいくらくらいですかね。6000万くらいならなんとか検討できるのですが、それ以上になるときついです
6,500～7,800万円がボリュームゾーンで、8,200～9,500万円で色々と選択可と予想。低層階の2LDK・北向きなら、5,000万台がでますかね？
平均坪単価340
レーベンが入ることによってグレード落ちそう。
プラウドのグレードなんでしょうか。
こちらに興味がありますが、非分譲世帯の数が気になります。
>>10 マンション検討中さん
すごい数ですよね。小岩の地権者達ですから個性が強そうです。グレード低いマンションになるか、購入者達が高い金額を払って養分となるか、どちらでしょう。
>>11 通りがかりさん
写真の②③が２街区(本物件)の既存建屋ですが、地権者の数としてはしれているので、素行の良し悪しはあまり気になさらなくても大丈夫かもしれません。
1Rがあるようですから、そういった意味で心配はありますが…
1Rと思しきものは、この図(2018年)からすると、30戸ほどかもしれませんね。
どうでもいいけど、22階で名称にタワーが入るのは違和感があるのと、目の前のタワーマンションにもファーストという名が付いていたはず。まぁどうでもいいですね。。
>>15 マンション比較中さん
アルファグランデ小岩スカイファーストですが、物件的にも地ぐらい的にもファースト？なので、個人的にはスカイビジネスと思ってますw
５階部分に免震装置(オイレス工業製)が入る中間免震、大成施工なのは、たいへん気に入っていますが。
南向きは7階（もしかして8階？）まではⅢ街区の商業施設・公共駐輪場とお見合いビューっぽいですね。
それより上に行けば抜け感を得られそうです。
個人的には、立地と周りの環境的に断然ありだと思います。快速なんて停まらなくても小岩駅周辺は変貌する。個店の美味しいお店も多いし、東の赤羽です。
やっぱり3LDKは高くて買えないかな。2LDKねらいにしようかな。買えるといいな
>>19 匿名さん
こんな感じですので、10階ぐらいからでしょうか。
でもこの図を見ると、Ⅲ街区のマンションよりも、階高が高く取られてるかんじなんでしょうかね。
囲まれ感が強いポジションなので、部屋の中が開放的になるように高めの天井になるとよいですね。
ここは平均坪350万という話ですね。金町より治安悪く、総武線緩行しか止まらない駅ですが、デッキで駅直結で共用や設備は金町よりグレードアップしてるので、そこをどう取るかですね。
ただ、最大の懸念材料は治安の悪さです。治安の悪さに関しては竹の塚に並ぶ都内ワーストなのは疑いようの無い事実で、再開発で駅前浄化したからと言って治安良くなるかは未知数です。
何をもって治安が悪いか、人それぞれですので何とも言えませんが、夜の店がある街ですので、クラブのキャッチなり、ちょっと変わった人が目につくのは確かですね。
小学生の頃から30年以上住んでますが、危ない目にあったことはないですね。
どこと比べるかですが、粗暴犯の年間累計は、南小岩はさほどでも無い数かと個人的には思いますね。
https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninch...
>>29 スカイビジネスさん
小岩の治安の悪さは色んなサイトでワースト3位に入ってるから、現時点でのイメージが23区内でも最悪レベルなのは否めようが無いですね。
再開発でどれだけ変わるかですが、ここの再開発の時点では南口のキャバクラエリアは浄化されないので、開発後も暫くは悪いイメージが付きそうです。
データも出せない、貼れないくせに、適当な事を書き込みして、恥ずかしくないのかな。
なんだか燃料を投下してしまったみたいですが…^^;
確かに、どなたかが書いているように、地蔵通り近辺は再開発外ですので、さして変わらないでしょうね。
小岩は閑静な住宅街の駅というのとは違いますので、キャッチの強面や立ちんぼのオネェさんが目につくのも嫌、という方には厳しいでしょうね。
マツコの 月曜から夜ふかし でプロしか飲めない街と言われてますが、小岩を飲み歩いてる身からしてそんなことはありませんけどね(笑)
総武線沿線で、もうちょっと大人しめの街で坪単価もそこそこで… というのであれば、平井のプラウドタワーなどがいいんじゃないでしょうかね？野村の回し者ではありませんが…
治安の良し悪しと価格がトレードオフの関係なのかは存じませんが、検討者にとって、何がよいポイントなのかはそれぞれでしょうから、犯罪件数のデータを貼りましたけど、ワースト3に入ると仰る方も居て、出来上がったイメージというものが、ありますから、万人に有効なものでないので、何ともいえないですねー
治安が悪いイメージ強いですが、再開発で明るくなったらマシになると期待しています。駅近ですし、駅周りと都心へのアクセスが良ければ問題ありません。
金町とどっちがよかったんでしょうか？
結構再開発面積広いですね。南口も北口もですか。どちらがいいのでしょうか。
>>38 匿名さん
金町は鉄道新線の可能性があるけど、開発はあとイトーヨーカドーしかない
小岩は鉄道新線の予定無いけど、これから開発が目白押し
金町は鉄道新線が出来たらめちゃくちゃ価値上がるけど、ギャンブル感あるから。今のところ大規模開発が確定してる小岩のが将来性は上かな
葛西はドラゴンのイメージ。
小岩を例えるなら彼岸島か
再開発でどうなるか分からないけど、現状小岩に良いイメージを持っている総武線沿線住民は少ないよねぇ。
ただ、再開発で大型ショッピングセンターが出来そうだったり化ける可能性はあると思う。と言っても5年以上先の話だけど。
小岩は快速が止まらないのと、今は知りませんがいくつか暴力団事務所があるはずです。
町全体もお世辞にも綺麗とは言えませんね。
まぁだからせめて駅周辺だけでも再開発するんでしょうが
業務スーパーさんとサミットさん以外で
安めでおすすめのスーパーがあれば教えて頂きたいです。
出来れば、お惣菜の充実とか気になるところです！
掲示板まで治安悪いのかよ
これから更に進行する小岩駅前開発で、駅周辺は変貌すると思う。南口と北口を再開発するのはなかなか無いと思う。そのため、過去から現在までの価値観で街を判定するのではなく、近い未来で街をイメージした方が良いと思う。
私は待てない年齢だったので違う街の住戸を購入したけど、小岩駅の再開発エリアが
中古になった時、多分欲しくなると思っている。
小岩は南口東側の一帯（業務スーパーとかダイソーある側）を再開発して潰さないと変わらない。
あそこらへんで腕から血流してる人とか、見るからに雰囲気がそっち系のやばそうな人とか、変な格好したおかしい人とかよく見る。
昭和通りとフラワーロードと北口駅前通りを歩いてる分には平和だけど、吉野家横の道通るとまだ昔の小岩が残ってる
>>63 匿名さん
あの一帯を変わって欲しくないなんて思う人はいないでしょう。普通の人なら
ただ地権者が多いのと、地権者の性質からして、再開発はかなり難しいようで、今のところ全くメドが立たないという話は聞きました。
あの一帯は彼岸島じゃー
>>66 マンション検討中さん
59を見て下さい。南口の吉野家の横に道を入ったところから5番街までの道を夜に何回か通ったら、私の言ってる意味がわかると思います。昼間でも異質な空間です。
コロナになってから行ってないので最近はわかりませんが
話題変わるけど、
小岩は、スポーツ選手を輩出するイメージ。(水泳とかバレーとか)
コロナ前は喫茶店でお相撲さんが談笑してたり、部活動子達が駅に大集合していたり、活気がある気がする。
駅近くのお店は充実してて、かなり便利！
3LDKがいいんだけど、予算の関係で2LDKにしようかな。6000万で買えれば、ぎりぎり検討できるかも。2LDKいくら位ですかね
小岩で56㎡なら4000万以下じゃないと買う気にならんな
公式ホームページが更新されないなー。2LDKの間取りが見たい
坪単価いくらになるんだろうね・・・亀戸が360前後で、金町が320前後、なので330とかしそうだな
小岩にマンション買うなら市川に買った方が良いよ。駅前に変な外国人や生活保護受給者が朝から安い缶ビール持って沢山いる。あれは嫌だな。
3000万台なんて市況分かってなさすぎて笑える
マンマニさんからの引用ですが、
プラウド瑞江の単価です。
https://manmani.net/?p=35402
Bタイプ 3LDK 69.78㎡
8階 6400万円台 坪単価303万円
12階 6700万円台 坪単価317万円
15階 6900万円台 坪単価326万円
プラウド小岩も駅チカなので高単価となりそうですが、西、北は線路、南西、南東は新規＆既存タワーという立地なので、瑞江と同程度の金額感に収まらないかなぁという、希望的観測…
新小岩だったらなぁって感じ。
小岩で350はないな。
>>90 マンション検討中さん
まぁ そうなりますよね…
2軒目として欲しいのですが、予算が…
この敷地にもともと居た商店、乾物屋さんやりそな銀行がそのまま入るのか… Ⅲ街区にあったパチンコ屋さんは入らないでほしいです。
ワンフロアの平米的には、ヨーカ堂跡地・北口再開発の(Ario？)の方が広いでしょうけど、目玉というか、無印やユニクロ、成城石井など、小岩にまだ縁がない店がほしいところです。昔、ポポ(シャポー)にユニクロあったんですけどね。
そうだなー、坪20万くらいの差は最低でも必要だよな。3駅とはいえ小岩から亀戸までは8分かかる。なのでここの価格次第で検討の枠に入る。
リクルートの知人を経由してですが＠320万円が平均値との見解でした。
70㎡で6500万～ですねぇ。悩ましい。
>>101 マンション検討中さん
確かに320では、プラウド瑞江と変わらない水準ですし、もう少し高い気はしますが、
高い分、亀戸のように全熱交換器や床快フルが付いていてほしいですね。
亀戸は免震、小岩は制振で、コスト的な差は既につけられてしまっていますが…
ここは坪350でもいい線いくと思いますよ。そんなに戸数も多くないし。
洪水・高潮の心配がある方は城東5区は難しいですよね。
河岸段丘、輪中の中なので気休めですが、小岩駅前は海抜2m、新小岩駅前は-1mですね。
でもこれはあまりアテになるものでもなくて、お隣市川駅、市川南エリアなどは海抜2mありますが、北側の国府台から水が流れてくるのか？下水のキャパがないのか、よく冠水しています。
3/13の豪雨もすごかったみたいですね。
https://twitter.com/search?q=%E5%B8%82%E5%B7%9D%20%E5%86%A0%E6%B0%B4&a...
小岩は30年住んでますが冠水は聞いたことないです。
昭和50年に南小岩2丁目3丁目あたりで内水氾濫(下水が追いつかない)が少しあるみたいですね。当時の雨の降りようと違うので何とも言えませんが…
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...
>>110 マンション検討中さん
この物件だけでみれば仰る通りなんですが、小岩でプラウドが２棟ほんとに建つのか？ Ⅲ街区にプラウドちゃんと建つよね？？という、そこはかとない不安があります。
ここはハザード心配だから、しっかり対策してほしいです。
>>113 匿名さん
武蔵小杉のような内水氾濫が起こってもおかしくない土地柄なので、電気室や自家発は高いところにつくってほしいですね。
ちなみに、隣のアルファグランデ小岩は、住居の電気室やMDF室は3階の駐輪場にあります。自家発はテナント用自走駐輪場のうえだったかと。
それでも、たびたび、止水板の設置訓練とかやってますよ。
>>114 スカイビジネスさん
マンション自体も対策されれば安心ですが、貯留槽の設置は今後も増やされますし以前の台風でも既存貯留槽に空きがまだまだあった事もありあんまり心配してません。
>>115 匿名さん
そうなんですね。
江戸川河川事務所でも、色々な検討をされているようですし、今までも内水氾濫はほとんどない、駅前はない、ので杞憂かもしれません。失礼しました！
https://www.ktr.mlit.go.jp/edogawa/edogawa00915.html
プラウド金町は納税額を参考にしたとは思えないけどね
駐車場は自走ですか？
プラウドタワー小岩セカンドに期待です！
>>117 匿名さん
15年前に買ったマンション、売却すると2000万くらい手元に残るので、そのまま頭金にすれば、5000万ちょっとで買えるんですよね。中古マンションで溢れちゃうかな
>>126 マンション検討中さん
コンプライアンス違反となる場合は問題だが、公開しても大丈夫な資料だったら、その公開にケチをつけるのは、自分と一部の人間しか手に入らない資料を秘密にしておきたい利権大好き主義者の発言に聞こえる。
>>126 マンション検討中さん
ご指摘ありがとうございます。そうですね。非公開の資料でしたら問題ですが、「特定の人が持っている」ものを公にすることが、信義に反する、ネチケットに反するとまでは個人的には思っておりません。
掲載した資料は、2018年8月に南小岩六丁目地区市街地再開発組合が、不特定多数の近隣住民に広く開いた説明会のものです。
以下は組合のHPですが、同様の資料は掲載がありません。
http://www.minamikoiwa631.com/index.html
私はたまたま当該地域に住んでいますので、この資料を手にする機会を得ましたが、こういった掲示板の用途・主旨は、購入検討者同士が、広く情報交換をする場ですので、共有させて頂きました次第です。
共有する情報の内容は、購入検討者、デベロッパーにとって、有益なものもあれば、ネガティブなものも含むかと思いますが、そういったものが詳らかにされ、購入検討者の意思決定が良いものになることがこのサイトの趣旨かと思います。
私の当該書き込みで、「住民駐車場は、テナント荷捌きとの共通路の先」であることや「III街区の配棟位置」などがネガティブに映った検討者からの資料請求が減る、といった不利益がデベロッパーに生じたとしましても、
このような検討の俎上で知ることになる内容でフルイに掛かった上の検討者を捌けば済むという方が、双方にメリットがあるように、素人的には思うところです。
秘密保持契約を結んでいるなら勝手な公開はできないけど、近隣住民に既に公開されており、その際に第三者への無断開示不可とか言われてなければ問題ないでしょう。
極秘図面でもあるまいし。
[No.132から本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
公開をしている間取りを見ていると、ものすごく広いプランを中心に見せてもらえているみたいですね。
もっとコンパクトなタイプのプランもあるかとは思いますが…
駅前の場所ですし、
再開発エリア、しかもプラウドなので安くはないとは思いますが
もう少し手が届きやすいところもあるとイイナ。
ホームページの物件概要を見ると5月上旬販売予定になっていますが、ほとんど間取りが公表されていないですし、オンラインでの案内会などもやっていないようですが、こんなものなのでしょうか？
最初の最初は会員優先（プラウドクラブとかありましたっけ？）でやってるんですかね
他のマンションで初動が全く分からず、気が付いたら第１期第１次広告が出てたことがありました
来月に販売開始なのに、まだ間取りが１プランのみの公開って珍しいですね。
問い合わせをした人にのみ公開する感じなのでしょうか？
プランもなかなか後悔されないということは、価格もなかなかオープンにしない感じかも。
コロナだし、買えない人呼びたくないんじゃないですか。
事前案内会を小規模でやっているところも多いですね。
コロナ禍なので致し方ないところですが。
限定ページだと今は間取りだけなんでしょうか。
駅徒歩1分、商業施設とデッキで直結とただでさえ条件が良いので
値段が公開されれば更に問い合わせは多くなりそうです。
12-Ktypeだと東向きで寝室・子供部屋は北向きといった感じですけど
部屋の配置とかは悪くないと思います。他の間取りはどうなんでしょう。
モデルルームの建物を見つけました。連休くらいにオープンですかね
コロナじゃなくても予約制でしょ
上層階はプレミアムプランですから、特別感があって魅力的です。
１００㎡越えの広々とした間取に住めるなんて羨ましい。
玄関入ってシューズクロークからウォークインクローゼットまでかなり広々として女性のあこがれが実現しているなと思いました。
残念だったのがトイレが一つしかないこと、このくらいの広さだともう一つあれば家族で住みやすくなったのになと感じました。
アンケートきたね。先行オンライン案内会きたね。早く参加したい楽しみ
販売時期が2021年6月上旬に変更されてますね。
緊急事態宣言の影響でしょうか。
GW中にオンライン案内会参加予定です。
現実的な価格だといいなぁ。
3街区に30階建て建つなら、2街区の小岩ファーストは日差しは見込めないのかなー。そこが心配です
>>150 マンション検討中さん
日照図もらえると思いますので、参考までですが、冬至の頃の太陽の軌跡はこんな感じですね。
夏の太陽が高い時期は、ベランダが庇になって、そもそも奥まで差し込まないので、角部屋のバルコニーのない窓部屋ならさす感じですかね。
小岩駅南口に、①高さ169m、45階建、950戸、②高さ60m、13階建、300戸の建築計画が出ました。
工期2025～2029年。
小岩駅周辺がマンションだらけになりますね、
>>153 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。こちらですね。
https://www.decn.co.jp/?p=119972
再開発の初期からわかっていたこととはいえ、確かにマンションだらけですね。
北側の三井、新日鉄興和のJV物件は東西北が抜けのある眺望のメインで、プラウド小岩ファーストは真南と真西がメインですね。
Ⅲ街区のプラウド小岩の2棟目は東側にアルファグランデ小岩をかすめつつ、という眺望の抜け感ですね。
公式の限定ページに新しい間取り出てました。
エントリー者向けの間取り増えましが、正直なところ微妙な間取りが多いですね。
これだけ後発マンションあると、売るのが難しそう
2LDKの間取りが出ましたね。2LDK狙いなのですが、価格はどのくらいでしょうか
公開された間取りの中で2LDKの間取りはなかなか良いですね。3LDKの間取りは全体的にもう少し収納が欲しいところです。公開されていない間取りもまだたくさんありそうなので、今後に期待してます。
勝手な予想ですが、2LDKは坪単価340前後、3LDKは坪単価330前後くらいではないでしょうか。間取りにもよると思いますが。
153です。位置図、建物断面、平面図はこんなイメージです。
小岩駅南口を出たところにズドーンっと立つので、駅北側からも圧迫感は強そうです。
>>162 マンション検討中さん
ありがとうございます。環境影響評価が通って、高層1棟案でスムーズに都市計画決定となることを願っています。
詳しくないのですが、ここまできたらあとはほぼそのままといったプロセスなのでしょうかね。
日影について心配になりませんか？
南東側にあるアルファグランデ小岩スカイファーストからの日影、Ⅲ街区の高さ110mからの日影、東側の13階建て予定の多世代住宅？からの日影と、将来この物件は比較的高い建物に囲まれる位置にあるかと思います。素人ながら心配になりました。
電気室は地下みたいですね。亀戸同様に止水扉とかはあると思いますが。
アルファグランデ小岩スカイファーストのように電気室は高い位置に欲しかったですね。
>>164 マンション検討中さん
確かに気になりますよね。夏場の日が高い時期の日影はともかく、冬場の低い太陽では、直射日光が当たるのは、低層階では、真南に太陽がいる短い時間だけかもしれませんね。
233戸のうち、非分譲住戸76戸を含むということを鑑みても、憶測ですが、Ⅲ街区の地権者もこの物件に集約しているということ、そういう立ち位置の物件、ということかもしれませんね…。賃貸に出されることが多そうですね。
>>165 名無しさん
そうなんですね。地下は商業施設用の電気室のみで住宅用は別だと良いですね。再開発事業ですし、その辺、抜かりないことを願います。
軽々なことは言えませんが、個人的には内水氾濫は起きたことがない場所なので、武蔵小杉のようなことにはならないかなぁと。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e059/map/kansui_map.html
>>163 スカイビジネスさん
162です。
ごめんなさい。私も詳しくないので分からないです。
いずれにしても、小岩の駅周辺は商業施設がこれからたくさんできそうで楽しみです。後は現実的な価格だと良いのですが。
>>168 マンション検討中さん
マンションは高くなりすぎましたよね。
新小岩の住友が320ということらしいですが、快速停車駅、でも外廊下線路至近、眺望の抜けの無さ。
こちらは、各停千葉寄り、眺望の抜けの無さ、でも内廊下で駅チカ、スーパーも至近、ということで同じぐらいなのかなぁと。
でも低層階は300ぐらいであってほしいです。
北口再開発は、ヨーカドーがアリオに変わって、亀有のように映画館が入ればなぁレイトショー行くのになぁなどと夢想してますが、平米的に難しいですかね…
２街区は、何が入るのでしょうね。
自走駐車場じゃないと、8000・9000万円出しても快適とは言えないですね。
竣工まで１年切ってますが結構のんびりしてますね
駅チカだからすぐに売り切れるという自信の表れですかね
>>175 匿名さん
もちろん自分の感想です！9000万だす人は、大体GクラスやデカいSUV乗る人が多いので、横幅1900までしか対応できないタワーパーキングだと自走式パーキングを借りる必要になるため、結構不便ではないでしょうか。
>>177 口コミ知りたいさん
私はあなたに賛同するよ
駐車場優先で考える人は一定数いると思う
ハイルーフに当選する気がしなかったから私は勝どきを諦めた
自走だからと幕張を検討するキチ〇〇っぷりだと自分でも思う
ちなみに今のスカイズに不満はないけど、想像以上に高値で売れそうなのでここを検討したけど微妙かなぁ
>>178 マンション検討中さん
スカイズに住んでいますか？すごい人ですね。スカイズは地下自走駐車場ですか？羨ましい！
野村のプラウドの新築タワーを見ると地下自走はほとんどないですね。
>>177 口コミ知りたいさん
178さんの言うようにハイルーフパレットの獲得競争は難儀するかもしれませんが、幅についてはどうでしょうか。
1850ではなく、今どきのタワーパーキングらしく、横幅は2050あることを願いたいですね。
http://www.iuk.co.jp/parking/pdf/elevator.pdf
もうモデルルーム予約できるの？
エントリーしてるのに連絡がない
>>181 マンション検討中さん
湾岸と小岩ってどちらが良い悪いという意味ではなく対極的な感じがして、
検討層が被らないのかなと思っていたので、
このスレでスカイズ住民の方がいるのが意外でした
>>185 匿名さん
ここのメリットは再開発
新豊洲のメブクス等の再開発が終われば豊洲は頂点だと思っているので私は売ろうかと考えています
ここ買っても10年は住まないつもりで実需兼投資という感じです
資産家とは無縁で上手く空中族が出来ているだけで、湾岸で再開発の旨みを感じた人はここを狙うかもしれませんね
まぁ湾岸住民が小岩のイメージ通りの街並みに住む気が起こるかはわかりませんが
ちなみに私は資産を増やしたいので我慢して住むつもりですが、結構嫌だったりします
ネガではなく現状の小岩のイメージはこんなものですね
野村さんに頑張ってもらってイメージを覆して欲しいです
含み益でたとしても数百万だろ…。
そのために貴重な人生の5～10年嫌なところで過ごすなよ…。
私も実需兼投資って感覚で狙っています。
小岩には別に悪いイメージは無いですね。ちょっと街並みは古いかなって感じますが、今でも買い物利便性は高いですし、これから再開発があって、街がどう変わりゆくのか非常に楽しみです。
妻は物件の値段に尻込みしていますが、何とか説得したいところです。
今週末にモデルルームに行くので、妻の気が変わってくれれば良いのですが。
ここ買ったらまあ10年は確実に資産価値守られるとは思うけど、今の小岩の治安と街並みに最初の5年くらい耐えられるかどうかだな
今日久しぶりに小岩に行ったけど昼と夜、北と南大分印象が違う
15時頃、フラワーロード横の公園に子連れのお母様方いっぱい。近くのタワマン住民?
南口ロータリー周り、笑顔の女学生の群れ多し。メガネ率高い。調べたら偏差値60台後半の中高一貫女子高が。なるほど。夕方以降の小岩しか知らなかった。昼の小岩南口、活気あってちょっと吉祥寺感ある?
北口は相変わらず、ディープな印象
モデルルーム見てきたけど、全然ゆっくり見れなかった。なんか時間が決められていて、あっという間に終わって何も記憶に残っていない
だいぶ建ってきました。１フロア１週間掛からないペースです。
まだモデルルームに行けてないので構造仕様を詳しく知らないのですが、
写真を見る感じ、床は、ボイドスラブですかね？
ちなみに、２枚目の右端、ドンキのあたりが、45階タワーの角ですかね。
このあたり一帯の再開発も楽しみです。
>>200 マンション検討中さん
はい、そうです。27階付近からです。
ちなみにこちらは、真南、真東で、同様に27階付近からとなります。
Google map で3Dで見られる今となっては、必要ないかもしれませんがご参考までに…
ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね！内廊下も憧れます！
ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
・他の再開発物件に囲まれる位置
・外から掃除できない窓（年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと）
・住宅部電気室が地下（これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。）
ここも地下なんですか？
亀戸クロスの住居部の電気室が地下と聞いて呆れましたがいやはや…
>>191 マンション検討中さん
アルファは当時80㎡の6,000万円が、中古で8,000万円以上で取引成立しているので正解です。レインズでチェックしてみて下さい^ ^
>>207 小岩のタワーの元理事長さん
アルファもいいマンションですよね。
制震でなく免震ですし、地下にサミットありますし。
ブランドと駅までの距離はプラウドタワーですかね。価格はやはりプラウドタワーの方が高そうですね。。。早く確定額をしりたいです。
>>208 口コミ知りたいさん
正に安心を買いましたよ。
2005年竣工の三井不動産の北口のクラルテは制振で二重サッシ、2007年のグランファーストは24階建なのに一般的な耐震構造で線路に近いのに一重サッシなので、三井とコスモスイニシアの差は歴然ですね。昔の柳小路の再開発で出来たので、1、2階は店舗なので誰でも行けますが、ひび割れてたり管理の差は三井不動産とは歴然の差ですね。
今、グランファーストは大規模修繕していますが、全面足場なのに対し、クラルテはエレベーターのような昇降式の足場だったので、ベランダ暗くなる期間も短く、管理の面でも大きな差がありますね。その代わり修繕積立金は竣工時の３倍に総会で決議されましたが、あの規模で管理費の延滞もなく、そうしたレベルの方々が住むマンションです。タワーマンションは高級外車と同じで、維持費は掛かりますが、それを買える人が買うものだと思います。
アルファに住む方々はベンツやBMWは普通で、ポルシェにアストンマーチン、フェラーリまで見たことあります。
その点、野村不動産は大規模修繕で管理費にも気を付けてるので、安心出来ますね^ ^
ランニングコストの予定金額を聞きました。
亀戸クロスと同じくらいになるようです。
管理費は388円/㎡
修繕積立費は150円/㎡
>>210 マンション検討中さん
管理費高いですね。。。
70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。
修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ？
管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。
小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。
>>215匿名さん
地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。
千葉側に入ってもそこまで安くなりません。
キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。
>>218 マンション検討中さん
アルファグランデの北側住戸の住民です。
うちは、
不二サッシ 遮音等級T-4 複層ガラス Low-e皮膜付き
西邦工業製 遮音等級T-2 丸型防音換気口
ですが、閉めきっても、それなりに音は届きます。
総武快速、緩行、成田エクスプレスなど、
そこそこの頻度で往来がありますが、
感じ方はそれぞれですし、パターン化した音は
ある程度、馴れるとも思います。
今はプラウド小岩タワーの建設音、
特に足場を組む際なのか、
鉄パイプをコンクリ上に転がしたようなカランカランと
いった高い金属音の方がが耳障りではあります。
再開発地域ですから、あと10年はこんな感じだと思います。
ちなみに、アルファグランデの南東角の部屋などは、
窓を開けていても、電車の音が回り込んでこず、
静かだと感じます。
プラウドタワー小岩も南東方向は北西と比べて静かかもしれませんね。また下層の方が意外と静かであるとも思います。
私は真ん中より上ですが、昭和通りのセブンイレブン前の焼き鳥屋で立呑している客の声、特に女性の声などが、窓を開ているとよーく聞こえますw
>>218 マンション検討中さん
重ねてすみません。地権者住戸が多いのは、
Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。
学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。
小岩にしては高すぎるとは思いますが、当初価格より見られる価格になったのは嬉しいです。
坪単価330万円台で検討するとここまでの駅近かつハイスペはなかなかないので、管理費等のランニングコストが高くとも折り合いをつけるしかないのかなという気持ちです。
ここ買ったら、毎月の固定費用：
管理修繕費：4万
駐車場：3万
固定資産税：2?3万
みんなすごい人ですね。
12階の2LDKを340以内で買いたい
芝浦亀戸といいプラウドタワーはなんでこんなにリビングインばかり作るんだろう。プラウドブランド下げてるよ
値上げする前に買う。
それだけ。
この場所でこの値段は高いって
お前はいつの相場で生きてんだよ。
10年後に後悔するぞ。
1期1次でどのくらいの住戸が売り出される予定なのか気になっています。
抽選をなるべく避ける形で多くの住戸を売り出すのか、既に戸数は決められていて被ったら運次第になってしまうのか。
また、本来坪単価が抑えられる低中層階や北向き住戸について、後発で値上げされて高層階や南向き住戸と同価格なんてこともあるんですかね。
>>186 マンション検討中さん
あら。
価値観が似た方発見^ ^
小岩のイメージ私も正直微妙ですが
この価格に加え大型再開発は検討には充分な案件です。
私も将来的考えまだ資産減らせない時なのでここ検討してみようと思います。
勝どきミッド外れてしまったのでサウスとこちら含めて後２、３件で検討予定です。
>>234 匿名さん
186です。
ここは結局辞めました。
角もしくはH1を狙おうと思ったのですが、考えていた価格と乖離していたことが要因です。
この価格で更なる利益は望めないと考えます。
市況云々と再開発のメリットは重々分かっているつもりですが、この土地がリセール時に坪400は難しいでしょう。
ただ現状維持は堅そうではあるので、気に入ったら買いだと思います。
私はあまり利益が出ないのに小岩で10年我慢は無理ですが。
ちなみに私もミッドの1次2次は外れました。
3次は上げすぎ、サウスはマンマニ価格を見る限りあの価値はないので手を退きます。
豊海とフラッグに掛ける所存です。
ノムラは、なるべく抽選回避すべく部屋を売り出してない部屋をあけてくれる事も多いイメージがあります。あくまでイメージです。
Twitterで見たのですが、北東角は抽選必須って本当でしょうか？
まだ検討始めたばかりながら、北東角が気になりました。抽選は避けたいので中部屋も検討するつもりですが、もしご存知の方がいたら教えてほしいです。
セカンド？の南西向き待ちでなければ、今期の中で条件良い部屋を検討した方が良いと思う。
小岩駅周辺のイメージが良くない人が多いかもしれないが、再開発でかなり変わって印象も一変する。まだ開発途上なので、それを想像出来ない人も多い。野村も一発目でコケる訳にはいかないので、かなり現実的な価格で出してきて、高値追いをしていない。
ここは駅直結と言って差し支えないくらいなので、資産価値としてかなり固いし、利便性も高い。
・駅前の喧騒を嫌い、静かに暮らしたい人
・周辺で工事が続くのに耐えられない人
・地域や区が明らかに候補外
上記の人は避けた方が良いとは思う。
荒川越えるのはさすがに無理かな。
共用部のライブラリスペースに密かに期待してます。
テレワークでも使えるような設備が整ってるといいなー
雰囲気激ヤバの地蔵通りは再開発エリアじゃないし、小岩には暴力団事務所はあるし、ファミリーがここを買うのであればよく考えた方がいいよねぇ。
といっても小岩がどんな街が全く知らない人は検討しないか。
地蔵通りは私道のため再開発から外れてると聞きました。
ハルミフラッグがハマる人はそちらの方が買いかもしれません。エリアも駅距離も違いすぎますが、価格帯ら近いですよね。
>>235 マンション検討中さん
返信ありがとうございます mm(ー.ー )
10年後は楽しみですが小岩で１０年は確かに長いですね…
資産の面では後発が２つ決まっているので私的には市況（金利が上がらなければ）上振れするのではとみています。
横軸で見るとサウスもまだ検討余地ありとも思うのですが、MID１期１、２次の価格を知っているのでぜひ欲しいというまでは購買熱は上がっていません。
お金を残すとなると値上がりなしと条件付きで晴海フラッグが良いのは間違いないですね。
※フラッグ団地景観なのが躊躇っているところです。。。
白金スカイ、文京区のパークタワー、サウス。。。最近中古も高いので数少ない資産性のある新築物色しているのですがここは場所的には落ちますがスペックは高く価格もその分抑えられているので当方には魅力的です。
北口、南口共に新規の商業施設ができるのも楽しみの１つですかね＾＾。
>>245 坪単価比較中さん
金余りの現状を見ると更に上がる気がするのは分かるのですが、冷静になって考えることが大事です。
3年程度の短期的目線では間違いなく上がるとは思いますが。
例えばリセール相手がここの20Fもしくは19Fの何の変哲もない3LDKを8000万で購入するかは誰もわかりません。
可能性を考えると私は薄いと思ったまでです。
私が検討しているフラッグというのはタワー棟です。
現在建っている板状は全くもって興味はありませんね。
消去法だとここになるのは同感です。仕様も割と売る気満々で、洗面台には好感が持てました。
はっきり言って普通の人ではもう都心は手が出せませんね。今やダブルローンが主流なので、中流サラリーマンでも合算購入可能な3LDK8000万がベースになるのでしょう。
北の三井さんは期待出来ますが、南に長谷工は参加して欲しくなかった、、、
東京の不動産がグローバルに買われてるのは嬉しく思う反面、日本人が東京から減ってしまう未来は悲しいのでみなさんに頑張って買ってほしいです。
妻が管理費が高いのと、修繕積立金が5年ごとに倍々で増えていくことにかなり不満を持っています。管理費だけで30年で1000万以上、修繕積立金も30年で1000万以上かかるなんて、絶対無理と言っています。私は買いたいのに、妻を説得できそうにありません
管理費について、内訳ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。
インターネット回線とかも含まれるのですかね。
間取り2LDKを狙っています。E1タイプはどうですか?J1のほうが良いでしょうか。ただ、J1はもう埋まっているので…
[ご本人様からの依頼により削除しました。 管理担当]
アルファやクラルテは確かに良い物件。
それぞれ短所はあっても、小岩ではトップ。
新築マンションの管理費はどこも高騰してるので、購入金額やランニングコストを抑えたいなら、買い替えも出るだろうし狙い目かと。
新築マンションのプレミアム感を味わいたいなら、プラウドタワーかな。
後発も考えれば価格は妥当なきがしますね。
すでにこの金額なので、大きなリセールバリューはないでしょうが、値下がりもあまりない気がします。
ただ、共用施設が大したことない割に、管理費は高いなと思ってます。
アルファの20階以上の高層階が売りに出てましたが、西側でプラウドに景観が損なわれるため、成約まで時間掛かったと担当者が仰ってました。高値で売却したそうですが…
タワーマンションからの景観、コンシェルジュサービス、24時間各フロアのゴミ出し等、その利便性とコストは高級外車と同じです。ヤナセは高いけれどそのサービスに慣れると、燃費や維持費は安くても軽自動車には乗れなくなるのと似ています。
>>247 マンション検討中さん
マンションはリセールも考えて検討しないといけないです。
資産性で話進めますと３０年なんて同じ所に住むのはそもそも考えないでいいと思います。街に愛着が有れば１０年後の街が完成した時に近くの新しい所に移ればリスクが少ないと思います。
他の微妙なマンション買って１０年後値段が1,000万円落ちるのと、駅1分と利便性が良く仕様も良いマンションに10年住んで買値と同額で売却した場合どちらが良いのか…
このマンションが値崩れした場合、微妙なマンションは更に値崩れしていますし、管理費、修繕費は誤差です。
私の場合ですが自宅用に購入したマンション14年で当時から比較し200%のリセールです。
管理等は14年で修繕費400万強。大きい数字に見えるかもしれませんが賃貸でも管理費かかりますし、戸建てなら数倍の固定資産税が乗っかってきます。
不動産はＫの用に２極化していく中でこちらは条件的に上にいく方と思いますよ。
管理費程度はリセールの重要性と比較すると大きく気にしてはいけません…
>>258 匿名さん
200%とは流石ですね。全く同感&納得です。
人それぞれ、夫婦それぞれ考え方はありますが、「資産税マンション」か「消費税マンションor戸建or賃貸」だと考えています。そもそも戸建は30年経てばどんな立派なハウスメーカーで豪華に経てられていても、評価はゼロで土地の評価しかないので、資産性はないです。築2年経った新築で500万円値引きして買った駅から遠いマンションでも、一生住むなら評価額が下がっても気にならないでしょうね。
10年以上、小岩のマンションの取引事例を見ていますが、先発のクラルテもグランファースト、アルファもおおよそ新築＋2,000万円上乗せで取引されています。
因みにクラルテは家具屋とボーリング場、グランは柳小路、アルファはオリンピック（昔はナコス）の再開発案件なので、再開発物件は湾岸でも値段が下がった物件は見たことありません。
ここの物件価格未定ですが、
2LDK,3LDKでいくらになるのでしょうか？
この値段で高いというとかコメントがあるので分かれば教えて下さい。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
空中族が盛り上がっているが小岩はどう考えても実需の街。妙齢期のパワーカップルの購入上限がせいぜい8千から1億として、仮に今後もマンションの上げ相場が続いたとしても、給与水準の上昇がそれに追いつかない限り購入者の予算は頭打ち。日本人実需者以外がこの街の仕様が貧弱で管理費が高いこの物件に、5年後10年後食指を伸ばすだろうか？
再開発地域とて継続的に坪単価が上がる保証はないわけで、今からだと売る時に、管理費相当の出費のみで住めて良かったね、が精々ではなかろうか。
テナントからの管理費修繕費も見込めるのに、住宅部はこの管理費単価でコンシェルジュなし。この立地なのに一部住戸しかペアガラスでない。下駄には専門学校とりそなそのほか。1/3を占める地権者住戸が実需じゃなく低層の賃貸に寄ってるというのが、この物件の立ち位置を象徴しているのでは？
転売の利幅を狙わず実需として便利を買う人向けかと。
再開発しているから、工事とかで煩いかも？20階くらいなら静かになるのかな？音に少し敏感な人で、窓とかも開けるほうなので、静かさについてどうでしょうか？
>>264 通りがかりさん
まさに仰られている通り日本人は経済的に厳しくなると思いますし市況的に今後も右肩上がりというのはないと思いますから、管理費修繕費のみで住めたで充分かなと思います。残債割れリスクは軽微ですし^ ^。１０年後の手残り狙うとしたら外国資本が入りやすい最低坪単,600万とかですかね。
>>267 たぬきさん
邪魔してすみません。確かに駅前利便を享受してとんとんで住めるだけで御の字かと。
これからは高輪ゲートウェイの一街区のような「国際水準の住居施設」とは行かないまでもそれなりの立地と仕様が含み益を得るには必要ですね。
複数戸を持たない天空族の終盤は、都落ちして、広くするか、狭くして複数戸に割るかでしょうが、都落ちや狭小化が受け入れられず一戸のみで3区の高額物件に住み続けるみたいなことをすると、アセットリッチキャッシュプアな田園調布の戸建て持ちみたいなことになりそうです。
そういう意味からすると、小岩は、金額感と東京への時間的距離のバランスがまだリーズナブルな水準で、実需には丁度いい場所かと。
直接関係あるか分かりませんが、京成小岩側の再開発事業もコンペ終わったみたいなので動き出しそうですね。
南西角部屋は結構三街区のタワーに被りそうですかね、リビングからスカイツリーが見えそうですか？
あらら。。。野村＋清水とは今まさにのタッグですね…。
明日小岩駅周辺をランチがてら見学に行こうと思って楽しみにしていたのに水を差されてしまいました。 内部の方に詳細聞いて慎重に検討しないといけなくなってしまいました。 小岩駅周辺は中華料理、ネパール料理、タイ料理おいしそうな店が沢山ありますね^^
>>268 通りがかりさん
色々ご意見聴けるのはありがたいです＾＾。
今住居はまさに高輪ゲートウェイ駅の恩恵を大きく受けたマンションに住んでいます。
肝心の開発は歴史的異物が見つかったとかで全然進んでいるような感じがせず開発を見届ける事は難しいですけど。。。
実需としてこのマンションは購入候補の1つなのです^^.
明日街を探索してきます
今日、オンライン内覧会に参加しました。
第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。
21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。
地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。
スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。
南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。
私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。
今日マンションを諦めました。FPさんは予算的に問題ないと言ってくれたのですが、妻がこんな大金ローンしても払うのが心配ということで、だめになりました。私は買う気満々だったので、とても残念で、しばらくショックで立ち直れそうにありません。一生賃貸になりそうです。
>>279 マンション検討中さん
ご夫婦の年収はどのくらいだったのでしょうか？
この物件は資産価値が下がりにくそうで、もしかすると１０年後もほとんど下がらなく、月々の管理費／修繕積立金ぐらいで住めそうな気がします。
奥さんの言うように今後ご夫婦に何かあって、ローンを返済していくのが困難になる可能性もあるかもしれないですが、その時は物件を売ってしまえば良いだけだと思います。奥さんを何とかご説得されるよう頑張ってみてはいかがでしょうか。
私は訳あって検討から外れてしまいましたが、私と同じような境遇の方には頑張っていただきたいところです。
>>279 マンション検討中さん
奥様は不動産の知識はマイナスなので、とても残念に思い、同情します。
私もFP1級ですので、資産と負債のバランスを意識しています。
管理費や修繕積立金は無駄だと、極小の一戸建てを買う人は多いですが、資産価値はゼロなので、住み替えは無理です。
このプラウドは確実に値上がりするので、投資もありですね！
実際、アルファも中国系の投資は、かなり入ってます！
>>264 通りがかりさん
なので、実需ではない中国系の投資ファンドも既に入っています。
鍵の引き渡し時に、１０個の鍵を受け渡していた独り言を見かけましたから、地権者と併せて40戸位は賃貸だと、推察しています。
279です。年収は600万です。妻が心配しているのに、突っぱねることはできませんでした。妻の言うことはだいたい当たるので。自分はよくわからないので、強く言えませんでした。これから賃貸を探します
こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。
>>282 小岩のタワーの元理事長さん
アルファグランデのお話だとしますと６年前ぐらいですかね？同じ市況、眺望・仕様、同列に比べられる物件なのでしょうか。
中国投資ファンドがいかなるものか存じませんが、そういうキャッシュが潤沢にある人は複数個買って市況の上がり幅で利確を得るのではなく、賃貸に出して薄く長く利益を上げるのでしょうけれど、ここは実需中心の方が人生に一度あるかないかの決断をする為に情報を集めに来られるところだと思いますよ？
>>283 マンション検討中さん
マンション購入初めてなのですが、
年収600万でここのタワーマンション買えるのでしょうか？
私は個人事業主で所得800万前後なのですが、ローン組めるんでしょうか？
来週の月曜日オンライン飛ばして現地で交渉の約束をしております。
どなたか教えて下さい。
頭金1割、特にローン組んでいなければ余裕で通ります。
先に通りやすい公庫でも通しておいてゆっくり変動の方も検討で良いのでは？
賃貸は搾取される側で基本的には資本家層にはなれないですね。。。
住宅ローン控除も考えると管理費なんか微小ですし、旦那様がせっかく購入できる層のご年収稼いでいるのに奥様の金融リテラシーが低く足を引っ張られるとはなんとも歯がゆいです。
ただ奥様にしっかりと説明できない旦那様にも大きな原因がある可能性もあるかもしれませんね。1番身近な人に購入する事の方が生活が豊かになるという納得のいく説明をできないのは勉強不足の点もあるのではとも思います。
※各家庭の事情（転勤があるかもしれない等）により購入が必ずしも正しいわけではないのでご参考までに。
因みに例として搾取されない側で賃貸を選ばれている方は主に経営者側（法人格）で、家賃も経費にできる人ですかね。
ここ駐車場月額はいくらですか？亀戸は3.5だから高いね
小岩は商店街が３つ？あって、フラワーロード？の古さは思いっきりありましたが
スーパーなどで売られていた野菜はどれもリーズナブルで生活しやすそうだなと感じました。 フラワーロード末端辺りにあるネパール料理のカレーとナンも美味しかったですし検討している私としては今日の見学はプラス材料でした。
見学会等に行かれた方にご質問があるのですが駐車場は抽選になりそうでしょうか？
>>287 通りがかりさん
残念ながら、コンシェルジュ不在だし2015年竣工のアルファに比べると、共有施設は負けてます。
でも、ライブラリーはテレワーク仕様に変更する等の努力はされているので、投資よりは実需に近い印象でしたね。
プレミアム専有部はアルファよりもファーストな仕様になっています。
>>293 たぬきさん
竣工時は必ず抽選になります。
因みにアルファは今でも10台以上の空き待ちなので、修繕計画的には助かっています。
意外にもオートバイ置き場は８台ですが、こちらも空きがなくキューイングです。
279です。やっぱりこのマンション諦めきれないのですが、妻は修繕積立金が5年ごとに倍になるのが不安みたいなのですが、ここの修繕積立金は他のマンションと比べるとどうですか。妻は修繕積立金だけで30年住むと、1000万かかると言っています。
FPさんに世帯年収600万で問題がないと言われたコメントを見て、質問があるのですが、
頭金はどのくらい用意してのお話だったんでしょうか？
どの間取り金額でのお話でしたでしょうか？
この物件買いたいのですが、個人事業主の場合年収の6掛けと言われ不安です。
年収800万で勿論大企業でもないですし、7,000万のローンは難しいですかね？
ローン会社のこだわりはありません。
クレジットリボ、キャッシング、車、その他ローンは一切無しです。
修繕積立金の将来上昇が不安なら、板状大規模マンションが良いです。ランニングコストは30年で数百万の差です。駅近タワマンはお金で管理や資産価値維持費を買うわけですから。それに価値観を見出だせないならやめるべきですよ。
>>300 小岩のタワーの元理事長さん
ありがとうございます。修繕積立金は5年ごとに+7000円と聞いているので、30年後は月5万と思っていましたが、あっていますでしょうか
>>303 マンション検討中さん
280です。ご年齢にもよりますが、仮に30代として、それだけ頭金があるなら全然大丈夫だと私は思います。私だったら7000万弱の3LDKを狙います。ぜひ奥様を説得なさって楽しいマンションライフをお過ごしなさってください。
>>306 マンション検討中さん
一概には言えないのです。仕様状況や駐車場の満室率等の変動要因が多く、2から3回目でエレベーターや給排水管の交換にもよります。
ただ、野村不動産のプラウドはリ・プレミアムという長期化対策を始めたので、興味深々です。
https://www.nomura-re-cc.jp/column/money/column_004/
頭金1割もあれば充分です。 2500万円で7000万円の箱であればフラット35のすーぱフラット使えますね。 公庫は個人事業主は特に借りやすいです。 前にも書きましたが変動にする場合も公庫は通しておいて楽天銀行などを後から検討するがスムーズです。
トランクルームが棟内低層階にあるのは魅力ですね。有料ですが移動の手間もなく、市場の半額程度でした。
>>310 たぬきさん
教えて頂きありがとうございます。
年収800万の個人事業主の場合、
フラット35であれば、頭金1割で7,000万円のローンは非現実的ではないということですかね？
通る通らないは受けてみないと分からないかと思いますが、受ける価値だけでもあれば挑戦してみたいです。
楽天銀行などを後から検討と言うのは借り換えということでしょうか？
無知ですいません。。。
小岩…いくら再開発しようともこの土地に人が集まるとは思えない。治安も悪いし、地元民としては小岩にこの価格は有り得ない。
>>316 通りがかりさん
街が変わっていくのは確実だと思いますが、その変わるであろう頃に期待される坪単価で販売してませんか？
つまり、今後10年以上掛けてようやく分譲時価格が適正になるだけという。坪30-50万円は高いように感じますが。
皆さん、如何ですか？
今日の９時前ぐらいです。
下層はベランダの手すりもつきはじめました。
乳白のガラスが嵌ると雰囲気出てきますね。
>>314 マンション検討中さん
特にカードローンなど与信が低い場合を除いて公庫であればまず通ると思われます。
公庫はそもそも個人事業主には優しいですから。
ローン審査が通った場合でも公庫でローンを組む必要はございません。
審査通っていればローン契約をする竣工間近まで時間があるのでそれまでにゆっくりネット銀行等探す事も可能です。※借り換えではなく新規として契約可能です
注意点として。申し込む金融機関は多くても公庫いれて3カ所が良いと思います。
多数申込すると与信に影響する可能性もあるので。
抽選になりそうなマンションの場合、融資がサクッと指定の金融機関で通れば問題ないのですが留保（審査継続）になった場合時間が掛かってしまいます。
審査をパスしておかないとそもそも抽選番号を割り当てられないので抽選に参加できません。
下記の方法のどちらかで進めると良いと思います
1．個人でＡＲＵＨＩ等（フラット35斡旋会社）の審査に申し込む
※野村不動産がＡＲＵＨＩと優遇契約している可能性が高いので
ＡＲＵＨＩ担当者に確認した方が良いです
優遇契約の場合は契約する場合の手数料が半額等（数十万減額）になります
2. 訪問時に融資を申し込む
こちらの場合与信がギリギリの場合、留保等で抽選に間に合わない可能性が
あります。 フラット35に申し込む場合でも[B to C]ではなく[Ｂ to B]で
進める為スムーズに手続きが進められる場合が高いです（窓口が違うため）
結論としてはＭＲ訪問が抽選ぎりぎりになってしまう場合は個人で事前に審査
抽選日より3週間以上（安全をみると4週間）前にアポが取れれば現地で融資申し込みで良いと思います
プラウド全体の信用面でマイナスなのは否めないですが、直近で建設中の物件はさすがに手厚くなるんじゃないですかね
今週は、現場でスーツ姿の人が上まで登って見て回ってるのを何度か見かけました。
武蔵小金井の件はリリースも出てますが、構造には問題ないみたいですね。
https://www.shimz.co.jp/information/others/20210604.html
小岩の工事を見ていると、柱や床は、予め出来上がったものを運び込んで積んでいって、その上にコンクリを流してるので、柱のかぶり厚とかは間違いないでしょうし、床の厚みも間違いようがないように施工設計されてるんじゃないでしょうかね。
小金井の子細は知りませんが、内装に関わるこまかな仕様で施工管理も難しい、検査で発見するのも難しいところだとすると、内側の施工業者と仲良しでないと発見できないものだったりしますかね？デベ同士の鍔競り合い的な？
原因がなんであれ、購入希望者はこんな形でミソつけてほしくないですが、大勢に影響なしではないですかね。小岩ですし。
特に城東地区はどこも地元民からしたら高く感じるようになりましたね。
もともと居た人は住めなくなり、地方から来る中間層やアッパー層に人が入れ替わるように思います。
悲しいけど仕方ないでしょうか。
のらえもんさんも言っていますが、再開発物件の坪単価は一番最初が最も安く、一番最後が一番高くなるのは常識です。その代わり再開発による商業施設の充実等は最後の物件の方は入居してすぐに楽しめるので、トレードオフにぬるのです。
>>332 eマンションさん
10年掛けてプラウド含めて5棟だと認識していますが、朝夕の総武線緩行は2・3分毎、快速も5分間隔で来るので、捌けると思います。
今年も中止になりましたが、江戸川の花火大会の日は100倍以上の人で混雑しますが、整然と小岩駅に飲み込まれています。東京都整備局の7丁目の計画書が先週出ましたが、7丁目と6丁目に「デッキ」の図があるので、おそらく小岩駅も改修して、ロータリーの上にペデストリアン・デッキが出来ると考えています。
都営新宿線が開通するまでは、篠崎辺りから大勢バスで小岩駅に来てたので、殺人的な通学から解放されたのを、なぜか思い出しました。
再開発規模について、別地区の再開発と比較してイメージ深めたいのですが、良い比較対象ありますかね。
再開発事業にお詳しい方ご教示お願いします。
※情報に誤りがありましたら、すみません。
小岩北口地区・・・600-700戸、総事業費610億、総面積2.0ha
南小岩六丁目地区・・・601戸、総事業費496億、総面積1.3ha
(計画審議)南小岩七丁目地区・・・950戸+300戸、総事業費？、総面積1.5ha(区画整理4.9ha)
(済)南小岩七丁目西地区・・・177戸、総事業費？、総面積0.5ha
>>337 マンション検討中さん
城東だと東京理科大の誘致に成功した金町、西日暮里、曳舟あたりでしょうかね。
5年前の組合設立前の協議会時代に、あちこち視察に行って小岩の再開発に活かしているはずです。相模大野に視察に行った時のレポートのリンク貼っておきます。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/newsno12.pdf
江戸川区の都市開発化の市街地開発課は突然電話しても丁寧に教えてくれますよ！
昭和55年竣工のペガサスのある地蔵通り地区も、クラルテ裏側の西口通りも、地権者の大反対で再開発は幻に終わりました（残念）
>>339 匿名さん
情報ありがとうございます。
トリトンの住商勤務の友人からホーム増えたけど、混雑は余り変わらないと聞いてたので…
出口が３つも増設された効果なのですかね？
>>338 小岩のタワーの元理事長さん
情報共有ありがとうございます！過去にも色々な経緯があったのですね。各所の良い点を総取りしてくれていることを期待しています。
まちづくりだより。今月配信予定のようですので、そちらも要チェックですね
>>330 小岩のタワーの元理事長さん
新小岩のブランズが坪400というのは、どこからでしょうか？教えて頂けますと幸いです。
2014年1月築の線路沿いのブランズしか、検索しても出てきませんが、そこの中古は66平米6100万円、坪300ですね。
>>330 小岩のタワーの元理事長さん
ディズニーのパークと一緒というのは、千葉街道までを含めた再開発地域全体のことでしょうか？
現実的には、北口と本件の634地区、7丁目南地区だけですよね。
>>345 マンション検討中さん
このプラウドの最上階106㎡は1億4,900万円台なので、坪単価464万円です。
アルファグランデは6階から26階まで各フロア8戸の同じ間取りで平均80㎡超で、平均すると坪単価250前後でした。最上階29階の3戸は他の住民もフロアに入らないパントハウス仕様ですが、222㎡の2億3百万円なので、坪299万円なので、隔世の感がありますね。
オリンピック誘致決定前の6年前に竣工したので、資材の高騰前に手配出来たと、当時の営業さんに聞きました。
この5年でマンションはかなり小さく高くなったのが実感です。
>>347 マンション検討中さん
ご指摘は無用です。
小岩も坪400万円時代なのは理解して欲しいですけどね。
ペンタハウスは坪単価の指標とはならないとは？
意味が全く分かりません。プラウドの上層階のプレミアムよりも豪華な仕様なのに、坪単価が50万円しか違わないことないことを、読み取って欲しかったのですけどね。
プラウドは2014年だから違いますね。しかしながら、間違いではありません。新小岩と埋立地の新興住宅街の豊洲を間違える訳がなく、東急は記憶にあったので東急不動産が昨年辺りに分譲したマンションで、新小岩も坪400万円の時代が来たのに驚いたのです。
小岩も坪400万円の時代が到来していますが、伝わらないようなので、もうこれ以上は返信しません。
>>343 スカイビジネスさん
ご指摘ありがとうございます。
舌足らずで申し訳ありませんでした。50ヘクタールは千葉街道までの住宅密集地の整備事業を含んでいるので、正確ではありませんでした。ディズニーの駐車場くらいのイメージですかね（汗）
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
子育て面について、江戸川区としては諸々の施策が好印象ですが、小岩市独自で何かされていたりするのでしょうかね
保育所は当マンション内及び小岩北地区にも今後新設されそうですが、専用ではないため倍率が心配
小学校は川沿いに統合されて遠くなりそうですし、中学校は元々遠そうです。
購入を検討しているのですが、初めてアクセスして、なんかスレが荒れてて、悲しくなりました。普通に読めば、どちらがリテラシイが低いのかは歴然ですね。
ペントハウスは欧米ではエレベーター直結のようですが、日本では最上階に作られる特別仕様の高級な住戸なので、空しい反論は破綻していますよ！
>>349 小岩のタワーの元理事長さん
いえ、こちらこそ揚げ足を取るような言いぶりですみません。
お互いアルファグランデを買って良かったですね。クリスタルマークス、オークプレイスなどと比べても、中古成約坪単価が上がっており、東南は眺望安泰ですし。
清掃管理も充実していて、管理費平米単価233円なのは、スターツは本当に良心的です。
財布の紐が堅いのは良いのですが、北側内廊下の夜間照明は、外観的にもとても良かったので戻してほしいのと、車寄せの一時駐車スペースのチェーン等はだいぶくたびれているので新しくしてほしいです。管理が悪いと誤解されそうなので。
プラウド小岩タワーのJなど小さめ低層階を一つ欲しいのですが、高いですね…。私の懐具合で、管理費修繕も踏まえると、地権者用のワンルームが転売に出るのを待ったほうがよさそうかなと思って成り行きを見ています。
>>355 スカイビジネスさん
実直なコメントありがとうございます。
スカイビジネスさんは信頼できると思うので、お伝えしますが、クラルテから住み替えました。何人かいらっしゃいます。
竣工の半年前に初めてモデルルームを訪問したのですが、中層階以上は一戸だけしか空きがなく、その場で札を入れました。
クラルテは賃貸に出していて、今も理事会の議事録を精読していますが、修繕積立金は当初の3倍になっています。
東京オリンピックは想定外でしたが、スターツ肝煎りの初めてのタワーなので、この後のスターツさんの活躍に期待しています。
>>352 マンション検討中さん
このマンションを検討してまして
子育て面について書いてくださってて助かりました。
雨の日でもアーケードを通って、あまり濡れないで小学校へ行かせてあげれると思っていたので、ありがたい情報でした
年収600万で頭金2500万入れたけど、80歳まで30年ローン計算したら80歳時で金融資産-2500万になったので、やっぱり諦めました。残念だけど仕方ないですね。これから中古を探します
>>358 小岩のタワーの元理事長さん
ご丁寧にお返事ありがとうございます。
区のホームページで調べたのですが
南小岩6丁目25から31番（地）
下小岩小 小岩第五中
となっておりますが、南小岩第二小学校は小学生の足では遠すぎると思います。。北口の第四に変更可能なのでしょうか。
横から失礼いたします。
現在は下小岩小学校、小岩第五中学校が学区域です。
下小岩小は下小岩第二小とR5年度に統合し新校舎建設開始予定、R7年度より下小岩第二小学校の敷地にできる新校舎利用開始予定とのことです。少し遠くなりますが新校舎はいいですね。
また、江戸川区は小学校も中学校も選択制度があるので、学区域外の学校も希望できます。希望者が多いと抽選になりますが。
>>315 マンション検討中さん
本当に地元民なんですか？
ここ数年に販売されたマンションがほぼ全て完売してて、本物件のエントリー数もかなりの数ですし、住んでる身からすると人が増えているのは確かなんですけどね。
治安がいいとは思いませんが、都内の飲み屋がたくさんある街はどこも一緒だと思いますよ。
下小岩第二に移ると子供の足だと結構遠いよね。
>>367 匿名さん
アルファグランデから西小岩や東小岩小、小岩小に結構通っていますね。小岩一中の制服にエレベーターでご一緒することもあります。小岩一中はずいぶん前にバスケ部が全国優勝した伝統中学ですし、吉田照美は小岩３中出身で小岩の学習院だと、アド街小岩に出た時に言ってましたよ（笑）
>>369 匿名さん
そうなのです。抽選になっても、補欠◯番が通知されますし、学区内の予定者が私立に流れるので、ウチの子も繰り上げになりました。
エレベーター一緒に乗った制服を着た中学生が小岩駅に向かう姿も、良く見かけます。
プラウドはリングロード側にメインエントランス、FIRSTA側にステーション・エントランスが作られるので、徒歩1分とウチより近いですね！
都内、タワマン、内廊下、徒歩一分
これだけ条件揃ってるし、この価格なら売れるだろうなー。
ただ、管理費は高すぎる。このランニングコストを許容できる人には良い物件ですかね？
後発の三井や45階が吹抜けで内廊下ではなさそうなところみると、価格は抑えて原価も抑えにいく感じでしょうか。
そうすると大きなリセールバリューは見込めないでしょうし、実需むけかな。
モデルルームみてテンションあがりましたが、ランニングコストを考えて、うちは断念しようと思います。
電車の声はちょっと気になりますね、北向きだするとどうなるなろうね。なんか昔新小岩に住んだ時、夜の貨物列車は結構うるさいでした。そう考えばやはり駅から2、3分離れた方が良いかな..
>>372 検討板ユーザーさん
失礼。安くなるのではなく、グレード下げて価格は同じくらいか、少しあげてくるくらいかなと。
実質的に値上げだけど、グレードが下がる以上分譲価格が大きく値上がりしていくことはないと思う
再開発に伴う商業施設は今後どんなお店が増えそうですかねー、ズバリ小岩に足りないもの、増えたら嬉しい店舗はなんでしょうか！
>>377 マンション検討中さん
そうですねぇ
以前、シャポーにはユニクロがありましたが撤退しましたし、北口にあったミスタードーナツも撤退しました。
一街区にはコージーコーナーがありましたが、シャポーにうつりました。代わりってわけじゃないでしょうけど、一街区には日高屋が入りましたね。デベがテナント料折れたんですかね… せめて大戸屋あたり入ってほしかったです。行きませんが(笑)。
二街区には松屋と長崎ちゃんぽんがありましたね。おっしゃるような微妙なチェーン？ばかりですし、それすら居なくなる街ではあります。
シャポーの肉屋、魚屋、青果よいですよ。たまに横着したいときにRF1、ちょっとした酒やツマミにKALDIや北野エースにも行きますが、二街区に成城石井あたりが入ってもらえると、個人的には近くなって良さげです。
どんなもの入って欲しいんです？
再開発で、どんなテナントが入るのは、皆さんの興味のあるところでしょうが、現時点では単なる憶測ですよね。
それ以前に、南小岩７丁目の３フロアの商業施設の「館」が、イオンモールなのか、アリオなのか、それ以外なのかの方が、興味ありますね。
北口のイトーヨーカドーは40年も経ちますが、元は材木屋さんの倉庫跡地にテナントとして賃貸してるはずなので、北口は歴史的な経緯からアリオの予想を勝手にしています。
北口の交通広場を整備するので、先にヨーカドーの後ろを再開発して、商業施設をオープンしてから、ヨーカドーの解体をすると、前に江戸川区の都市開発部の方から伺いました。２年前の情報なので、変わってたら、ごめんなさい。
なので…
南口はイオン系かなぁ、と、勝手に予想しています^_^
館のテナントの売上の20%以上は上納金になるので、魅力のあるテナント誘致にシノギを削ります。
イオン系の賃貸借契約は一番厳しく、5年でリニューアル投資して、売上を上げないと、一方的に契約解除になるくらいの厳しさがあります。
>>376 マンション検討中さん
直結のスーパーは欲しいですね、ただ周辺に既にシャポーの店舗やサミットやヨーカドー、ワイズマートや業務スーパー、ハナマサなどあるので難しいですかね(かなり充実してますね、、)
個人的には378さんの仰る成城石井は嬉しいですね。
あとはちょっと違いますがロピアがあれば個人的に最高です。
カフェは必須で入って欲しいです！
スタバのリザーブやブルーボトルなど入ると、小岩の印象も変わるかも？と期待します！
アパレルは北口や七丁目で上手くやって欲しいです。
錦糸町含め千葉方面の有名セレクトショップはまとまりがないので、大宮や立川レベルでまとまってショップが小岩に集まってくれると嬉しいです。
>>379 小岩のタワーの元理事長さん
さすが、お詳しいですね。材木屋の土地だったとはしりませんでした！ヨーカドーの駐車場にあった古家にはそういう意味があったのですね。
北口はアリオ、南小岩7丁目地区は住商なので、テラスモール小岩になるのではと勝手に思っています。
https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/business/case/group/retail-faciliti...
仰るようなテナントの賃貸契約の仕組みからして、634地区のテナントもうまく新陳代謝してくれることを期待します。
小金井の影響必至でしょう。何だか残念。真摯に対応して欲しい。
プラウドの値段が崩れて買い時到来
数年で今回の件は忘れられて価格回復
なんてなるなら資産形成のチャンスw
ここも武蔵小金井くらいやばいんだろうな。。
抽選が減ってラッキーです！
もともとそんなに抽選じゃないよ。パークタワー勝どきじゃないんだから。
えっ
ババ抜きに抽選があるんだ？
リスクが減って良かったね
>>387 通りがかりさん
ある意味、武蔵小金井の件が報道されたことは、これから竣工するここにとっては良かったと思うけど、販売にはそんなに影響ないだろうね。
値付けが失敗だと思うよ。
いくら小岩の一号物件の１期だとしても、さすがに高すぎる。
せめて、勝どきのPTKの１期くらいコロナ禍価格だったらよかったのに。
南西角はどうですか？次のタワーに結構被りそうですか？もしリビングから25％ぐらい被るならまあまあですけど、それ以上はちょっと....
私は小岩で坪330は高いと感じました。その額を出せるファミリーは教育への投資熱も高いと思うのですが、そういった世帯が坪330出して小岩に住みたいと思うのか疑問です。
小岩として見ると今は高く感じるでしょうが、再開発の序盤～中盤の時期でこれから更に発展したときに、あの時って思う人も多いでしょう。
他の方も書かれている通り、都内総武線沿線の徒歩1分という点は、プラウドでは現時点で唯一ですしそれだけでも相当な資産価値だと思いますけどね。
小岩が今時点そんなにファミリーに喜ばれる街では無いのは事実でしょう。仕事忙しめのdinksには良いのかもしれませんが。コスパは良いですよね、物価も安いですし。
コスパの「コスト」はわかるけど「パ」はあるか？
小岩は規模に対してファミリー向けの住宅が少なかっただけで、ここ10年はファミリー向けの住宅がほとんど完売してるが実情です。
どうしても下げたいのは先が見通せてるからと考えられますが、間違いなく10年後は新しく良い街が出来上がってると思いますよ。
今はパフォーマンスが低いかもしれませんが、気が付いたら良くなってるんじゃないですかね？
希望的観測含む。
水害対策もしっかり検討されているみたいですね。小岩も取り上げられていたので参考まで。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/26659/20210615.pdf
丸の内までの時間的距離で言えば、小岩駅前のコストパフォーマンスはとても良く、未就学児と週末に外で遊ぶのには、江戸川沿いを中心にとても良い環境だと思います。個人的には。
確かに、私立小学校の選択肢は少なく、小学校受験、中学受験の塾の選択肢も少ないかと思いますので、教育熱心な方で、7,8千万の予算の方は、もっと西の方で小岩より狭いお部屋、中古などでご検討された方が良いと思います。公立小の質も良いでしょうし。
当方は、小岩の公立小中から私立の大学付属高校へ行きましたが、高校も遠く大変でした。ずっと小岩に居ますが、中学の同級生200人のうち、ネクタイを締めて働いているのは1/4も居ないかと思います。
学校が荒れているとか、小学校教育の質の良し悪しというよりは、一緒に学ぶ友達の親の教育熱量の質と言った方が適切かもしれません。
そういった意味で、小学生時分から教育に熱を入れる際のコストも勘案して、物件をお考え頂いた方がよいかとも思います。以下、ご参考ください。
▼幼時から小学生までの学校関連
▽Little Garden International School 小岩校
http://littlegarden-inter.com/center/koiwa/
▽Kids DUO International 市川校
https://www.kdi.ac/?_bdld=17Q4T+.nEe1wvA.1623732942
▽昭和学院小学校（本八幡からスクールバスあり。高校で50-59）
https://www.ojuken.jp/school/showagakuin/
▽日出学園小学校（市川徒歩20分。高校で63-66）
https://www.ojuken.jp/school/hinodegakuen/
▽暁星小学校（飯田橋徒歩10分。小岩出身者が行くのは憚られる…ｗ）
https://www.ojuken.jp/school/gyosei/
▼ちょっと遠出の公園
江戸川のサイクリングコースを自転車で行く道すがらも楽しい公園
▽篠崎ポニーランド（自転車20分）
https://goo.gl/maps/buXvaaneu7ANbb3r5
▽里見公園（自転車20分）
https://goo.gl/maps/qZpcXWzP5koKXYv68
▽みさと公園（大型の遊具あり。自転車でも30分）
https://goo.gl/maps/CoH674aKxeoGVkEt7
▽水元公園（テントでのピクニック等に最適。自転車30分）
https://goo.gl/maps/eBXAQY9fvGKuN28H7
▼近場の公園
▽かるがもひろば（徒歩5分）
https://goo.gl/maps/BWMJQdQv2KAzgfvv7
▽タイヤ公園（大きめの滑り台。自転車7分
https://goo.gl/maps/4Ryv1wkERa2sias96
▽北沼公園（補助付自転車やゴーカートの貸出。自転車10分）
https://goo.gl/maps/c5XfQ5LkqTdmuz9x7
最近はイジメで有名な暁星
>>406 スカイビジネスさん
おや！同じ境遇で昔の小岩も良くご存知ですね^_^
私も小岩の小中学校でした。高校は港区の私立でしたが当時の通学は今の倍以上も混んでましたね。
丸の内は東京駅の地下ホームが丸の内側なので、雨にも濡れずにオフィスまで、ドア ツー ドアで30分でオフィスに着くのはありがたいですね。
加えるなら、日本一の影向の末のある善養寺
https://www.visiting-japan.com/ja/articles/tokyo/j13ed-zenyoji.htm
バーベキューも出来る篠崎公園まで、土手沿いによく散歩しています。
https://www.tokyo-park.or.jp/park/format/index025.html
>>408 小岩のタワーの元理事長さん
影向の松でした。ごめんなさい。
タイやインド、ベトナムなんかのアジアン・エスニックのお店は食べログ上位が複数ありますし、渋い昭和レトロな喫茶店も雰囲気良いですね。
アルファ・グランデの23階の物件がマーケットに出ました。
3LDKの90.5㎡で南西向きです。価格は8,480万円でした。坪単価294万円ですし、プラウドよりも付帯設備は、遥かに豪華なシアタールームやパーティールーム、ラウンジ付いてるので、賢い方は新築よりもオススメかもしれませんね！
>>408 小岩のタワーの元理事長さん
その昔、文武両道で誉高い、小岩第三中学校の出身ですが、私の頃はそんなことはなく…
両国高校に行く人間は両手ぐらい居ましたが、学力の上下が極端でしたね。
小岩で飲み歩くと、そこかしこで、実は三中の先輩というのに遭遇するのもこの街ならではです。
東の横綱の松、この歳になると胸に来るものがありますね。食べ物屋は、お洒落なところというよりは、ざっかけない けど実があるお店が多い印象です。
再開発で垢抜けた店が増えると、東の二子玉と呼ばれる日も遠くないかもしれません。二子玉と同じRIAがプランニングしてますし。（心無い人の、ツッコミを待ちますw）
総武線徒歩1分というのは、個人的には２分も３分も変わらないと思ってます。
既存の街や再開発をどう評価するか、上げ相場がいつ迄続くと予想するかによりますが、総武線沿線隅田川以東は、これら2件の競合が控えています。
▼野村 プラウドタワー？平井 24年度竣工
https://skyskysky.net/construction/202226.html
▼三井 パークタワー？新小岩 28年度竣工
https://skyskysky.net/construction/202804.html
小岩は、Ⅲ街区の野村が26年1月、小岩北口の三井が26年3月竣工30年事業完了、南口の住商が29年度竣工、ということで、競合との関係をどうみるか。
総武線沿線双六としては、上げ相場の継続を信じて、
①ここを買って、2年住んで、平井に移る？
②ここを買って、4年住んで、Ⅲ街区、北口に移る？
③ここを買って、6年住んで、新小岩に移る？
④ここを買って、7年住んで、南口に移る？
受託ローンほかの手数料から、①は無さそうですね。
双六考えてない方、待てる方はどうなんでしょう？沿線の供給飽和から、値段がこなれる。相場が上げ止まる微減なら、③④なども良さそうですが…
たぬきさん、どうでしょうか？
>>410 小岩のタワーの元理事長さん
その情報なら坪単価は310万円では？
15万違うと結構変わるかと。
個人的にはアルファの方が好みではありますが、スレチなのでやめときます。
一応、金額の訂正だけ。
>>412 スカイビジネスさん
全く同感ですね。
小岩の学習院のご出身に、敬意を表します！
私は小岩一中なのですが、フラワーロードの、もやもやサマーズご紹介の、中華屋さんの店主さんも、一中の出身でした^ ^
小岩は犯罪が多いとかの書き込みも数多ありますが、自転車窃盗程度の軽犯罪で、アメリカ並の危険を感じた事は、一度もありません。
とても、安全な東京の新下町です。
金八先生の校内暴力が盛んだった頃は、江戸川区は一寸◯師とか、荒◯者とかの暴走族の本拠地だったので、残念なイメージが付いたと、理解しています。
今や、羽田空港も、成田空港にも駅前からバスで行けるので、「世界のゲートウェイ小岩」を、どれだけの方に、理解して頂けるか…
10年後には、二子玉川を超えるポテンシャルは、十分にあります。表面的には二子玉は再開発でオシャレ感はありますが、世田谷区は歴史的には、田んぼの田舎で、上手く開発しただけなのは、意外に知られていないなぁ…
世田谷や目黒に関しては私鉄の関係も大きいし
日本初の鉄道(新橋から横浜)の影響でなんでも西へ西へと言う時代があったから
この辺が発展することはない
もし日本初の鉄道が江戸川から千葉とかだったらまだ発展してた可能性は0.1%はある
>>417 小岩のタワーの元理事長さん
小岩の学習院と呼ばれてたのですね(笑)
夜の店がある街ですので、客引きなどは目に付きますが、危ない目にはあったことはないですね。
データ的にも南小岩の粗暴犯件数はさほどでもないと感じます。
https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninch...
世界のゲートウェイとは大きく出ましたね！でも確かにバス1本で成田羽田に行けるのは、スーツケースを抱えて階段の上り下りをせずに済むのは良いです。
東急の沿線開発は、「金曜日の妻たちへ」のヒットなどが手伝ったりしましたかね。
小岩は東京駅への距離的には二子玉よりも近く、赤羽や王子よりも未だ安価で、江戸川を臨む環境というのは稀有というか、ポテンシャルがありますよね。
古くからある駅、街だけに、開発から取り残されてきたラストリゾートな感があります。
主観的、抽象的な物言いになりましたが、住む者の実感として…。
小岩の学習院て本物の目白学習院卒からすると不愉快極まりないわ
>>422 マンション掲示板さん
小岩を卑下するのは貴方の勝手ですが、逆に失礼極まりないですね。
小岩三中から小岩高校、早稲田大の政経に通ってたフリーアナウンサーの吉田照美さんが、アド街ック天国の小岩紹介の番組の中で、実際に吉田さんが話されていたまでのお話です。
小岩の学習院って、、世界のゲートウェイって、、
かなり笑えます。
本気で言ってますか？
学習院に失礼ですよ、、
なんか小岩らしい変なやつらがコテハンつけてるなぁ。
学習院卒業したって偏差値フィルターでまともな会社に応募さえできないでしょう。だから小岩の学習院てのは自慢じゃなくて、自虐。怒らない、怒らない。
学習院とかメディア言ってるだけだけどな
足立区は足立第16中が学習院と言われてるし
その区でいいところは学習院として紹介されてる
学習院と呼ばれるのは23区それぞれに一校は必ずあるから失礼とか気にするレベルではないよ
こんなことで失礼ならすべての公立で学習院と紹介してるすべてメディアにクレームいれろよ
>>429 匿名さん
貴方は実は、前はマンション検討中さんで、勝手に小岩を卑下して、スレ荒らして誹謗中傷してる、同じ奴がアカウント変えて投稿してますね！
句読点の無い、稚拙な文章に加えて、不動産のリテラシーもないので、攻撃されたので、見抜きましたよ。
偏見に満ちてますね！
もう、止めなさい。
どこに住もうが、個人の自由です（怒）
ここを見てもわかるとおり、これが小岩です。
1期1次の購入要望書締め切りはいつになるかご存知でしょうか。
久が原とかそんなに自慢できる場所ではなく普通に庶民が買うところだよ
3中は江戸川区の中ではいいというだけで早稲田出身の人が言っても説得力がないですよ？
早稲田なんてどんなに悪くても2浪すれば入れるようなところ
久が原で庶民に買える物件あったら是非教えて下さい！田園調布と同じ区分けされた碁盤の目の中ですよ
一人馬力でもこれぐらいなら普通だよ
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_111/pj_95836173/
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_111/pj_96146632/
今流行りのダブルローンだと割と射程圏内
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/ek_020012440/
田園調布も昔と違って探せば割とあるよ
いまはダブルローンすれば圏内
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_111/pj_95976400/
自分は地元なんでプレミアム住居を狙っています
抽選にならないことを願います
抽選になんてならないでしょ。パークタワー勝どきじゃないんだから。
元理事長？は上から目線で仕切ったりしゃしゃり出ない方が良いと思う。
せっかく街が変わろうとしてるのに閉鎖的な空気作ってまじでどうすんの。
小岩の発展のために地方出身のエリートの方とか優秀な方が転入してきて欲しいです。
>>443 匿名さん
また、貴様か！
もう、相手にするのも虚しいから絡むな（怒）
知識もリテラシーもない奴には、このプラウドも買えないので、絡まないで下さい。最後通牒です。
この10年で小岩は相当に変化してきていますが、昔の偏見のイメージで、扱き下ろすのは辞めなさい。
>>434 マンション検討中さん
以前にも書いてますが、オンライン内覧会の書き込みを再度、アップしますので、お役に立てたら光栄です。
第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。
21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。
地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。
スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。
南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。
私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。
443ですが貴殿のおっしゃる方とは違うと思います。
小岩を扱き下ろすどころか、もしかしたら私はあなたより小岩が好きで、あなたより長く住んでいるかもしれませんよ。
先住民ぶって老害のように振る舞うのではなく、新しく転入される方々が馴染みやすい空気が私は良いと思います。
小岩を悪く書いてる人ほど昔から住んでることも多いしね
悪い悪いと書くのも地元愛があるからできることなんだけどね
>>425 匿名さん
どうも。お呼びでしょうか？(笑)
元理事長さんと私の間の戯れ言を捕まえて、そう仰りたくなる気持ちもわかりますが、仮にも購入検討板にいらっしゃるのですから、あまり小岩を蔑まないで、心の中にしまっておいてください。
貶める意図はありませんし、小岩がそうだということでもないですが、城東には皮多の集まる町がありましたし、江戸川区の都営線沿線には、運賃がタダになるので生活保護受給者が多く住みます。南小岩には空缶を買う業者もあります。ご発言のように、あまり地域で括って蔑む事を言うのは教養のある方のなさりようではないですね。
豊洲や晴海などの新興住宅地とは違い、旧国鉄駅で古くからある繁華街近辺の町というのは、色々な方が住まう裾野の広さがあるという所をご理解頂いて、常日頃そういったものが目に映るのも嫌なのであれば、小岩は向かないと思いますよ。
掲示板の雰囲気と小岩の街の雰囲気とは関係がないですねぇ。
小岩の町は汚い
このマンションがみんな羨ましくて嫉妬してるんだと思います
長くこの掲示板覗いてるけど、地元住民２人がコテハン（どちらも自治会などの重鎮メンバーであるような印象）で長々と地元自慢？のやり取りしてるのは初めて見たような。少なくとも、他の事例をパッとは思い出せない。いい悪いは別にして、町の特徴にも関係してると思う。マンション住民にまで影響があるかは分からないけれど。
たぶん地権者さまなんだろうと思ってます。
実際こんな感じだよ。
どこの掲示板もこういう変なやつらはみんな長文なんだよなぁ
中身の無い話だけ長いジジイかよ
来年の6月には引き渡しなので、プレミアム住戸以外はプラン変更出来ないのは残念ですが…
相当に急ピッチで12階相当まで上がって来ていますね。
因みに左下の道路は、プラウドのメイン・エントランス側のリングロードとフラワーロード側につながる予定です。
私とスカイビジネスさんは、このプラウドの購入予定者の方々に、小岩の歴史や立ち位置を客観的にお伝えしています。
それを老害だとか、変な奴らだとか、マウンティングだとのコメントには、断固として否定させてもらいます。
古くは奈良時代からの「甲和の里」としての歴史のある小岩は、江戸時代は成田山への成田街道の要所でしたし、寅さんの柴又もその沿線で栄えた歴史のある街ですからね。愛着はもちろんありますし、一度は他の街に住みましたが、帰ってきました。
国鉄の小岩駅は、1899年、明治32年の開業で120年の歴史があります。
まぁ…
こうした蘊蓄を語ると、長いコメントだと、批判する馬鹿な方々からの攻撃は必須ですが、甘んじて、受けますよ！
小岩にゆかりがなく且つ現在の自宅からも近くないため、写真含め情報提供は助かっております
目からから鱗でした。小岩は歴史のある街なのですね！
>>459 口コミ知りたいさん
ご質問ありがとうございます。
ウチは南側なのですが、全く気になりません。
朝早くから工事をしていますが、音はほとんど聞こえないですね。
この後、３街区の取り壊しと、３３階建てのマンション建設が始まるので、そちらの方が気にしています。
物件エントリー者限定サイトで、クオリティブックとやらがアップロードされてます。
インターネット回線選べるみたいですが、サイラスネットってどうなんでしょう。安そうですが。
>>457 小岩のタワーの元理事長さん
ご自分でホームページを作って記事を更新する度にそちらへのリンクを張る（＋要約を書く）など、もっとスマートなやり方もあるのかなと。悪意は全然感じないので、やめて欲しいとまでは思いませんが、私自身もちょっと引き気味に拝見していますし、若者に対して逆効果になっている面は多少あるかもしれない、とは感じますね。幸いにもマンション自体の魅力が十分大きいので、あまり悪影響はないのでしょうけれど。
小岩の雰囲気を知る良い機会ですね。
なかなか現地に足を運べないので、楽しみです
出没！アド街ック天国 ～小岩～
https://www.tv-tokyo.co.jp/broad_tvtokyo/program/detail/202106/13263_2...
累計30年近く小岩に住んでますが、検討者は買う前にちゃんと街の雰囲気を確認することをお勧めします。
ヨーカドー前では平日の昼間から浮○者みたいな人たちが10人以上集まって飲み会してますし、歩きタバコ、ポイ捨ても沢山あります。
夜になったらグランファーストの周りには立ちんぼ、キャッチがウヨウヨして酔っ払いが植栽に立ちションしてます。
いくら再開発してもこの汚さは浄化出来ないでしょう。
プレミアム住戸の坪単価はいくらですか
都民ファーストみたい
>>467 マンション検討中さん
街の評判を下げるな！と言いたいところですが、これは事実です。
ただ、夜も一定の人が居るという点では人の目があるので安全ではあるという側面があります。
こちらから何かしない限り危害は加えてはきませんからね。
（数年まえにとある喫茶店で発砲事件があったりはしますが・・・）
>>466 マンション検討中さん
ご披露ありがとうございます。
アド街の小岩は、実は３回目の出没です！
１回目の出没で大好きで通ってた、椎名薫さんが昭和30年代からの行きつけの、オーナーとも親しかった北口の「浅バー」が消えたり、栄枯盛衰を感じますが…
街が進化していているのを、楽しみたいですね！
>>474 小岩のタワーの元理事長さん
椎名誠の間違いでした。
ごめんなさい（汗）
著書の名作の「哀愁の町に霧が降るのだ」は、小岩が舞台の名作です。
https://www.shogakukan.co.jp/books/09406075
中川放水路とは、下町の水害を防ぐために昭和5年に出来た、今の新中川です。
新しいブログも追加で立ち上げて、地元情報を発信しても、嫌われそうですね（笑）
公式ページの販売時期が、2021年7月上旬（予定）にしれっと変わってましたね。
>>475 小岩のタワーの元理事長さん
ここからブログに移れば興味ある人しかアクセスしないですし大丈夫だと思いますよ。
嫌われるどころか小岩の文化を知りたい人から支持されるのでは。
こっちと違って個人ブログなんですから是非好き勝手やっちゃってください！
86平米の南東角ですが、1億で買って、10年後いくらになる予想ですか？
いくら再開発＋立地良いと言っても小岩だから、10年の中古＋毎月10万の出費だけ考えるとあなたなら１億以上出して購入しますか？
ここって二重天井、二重床ですか？なんかモデルルームのリビングのコーナー部分の下り天井は結構なものですね、ご存知の方がいらしゃいますでしょうか？
>>479 通りがかりさん
パスワード付きサイトのためリンク貼れないですが、物件エントリー者限定サイトのクオリティブックに記載がありましたよ。
---抜粋---
・フローリング仕上げの二重床設計
現在小岩にお住まいの方は普段のショッピング(家具や家電)やちょっとした小旅行はどちらに行かれているのでしょうか。
参考までに教えてください。
モデルルーム行ってきました。
小岩住みやすそうで凄く気に入りました。
正直イメージ悪かったけど全然ネガティブに感じませんでした。
小岩在住の方いたらポジとネガのポイント教えて下さい！
今年に入って、北口の方のマンション入り口で立ちしょんべんをしている年配の男性がいて驚きました…。
再開発が進むと、住まれる方も変わってくると思います。マンション購入を検討中で、色々なところを見ていて、亀戸は魅力だなと思いましたが、やっぱりとても人気だそうですね。モデルルームに行かれてみて小岩の人気はどんな感じでしたでしょうか。
小岩は不思議な街
幼少期から小岩で育ち20で家を出て都内を転々としたけど結局小岩(実家ではない)に戻ってきて1番長く住んでる
はっきり言って小岩はダサいし、何もないし不便、汚い、酔っ払いが多いけど何気に落ち着く街だと思う
いままで築年数が古い短期入居物件を中心に引っ越しを繰り返して三茶、武蔵小山、都立大学、山王、奥沢、阿佐ヶ谷、中野、用賀と渡り歩いてきたけどこれ程気楽で空気が軽い街はないと思う
自分はやってないけど短パン、サンダル、アロハシャツで歩るいてる人がいてもおかしくない感じが好き
あと最近は呑んでないけど呑み屋にいくと結構絡んでくる爺ちゃんがいたりするけど結構色んな話をしてくれたり、酔ってうたた寝した時になぜか代金を払ってくれたり逆に払わされたり
小岩はいろいろあって楽しさもある
駐車場月額2.4?2.7です。小岩駅周辺は詳しくないですが、このマンションから徒歩5分圏に月極ありますか。
6月最終営業日ですが、要望書や抽選状況どんな感じなんでしょう。
角住戸3ldkや東向き2ldkは抽選ですかね
最新情報お持ちの方、ご共有お願い致します。
人気ある間取りは列平らにすると5倍前後、平均すると２－3倍でほぼ抽選になると聞きました。
>>490 たぬきさん
ありがとうございます！
6月初めの予定(確か15F↑)より下の住戸も供給して、この倍率ですかね、、
一期一次は様子見て、人気有れば購入検討しようと思ってましたが、
後期の北/西住戸は高くなる可能性ありそうですね(汗)
>>483 マンション検討中さん
家具家電を頻繁に見に行くことはありませんが、検討するなら家具は幕張近辺、家電は秋葉原ですかね。
購入はネット経由が大半です。
小旅行は予算によるとしか言えません。
飛行機使うならバスでも電車でも凄く便利な街だと思いますよ。
京成小岩から羽田も成田も行けますし、バスでも小岩駅から出てますからね。
私は少し前までは海外出張族だったので、本当に便利でした。
まちづくりだより。更新されていました。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/matidukuridayori30.pdf
>>491 マンション検討中さん
内部の方からの情報ですからそこまで誤差は無いと思われます。
先週の段階で間取りよっては無抽選の所もあるみたいです。
この物件は購入する意思があるのであれば1期1次からエントリーされた方が
良いと思います。
この価格は小岩としては高いと思われるかもしれませんが周辺相場からしてかなり安いです。断言まではできませんが現在の市況から1期2次は90%以上の確率でそこそこに値段上げてくると思いますよ^^。
他の方もおっしゃっている通り
今回で3ldkがほぼ出し切りですが、そのどれもが抽選になっても不思議じゃないくらい魅力的ですよね
2ldk はJ1以外は少し割高か…？
コロナ下ではない夜の雰囲気さえ受けつければ、魅力のある物件ですよね
>>495 マンション検討中さん
ありがとうございます。
楽しく読ませていただきました。
一つ気になったのが、営業の方が亀戸クラスより仕様が良いとおっしゃってたみたいなのですが、どのあたりですかね。
私は亀戸クロスも検討していて、良いなと思ったのが玄関も電子キー、トランクルーム、各階宅配ボックス、一応ユカイフルあたりなのですが、
天井高、サッシ高、とかそこら変なのですかね。
>>497 検討板ユーザーさん
三面鏡の扉部分にフレームが付いていたり、三面鏡内の歯ブラシ置き場がアルミメッシュトレイになっていたり、コンセントが三面鏡の中にあったり、浴室扉にタオルバーが2本付いていたりと細部までこだわりを感じて好印象でした。
と書いてありますね。
亀戸ではここがオプションなのですかね。
東京都江戸川区松江五丁目 |
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6170万円～8880万円 |
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2LDK～4LDK |
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65.63平米～107.26平米 |
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総戸数 106戸 |
千葉県松戸市稔台七丁目 |
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2900万円台～7200万円台 |
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2LDK～4LDK |
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58.70㎡～82.75㎡ |
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総戸数 173戸 |
埼玉県八潮市大字伊勢野字根通416番1外3 |
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3600万円台～5800万円台 |
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2LDK・3LDK |
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44.89㎡～65.06㎡ |
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総戸数 52戸 |
千葉県松戸市新松戸北二丁目 |
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3998万円～5898万円 |
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1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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61.71平米～82.06平米 |
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総戸数 94戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都世田谷区上野毛２-12-1ほか |
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7798万円～1億3498万円 |
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2LDK・3LDK |
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50.4m2～71.49m2 |
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総戸数 42戸 |
