プレミスト溝の口ってどうですか？

>>299 通りがかりさん

ドレッセと違い高いのにコストカットが激しいから無理！

>>301 匿名さん

売主は売りたい価格で値付けをすればいい。
その価格で価値を見出せず、無理なら買わなければいい。
その価格でも価値を見出して、買いたい人が納得して買えばいい。
そもそも、その価格を返済できる体力がなければ、諦めるしかない。

私は予算5500万前後の4番目の返済できる体力がない分類です。溝の口のコスパを期待していましたが、検討すらできませんでした。少し頑張ってプラウド宮前平や予算内の高津で、探します。

無理と言えるあなたなら、選択肢も都内で探せばあるので別の素敵な物件に出会えると思います。

高津は駅近の旧帝京大病院跡地がどうなるか楽しみです。

人気の溝口でこの価格なら安いですよ。
武蔵小杉のタワーマンションは管理費・修繕費が高いので、長い目で見たときに差が出てきますし。
東横線よりも、絶対田園都市線の方が住みやすい。

↑抽象的かつ、中途半端は意見だな(笑)

たしかに。具体的な数字を出さないと、説得力なし。

今後溝の口に出来るマンションは、
ここを基準にした価格になるのでしょうか？

「売れれば」ここ基準になるのでしょうね。
いやあ、私が買った時、神奈川のいいところの物件のイメージは、5500万前後だったのに、ホント上がりましたね。（2011年比較ですけど）
5年で1000万以上上がってる。
バブルの時はもっと高かったかもしれないですけど、仮に5年以内にもとの価格まで戻っても、借金は1000万も減らないしなぁ、、、
持家としては上がってくれて嬉しい反面、新しく住みたいところも高いというジレンマが。

溝の口の戸建て
土地価格200万〜230万円/坪程度??
2階建て3LDKだと、土地は25坪＝5750万・・・A
建物面積80m2として、建築費60万と仮定。
25坪×60万＝1500万・・・B
もろもろオマケしてプラス300万・・・C
A + B + C＝7550万

プレミスト＝3LDK70㎡＝7300万〜7500万

支払い考えるとこれに駐車場と管理費が足される。仮に2万だとして700万程度の負担増

戸建てのシュミレーションはあくまで、注文前提ですし、ハウスメーカーとかで建てない想定ですけど、建売ならもっと安いのもあるはず。

セキュリティとか、管理の煩わしさとか、戸建てでも修繕費がかかるとか色々ありますけど、そんな議論置いといて、印象としてプレミストが高く感じるのは否めないす。

これがモデル見てきた率直な感想です。あー欲しかった。

ブランズシティ世田谷中町に似た匂いがします。世田谷中町が一番だと思っていたんですが、プレミスト溝の口もいい勝負をしそうな気がします。第一期の販売戸数が気になるところですね。

ここの売りである桜が満開。
この週末、桜を観に出かけませんか？
駅や商業施設の賑わいを離れ、
静かな住宅街をお散歩。
きっとこの場所が気にいるはず。

桜を売りにしているけど綺麗な桜が見られるのはせいぜい1週間くらいですよね。それにしても高すぎる。

高津在住です。私は毎年花見は砧公園に行きます。二ヶ領用水は枝垂れ桜で散歩道、砧公園はソメイヨシノでレジャーシートが敷けて呑んで子供も遊べる公園ですので、この物件購入者には砧公園をオススメします！！溝の口から4駅なので楽しめると思います。

にしてもやはり高い。
1000万とは言わないが、せめてもう500万下げれば人気が出るはず。

徒歩7分表記で坪350万、天井高2400、直床直天井の長谷工仕様でキッチン天板も御影石じゃない。撤退です。
この駅は好きなのに残念。

マイナスポイントをあげて撤退と言うと、聞こえは良いですね（笑）うちはお金がないので買えません（爆）

価格がでたトタンに残念な物件になっちゃったね。。。

まだ竣工までは1年あるし、大和さんはそれなりに体力あるから、投げはしないよ。この場所でこのグレードでこの価格は無理だけど、1年後にまた考えたらどうなってるか分からないね。売れ残りのイメージは悪いけどね。

>>314 不動産ブロガーさん

売れ残ればそれくらいはすぐに下げると思います。

こちらは予想を遥かに上回る価格帯だったのですね。
マンションの仕様は公式に出ていませんが、
天井や床は本当に長谷工仕様なのですか？
仕様を工夫して建築コストを抑えているが、
実際はもっと高くなるはずだったという事でしょうか？

地元出身で不動産デベロッパーにいたものです。土地を入札で高く買っています。業界では有名な話し。土地代を薄める為に間取りを単純化し仕様を物凄く落としています。専門化が見れば一目瞭然で議論の余地はありません。溝の口も駅周辺に土地は多くあり駅近が今後供給されるのは間違いないです。今後インフレが起きない限りはリセールバリューは、間違いなく低いはずです。専門化が買う事はないと思われる物件と私は判断しました。敷地は四方道路で希少性は高いですが高すぎる。以上

>>322 名無しさん

駅周辺に土地は多くありというのは疑問です。
どの辺りでしょうか？
古い家をいくつも潰すという事でしょうか？

>>323 匿名さん
スポーツジムの周りに時間貸の駐車場ありますよね

>>324 名無しさん

セントラルフィットネスクラブの近くですか？

丘陵地や傾斜地のことかな。。

末長か、オープンハウスですね。

少し離れたクリオやプレシスがなかなか完売できない中、プレミストは希少立地で強気価格、このご時世それでも売れて行くのかな。
コリンズは完売、地元末長組は手堅いですね。

値段は高すぎますがいい所をあげると、
・全て平置きの駐車場
・公園含めゆったりした敷地の使い方
・ほとんど南西向き
てとこですかね。
営業さんが仰ってた、低階層も桜が見れるからご好評頂いてるというのは、心の中で全力で桜咲くの1週間だけやんけ、とつっこんでしまいました。秋から冬は枝だけで丸見えなんですよ。

>>329 eマンションさん

もう一つあります。多摩川花火大会です。
桜より短い年に1時間だけです。
今年は10月開催です。

もう事前案内会とかで価格発表あったんですか？
それとハウスメーカーのマンションだと三井不動産などと何か違うんですかね。
大和ハウスだとCMで竹内豊がジーボ○○とかやってたなという印象がありますが。
マンションもそんな感じでしょうか。

いい場所に出来るのでとっても楽しみにしてました。
MRに行って、話を聞いてがっかりです。溝の口に住んでいて、この交通の便利さを気に入っていたので、ぜひ買いたかったんですけど。。。
6階建てぐらいがちょうどいいはずなのに、直床直天井にして7階建てにしてしまったんですね。値段と家の造りが合ってない気がしました。次を探します。

ここはコンセプトと作りが子育て世代のこと考えてないから、キリです。中途半端な70㎡未満3LDK、階高犠牲にしてかつ直床直天井にするくらいなら、思い切って全戸80㎡超のまともな仕様にした方が受けはいいかと思うんですがね

戸建てのCMでは天井高を売りにしてるけど、
皮肉なことにマンションは逆なんですね。

>>324
そのような土地だと、15階建て容積率400%の商業地マンションしか建たない。
客層が多分違う。

エース不動産が可哀想。

盛り下がりっぷりにビックリ

溝の口エリアは二子玉川にも近くて、住環境としてはよさそうに思っています。ここは駅は溝の口、高津駅の2つが利用できそうです。あとは、厚木街道も近いので自動車でも便利。

二子玉川の駅周辺で探すのではなくて、1駅2駅離れたところで探すのもいいのかもしれないですよね。

天井高は低いんですか？モデルルームで確認が必要ですね・・・。

>>338 匿名さん

一駅二駅ですが、アドレスは川崎市になってしまいます。

なんか掲示板見てると
立地・商品・価格（3P）のウチ、立地だけ良い評価、あとの2つは酷評。
立地に加えて、
商品か価格どちらか良かったらまだよかったのかも。
ドレッセたまプラーザみたいに即なくなることはなさそうですね。

大山街道沿いにも新築マンションがありますね。
価格はどうなんでしょう？

>>341さん
建築中のセイワさんのことですかね？
セイワさんだとしたら賃貸物件ですね。

ハウスメーカー系で定期的にマンション事業やっているところは、パナホーム（パークナード）、積水（グランドメゾン）、大和（プレミスト）、旭化成（アトラス）くらい？
なんかちゃんと商品づくり（基準もって）やってるのって積水くらいだと思う。

プレシス高津のとなりのアイネスが移転してマンションが建つようです。双日と三菱の連名で116戸です。同じ長谷工7階建ですが、まだ先の20年の9末に引き渡しですけど、20年迎えてるので価格結構期待してます！！

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180412400009.html

「直床・直天井」という書き込みが何件かありましたが、本当なんですか？
直床はともかく、今どきの分譲マンションで直天井って信じられないのですが。
この価格帯で、配管・配線はスラブ打ち込みで移動もできないとか。
本当なら、論外ですね。

直天井です

ほんと、なぜこんなプランなんでしょうね。

単純に長谷工さんの建築費は他のゼネコンの8掛けレベルで出来るのではないでしょうか？
今の売値から10割に建築費を割りもどしたら1億が見えてきちゃうから避けただけ。
要は取得単価が高かった＋最初だし、会社は資金力あるからとりあえず利益確保したらこうなっただけだと思います

大手のデベロッパーさんで、施工に長谷工さん使ってる
ところをいくつか見学しましたが、
どこも仕様的には同じレベルで作りはそれなりですが、
使ってる部材が安いのかなと思います。
348さんがおっしゃる様にこういう所は、土地の取得が高くて、
建物の仕様を落とさざるを得ない→長谷工さんという図式かなと。

長谷工って他のゼネコンと違って、自社で土地を仕入れてプランニングしてデベに売り込んで設計と施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。

一般の物件だとデベが事業主で自社の基準で設計を依頼するんだけど、長谷工施工物件の場合、実質的な事業主は長谷工ってケースが多い。なので、売主にかかわらず仕様は長谷工ってパターン。

施工も雑だし、内覧会とかアフターサービスも長谷工が出てきて問題を指摘してものらりくらり交わして対応してくれない。対応したらコストかかるからね。コストダウン至上の会社ってことをお忘れなく。

色々叩かれてる本物件ですが、
そろそろ第一期販売の時期ですよね。
実際の販売価格はどうなったのでしょうかね。

HPなどはずっーと更新されていません
どなたか案内来た方いますか？

350さん

ここは長谷工さん持ち込みじゃないと風の噂で聞きましたけど、持ち込みだったんですか？

お恥ずかしながら、長谷工施工の物件に住んでますが、内覧対応や施工が雑とか書いていらっしゃることはなかったですよ。
ただ単に他と比べて高級感に劣るだけだと。

>>352 匿名さん
ラッキーでしたね！

>>352 匿名さん

もしそういうことがあれば、大手のデベは使わなくなるでしょう。最近、大手デベと長谷工の組合せが増えてるように思います。お安くしっかり作るというところが評価されてきたのではと思います。

1期販売戸数１０〜２０レンジと予想。
価格出て、淡い期待を抱いていた客層からも離れられ、周辺の中古マンションの価格維持に貢献という流れ。

353さん

貴方様も長谷工さんの物件買われた方ですか？
わたしはラッキーだったんですかね？
建物形状がシンプルな分、躯体や仕上げの難易度が低く、クレームが起きづらいと聞いたことがあるんですが、たまたまラッキーだったんですかね？
仮にそうだとしたら、そんなクレーム三昧のゼネコンに依頼している財閥系の会社や、その他大手企業さんは、企業体質としてどうかと思いました。
安いから、泣く泣くクレームが多い長谷工を選択することが多いとしたらなんだか違和感しかありません。

長谷工って以前は中堅デベ物件の施工が多かったんだけど、リーマンショック後の不動産不況でばたばたと倒れたところに、建設資材と人件費の高騰でコストダウンを重視するようになった大手デベの思惑がかみ合ったというのが今の状況。決していい物を作るってスキームではないってところにご用心。

不動産購入って一生に一度のことだったりするんで、ディズニーランドのようにリピーターを増やすって戦略ではない。外れをつかませて、はいさようなら。

野村物件は長谷工プラウドなんて揶揄されて、ブランドを維持できないと考えたか、オハナってブランド立ち上げてる。

お金払ったあとは見事！と思うほど対応が悪くなりましたよ
デベも対応悪いんですけどね
長谷工マンションを買ってしまった情報弱者の私たち夫婦も悪いんです
貴方は本当についてます
どうぞ今のお住まいを大事にされてくださいね

当方、不動産購入は一生に一度のものとそもそも考えていないので、ここの掲示板に来ています。
買い替え検討ですからね。

358さん
アフターサービス基準に照らし合わせたり、重要事項説明に基づいて、補修依頼すれば良いのではないでしょうか？裁判とは言いませんが、後悔するくらいなら、きちんと主張をなされた方が良いと思います。個人での対応難しいのであれば、専門家の方に依頼されてはいかがでしょう。
アフターサービス基準や重要事項説明書、契約書に記載されている項目や瑕疵と認定されることであれば、ゼネコンも売主も対応せざるを得ないはずです。
仮に一生に一度というおつもりでご購入されたとしても、あくまで契約ですから、買主側の過剰サービス要求で無ければ、契約外事項に関しては、協議か、対応いただけない場合は、法的手段になるだけだと思います。
不動産は高額ですから、強く訴えれば購入者が勝つ司法判断は多いと思います。

ウチは運がいいだけかもしれません。

357さん

「不動産購入って一生に一度のことだったりするんで、ディズニーランドのようにリピーターを増やすって戦略ではない。外れをつかませて、はいさようなら。」

これって不動産購入だけでなく注文住宅も一緒ですかね？？？？

流石にこのご時世、はいさようならの考えをしているデベは淘汰されるだけだと思いますよ。
いい例として、フローからストックビジネスにどこもスイッチし始めてます。

ハウスメーカーは、長期優良住宅制度をいいことに、20年近くの長期アフター（修繕工事）を獲得するために定期点検し、保証延長するようになってます。
不動産（マンション）ですが、大京の有価証券報告書を見てみてください。売上の殆どが管理収入で、高利益率を出してます。
「はいさようなら」してたら、「おいしいストックビジネス」をなくすだけだと思いますよ。

しょぼいの作って、メンテで儲けるんでしょ。引っかかったらとことんむしられる。

>>362 マンション検討中さん

メリットの件、すでに議論しました。
過去のやり取りをご参照ください。

ここがすぐ売れたらそれこそバブルですね。ただ、同額出すならもっといいもの買えるんで、バブルでもだめか

同額で二子玉は買えませんが、豊洲は買えますよ。ムサコのタワマンも買えるでしょう。

メリット：供給の少ない「溝口アドレス」、末長組はより安心できる長谷工、売主大和ハウス、徒歩7分、平置き駐車場、修繕費と管理費がタワマンほど高くない、横浜より物理的に都心に近い、川崎市内では民度は比較的まとも、保育園と幼稚園が近い（入れれば）、渋谷まで13分、渋谷が開発されるので適正価格であれば価格下落しづらい、二子玉川たまプラーザ生活圏。
高津区の将来人口が減少するのはかなり先（過疎化しづらい）、意外と大井町線が便利、飲食店が多い、マルイ&ノクティー、川崎市内では川崎駅に次ぐ第2の商業エリア、車アクセスが用賀、川崎インター、第三京浜まで出やすい、渋谷・恵比寿から深夜タクシー5000円圏内、大手町直通、他沿線に比べて平均年収が高め、洗足学園が進学校となってきている、駅までフラットアプローチ、多摩川近い、最寄駅直結のスーパーがある、コンビニ近い、幹線道路沿いではない、、、、、、、、、

疲れてきたから終わります、
無理くりとか、趣向生でメリットじゃないこともあるかもです。

デメリットは、金額！
いいこと書いたけど、1m2＝10000円のエリアではないです。

んで、結局販売価格はいくらで確定したんだろ？？
予定と同じなのかな？
7200～7500

販売開始遅れてるのかな？
四月下旬だよね。

私訪問した時、GW明けに価格決定って営業の人言ってましたよ。
なんだか来訪が多いらしく、高値を狙いたい的な話をしていたようなそうで無いような。。。
1ヶ月以上前のことですから記憶が曖昧です。

地元では有名な空き地(元廃墟)だったので、来訪者は多いと思う。
実際に買うかどうかは不明だけど、低層戸建が沢山ある地域なので、地元の年寄りとかが戸建を売って住み替えるなどの需要があるかもしれんので、高くても案外売れるかも。

駅までの距離を思うと、人気は出るだろうなぁという感じではないでしょうか。
もともと廃墟があった場所だったのは知らないですが、
何かしらの問題は特に今はないわけで、その辺りは心配はいらないのかな？
投資目的ではなく、
実需での購入などが多くなってくるような雰囲気なんでしょうか。
高くなりがちだと、どうなるのか見えないですね。

だ・か・ら
人気はあるけど、高過ぎるの！！！

こちらのマンションは元廃墟で地元では有名だったんですか？廃墟マニアの間で人気のスポットだったとか？
価格決定はゴールデンウィーク明けになるとの事ですが、公式サイトによれば販売開始は5月下旬に変更になっていますね。
正式価格の発表はいつ頃？中旬頃でしょうか？

2月中旬に見学が始まりました、今まで正式価格を決定していない理由は？？申し込み人はいますか？

初めて書込みします。家は３月頃にギャラリーに行き以降、未だに営業さんからの価格連絡もありません。今のマンションより駅近になり、立地も良く、東南角部屋を希望してますが、正直価格未定が長く心配してます。このレスで相場以上の価格見通しに、サクレジも行って見ました。5800台との回答。立地が良くないので参考程度ですが、全体相場上昇で＋1000〜2000は想定内なんですかね？

きっと想定内なんだと思います…
一般庶民には＋2000はさすがに行き過ぎと感じるけど仕方ない
それでも納得して買う人は買うんでしょう
無理して買うのはダメだけどマンションや戸建ては欲しい時が買い時ですよ
いい物件が見つかるといいですね

>>376 マンション検討中さん

さすがに8000以上では買えません。角部屋でL字バルコニー希望、部屋レイアウトにも納得してません(ギャラリー確認済)。無理買いは禁物ですね！平行して他を探しますが、逆に価格発表が楽しみです(笑う金額かな？)

これだけ販売が遅れているのはどうゆう理由なんでしょうか？
余りにも高い設定で売れなそうだから、下げようとしてくれてるといいんですが。そんなことはないでしょうねぇ。。

あまり期待せずに待ちましょう。

ここの価格帯を出すなら都心エリアでも十分買えます。

ただ人によっては溝の口エリアがベストな人もいると思います。そういう方はザグレジの方がいい。
徒歩15分だけど3LDK 3980万～だし。
徒歩８分短縮のために3000万円以上だしますか？って話。

毎日タクシー2,000円使っても40年で埋めきれないな

>>373
廃墟マニアがどうこうではなくて、あそこには元々JRの社宅(階段室型団地)が建っていたのだけど閉鎖後も長い間取り壊されずに残っていた。
場所が良く建物も大きかったために、長い間とても目立つ廃墟だった。

元JR社宅だったことによる利点としては、地権者がいないこと。
世の中小型マンションは元地主との協力物件が多くて、元地主が勝手な特権を設定したりして後でトラブルになることも多い。
元が企業や自治体の所有地だと、そういうのとは無縁なのでメリットとなる。

んで、いつから、いくらなんだろね。
全然動きがないね。
ダイワ頭抱えてるのかなw

末長組の新しいマンション発表されましたね。

徒歩３分 ロイヤルシーズンVIDA ？
徒歩８分 プレミスト 7500万
徒歩１５分 サクレジ 3980万

さて、どれが売れるのかな？

高津駅の病院解体始まりましたが跡地はマンションですかね？
東二子のビルも解体してますが、跡地は三井か三菱のマンションらしいです。
ライバルが増えるので苦戦しそうですね。

【川崎】双日新都市開発（東京都港区西新橋１ノ２ノ９）と三菱地所レジデンス（東京都千代田区大手町１ノ６ノ１）は、川崎市高津区の旧アイネス高津事業所跡地で大規模マンション「（仮称）高津区二子六丁目共同住宅」を計画している。

迷ってましたが色々新しいのも出てくるので、
無理してプレミスト買うのは待つことにしました。

立地は良いようですが、このマンションのコンセプト

溝の口Eden
この地で出会う
理想郷

って独身向けでしょうか。エデンの園ってヌーディスト村みたいで家庭持ちには違和感あります。

プレミストは高過ぎですね。
この金額なら確実に売れ残るでしょう。

末長組のロイヤルシーズンって、
この前完売したコリンズ溝の口が3LDK5500～6000万くらいだっから、おそらく同じレベルの価格帯だろね。

そう考えみても、プレミストは高過ぎだね！

末永のロイヤルシーズンは溝の口リコンズよりも高いと思いますよ。
ロイヤルブランドですからね。野村で言えば、プラウドかオハナかの違いかと・・・

ロイヤルシーズンは地下1階、2階があるんで、そこは5000万前半だと思いますが、上の階は7000万ぐらいっぽいです

1期の供給は何戸になるのかな。
いっても30戸かな。

鷺沼の駅4分のオーベルが320万/坪。
ここは340万／坪？330万？
急行で奥に行くとはいえ、徒歩4分と本件比較すると、やっぱり割高感は否めないですね。
単価というより、販売価格で見ても高い気がします

7000万円以上のマンションって。。。
子ナシ共働きの30代、世帯年収が最低1500万円、自己資金2000万円はポンと出せるくらいの夫婦じゃないと買えないと思う。
だから一般人は到底無理ですね。

都内では7000万のマンションなんて
簡単に売れていますよ。

一般人も色々。

「7000万円」で議論しても意味ないと思う。

ポイントは「溝の口で7000万円」という点だと思います。

角部屋は9千万円台だそうですが誰が買うんですかね？

>>390
線路脇の斜面地マンションと、二ヶ領用水沿いの平坦地マンションの価格帯が同じなわけないです…。
コリンズが5500～6000万で売れたというのが本当ならば、こっちは6500～7000万前後なら普通に売れるでしょう。

それ以上の価格帯で売れるかどうかは知りませんが…。

と、思ったら読み間違えてました。ごめん。
でも、線路脇という要素で減点されるので、ロイヤルシーズンよりコリンズのが少し安いと思う。