プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

>>856 評判気になるさん

番町は高級マンション街であって、何ら高級住宅街ではありません。むしろ、雑居ビルだらけです。
また、千鳥ヶ淵ビューを除いて特に魅力的ではありません。

まあ、現内閣総理大臣は番町麹町育ちですので、血統や属性は良質な方が多いでしょうね。

千代田区との高い壁を感じますよね。

かなり長く近所に住んでるけど、神楽坂とか微妙でしょ。未だにくらら劇場とかあるし。

>>859 通りがかりさん
幻覚

>>859 通りがかりさん
微妙じゃないとこって例えば何処ですか？

>>859 さん

2016年に閉館してるようですけど、どの時代から書き込んでますか？タイムトラベル？

>>824 購入経験者さん
67平米って北側のお部屋ですか？
たしか殆ど売り切れていた記憶です。
9000万台半ばくらいからでした。

神楽坂より、四谷～荒木町界隈の方が名店が多くね?

>>864 マンション検討中さん

名店の定義にもよるけど、わかりやすくミシュランの星的な話でいうなら神楽坂には石かわ、虎白、蕎楽亭その他、かなりの☆を蓄えている名店が揃う一方。

荒木町界隈はまた別の意味で知る人ぞ知る名店揃い。
コスト対比でのパフォマンスなど。

石かわなんて緊急事態宣言中でも時間関係なく営業するような「企業」ですよ。
とても名店とは言えません。

まる富も来月から神楽坂に移転のようですよ。

この立地、この市況下でこの売れ残り。担当社員は降格！！

降格は、企画と設計の担当でしょ、営業の担当は逆にカワイソウ。

市谷～神楽坂でずっと暮らしてきた経験から言うよ
神楽坂の格が上がったのはこの20年くらい。その前は市谷の方がずっと格上。
特に砂土原町は別格で都内トップクラスで大富豪（当時の言葉）扱い。
加賀町は、以前は大江戸線とかなかったこともあって砂土原よりは格下。
砂土原の次は払方とか若宮町とか南町かな。
ただこのマンション（元は出版記念会館）は、神楽坂から市谷寄りに上がったところだから、以前から市谷に準じる場所でとてもいいと思う。
今は神楽坂の下町方向にも高級マンションが建って、津久戸小学校の親の平均年収の方が愛日より高いそうだからだいぶ変わったのかもしれないが、ここにずっと住んでる俺らの意識はそんな変わってないよ。

>>870 匿名さん

砂土原町、若宮町、払方、南町あたり高台の閑静な高級な戸建住宅街として池田山や松濤や元麻布とはまた違った層のニーズがありますよね。出版系の経営者や政治家など。

袋町のこの場所も武家屋敷跡地の一角。
概ね準ずる地位です。
賛同します。

そんなのジジイしか興味ねーだろｗ

>>872
そうかもしれないが、街というのは数百年かけて発展するものだからそうすぐには変わらない部分も大きいよ。住人の意識も含めて。
住んでみればすぐわかるが、せめて平日と土日1日づつ、この界隈を時間をかけて歩いてみたらいい。旧武家屋敷の静かで凜とした雰囲気と、花街と大日本印刷の下請け工場が並ぶ神楽坂下（江戸川橋方面）では、高級マンションが神楽坂下にいくつかできたとしても、今もぜんぜん違う。
好き嫌いはあるだろうが、このマンションはいいとこ取りの場所とも言えるね。

そんな立地でも大苦戦とはいかに！？

賃貸なら一度住んでみたい。
購入は嫌だけど。

給料がよくてもブサイクじゃモテない

外観のインパクトでかいから、今は散々な評判だけれども実際に仕上がると手のひら返しになりそうな気も。

定借で？

外観素敵なマンションは所有できるからこそだと思うんだよなー。60年後に解体決まってる建物には愛着沸かないし扱いも雑になるよ。

>>879 匿名さん
”60年後"に解体されるから愛着わかないって、所有権マンションで一体何年住む気なの？100年？200年？バカバカしい。

このマンションの立地からは旧武家屋敷の匂いとか全然感じないですけどね。

ではこの物件の魅力について語りましょうか
①坂が急で足腰が鍛えられる

>>871 マンション掲示板さん

S社の創業者一族とか？もう充分持ってるのでは。

都会で定期借地のメリットって価格だけでしょ。
デベの捻り出した言い訳なんて聞く価値ゼロ。
所有権:リバースモーゲージで物件担保に5000万借入老後も悠々自適
定期借地:解体控えたボロ屋で極貧生活

定借は子無し老夫婦の終の棲家にはいいんじゃないですか
神楽坂で飲み歩いてくたばって、しばらくすれば解体と
今流行りのSGDsじゃん？

定借だと売れないから安くして販売していたが、それが結構安かった事と、相場が上がり転売もできたから良かった
それが定借は儲かるのロジックでしょ
上辺の儲かるだけで話している人多すぎよね
人間は、欲に目が眩むと判断を誤る
俺は転売なんて買わないし、最初から買わない

この物件は買いですか…！？

>>897 匿名さん

あなたの買わない宣言、わざわざいらない 笑

>>899 匿名さん

ではまず貴方が買い宣言してください

最新価格表見てみると残り23戸と、なんだかんだ進捗はしてますね。
竣工前完売か、残しても1桁戸くらいでしょうか。

金のない人が無理して買えるギリギリの価格設定なんでしょうね
定借とはいえ、高級賃貸と思えば悪くはない
短期で住み替えると大損しそうですが

住んだらモテそうやね。

批判があるうちが華だったな
所有権ならこうはならなかった

周りの中古で十分だと思うけど？

定借でも場所が場所なので、相応の価格なんだなと思いました。
もっとすごくお得感があるかとは思っていたのだけと。

すごく専有面積がある住戸もあったりするので、それで値段は高くなっているのはあるのでしょう。

１階住戸はまだたくさんあるのだろうか。
特に庭なども無いようなので、あまり１階感はないかもしれません。

ココは、6階建てでなく、実質、地下2階+4階建てなので
所謂1階と2階は、庭どころかモグラ部屋なので、ほとんど売れてない

私も購入検討してますがここって火事でアパートが全焼し、死者も出た場所ですよね。そこがネックで迷ってます。

先の戦時下では東京中が焼夷弾で燃やされて人がたくさん死んでますけどね。まあ、気になるならやめたほうがいいですね。

>>908 マンション検討中さん

ここは火事があったアパートの敷地では無いですよ。
離れてますのでご安心下さい。

>>907 ご近所さん
1階半分、2階、南棟の広い部屋は完売じゃないか？
残ってるのは間取りが広い部屋でしょ？

>>908 マンション検討中さん

違います。

>>911 マンション掲示板さん
1.2階は販売期を繰り上げて販売枠広げてほぼ完売だったと思います。数ヶ月前の情報なので今は他のフロアどうなんでしょう。

久しぶりに覗きに来たけど、なかなか売れてるみたいやなぁ。野村さん、頑張ってー、定借最高。このマンション最高。

酔っ払いさん、思い切り売れ残ってますよ笑

公式HPによれば、6月23日現在、先着順販売住戸があと６戸（103、312、401、405、608、610）、次期以降販売住戸がJタイプとNタイプの2種類（最大9戸）ですので、残りは最大で15戸ですかね、
だいぶ前にモデルルーム行った時に、JとNもだいぶ分譲済となってた気がしますので、恐らく残り10戸くらいでしょうか、
と考えていくと、全75戸ですから、進捗率は最低でも80%、恐らく80%台後半といった感じでしょうか。

>>916 名無しさん
順調ですね
この板での悪評は何だったのか

>>916 名無しさん
HP見ましたが、地下住戸は残り1戸だけ、150㎡程度のプレミアム住戸が残り2戸、
あとの残りは地下やプレミアムと比べれば売りやすそうな70～80㎡程度の部屋なんですね、意外な展開です‥

急に販売対象住戸が減ってますね。都心のマンションはまだ上がりそうなので、デベが押さえてそのうちタイミングを見計らってキャンセル住戸と称して値上げして売り出すシナリオもあるかな。とは思いますけどね。

死角のない物件ならともかく、定借で賞味期限のあるものを引っ込めてストックするでしょうかね。

いずれにせよ「割高感あっても場所が良ければ、なんだかんだ言って売れる」「デベ側は強気でよほどの事がないと下げない」ので、金利が上がらない限り、来年もぼったくり相場は維持されそうですね。

>>920 マンション比較中さん
ここが売れるとなるとそう考えざるを得ないですね。都心のマンション高騰はどこまでいくのか。

>>920 マンション比較中さん

「割高感あっても場所が良ければ、なんだかんだ言って売れる」「デベ側は強気でよほどの事がないと下げない」のであれば、賞味期限がある定借であっても一旦引っ込めて値上げして出すオプションがあってもおかしくはないでしょうかね。私も一応検討してたので先着順の減り方には違和感を覚えた一人ですけどね。

あまりに売れ行き悪いから引っ込めたんでしょ。残数多いと売れ残り感ひどいから。

>>923 マンション検討中さん
そんなところでしょうね。

しかし、75戸のうち残り10戸くらいという公開情報だとすると、デベがいくらか引っ込めてるとしても、それなりに売れているか、まぁまぁ売れているかくらいの違いなんでしょうし、売れていることには変わりがないのかなと、この値段で売れるということは、都心のマンション高騰は本当にひどいですね‥

ここの値段が高値を掴まされているかどうかは、今後、同エリアのこれから売りに出る物件によって明らかになると思います。個人的には、都心部高台エリアのマンション市場の値段はまだ上がると思ってますし、市場価格が下がる要素が見当たらないと思ってます。ここの値段は、お買い得とはとても思いませんが、同エリアの新築売り物件や中古物件の売値を見てると理解できなくは無いと言う感じです。結局、この値段で余裕で買えてしまう財力のある人無い人で、見えてる世界が違うと言うことかと思います。

何やらこの板も久々に盛り上がってますね。

>>931 マンション検討中さん
金利上昇は、不動産価格に影響する要素の1つと言うことで、それで市場価格が決まるわけでは無いよね。さらに言えば、金利が上がる時は優遇税制とセットになるからね。金利上昇によるマイナス要素がほぼオフセットされるかも。究極的には需要と供給のバランスと言うことでしょ。デベ業界がコントロールすると思うよ。そもそも金利が上昇するから不動産価格が下がると言っている理論は、買う人が居なくなるからと言う事なんだろうが、デベの仕入コストが上昇している局面でデベが利益率を下げてくるとは思えない。また、金利が上がっても都心部に限れば払える人結構いるのでは？と思います。

>>933 匿名さん
確かに、少なくともデベの仕入れコストが下がらないと不動産価格は下がらないということですね。
そうなると、少なくとも、今デベが仕入れている土地に建物が建つ3～4年先くらいまでは不動産価格は上がり続けるということでしょうか。
資材も高騰してますし、不動産価格が下がる日は来るのでしょうか‥

希望的観測乙

これからどう動くのかは正直良くわからないところではあるかな汗
何がおっきても対応できるようにはしていきたいけど。

かなりここは間取りのバリエーションが多い。
すごく広い間取りもあるけど
ここだと流石に子供がいるファミリーとかは入らないのかな。

>>936 匿名さん
2LDK～3LDK、67.66㎡～ですから、基本的には子供がいるファミリー層がターゲットなのかと思っていましたが‥たださすがに150㎡超とかは広すぎですよねぇ、どういう層がターゲットなんでしょう？あ、素朴な疑問です。

第二期の販売が開始されたようですね。
公式HPによれば残りは全部で6戸、うち3戸が第二期販売住戸で今週いっぱいで登録申込、うち3戸が先着順販売住戸のようですね。

>>937 匿名さん
子育てファミリー層でも150平米超を買った人は居ると思いますよ。そう言う層でもプレミアムを買える財力ある人が居ると言うことだけかと思います。

>>937 匿名さん
ここのプレミアムの間取りは、エントランスからリビングへの導線と、ベッドルーム周りの導線を分け、廊下にを扉で区切ったり、トイレをそれぞれに設置したりといった間取りが見受けられます。
これは、日常的にリビングへの来客が想定される、政治家や経営者などを意識した間取りとも推測されると思います。

確かに。ホームパーティーを開いたりなんて方だと、
こういう作りじゃないとむしろ困る、みたいなのはあるかも？
広くて動線がいろいろと取れるタイプの家も
人によってはニーズがしっかりとあるということなんですよね。
流石にすごいなぁと思います。

立地の良さが全てかな。

リバースモーゲージ、マンションでも使えるようになったんだ。もう定借はダメだろうね。子供に不動産残したくないって理由が使えなくなった。

なんだかんだ言われながら完売間近なんですね‥先着順販売住戸が残り2戸、次期販売住戸が１種類、全部で残り5戸程度でしょうか、去年価格発表された時はたかっ！！としか思えませんでしたが、ここのところ不動産相場が上がって来てて、今見るとなんかあんま高いと感じないような？立地がいいと売れるんですなぇ‥

何を言いたいの？

>>944 匿名さん

ある意味あるあるですね。

>>947 プラウドシティ小竹向原の地権者ですさん
詳しい情報がわからないので一般論かつ個人的な意見ですが、まず還元率は建替後の床面積の取得率という意味合いでしかないので、内装等の他の条件がどうだろうと、今と同じ床面積が取得できるのであれば、それは100%還元ということだと思います。あとは、それ以外の条件を総合的に勘案して判断するということなのではないでしょうか。
その上で、平均的な還元率は1990年代くらいであれば150%程度でしたが、直近のデータでは90%代前半まで低下しています。ここ10年で都内マンション相場が1.7倍に爆上がりする中、還元率100%は条件的にかなり良いのではないかと思いました。
それから、プラウド神楽坂ヒルトップは定期借地権なので、還元率は関係ないかと思われます。

なんと、公式HPによれば残りは2戸のようです。
西向きの70㎡台、1階（地下住戸）と3階（実際は1.5階）の部屋ようですね、西側は今のところ建物は建ってないですし、価格的にも比較的売りやすそうな物件を残してる感じがします。
いよいよ完売間近といったところでしょうか。
地下住戸も150㎡超の部屋も良く売れたものです。やはり立地の勝利ということでしょうか‥

少し前のテレ東WBSでも、定借人気って言ってたじゃん。売却は嫌だが定借ならOKという地主は多いから、好立地の定借は、まだまだ増えるよ。結果、実際に売れてるからデベも手掛ける。

立地と値づけが他と比べると妥当と言える範囲だったという事かな。何せ今売りに出てる都心マンションの価格は高い。今後も上がるよ。このスレアンチが多かったけど、殆ど価格上昇を許容できないだけ人達じゃないかと思うな。

完売しましたね。

>>952 マンション検討中さん

すごい！

>>952 マンション検討中さん
おや、完売したのですか？HPにはまだNタイプが2戸販売中かのような表記でしたが、デベに聞くとわかるのでしょうか？

>>954 名無しさん
以下のHPトップの日本語読めますか？

「プラウド神楽坂ヒルトップ」は
全戸完売となりました。
多数のご来場、お問い合わせをいただき、誠にありがとうございました。

完売しましたねぇ～、やはり立地の勝利でしょうか、おめでとうございます！

神楽坂が盛り上がって行くことを期待します。