匿名さん
[更新日時] 2024-01-15 07:51:29
神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。
(仮称)神楽坂袋町計画新築工事
所在地 東京都新宿区袋町6-1ほか
交 通 都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階 共同住宅75戸
延床面積 9888.74 ㎡
建築面積 1988.17 ㎡
敷地面積 2841.01 ㎡
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店
完成 2022/03/31
[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/
[スレ作成日時]2019-07-29 11:18:39
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物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区袋町6番1、6番12(地番) |
交通 |
都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩7分 総武線 「飯田橋」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
75戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨鉄筋コンクリート)、地上5階 地下1階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間/2084年12月15日まで、借地権の期間は2084年12月15日までとなりますが、16.5カ月の解体想定期間を見込むため想定居住可能期間は2083年7月までとなります。建物買取請求、契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。) 完成時期:2023年07月竣工済み 入居可能時期:2023年12月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社
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施工会社 |
株式会社鴻池組東京本店 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
プラウド神楽坂ヒルトップ口コミ掲示板・評判
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380
マンション検討中さん
2年前に都心の新築物件買ったんだけど、それと同じような立地と仕様の新築物件が2割増しくらいで売り出されてます。
このままいくと10年後には2倍を超えそうな勢いですね。
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381
住人
まあこの辺が天井でしょう。パワーカップルでも低金利でもこの辺が支払いの限界のはずです。利回りを考えたらここなんてとても買えないと思います。特に中住戸は売れ残り必至でしょうね。南面の広い部屋はお金はあっても、残りの人生短い人からすれば値段関係ないから売れちゃうかもしれませんが。
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382
口コミ知りたいさん
ここらが天井って話も何年も繰り返されてるからなあ。そして毎年高値更新。洗足の定借プラウドも坪400越えて難なく完売したからね。買い手はパワーカップル以外にもいると思うよ。
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383
検討板ユーザーさん
第1期いつになりますかね
高すぎて買えないけど神楽坂×プラウド×この価格でどこまで戦えるのだろう
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384
周辺住民さん
6F東南角で屋上付のDr-TYPE_171.78㎡が、坪800万で4億円と言われてるけど
地元じゃなく、この部屋だけ狙いの広域の富裕層はいると思う。
但し、他の部屋は、今言われている予定価格では大苦戦するだろう。
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385
eマンションさん
予定価格から売行き見て値下げする事ってあるんですか?
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386
マンション掲示板さん
2.3億出して買えるマンションも候補そんなにないから法人名義とかで買う層に刺さりそう
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387
マンション検討中さん
当方にとってはあり得ない価格なのですが、やっぱり売れてしまうんでしょうか。
加えてオンライン商談会の野村の担当の上から目線の失礼な態度もどうかな。と、思いましたが。
これでまた都心部の新築マンションの値上げ競争が加速するのでしょうかね。流石に天井かな。と思ってましたが。
今や定借60年の案件で、予算2億というのは平民レベルの扱いなんですね。
撤退です。
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388
マンション比較中さん
ここが苦戦しないようだと周辺の所有権物件なんかさらなる高騰になりそうですね。番町英国大使館の一部を地所が開発するってことで話題になっていますけどものすごいことになりそう。
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389
口コミ知りたいさん
>>387 マンション検討中さん
2億出せるんだったらここじゃなくても中古でいくらでもある気がするんですが、ここのどこに惹かれたんですか?純粋な疑問です。
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390
マンション掲示板さん
>>389 口コミ知りたいさん
中古のオススメ教えてください。今売られてる物件で
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391
マンション比較中さん
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392
マンション掲示板さん
>>391 マンション比較中さん
ありがとう!これ見て思ったのはエリアもそうだが低層マンションを希望してるから、候補がなかったのだなという気持ちに
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393
口コミ知りたいさん
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394
マンション掲示板さん
>>393 口コミ知りたいさん
確かに良いですね!
パークコート元麻布は南向き1F90平米でc3・Bgあたりが競合ですかね。
最後は街の好みでしょうか。
定借で4000万円(20%)くらい安くなってれば戦えそうですね
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395
匿名
>>394 マンション掲示板さん
パークコート元麻布ヒルテラスは物件自体もいいけど、間取りもすごくいいですね。
でも主開口部は墓場隣接か土のグランド隣接かなんでデメリットも大きいかな。
駅距離も難点でしょうか。
[ご本人様からの依頼により、名前を変更しました。管理担当]
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396
マンション掲示板さん
>>395
結局いざ買うかという視点で見ると割高に見えますね
[一部テキストを削除しました。]
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397
匿名さん
>>393 口コミ知りたいさん
Brillia一番町はものすごくいいマンション(ただし低層マンションではない)だけど、紹介先のsumoに掲載されてるのはオーナー・チェンジ物件だよ。まさかオーナー・チェンジ市場を知らないわけじゃないよね?
しかも、この物件の場合は現在の賃貸契約の「表面利回り」が約3%になってる。つまり、現在の賃借人が住み続けている限りは実質ほとんど実入りのない状態が続くと考えられる。
いずれにしても、オーナー・チェンジ市場の物件と新築物件との比較は条件が違いすぎてナンセンスだと思う。
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398
口コミ知りたいさん
>>397 匿名さん
すいません、よく見てませんでした。オーナーチェンジじゃ検討の対象になりませんね。
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399
マンコミュファンさん
この競合がいないというのが最大の価値なのか
高立地・低層・100平米前後・築浅
この条件で2億割る物件を教えてくれ
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400
マンション比較中さん
ウエリス市谷加賀町が苦戦してるけどここはあそこよりは立地いいね。そのウエリスも残り3部屋になっているようだ。
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401
マンコミュファンさん
>>400 マンション比較中さん
ウエリス売り切れそうだね
ヒルトップの価格見るとウエリスに流れる人も出そう。上げ相場だと高めに設定しても実勢が追いつくから売れるんやな
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402
評判気になるさん
>>401 マンコミュファンさん
ウエリスはグッドデザイン賞をとりましたね。
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403
マンコミュファンさん
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404
口コミ知りたいさん
>>403 マンコミュファンさん
金払えばノミネートされますからね。グッドデザイン賞価値なしです。
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405
通りがかりさん
C3気になってるのですが、いくらくらいでしょうか?
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406
検討中
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407
匿名さん
東京都内のマンション価格が高騰しているとニュースを読みました。
確かにコロナの影響がありそうなものなのに、割高な気がしていました。
神楽坂、いい街です。
ちょっと街並みが古い気もしますが、落ち着いていていい感じ。
マンションは100㎡より広い部屋もあるようです。まだ売れていないですか?
掲載間取りもほとんどが100㎡以上で、Lタイプ、Jタイプの2つしか100㎡未満じゃないようです。
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408
通りがかりさん
なるほど、国外の方も都内物件を広く検討されているから高くなるんでしょうね。この掲示板を見て実感しました。
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409
契約済みさん
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410
検討板ユーザーさん
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411
通りがかりさん
>>410 検討板ユーザーさん
100平米なら2億くらいか
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412
マンション検討中さん
>>411 通りがかりさん
そんなもんでしょうね、この立地なら。
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413
検討中
なかなか販売開始しないのは、高値でふっかけるも、要望書あつまんないだろうな。
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414
マンション検討中さん
>>410 検討板ユーザーさん
定期借家60年で平均坪650万が相場とすると所有権であれば坪800万円強はつけてもおかしくないというのが今の相場ですかね、掛け目が仮に20%程度として。
そう考えると神楽坂も上がりましたね。
たしかに中古の駅徒歩約2分の矢来町の方のプラウド神楽坂も今は500万円を明らかに超えてもすぐに売れて出物を待っているウェイティングリストがいると野村さんも言ってましたから。
新宿区アドレス内では屈指の好立地なんでしょうね、ここは。
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415
匿名さん
しかしこの価格帯で天井はどの部屋もMAXでも2450で、2100の下がり天井だらけって…
南側のサッシ部分も2050しかない。
下がり天井も1840とか1870とかあって、ほんと野村さあ…と思ってしまう。賃貸マンションか…
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416
通りがかりさん
>>413 検討中さん
要望書が集まった段階で販売開始されるのですか?
ステップを教えて欲しいです。
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417
マンション検討中さん
野村の販売戦略は、1期販売では条件の良くて広い80㎡~の南面部屋中心とし
2期以降で、62.99㎡~79.72㎡の部屋を販売する作戦のようです
又、1期分の予定価格は以下で、当初の予定価格よりは10%程減額された様だが
まだまだ定借としては高いと思うので、この戦略が吉と出るか凶と出るか?
尚、1期分の販売スケジュールの予定は、11月中旬に申込~下旬に抽選
南西角_A-type_150.56~172.37㎡_26000万台(坪570万)~36000万台(坪692万)
南_B-type_97.67~148.74㎡_19000万台(坪641万)~31000万台(坪688万)
南_C-type_80.03~148.33㎡_16000万台(坪659万)~31000万台(坪689万)
南東角_D-type_134.98~171.78㎡_26000万台(坪635万)~36000万台(坪692万)
西_K-type_96.28㎡_14000万台(坪481万)~19000万台(坪652万)
北西角6F_P-type_144.58㎡_28000万台(坪639万)
東_H-type_102.62㎡_15000万台(坪485万)~20000万台(坪647万)
北東角6F_O-type_144.26㎡_29000万台(坪663万)
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418
検討中
>>415 匿名さん
この辺は高さ制限があるのに、無理に階数増やしたからでしょうね。
とんだ「高級」マンションです。
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419
周辺住民さん
>>417 マンション検討中さん
ありがとうございます、たいへん参考になります。
これで来月中旬には1期1次やるんですね、すごい相場ですね。
南は軒並み600万円台中盤程度はいき、眺望のない最安値の部屋で約500万を切る程度。眺望のない部屋を専有坪480万円台で買うなら、個人的には所有権のあるプラウド神楽坂を520万円などで買う方がいいなと思ってしまいますが、そう考えるとさらにまだ中古の所有権は神楽坂エリアにおいては上げて出てくるんでしょうかね。
完全に坂下にある赤城下町のモリモトさんのピアースなどでも550万円などで流通しているようですから、そう聞くと相場っていろいろ面白いなと思ってしまいます。当初は否定的な意見も多く苦戦していたブランズやサンウッドもこの相場上昇で気がつけば全戸完売していたことにも驚きました。
と思ったらキャンセル住戸が1戸、64㎡の2LDKが9890万円ですか。
ここを510万円で所有権の方が個人的にはいいかなと思いました。好みでしょうが。
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420
通りがかりさん
>>419 周辺住民さん
坪単価もさる事ながら80平米超の神楽坂物件の少なさが値を上げてますね。
上でも話がありましたが、競合が少ないんですよね
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421
ご近所さん
>418
ココの立面図を見ると判りますが、販売概要では地上6階建ですが
建築確認上は地下1階地上5階建で、実質は地下2階地上4階建なので
販売表記上の1階部分は完全地下室で、2階部分は半地下部屋ですね
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422
名無しさん
>>421 ご近所さん
正面のイメージ写真から一目瞭然ですね。
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423
匿名さん
3階の部屋を買ってもほぼ1階で、南側の部屋は道路を通る人やマンション入口を出入りする住民から部屋が丸見えという…
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424
通りがかりさん
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425
通りがかりさん
>>424 通りがかりさん
法人所有なら3割引きみたいなもんか
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426
通りがかりさん
なんだか酷い話ばかりで唖然とします。三階をかっても一階。。。
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427
検討中
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428
マンコミュファンさん
値段分かる前はみんなポジティブだったのに、値段分かると途端に手のひら返しするのウケる
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429
マンション検討中さん
そりゃそうだ、所有権じゃないから安く手に入るとみんな思ってたんだろうから。だからこそ目を瞑れる点がたくさんあったけど、それが全部、この値段でそれ?ってことになっちゃったのだと思いますよ。
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