ガーデンクロス東京王子はどうですか？

歩道橋があれば良かった。官舎や都営住宅が沢山あるし、少なくとも数百人が増えるんだから出来ないかな。

>>2248 匿名さん
高速にぶらさげて、ペデストリアンデッキをこのマンション住民専用に作ると幸せですね。サービスで付けてくれないかな。(無理)（笑）

>>2248 匿名さん

溝田橋交差点と堀船公園前の2箇所にあるので無理だと思います。

でもGoogleのルート検索で「メインエントランス→王子駅南口」の最短コースは堀船公園前歩道橋を通るルートなんですよ。所要時間10分です。
サブエントランスから信号最大2分待ちでトータル10分か、メインエントランスから歩道橋経由で10分か。最初から割りきっておけば問題ないかと。

プラウドや駅前タワーの方が近くていいですね。毎日の事ですからね。
雨の日や重い荷物がある時なんかは近いの助かります。
この便利が1000万ですね。
歩道橋もあっても使わないと思います。

駅前に価値を感じる方はここは合わないかもですね。とはいえ、最寄り王子駅で徒歩10分は好立地と感じます。
私は在宅も多く毎日駅に行く訳ではないですし、大雨大雪大荷物の日くらいはタクシーを使うので問題ありません。人それぞれ感じ方は違いますが、

このスレで事あるごとに飛鳥タワー推しの投稿する人がいますが何なのでしょうか。高く売りたい所有者か何かですか？
中古のタワマンなんて最初から検討外なのに。

>>2253 匿名さん
ガークロも住んだ瞬間に中古になるんですよ。
そうすると同じ中古マンションとして比較されるんです。あなたのように永住するつもりの人ばかりではないんです。

(8) 永住するつもりは全くないから、資産性の高い物件のみ狙う人　を追加します。

>>2253 匿名さん
確かに。同相場の飛鳥山レジデンスの話とかはなく、ひたすらタワー推してくるのは気になってました。。。

資産性だけを見れば、駅前タワーは、再開発もあることから、
10年後でもほぼ現在の価格から値下がりしないでキープでしょうから、
資産性最重視の方は駅前タワーが気になるのは当然かと。。

こちらは駅前タワーと比べれば資産価値の下落は免れませんが、
基本的には、住み替え前提で購入する方は少ないでしょうし、
駅前タワーには無いものも得られるので価値観の違いでしょう。

10分も歩くのはあり得ない。という人もいれば、
線路横に住むなんてありえない。という人もいる。ということかと。。

ただ、いろんな価値観の方からいろいろな情報を得られるのは、
こういった掲示板の良いところだと思います。

まあ、確かに住み替えを前提に買うマンションではないかもですね。何を重視するかも人それぞれ。マンションて難しいですね。

永住向けマンションです。
駅前タワーは当然同じ王子駅南口ですので気になると思います。
推しとかではなく、これだけ高い買い物です。
比較しますよ。
同じ中古ならどちらが価値ある？？

不動産屋に聞いたら、どちらが価値があるかわかるのではないかと。
駅から離れてプラスが無いから厳しいよね。
大規模公園がある
商業施設がある
良い学校がある
地盤が良い
などなど
大体がマイナスになるんだよな。

ガークロと飛鳥山タワー
土地の仕入価格がだいぶ違いそうだね。
ここは大きい。
多分時期的に駅前タワーの方が土地が安かったかもね。
ガークロの魅力をどんどん打ち出さないとダメ。

真剣に検討しましたが、インターネット回線が原因でやめました。テレワークが多いので、300世帯で1Gbpsをシェアする環境では仕事に支障が出ると判断しました。せめて個別に引き込みができるとよいのですが、それは難しいとのことで・・・UCOM光のマンション全戸一括型を使った経験がないのでベストエフォートなどはわからないのですが、あまり速度に期待できないかなと思います。
皆さんが言及している駅距離や明治通り渡るなどはそこまで気になりませんでした。小学校や中学校も近いのはとてもいいと思います。

>>2256 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスはここと同相場ではないと思いますけど…
一番安いエアリーコートでもガークロより坪単価が高いです

>>2263 マンション検討中さん
駅前タワーと飛鳥山レジが同相場ということかと

価値の感じ方なんて人それぞれですよね。
私は今国道挟んで線路沿いに住んでいて、うるさいのと排気ガスがすごいので、窓が開けられないし洗濯物を干すのも躊躇します。なので、購入するマンションは線路と大きい道路からある程度直角距離があるところを探してます。駅前なんて絶対嫌です。あと飛鳥山タワーは単純に見た目にときめかなかったです。

もちろん、多くの人が価値があると感じるから価格に反映されるものですが、全員が全員他人からみた"資産性"を重要視しているわけではないですよね。
ただ、影響力のある評論家の方たちが揃って資産性を口にするから、自分が住むマンションを購入する意思のない"意見を言う"人たちの大多数は資産性の優劣でマンションを評価する。

そうして自分のような永住目的の人間もちょっと資産性を気にしてしまうようになりますが笑、他人にとやかく言われようが単純に自分の好きなマンションに住めばいいんじゃないかなと思います。

>>2265 口コミ知りたいさん
もちろん永住できればいいですが、何らかの理由で将来売却しなければならなくなった状況になった場合、第三者目線の一般的な価値、いわゆる資産価値が売却額に影響してきます。
満足度優先はもちろんですが、今の市況では資産価値という視点で検討するのはベターと思います。

駅徒歩2分でも線路沿いは嫌かな
ただ、10分は遠いなと感じてしまう
浦和あたりのドミノマンションも無理だし、どうしたらいいもんか

>>2264 名無しさん
なるほど。失礼いたしました。

梅雨時期、台風は毎年心配になりますね。

ポストに入っていました。区役所移転に向けて動き出しましたね！
契約された方おめでとうございます！

>>2270 近隣住民さん
情報ありがとうございます。供用開始が令和8年とありますが、そこが移転のタイミングと考えて良いんですかね？

>>2270 近隣住民さん
いよいよですね！この吉報は嬉しいです。
そもそも現北区役所跡は何になるんでしょうね？
王子神社の目の前だしとてもいい立地ですが。

駅前が資産性高いのは当然ですが、その分購入するときの価格も高いので目減りするリスクはどの場所買っても似たり寄ったりかと。
あと、何かしらの理由で手離さなければならないことまで考え始めたら一生不動産なんて買えないので無視でいいと思います。

>>2270 近隣住民さん
情報ありがとうございます。僅かな希望ですが明治通りの歩道橋までペデストリアンデッキで繋がればいいですね。

>>2270 近隣住民さん

北区もなんやかんやでちゃんと話は進めてくれていたようですね。
購入した人たちは嬉しいでしょうね。
私も迷っていましたが踏み切ろうかと思い始めています。
どうしようかなー

情報ありがとうございます。
これは印刷局の工事のお知らせのようなので、区役所建設の話ではなく、
北区に土地を譲渡するために既存の建物を解体し、
別の場所に印刷局の建物を建てると言うことかと。。
計画地も区役所の場所だけじゃなくて印刷局全体になってますし。
建物解体工事がおわり土地を譲渡する準備が令和12年度なので、
区役所移転は、少なくとも今回のお知らせの印刷局の整備が完了した後に、始まる。ということだと思います。。

>>2276 マンション検討中さん

多分、皆さん分かっているかと思いますよ！
ただ、印刷局の工事が始まる理由は書いてある通りで、区役所移転に向けて初めて具体的な動きがあった事が大きいのだと思います。

>>2277 マンション掲示板さん
そうですね。まちづくりグランドデザインが構想だけでなくちゃんと進められているという実感ですね。

長い間北区で身を潜めてきた王子ですが、いよいよ王子の時代到来ですね。

一気に販売が進みそうですね。
場合によっては値上げもあり得るかも。
サンスクエアもきれいにして欲しい。

堀船中学校も改築する予定なので、周辺がどんどん綺麗になっていくと思いますよ。

>>2280 マンション検討中さん

>>2270さんの情報は大きいですね。
王子の未来が楽しみになってきました！

購入した方はいいね。
更に楽しみな地域となります。
既に190販売したのも凄い。
ガーデンパスは地域に貢献しますよね。

リビングにビルトインエアコン欲しかったな

>>2283 マンション検討中さん
確かに、このマンション自体もある意味、地域導線の再構築を担ってますからね。区役所移転の具体的な進捗に連動してさらに街が変化してくのは間違いなさそうですね。

印刷局の再整備からの区役所移転工事開始。
新区役所が稼働するのは15年後くらい？

北区の区役所おんぼろだけどあと15年(？)もあそこで働く区役所職員が不憫でならない

まあ、それなりに時間はかかるけど、再開発されていく過程と結果が見れるってのは長いローン返済の一つのモチベーションになるかもですね。

京浜東北線がありますしガークロは南北線の品川沿線の恩恵にはあずかれないかな

>>2270 近隣住民さん
おめでとうございます（15年以上先の話だけどwww）

あと100戸超か。何とか竣工前完売して欲しい。現実的にはちょっと無理かな。取り敢えず未入居マンションにはなることは無いでしょう。

15年間住んでる間はずっと移転工事してるってことですよね。しかも今のところ決定しているのは区役所移転だけ。あまりメリットを感じません

まあ正直、その年数自体もどうなるかよくわからないので、スピードに対する期待値は低くして検討できる方が対象なんでしょうね。

再開発自体そんなにスピーディーに進むものじゃないですからね。
元より商業施設があったところを十何年もかけて再開発されるのはむしろその期間利便性が低くなってあまりメリットを感じませんが、印刷局の跡地なので、近隣住民からしたらメリットしかないんじゃないでしょうか。
個人的にはこれ以上計画段階で遅れるのはいかがなものかと思いつつも、まちづくりグランドデザインを見てるとわくわくします。
もちろんすぐに進められるものと時間の要するものとあると思いますが、住み始めて数年後からちょっとずつ街が変わっていくのは面白そう、とは思います。現に行政とは関係ないところではありますが、大規模マンションがたくさん計画されてますもんね。

区役所の移転だけを切り取ってみれば、国の土地を譲渡し印刷局を取り壊して新しく建てる形なのでそれなりの年数はかかると思います。一方で、周辺の再開発は直ぐにでも進められるので、それがあることを期待したいですよね！
話は変わりますがマンションも外観が出来上がってきていて存在感ありますね。

いいマンションだと思うぞ。
王子駅から徒歩圏内で大規模。
勝ち組マンション。
再開発もあり将来安泰でしょ。

>>2296 マンション検討中さん
この価格（6,000万円台）で買って、住宅バブルはじけなきゃいいですね。

>>2297 マンション掲示板さん
このマンション以外にもいえることやね。いっこうに下がる気配なし。

今後下がる要素無し
土地の仕入価格、資材高騰、人件費高騰
新築マンションが下がる事は無し
買ったもん勝ちよ。

金利が上がればマンション価格も確実に下がりますが、
少なくとも数年はこのままでしょうね。。
その間の家賃支払いを考えると、いつか買おうとしてるんだったら、
買ったほうが良いのは間違いなさそうです。
下がり始めたとしても再開発がありますので、影響も少ないですしね。

熱海に続き中国地方でも大雨災害がニュースになっていますね。。
マンションも立地も気に入っていますが、このあたりは過去何度も浸水冠水被害のあった場所で、
年々雨対策は進んでいるとはいえ王子周辺では最も大雨に弱い場所には違いないので、
荒川氾濫クラスのリスクは諦めてますが、そこまでいかないまでも、
こういった大雨が今後増えていくと思うと、悩ましいところです。。

>>2301 マンション検討中さん
なんだか最近やけに水害の報道が増えた気がする。
気候の変化でリスクが以前にも増して高まっているのかもね。
そう考えるとより一層水害リスクの低いところが重宝されるね。

飛鳥山レジデンス買いましょう。
高台
プラス1000万円払えるなら。

このマンションってグリーンポイントの対象ではないですよね？

>>2303 マンション検討中さん　そこは土石流のリスクがありますね

>>2305 マンション検討中さん

よう壁の一部が建築前のハザードにかかっている感じですね。古いよう壁は新しく作り直しているようですし、ハザードにかかる部分も限定的なので大きな影響は無いかと思われます。

>>2305 マンション検討中さん
北区に土石流の警戒箇所ないですよ

住民スレの方に水害に対する記載がありましたので、参考にどうぞ。



※検討スレにも記載したのですが、「こちらにも転載を」と提案がありましたので、転載します。
※自分で調べた情報に加え、北区役所、デベロッパー営業担当社様にも確認をしている情報になります。北区役所もデベロッパーの営業担当さんも丁寧に回答いただきました。追加で疑問点などある方は、聞けば教えていただけると思います。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。


ハザードマップも大事ですが、「その危険性に対してどの程度国やデベロッパーが対策をしているのか」という点が大事なのだなと今回調べる中で改めて思いました。区役所移転計画もあるため、治水にしっかりお金をかけてくれているだろうと判断しています。皆様の参考になれば幸いです。

大丈夫なら良かった！
不安を煽らないでもらいたい。
しっかりとした大規模マンションですから流されることも無いし安心。

まあ、2010年以降も豪雨はあったけどたえてるってことね。多摩川氾濫したやつとか。

水害起きたら、建物は大丈夫でしょうが中庭のガーデンは全て無くなるでしょうね。
確かにちょっと心配にはなる
大規模大手マンションだから売主を信用するしかない。

マンションのメインエントランスが駅と真逆でそっぽ向いてる。
あのメインエントランスの道はトラックしか通らない。
隣は倉庫。
これだけ立派なマンションなのに。残念。
ガーデンパスは近隣住民の抜け道になります。
清掃大変になりそうかな。

購入間際にマンションの付近に数時間佇んだことがありますが、マンションのエントランスだけで言えば車は5分に1回程度で殆ど隣の公営住宅の方と思われる乗用車でした。トラックは隣の倉庫に出入りするだけで、あとは宅配くらいしかマンションまでは来ませんのでご安心ください。
メインエントランスが駅反対である点がデメリットなのは同感です。あと、ガーデンパスの清掃は我々がするわけではないですしそれ見込んだ管理費になっているはずなのでさほど気にしなくていいと思います。

路上飲みとかあると心配ですね。
管理費払って地域の為の清掃、ガーデンパスも地域の為に負担。

>>2314 匿名さん
目の前がコンビニなわけでも駅前でもないのでわざわざガーデンパスに立ち止まって飲むことなんて考えにくいですがね。。。（その頃にはコロナも路上飲みもどうなってるか分かりませんが）
ガーデンパスを加味した管理費が他と比較しても安く設定されているのは魅力的です。それに、地域の利便性が上がるなら少しくらいの費用負担となっても私はいいと思ってます。

ガーデンパスの抜け道は人通りが多くなりそうですね。人が通るのは治安面では良さそうですが、垣根にはポイ捨てはかなり出てきそうです。。

その清掃費用を自分たちの払ってる管理費で行わなければならないでというのはややモヤモヤしますが、それでも管理費が比較的抑えられているのは良いですね。駐車場料金もやや高めなのでそこから補っているかと思いますが、駐車場はどのくらい埋まるのでしょうかね。。

>>2312 通りがかりさん

せっかく造り込んだメインエントランスを殆ど見ることがないのは残念。動線のあり方等、やりようがあったのに敢えて不便にしたのは何故なんだろう。その辺はやはり気になる。

生活動線をまず考えて設計すれば違うプランがあったでしょうに。このあたりを良く揉まなかったんですかね。

完売近そうだね。
今の相場から見たら安いよ。
近い将来もうこんな物件は出ませんよ。
区役所跡地は狙いかもしれないがまだまだ先。

>>2319 マンション検討中さん
HPは190戸供給ですが、完売が近そうなのはどこを見ればわかりますか？

ブライトの上半分はまだ出してないと思うから完売は当分先だと思います

ブライトは売れ筋だから楽勝で売れます。
値上げも踏まえてゆっくり販売です。
慌てて売る必要の無いマンションです。
値引き狙いの方は諦めてくださいね。
逆に値上げでしょう。
王子駅周辺マンションは高い

そろそろ値引きでしょう。竣工前完売はしたいでしょ。オイコスみたいにはなりたく無いからね。

6月くらいから検討してますが、ガーデンの余ってる所は値上がりしてますね

>>2322マンション検討中さん
ここに書かれてる内容を考えたら即決購入でしょ
なぜ今だに検討中なのですか？
参考までに躊躇している理由を教えてください

今のガークロの売出し中の部屋の価格ってどれくらいなんでしょう

ブライトの中層以下がメインで6,000万円台中頃ですね。モデルルーム行けば価格表もらえますよ。

低層階は坪300切る住戸もあり300前後、中層階で坪310前後なので、
売出当初はともかく、今となってはそんなに高い価格ではなくなってしまいましたね。
去年から見てますがガーデンコートは価格変わってないと思います。
ブライトコートは、ガーデンよりもちょっと高いですね。
ブライトコートの３～４階上のガーデンコートが坪単価同じくらいのイメージかなと。

この立地で坪300なら悪くない。
今ならお買い得に感じます。
2013年くらいから比べると凄い上昇
2割アップではきかない。

>>2329 マンション検討中さん
相場が相場なので、こんな立地で坪300は有り得ないとも確かに言い切れませんね。

https://biz-journal.jp/2021/07/post_237238.html
城北の王子も一応再開発計画があり割安な穴場？

なかなか手が出ない価格に入ってきましたね。
この相場はいつまで続くのかな？

>>2332 マンション検討中さん

東京の不動産は国際的には割安だから。
アフターコロナで外人が参戦してくると…
まだジリジリ上がるのでは？

ここも更に値上がりになりそうかな。
リセールも期待出来ますかね。

東京都心の不動産の開発計画、2030年過ぎまでですが、凄すぎます。
中国の景気減速懸念もあり、金利もしばらく低くなると言われているので、ここ10年はマンション価格は下がる気がしません。

https://downtownreport.net/city/tokyo/

駅前タワー中古がそれなら魅力

55平米前後の2LDKで探しているのですが、こちらの物件にはそもそも3LDKからしかないのでしょうか？

>>2337 マンション検討中さん
3LDK66平米からです

>>2338 名無しさん
ありがとうございます。承知致しました。

>>2337 マンション検討中さん

ファミリー以外、シングルやdinksは住みにくい物件ですよ。

以前にMRも見て検討していましたが、共用設備も充実していますし、資産性は置いておいて、ファミリー層には良い物件だと思います。

悪くないです。
駅からも真っ直ぐでわかりやすい
ちょっと外れたような場所に見えますがそんな事は無いです。利便性も高く生活がしやすい場所。

公式HPの供給御礼が200になってますね。やっと３分の２です。

>>2343
供給御礼200と書いてあっても200戸売り出したということだけで、200戸全部売却済みというわけではない
不動産業界独特のこう言う優良誤認は、ほんとやめてもらいたいですね

実際に売れたのは180前後くらいかと思います。
ちょっとペース落ちてますよね。。
プレミスト王子神谷の価格待ちの人も多いのかなぁ。

>>2345 マンション検討中さん

今のペースでは竣工前完売は無理だろうな。1年も販売期間があったのに残念。もう少しここがああだったらなって点が多いから踏み切れない結果。そこまでの物件と市場で判断されたって事だね。
逆にここまで来たら竣工を待って、値引き交渉するべきかな。まだまだ部屋は残ってるみたいだし。

>>2345 マンション検討中さん

うちもプレミストがこちらより安ければあちらにする心づもりです。