パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

ここが谷底で地盤が軟弱なのは事実のようです。
他におすすめの山手線内側徒歩3分以内の
総戸数100戸以上の新築物件が知りたいです。

浸水ハザードマップは各自治体が5年ぐらい前から本格的に作成し始めてる。その後、西日本豪雨や都内のゲリラ豪雨の浸水地域とハザードマップの危険エリアが合致し、ハザードマップの信頼性が非常に高いことが証明された。

都内の半分以上はここみたいに水害リスクのある地域だから、避難場所（このマンションだと第三中学校？）をしっかり確認して、災害に備えましょうというしかないでしょうね。

一般的に避難の必要のない高級マンションは高台にあるということは、ここの地権者や契約者のプライドをひどく傷つけるかもしれませんが、地盤は変わりません。冷静な議論をしましょう。

>>14538 マンション検討中さん

良くわかりましたのでお引き取り願えませんか？ホントに迷惑しております。

検討と関係ない内容はやめましょう。
嫉妬とか劣等感とか素人が勝手に他人の心中を想像しても荒れるだけです。
立派な荒らしになります。

ポジでもネガでも良いですから、自分の意見を相手に伝えましょう。
相手を下げて発言の信憑性を下げるより、持論を書き込んだ方が良いスレになりますよ。
お互い。

３期はいつからですか？

ブラタモリの高級住宅街の5大要素が、ここにはひとつもないんですが…

勘違いしてない？

大雨で水が出るようなところだから下々の民が住むエリア。お屋敷は坂の上。

>>14564 匿名さん
中古でもいいので、坂の上で駅近で大規模の物件教えていただけませんか？

本当にもういい加減にしてほしい。
3期はお盆明けくらいみたいだ。

売主の余裕が垣間見える

>>14572 匿名さん
ここは高すぎるとのことですが、ここを高すぎると判断された根拠があれば教えて頂かますでしょうか。市場での評価はこの値段であれば買いだと判断したわけですが、違う目線で判断したのであれば参考までに知りたいです。
ちなみに私はここの想定土地取得費、建築費用、事業費等の原価を鑑みかなり安く出しできたなと感じました。おそらく等価交換ということもありマーケット比割安に土地を手当てしたことに起因するのではと考えてます。

ブラタモリの影響か、都内、特に江戸城からも近いこの地形の成り立ちはネットに色々と解説がありますね。

この辺りは小石川大沼と呼ばれ、周辺には貝塚が多く、小石川と海水が合流するあたりでは牡蠣がたくさん取れたそうです。

http://www.ne.jp/asahi/woodsorrel/kodai/edo/

https://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/20268293.html

>>14575 マンション検討中さん
「小石川大沼（現在の三崎町、西神田、神田神保町辺り）」
って書いてあるよ。

今回の再開発で、ここの水没リスクが改善されることはないようです。

現在、50mmぐらいまでは何とかなりそうだが、将来の30年後には75mmへの対応を目指しているらしい。

昨今、100mm超えは普通です。

俺より詳しい地権者やプロ市民がいれば、補足して下さい。

坪～600までしか出せない人が山手線の内側・再開発・駅直結・複数路線+JR等という極めて交通至便な物件を探そうとすると、今の新築マンション市場ではここしかないというだけでしょう。

なお、この物件は東大や医大が周囲に点在し、潜在的な需要層が都心三区とそもそも“かなり”異なっており、派手さはなく地味で泥臭く、端的に言えばダサい。それが設計思想にも顕れています。ただし、今までになかった層に対しての開拓なので堅実な実需層に厚く、売れ行きは堅調です。これは結構、都心のタワマンとしては異質で、何より資産性重視の真富裕層や湾岸タワマンを買うような需要層にもマッチしません。だから地盤の問題はあるにせよ、重要なのは実はそこではありません。
むしろ、地盤・水没リスクの問題ばかり気になって仕方ないのであれば、千代田区・港区・良好な地盤・駅5分以内・中～大規模物件・（できれば）山手線内側・大規模再開発・新航路の影響外っていう観点で探すべきでしょうが、結局、今度は予算に合致しなくなるかもしれません。所詮はギブ＆テイク、青天井で出せる人はわざわざここを買う必要はないでしょうね。
番町や白金台、広尾等選ばれたらよろしいのでは？　おっと、番町にはタワーが立つらしいのでお気を付けてください。白金台や広尾、目黒、恵比寿、表参道、代官山、あたりも新航路ですね。3Aや六本木、乃木坂はいかがでしょうか。

今日の南側だよ！

今日のガーデンサウス

>>14585 マンション検討中さん
定点観察。南西方面もお願いします！

定点観測
ヒント
東京ドーム
ジャイアンツ戦の日

写真ありがとうございます。

ここはいつ見てもクルマの往来が激しいですね。
平日ほどトラックの量がないのは幸いですが。

夜は安眠できるのでしょうか。
子供の勉強にも障害が出そうで心配です。

>>14588 匿名さん
2枚目の写真なんかほとんど車写ってないけど

yahooトップニュースに出てましたね。
これで資産価値向上が保証されたも同然。
当選された人が、うらやましい！
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190623-00287026-toyo-bus_all...

>>14588 匿名さん

え、買わなければ良いだけでは？

>>14579

地盤が気になって仕方ない方はここや東京の東側や湾岸地区を避けて他の物件を買えばいいというだけのことやな。

>>14590 デベにお勤めさん

そのランキング、マンション王様3区（千代田区・港区・中央区）が、除外されているやつですね。

>>114593
そうですね。なので都心3区を選択すればよいのでは？
地盤はさておき、資産価値はそちらのほうがありますよ。
ただし羽田新航路にはご注意あれ。

ここはエリアや住環境に問題があるけど、個人的に一番アウトなのは、豆腐地盤に制震という組み合わせだな。

やっぱ免震物件のように、揺れないってのは大事だよ。
地震には耐えても、揺れると躯体は歪んでいくからね。
防音サッシも性能が落ちる。
東向きは相当うるさいと思うけど、T3サッシに安心している東向き買った人は、その点十分理解してるんだろうかね。

「豆腐地盤」で検索すると、同一人物が何度も投稿、成りすましによる別関係者への押し付け、の二つが本当によく分かる。

>14444
大変参考になります。
その地図はどうやったら見れますか？

結局スーパーはどこが入るか決まったんですか？？

>>14595 匿名さん
千代田区が羽田新航路影響あるなら、ここも影響する。

>>14577 マンコミュファンさん
将来的には300mm想定が必要。
450想定でも100-150年に一度は来る。

>>14604 マンション検討中さん
どなたかが、白金台や広尾、目黒、恵比寿、表参道、代官山、あたりが新航路との発言はありましたが、誰も千代田区が新航路とは言っていないのでは？

では、揶揄せずに単純に
千代田区買えば良いのでは？ですね。

最終期案内来ましたね

>>14605 マンション検討中さん
いえいえ。
この一帯は 300mmではなく
153mm の雨量で 3メートルの浸水予測が 公式にハザードマップで警告されています。
先日の豪雨は 110mm 程度でしたから、そこそこ起こり得るんですね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

朝からトラックがうるさいなあ。
まともに住む環境じゃあないだろ、これ。

14610さん

そんなあなたには武蔵小山がピッタリです。
今なら安くアットホームで買えますよ。指値交渉も出来ると思います。

「うるさい」や「豆腐地盤」で検索すると、同一人物が何度も投稿、成りすましによる別関係者への押し付け、の二つが本当によく分かる。

うるさいし豆腐地盤ですし、事実ですよね。
ポジの言論封殺には、もううんざりです。

>>14613 匿名さん

何度も何度も同じネタでディスって来る人の方がうるさいです。少しは役に立つ新たな情報は無いんですか？無いのなら黙って下さい。ホントに迷惑してます。

3mの流水食らったら、水の怪物マイケル・フェルプスでも死ぬだろう。

魚でもない限り無理。

14614さん

激しく同意です。ここを買いたいと思ってこの掲示板に訪れるヒトたちの為に役に立つ情報をシェアして下さい。
豆腐地盤って、豆腐のようにゆらゆらなんですか？ためし14613が地盤に乗ってにゆらゆらしている写真でも乗っけて下さい。そしたら信じます。
うるさいとは、どのような定義ですか？完全な無音の部屋にお住まいになりたかったら人里離れた山奥にでもお住まいになられては？
14615さん、エントランスは六階です。3mの倍以上の高さです。それ以上の水が来たらここもどこもダメでしょうね。
そして、例えが古いですし、偉大なるフェルプス選手に失礼です。彼ならやり遂げるかもしれません。

城東を中心に都内の半分はここと同じ低地で軟弱地盤です。

問題は、１億越えの高級住宅は大半が高台にあることではないでしょうか。

〉〉当時のトップ階級とされた武家の屋敷は、安全性の観点から高台である台地に建てられた。一方、低地には庶民の街、いわゆる下町が形成され、高台の山手と低地の下町がセットで発展していった

>>14617
全体的に同意ですが、不動産局地バブルの影響で土地の仕入れ値が高騰している以上、なんでもないペンシルマンションでも高層階の一部が億越えすることも珍しくなくなってしまいましたから、水準としては2億近くないと今は選択肢に入ってきません。
ちなみに三井の物件で言えば、先代の浜離宮のパークコートに続いて地盤に弱点ありのタワーが続くことになりました。この流れ、頑なにパークコートが供給されなかった中央区にも、もしかすると日本橋の再開発で定借物件が建つかもしれませんねえ。

ハザードマップの3メートル浸水の予測は1時間雨量114mmで総雨量589mmに基づいたものです。

東京145年間の観測史上、一度もそのレベルの豪雨がありませんでした。東京の史上最大1時間雨量は88.7mmで、日雨量は392.5mmです。

出所
http://www.data.jma.go.jp/obd/stats/etrn/view/rank_s.php?prec_no=44&am...

三期で最終期になるようですね。
こんなに好調なタワマン、他にあるでしょうか？

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/outline.html

しかもあと69戸しかありません。
抽選必至ですね。。

自分ちの下駄が水没してるのに、自分ちは6階以上だから大丈夫って言ってる神経がよくわからん。

自分のマンションがディスられるのはまっぴらごめん
他人が濡れき着せられても見て見ぬふり
成りすましにはころっとやられる

皆さんは子供の頃イジメをみたら止めていましたか？
劇場型の振り込め詐欺には注意！

>>14620 匿名さん
北仲と同じレベルまではいかないにしても、現状販売してるマンションでは1番の売れ行きですね

事実を提示するのは大事だが、いやーさすがにしつこいし飽きた。ガイジみたいだぞ

表面利回り2%の物件って、投資物件とはしては経験上マイナスなんだけど
投資物件ではないから、本気の住人てことで
それは、それで住民まとまっていいかも知れませんね。
キャピタルゲインはないと思いますけど。

>>14620 匿名さん

思った以上に順調ですね。
対面の野村も相当な価格になりそうですね。

相当な価格に喜ぶのは、野村？
買い手の住民は、喜ぶかなあ～～?

慈善事業じゃないんで、売主の野村も利益が確保できて、マンションと再開発で街が発展することで資産価値の上昇または維持が期待できる価格なら売主にもメリットがあり双方Win-Winですね。

シティタワー武蔵小山のスレにもこのマンションの好調ぶりについて語られてる...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633283/res/2426/

>>14625 匿名さん
2%なら借りるのも選択肢の一つ。浜離宮、駿河台の状況から賃貸はそれなりにでるんじゃない。

>>14629 匿名さん
わざわざ別のスレッドにしつこく書かれているので、無関係な人の書き込みの可能性も。あちらの契約者を煽りにこちらの契約者を悪者にして争いを招く、あらし典型の工作に注意した方が良いかと

>>14621 マンコミュファンさん

このマンションが浸水するって本気で思ってる人の神経の方が良くわからん。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

小石川一丁目アウト?
でもこのマンションはかっこいいな。

>>14631 匿名さん
ヒント
地球温暖化

しつけえ

自分ちだけは安全って、意識高い系マス層は思うんだよね。

調子にのって、投資で大損こいたことないんだろうな。

まぁ、大損こくだけの金は、持ってないか…

この前NHK見てたら、西日本豪雨に関する被害を紹介する番組をやってた（グラビアアイドルのMEGUMIが出ていたやつ）

西日本豪雨の被害エリアとハザードマップはドンピシャで一致していた。だけど、

①そもそもハザードマップを見ていない、
②見ていてもなぜかは自分のところは大丈夫と過信、

の２パターンで避難もせずに被害にあった住民が多かったらしい。

ここの掲示板見てたらよくわかるけど、東京都や文京区がどんだけ金をかけてハザードマップを作成して、全住民に配布しても、見ない人は見ないし、見ても自分に都合の悪い情報は信じない。

心理学では「正常性バイアス」というらしく、ここの契約者は人生に一度の買い物して、このバイアスに見事にハマってしまったみたいだね。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E6%80%A7%E3%83%90%E3%...

>>14636 マンション検討中さん

ここ買う人はお金持ってるから浸水してもそこまで問題ない。
それぐらいの余裕があって、買ってますから。

タワマンに住むこと自体がナンセンス。
低地のタワマンは更に話にならない。
平屋の戸建てに住めない小金持ちの小屋だな。
という事になるのか？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?
a=20190619-00566632-shincho-life

だから東京145年間の観測史上、一度もハザードマップ想定レベルの豪雨がなかったて！

ここの契約者はまさにこれですね。

自然災害や火事、事故、事件などといった自分にとって何らかの被害が予想される状況下にあっても、それを正常な日常生活の延長上の出来事として捉えてしまい[2]、都合の悪い情報を無視したり、「自分は大丈夫」「今回は大丈夫」「まだ大丈夫」などと過小評価するなどして、逃げ遅れの原因となる[

住民の代わりに色々調べてくださり助かります。
こちらとしては調べる時間が省けていいですね。
住む予定（住む気）がないのに情報収集に時間を割けるのがすごいと思いました。

>>14640 マンション検討中さん

それは個人の選択の自由ですよ。

高台の戸建てに住んで坂道に苦労するのも。駅近だけど浸水がねー。(って本気で思う人はいないと思うけど)と考えるか。

貴方は自分の意見を人に押し付け過ぎです。

多分、過小評価されてるのは書き込みの内容では無くて貴方です。残念ながら。

3期での購入を真剣に考えているものなのですが、
以下のように考えております。
ご意見をいただければと思います。

1.ハザードマップってそこに「住むべきではない」といったものではないですよね。大雨降ったら早めに避難、もしく高い階に移って「命を守る」指針だと思うのですが。
そもそも、地震国の日本でハザードのない場所なんてないわけで。

２．今後大規模な都心のマンションって出てくるのでしょうか？
あの野村不動産ですらオフィス運営にシフトしているのに、売ってしまったらそれっきりの分譲マンションがそうそう出てくるとは思わないのですが。
すでに、入札が高騰し、今後も収益が見込めるホテル、オフィス、賃貸マンションしか新築されなくなりつつあるわけで。
某デベロッパーは、都心のマンション「分譲」からは撤退し「賃貸」に専念するってうわさも聞いたことがあります。
今後、大規模物件は、湾岸地区とか郊外とかしか出てこなくなるような気がしております。

３．収益力に乏しい？
ＰＥＲにのみ着目し、収益物件ではないとの議論がありましたが、もともと永住するのなら関係の薄い話だし、
中古で売りに出したとき、大きく値下がりするとの根拠にはＰＥＲだけでは薄いかとおもいまして。

以上、予算1億～１．５億で、
１．戸建てでなく、大規模マンション希望
２．とにかく都心の駅近
３．儲けようとは思わないので、あまり値下がりが少なそうな物件
との条件で、ここにたどり着いたわけですが、ご意見をいただけたら幸いです。

今年中に決めたいので、
オリンピック後は値崩れする
とか
文京区は都心ではない
などのご指摘は省いていただければと。

ここは嫉妬、妬みで卑屈な奴が本当に多いね。

>>14643 坪単価比較中さん

対面に野村が建てるよ

>>14643 坪単価比較中さん

要するに、あなたにとって都合の良い解釈を加工して与えれば、たとえそれが嘘でも自分は満足、ということですかね

>>14644 匿名さん

多いと言ってもいつもの千葉の老人がほとんど連投してるだけだよ。

>>14643 坪単価比較中さん

あなたの解釈自体、独創性が強く正しい情報を歪めて伝えてしまうきらいがありますので、正す意味も込めて回答さしあげます。

1.ハザードマップ
国家施策として、居住自体を避けるよう暗に促されています。
ご確認ください。

２.今後大規模な都心のマンション
中央線北側エリアでは対面の野村タワーくらいかもしれませんが、南側（つまり都心側）では大規模マンションがいくつも計画されています。
どれも少しネットで調べれば、容易に情報が得られるものばかりです。

３.ＰＥＲ
無知ゆえの質問と捉えます。
PERは投資・実需といった区別をつける数値ではありません。
あくまでその物件がどれだけ割高であるかを理解する為のデータとなります。
何度も申し上げるのは失礼かもしれませんが、こちらの数値は酷いものでした。（詳しく知りたい方は PER でスレ内検索をかけましょう）


以上
過剰なネガポジは控えて、健全かつ正しい情報交換をしたいですね

>>1463
野村のマンションは存じておりますが、こちらの方が良いかと思いまして。
別に、再開発の分譲マンションが無くなるとは思わないのですが、ほんとうにすくなくなるのだろうなと考えてます。

>>1464
一億を超えるお金を出すのだから、「自分は満足」は最低限だと思ってます。
もちろん妥協も必要ですが。
ただ、嘘とは何のことでしょうか？聞き捨てなりません

＞＞14648
レスありがとうございます。

ちと、意図するところがうまく伝わらなかったようですね。

１．一年以内にはマンションを決めたい
２．都心の駅地価の大規模マンション
３．予算は一億程度
４．値下がりが少なそうな物件
って、あまり無いのですが。

ハザードマップの解釈やＰＥＲの取り扱いはさておき、
私の予算では買えない虎ノ門や、条件に当てはまらない白金の物件などなど
調べてはおりますが。

>>14649 坪単価比較中さん

なるほど。そういう意味ではここはいいと思いますよ。
あとは残りが少ないので、向きや日当たりなども充分に考えて決めてくださいね。

1.ハザードマップ
地震に関してはご理解のとおり、日本でリスクのない場所はありません。

ここはもともと沼地で、国土地理院などが公表している資料では「後背低地･湿地」に分類されており、地震に弱い地域とされています。

ただ、あくまで高台と比較しての話なので、湾岸地域や城東地区と比べればそれほど気にしなくてもよいという考えもあります。

水害に関しては高台と低地でリスクが異なり、ここは北・東・西から見て谷地になっており非常にリスクが高くなっています。

水没した場合、電気・ガス・水道が停止したり、水が引いたあとの悪臭が懸念されます。また、一度浸水したマンションは資産価値が下落する事例がいくつか見られます。
http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/ichinitimae/kkh26007.html


2.今後の大規模マンション
今後行われる再開発計画は東京都都市整備局が公開しています。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b

都内で大規模な案件だと、湾岸が多いですが、西新宿に大規模プロジェクトがあります。

https://skyskysky.net/construction/202702.html

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42702740Q9A320C1L83000/


3.PER
ロンドンや香港の中心部では利回り２％台の物件も一般的にあるようです。

東京も都市のポテンシャル的にはロンドンや香港に劣らないとは思いますが、交通機関が発達しており、利便性の高い地域が多く供給が多いので利回りが同じ水準に値段があがるかどうかは未知数です。

一人周回遅れでついてこれてない

地震と天候は制御不能なので、地盤の良い高台に住むのが基本中の基本

地震はともかく、雨の降り方が19世紀、20世紀と同様と思ってる若干名にウケル

>>14650 坪単価比較中さん
買わなくても借りればいいじゃない。食料やガソリンではないので、買わなくても便益は享受できる。ここは賃貸に必ず出るよ。賃貸に滅多に出ないマンションで、どうしてもそこに住みたいのであれば買うしかないけど。ここの利便性はスゴイけど終の住処としての性格は薄い。10年もすれば中古もポツポツ出てくるでしょう。

>>14652 マンション検討中さん
ロンドンや香港が東京よりもPERが高いのか普通、もし低かったらおかしい理由わかってないじゃん。PER分かってたら、何故実需でもここはダメか説明できるでしょ。代わろうか？成りすましさん

>>14652 マンション検討中さん
日本人が主に居住のために買うのですから、香港とロンドンと東京を並列で語られても…。それに所得からしたら利回り2％台とおっしゃるロンドンの方が安いです。東京の適性な利回りは他の種別の不動産をみても区分なら4％ですよね。

こちら以外に良い物件があるのか？と興味半分で書き込みました。

>>14654
地盤の良い高台に住むのが基本。とのことには異論は無いのですが、
そうすると東京西部の武蔵野台地上に住んでおけってことになり、
そこまでいかないまでも、都心で台地というと、ほぼ低層住宅地となりとても高くて手が出ません。


>>14655
ＰＥＲから考えたら、買うより借りたほうが良いのでは？とのご意見はその通りだと思います。
将来の資産価値がＰＥＲのみで決まるとのご意見には賛同しかねます。一つの指標だとは思います。

あと、本当にロンドン、香港と東京が異なる理由がお分かりなのでしょうか？
香港、ロンドンともに売りに出る物件はほぼ定期借地です。
ロンドンに至っては、ほぼ王室と貴族が土地を持っているので、土地が売りにでることはありません。
なので、ロンドン、香港は建物に価値があり、東京は土地に価値があるんです。
故に、ロンドン、香港の方が東京よりＰＥＲが低くなるのが理屈です。
土地代が含まれないんですから。

単なる興味で書き込みましたが、
ご気分を害されましたら申し訳ございません。

どうやら、いまだに私の理解が至らないようですので、これにて失礼いたします。

こちらを買われる方、ご縁がありましたらよろしくお願いします。

「パークコート小石川文京の利回りが2%台はスーパー割高で、特殊事情のあるロンドンや香港レベル。東京の他の不動産が値上がりして、東京の相場全体が同じ2%台になることは考えにくい」と書いたつもりだったのですが、まわりくどい書き方だったようで、読解力のない皆様の混乱を招き、大変失礼しました。ここにお詫び申し上げます。

またプロ市民のせいで本気で検討してた方がいなくなってしまった…

>>14657 坪単価比較中さん
検討する気がないのに書き込み活動をしている人を気にされなくて大丈夫ですよ。住民にもなりませんので実際に顔を合わせることもありません。

小石川の検討板で小石川以外にいいマンションがあるか聞く時点でおかしい。

他のスレにいけ

14661さんに激しく同意。
レストランに入って、ここより美味しいレストラン他にありますか？って普通聞かないよね。頭おかしい。

PERにご執心のようですが、ここの想定賃料を周辺と同じに扱うのはいかがなものかと。グレードと立地と希少性加味してますか？
PERだけで物件の価値は判断出来ませんが、PERが高い物件は渋谷など人気の駅に多く資産価値が下がりにくい。

ロンドンの土地がほぼ全て王室と貴族の持ち物だと思ってる時点でいろいろと察してあげてください。

>ロンドンの土地がほぼ全て王室と貴族の持ち物だと思ってる時点でいろいろと察してあげてください。

それ書いた方とは別人ですが、それは事実です。イギリスの土地は全て国家君主、今はエリザベス二世女王陛下のものであり、不動産はLeaseholdといって例えば999年などの、まあ事実上はほぼ所有権に近い形ですが、いちおう超長期のリース契約になります。ご参考まで。

>>14664 通りがかりさん
ドヤ顔で間違った知識披露して恥ずかしくないですか？

グロブナー家もかなり持ってます。

>>14658 マンション検討中さん
何%なら妥当なんですか？肝心なトコロがかいていない。そもそもここ本当に2%何ですか？まだ、誰も借りてないよ。他人の読解力に原因を求める前に、あなたの理解力とそれに対する無自覚、社会性の低さに目を向けましょう。

想定賃料で利回り考えて割安割高言ってるあたり、不動産屋からするとほのぼのしますね。

一旦、駅前一等地に分譲マンション建ててしまったら、現実的にはむこう50年は建替えできない。その駅前の発展はそこでほぼ終了。新しいビジネスが生まれ、東京の他の駅前がまったく新しい使われ方をされ発展しようが、春日駅前は将来の可能性を捨てた街なので、未来永劫、駅前の貴重な土地をマンションの敷地でしか使えない。自分の首を絞める再開発でした。

>>14669
『東京23区の新築分譲マンション掲示板』だぞここは。交通至便がモノを言う分譲マンションをひっくるめて完全否定。すべての駅前希少地にはオークウッドなどの高級賃貸や定期定借物件にしろとでもいうのか。ゴミみたいなネガだな、失せろ。

水害も利回りも同じパターンです。

データに基づくネガティブポイントが書き込まれると契約者が感情的に暴言を書き込み、それになぜか多くの「参考になる」が押されています。

悲しいですね

14669さん
場所取り合戦ですからそういう見方は否定しませんが正しくないと思います。人が増えるから周りにビジネスが生まれるのだと思います。

言論封殺と、周知の事実を連投するのを批判されるのは違うだろ。ただの自己満足を正当化するな。

他の投稿者を「ゴミ」呼ばわりする投稿に参考になるが8つもついてる時点で、住民の質が窺い知れますね。

14669さんの言説を裏付ける実例はあるんでしょうか？ 駅近に分譲マンションが建ったために再開発が滞ったという

千葉の若葉おじいさんがまた珍説唱えて笑われてますな

>>14675 匿名さん
神戸市が14669と同じ考えで三宮駅周辺のタワマン規制を行う予定。

ただ、タワマン規制してオフィスがくるかは不透明。神戸市は西は明石、東は西宮に人口取られて、オフィスは梅田に集約になって三宮駅前が埋没するんじゃないかと勝手に思ってる。

さすが、文京区ぶっちぎりの谷底低地の商業地にお住まいになる方々だけあって、お行儀も足立区なみですね。

そんな物件の掲示板にしがみつき、かつ書き込まずにはいられないお前も同列だぞ

>>14678 マンコミュファンさん

足立区民をバカにしすぎです。

足立区ではハザードマップの水害リスクをしっかり受け止めて対策を進めてますよ。

>>14680 eマンションさん
進めるったって軒並み６mまで浸水の
危険性あるとこでどうしろと
６mって2階の屋根の高さだぜ

温暖化型豪雨とインフラが老朽化と想定外雨量で対応できなくなり浸水地域は増えていくと思う。
西日本豪雨並みだと500ミリ想定。

九州の豪雨が大変そうです。
豪雨の被害はどんどん酷くなりますね。過去の経験に頼らず、自分だけは大丈夫と思わずに早めの行動が大切です。

もう当たらなくてもいいから最後は外れ続けた人に残り物に福があったと思えるような値段にして、パーっと華々しいグランドフィナーレを迎えてほしい！

残り６９戸なんて値段下げなくても、その外れ続けた人だけで終わりそうです。

白金ザスカイと販売時期被るからバラけるんじゃない？

>>14686 匿名さん

ここじゃないとダメな人が70人から多分余裕でいると思いますよ。また、抽選だったりして。

何度も忠告されていますが、ここの購入者さんは『資産価値』というものについて、もう少し勉強した方がよいです。
このマンションでは、1.5億のお部屋の予想賃料が約 45万ですから、資産価値はないです。

購入者さんの大半は、そこを知らずに集団心理における過熱相場の中で、ふわっとした資産価値論に誘導されて、バブルピークのタワーマンションという新興国株に似た金融商品に手を出してしまったしまったきらいすら、あるのです。

以下、引用

マンションという「資産」は賃料が高いほど価値があるからだ。このことを覚えておいた方がいい。
https://diamond.jp/articles/-/207671?page=4

>>14688 プロマネージャーさん
ご忠告ありがとうございませす。でも、家を利回り考えて買うとか中古ならいざ知らず。新築では無理ですよ。出来ない事をいくら書き込まれても参考にならないですよね。新築で凄い利回りの物件を逆に紹介して下さい。その方が遥かに参考に成ります。

>>14688 プロマネージャーさん
ハザードマップすら見ないここの契約者に利回りを理解させれるのは無理でしょう。あきらめましょう。

ここより格上の港区白金ザスカイが出るから3期は抽選にならずに買えるんじゃない？

クレヴィアに完敗でしたね

>>14689 匿名さん
新築でも分譲でも利回りです。今は買い時ではなく売り時、そして借り時。
ここは賃貸に絶対出ない、かつここじゃなきゃ絶対駄目でない限り。
最近のパークコートの状況を見れば、賃貸は出る。また、仕事には便利だけど、一生住みたいと思われるような立地ではない。中々売りが出ないタイプのマンションではない。

今日の現地 南側

南側2

南側3

>>14696 マンション検討中さん
いつ頃から立ち上がるのでしょう、、、？

① 非免震、かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル超、地下1m下に地下水あり
③南東角部屋は全て地権者部屋（全体の４割近くが地権者部屋）
④ スーパーは庶民派路線、商業テナントも同様（エリア年収を鑑みたマーケティングであろう）
⑤ マンション外に出るにはは乗り換えが必要（エレベーター3基しかない）
⑥ 宿泊ルームを含め、共用施設は不特定多数の人が行きかう 7階フロアに全て集約（地権者多数の為、販売戸数を増やす目的だと思われる）
⑦ 低い階高（3.2m台）、下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれでも 80㎡あるのです）
⑧ ハザードマップでは、3メートルの浸水エリア
⑨ パークコート初の 壁掛けエアコン仕様
⑩ プレミアフロアは最上階のみ、他は50㎡台の狭い部屋が中心（子供のいない団地のイメージ）
⑪ 外壁は、吹き付けw（センスの悪い黄土色）
⑫ 最寄駅はマイナー路線のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）
⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外
⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）
⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々良くも悪くも）

⑯ 利回り 2%台（これは、ひどい高値掴みです）
二期では値下げ部屋も出現しました
⑰ 教育環境も疑問符（学区は対面に建設予定の野村ランドマークタワーの方が、格上の本郷小）
⑱ ジャグジーの不適切利用の懸念


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/image/13949/0/

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

>>14688 プロマネージャーさん

同意。

ローン購入前提、居住以外に投資としての意味合いが大きな検討者は十分な検討が必要かと思いますが、潤沢な資金を持つ現金一括買い増し購入者にはさらなる検討は不要です。建物が地震で崩壊しても命があれば、また、新しい物件を買うか他の所有物件に移るだけです。文京区に所縁のある富裕層は相当数いらっしゃいます。残りの69戸も完売します。

南西、西側もお願いします！！

賃貸に出して相続財産の評価額を下げたい富裕層以外、投資先としてリートと比較してメリットがない。利回りも安定性も流動性も維持手数料もリートに勝ることがない。なのに投資目的で購入する富裕層は、投資目的ではなく、単なる現物不動産好き。

>>14702
んむふふふ

基礎に？コンクリが入って
地下駐車場？へのアプローチが出来てるみたい

>>14704 マンション検討中さん

写真ありがとうございます

どれだけ素晴らしいタワマンで抽選になっても、元沼地の豆腐地盤、ハザードマップ水没地帯というだけで全てが台無しになるだけのインパクトがありますね。

ある意味、利回りの低さなんて気にならないです。

いつまでも初心者マークつけたストーカーが同じネガレスしてるが、これも有名税みたいなもん。各位メリデメ天秤にかけて納得すればええんやで。

今日の現地。北側に足場が建ってきましたね。クレーンも増えたような

アルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋は、免震ですね～～

>>14709 匿名さん

で？

>>14708 マンション検討中さん
70㎡1億4千万円の立地に見えないですが、富裕層を自認する方にはそう見えるのかもしれません。

免震も、付けられなかった物件
工賃も高値の物件だったんだろうと
まあ、オリンピック前販売物件この高値、仕方がない。
売らなければ、損失もないし
いいのでは？
最近の物件、前倒しで売りに出してる、
デベもそろそろヤバイと感じてるんだろうな！
消費税10%で、あとはあなたの想像に任せますw
崩壊の予感！

沼、高値で買う気概がないんだが?
ここ、最近の高値の最高物件でしたね
今、思うと、

何か変な翻訳ソフト使った外国の方ですか？

>>14708 マンション検討中さん
契約者が何回も現場に通って写真撮ってるんだろけど、囲まれ感がものすごく強調されて、ネガティブなイメージしか与えないですね。

今日の現地やで

すみふ後楽園ビルの宣伝お疲れ様です。

>>14708
>>14716

有難うございます！
こういうの動き出したら早いもんねえ
楽しみです

>>14718 匿名さん

タワークレーン３基って凄いですね

ここ、海外からの購入どのくらいの割合なんでしょうか？

>>14716 マンション検討中さん

かっこえええ

投資用よりも実需が多いと言うことだからそんなにいないんじゃないかな。良くも悪くも地味な文京区だからね

来場者サイトの間取り、ひっそりと変更されてますね。もうお得と呼べるようなお部屋はないのでしょうか。

写真ありがとうございます。

三方面を高層ビルに囲まれ、さらに片側４車線の幹線道路にぺったり隣接、、、
こんな場所にまで、タワマンを建てざるを得ない時代が来てしまったんですね。

再開発タワマンは非常に儲かる事業であり、相場無視の価格でもイメージ戦略次第でボロ儲けできる、いわば金の成る木ですが、ここまで酷い立地を見ると、いくらなんでもデベも節操がないなって思ってしまいます。

パークコート文京小石川タワー
アルビオタワー千代田飯田橋
白金スカイ

どれが一番お勧めですか？

>>14725 匿名さん
シティタワー恵比寿

スミフタワーは論外です。

＞14724
そのとおりですね。
それでも、私が購入を検討する物件の中では上位となってしまうところが困ったものだ。

>>14725 匿名さん
アルビオはここより格下
ただ白金スカイは別格で比べるのはおかしい

いろんな指標はあるでしょうが、
文京区いいとこみたいですね。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190623-00287026-toyo-bus_all

>>14730
なんで港区、千代田区、中央区を外したんでしょうね。文京区が不正したみたいじゃないですか

千代田、港はともかく、中央区を別格扱いするのは甚だ疑問。

アルビオンタワー千代田富士見は免震タワーなんだな！

千代田飯田橋

タブレットもらえましたか？

>>14735 マンコミュファンさん
？

>>14731
3区は殿堂入りってことじゃないですか？

倍率2倍でハズレて、結局繰り上げも来なかった・・・。
もうなんか疲れたわ。三期に参戦する気力が湧かない。
近隣のショボいクレヴィアでもいいかなって気になってきた。

>3区は殿堂入りってことじゃないですか？

住宅地としての中央区はまだまだ港区千代田区より格下だよ

>>14738
贅沢な悩みやのう。対面の野村まで待ちなはれ。

>>14738
全く煽るつもりはないけどたぶんキミみたいなのはここで引くと後悔するだろうから、やるなら最終期で砕けて対面の野村行くもヨシ、白金いくもヨシ、アルビオいくもヨシ。そこまでしてだめなら踏ん切りもつくやろ。判断はそれからでも遅くはないと思うがな。

なんだかもうあと69戸なんで、すぐ売れちゃうでしょうね。地盤とか騒音問題だけじゃなく、
もう少し詳しいマンションの事情について、
意見が欲しいですね。自分としては千代田富士見のように、やはりジムがあればいいなと思いました。今更いっても意味ないですが。

北参道はパークコートタワーだってさ
浜離宮の営業さんに聞いた話だ
どうせ高いから早めにマンションはかっておいたほうがいいよ
丸の内に通うなら、小石川だよ

あと、こんなところにマンションなんてマン商用地がなくなったとかかいてあったけど、
個々の計画は、10年以上前からあったでしょ
計画では、とうの昔に完成していたマンションなのに、トンチンカンなこと言うよな

>>14735 マンコミュファンさん
私はもらえましたよ

>>14744
え、私は紙パンフだけでしたけど。。。

>>14745 匿名さん
価格帯によって受け取るサービスが違うのでしょうか。
みなさんは、どうですか？

>>14743 購入経験者さん
10年前から計画あったとかどうでもよくて、オフィスビル向きで、住宅には微妙な豆腐地盤に、三井不の高級ブランドを冠したマンションが建つことに、他の三井住民が違和感を持ってるんですよね。

知らんがな

>>14747 検討板ユーザーさん

凄い想像力

>三井不の高級ブランドを冠したマンションが建つことに、

マンションオタクじゃあるまいしマンション業者の高級ブランドとかどうでもいいよ

>>14750 匿名さん
パチンコマンションにパークシティやパークコートブランドがついてたら嫌でしょ。自分の買ったブランドは、やっぱり品位を保ってほしいです。

>>14747 検討板ユーザーさん
おっしゃる通り、パークコートブランドがずいぶんチープになってきました。そもそも、商業用途との混在が前提の再開発事業の施設建築物として建てられた時点で、もうパークコートではないと思ってます。

>>14751
でもおじさん千葉じゃんｗ

パークコートのバーゲンセールですね

給料上がらず、マンション価格は大幅上昇、仕様グレードは大幅低下。これぞアベノミクス最大の成果であり本質

>>14755 匿名さん
何の成果もないどころかマイナスだらけの民主党政権よりはマシですね

庶民にとっては民主党政権の方がましだったんじゃないかな！
株も土地も持っていない人にとってはアベノミクスの恩恵ないね
給料たいして上がってないのに、マンション価格だけ上がる。
このマンションがピークだとは思うけど
2年後、ここのマンション、キャンセル者続出となったリーマンショックのようにならなければいいけどね。

リーマンショックでタワマンのキャンセル者続出なんて事象は発生してないけど・・。東日本大震災でしょ。

地震や水害がおこってここの弱い地盤がクローズアップされてから本当の試練。

タワマンに限らずリーマンショックではマンションのキャンセルが相次いだのは事実。
1度完売した物件が再度販売されたりね。広尾ガーデンフォレストとか。パークコート赤坂ザタワーもけっこうキャンセルが出たはず。

さすがマンコミュ、年寄りばっかだな

39階120平米が36,000万円で売出中

>>14761 マンション検討中さん
嘘だ

at homeで本当に出ている。
現金化したい地権者がいるんだろ。

>>14763 匿名さん
いくら角部屋でも間取りが糞過ぎてワロタ
同じ価格の127Aの圧倒的勝利

最高値と思って売り抜ける気か
ポンとかうやつもいるんだろうな

いそう。。

嘘だと思ったけど本当じゃん・・・。再開発で散々ゴネて価格釣り上げて、挙句最上階南西角部屋を3.6億で売り抜けとか人間として終わってるわ。

坪単価1000万円近い。小石川も晴れて３Ａの仲間入りか。

ここの地権者、強欲だということはよくわかった??

相変わらず若葉マークは冴えんな

>>14769 匿名さん

逆の立場だったら凄い安値で売りに出すの？

そんな訳ないよね。そう言う人ね、偽善者って言うんだよ。覚えとこうね。

>>14771 匿名さん
地権者が書き込むなよ。ここは検討者の掲示板。

こういう書き込みしてるところがここが「地権者リスク高い」って言われる原因な。

地権者住戸はそもそも一定期間転売制限があると営業から聞いてたんだけど間違いだったんかな。それであれば他の住戸が出たきてもおかしくないですが仕様も不明なまま買うのは勇気いりますね。

分かっちゃいたけど、この36,000万部屋も柱の食い込みエゲツないね。洋室はまだしも、リビングなんて丸々一本入り込んでるから折角のDWも価値半減。その上で地権者利益、最上階角部屋、4LDKプレミアム盛り盛りだからまぁ何とも…。これだけ出すなら赤坂檜町か青山の中層階中住戸買ってるわ。

>>14772 検討板ユーザーさん
地盤が悪いだけでなく、品も悪いですね。

>>14772 検討板ユーザーさん

買う気も無いのに書き込むなよ。

ここは「検討スレ」なので、冷やかしであっても買う気が僅かでもあれば対象となります。しかし、地権者は非対象です。二度と書き込まないでください。

明らかな間違いとか煽りとかは購入済みでも修正したり諌める投稿を書いていいんじゃないの？まあ私は我慢してるけどさ。買った人は正確な情報を持っているからこれから買おうという人にも質の高い情報を提供できるんじゃないかと思うけど。

本音言わせてもらうと今更ここネガってもね...最近あの辺偵察っぽい品川ナンバーのベントレーをよくみかけるようになったので、次のフェーズに移ったんじゃないかな。柄の悪い人がくると嫌だな。

>>14779
ここは実需が大半だというからあまり気にしなくていいと思う。しかも地権者が1/3いるわけだからあまり組合で変なこともできないだろう。南北街区での連携もあり、周辺住民の結束が固い分、気質が違いすぎると肩身が狭くなるかもしれん。これはメリットでありデメリットでもあるわけだが。組合構成員の中にマンション管理に詳しい人間がいれば三井の管理会社とも渡り合えるし、地権者の声のでかさがどう作用するかだな。

果たして実需が大半なのでしょうか。
いわゆる人間の思惑という最も確証を取りにくい事柄に関してですから、なんとも不思議な書き込みだと感じました。

ちなみに私の考えは、真逆です。
やや市況のタイミングを見誤ったきらいがありますが、投資筋の参入により支えられたご祝儀相場や乖離相場、とも呼べるエリア相場無視の売り抜け成功体験が、まさにマーケティングに如実に現れていると感じられました。

先日地権者さんが、今のうちに、と逃げ出すように転売を始めたことも、まさにこれを裏打ちします。

>>14781 匿名さん
購入者は、1割の手付け金を支払ってるだけで、所有権が移ってないのに転売できるんですか？

>>14777 匿名さん
地権者がいることはともかく、掲示板に張り付いて監視してるのは嫌ですね。

管理組合ができても、まるで自分の店子のように他の住民を扱うのでしょう。

まあ、ここの地歴を考えれば…。おのずとわかりますよね。

>>14781 匿名さん
わたしも同じ考えです。

不動産価格を論点とする際に出てくる住宅の「実需」とは、購入時に転売を考えていない需要のことです。戸建の購入者は基本的にリセールでの転売益を期待していません。考えるのは建物価値が0になった際の土地の担保価値です。他方、新築マンションの購入者の多くはリセールを重視します。特にタワマンは顕著です。購入時に10年後の転売を検討している時点で実需ではなく投資です。

マンション価格の高騰は、実需に支えられた相場ではなく、投資に支えられた相場と考えるのが合理的ですから、崩れる時は無残なものです。転居を前提に購入したが値下がりで売却ができなくなったとなれば、潜在在庫がだぶつくわけですから、中古マンション価格は上がらなくなり、実需（リセールを気にしない需要）が買い支えるレベルまでただただジリジリ下がるのです。

ポジは相変わらず的外れですね。
何か困るとすぐ、完売するし問題ない、の一点張り。
資産価値論を煮詰めずにこのような投資用マンションに安易に手を出した方も少なからずいるようですが、危険ですね。

>>14790 匿名さん

だからー。仮に物件価格が下落して損するのはあなたじゃなくて当の本人なんだからさ。いい加減スレッドの無駄遣いはもうやめようよ。

>>14789 匿名さん
不動産を十数年 生業とする者ですが、全くの同意見です。
文京区の実需は、坪420が限界です。
しかもこのような悪条件の立地・安普請のタワマンに、実需 坪600などと誑かすのは、まさに狂言の類いでしょう。

全戸坪600なんですか？とわざとらしく聞いてみる

>資産価値論を煮詰めずに

こいつアホだろ

文京区は terra incognita と認めましょう

>>14792
文京区の実用さんと話したらどうですか？
違う見解が聴けますよ

>>14792 匿名さん

だからー。そんな薄っぺらい情報はみな承知の上だって。限界は貴方が決めるものではないからね。不動産業を生業にして十数年の、他の同業者に対して失礼です。

文京区押しで有名な榊先生ですら、こちらは高すぎるので見合わせすべしと仰っていました。文京区は住環境も良く、交通も便利で実需層には良い地域だが、それでも適正価格は坪400万円台がいいところのようです。
当然、ここにいるポジの方は榊先生の御託などに耳をかそうと思う方はいないでしょうが、先生以外にもこれまで比較的強気だった不動産コンサルタントの長嶋氏も弱気に転じており、潮目が変わりつつあるのかもしれませんね。

>>14797 通りがかりさん

限界はお客様が決めるもの。なにより顧客に対して失礼だな、この不動産業を十数年生業にしてる方は。

>>14798 匿名さん

いいんじゃないの？三井の勝ちってことで。
第三者意見の複数引用、ご苦労様でした。

単純に需要があるということ。
安くしても売れない、高すぎて売れないマンションもある。

ここはいつまでも掲示板の雰囲気が悪いな。浜離宮と言い、大規模になるとこうなのか

＞＞14800
すでに、買ってしまった購入者が三井に負けたってことですかね～～

さらに、このマンション、地権者多いから、地権者グループが役員となって
竣工後、やりたい放題も、出来そうですね、
竣工時、相場が下がっていたら手付け放棄もあるかな、
10%程度ですから、

まさかw

>>14803 匿名さん

貴方がここで何を言おうと売れてる時点で三井の勝ちってこと。

三井は検討者に勝ちましたね。

西は、スミフとお見合い
北は、アトラスとお見合い
南は、野村とお見合い
東は、騒音苦行…

足元は、谷底低地と沼地…

売れてる物件を買ったら売主の勝ち
売れてない物件を買ったら売主の勝ち
勝利条件ってなによ？笑

勝ち負けじゃないんだよね
そこに住みたいかどうかでしょ

雨で水没する場所に？www

>>14798 匿名さん
榊先生って2年程前に不動産市況は下落期に入ったと記事で仰ってましたね。スポニチの見出し的な下落予想は自由ですがこの方が悪質なのは予想ではなく事実であるかのように書いて扇動したこと。スポニチでも最後に「か！」の文字を付けます。ここのマンションを買う方々がそんな人の御託を真面目に聞くとでも思いましたか？まあ一部の方がこうやって間に受けて宣伝してくれるからこそ矢追純一さんみたいにメディアは面白おかしく
使っちゃうんでしょうね。

とりあえず、初心者マークの人はスルーでよいでしょう。

価格表見たけど、やっぱ当たった人はラッキーなパンダはあるね。

一方、タワマンとは言え、坪単価の開きがデカすぎて、所有欲に狩られたご愁傷様の人もいるのも事実です。

>>14807 匿名さん

眞砂は位置的に南でなく東

>>14809 匿名さん
最後に水没したのいつ？

>>14798 匿名さん
長嶋氏の当初見通しも間違ってたわけですね。メディアに登場する自称不動産の専門家のレベルが低すぎて…。買う方もブロガーの情報を有難く拝聴する人が多いという、特殊で狭い業界ですね。

>>14814 マンション検討中さん
日本列島ができて明治維新後しばらくまで数万年にわたり水没していました。

>>14816 検討板ユーザーさん
で、危険なんだっけ？

坪450万前後の部屋もあったようなので、そのようなお部屋は仮に市況が悪くなっても、手堅いと思います。

安い部屋は条件が悪いわけで、それを
市況が悪くなってもぜひ買いたいなんて人がいるんですか？

市況が悪くなったら「もっと下がる」って話になって結局誰も買えない。
バブルで買えないバブルがはじけても買えない。一生賃貸人生なら悩みなしの資産無し。

>>14817 マンション検討中さん

後背湿地は水分を保ちやすいため（中略）地盤が悪く、大雨による浸水や地震による建物の倒壊などの大きな被害を受ける可能性があります。

国土地理院のホームページ
https://www.gsi.go.jp/CHIRIKYOUIKU/kawa_1-4-5.html

>>14821 検討板ユーザーさん
真面目に倒壊すると考えてるなら頭がどうかしてる

昔から居住に向かない場所。建築技術の発展で住めるようになっただけ。スーゼネの技術や施工、国の安全基準を100％信頼してるなら住めば良い。耐震建築の専門家でもあるまいし、企業は不正するものだし、自然は想定を超える。資金があるのに、わざわざ好んで地盤の悪い場所に住むのはお人好しとしか思えない。

>>14823 匿名さん
https://www.sankei.com/region/news/170319/rgn1703190002-n1.html

昔から居住してるじゃん。弥生時代から。

>>14823 匿名さん
それなら君は働くところも遊びに行くところも100%の安全を確認して行くのね
ご苦労なこった

>>14822 マンション検討中さん

倒壊はしないと思うけど、高級タワマンに適した立地ではない。

>>14826 検討板ユーザーさん
それど素人の君の考えだよね
何の計算もせずに、そうに違いないって思い込んでるんでしょ？

このマンション地下が地下鉄な訳で、
そうなると水没するということは、地下鉄水没するということ。トンネル内も水没する訳だ。
理論的にそんな大洪水になったら都心全体やられてるよ。いちお気になったから国土交通省の友達に聞いたらそんなことある訳ないと笑われたよ。
水没ネタをしてる人は、これに対してなんて答えるか。反論どうぞ。

もったいぶった書き込みですねー。
そうすると貴方や貴方のお友達が地下鉄が水没すると思ってるんだ。
いったいどこの人？ばれても良いから教えて欲しいもんですね。

>>14763
はい、私が現金化したい地権者ですがなにか？
多少の値引きも今なら可能です。
連絡先教えてくれればこちらから連絡します。
三井が仲介しているので安心です。

地方から東京に越してきて文京区に５年住んでいますが小石川はとても魅力的な地域ですよ。
友人など周りからは羨ましがられます。
パークコートが建つ場所は文京区の中でも一等地で地下鉄４路線かつＪＲ水道橋も徒歩圏内で利便性抜群です。
ここの地盤を気にしている方のご意見はとりあえず、ハイハイと聞き流せばと。
何を言われても価値あるマンションだと思います！

>>14837 匿名さん
小石川は住むには素晴らしい街です。このマンション全般がある春日は住む場所ではないですし、文京区らしさもない、ただの駅前です。

>>14825 マンション検討中さん
大切な家族が住む場所ですよ。万が一をかんがえませんか？　今にも崩れそうな飲食店や古いホテルは利用しません。のべ滞在時間と危険性の問題です。家族の滞在時間考えたら、自宅と外の施設ではまったく違いませんか。

>>14827 マンション検討中さん
マンションの評価なんて、この程度の認識で判断するんですよ。ポエムやイメージ戦略で売ってるんですから。

あらあら可哀想にｗ

>>14839 匿名さん

何いってるのか良くわからないけど１００%家族の安全とか言うならそもそも東京に住む所なんて有ります？

駅前の商業地に再開発マンションを建てたら、その駅の経済的発展は終わり。「住む」という収益性の低い事業・活動のために、貴重な都心部駅前のスペースを割くことは、東京の収益性や競争力を削ぐことになる。春日駅の発展はこのマンション建設で終了。

>>14842 匿名さん
リスク発生による損害額×損害の発生確率×同居する家族の人数×平均滞在時間

命に関わることの損害額の見積もりは、各人の価値観で雲泥の差でしょう。
合理的に物事を考えて判断する人は、こんなリスクの高い場所にタワマンなど買わない。

>>14844 匿名さん
合理的に判断できる人は買えるの間違いでしょ

ここに住むことにより死ぬ確率よりも、交通事故で死ぬ方が確率が高いです
車に乗るのやめますか？

わかってるっていうのに数千レスも延々と消費しているのは抽選に落ちてる疫病神かストーカー何かか？ いい加減しつこすぎる。他の物件とのメリットデメリットの比較が進まないからそろそろ黙れや。

いつもの千葉のおっさんが貧乏な腹いせに東京のあちこちの物件に難癖付けてるだけだからなｗ

アホなブロガーのネタ真に受けて大変だ大変だってやってるだけだわね

契約者がこんなに必死で擁護する物件は前代未聞ですね。

価値に見合わない物件を買った後悔と不安で掲示板から離れられないのでしょう。

>>14849 匿名さん
論理的な反論が出来ないから契約者を避難するしかないよね
今の野党と同じですね

おっと、誤字
避難→非難

>>14844 匿名さん

それも一つの意見ですから決めつけるのはどうかと思いますよ。

連日必死こいて同じ書き込みするのは常軌を逸していると思わないかね、常識的に考えて。デメリットのない物件はないが、都内の主要物件のスレを巡回していても、ここみたいに同じ話題で延々粘着する輩がいるスレは現状ない。少し前の浜離宮を彷彿とさせる。デベがひた隠しにするものを明るみにするのは掲示板として健全だか、もはや迷惑行為と変わらん。少しは冷静に振り返ってみておかしいと気付こう。本当に異常だから。

別にひた隠しにすらしていないでしょ。非常用発電機を高い場所に置いたりマンションは商業等の上に存在していて、地下鉄直結の施設なので浸水対策も地下鉄駅と同等の対策が商業部分には施されている。冠水に対する備えはその辺の中小のマンションよりはるかにしっかりと施されている。

だいぶ前に書かれてますけど、タブレット貰えるんですか？

もらえません。

>>14849 匿名さん

前代未聞じゃないですよ。
パークシティ武蔵小山なんかがモロそうですよ。

最終期狙いますが、まただめだったら次はどこ皆さん狙います？

武蔵小山の方は、もうそっとしてあげましょう。
話題に触れるとまた変な人来ますんで。
竣工前に大量に売りに出されているという事実が全てです。

>>14859 匿名さん
大量に売りに出されてる？？
売りに出されてるサイトは、どこ？

>>14859 匿名さん

本当ですね。スーモに大量に出ていました。
後出し食らった契約者の狼狽売りですね。

>>14861 匿名さん
所有権が移ってないのに売りに出すことができるんですか？

高級車に例えたら、MKは燃費が悪く内装が安っぽいが、運転性能はいいというレベル。

ここは、8速スポーツATに軽自動車のブレーキが付いている感じ。

それを指摘したら「高級車だって自動車事故は起こる」と反論されている感じ。

>>14862 eマンションさん

所有権移転前の売出しはできますが、不動産業界ではお行儀の悪い行為とされています。
でも背に腹はかえられないのでしょう。

では、契約して頭金を支払っただけでも、売りに出すことができるってことですか？
他のマンションでも、完成前に、契約者が売りに出すことがあるのですか？
ただ、よほど上乗せしないと利益は出ないですよね。

スーモを見ましたが、確かに売りにでていますね。
初めから、これを狙っていた業者の方でしょう。

>>14866 マンション検討中さん

自分も見ましたが、手数料考えたら赤ですよ。バルク買いした業者なんでしょうか。そうでなければ儲けなんて出ないです。

>>14867 匿名さん
個人が売りに出したのではなく、スーモが売り出しの部屋を掲示した、のでは？

>>14868 eマンションさん

どういうこと？
仲介業者はリハウスとか野村アーバンネットとかなので、新古扱いなのは間違いありません。

武蔵小山の話題はパークシティ武蔵小山ザタワーのスレッドでどうぞ。

>>14869 匿名さん
マイナス覚悟で売りに出したってこと？

この板で実際購入してる人どんだけいるんだろう？
多分ゼロだと思う。

>>14872 現金化したい地権者さん

おまけに不動産の知識も賃貸レベル。
とても購入出来るとは思えない。

>>14873 匿名さん
私は地権者物件を数戸持っていて水面下で販売した物件、今時点公開している物件があっていろいろな購入希望者に何人にも会いましたが全員ここの板を知っていてこの板には買える人や買った人は居ないという共通意見でした。
高くても買う人、安くても買わない人がいて当然。
お金持ちでも軽自動車に乗る人、お金ないのに無理してフェラーリ乗る人もいる。
車と違って無理しては買えないけどね。

地権者に強欲と金がしていた人いたな
折角、降臨したんだから聞きたいことあったら聞いておけよ

>>14874
最初からパークコートタワーって、決まっていましたよね？
それだけの立地だと思っている

最初の質問が、それですか。

こんな場所では、不安になりますよね。
他人に同調を求める様子を見ると、やはりご自身もバブル期のなんちゃって物件をつかまされた事に、薄々と気付き始めたのでしょう。

地権者さんなら、優しい嘘も必要だと思いますよ

>>14877
比較検討に来ているわけでもない、ただのアンチが一体何様で地権者に物申しているんでしょう。

>>14878 マンション検討中さん

ほんとほんと買えないのに買わない理由を並べ立てもしょうがないですよね。

沖有人「不動産の“常識”を疑え」
文京区、国立・私立中学への進学率4割の秘密…公立小選びの新基準「学区年収」とは
https://biz-journal.jp/2019/07/post_110143.html

子供を進学させたいなら文京区へおいで

なるほど。
沖さんの体験談の紹介ですか。
江東区より文京区の方が公立小学校が良いのですね。
誠之小・千駄木小・昭和小・窪町小、のいわゆる3S1Kが名指しされていますが、こちらの物件の学区は、該当ナシでした。

まぁしかし、沖さんも「公立小移民」という越境入学の方法も紹介して下さっていますし教育重視の方は、進学させたいなら子供が６歳になれば引っ越せばよいと思います。

ちなみにこの沖さんの文章の本質は
ー「学区年収」が小学校のレベルを決めるー
ということにありますから、子供の教育を重視するなら、高い学区年収のエリアを選んであげるべきでしょうね。
この物件のエリア年収は 800万程度ですから、高くも安くもないのです。
子供の教育環境の為に上位を目指すなら、これはもう必然的に都心部（港区千代田区渋谷区）一択になります。

沼地の地権者様が降臨ですね。

>>14881 匿名さん
この画一的な価値観や子育てが、日本の生産性の低さにつながってる気がするわ

最初は人気があるように見えましたが、やはりここは単発の回収案件。
一発屋芸人のように、ただの流行り廃りで終わりましたね。
住まいサーフィンを見ても、新築マンションではもはや15位以下。まだまだ売っているのにもかかわらず、これは目を背けたい現実です。

白金スカイ、パークコート北参道、飯田橋タワーなど、格上物件がどんどん後出しで発表され始めたこの状況は、再開発タワマンというだけでエリア相場を坪200近く高値掴みしてしまった先走り契約者の気持ちを折るに充分な結果とも言えるでしょう。

ん？
普通に今も1位じゃない？

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/

>>14881 匿名さん
教育環境はエリア年収が大事なのか。
まぁ当然だわな。
ここは可もなく不可もないって感じだけど、一応は及第点かな。
住まいサーフィンの話が出たけど、小学校のトップ3は南山、本村、御成門で全て港区内陸。というか群を抜いてるので文京区では勝負にならないよね。

今も良く売れてるよ
否定的なのはこのスレのネガだけだし

>>14881 匿名さん

>>14881 匿名さん
文京区内ではレキセン小学校が世帯年収ではNo.1ですよ。ただ子供いますが別にそんなこと気にしてこのマンション選んでませんが。掲示板であるとおりそりゃあ青南小学校とか港区のが世帯年収は高いでしょう。しかし文京区で教育環境が悪いからいい学校に行けなかったなんて過保護にも程があるでしょう。http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/09.html

一般論で「平均の年収」って、国民全員もれなく計算して出すのではなく
年金暮らしの人達や国から生活費を頂いている人達などを除外して計算するそうなので
数字を過信するのは禁物と思いますが。

住まいサーフィンの順位が15位ってどこかに最新情報があるんでしょうか？それともネガ情報もつきて嘘の書き込みでも始めたんでしょうか？

>>14874 現金化したい地権者さん

沼地の地権者「マンコミュでうちのタワマンが叩かれまくってるけど、タワマン買えない貧乏人が騒いでてホンマに迷惑。全員買えないくせにな。なあ、お前もそう思うやろ」

？「はあ、そうですね」

沼地の地権者「そうやろ！インターネットは信用できんわ。ここは全員検討してないやつの遠吠えってマンコミュにもそう書き込んでおくわ。沼地やなんたら書き込まれて資産価値下がったらイヤやしな」

？「（え、全員検討してないんじゃないの？言ってること矛盾してない？）」

みんなビビりすぎ

いろんな意味でビビりすぎ

？全然矛盾してないよね。沼地とか書き込みの方が矛盾してない？現地見て言ってるの？

>>14891 検討板ユーザーさん
ちょっと、何を言ってるかわからない
ヘンな妄想してないで別のマンションを検討しようね

ここが沼地とかいう人はここを確認したのかな？

http://www.finds.jp/altmap/rapid_kanto.html.ja

青い色は春日通りの南側のようだよ特に文京ガーデンノースのあるブロックは明治初期（おそらく江戸末期とも）と同じ町割になっていて、そこは民家が建っている住宅地だね。水田ですらない。

千葉で地盤を話題にしたら千葉県民は気になるかも知れないが
今の東京じゃ地盤問題は堤防沿いでもなきゃいくら頑張っても無理だな

東京だからな

江戸切絵図というのがあるんだけれど
https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/

現在も存在するこんにゃく閻魔こと源覚寺、その隣の善能寺の向かい側の青い筋がいわゆる小石川こと谷端川の水路。直線化していておそらくは元和のころの天下普請のころぐらいに水道整備事業で人工の水路にかわったのではないかと思う。ここの建っているあたりは渡辺小膳、三好好三の名が見えるあたりに建っていることがわかる。ちなみにこの渡辺さん、５千石の大名です。ここが建っているあたりはあまり変な土地ではないように思います。びっしりと旗本大名クラスの武家屋敷がひしめいているのですから。

安く建築できる長谷工物件に、格上とか言われるパークコートタワー
マジかと思うコメントなんだけどな

竣工したら街の雰囲気もガラッと変わると思うけどね
飯田橋も、千代田富士見が竣工するまで、駅前そんなに綺麗でなかったぞ

毎日エントランスに入るときに、羨ましがられると思う
高くても住みたいと思わせる力があるのが、パークコートタワーだよ

立地が気に入らなければ、黙って買わなきゃいいだけだよ

>>14898 匿名さん
どう見ても沼地ですね。

>>14901 検討板ユーザーさん
それお屋敷の池だろ。
東西南北、他のところも見せてよ。大抵のお屋敷にはあるんじゃないの？あるから、スクリーンショット貼って誤魔化してるんだよね？

>>14901 検討板ユーザーさん
いつまで、そんな事言ってるのかな。
嫌なら買わなきゃいいのに。

>>14902 匿名さん
同じ場所を上下反転しました。
白山通りは「小石川大下水」とありますね。臭いが大変だったんでしょうね。

>>14904 検討板ユーザーさん
誰が反転しろと言ったのよ。他の場所も分かるようにしろと言ったの。会話になってないじゃん。
実社会でも同じこと言われない？

>>14902 匿名さん
あなたが傷つかないように配慮したのに。他の屋敷は見当たらないです。

下水が流れていたのはきついね。

>>14906
ちょっと不思議なんだけど、その池の形はまるで衛星写真や近代測量で作図されたような形をしているのだけれど、原典はどこなの？発掘調査の結果？それともあなたが描いたの？

>>14904
飲料用の上水に対する下水で、灌漑用の水路は飲料水でないので下水です。
江戸時代を知っているひとならトイレの屎尿は当時お金で買い取られていて流通する商品で、下水には流れていないと知っているはずです。特に武家屋敷から出た下肥はいいものを食べているので庶民の長屋から出たものよりも窒素分が高く高値で取引されていました。

>>14909 匿名さん
この界隈の糞尿がすべて下取りされて、肥料として流通していたなら、すごいリサイクル社会だったんですね。廃棄量と肥料としての需要量はバランスしてたんですね。

ちなみに日本で作られた近代的な地図は文政四年に作られた伊能忠敬らによる大日本沿海輿地全図だとおもうんだけど、旗本や大名の屋敷の池の形まで測量してないよ。江戸時代の地図は現代における店名入り地図広告に近い作り方をされていて距離や面積はあまり正確ではない。切絵図を書店やネットで見た人はわかるだろうが、当時の地図で町人の禁足地といえる武家屋敷の池泉回遊式庭園の池の形を正確に描写したものはあり得ない。

>>14910
あのね、江戸時代は鎖国していたわけ。狭い日本で足りない資源を有効利用するために江戸時代の日本は現代では世界中で研究されているぐらいの超リサイクル社会だったんだよ。ありとあらゆるものがリサイクルされていたのです。谷端川がドブになったのは実は明治以後、そういうエコシステムや管理のための法令が変わって西洋式になった近代以降の話です。