パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>13499
面積や容積率からしてちょっと世帯数が大きいように思います。

1LDKとかワンルームが多いのではないでしょうか。そこを非常に懸念します。

タワマン作って、人を引き込むデース^ ^

高い店は、タワマン民すら使わないデース^ ^

ここも大半が、賃貸仕様デース^ ^

>>13502 匿名さん

どうしました？

こんなパークコートは嫌だ！
1216バス
外壁吹き付け
下がり天井 2100

>>13499 マンション検討中さん

そうなんですよね。白金は戸数が多いのが引っかかっています。
パークコート文京小石川は文京区内では唯一無二の存在になるでしょうし、当面同じ規模のマンションは文京区には立たない可能性があり希少価値があります。

白金は周辺に同じとは言いませんが似たようなマンションがあり希少価値では文京小石川に劣るのかと。
賃貸で考えると1Rまたは1LDKなどの単身者を対象とする部屋も多そうなので、借り手が見つかりにくいのではと考えてしまいます。
しかし港区の方が魅力的ですかね。文京小石川は高値掴みな感が強くてリスクが高いかと。

>>13504 匿名さん

そうですね
嫌な物件は買ってはいけませんね。
残念ですけど。

白金の話にもっていきたいだけだからスルーした方がいいです、

確かに、タワマンや商業ビルを作っただけでは、広範囲に人を呼び込むのは、限りなく絵空事に近いでしょう。
地権者の気持ちはわからなくもないですが、地元住民以外、わざわざここに買い物しに来る理由がありません。

都心の賑わいのあるエリアを、一度散策なさってみてください。
長年培われてきた、まさにブランド力と呼べる空気の違いを知り、絶望・諦めに至るでしょう。

相変わらず超人気物件、超人気スレのようですね。

馬鹿にされたり正論に対するイラつきが蓄積してくると、いよいよＣＧペタペタスレ流しが始まりますかね。


しかし、掲示板は自由ですから、安眠できるよう鬱憤を出し尽くしてください。

外壁吹き付けってどこにかいてありますか？

なんか無視できないんだよなあ...不思議な物件だ。
押すなよ、押すなよ、とか連呼するダチョウ倶楽部のギャグみたい
買うなよ、買うなよ、とか言って
最後は買って笑いを取る

吹き付け外壁についてですが、
東京都建築物環境計画書制度、というものがございます。
この公的書類は一般公開されており、マンション検討者は、これに目を通すのはこのご時世、常識となりつつあります。

こちらの物件、目を疑う項目としては

・外壁吹き付け
・1m下には地下水あり
・長寿命化が満点ではない
・低い階高、低い梁下高（室内の圧迫感はこのせいです。モデルルームで要確認）
・低い緑化率、低い空地率（完成姿を想像できる方は少ないのです。非常に狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間になると容易に想像できます）

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

空白の項目もあるので、マイナス点はさらに潜んでいると疑ってかかる必要すらあります。

>>13512
その典型が若葉さんですねえ。
あれがダメこれがダメって言いながらいつまでも離れられないみたいですねえ。
彼にもじっくりいろんな物件を勉強して欲しいですね。

＞外壁吹き付けってどこにかいてありますか？


たった今、ＣＧペタペタさんが晒してくださいましたよ。
しかも、こんな色なんです。

若葉もやっぱりここが好きなんだな
まあ人気だからな

うんうん、愛を感じるよ。
しかも致命的な事は何一ついわないしね、いいやつなのかも。

若葉さんは私が書き込みすると毎回反応してくれてます(^-^)
そしてすぐ私の真似もしますから律儀に全部読んでるみたいですね。
ＧＷ前後は書き込みしてなかったのですが、その間も何度か気にしてくれてましたよ。

小さな男の子が女の子にちょっかい掛けるように、ここが気になってしようがないんだと思いますよ。

あまりに欠点が晒され過ぎた為か、最近は投稿者を攻撃する以外、ポジの書き込み量が激減しましたね。

皆さんが仰られている通り、私もここはそんなに悪い物件ではないと、一筆 フォローしておきますよ。

三井不動産の利益が飛び抜けて高いですね。


マンション価格高騰は、人件費？建築費？

はい、ご明算。
答えは簡単でした。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2019/05/post-7a43de.ht...

>>13513 匿名さん

低い階高、低い梁下高
この項目が見当たらないのと
階高、梁下高はそんなに低くないのにモデルルームの天井が低い理由がはっきりしないんですよね。
以前のスレでありましたか？

階高や下がり天井の高さは最近の物件としては合格のように私も思います。
ネガさんがわざわざどこかからコピペしてくれましたが（おそらく再開発の方のスレッドで誰かがまとめたのを書き込まれていたものでしょう）過去のパークコートと比較しても遜色はないようですけどね。
下がり天井ができる理由については明快に理由を書いていたレスはないですね
確かよくわからないという回答しか得られなかったというようなのが唯一あった気がします。

デベロッパーの利益が大きいような書き込みの人もいますが、ここは再開発なので非居住部分のコストもいろいろ乗っかっているのでしょう。地権者ですら差額を払って住宅を手に入れている状況なので、土地代がーというより建設費が色々高かったのでしょうね。

デベ、利益とってるねー。
ここみたいに、値段だけ高くなり品質は劣化している反面、企業利益をあげた社員さん達の豊かな生活に流れている事を想像すると、やる気がなくなりますね。

>>13523
ポロっと安月給を白状する若葉じじいｗ

>>13521 検討板ユーザーさん

階高と梁下高

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
愛宕虎ノ門 3.18と2.48
文京小石川 3.28と2.4

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

小石川がビリッケツなんですね。

やはり皆さん、この物件の事が気になってますね。

人気ですからね。

>>13527 匿名さん
そうだといいんですけどね…
私にはとてもそうは思えません。

外壁についても、いつまでも 吹き付け と馬鹿にされるのはつらいので、この記事のように
『オレンジ色の南欧風土壁をパロった吹き付け』
と、ポジの皆さんで一致団結して呼びかけませんか？！

https://kawlu.com/journal/2016/06/21/20824/

>>13528
やっぱり気になってますねえ(^-^)

若葉だけでも何人来てんだよｗ
人気ありすぎだろ

立地 ＋ 建物ランクで、パークコートタワーについてまとめました

横綱 青山、檜町
大関 渋谷
関脇 富士見、赤坂、虎ノ門（仮称）
小結 愛宕、浜離宮、麻布十番
十両 乃木坂、代々木（仮称）
幕下 小石川

注目は何と言っても、先日ネタバレした、パークコート虎ノ門ザ・タワー（仮称）
なんと竣工時期は、こちらと同じ年度になりそうなのです…

あらゆるランキングはすべてポジショントークです。
ただし面積など非操作データを除く。

ここ最近の物件として比較するとねー 15年前の最新と考えると妥当かもよ。
再開発発足当初から設計だけが置き去りのまま、三井が内装だけ取り繕って売り捌いてるのだろう。さすが三井だな。

今日は雨の日で客さんが少なくて暇そうですね...

このスレは嫉妬の若葉ちゃんが一人で盛り上げてるけどな

嫉妬うんぬんって、私ですか？

別にどう思われても構わないですが、感情的な投稿を繰り返し、検討者を弄ぶのだけは、やめませんか。

私は極力客観的な議論が展開できるように、公的文書や統計データ・記事などを紹介してきましたが、それでもまだ反論があるなら論理的に、どうぞ。

まあまあ、揉めない揉めない。
皆さんには家族と共により良い物件を選んで欲しいものですね。

東京の億ションならここ一択やと思う

関西人に東京の事はわからないと思いますよ。

ちなみに東京ではここを、億ションとは呼びません。

>>13537 匿名さん
家族の為って、これのこと？


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

--------------越えられない壁--------------

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

もちろんネガさんの出してくる統計やデータは中立なんだけど、誤解や印象付けを目的とした演出が伴っているばかりか、一度書けば十分なのにこれでもかこれでもかと執拗に何度も何度も書き込んでくるというところですでに冷静かつ公平無私とは言い難い。ふわっと常識で判断するポジのほうがずっと冷静にみえる。

＞一度書けば十分なのに

そうなんですか。

ポジの人も、検討には意味のないふわっとした事を執拗に何度も何度も書き込んでくるというところですでに冷静かつ公平無私とは言い難いです。

ポジの物量攻撃的なスレ流しにより、検討者の目に止まらなくなるのは不公平かつ悪意を感じますので、検討者を守りたいという正義感から、私は今後もポジさんと同じように問題点の再掲を続けたいと思います。

>>13540
気になる方は当然それも含めて検討すればよいと思いますよ。

>>13540
杭に拘らず、他の事を重視する家庭もあるでしょうし十分検討して欲しいと思ってますよ。

>>13542
レスのリンク貼れるんだからそれで十分でしょ。バイト数ばっかり嵩んで不効率きわまりない

そうですね。
杭に拘らず他の事を重視する家庭もあるでしょうし十分検討して欲しいですね。
例えば、こちらの資料などは参考になると思いました。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

・外壁吹き付け
・1m下には地下水あり
・長寿命化が満点ではない
・低い階高、低い梁下高（室内の圧迫感はこのせいです。モデルルームで要確認）
・低い緑化率、低い空地率（完成姿を想像できる方は少ないのです。狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間が想像できます）

まあ二駅4路線利用に水道橋の中央線まで最寄駅にかぞえている物件紹介ブログもあるし、ものは書きようだと思う。水道橋駅から12分も離れている駅遠とネガることもできるし、12分もあるけば水道橋駅も使えるんじゃないグレートとポジることもできる。結構受け止め方一つでどうでもいいことを買えない理由にあげているだけの話で、ふわっと常識的な判断をする人は最近はどこも高いし港区あたりの高級物件とくらべりゃここは安い、パークコートだし、駅近いし、なにより文京区で遠くに引っ越さずにすむし、待ってたんだよねこんな物件って人も多いと思うけどね。みんな同じ価値観じゃないからね。

>>13547
いろいろ頑張って良い物件を選んでください。

同感です。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=58020

https://www.shirokane-sky.jp/?iad=adwords&_adp_c=wa&_adp_e=c&a...

虎ノ門とか白金高輪の物件を買うとここに書く理由がよくわからないよね。よほど売れ行き予想が悪くて困っているとか？どちらもターゲットにしている層が違うのでここを買おうとしている人にはあまり参考にならないと思うけど。

ネガさんはここ検討してないのに、わざわざマイナス面を絞り出してくれるんですね。
ここは構ってくれる人がいるから楽しいですね。

モデルルームも閑散ですか

格上エリアの価値ある物件が続々と発表され始めたこの最近、急速に魅力を失いつつありますね

>>13541 匿名さん
いや、ポジも過剰にアバタもエクボでかなり色眼鏡。

サイゼリヤ安すぎでしょ。
あと50円上乗せした方が、売上げ減っても、利益増えそう。

ふふふ　( ´艸｀)

>>13520 通りがかりさん

レジは別会社だよ。

マン掲久しぶり

やっぱり3Aだよね。
ここに住んでもドヤできるのはここから城東地区だけでしょう。

マン掲生きてたのか？

何を言われようが、相変わらず１位ですね

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/#fanp-plugin-id202

良いものは良いからね。

>13532 と、ポジのお仲間さんが申しておりますよ。

>>13563 匿名さん

苦しい反論ですね。
まあ確かに一理ありますが、そんなこと言い出したらすべてのランキングなど無意味になります。全国調査などできる訳ないので当たり前でしょう。要は他ネットランキングで１位なので、かなりの注目度と人気があるとゆーことが分かりますね。

ランキングなんて、今、デベが売りたい物件を上位にしてるだけだよ。

とはいえここは実にわかりやすい良さがあるからね。駅直結、二駅4路線利用、大規模タワー、再開発、ショッピングセンター併設の大型レジャー施設至近、区役所至近、犯罪率が極めて低い（外人ウケする）、歯学部や医学部の付属病院が自転車で行けるような距離に複数ある、安いものから高いものまでスーパーは複数あって選んで使える便利さなどなど。他の物件も見たけれど、ここまで利点が揃っているところはそうはない。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

ここの資産価値って大丈夫なのでしょうか？
修繕に普通のタワマンよりお金がかかりそうな。。。
近所なので、20年後が心配です。（今はいいのですが。。。）

>>13564 検討板ユーザーさん
ポジさん同士で争わないでください。

＞駅直結、二駅4路線利用

ポジさんお得意のランキングをみると
ここの利便性は良くはなさそうですね（私は逆にそんなに悪くはないとも思います）

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000184.000028482.html

＞大規模タワー、再開発

① 非免震　② 杭長さが35メートル超級、地表から1m下にはなんと地下水が流れています ③南東角部屋の大半を奪っていった地権者さん達の存在 ④ 客単価の低い商業施設しか誘致できない ⑤ 外出には乗り換えが必要（3基しかない） ⑥共用施設は不特定多数の人が行きかう7階フロアに全て集約（プライバシー性の高いゲストルームも）⑦ 低い階高（3.2m台）⑧下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれで80㎡です） ⑨ BRの壁掛けエアコンはパークコート初です^ ^ ⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）⑪ 外壁吹き付け…（黄土色^ ^） ⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外 ⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ　⑰ 固定資産税＋管理修繕費で、私立医学部の学費が賄えます ⑱ ジャグジーの不適切利用の懸念

＞ここの資産価値って大丈夫なのでしょうか？


不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』ですが、無論これには実需も投資も関係ありません。

営業さんは、ここの1.5億の3LDKの賃料は40万から44万であると仰られたそうですが、これに必要経費（管理修繕費、固定資産税）を勘定に入れて計算すると、目が潰れそうな数字がはじき出されます。

タワマンに永住するのは現実的ではない（ましてやここのような環境の悪い場所に）と考えると、ここは賃貸で住むべき物件と言えますね。

>>13570 匿名さん

毎度毎度、まとめおじさんお疲れさまです。
もうそろそろ見飽きましたよ。

３LDK、40万は安すぎませんか？新築で。なぜタワマンは永住向きではないんでしょうか？

私も賃料は安めに出したなって気がした

まあ逆に予想賃料で出して借り手が付かなければ悪い評判がたつので、これなら借り手が必ずいる鉄板の値だろうけど。

こういうのは取らぬ狸の皮算用なので、参考程度でいいと思う。ちなみにこの辺の中古は家賃収入の利回りをほとんど期待できないほどに上がっている。

安めと言うかまず借りられないレベルじゃないかと思いました。但し、それなら50万60万だすかと言えばそんなに出すなら買う方が良いかと思いました。

文京区ですから、そんなもんですよ。

タワマンってだけで、地域相場を大きく逸脱はしないものです。

>>13575
あなたのような人ばかりならもう少しマンション市況は値上がりしているかもしれませんね。

与信フルマックスならもう一軒億ションいけそうなので、昨日パークコート文京小石川を初めて見学。幼少期からこの界隈で学んだ者として親しみある環境。二期も余裕の売れっぷり。港区相場が目に慣れすぎて、安く思えてくるから怖い。唯一無二のリッチな立地であることは間違いない。三期参戦するか迷う

ここは羽田新航路の影響はないんですか？

賃貸で5年くらい住めば十分だろ。こんなとこ。

ここが人気だと困る人がいるんだなw
ここは成金には似合わないよ

>>13581 通りがかりさん

ほんとですね。ここが人気だと困るか、妬みくらいしかネガする理由はないですからねwww

>>13579
新宿あたりを飛ぶらしいですよ、ほぼほぼ影響ないと思います

地盤が良くて谷底でなければ、この価格帯で間違いない。

ただ、関東大震災は必ず来るんだよね。
あと、気候変動で1/200クラスの豪雨が頻発してるし…

権力者やお金持ちは、地盤の良い高台に住むのが歴史上のセオリー

>>13584 マンコミュファンさん

セオリー？
ネガさんたちもいよいよ地盤くらいしか言えないですね。心配しなくても第２期も大反響
ですよ。

>>13580
賃貸でここに住むだなんて、本当にまいどありがとうございます

低仕様は最近のセオリーだから、 地盤と谷底ね。

購入者スレ見ても、マンション購入は初心者丸出し…

>13586

賃貸物件ですよ、ここは。
利回りが 2%では、50年経たないと元が取れません。
無論、こんなマンションに 50年も住めません。

随分豪華な賃貸物件だねえ、さぞや高く貸せるだろうね。

>>13588 匿名さん
ネット利回りが2%ならグロス利回りは2.5%ぐらいだから12000万73m2の3LDKが家賃25万ぐらいてことですか。坪単価12000円。まあ想像は自由ですからね。

渋谷や神宮外苑が50-60万ちょいなのに
ここがそれと同じ家賃取れる訳がないじゃん？
皆目が曇りすぎ

三井はフラッグシップ物件から引き算で
ここの価格決めてる訳だから
当然家賃も上記物件より下がる

>>13590 マンション検討中さん


アトラスタワーの45㎡が22万で出てまして。

>>13592 匿名さん
ここに住みたいので賃貸とかリセールとか関係無いです。高く売れないから買わないとか意味不明。二期も抽選なのに。

変ですよね、ポジさんって。
欲しいなら倍率上げたくは、ないはずですが。
書き込むべき内容が、完全に真逆です。
一体、どういう立場の方なのでしょうか。

と、いう風に問題の本質を突くと、CGペタ男がスレ流しをし始めるので、今日はこのくらいにしておきますよ。

ポジさんこそ買いもしないのにここに張り付いてる意味が分かりません。なんでなんですか？何かきちんとした理由があってここに書き込みしれるんですよね。嫉妬でなく。どうなんですか？

嫉妬以外に何があるって言うんですか？パークコートはどこでも同じですよ。

ポジの印象操作で騙される人をなくしたいという正義感から、論理性・客観性に基づいた投稿による啓蒙活動を、日々させて頂いております。

それでは、私は答えたので、私の質問にも答えて頂きましょう。

物件が欲しいなら倍率が上がると困るはずのポジさんが、なぜ毎日毎日感情的に物件擁護を繰り返すのでしょうか。
倍率を下げたいなら、行動は逆になるはずです。

あるいは、購入者が張り付いている？
しかし、それも変ですよね。
購入者のいない第１期が始まる前から、こんな感じなのですから。

んー。まぁいいや。
最近反応も薄いし。
無理なポジを繰り返さなければ私ももう干渉しませんよ。
では。

あのね、ここを読まない普通の人で、倍率つく物件はついちゃうの。ここでネガられればネガられるほど、いい物件だと考える人は増えるの。そうか、姑息な倍率下げ工作を試みる連中がこんなに多いなら良い物件なんだなと腑に落ちるからだろうね。君らネガのおかげでスレッドも大盛況、大人気物件になりました。本当にありがとう。

白金とか晴海とか新しいオモチャも入荷したんだからそっちで遊んできたらどうだい。

最近ポジろうとしても禅問答みたいにしかならない酷い物件も多いからね。そういう物件はスレッドも伸びないもんだ。ネガの言う通りで面白くもなんともない。

>>13561 検討板ユーザーさん
一緒にランキングされているマンションが、、、

的外れな投稿者攻撃が散見されますね。
まだまだ私の役目は終わりそうにありません。

そろそろ相手するの止めた方が・・

>>13597 匿名さん

同じ啓蒙活動を是非是非パークシティ武蔵小
山のスレでもやってあげて下さい。
あちらの方がポジさんが悪質ですから。

いや、倍率が上がるとか関係なく、素朴にこれだけ沢山の物件が有る中で何でわざわざこの物件の啓蒙活動をする必要があるのか不思議なんです。何か利益になることがあるんですか？

>>13606
あれはポジというより誉め殺し

>>13594
>変ですよね、ポジさんって。 欲しいなら倍率上げたくは、ないはずですが。

人間にはいろんな側面があるって事だろ。
変でもなんでもない事を悩んでんじゃねえよ

>>13607
文京区を中心に他もやってるよ。ネガ嫌いだから。
君はネガの中でも特筆すべき粘りとエネルギーがあるからね、スペシャルサービスの対象者だ。

>>13608 匿名さん

あれは他の契約者が迷惑してるようですね。

>>13607 匿名さん

どうでもいいですねー。
そんなことポジの利点とかネガの利点を考えれば分かるでしょ。熱くならないならない。
過剰なネガがうるさいだけなので、もう来ないでいいですよ。

地震と水害といった致命的な自然災害リスクの高い物件に死ぬほど住みたいなら、購入せずに賃貸して、リスクはオーナー（ここの場合は特に地権者）に負わすべき！！

>>13607
>いや、倍率が上がるとか関係なく、素朴にこれだけ沢山の物件が有る中で何でわざわざこの物件の啓蒙活動をする必要があるのか不思議なんです

人間の事をもっと勉強しろよ。

若葉ってホントに・・・弱いな

昨日の大雨でこの辺りは浸水しませんでしたか

結局、なんでネガするのか誰も明確に答えてくれる人はいないんですね。人間を勉強しろ？アホか。

13617 やばい人きたw

>>13612
同意。

>>13617
>人間を勉強しろ？アホか。

レベルが低いしそういう事を言う程度の人間だって見透かされてるから相手にして貰えない。

>>13617
>結局、なんでネガするのか誰も明確に答えてくれる人はいないんですね

知りたかったのは、なんでポジするか、じゃなかったのか

この程度で浸水するかいな！笑
アンタはアホか？
ここじゃなくても、この程度で浸水する物件なんてああるわけないやろ！

>>13616
しませんね
トリッカーズのカントリーブーツを履いて行ったのですが全然大丈夫でした
ロブは高いので晴れの日しか履けませんが

>結局、なんでネガするのか

人生に行き詰ってるからだよ

終了！

>結局、なんでネガするのか

何かの拍子にネガる事くらいは誰にでもあっても
毎日ネガり続けるのは生活がうまく行ってないからと解釈すればいいよ。

結局、ネガる人は生活がうまく行って無い人が嫉妬してるって事ですね。

>>13617 匿名さん

お答えしよう。
格下ブランドの安普請パークシティ武蔵○山を掴まされたからである。

>>13622 匿名さん
聞いてねーよ

雨の日は不安になる場所ですね。

>結局、ネガる人は生活がうまく行って無い人が嫉妬してるって事ですね。

間違いないでしょう。
本人は都民ですらないと思うし、相当高齢でしょう。

>>13630 匿名さん

＞ポジの印象操作で騙される人をなくしたいという正義感から、論理性・客観性に基づいた投稿による啓蒙活動を、日々させて頂いております。

＞雨の日は不安になる場所ですね。

この一帯は、ピンポイントで 3mの水没ですね。
公式発表なので、ムキになさらないでください。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

よくハザードマップ出してドヤ顔する人があるが、浸水履歴を持ち出す人はいないね。

個人的にはそちらが気になる

与信があるからって二件目買う人がいまだに居るんですね。フラットの事件全然懲りてないですね、厳しくなっているのにニュース見てない鈍感な人が居るんですね。

>>13634
>与信があるからって二件目買う人がいまだに居るんですね。

東京だからな。右から左、上から下までいろんな人がいるよ。
狭い視野、凝り固まった頭で見てるだけじゃダメよ。
>>13634が金がないって頭抱えてる時にも金が余って高笑いしてるのがいるんだよ。
それが東京だよ。

ついでに言えば、あんなに金持ってたのに。。ってのも東京だけどな。

自分の金や与信枠をどう使うかは個人の自由でしょう。
それを必死で止めようとあの手この手で騒ぐからスレの雰囲気が悪くなる
ネタかもしれないのに...

こっちに買い替え組か。ボッテルね。
https://www.nomu.com/mansion/id/RA831758/

もうなんかスレだかわからなくなってますね

ポジネガ入り乱れて色々問題点や利点を出し尽くしたから話題がなくなったね。
買う人には相当参考になったんじゃないか。

このままだと三期あるかな、二期で売り切れそうな気がする

白金ザスカイに相当数流れたみたいですよ（当たり前ですが）。

おかげで静かになりましたね。

>>13634 匿名さん
与信あって払えるなら
セカンドハウスをフラットで購入するのは何も問題ない。

なんか勘違いしてる？

数百分の一の確率規模なんだから、浸水履歴なんてあるわけでないだろ。
所詮、戦後最大が既往最大な訳だし

明日起きようが、数百年後に起きようが、確率は同じ…算数弱いのかな

その確率規模が頻発し始めてる訳で、数百年後は下がるかも知れないが分からない。

赤坂見附や新小岩、福岡なんか、枚挙にいとまがないから、ここもじきに来るだろう

>>13641
>白金ザスカイに相当数流れたみたいですよ（当たり前ですが）。

どっちも買えなくて永遠にネガッてるだけの若葉もいるみたいですねｗ

>>13643
ハザードマップの想定は人を油断させるのでよくないと思っている。特定の箇所で起こる特定の規模の、予測可能で対策可能なもので作られている。何年か前に実際にあったけど文京区でも高い場所にある本郷通りが冠水するなんてこともある。文京区の冠水履歴図を見ると面白いことがみえてくる。ぜひ一度、ご覧になることをお勧めしたい。高いところに住んだら安全だなんて、とんでもない話なんだよ。

おっと冠水履歴図じゃなくて浸水履歴図だな、失礼。

不動産で評価が高くても、浸水履歴図を見れば何百年に一回なんてレベルじゃない雨で容易に水に浸かっている場所がみつかる。中には高値で取引されている地域も含まれている。おそらく何百年に一回なんて豪雨がその地域を襲ったら、何が起こるかわかるよね。

ハザードマップで危険なところってあっという間に予算がついて対策されちゃうんだよね。だからかえって安全だったりするんだよ。白金の某物件も、今回の再開発で非常に安全になるはず。

>>13647 匿名さん

地方だとそうでも東京はまたいろんな人がいろんな思惑を持っているからいくら都心のハザードマップみても数年に一度の浸水程度じゃ大して安くならないんだよ。

>>13649
ふふふ、住んでいる素人さんはそうでないと思いますよ。私は不動産取引のプロじゃないので平気でこういう話をしちゃいますが

危険なところってあっという間に予算がついて対策されるって妄想

お国が守るのは限界があり、近い将来自己責任になる

国交も見限ってるよ

江戸川区のハザードマップには笑ったなあ
この地区に住んでる人は危ないので他の地区へ
て、ガイド付き

対策する気ないのを宣言するのが清々しい

>数年に一度の浸水程度じゃ大して安くならないんだよ。
↓
>住んでいる素人さんはそうでないと思いますよ。

住んでいる素人さんの意味が分からない

どうでも良いですよ。

>いくら都心のハザードマップみても数年に一度の浸水程度じゃ大して安くならない


そんな事で安くなるなら投資組が喜んで買うし、賃貸組が喜んで住むから。

駅直結は他にはないでしょ。

湾岸マンションの被りもあり、キャピタルゲートプレイスとの勝負になりますかね。
有楽町線の方が三田線より上ですから、あちらが一歩リードといった格好でしょうか。

どうでもいいですよ

どうでもいいですよサン お久しぶりです。
初心者マーク 付いちゃったんですね。
どのスレを荒らしてきたんですか？

文京区民にとって月島はもんじゃを食べに行く町
文京区民にとって小石川は人の暮らす町

どうでもいいですよ

相変わらずくだらないやり合いしてますなあ。
それだけネガさんは、なんか口出さないといれないと言うことですね。売れない物件ならあえてネガだけ言う必要もないですからね。
ネガが増えるほど、ここの人気を感じますね。
南無(^人^)

ここの希少価値は、東京でもピカイチ
教養ある人間が住むべき街だからな

自分で言ってしまうと
教養や品のない人間になりがちです。
やり合いになる時点で両方同レベルですし。

"ある日私はまあ宅（うち）だけでも探してみようかというそぞろ心から、散歩がてらに本郷台を西へ下りて小石川の坂を真直に伝通院（でんづういん）の方へ上がりました。"ぱっとこのフレーズが出る人なら価値がわかるとおもうんだけどな

"金に不自由のない私は、騒々（そうぞう）しい下宿を出て、新らしく一戸を構えて見ようかという気になったのです。"というくだりなんかは、マンションを買おうと検討する人々と重なって見えるよね。漱石読みならここを買うときにふと思い出すことだろう

文京区とは言え、ここより高価な戸建連中がゴロゴロいるから、購入者が思い描く優越感を鼻で笑う人は多い。

本質的な話になりましたので、申し上げましょう
「本郷もかねやすまでは江戸のうち」
古くからここは江戸ですらない、価値の低い土地なのです
ハザードマップにおいては、3mの浸水予想が出るような危険な 谷底低地エリア ですから、住む場所としては古くから避けられてきました
一般的な人が暮らす町では、ないのです

https://www.jk-tokyo.tv/zatsugaku/109/

次に資本主義社会における見解を示します。
駅近など周辺環境の大半は、人が作り出した後世の分明の元に成り立ちます。
それ自体を総合的に加味したもの、さらに言えば不動産価値を担保するものは、賃料、以外にあり得ません。

繰り返しになりますが、こちらの物件における賃料は、1.5億のお部屋で40万/月。
元を取るには、50年近くかかります。

果たしてタワマンに 50年住めるでしょうか。
答えは、論外です。

結論から申し上げて、こちらは賃貸で住む場所なのです。

論理的な反論は、できないです。

ここは旗本の住む屋敷町でなあ...子孫が今も稲荷を守っておるんじゃゴホゴホ

朱引内は文京区のほぼ全域を含んでいるよ

朱引を知らない人は江戸の地域争いに参戦しないように。

コモンセンス以前のコモンセンスがないので議論にならない

>>13677 通りがかりさん
それは知らなかったなあ
ここは昔は本郷なの？それとも拡大解釈？
図示してもらえる？

どうでもいいやつやな。

>>13679
いや、煽りでなく

また抽選かなぁ。

江戸幕府が行政の境界として江戸の範囲を公式に定めているので、それが公式の江戸の範囲。
朱引は４里四方とされ北は千住あたりまで含んでいた。

墨引きという町奉行所の管轄境界も同時に示されていて、これも文京区のほとんどの地域、現在の山手線の内側をだいたいカバーする。江戸の町奉行書は司法警察だけでなく消防や様々な行政サービスのようなこともしていて都庁と警視庁と地裁が一つになったような感じの組織なので現代的な意味での行政境界はだいたい墨引きの範囲だと考えていいだろう。

かねやすのあたりは、「改撰江戸志」に「むかし太田入道道灌の領地の境目なりしといひ給ふ、その頃追放の者など此処より放せし（後略）」という記載がある。あくまでも江戸所払いという刑罰の罪人をこの辺で放したというだけの話で江戸の境界ではない。太田道灌というから15世紀、まだ江戸が都市の体をほとんどなしていなかった時代の話。

どうでも良いですよ。

>>13683 匿名さん
江戸城の堀ののの字新伸で江戸の定義は自体で変わるよね？
あなたの説を正とするならば、川柳が例としては間違いと言うことだね。なんの為に例示したのかと言うと、
教養の証明？

江戸時代から外側地域だったってことか。

>>13686
ググればこれぐらいすぐ出てくるよ
かねやすまでがなぜ江戸のうちかというと瓦葺き建物が立ち並ぶのがかねやすよりも江戸城側だったことによるんだ

明暦3年の振袖火事のあとから破壊消防への支障や家屋の倒壊で犠牲者が出るなどの理由で江戸での瓦葺きが禁止された時期が60年ほどあった。しかし瓦は本当は耐火性のあるもので火の粉から屋根を守るなど延焼防止に一定の効果があることから８代将軍吉宗公の時に禁令が解かれたが、依然板葺き茅葺の家が多かった。享保15年の大火の後から防火帯としてかねやすのあったあたりから江戸城側での茅葺が禁止され土蔵造の瓦屋根の家が逆に奨励されるようになった。こうしてかねやすあたりまでは瓦葺きの立派な家が建ち並ぶ都会、そこから先は茅葺きや板葺き屋根がならぶちょっと残念な地域と差がでたためにかねやすまでが江戸のうちと戯れ歌に詠まれたというわけ。

なるほど。ありがとう

ここが浸水リスク地帯で昔から住むのを避けられてきたことは確かだよ。

>>13690
弥生時代から人が住んでいて遺跡が発見されている。
江戸時代の地図をみると武家屋敷が建ち並んでいて、町人の住む街ではなかったようだね

当時の幕府直参の直系子孫が住んでるよ

>>13691 匿名さん
弥生時代とは川の位置が違うのでは？

帰ってヨシ！

江戸時代の水害の名所は本所深川近辺。定期的に大氾濫をおこしていて、数日は水が引かないという大水害になんどもみまわれている。あとは目黒川流域も有名だよね。

>>13692
お、詳しいね。元和6年の天下普請で小石川は隅田川に直接流れ込むようにつけかえられているんだけれど、それは水道橋近辺の話。この辺はそんなに変わっていないはず

>>13695 堀もそうだが大事業だったからね。
この辺はあまり影響なかったのか。

結局そういう地歴からもわかるように
ここは文京区屈指の 3m級の水害エリアです

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

ハザードマップより冠水履歴図よ、確認するべきは

雨の日は 不安になるエリア ですね。

こういうマンションって、水に浸かるとどうなりますか？

>>13699 匿名さん

凄い台風とかゲリラ豪雨でも6階のグラントロビーが浸水することは無いですよね。千川通りや白山通りに随分沢山住んでる人がいますけどこのマンションの方がましだと思います。

1.5億も支払って賃料40万程度しかとれない理由は、ここが文京区No. 1の水没エリアだからでしょうか。

>>13703 匿名さん

ま、家賃40万払えるひとも選ばれた人って感じだし、1.5億払えない人の方が圧倒的に多いので嫉妬や誹謗中傷はしかたないですね。ここを買える人は買えないからどころか借りるのも無理な人々の悶々とした気持ちも忖度してあげましょう。

皆さん、なんでそんなに江戸時代詳しいんですか？普通にすごいと思いました。

>>13701 匿名さん
発電機の設置階は大丈夫？

>>13705 マンション検討中さん

私もそう思います。

やっぱ買える人がうらやましい？

ここが水に浸かるということは、地下鉄の中は完全に水没。
三田線からつながる玄関も、水没。
電気系統は、もちろん全損。
復旧にかかる金額は、どのくらいかね。
管理修繕費は使えないし、大半は住民負担になるから 20億かかるとして、1世帯400万くらいかな

仮にごく低い確率でそうなったとしても
ここを買う人はそれくらいの支出は大丈夫かと。
共有部の保険もありますし。

>>13705
地歴は大事ですよ
権力者派良い土地に住むので、ここみたいに武家屋敷が建ち並んでいた地域は災害リスクが高くない場所が多いです

そうですね。昔なら武家屋敷、近世以降なら役所や学校のある土地は災害に強い地歴です。

地歴、災害。
それでは検討者さんの為に、ハザードマップを提示しましょう。
ここは、文京区内で最もミゼラブルな浸水予想が公式発表されており、その深さは 3m だと警告されています。
いわゆる『谷底低地』だからです。

ちなみにシビックセンターは、警告エリアからは外れていますね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

ここのポジは平気でうそを並べるね。

江戸時代はコンクリートジャングルじゃないでしょ。

気候変動はもはや不可逆的だし、履歴なんで意味ないんだよね。

賃貸人さん、今度はここでネガってるの？
三年前からどんどん価格は上がってるから
いつかは山手線内側を買えると良いね。

その通りですね。

デタラメ並べて売り抜けることしか考えてない。
困ったら貧相なCG写真の連投でスレ流し。

本日も夜中まで白山通りの騒音が耳障りですが、それにも増してポジの言い訳も耳障りなのです。

なんのこっちゃ

目の前の白山通りは 5車線もあるからね。
テナントに耳栓屋とマスク屋入れたら、儲かりそう。

どうでも良いですよ。

ここのプレミアム住居が3.5億で売ってますよ
転売ヤーですかね

荒らしが活動し始めましたね
各スレ迷惑です

小石川にして、よかったはー
まじ、よかったはー

>>13723
給料日にお金が入ったので、またカフェのWifiスポットが使えるようになったのでしょう。

数字として売れているのだから、ネガは
そこは認めれば良いだけだと思います。

ネガも誰かのコピペ的なものばかりで
コピペ元の人も迷惑でしょう。
内陸で地盤良くて免震で水害に合わない
交通利便性最高の立地で
高仕様で閑静な住宅街に建つ、みたいな
完璧な物件は存在しないのです。
完璧に近い物件があったとしても、かなり高額でしょう。

ヴェネツィア並みの水路都市だった東京では、地歴的に交通利便性＝海や川や水路に近い場所。このため、交通利便性と災害リスクは比例しがち。
高台には利便性最高の場所はそうそう無いからね。

梁の太さが建物の耐震性を保証してるのと一緒。

まあ広い道に面しているというあたりはT3サッシで対策しているしね。LowEガラスと第１種換気、周囲のどの物件よりも高く良好な眺望が得られること、文京区ではおそらく何十年もこれに匹敵する物件は出ないところとか長所が短所を補って余りあるよね。立地的にも地下鉄路線が複数利用できるとか地下からの動線で雨に濡れずに通勤できるところとかも大きいけれど、周辺の商業施設が充実していて生活利便性も最高。ちょっといいものを食べたい時にそういう店が少ないとかアパレル系や宝飾系の店が弱いという気がするが日常利用するような店はだいたいこの辺の徒歩圏で間に合うからね。おまけに千代田区港区あたりの高級物件と比べれば坪単価が何百万も安い文京区価格になっている。そりゃ買うよね。

坪600超えだよ。高いよなぁ。

600？安いなあ、が今の都内内陸地の相場ですよ。三年後には、山手線内の条件良い場所は1000を超える予定です。

>>13729

条件の良い3Lはそうでしょうが、間取りによりますね。
第2期は消費税分値上げでしょうが、パンダが出ますから430程度からあるようです。条件の良い間取りは余り残っていないので、最終的には沖式くらいに収まるのではないかと。

不動産に出物なしなんで、
平均坪単価はその物件の市場評価でもあるのです。
だから、自分にとってプラスが大きく
マイナスが気にならない物件を納得して選ぶ。
検討材料としてポジネガ描き込むのは大歓迎。
逆に自分の価値観に合わない物件をいつまでもネガり続けても意味はないかな。

>>13714 匿名さん

現地見たことありますか？
シビックセンター入り口は半分くらい地下にあるので、このエリアが浸水したら同様に浸水します。東京ドームやラクーアも同じですが、この施設のグランドレベルで寝泊まりする人がいないので警戒エリアから外れているだけです。再開発エリアの低層は商業施設なので完成すればここも同じ理由で外れるはず。そもそも災害対策施設だしね。住友ビルもすでに外れています。

申し込みまで特に営業はないけど、その時の倍率見て申し込む予定です。

ここは地下がそのまま地下鉄だから、
むしろ水路があり洪水にはなり得ないですね。
まして都営の地下鉄ですから、対策がありそこが水没する可能性も低いと思いますが。
反論があればどうぞ。

>>13727 匿名さん

江戸時代には水利技術で、生活用水や水運に便利な比較的安全な低地に人が住んでたんだろうね。近代は高台の上下水道整備や、自動車により急速に郊外に人が移動したが、土木建築技術の急速な発達で中心部や湾岸にまた戻っているんだろうね。
江戸時代の地歴があるエリアは文化的にも良いと思うけどね。

>>13702 匿名さん

それがMKさんのクオリティです

ポジが朝から必死で、おどろきました。

ここが水没 3m 予想エリアというのは、国の公式発表なので、喧嘩をうるなら政府へ、どうぞ。

やっぱり、２期も抽選かなぁ。

内陸で地盤良くて免震で水害に合わない
交通利便性最高の立地で
高仕様で閑静な住宅街に建つ、みたいな
完璧な物件は存在しないのです。


どれにも当てはまってないから、賃料が安いのでしょうか。

上で誰かも言っていたけど、これからは都心は坪1000万円が常態化する。
今のうちに、取り合えず細かいことは気にせず、一旦、都心ランドマーク物件なら買えたら買っておくこと。
逃すと永久に都心物件は、手に入らなくなる。
一時的に下がってもまた上がる。リーマン前後を見ればわかる。

ここの値段なら大怪我はしないので、絶対にお買い得だはー

>>13740 匿名さん
その条件だと現時点で坪1200コース。
つまり空想上の物件で実在しない。

ここは内陸て交通利便性は最高ではないが良い。買い物も便利。
免震ではないが制振で梁も丈夫。仕様も悪くない。
それを考慮しても価格お買い得。
そう判断する人が多いので市場で人気になってる。
まず、これを客観的に認めて、その上で自分が選ばない理由を優先させれば良いと思うよ。

>>13742 eマンションさん

モデル行っても説明だけでその後もメールだけで電話も来ない。こちらから電話して倍率やらわからない所やら聞いて。営業に凄い余裕を感じるのは人気の裏返しですかね？

ここか買いたくなくて、かつ
ここが最後の山手線内新築で手に届く範囲の
物件になったとしたても
まだ他の中古と言う手もあるしね。
ネガったとこで新築価格は下がらないよ。

パークコート渋谷ザタワーのスレ見てきた。
はーはーうるさいのは、もともとMKさんみたいね。
はとわの区別がつかないのは、千葉の方言みたいなので、ばかにしないように。
本人は、どっちでもいい、わからない奴は低学歴みたいな言い訳してた。負けず嫌いみたい。

>14743

三井は客を選ぶ。選ばれなかっただけかも。

>>13743 匿名さん
人が足りなくて回ってないのもあるかと。
ここは人気ですし。

モデルルーム行って次の予約されなかったら、遠回しに断られったってこと。

ここのポジは、ただのポジティブシンキング

私は石橋叩いて渡らないネガティヴシンキング

だから儲かってる

渡らないのに検討してるの？
検討版よ、ここ。

>>13749 マンコミュファンさん
え？シンキングなら一人で考えてれば良いのに何で書き込むの？
承認欲求なら迷惑だし、実益でネガで売れないことや値下げ期待してるなら
それは相当ポジティブシンキングかと。

まあ千葉おじさんはあちこちでディスりすぎて自分でも訳が分からなくなってるのでしょう

「私は買えないのじゃない、買わないだけだ」

若葉おじさんなりの自己防衛本能なんだと思いますよｗ

すごい興奮状態での反響どうもです。

もっといいとこ買えず、ここしか買えない、ご契約者の面々かな。

買わないこと前提で検討するマンコミファンがいてもいいでしょ。

>>13753 評判気になるさん
いても良いよ。ちゃんと根拠ある検討してれば。
ただ、前提が買わないだから、様々な方向から検討できてないよね。
買わない前提のネガばかりで、検討の意味がない。
内容もネタも有識者の尻馬に乗るだけ。
乗られる方は歪めて伝えられて迷惑。

ネガ？って言うんですかね。
日本国家が発表した浸水予想図や、賃料から算出した利回りの低さ（＝ 高値掴み度）など、全てファクトベースですが。

何も歪めていませんよね。

逆にポジさんは、いかがでしょう。
あまり興奮せずに、お答えください。

想定賃料利回り2%台もあれば4%台もある。
全部屋見てないけどうまくいけば5%狙える部屋もあるかも。だからと言って安いわけではないけれど。
2%台だけ切り取るのはファクトというかアンフェアだわな

利回り 2%なら、普通は賃貸で住むべきお部屋ですね。
過去ログをみると、1.5億の3LDKがそれに該当するということでした。
つまり、ファミリータイプの住戸です。

>>13757 検討板ユーザーさん

日本人の所有欲を甘くみてますよね。
ファクト、ファクトって言ってる間に買える物件が無くなって賃貸なんですか？ホントの勝ち組は家賃を貰う方じゃないですか？凄い大金持ちなら賃貸でも良いでしょうけど、そんな人がこんな所に書き込みする訳ないですよね??

>ファクト、ファクトって言ってる間に買える物件が無くなって賃貸なんですか？

でしょうね。
ま、その前に買えるお金も住む家族もないと思いますがｗ

ここは家賃で回収し切る前に耐用年数が過ぎてしまいますから、どちらにしても負けは負けなんですよ。
これだけ詳細かつ論理的に打ち負かされているのですから、屁理屈こねくり回さず、そろそろ理解すべき時期かと思います。

それとも意地でも認めたら負け、というやつですかね。

梁がー
天井高がー
賃貸がー

弱い弱い

ちなみに私はファクトベースで客観論を教示してあげているだけですから、例え私が千葉県民のだろうと貧乏団地民だろうとビルゲイツだろうと、一切関係がないんですよ。

文京区民の学力でも、この程度のロジックは理解できますよね？

>ここは家賃で回収し切る前に耐用年数が過ぎてしまいますから

これだけ人気あるのは皆さんにとって「で？そんなに金に困ってるの？」って感じなんでしょう。

>私はファクトベースで客観論を教示してあげている

梁がー
天井高がー
賃貸がー

これだけ人気なのは客観論とやらが視界に入ってこないんでしょう。

文京区の物件、特に小石川の中古マンションで利回り期待する人っているのかな...
賃貸の相場ってほぼほぼ賃貸専用物件の相場で分譲マンションみたいな高級賃貸の相場ではないと理解しているけど。この辺のオーナー、たとえば世銀とかに出向しているあいだにちょこっと貸すとか、パリとかロンドンに期限付きで転勤しているうちに数年、定期借家で貸すとか、そもそも儲ける気ないよね。

ファクトおじさん狂気じみてるなw

第1期が即完したこと、第２期が好評であることがあなたのいうファクトに誰も賛同してないこととに気づいた方がいいよw

ネガというか、情報はありがたいです。
かく言う自分も、無知なうちにここを掴まされた人のうちの一人…。

手付け放棄するか、迷いますね。

利回り2％の異常性が理解できないなら不動産買うの向いてない。

自分と家族が住む家を買うのに利回りとか気にしなくちゃいけない人は辛いよな

利回りを気にする事と分譲価格が高いか安いかを気にする事は同じ事なんだけど。

違うでしょ
同じ人もいれば全く違う人もいるってこと

ここ住みたいと思うから買いたい。それ以上でも以下でもないのですが
皆さんはどうなんでしょう？
ポジポジは無しにして。。

利回りを気にするなら土地買って賃貸アパート建てればいいじゃん...
世の中賃貸利回りいい分譲マンションだらけになったら賃貸に住むのはバカばっかりってことになるが

そもそも資産形成できるのに、賃貸アパートの家賃でマンション価格を云々するのはおかしいとおもうんだけど。賃貸に住んでいたらお金は右から左で大家の懐に入るんだよね

ここを買おうと考えている人間の偽らざる感情として言わせてもらうが、ここみたいに住戸性能が高くランドマークとして価値の高い物件が、近隣の普通の中小規模で築古のマンションと同じ賃貸価格で出るとは思えないのだが。近隣のマンションに住んでみればわかると思う。住んだこともないのに鬼の首をとったような事は言わない方がいい。

最初の頃は資産価値が高い高いと嬉しそうに妄言を垂れていたのに、どれ程高値掴みかをファクトベースで見せられたとたん、真逆のことを言いはじめるコントまがいの行為を見せられてしまいました。

>>13776
埼玉あたりにアパートを建てたら？
利回りのいい物件もここにはありますけどね。

ここに住みたくない人とは議論にならないと思う。
ここを買いたい人の感想です

千葉の若葉おじさんも自分の住む家の利回りなんて気にしなくて済むようになり
他人に振り回されることなく好きな場所を選べる時代が来ますように

本人に成り代わりお祈りいたします。

実用○○ホームさんで3.5億で抽選なしでプレミアム住居買えますよ！

どうでも良いですよ。

なるほど。
やはり私の予想通りになってきました。
室内はあんな感じですから、実需の方が一億出してまで住むには、ちょっと酷い。
CGではわからないので、おそらく内覧される前に売り逃げるつもりでしょう。

最初の頃は、駅近だぁータワマンだぁー資産価値だぁー、って大騒ぎしてたのに、資産価値どころか利回り 2%台のボッタクリ高値掴みだということが論理的に示されたとたん、ポジ達の言い分が真逆になりましたね。

大半の方々が資産価値があると思って購入された様子でしたから、これは大きな痛手です。
不動産をふわっとした考えで根拠なく妄信するとケガをするという、まさに教科書的な事例になりそうです。

どうでもいいですよ

ど、どうでもいいですお… (´;ω;`)ﾌﾞﾜｯ

70平米で40万ってどこの根拠？
多分50～55位じゃない、パークコートだと。
飯田橋のパークコートの賃料とそれ以外の物件比較してみ。
以前タワーがない地域のマンション買ったときに、周りの賃量出して散々利回り低いとか言われたけど、結局5パー以上取れてるからね。ランドマークが出来ると違う賃貸相場が形成されるから、信じたくないかもそれないけどそれが世の常(笑)

駅上マンションの資産価値が無いとか本気で思ってませんよね。家賃やらいろいろおっしゃってますけど私はここが仕事に便利なんで買う予定なんですが、そんなにいくらで貸せるとか気になります？

ここの抽選申し込んでる知人はみんなキャッシュで買うって言ってたから資産性とかあんまり気にしてないんじゃないかなぁ

低金利だから、キャッシュ持っていてもローンで控除使うとか、他に利回りのいい投資に回すのが最近のトレンドだけど。知人さんは情弱さんばかりなのか。

おこちゃま同士馬鹿な事ばかり言ってるんじゃないよ

ポジの主張が曖昧ですね。
資産価値と仰られていますが、一体何を指しているのでしょうか。

購入金額に対して物件価格が保たれる、といういわゆる一般的な資産価値の事なら、ここは資産価値はありません。理由は以下。

1.5億 80㎡の賃料が 40から44万であると、具体的に営業の方が示して下さいましたから、必要経費（固定資産税、管理費、修繕費）を引くと、資金を回収し終わる前にマンションの耐用年数がきてしまいます。
無論これは、投資も実需も関係ありません。

ファクトをこちらからのみ提示するのもアンフェアなので、そろそろポジさんのふわっとしていない資産価値の話が聞きたいですよね。

なんてね

三井何某先生もよく仰られていますが、資産価値を計るうえで最も大事なことは、分譲価格なのです。
ここは酷い高値掴みであるということは、ファクトベースで散々語られてきました。
私もここはそんなに悪い物件だとは思いませんが、価値に見合わない高値で掴むと資産価値に乏しくなるのです。

ってイキッてみました(^-^)

営業が示したものをそのままファクトと言われてもね、営業のこと信じやすいタイプなんだね。ワンルームマンション投資とか気をつけてね、引っ掛からないように。
本当にあなたみたいな人が引っ掛かりやすいから、営業が言ったこと鵜呑みにしちゃうとね。

えっ

ここの営業は、お客様を騙すんですか？

ま、いろいろなファクトありがとうございます。貴方がたと同じマンションに住むことがなさそうなのがなによりの救いです。

千三屋なんて揶揄される業種。

レオパレスとかかぼちゃの馬車の営業なら100万で30年家賃保証とか言うんじゃないの？そしたらそれもファクトになるのかな？気を付けて。

またまた、勝手に騙すとか言っちゃって、誰がそんなこと言いました(笑)
俺が買うのは坪450万のパンダ部屋だから、正直600以上は高値感はあると思うよ。
でも、条件のいい高い部屋は、他の物件でも高いと言われたけど今となってはより高くなるってこと散々見てきたからね。ブリリア目黒とか、俺も当時はバブリアって馬鹿にしたけど、今見ると買っとけばと思ったよ。
ここも買っとけばと良かったと後悔しないようにね。

確かに営業さんは、ここが 3mの浸水エリアだとは教えてくれなかったです。
聞かないと教えてくれないんですね、こういうのって。

ハザードマップは自治体の情報を自分で調べればわかるってのが不動産屋のスタンス。

水が溜まりやすい地域なんですね。
一旦水に浸かると、マンションにはどういう影響がありますかね？

40階建てのマンションが水に浸かるの？どうい言う影響ってこの世の終わりだね。

>えっ ここの営業は、お客様を騙すんですか？

>水が溜まりやすい地域なんですね。

相変わらず幼稚過ぎ

水溜まるぐらい承知済みですよ。
ハザードマップ見ればわかります。

＞40階建てのマンションが水に浸かるの？

いえいえ。
国の公式発表では、3mとかみたいですよ。

地下鉄駅の入り口から下駄履き商業エリアの一階くらいまでは水の中に浸かると思いますが、その場合、マンションにはどういう影響があると考えられるでしょうか。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

>>13807 匿名さん

その前に地下鉄はどうなるんだろうね？

万一の水害も考慮してマンションに住む

おしまい

水害が予想される地域の場合は水害の影響のない高さの階に住む
それでも気になる人は最初から高台に住む

これで問題解決

受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

部屋のリセール価格にも影響ないので買う
それでも不安な人は買わない

一瞬で問題解決

>受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

と思って高台に済んだら雪で滑って骨折、車が止まらず事故なんてこともありうる。

あとは各自・各家庭の判断。
うじうじ悩む必要もない。

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

若葉おじさんもやっぱりこの人気物件が気になりますよねえ
人気だけに買えなくても気になるのはしょうがないよね

>13815

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

大雨のたびに全損？三田線も浸水？もはや大災害じゃないとこの物件をディスる理由が無いと。

災害で出た被害は保険で直すに決まってるだろう

この辺でそんな大災害が起きたらご近所さんとしてはここが頼り、垂直避難させてもらいますよ、よろしくね。

ええよ。いつでも来てくれ。

？
大災害なんですか。
ここが 3m 浸水しても、周りのエリアは無傷ですよ。（ハザードマップ参照）
むしろここの住民は高台に避難させてもらう立場ですね。

レベルが低すぎ

低いのは、谷底低地のここかと思いますが。。。

どうでも良いですよ。

だいたひかるキタコレw

ハザードマップは神田川の氾濫を想定しているんだけど、後楽園駅自体が改札階はかさ上げされているし、春日駅も止水板がありますので、そう簡単には浸水しませんよ。３mまで水がくるような事態だと三田線、南北線、大江戸線は全部水没しますので、大災害だと思いますね。江戸川橋や飯田橋の一帯も水没します。どう見ても大災害ですね。再開発自体が防災拠点づくりなので対策はされているはずです。次回作られるハザードマップでは再開発地域が白抜きになるでしょう。

ここは谷底低地なので、降った雨が周りから集まってくるエリアです。
これを改善するには、もう地形ごと変えるしかありませんから、対策は不可能でしょう。

ハザードマップは国の公式見解ですから、御託を並べても通用しません。
ここだけがピンポイントで浸水地区なのは、一目瞭然。
対照的に、周辺は全然平気ですね。真っ白。
嘘で嘘を塗り固めるのは、そろそろやめにしましょう。周辺住民に対して、失礼極まりない。

対策はされている”はず？”　
ポジティブシンキング

”はず”で生きてたら儲かりませよ。
ビジネスも”はず”でやってるんでしょ。

ここはパーコーの廉価版で、たとえば、メルセデスのＳクラスの廉価版で3年でだいたい半値
ハイエンドのＥクラスの方がよっぽど長期的には資産価値あり

　まぁ、昨今のメルセデスも30車種もつくって、バブル期の面影なし。
おばちゃんのブランドもん丸出しになりつつあるが...

レベル低い

危険エリアだからこそ、安く住めるエリアなんだろ、ここは。

降った雨が集まるのではなく、神田川の氾濫時に下水からの逆流などがあった場合の問題なんだけどね。

ハザードマップで水没リスクエリアに指定されているのは、確かに気に入らないと思いますが、科学的根拠に基づいて作成された国の公式発表なので、これ程大騒ぎしてしまうと、傷は深まるばかりです。

どうしても気に入らないなら、団体を結成して、政府に抗議に出向かれては如何でしょう。
ただし、マンションの名誉をこれ以上汚さぬように、街宣活動はきちんと届出をしてからにしてくださいね。

政府？

利回り水準は、貸す時だけでなく、むしろ買うか借りるかの判断、選択にこそ有用です。

借りると数十年後に何も残らないと言うのは事実ではなく、頭金や、毎月のローンよりも家賃が低い場合のその差額のお金を、マンション一戸よりも低リスク高配当で運用できれば(このマンションでは多数存在)、ローン終了時に賃貸の方が残るものが多くなる場合が多々あります。借りると大家の儲けというのも、利回りが低ければ借り手のコスト減や、マンションより有利な運用機会の逸失を大家が賄っていることになるので、当てはまらない場合があります。
耐用年数以内でも割高割安は裁定関係が本質で、利回りが新築時でも4%に届かないのであれば、(「絶対この部屋」という場合を除いて、)借りた方が有利です。このマンションの価格水準と比較すると、税額控除は上限が低すぎるので、焼け石に水です。これだけ供給あれば、賃貸は様々な間取りで出るでしょうから、「絶対この立地」は賃貸でも実現可能でしょう。
単純化すると、2億あればここを買うよりも、4-5%以上の配当運用してその配当で家賃払ってもお釣りも狙えることが、割高である根拠です(ローン金利、諸経費、ランニングコスト、マンションは株、リートに比べ経年が不利に働くことを考慮すれば尚更割高に)。
ここを買う人は利回りを気にしないという見方については、このマンションは割高であり借りた方が有利である可能性をむしろ補強します。

換言すれば、ここに住みたい人は、他人に利回りの分母を買わせて、その代わりに利回りの分子を払って借りた方が経済的には良いことになります。

>>13832 匿名さん

ハザードマップってこれ？

>>１３８３６
2億現金で持ってればって話ですね。

二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつが、配当で家賃50万も払う金銭感覚は無いと思うけどな。考え方が最近マンションに興味持ち始めただろう素人感丸出し(笑)
経費で落とせるならまだしも、俺なら二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。

一言アドバイス、マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算した方がいいよ、そうしないと利回り見誤まるよ。
よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん、そうならないように気をつけてね。

マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもないわなｗ
千葉の田舎なら凄いと思われても東京でそんなの恥ずかしすぎ。
どこのOLだよって。

うーん、今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代、こんなに賃貸利回りを問題にする人がいるとは思わなかった。

自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るというある意味ふわっとした気分でないと、そういう不確定性の高い期待にベットする気はしないな。

>>1389 匿名さん　がいみじくも言っているけれど出口も考えないとね。多分ここはそれなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもないと思うよ。

長いですが、プロの方の意見はとても参考になりますね。

一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

>>13844 匿名さん

再開発前のハザードマップ出されても説得力ないですからね。この物件や再開発が完了した後にハザードマップがどうなってるか確認した下さいね。誰でも容易に想像出来ると思いますけどね。

>一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

今日も変わらず幼稚ですね

ここが谷底低地という根本的な問題は変えられないので、当然ですがここに水が集まってくる性格は変えられません。
ハザードマップの浸水予想図は、科学的根拠があるのです。

曖昧なタラレバで売り抜けようとするところは、ハルミフラッグの地下鉄待望論に似てますかね。

こちらは固定資産税が高いのですが、総じてタワーマンションは高額なのでしょうか。

450万のパンダ部屋買って600位で売り抜けかな。2000万が落ちてる物件、中々無いぜ。なぜ北仲並みに話題にならないのか。

＞なぜ北仲並みに話題にならないのか。


理由はご自分で仰ってます。
割高だからです。
その根拠が知りたければ、何度でも論理的に説明して差し上げますよ。
あなた以外の方は、概ね理解された様子ですが。

そっか、みんな倍率上げたくないから黙りか(笑)
ディスってるやつもパンダ部屋狙いなんだな、やるな～
倍率あげないでよ