ブランズタワー横浜北仲について

ビルトインのエアコン（角部屋のリビングのみ）以外は標準装備ではないそうですが、
そんなもんですか？

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>>1801 マンション検討中さん
ハイグレードといって売るタワーマンションはそんな事はあり得ないね。
設備仕様としては中の中ってとこですね。

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中住戸のモデルルームのキッチンはタカラスタンダードでした。高級感はないです。角のモデルルームはオプションだらけでまったく参考になりません。
眺望がピカイチだから捨てがたいが、内装のレベル感と維持費の高さが違和感ありありでしたね。ザタワー横浜北仲は所有権で、維持費も半額くらいです。定借で所有権の８～９掛けの値付けだったとしても、維持費の差で、支払額はこちらが高くなります。高い維持費を払うのに、常時カーテン閉めなきゃならない陸側は論外だと思いました。

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88平米の部屋で
固定資産税は約55万円だそうです。

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高いの？安いの？

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毎月のランニングコストが高すぎる。

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>>1788 マンション検討中さん　ブランズさんの特徴ですね…眺望に関しては住友の方が得意です。

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ランニングコスト高すぎで諦めました。

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現金一括で買えるような富裕層しか厳しいですね
住宅ローン組んで買うような物件じゃない

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>>1808 マンション検討中さん

マス層敬遠されればプレミアム層が当たりやすいので、それで都合が良いです

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資産性云々の前にそもそも高すぎて買えなくて草

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>>1804 マンション検討中さん

固定資産税は不動産の所有者に課税されるため、土地に対する固定資産税は地主が支払うという理解ですが、建物部分だけでどうしてそんなに固定資産税が高くなるのか不思議です。

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買う買わないかはおいておいて感じたことは毎月のランニングコストの異常な高さと定借なのに固定資産税が無駄に高いということです。既に書かれてますが毎月のランニングコストは一般的な内廊下タワマンより高いです。解体前提なので仕様は高くありません。プレミアムは別格です。空き地は受けが良い仕様になってます。ただ空き地の活用方法を重視して買う人ってどの程度いるのかなと思いました。空き地よりも部屋のグレードを上げるべきじゃないのと感じました。

感じ方は人それぞれですがこの物件を住み潰す実需以外で買う意味はないと思いました。ザ・タワーやフロントを買ったほうが管理費が安いしリセール期待できるという状況になってます。新築に拘らないなら潔く撤退窯一番リスクないと本気で思います。

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>>1813 通りがかりさん
定借でただでさえランニングが負担な物件で5年ごとにさらに負担が増すってのは相当にハードルが高いので最初からかなり余裕のある管理費、修繕費に設定したのでしょうね。
そのジャブジャブの資金が無駄に使われないか心配です。
住まわれる方は収支報告に特に気を使われたほうが良いと思いますよ。
それと評判はよろしくないようですね。
規模の割にスレッドの伸びが全くですしコメント内容も購入をそそられるものがほとんどありません。

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80平米で毎月9.6万円のコストを高いと思う人はそもそもが背伸びだから買わないほうがいいと思う。安い安くないの2択だったら安くないけど負担が大きいか大きくないかの2択だったら大きくない。

売り手からしても余裕の無い人はお断りだろうし狙い通りの購入者で埋められるはず。余裕無くても頑張る人はアパ側を買ってね、少し安くしてあるからまだ買いやすいでしょってところだろう。

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ザ・タワーの中古と比較してみました。

ザ・タワー横浜北仲
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashinaka/nc_77882642/
67.82m2
管理費 25,460
修繕積立金 16,070
インターネット 1,760
地域活動推進費 500
合計 43,790

ブランズタワー横浜北仲
S-65A 67.99m2
管理費 39,000
修繕積立金 21,900
解体準備積立金 17,000
転借地事務手続業務費 275
地域活動推進費 500
その他インターネット利用料等 2,442
合計 81,117

差額 37,327

差額約40,000円を住宅ローン(金利1%、50年)で借りると
1,900万になるため、ブランズが13,000万円でザ・タワーの中古と同額ぐらいになります。
さらに定借を考慮すると9,500万円程度に価格が安くならないと、ブランズを選択する理由がないですね。

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>>1816 マンション検討中さん
同意です。その間にザ・タワーが値下がりでもするようなら余計にブランズを選択する理由がないですね。新築にこだわったりザ・タワーとブランズの2部屋同時持ちで窓越しに家族とみたいな面白い使い方をする人も中にはいるかもしれません。

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>>1816 マンション検討中さん
単純に維持費だけでも4万×12ヶ月×70年=3360万高いですね。
それならばザタワーの中古を買っておいた方が。。

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なかなかザタワーの広い部屋が売りに出ないのでブランズも検討中です。150平米上で
4LDKとか中々でないですもんね。グランドメゾンも広さだけなら良いですよね。

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>>1816 マンション検討中さん
固定資産税や各種税控除も含めて計算していただけませんか？

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>>1820 検討板ユーザーさん
気になるならそれくらい自分でやろうよ…物件買う時に固定資産税で決める人は極々少数だし

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>>1816 マンション検討中さん
素晴らしく客観的で正確なコスト分析です
感服しました
お金が捨てるほどある人か、うちでの小槌かなんかでジャブジャブ湧いてくる人が買って住むマンションでしょう
管理組員はややこしそうですね
普通の感覚の人にはお勧めできませんね

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>>1820 検討板ユーザーさん
そもそも2年後の固定資産税って今の時点で正確に出せませんよね？
不動産の基礎なんだけど知らないのかな？

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>>1819 マンション比較中さん

マジレスすると、ブランズで4LDKはありません。
1期のアンダーであったのかもしれませんが。

また、150平米以上もエグゼクティブフロアにある1タイプのみです。予定価格も6億前後でした。

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>>1813 通りがかりさん

プレミアムの仕様は別格なんですか？
キッチンなどもグレードがかなり違うのでしょうか？
間取りの変更はプレミアムのみ可能と聞きました。

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>>1825 マンコミュファンさん
プレミアムを買う人ってリハフォーム前提なんじゃないですか？

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X界隈でも管理費くそたけぇってなっちゃってるからマジで超金持ちがセカンドハウスに買っておわりなんじゃね？三田ガーのが管理費安いってどんなバグだよ。定借にも関わらず現状くそたけぇのに5年後に更に値上げの可能性あるって恐ろしくて広い部屋買えないんだが

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地代は一括前払いで物件価格に含まれてるそうだけど、これってファーストオーナーにとても不利じゃないですか？

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>>1828 検討板ユーザーさん
その通りです。ただ地代の値上げは回避できるのでそれを良しとするかどうかです。セカンドオーナーが有利かと言えばそうでもなく残存期間に左右されます

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ランコス見て思いましたけど部屋選び間違えると出口見えないかもしれませんよね。投資家勢もドン引きしてましたし。やはり眺望なんでしょうか？

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>>1830 通りがかりさん

私の考えですが眺望無しの部屋は出口も無しです。ただ賃貸に出せばちょいマイナス程度にはなるかもしれません。眺望有りの部屋は転売でも賃貸でもちょいプラスになると思ってます。ただ結局定借なので10年経つ前に手放すのが無難だと思います。手付金2000万が拘束されて値上がりしない可能性も高いので実際リスクかなり高い物件だと思ってます。高層階の眺望いい部屋だけに票を入れて外れたらリベンジせずに撤退予定にしてます。角部屋＆高層階＆眺望なんでみんな同じこと考えて当たらない気がしてますが

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1番恐ろしいのは、今後70年間のインフレで解体準備金がまったく足りなくなる可能性もあるということですよね。親にこんな物件を残されたら最悪です。

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なぜこんなにあからさまに
ランニングコスト高かったり
内装の仕様が悪いんでしょうか？
定借の上に東京の一等地でもないのに。
富裕層も横浜にはそんなに集まらないだろうに。

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>>1833 検討板ユーザーさん
みなとみらいという特殊な立地で共用施設が豪華だから

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>>1834 評判気になるさん
ここはみなとみらいではありません

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>>1829 eマンションさん
地代一括支払いがどういう意味か分からない検討者多すぎ
経済学知らん日本人は鴨
これ事業者にとってはもうたまらん条件だよ

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>>1836 口コミ知りたいさん
徐々に値上げして毟り取るのも事業者にとってはたまらんけどな

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引渡時に地代一括というのは、中間利息を控除した金額設定なのですかね？
それはさておくとして、東急の冠マンションのブランズだけど、引渡の１年後の管理組合総会で東急コミュニティを管理会社から外したくなるわ。修繕積立金はともかく管理費が高い。その高い管理費がわけわからんサウナとか、バイリンガルコンシェルジュとか、多くの組合員に無関係な施設サービスに使われていると思うと、ばからしい。隣のザタワーの三井不動産レジデンシャルサービスにお願いしたいくらい。修繕積立金・解体準備金は、インフレ対策した運用ができればもう少し節減できそうな気がする。結論として、取れるマンション、取れるタイミングでなるべくぼったくるという姿勢がでていて、販売会社（主に東急？）に対する不信感を覚えました。

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出口を考えなくてよいので、まだラトゥールのようがマシかも

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>>1835 口コミ知りたいさん
みなとみらいを夜景にできるという意味では、みなとみらいより価値は高いかも

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ここは第三者管理でしょうか？

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>>1841 評判気になるさん
第三者管理とのことです。

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暗澹たる気持ちになって来ました笑
来月また詳説を受けるために予約してるけど
少しは楽しみになる話聞けるんかな？

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子どもに残す気満々おじさん今どうしてるだろ

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この立地が欲しくて自分の与信確かめて35年ローンで返済額を計算してなど事前に動きましたが、高額な管理費で全て無駄になりました。多めに計算してましたけど笹塚より高いとは思いませんでした。それが5年毎に見直されておそらく上がっていくってローン組んで買う人にとっては厳しいとしか言いようがないです。恨み節を書き込むつもりはなかったんですが本気で欲しかったんで何とも言えない気持ちです

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所有権マンションだとローンカツカツでもキャピタル狙いで無理して買う人もいるけど、定借だと厳しいね～

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現金一括購入
現金一括購入できる人が意図的にローンを組む
手取りの~15%までの返済額+ランニングコストになる人がローンを組む

これ以外はちょっと危険すぎる物件かと。
ただし5年未満で売るつもりなら30%でも耐えられる

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>>1842 評判気になるさん
ありがとうございます。
高いランニングに加えて管理組合のあれやこれやの面倒まであったらさすがに勘弁ですからね。
でも東急コミュニティーで大丈夫なんだろか？

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MRの前まではネットでオススメ！買いたい！とかかなり騒がれてたのにMR後はみんなげんなりしてるからお察しだよね。価格だけ出してお祭りにしてMR争奪戦に勝ったガチ勢にとんでもないランニングコストをぶち込むってそりゃそうなる

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物件価格抑えめにして管積で儲けるのが東急の最新スタイルやで
サブスク収益型に変更したんや

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>>1848 評判気になるさん
東急Cは世田谷のマンションで揉めた例あるし怖いよね

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>>1850 匿名さん
そのスタイルで第三管理ならやりたい放題だな。
サブスク収益型というよりパラサイト収益型だね。

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>>1852 評判気になるさん

どうなるかわかりませんが管理費の定期的な見直しで更に値上げしまーす！と言われたら残債割れのまま売却して逃げなきゃいけない可能性も出てきますね。

今期で販売されるS80Bを購入したとすると毎月94925円のランニングコストが発生します。ここに駐車場代50000円（仮）を加えると144925円となります。
これが毎月のローン返済額ではなく定借のランニングコストっていうんだから驚くのが普通だと思いました。

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眺望のいい部屋ならまだいいけど、南側とか誰が買うんだろうか

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眺望の良い広めの高層階を一括で買って
価格下がってもいいから20年くらい住んで
売れば良いかな、と思ってた。
ランニングコストもある程度は高めに覚悟してたけど、ほんと高いですね。
どうしようかなぁ。
やめて東京で中古マンション探そうかな、と
思い始めてる。

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そして十数年後首都圏直下型の震度6強の烈震が襲いマンションの躯体や免震装置に大きな損傷を負って修繕のためにさらに莫大な一時金の負担が必要となり荒んだマンションになってゆく未来が…

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過去に東急マンションの管理費がどの程度のパーセントで上がったのか調べれば笑顔になれる。まぁ管理費は上がるもんだからさ。

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南側でも70平米1.5億とかしそう

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意外とそんなにはしなかった

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>>1859 マンション掲示板さん

1.3億か

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>>1857 名無しさん
修繕積立金か上がるのは常だけど管理費はそうそう上がらない。あげたら業者変更でしよ。

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管理費見直しで上がることは普通にありえる。一番最悪なのは物件全く売れず→デベの子会社が大量購入→議決権行使→管理会社を息が掛かった所に変更→管理費超値上げ
さすがにこれは無いと思うが可能性として考えてしまった

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管理費とか積立金高いとか言われてるけど結局売れるんだよ。

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たしかにモデルルームも満席のようですしね。

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超富裕層にとっての10万円とか12万円ってサラリーマンにとっての100円、120円だから誤差なんだよね

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>>1864 マンコミュファンさん

MR観て色詳しく知って不安が募ったw

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そりゃプレミアムプランは富裕層に売れるでしょ笑

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マジでハイリスクローリターン

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ぶっちゃけ買いたい！！
ただ物件価格じゃなくて他が高すぎる！！
だから賃貸に出す前提でしか買えない！！

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相当家賃高くする必要があるんじゃ？

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ここの検討者は現金一括が殆どで端金は気にしないという話だったのに、どうしてランニングコストなんて気にしてるんだ。お金持ちなら気持ちよく払おう！

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金あるなら平米あたり約1000円のコストなんて気にもならんだろ。100平米でも10万だし80平米でも8万なんだから気にならないと思うんだが

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うーん
ランニングコストも納得できるなら
高くても良いんですけどね。
もう少し詳しく聞いてみたいなと思います。
何が何でもここじゃないと、って
思ってるわけでもないし。

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本当に不人気ならMRはガラガラになるはずですよ。それが未だに満員なんだから高くても気にしない方ばかりということです。どうせ抽選です。

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>>1874 通りがかりさん
ウチはひやかしでMR行きますけどね

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え！ここ熊○組が作ってるんか。。。
やっぱやめようかな。。。不安しかない

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>>1876 マンション検討中さん
些末

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>>1877 検討板ユーザーさん
三ツ沢で起きたこと思い起こせば些末な事と片付けられない。
おまけに世田谷で問題起こしてるデベとの組み合わせでは不安しかない。

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気になるならわざわざ書き込まずにただやめればいいのでは？

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第二回目の案内きましたね！まだモデルルーム行ってない人は一期間に合わない人もいるのかな。

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>>1880 検討板ユーザーさん
来ないんだが。客として見られてないかも

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デベに不安があるから売れない→そんなことはない
デベに不安があるから買わない→どうぞご自由に

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>>1882 匿名さん
で世田谷の件です。

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モデルルーム始まってもうかなり経つのに
唯一の売りの眺望まだwebで見られないって。
実物見ないで何億のもの買うんだから
ゆっくり検討したいのに。

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>>1885 匿名さん
金持ちにさっさと売りたいんでしょう。悩む人は値上げした時に買ってくださいね的な

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お金持ちだって眺望は見たいかも。

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>>1832 検討板ユーザーさん
買う気満々でしたが、こちらの言葉に少し心配になりました。まさか引き継ぐ子や孫が最悪と思う場合もあり得るとは、思いが至りませんでした。悩みます。

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>>1888 匿名さん
相続放棄で解決

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MR行ってきました。みなさんおっしゃるように、ランニングコストの高さに驚きました。なんと3年後のインフレを見越して設定したのだと…。パークコート渋谷より高いですよね。
北側の眺望は確かに魅力的だが、ここまで強気に出られると反感を覚える。
また個別面談の際、最初から価格のことばかりで、建物の安全性、耐震性能など一切説明なし。QRで見てくれとのスタンス。東急の姿勢に疑問を感じます。
正直、悩む！

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インフレを見越して回収してインフレの時に更にあげるってことですね。その時にはローン組は火の車になりそう。やはり富裕層のセカンドハウスが現実的な物件

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問題起こしたデベが関係しているマンションがその後売れなくなったり価値が下がったりしたのか？って聞かれると答えはNOなんだよね。問題がある物件を引き当ててしまったら価値は下がるがそんなことを考えてたらどの物件も買えなくなる

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MRは常に満員で大人気ですね。高いと思う方は極一部でほとんどの方はそれ込みでも買いたいということだと思います。私は高いと思ったので撤退した少数派です。

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>>1890 マンション検討中さん
京急の販売の方は
耐震性の話はしっかりしてくれました。
反対に価格の話は特に向こうからはなかった。
各部屋からの眺望も面倒くさがらず
階数ごとに見せてくれたり。
（WEBで眺望見られないのは謝ってた）

まぁかといって価格やランニングコストが
安くなるわけではないけど。

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>>1892 eマンションさん

三ツ沢は住民が棟と棟の間で手すりがずれているのを指摘したけど住友は動かず。住民が自腹で調査して問題を突き付けてやっと動いたという経緯。

世田谷は住民が問題を指摘した時点で瑕疵担保責任期間を過ぎていたにもかかわらず対応しようとした姿勢は評価できる。ただ、方位を間違ったというミスも重なって建て替えできずってのがお粗末。建て替えできないものを建て替えろって主張してる住民もいかがなものか。

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>>1893 通りがかりさん

過去のトラブル事例調べると傾向はあるからその辺の確認は必要。トラブル頻発してるけど対応は手馴れてるところとか、トラブルは少ないけど起こした後の対応がひどいところとか。

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ザタワーの高層かここで迷うなあ

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S80Bって価格わかる方いません？

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2期プレミアムの要望入り数次第とのことです。

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