プレミスト溝の口ってどうですか？

今時期そんなに売主も焦っちゃいないからさ。
次の物件の仕入れも無いだろうし今需要ない価格帯でも供給が無ければ大手デベはへっちゃらなんです。いつかは売れるし時代が価格帯に追いつく。安売りしなきゃいけない理由なんて1ミリも無いわけで見る人みたら超高値で出ますよ！

>>201さん

営業の方ですか？
書いてるスタンスが、営業の方の目線なのでびっくりしました。
たしかに、土地を高く買っちゃったら安く売る理由はないかもですね。
「いつかは売れる」というのはわかります。
「時代が価格帯に追いつく」ということはまだまだ上がるという認識？
もしプロの営業の方が書いているとしたら、びっくりです。見る人が見たら超高値って逆もまた然り。
当方物件を下げたいわけではないですが、不当に上げられるというのは不快感を覚えます。

さすがに大手でも大量に在庫を抱えたら、いずれ値引き販売せざるを得なくなる。リーマンショック後に地所が、表立って値引きなんてことしてた。今は、お互い我慢比べ。

土地仕入れ、建築費からいって安くできません。長谷工使って努力しても高いわけで。もうマンションは庶民の商品ではない訳です。
安くなる理由はリーマン後と違い全くないのです。デベはビビって新しい土地仕入れしてないはずです。高すぎるからね。

マンション営業の仕事自体が今後無くなりそうだと販売員から聴いたことがある。マンション分譲ビジネス終焉？

いくら低金利とは言っても物件価格がどこも高くなり過ぎてるから一般の人は安易に手を出すとのちに後悔しそうです。

ずっと賃貸はやだ。。でも、中古に5000万もやだ。。

そっか、溝の口より中央林間側で探すのか。。宮前平、仲町台や南町田で探すか。。

>>202 匿名さん

不当に値上げの意味がわかりませんね。販売主が利益を得るのは、正当な権利ですよ。市場調査や市況から売れると思ったから高く土地を買って、高い値付けをしてます。売れなかったら損するリスクを回避する計画を立て値付けをしています。諦めましょう。私はダイワの営業ではありません。マーケティングの人間です。

現実はその通り。

マンションの時代は終わりました。
郊外脱出か駅距離ある戸建を買うか、高値でも駅近マンションを選ぶか。
買えない人や買わない人がいても高くても買いたい人がいるのも事実。
今のマンションはそのターゲットに向けて売るだけでしょう。
この現実は五輪後でも今の建築業界の人手不足考えると建築費は落ちないでしょう。
多分作っているデベが一番分かってるはずです。
プレミスト溝の口は330〜360が妥当でしょうね。

>>209
マーケティングの方なんですね。マーケティングをやってらっしゃる割に、文章が販売側に寄りすぎているなと、思えました。

見る人が見たらというのは「落札価格を知っている人が見たら」という意味だったんですかね。
ダイワさん、下手な不動産会社よりお金いっぱい持っているから、長期で値下げしないんでしょうね。

当方は、買換え層で価格が合えば買おうと考えている状況なので、
今のまま4〜5年住み続け様子を見るか
中古を買うか
戸建てを積極的に検討するか
の3択です。
賃貸層でいつかは買いたい方に関しては、理想と現実のギャップあるのでしょうね。
年収500〜600万の方々は、一昔前の新築はもっと気軽にローン組めたのに、今はかなりきつい借入れになってますし、ホントに新築買える方って少なくなってるんでしょうね。

最近長谷工施工が圧倒的に多いのがミソ。
土地高値落札して建築費安くお願いできる唯一のゼネコン。しっかり作る実績があるのでネガしてるわけではないですが、そうでもしないと超高値になってしまう時代です。建築業界は超人手不足で人集めに金ばら撒きます。五輪やなんやではなく、高齢化で若手は3Kしたがりません。
建築ロボか外人労働者に作らせないとマンションなんて、もう当分安くならないでしょうね。

■価格が上昇？維持する要素
・建築費の上昇（人手不足、オリンピック）
・物価の上昇（インフレ目標2パーセント）
・土地価格の上昇
・景気の維持
・低金利
・北朝鮮問題からの北爆（戦争特需）
・海外マネーの流入。観光立国に伴う日本への不動産マネー流入
■価格が下落する要素
・オリンピック後の衰退
・不景気（消費税増税で景気冷え込み？）
・人口の減少（家余り）、、川崎市は余り関係ないかも。
・建築費の下落。ゼネコンの利益率が今は高すぎる？東日本大地震の復興とオリンピックをネタに建築費を高く誘導し過ぎ？
・生産緑地の解放（2022年？）
・ 北朝鮮問題からの北爆（不透明からの景気冷え込み）
・30代平均年収の更なる低下

パッと思いつくだけ書いてみました。
今まで溝の口坪単価300万オーバーはなかった？中で、この物件が割安になることはあるのか、維持するのかさらに高くなるのか。
今年の9月くらいまでは間違いなく維持すると思うけど、年末から2019年以降もマーケット維持するのかは、アナリストでも意見が分かれるところ。現に昨年年初の見立てでは、「不動産価格は下落傾向」と分析していたが、結果は「維持」となっている。
分譲マンション以外の投資家向け不動産価格についても、利回り水準は低い（利回り低くてもマーケットは動いている）

当方はマーケティングが生業ではないですが、金融的視点で不動産業界を見渡して見るとそんな感じです。

結果「上がるか下がるかはわからない」ですけど。
長くなりましたが、過去に例を見ないこの物件が溝の口のマーケットリーダーになって溝の口の新しい水準となるか、気になるところです。

個人的は場所は魅力的なので、検討者としては安くなることを祈るばかりです。
現実には、ダイワハウスの資金力を鑑みた上で、土地価格と建物価格は取得時期に左右される事を考慮すると、皆様が予想されてる「高くて坪350万、安くても坪330万にしかならない」と思ってます。

価格以外盛り上がらないですね。
私見ですが、価格除いてまとめました。

良い点
－静かな立地
－急行停車駅の溝の口からフラットで徒歩7分
－田園都市線で渋谷まで13分
－大井町線は始発、他にJRも使える
－駅前の東急は24時間営業
－駅前のマルイ、ノクティーで
最低限の買い物ができる
－ニコタマ、たまプラと電車で5分以内
－南町田にアウトレットができる
－毎年の初詣は徒歩3分で溝の口神社にいける
－毎年春に家から桜が見れる
－毎年夏に二子新地でBBQできる
－毎年秋に屋上で花火が見れる
－提供公園あり
－平面式駐車場でランニングコスト低
－車なくても、徒歩3分でトヨタレンタカー
－246や第三京浜が近く、
川を渡れば首都高、東名も乗り入れしやすい

悪い点
－階高が低く、圧迫感がある
－二重床でなく、生活音がうるさい
－仕様が安っぽく、最低限
－認可保育園の入園がむずかしい
－自然が少ない
※多摩川があるが、中途半端な距離

学区は分かりません、他になにかありますか？

直床は重量衝撃音に二重床より強いです。
階高ケチるために直床なだけですよ。

みなさーーーーん！！
お待ちかねの価格が出ました。
㎡単価71万です。
Aタイプ82.34㎡は5,846万円
Bタイプ60.82㎡は4,318万円
Cタイプ70.77㎡は5,024万円
Fタイプ61.42㎡は4,360万円
全て㎡単価を同じとした場合ですので
実際には多少の前後は有ります。
（住まい〇〇フィン）より引用データです。
専門家の見方は以上のようですので
これより高く売り出された場合には
ここを購入した人は含み損を抱える事に成ります。
くれぐれもお気お付けあれ。

>>216 マンション検討中さん

価格出たのかと思わせぶりな投稿ありがとうございます。
頑張った分、貴方が買える価格まで値段下がるといいですね。

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるけど、音はスラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も影響するので比較は難しい。

直床と二重床の根本的な違いは、メインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

>212

長谷工って人件費もケチってるので仕上げが雑って有名だよ。さらに見えないところはひどいらしい。

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。で、このフローリング材は音を防ぐためにクッション材が入っていて独特のふわふわ感がある。

モデルルームも再現されているんだけど、スリッパをはいていると気が付きにくいので、入居後これは何って書き込みを結構見かける。モデルルームに行ったらスリッパを脱いで体感するのがおすすめ。

スラブ厚はどのくらいなんですかね？

>215

重量衝撃音については二重床だと太鼓現象が起きうるってだけで、必ずしも直床に劣るってわけではない。二重床の物件検討するときには太鼓現象の対策をしているか確認しないとね。

>>222 匿名さん

太鼓現象の対策とは具体的にどういうものですか？

吸音材（グラスウール）入れるとか。

太鼓現象は二重壁でも起こりうる。

住まいサーフィンは学区を見ていて、その学区に住んでる方の年収が低いのと、受験率が低いから低評価なんですね。今後はドレッセの子供たちが大量に入りますし、学区評価は上がりますよ！それにしても、住まいサーフィンいいかげんですね。あんないい加減な評価さすがに、信じません！もう少し90万なら値引いてほしくて、使う材料ですけど、70万は論外です。

高津小悪くないよ。西高津中はあんまり評判良くないけども。

学区を年収と受験率で判断してるんですか？小学校は6年、中学校は3年で入れ替わるし、未来の学区は読めないので、住まいサーフィンは糞サイト。

どちらかで直床は階高をケチるためという発言を目にしましたが、
これはどのような意味ですか？
売り主が床の厚みを削る事で、できるだけ多くの部屋数を確保し、
マンション1棟あたりの利益を上げる事を目的としているとかですか？

階高ケチると高さ制限の規制の中で階数増やせるじゃん。

階数を増やせる場合とそうでない場合が多いはず。
一概に直床が安いとも言い切れないと思います。

長谷工さんの物件はとにかく建築費が他と比べて安い。
けど、戸数や規模がないと割高。
必然的に郊外部が増えてくる。
そして長谷工イコール庶民的？なイメージになっていると思われる。
長谷工でも二重床の物件もありますし。

少し逸れましたが、一概に直床イコールケチっている訳ではないが、ケチってるように見えがちな物件が多いってことだと思います。

売主側も長谷工を選択している時点で、「ケチってる」と思われてもやむなしという土地の取得価格だったんでしょうね。

個人的には、直床はデメリットとは思っていません。好みの問題ですが。
もちろん天井高は高い方がいいんですけどね。

仕様系でいうと、300万オーバーの物件としては「御影石キッチンカウンター」や「御影石洗面化粧台カウンター」等を採用してないまた、「玄関タイルの高級感」「レンジフードの高級感」が今一歩なく、
自分の家にお客様招いた時「普通の長谷工物件」に見えてしまうのが残念です。
オプションつければいいかもしれませんが、実質の価格はまた上がる一方で、なんとも。
売主側が、利益取らなきゃいけない理由も納得出来ます。
となると、今は買うべきではないのかなと迷ってしまってます。
場所はいいんですけどね。

単純に今の階高が規制上限なら、二重床で7階建にした場合、今より1フロア15センチくらい床があがるので、天井高215のリビングになります。狭っ！！

少し掘るんだよ少しな。

高さ1センチの二重床。コストはかかるが、ユーザーは二重床でうれしい。

概要に容積消化書いてないですけど、おそらく容積フル近く消化してるでしょう。
となると高さ制限で階高を削ってる事が濃厚ですね。
掘るのも良いですけど、ハザードかかってるし、浸水履歴も近くであるっぽいから、建築費は上がるわ、1F、2Fの売値下がるわで良い事無しじゃないですかね。
ざっくり推測ですけどね。

ウチは2400あれば十分。価格が6000万以下ならという条件付きですけど。
そんなもんないか、、、

まだ価格は発表されていないんですね。。
70㎡のが6000万あたりであってほしいです。。

相当強気な販売予定価格が出てきましたね

私も断念です。
予定価格とはいえ、さすがに坪340～350は厳しい。
頑張りようがない。

価格発表

想像以上

退散　退散　大退散　・・・・・・・・。

溝の口で坪340の価格。
即撤退。

価格出してる業者の神経疑うわ。

二階の68㎡で7200万だって。
でも予定価格だから心配しないで。

6980ぐらいにはなるよ(笑)


…ちーーん

冗談だよね？？？
え？

なんかこの物件、やっちゃった感がするね。
大和も頭抱えてると思うよ。

強気なのはあるかもしれないけど、やっぱり下げられないんだろね。
高額入札してるから。

この価格帯で買う人そうそういないだろうし。爆買い中国人くらい？
販売側も購入側ともに良物件にはならないね。

まじすかw
やっちまった感、満載
ご高齢夫婦が騙されないことを祈ります。誰が買うんですかね？というか、どの層ターゲットにしたいんでしょうね？
マーケティング大丈夫なのか大和さんを心配しちゃう。

まさか、まさかの価格ですね。

非常に残念です。。。

本日は溝の口が、二子玉川や武蔵小杉と同レベルになった記念すべき日だね！！！

大和さん、やっちゃいましたネ。
期分けしなくてもゆっくり先着順で売って行って下さい。
私は撤退します。
抽選倍率の着く物件にします。
もう一度北中へ挑戦しようかな。

いや価格は予想通りでしょ
前から350って言われてたじゃん

ネットの情報って結構当たるもんだなと、
実感させられました。

>>3 通りがかりさん

ビンゴ！！！

予算内溝の口徒歩圏内考えたら
サクレジかクリオ溝の口のキャンセル住戸ですね。。。
クリオ溝の口のキャンセル住戸見に行ってみようかな。。。

>>251 マンション検討中さん
クリオのスレ見てからをオススメします。キャンセル理由を考えると、サクレジかプレシス高津。

マンションマニアに坪単価予想を読み勝ちしたが、買うのは諦めます。

今日のは予定価格だし、多少下げて来るんだろうけど、
それでも坪330～340だろねー
溝の口でこれはないな！

二子玉500万するし田都奥でも青葉区辺りなら400万弱する時代だから妥当っしょ。
現実は噂どおりだったわけよ。あなたが買いたい価格じゃなく、デベが売りたい価格で価格は決まるってことでしょう。高いと思うけど大和が悪者じゃなく、土地仕入れ、建築コスト考えれば安くしたくても安くできないんで過去の前例とかは通じない時代です。

自分の買いたい価格ではないと、デベを悪者にするのは、違うのではないでしょうか？自分がデベの販売ターゲットに含まれていないだけです。2年経って完成在庫が残り値引きの話が上がったりしたら、デベの読み違いをディスれるのでは？まだ、時期早々と思います。

駅直結タワマンとかならこのお値段でもいいんでしょうが。。
間取りもリビングインバスとかアルコーブもあまりない感じなのも。。

武蔵小杉のタワマンと競合するかな。
溝の口と武蔵小杉を比べると、
皆さんはどちらを選択しますか？

発表された予定価格ってどこにでていますか？

>>260 マンション検討中さん

ありがとうございます！

>>258 匿名さん
一般論で言えば小杉の方が評価は高いですよね。資産価値的にも。作りすぎとも言われてますが需要が多いのも確か。
渋谷に対しては同じくらいの位置付けですが、あちらはやはり品川や横浜へも10分ちょっとというのが大きい。
タワマンは長期計画で土地を取得済みなので言われてるほど高くないし、同じ値段なら小杉にしておいた方が将来的な自由度は大きいとは思いますけど、結局は地縁がポイントでしょうか？

地縁と通勤の利便性、好みだと、思います。私は地縁はどちらもなし、通勤は東京、大手町なのでどっちでも、好みはタワマンよりも普通のレジデンス好きなので、溝の口です。ただ、仕様はシティタワーが良いです。

小杉もタワマンしか無いわけではないですよね。
丸子通り１丁目のジオとかどうなんですか？112戸ありますし小杉にも歩けます。
でも高くなるかな？

70㎡7500万前後だと、35年ローンで月々20万前後。管理費入れて22〜3万
自己資金少なめのサラリーマン世帯はほぼ絶望的でしょうね。
一方で30代の平均年収は10〜15年前と比較して、100万ダウン。収入の二極化は進んでいるでしょうけど、、、
嫌な時代になりました。

ここは価格に見合っている物件だとは思わないですね。
かなり割高。

ホントに70㎡、7500万なんですか？
小杉タワーの超高層階でも買えますね。

>>267 匿名さん

それはさすがに無理でしょ。もっとしますよ。


でもここが割高というのはそうだと私も思います。

>>268 マンション検討中さん
例えばなんですけど、パークシティ武蔵小杉ザ•ガーデン•タワーズウエストの南向き40階3LDK70.32㎡は7150万円でしたよ。全体平均では@320万円ぐらい。
今から思えば安かった？

ガーデンのウエストは駅からちょっと距離があるため、
武蔵小杉のタワマンの中では安い方ですが、
シティはもっとします。これからあと4本建ちますが、
7500〜8500くらいだと思います。
オリンピック前後で暴落するとも言われてますが、
その時はみんなに影響するはずです。

資産価値なら武蔵小杉のタワマンだろうな。

すみふのダイナミックパノラマウィンドウは価値ありますよね。パークと比べ、見た目や仕様と全然違いますね。憧れです。でも、私は田都が好きです。

見た目は好き好きですけど基本仕様自体はザガーデンが小杉では一番良かったですね。価値は高いと思いますよ。
距離云々も5～6分の話ですし、だったら溝の口徒歩7分でこの値段ってどうなの？ってなっちゃいませんか。
と今さら言ったところでもう完売ですから、有る物から選ばなきゃしょうがないんですが。田都沿線でなければならない事情もあって。

ここはいまある新築物件の中ではいい方だと思ってたけど、価格を聞くと冷めますね。
価格に見合う物件ではない。

溝の口のアドバンテージは、便利なんだけど、穴場的に安いという点。ところがここの価格は溝の口価格ではないので販売に苦戦しそう。買う方も資産価値の面で高値掴みになると思います。

場所にこだわりがない安値志向で田都好きの人は東急が力を入れて開発してる南町田がいいのでは。
小田急が力を入れてる海老名と並んで将来大化けもありでしょ。

もうみなさん、この物件に興味なくなっちゃってますね。可哀想だからいいとこあげてあげましょうよ。
苦しいですが、駅近？以外何かありますか？

ですね。人減った。

溝の口の良いところは、
コスパだと思ってたからな。。。

用水の桜道に面してて、南向き、
このあたりかな。

溝の口で８５００万マンションを購入する方の考え方を知りたいね！同じ会社勤める方は文京区白山駅から歩いて8分ぐらい注文住宅を購入しました。値段は確かに８５００万弱。大和さんのマンションの価値は文京区の注文住宅同じかしら。。。

>>280 匿名さん
7階角部屋4Ｌで9000万超えるとか言ってた。

金額と割に合わない。

私は他物件や中古物件でいい物件に出会います！さよなら、プレミスト！！

ウチも無理だったー。
何回も営業さんに「他の新築はどこも高い」って言われたか。。。
エリアは違いますが共同のパナホームのマンションや、祐天寺の新築マンションと同じくらいの価格設定っぽいんだけど。
「どこも高い」のは多少わかりますが、素人目で見ても70㎡7000万〜は、ちと溝の口ではキツイす。
まぁウチは、6000万上限のチキンヤローですけどね。
時代が変わって損切してくれるか、中古になってメチャ下がるのを待つとします。

皆さん、感じることは同じですのであたたかく見守りましょう。
大和さんの企画力と営業力に脱帽する可能性もゼロではない！
無駄に高値で入札するなよってのが私の思いですが。他のデベに任せておけばもうちょっと違う形になったのかもしれませんね。
ここはいけて坪300かなと思います。
大和さんの今回の仕様なら280でも正直迷いますが。

大和さんが無駄に釣り上げたのか、JR東日本の予定価格が高かったのか。私は後者だと思い、どこが落札しても高値になったのでは？と思います。JR東日本のひとり勝ちですね。

マンションマニアさんのツイッターより

某プレミスト（有明ではない）、周辺の検討者層が70m2で6000万円が限界なのに70m2で7000万円を大きく超える価格で販売しようとしているみたいですけど無理ですよそれ。

モデルルームでの接客も「他の新築マンションも高いですから」というプレゼンが多いし、そんなのみんなわかってるって！

>>286 マンション検討中さん
府中のことっぽいけどここも当てはまりそうですね。

マンションマニアも自称マニアを名乗ってるだけの方。あんな予想を大きく外すブログ書いたから、通ぶって大和を下げるコメントしてるだけでは？マニアさんが過去の相場しか知らず、市況を読めてないだけでしょ。

280万→抽選レベル
300万→完成前に売り切れるレベル
320万→一年ぐらいで売り切れるレベル
350万→競合物件もないから、3年計画で売っていこう！

という、計算なんでしょう。
住友不動産のゆっくり売るスタイルですね。大和の計算通りに行くかは、お楽しみ！

低価格地元志向の人なら末長組もありますよー
溝のロコリンズに続いて年金事務所方面で61戸。
地場の地主さんとの信頼も厚いですからね。。

>>288 通りがかりさん

マンマニんは「この価格でしか売れないよ」というメッセージだったのでしょう。記事の最後の一言がそれを臭わせています。いずれにせよ今のままでは売れない。

このままでは最後は府中みたいに大幅値引きしそうですよね。

素人ですいません。
皆さんが言うように高いのなら、なぜ星が4.8なのですか？
皆さんの評価と星の数って一致しないものなのですか？
星ってだれが付けてるの？

>>293 口コミ知りたいさん

営業マン？？

>>293 口コミ知りたいさん

何言ってるの？
食べログとは違うよ

星の横の？マークをクリックするんだ！
まぁ、価格分かるまでは人気あったしね。立地は良い。

値段が知れた後のこの人のなさといったら...

120戸あるからお手頃物件もきっとあるに違いない。

たまプラは過去の相場を超える相当な高値でドレッセが立地とスケールだけで270棟売れた。なら、溝の口も120棟なら立地だけで相場無視で売れちゃうでしょ！

小杉のタワマンが～と比較してはいけない。
タワマン嫌いな人もいる。
小杉駅であの距離だと、既にあの規模の低層マンションを建てる場所は無いし、仮に無理矢理作っても凄い値段になる。
ていうか、小杉はタワマンの落とす影が巨大なので、タワマン以外作っても売れなそうだが。
この物件の売りは、便利な駅から近い新築物件なのに、今時タワマンではないこと。