ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

ウェリス、今日はマスクてはなく
ティッシュ。
中古のダボつきは気になる。

>>4601 マンコミュファンさん

ダボつきってどこの世界の話してるんですか？ダボつくどころか在庫がないって世間では言われてるのに

>>4601 マンコミュファンさん

野村の仲介から来たレポート、レインズ10月度データ。

11月までは在庫は少なくでますよ。
金融緩和で株価がとんでもなくあがり
ましたしね。マインドは良好。
しかしロックダウンが意識されはじまりそうな
12月から新規購入希望者が減り
需給が逆転するかと。

相場です。
ウェリス@660は売る気はないのでしょう。
これならアルビオ飯田橋買いますが。

↓相場

>>4604 マンコミュファンさん

ロックダウンて。笑
そんなに煽って何が目的なんですか？

>>4610 マンコミュファンさん
去年より1割前後上がっているようです。
来年はさらに上がるのではないでしょうか。

・パークコート市谷加賀町二丁目：＠363
・フォルム市谷加賀町:＠353
・ヴィークコート市谷加賀町：＠384
・ザ・パークハウス市谷加賀町：＠423

参考までに

>>4610 マンコミュファンさん

時点をうまく消してるけど、これ結構前のマンションマニアさんのブログですね。
ミスリード有難う。

>>4612 坪単価比較中さん

何を根拠に一割上がると言ってるんですか？

>>4612 坪単価比較中さん

4614は間違いです。
何を根拠に来年も上がるとおっしゃってるんでしょうか？
ご参考までにそれぞれの一年後の相場教えてもらってもよいですか？（築年数、所有権or定借、規模、仕様、駅距離などがパラメータになるんですかね？）

>>4615 マンション検討中さん

元投稿は一年後じゃなくて今一割高になっているって言ってるんじゃないですか？マンマニさんの相場情報は今年の始めの情報なので主にそれ以前の相場情報です。

>>4616 口コミ知りたいさん

いや、それは理解していて、坪単価比較中は「来年はさらに上がるのではないでしょうか。」と書いているのですよ。私はそのように書かれている理由を聞いているんです。

口コミ知りたいさんは、書きぶりから察するにもう流石に上がらないと考えているという事でしょうか？

>>4617 マンション検討中さん
どうですかね。そんなこと誰も分からないですよ。上がるかどうかは全体の市況次第じゃないですか？この辺の相場が少し今年上がったのもコロナで不動産市況全体が活況なだけで市谷自体の魅力が高まったという話ではないでしょう。同様に来年この辺の相場だけ上がる要素は特に無いと思います。でも、2020年代の後半から新宿の再開発とおそらく後楽園の再開発があると思いますので、その恩恵が長期的には多少あるかと思っています。

>>4617 マンション検討中さん
今のところ、頭打ちの感じはないですよね。新築マンションの供給は少ないので、高止っています。ただ、後から見て、ここが頂点だったと判断することもあり得るわけで、それが相場だと思います。

素人が相場語っても大抵あたらんて

みんな下がると願ってみても、先行指標である株価は最高値更新。
デベも暴落は避けたいから供給減らしてるし、破産者の投げ売り期待して相場下がる事期待しても一向に出てきませんな。だってそうならないように政府主導で金ばら撒いてるんだもの。

>>4620 マンション検討中さん
政府日銀の超金融緩和が終わるまでは株価も不動産も上がり続けますね。
とりあえず日銀総裁の任期2022/3までは続きます。

上がる上がる言う人が増えるほど上がらないし、下がる下がる言う人が増えるほど下がらない。株と仮想通貨で検証済みこれほんと。不動産は経験浅く未検証。

>>4622 匿名さん
ここ5年位はオリンピック終わったら下がるって言って毎年どんどん潜在的な将来の買い需要が溜まっていたからね。それでコロナが来てそんなのおかまいなしに上がっていった。

今週は1戸のみですね。苦戦していますか？
次回は2期1次、来年1月下旬とのこと。

同じ金を出すなら、ブリリアタワー目黒35階
サウス62平米13800万で中古ででているから12500くらいまで交渉したほうがいいかも。
分譲価格12000万だったから。

>>4625 マンコミュファンさん
どうぞ、お好きになさってください。スレ違い。

>>4625 マンコミュファンさん

ここもっと安いから比較にならないですよ。誤爆ですか？

デメリット　借地、外廊下、工場隣り、駅近くない、スーパー近くない、飲食店少ない

メリット　安い　一見、安いように見えること

一見安いように見えるだけでこんなに売れるなら本当にマンションデベって楽な仕事だよな笑

>>4629 匿名さん
西早稲田の物件と同じ感じですね。あちらもかなり売れ行き良いみたいですが。
なお、工場が隣と言っても、70m以上離れており、しかも工場部分は地下なので、騒音はほとんどありませんよ。5階建てビル建設の作業音はするでしょうけど。

>>4629 匿名さん

デメリットに設備仕様低いを追加で・・・良いところないですね。市ヶ谷住んでますと言いたい人のための物件な気がしてきました。

販売終盤でネガるなんて、、余程気になるんでしょうね。笑
ネガ吐いて憂さ晴らしとか、可愛いですね。
西早稲田といい、定借物件の人気凄いですね。

中古マンションは所有者が
価格を決めて出しているから
5パー以上は高めな出してる

>>4632 通りがかりさん
設備仕様はどの辺が特に気になりますか？
例えば風呂が粗末だとか。

>>4635 匿名さん

設備仕様の残念なところはマンマニさんのブログでかかれてますね。

>>4634 マンコミュファンさん
たから、ここは中古のスレではありません。勝手に交渉してください。

>>4632 通りがかりさん
こう考える人がいると助かります。良さが分からないとは！

>>4623 口コミ知りたいさん

オリンピック後暴落説信じて待ってた奴なんているの？

>>4639 匿名さん
あれは買えない人の言い訳だから

ここは竣工したタイミングで更に評価上がると思う。
植栽豊富なランドプランに、セットバック含めた中低層物件の重厚感。
中古なんて外観と共用部で印象決まるだろうし、専有部なんて将来リフォーム前提だろうし。
コロナ関係なく好調な不動産マーケットにおいてイニシャルコストが安いことが希少だということが引渡し1年前で8割以上供給されているのが証左になってるしね。
ネガが噛み付く好物件ていうのも納得できるよ（笑）

>>4639 匿名さん

私の周りには結構いますよ。キャリアの前半でリーマンショックを経験した世代に多いです。下げ相場の速さ、苛烈さに慣れているので怖くて高買いできない人多いです。また10年くらい前は家買うやつアホ、賃貸が至高という言説も多かったです。逆にその下の世代はサクッと買っています。

>>4641 検討板ユーザーさん
エクステリアの仕上がりが心配ですね。あの規模でちゃんとかっこいい外観に仕上がるか次第で大きくリセールを左右すると思います。あらー、パースと全然違うしょぼい仕上がりとなったらその時点で終わりです。

>>4643 購入経験者さん
あらー（笑）
その時点で（）（笑）
良くも悪くも出来上がりが楽しみです。

>>4644 匿名さん
何が言いたいのか分かりませんが、出来上がりが楽しみなのは私も同感です。

>>4645 購入経験者さん
何がどう転んだとしても、その状況を楽しむことで幸せな人生を送れますよ。

期間が70年の賃貸マンションと同じ。
最初に大きなお金を支払う違いはある。
もちろん上建の所有だから途中で
他人に売却するということはできる。

>>4647 マンコミュファンさん
どう考えても賃貸マンションと同じではないでしょう。

>>4615 マンション検討中さん
一年後の相場を個別に当てるなんて不可能ですよ。
ただ、来年も微増傾向にあると不動産ニュースに出ていますよね。
また、過去からもこの周辺は遅効性があることも鑑みて申し上げたまでです。
何かお気に障ったようであれば申し訳ありません。

>>4649 坪単価比較中さん
将来の価格下落にこだわっている方なのでしょう。あまり相場にこだわりすぎるのもどうかと思いますが、相場狙いの方はその時を待っていればよいだけではないでしょうか。

>>4650 マンション検討中さん
下落を待っている人が報われるときはいつでしょうね。もう相場上昇が始まって7年も経ってます。

>>4651 口コミ知りたいさん
神のみぞ知るというところかと。ただ、相場の話ばかりしていても、売れる物件は売れるでしょうし(ここ以外にも、近くの三井ヒルトップとか西早稲田とか、その他諸々の物件)、相場を語っていても実益あるのかなという疑問はあります。
いつの日か価格が下落して安く中古で購入できたら、その時に胸を張ればよいと思います。

ブリリアシティ西早稲田は川が臭くてムリだった。あとちっさい虫がワラワラ川沿いに飛んでたな。歩いてる人も山手線外側の私鉄駅にいる人のほうが品が良かった。でもそれ以上に安かったのでリセールはいいだろうね。裏山

webページは、2期に向けて雰囲気を変えてきましたね。市谷の杜の画像を入れ、プランに解説を入れてきました。

>>4649 坪単価比較中さん

ありがとうございます。
気に障ったことなどはなく、単純になぜ上がるとおっしゃってるのか知りたかっただけです。
私も一年後の相場を当てられるとは思ってないのですが、都内のマンションは所謂パワーカップルでも
手の届かない水準になりつつあるので、大きく下がるとは考えてませんが、ここから上昇余地ってあるのかは疑問に思っています。
上がる理由を聞いただけで4650さんのように決めつける方もいるので、掲示板にいる人（購入者？）の中にはかつての不動産神話的なものを信じてるかともいるんでしょうね。

他分野で何かとお願いされ忙しかった11月。年初1月から2期販売となり流動期にも重なってくるので
追込みに入り、来秋には入居できる。

▽「次回販売」(2021/1下旬販売開始予定）
総 戸 数：228戸／全42タイプ
販売戸数：未定（第1期7月初旬118戸、第1期2次9月初旬29戸、第1期3次10月初旬35戸、第1期4次11月中旬24戸・放出率90.35％）
販売価格：7,900万円～10,900万円予定（第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円、第1期3次＝6,890万円～10,130万円、第1期4次＝6,990万円～11,880万円)
専有面積：66.00m2～77.55m2（第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2、第1期3次＝60.37m2～77.55m2、第1期4次＝60.37m2～84.19m2)
間　 取：3LDK（第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK、第1期3次=2LDK～3LDK、第1期4次=1LDKS～3LDK)
駐 車 場：59台（31000円－38000円)
駐 輪 場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）
その他：メインエントランス北＋サブエントランス東西の計3カ所＋駐車場&駐輪場出入口
コンシェルジュフロントサービス、シェアサイクル3台、来客用駐輪コマ
生鮮宅配BOX、デジタルサイネージ、共用部FreeWI-FI、24時間ゴミ出し対応他
ルーフバルコ・専用テラスタイプ販売予定有

大きいスーパー等、下記でも少し触れたが･･
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/645085/res/655-656/
①よしや柳町店（そこそこ面積。神楽坂店もある／ご当地老舗＝SainEの店舗ロゴ）
②キッチンコート神楽坂店（ライフコモレより大きく大久保通り沿い。京王系）
③マルエツ市ヶ谷見附店（①より小型、外堀通展開店で市ヶ谷駅近く帰宅時他便利）
④ハナマサ市ヶ谷店（③同様外堀通展開店）
⑤ライフ若松河田駅前店（結構大型店で地下駐も有り、2階重層店）
⑥ライフコモレ四谷店（標記リンク）

近隣は①②③④、ちょい離れて⑤⑥
スーパー等生活小売店は、店舗によって、取扱商品&メーカー、価格等が微妙に
異なるので、好み商品の買物には、近隣店以外に⑤⑥などを覗いてチェックしておくと、
商品別選択店舗で、ぶらっと出掛ければ用が済む。
子供連れて後楽園にでも遊びに出掛けた時には、東京ドームシティ内のラクーアや
ミーツポート他に店舗、アトラクション&イベントが豊富にあり遊・買物・飲食他困らない。
神楽坂の商店街もついでに寄れる。なんと言っても江戸城総構至近地区故･･
ちょい、上級品&電気趣味買物なら日本橋・銀座・秋葉原・上野御徒町・新宿各所・
神保町駿河台下御茶ノ水他など、東京を代表する有力繁華街等に手軽に出掛けられる。

経過後の現進捗想定値は85.08％程（経過比率約7.45％増）
1期販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
同2次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
同3次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3794/
同4次販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/4298/

教育機関https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/
質問返答https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/
新宿区支援https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3907/

新型コロナウィルスが世界で蔓延した、2020年も師走を迎えた。
企業業績も格差が出た年で、対応が大変な業種がある一方で、好調企業もある。
閉退店跡などに、ここぞとばかりに、優良コマ等に積極展開・開店できて
まず取れない場所に取れちゃったよ、と、ご満悦な面も目立つ。

私的には春から何度も書いてきたが、「楽に通過できた」(株式等大幅下落局面)ので、
今年のP/Lは、なんと株式のうち通常外益を除いたベースで、もっか前年比では、
収入は約+15％増、支出は-8％減、差引で超絶の水準で嬉し過ぎ。定例収入も増。
国はもちろん行政区・ポジョション&馴染み企業など、コロナが一気にきた3月には
「先行き凄いバックがくる」と書いたが、想定どうりのリターン&サービスは、
小池知事の施策も良いバックがあったので感謝感謝。耐久消費でお返しした。

ある金融株式系数値では、ここ50年以上履歴で一度もなかった、超絶パフォーマンスを
記録しており、「楽に通過できた」の裏付けとして、年末にでも書く機会があったら、
どこかのスレで触れたい。春に書いたが若年層(20代)で早く決断した組は良い年だろう。
クリスマスのイルミも都心では例年どうりのところも多いだけに、こうした
都心基幹企業等のガンバリが、「世情不安」があった年だからこそ感謝の光景だ。

>>4657 マンション検討中さん
都内の実需層のほかに都内や地方の富裕層による投資需要は無視できないと思います。
彼等の投資余力は相当なものですし、レバレッジを効かせるために銀行から資金調達を行うケースもあります。
これらのうちかなりの部分は相続税対策かもしれませんね。投資金額の3割以下の相続税評価となりますし、いざというときマンションだと資金化が容易です。含み益が生まれれば投資は大成功となります。

パワーカップルの購買力だけがマンション価格を決める訳ではない。マンションは住むためだけに買われる訳ではなく 4659 さんの指摘するように、節税商品、金融商品の側面もある。でなければ、先日発売されたパークタワー勝どきの41階100平米角住戸が27倍もの倍率がつくはずがない。まあ、行き過ぎると過去のような反動があるでしょう。一方で、行き過ぎの度合いで言うとソウルや上海、香港など東京以上に加熱した不動産市況を抱える都市がアジアには他にもあり、彼らからの投資余力も合わせて考えると東京はまだ上昇余地があると私は考えます。（ただし、この物件が上がるとは言っていません。）

勝どきは通勤ラッシュ時には駅のホームに
たどり着くまで20分もかかる
のにそんな需要があるのかー。
あとは地盤が弱く液状化の心配もあるよね。
勝どきかうなら麻布の築浅

>>4660 購入経験者さん
新築マンションは高いと思いますが、その売れ行きに目を見張らざるを得ません。お金はあるところにはあるものだとつくづく思います。一方で、某ウエリスのように、素人目にも直感的に高いと思うところは、やはり残っていますので、興味深いと感じています。

>>4661 マンコミュファンさんは、
いつまでも麻布が買えず、ここに住みつきそうですね。

>>4662 匿名さん
投資と割り切るなら勝どきのタワーなんでしょうけど、地に足のついた心地よい生活を求めるなら牛込なんですよ。

>>4664 検討板ユーザーさん

その辺は好き好きじゃないですか。タワーマンションに賃貸で転々と住み替えてる知り合い(その人は経営者です)もいますし、価格と住み心地はイコールではないですが価格は需要と供給のバランスを反映してます。

ところで住宅ローン控除改悪の件はこちら大丈夫ですかね？もし2021年度からのが残高1%もしくは金利相当額のどちらか小さい方となれば、ここも適用対象になる可能性がありますが。もう契約してる人は以前のママかな。年収3000万もないので気になる庶民です。

>>4666 eマンションさん
>もし2021年度からのが残高1%もしくは金利相当額の>どちらか小さい方となれば
銀行がこの仕組みにすぐに対応できない可能性があり、現状のままかもしれないとの報道もありますね。
もしそうなったら、1%を超える固定金利に設定して減税枠を活用する、とかでしょうか。

>>4659 検討板ユーザーさん
>>4660 購入経験者さん

この物件含めてこの辺りはほぼ実需だと思っていたんですが、投資目的の資金も入ってるもんなんですかね？

>>4668 マンション掲示板さん
サウスの最上階、バルコニー付き、テラス付きは投資目的の方も検討していると書き込みがありましたが、ほとんどは実需だと思います。ここは室内仕様がプレミアムじゃないので投資の対象にはなりにくそうですし。

>>4668 マンション掲示板さん
この物件に限っては投資目的はほとんどないと思います。定期借地では相続税対策の効果は限られますし、将来の含み益にも期待できないですからね。

>>4670 名無しさん

でた、土地の含み益さん。じゃあ、プラウド南麻布やシティタワー品川の値上がりはどうやって説明するのよ？土地の含み益はなくても権利の含み益はあるんじゃないかい？

>>4668 マンション掲示板さん
もちろん投資目的の資金も入ってますよ。
特にファミリータイプはいつも満室に近いので賃貸情報には沢山は掲載されませんけど。

>>4671 eマンションさん
今はあるけど最後はゼロになることが確実なんです。

>>4671 eマンションさん
まあ、若葉マークの方ですし。
値上がりか値下がりかの予測は困難で、数年後にならないと、どうなっているかは分かりませんよね。
実際は、タワマンなどと違って投資目的の方は殆どおらず、この場所が気に入って購入した方（実需）が殆どじゃないかと推測しています。
ですから、スレ的には経済情勢や投資の話をしても余りインパクトはないように思います。

>>4673 名無しさん

それなら、新築マンションじゃなくて中古マンションや中古戸建買ったほうがいいよ。もう擦り切れた建物が価格に含まれてないからね。

>>4673 名無しさん
いやそれ、あなたの時間軸の話じゃん。投資ならある程度の期間で売却して回収する訳で普通に成立するよね。何ならすでに1期1次で1Fテラス部屋買った人は1500万円の含み益を持ってる(4次の値上げ後価格で売買成立してますよね)。プラウド南麻布だって今売れば軽く1.5倍にはなってますけど？

この物件に限らず高倍率の部屋は値上がり期待できるし、そうでない部屋はマンション全体の市況次第。
マンション価格はこの数年でだいぶ上がっており、市況は過熱感が出ているのは事実。一方、給料は横ばいなので、実需で成り立っている地域は残債割れしなければいいとくらいの気持ちで変に期待しない方が良い。

>>4676 匿名さん

中古だとその価格じゃ売れないですよね？仲介手数料も住宅ローン減税率も違うので？

>>4677 通りがかりさん
さっきNHKで、コロナ禍にもかかわらず都心のマンション（新築・中古）が人気という番組をやってましたね。

>>4679 匿名さん

それって株とかでは典型的な相場の天井の兆候ですよね。

>>4680 マンション掲示板さん

どうでしょうね。都心のマンションが人気特集はしばしばNHKはやってますしね。今年のはじめもありましたし、去年も確か似たような企画をやってました。

住宅ローン控除1%は来年は維持のようですね。今日の日経に書いてありました。2022年からは見直し濃厚なのでギリギリセーフです。

>>4682 購入経験者さん
そうですか。良かったです。来年にかけて駆け込み需要がありそうですね。

>>4683 匿名さん
今年の9月までに契約して、2021年内に居住すれば現行通りと理解していましたが、合っていますか？

>>4684 eマンションさん

今年の9月までに契約は13年控除延長のコロナ特例の条件です。コロナウィルスで入居が遅れたりしてないと適用にならないので、こちらは関係ないと思います。後者についてはあってます。詳しくは国税庁のホームページにて。

>>4685 匿名さん
現時点では、同じ2020年の契約でも、引き渡し時期が2021年か2022年以降かで、控除割合が1%か金利上限かの違いが出てくるということですか。この点は、同じ定借でも西早稲田と大きな違いですね。ペアローンのパワーカップルには、税制面ではこちらの物件の方がメリットがありそうですね。

>>4686 匿名さん

そうですね。契約時期によっては2022年引き渡しでも救済される可能性はまだありますが…。現時点で確実なのは2021年引き渡し物件に限られると思います。

中古増えてきましたね。
住宅ローンのボーナス払いできない
人がぽつぽつと出て来た模様。
買い直し時期が難しい。

>>4688 マンコミュファンさん
中古いりません。ここは新築マンション検討スレですので。

>>4686 匿名さん

パワーカップルは西早稲田は検討外なのでは？パワーカップルなら西早稲田の価格よりもっと予算があると思う。西早稲田ならシングルインカムのサラリーマンでも手が届く。ここと西早稲田だったら、パワーカップルなら最初からこっちだと思う。

>>4689 匿名さん

市谷加賀町レジデンスのスレにも居る麻布や青山の中古を狙えの方ですね。コロナでリストラが増えるので中古の出物がこれから増えるそうです。そして、青山や麻布が先行指標なのでそこをウォッチして、今や今かと狙い目中古物件が出てくるのを待っていらっしゃいます。こんにちは。

間違えました。ここが市谷加賀町レジデンスのスレでしたね。でも、久しぶりにあえて嬉しいです。

>>4690 匿名さん

そうかもしれませんね。西早稲田にも億越えの部屋があるのでパワーカップル対象かと思いました。

>>4691 マンション比較中さん
4688さんのことですよね。青山や麻布の中古スレに張り付いていればいいのに、何でこのスレに来るんでしょうか？

ヒルトップの価格、
出たようですね。

>>4695 マンション比較中さん

平均坪500だそうで。やはりお高いですね。あちらは戸数も比較的少ないですし、ここと棲み分けができるのではないでしょうか。

>>4696 匿名さん

価格は予想通りでしたね。グレード感はあちらの方が上でしょうが、こちらは規模感があります。こちらが定借で2割安なので、予算に限りがある方はこちらを選んで正解でした。

三井さんは、平均坪500万円じゃなくて500万円超みたいですね。
上値どこまで追求するかでしゅうね。

>>4698 検討板ユーザーさん
所有権とは言え、強気ですね。ブランズ神楽坂とかと同じですね。まあ、60戸台ですし、すぐに売れてしまうのでしょうが。

>>4698 検討板ユーザーさん
5F 92m2 プレミアムプランで、18900だそうです。
こことは全く世界が違いますね。比較にもなりません。