ドレッセ中央林間

>>470 匿名さん
いくら施工会社が同じとは言え、徒歩13分のオハナ町田とは比較になりませんよ…
ちなみに近郊で良いマンションとはどこですか？

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中古ですがセ パルレ。ここは駅近なので、販売価格が安ければ完売でしょう。

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新築でオーベル東林間レジデンス。
もうほとんど売れてますが。
小田急線ユーザーが対象かな。

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セパルレは低層階で結構なお値段ですので、リフォーム代等考えたら中古で買うには痛いなと。

東林間はよく言えば落ち着いてますが、寂れていて、かつ各停しか止まらない利便性の悪さが気になるところです。。

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関西出身ですが会社の社宅があった縁で中央林間に住み始めて早20年。今は某マンションを購入して住んでます。
そりゃたまプラなんかと比べれば田舎ですし、横浜でもなく町田でもなく相模原ですらなく大和ですが、2線あって便利だし、やっぱり田園都市線効果で周囲の小田急駅より街並みは綺麗だし、近所の人も良い感じです。なんか悪口が多いですが、良いとこだと思いますよ〜

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中央林間の街自体は良いと思いますよ。戦闘機の爆音問題も岩国移転で大幅に解消されるようですし。

ただ、857戸という巨大マンションに問題がありそうだということと、
東急グループが手掛けるのに、電車の混雑が解消されず、沿線に大きなマンションが次々と建って行くので、
益々ひどくなって行くことが問題というだけのことです。

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東急って沿線に住宅作ったり、学校を誘致して乗客を増やすって戦略がうまくいってる会社。ただ田園都市線は、他の路線のように複々線化の見込みがないから、飽和状況は解決の見込みがない。

あと、田園都市線って半蔵門線と相互直通運転してるけど渋谷で折り返しできないのが致命的。半蔵門線が止まるとそのまま影響を受ける。

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通勤の帰りに、長津田まで急行よりも先に行く各駅停車（なんだそりゃ？）などが来ると、いらつきますね。

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田園都市線は首都圏の鉄道各線で今後も人口が最も増え続けると言われています。人口が減少していく日本で、これはすごいことです。もちろん今後も通勤ラッシュには悩まされるということですが、資産価値やら街の賑わいの維持などの点では最も有利な沿線と言えるのではないでしょうか。

でもまあ、たしかに850邸の運営は想像つきませんね。

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管理の大変さは、ドレッセ中央林間は漠然となんかヤバそうというご意見が目立ちますね

大変さはこんな感じですかね？

ドレッセ中央林間>？？？>戸建>マンション小〜中規模

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鉄道事情どうなんですかね
中央林間駅は1日利用者数20万人の神奈川県内中核の駅ですが、駅の知名度はそんなないため、わざわば外部からリンカーンに転居してくる人は、
始発駅&駅徒歩5分の立地&小田急と田都がリンクリンカーンしてるというメリットにどれだけ重きをおくかのような気がします
この地域周辺をある程度知ってる、住んでる人がこのマンションを選ぶのは、あまり違和感はないと感じます。

外部から転居が多いと、鉄道利用者は純増となるので、
鷺沼駅以降の上り駅の人達が、1番の被害者になり、ビックリンカーンしてるのではないですかね？

一応、考察しておきます。

●朝ラッシュ
田都の輸送能力は2016年度実績の長津田始発27本を前提とし、輸送能力約40,000人（乗車率100%）であり、
中央林間から長津田駅で乗車率100%に達しますね。

鷺沼駅では、トイレで降りたくても降りられないくらい満員のため、池尻大橋〜渋谷間の乗車人数約74,000人乗車率184パーセントに匹敵するとおもいます。

溝の口駅に到着すると、
同じホームで大井町線にスムーズに乗り換えられるため、混雑率は一旦緩和します
大井町線は、自由が丘乗り換えで中目黒まで行けるため都内どこでも接続できますが乗り換え回数は必然的に増えます

※数値は、wikiを参照しました
※コメント内の考察は、個人的主観です

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田園都市線が人口増え続けるというのはかなり希望的観測が入ってると思う。今でさえキャパ限界に近いのに。嫌気されて敬遠されることはあっても、好んで沿線に移ってくる人なんてどれだけいるんだろうか。複々線化で輸送能力を向上させて、朝の通勤時間帯における混み具合の改善、都心部までの所要時間短縮を実現できたら分からないけど。そうでなければ急行駅はせいぜいトントンで各停駅は減っていくと思う。

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>482

他の路線は複々線化を進めてるんだけど、それって都の連続立体交差事業の補助を受けて実施ってパターン。田園都市線は都内が地下なので補助を受けられないから、渋谷までの複々線の見込みはないよ。

溝の口~鷺沼の複々線化の計画はあるけど、実施の見通しは立ってないし、実現しても大井町線への迂回でしょ。既に二子玉川から溝の口を複々線化して大井町線への迂回を実施してるけど、大井町線って都心に出るわけじゃないから効果は限定的。

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ここは、東急グループが手掛けているので、余計腹立たしい。
東急グループ代表・東京急行電鉄（株）取締役社長 野本弘文氏は、TVの「カンブリア宮殿」や道徳を説く雑誌「致知」では、素晴らしい理念を語っているが、現実に関心があるのは渋谷を中心とした東急グループの発展だけなのではないだろうか。

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このマンションの実質デベは長谷工だけどね。売主って名ばかり。でも、名義貸しにも責任はあるか。

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駅でティッシュ配っていました。
長谷工施工、管理のブルームテラス南町田は2,900万〜
竣工済みです。売れ残りは駅から遠いので？

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近隣住民からすると人が増えるのは構いませんがマンションばかり立てすぎ。もういい加減にしてくれって思います。田園都市線の朝急行始発無くなってからは特に。

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大和市議会で、学校の収容生徒数の問題が取り上げられたけど、問題ないって本当？
住民税収入さえ増えればいいのか？

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５００万値引きは低所得の私からすると大きすぎますね。
安くなってから考えることにします。

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>>480 検討中★★さん
マンション最大メリットは管理が楽という点にあると思いますが、戸建よりも面倒となると眺望くらいでしょうか。
眺望はどんな感じでしょうか。

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>>488 マンション検討中さん
中央林間小もつきみ野中も、ドレッセ中央林間のおかげで確実にキャパオーバーと耳にしますよ？

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単身者、子育ての終わった夫婦なども考慮すると小・中学生はそれほど多くは増えないのでは？

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郊外物件はファミリー世代の一次取得層がメインじゃないの。共用施設もその辺をターゲットとしているみたいだし。

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供給過剰で、２年後に投げ売りが始まるのでは？
建築業界は、マンション建築よりも、道路などのインフラ補修に力をいれるべきでは？

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>>491 マンション検討中さん
距離的には北大和小学校の方が近いのに、気の毒。
（すごい坂、むしろ谷?がありますが）

子どもは慣れるし逞しく育つ事を期待して、頑張らせるしかないけど。
中央林間小学校なんて、東林中学校よりも遠いような。

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単身者がわざわざこのマンション買うとは思えません。
子育て終わったご夫婦なら、管理のし易さからマンションを選択するケースは多いですけど、低層界で中小規模
の物件を選ぶケースの方が多いと思います。わざわざ800戸以上の大規模マンションは管理組合が非常に苦労し
そうなのと、ゴミ捨てや共用部分の共同清掃等の自治会行事への参加率（恐らく相当に低いと思います）、いろ
いろ面倒くさそうだからこのマンションは選ばないでしょ。

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５００万値引きは低所得の私からすると大きすぎますね。
安くなってから考えることにします。

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大きなものを作るのはいいのですが、全戸売るのにどれだけ時間がかかるのでしょうか。

売り切れる目処がなさそうな気がして、購入を迷っています。
売り切れない→叩き売りにあう→住民の品位が下がる→トラブルが起こる

マイナス面で申し訳ありませんがそこが心配です。

プラス面としては共有施設がしっかりしているところかしら

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完売4年位じゃない？

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>>499 マンション検討中さん

東急は野村みたいに値引き有りのデベなんですかね？

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これだけの戸数ですから、
固定資産税・都市計画税の額はとんでもないだろうし
下げてでも早く売っていかないとダメでしょ

坪230とか強気に売り出す神経が分からない

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まだ正式には価格発表されていないのだから、500万円位は下げてでも早く売り切った方が、販売期間が短くなり、コストもかからない。
デメリットばかり言われているけれども、結局は価格次第？ 安くなれば妥協もする。

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下げないんじゃないですかね？
ドレッセは高級路線のようですから。

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長谷工施工で高級路線って笑止。

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インフレ政策で更に上がるのか？過剰供給で下がるのか？解りませんね？

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>>461 匿名さん
仰る通りです。販売価格見てこれはないわと思いましたw どれだけ強気なんだよって感じ。800万は値引きしないと妥当金額とは言えない。それでも考えるレベル。これから不動産バブル弾けるだろうし高値掴みは避けたいね。

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これだけの金額払って800戸以上の団地に住むよりも、維持管理は自己責任になるけど
新築の戸建てが十分に競合物件として挙がってきます。
多少、駅からは遠くなるかも？だけど、戸建ての方がいいかもしれません。
とにかく、住民が多すぎ。共用部分の使い方やその他もろもろの決め事、本当に800戸以上の世帯の
意見まとまるんですかね？そのうち、賃貸で第三者が一時的に入居することもあるでしょうが、そういう賃貸人
の人は全く管理組合には協力的ではありませんよ。800戸以上ですから、そういう人の割合も多いと考えるべき
でしょう。
もう少し、よく考えて見ます。

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他の800戸の団地に親族が住んでるので
遊びにいきましたが、
ロビーは子供達で溢れ相当うるさく、
中庭のBBQからは子供達の叫び声が団地中に響き渡ってました。
また自走式駐車場から敷地外へ出るのに2,3分かかっておりました。
ドレッセは駐車場が端に固まってるから、
遠い人も出てきますよね。
駐車場まで3分、そこから出るのに2、3分、
更にここは屋根もつながってないから濡れてしまいます。

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長谷工って安さが売りじゃなかったの？資材を一度に大量調達する事で。しかも800戸超えの大規模マンションなのに。。
5000万円とは、東急というブランドを掲げてずいぶんと強気に出ましたね。

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500万値下げしたら857戸で約43億、800万値下げしたら約69億マイナスになりますけど値下げできると思います？

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年収いくらなら買えますかね

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中央林間、800戸、長谷工の物件に5000万円も出すなら、戸建てを選択する。戸建てが買える価格。
この価格なら、マンションに特別高級感があって小規模マンションであれば検討中する。

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日生の物流施設はどこに建つのですか？すごく近いのでは？

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三機工業（大和市下鶴間1623-14）の場所と聞いています。

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>>514 周辺住民さん
マンションから近いし大きい物流施設ですね。
近隣の渋滞やトラック走行による危険性が
気になります。
冷静に考えて住むのに適切な土地ではないですね

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＞514
マンションの西側ですね。
肝心の、売りにしている東側は何か予定があるのでしょうかね？

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中央林間駅から渋谷駅や新宿駅にアクセスしようとすると、30分以上はかかってしまいますが、田園都市線は始発ですので、座って移動できますし、新宿までの江ノ島線も座れます。

中途半端に、近くもなければ座ることもできないエリアに住むよりも、主要駅までのアクセスはラクです。

中央林間駅で使える路線
東急田園都市線/小田急江ノ島線
中央林間駅から主要駅までの所要時間
主要駅 アクセスにかかる時間
東京駅 約54分
新宿駅 約40分
渋谷駅 約33分
池袋駅 約46分
品川駅 約43分
川崎駅 約33分
上野駅 約58分
中野駅 約44分
赤羽駅 約57分
横浜駅 約25分
買い物環境はしっかりと整っている

中央林間駅には、普段利用するであろう買い物するお店がたくさんあります。

食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップが充実しています。

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>>517
何か不都合な真実を隠そうとしているようにしか思えない書き方ですね。

通勤時間帯は急行は長津田始発になるし、渋谷までもっと時間がかかります。

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縦長に書けば、不都合なスレは隠せるということですんね？

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>>517 通りがかりさん

そうそう。
通勤時間はほとんど各停のみなので、渋谷行くには長津田乗り換えで55分くらい。
中央林間から各停で渋谷まで座っていくには、１時間何十分かかることか。
さらに田園都市線名物の遅延が加わると。。

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日常の買い物は便利です。足を伸ばせばコストコ座間店。再来年には南町田グランベリーモールがリニューアルオープン。

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>>517 通りがかりさん

乗り換え時間が加算されてません？乗り換え回数も記載があるとよりわかりやすいのですが。乗り換えも大変ですね。

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縦長にメリットのようなものを書いている方がいたので、せっかくなのでデメリットもあげますね。

長谷工なのに強気な価格設定
大和市なのに強気な価格設定
800戸超で統率が取れない
通勤時は長津田始発
始発といっても通勤時は20分以上ホームで並ばないと座れない
工場跡地

以上です。

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購入予定者みんな喜ぶプライスダウン。
デメリットをメリットにするには、手頃な価格設定。

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>>523 マンション掲示板さん

共用施設の使用頻度が少なくても高い
管理費を払わされる
世帯数が多すぎて団地感がある
敷地が広すぎて移動時間がかなり掛かる
駐車場が500台以上で混み合ったら酷い事になる
周辺の渋滞が酷い
飛行機がすぐ近くを低空飛行する
小学校が遠すぎる

以上、追加してください。

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ドレッセ横浜十日市場は、施工会社が長谷工コーポレイシヨンだそうです

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517スレの方へ

中央林間からの田園都市線と小田急江ノ島線（新宿方面行き）が座れるって…
あなたは何曜日の何時頃に利用するのをイメージしてますか？マンションを購入検討されている方々は
平日の通勤時間の利用状況が知りたいのですよ。平日の通勤時間であればどちらの線も座れませんし、
あなたがお書きになている所要時間では到底着きません。下手したら倍はかかります。
始発の田園都市線でも最低2つは見送らないと座れないでしょうね。しかも各駅に乗って行きます？普
通は途中で急行に乗り換えません？各駅なんて長津田・鷺沼・梶ヶ谷・桜新町あたりで急行に追い越さ
れますので、それぞれ待ち時間発生しますよね。
小田急江ノ島線（新宿）が座れる？始発のことじゃないですよね。各駅停車の相模大野止まりや町田行
きのことですか？（笑）
確かに、スーパーやドラッグストア、100円ショップはありますが、土日は車で行くには周辺道路が相
当混みますので、自転車があると便利ですよ。

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>>517 通りがかりさん
小田急江ノ島線？
新宿直通って少ないし、中央林間駅から座れる？？？
どの時間帯か教えてください。

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中央林間平日7時14分発から8時9分発までだけ各駅停車しか発車しなくなっちゃいます、おふぴーく通勤がこの世に広まればっ

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>>529 517さん

平日朝の各停しかないその時間帯で、517に記載された各駅まで何分かかるのか教えていただけますか？

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ここ見てると、
じゃぁ一体どこなら買いなのかよくわからなくなりますね..

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お安い御用よですよ。

主要駅 アクセスにかかる時間
東京駅 約54分 【約71分】
新宿駅 約40分 【約60分】
渋谷駅 約33分 【約51分】
池袋駅 約46分 【約74分】
品川駅 約43分 【約65分】
川崎駅 約33分 【約57分】
上野駅 約58分 【約81分】
中野駅 約44分 【約72分】
赤羽駅 約57分 【約85分】
横浜駅 約25分 【約39分】
※【】内は、中央林間平日7時14分発から8時9分発までだけ各駅停車しか発車しなくなっちゃいます場合のアクセス時間
※田園都市線において、長津田駅で、座るコースの場合は、2本見送る前提で+約9分をイメージしてくさい。なぜなら長津田の始発は4〜5分間隔で発信するためであります。

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ドレッセ中央林間と同じ管理会社（長谷工コミュニティ）のザッブルームテラス南町田の住民スレをのぞいてると管理会社の対応が迅速かつ丁寧と好評のようですね。管理総会の議事録でも縦横無尽の活躍を管理会社がしてるようです。
売れ残ってるから相当質の高い管理会社の人員割り当ててるのか、それともデフォルトの品質なのかどれなんですか。

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>>512 マンション掲示板さん

大和市はゴミ出しが結構大変なので、戸建てはしんどいと思いますよ。
ダンボールやビン缶の資源ごみは月によっては3週間近く家に置いておかないとなので。
(資源ごみ回収なしの週があるため)

資源ごみを出す場所は地区の担当が持ち回りで整えているようですし。

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>>531
鷺沼やたまプラーザあたりだと、朝、座って行こうなんて発想すら思いつかない。
鷺沼なんて、下手をすれば満員で乗れない。
中央林間から青葉台までは電車に乗れるだけまし（笑）

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>>533 517さん
同じ管理会社でも、管理会社のフロントマン［営業］や管理員の、力量の差は事実としてありますね。
__
「うるさ型」の管理組合には、レベルの高いフロントマンを当て、物言わぬ従順な管理組合には補欠クラスを回す傾向がある。もし、問題が目に付くようなら、管理会社に申し入れてフロントマンを変えてもらうべきだ。
__
http://diamond.jp/articles/amp/31071?page=5

このマンションは、東急ブランドを冠してることから、管理会社の質が問われることになり、管理会社で失敗したら他の東急ブランドマンションに傷をつけかねない
すなわち、マンションの資産価値・評価を維持するためには、管理の質がカギであることは言うまでもなく、
すなわち、857戸という大規模マンションをしっかり管理できる管理会社のため安心感はあると思います

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>>536
大規模ターワーマンションの住民掲示板では、管理会社が何もしてくれないと出ていることがあります。
管理会社に何かをしてもらおうとか期待するのではなく、自分たちの管理組合で行おうという気持ちがなければ、上手く行かないようです。

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>>534 マンション検討中さん

大和市は指定有料ゴミ袋を使わないといけないんだよね？指定有料ゴミ袋って高いんだよね〜

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>>534 マンション検討中さん
これは、仰るとおりです。
どうして、毎週の回収じゃないんですかね。
大和市のごみ収集ルールは、面倒です。
古紙は必ず紐で十字縛りとか、紙マークごみは紙バッグに入れて出すのはダメ、とか。
強風の時は、紙マークごみが飛散していたりするのを見ると、
誰の為のルールなのか、疑問に思います。

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>>490
眺望という定義が眺めや見晴らしであれば、そりゃ14階にすめば素晴らしいかと。
5棟あるためそれぞれ景観はちがうとおもいます。
ブリーズコート14階建とエバーコート13階建は、オーナーズガーデンが見晴らせます、
駅徒歩5分に最も近いのがブリーズコートですから価格も高いですねえ。
ブリーズコート14階建の南側約50m先には、エアリーコート13階建が
エバーコート13階建の南側約50m先にはディライトコート14階建が建ちます。
エバーコートが駅から最も遠ので10分くらいかかりそうです。

エアリーコートとディライトコートの南側は、
大和市の都市計画で準工業地域に指定されてますです。

●用途地域の説明
https://www.frk.or.jp/guide/files/building_code_full.pdf

準工業地域とは、『主として工業の業務の利便を図る地域で、危険性や環境悪化のあるおそれのある工場以外のみ、建築できる』とあります。


ドレッセ中央林間が立つ南側の準工業地域は、
建ぺい率60%、容積率200%と建築制限されてますので、
将来も高い建物は建たないと思われます。

仮に、10mの高さを超える工場が計画されても、建ぺい率60%なので距離を離せば、エアリーとディライトの低層階の日照も影響受けない
または、『日影規制』を訴えればよさそう。

●大和市の用途地域マップ
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=14213&N=大和市


なお、用途地域はおおむね5年に一度全国一斉に見直されることがある

●用途地域とは
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/用途地域

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857世帯もあると問題やトラブルが起こる確率も高くなりますね。

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準工業地域って住居系地域より日影規制緩いし、高さ制限もない。そもそもここが１４階建てられるわけでしょ。隣に同じ高さの建物が建っても文句言えない。

工業系地域のマンションの問題って、高さ制限がないってことをいいことに工場跡地に高いマンション建てる業者が出てきたこと。その対策で横浜市では、工業系地域についても住居は高さ制限を設けるって条例ができている。ここで同じ条例ができたら、既存不適格になる。そういったリスクがあることは承知しておかないとね。

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中央林間駅の通勤時間帯の込み具合はもう限度では？857戸などとんでもない。

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>>542
準工業地域は近隣建物の日照権を侵害しないよう日影規制が適用されますよねえ
http://chumon-jutaku.jp/knowledge/low/6412/

大和市用途地域マップから第1種住居地域と思われるドレッセ中央林間も日影規制にて北側既存住居の日照権が確保されており、
仮に準工業地域に同じ14階建て計画されても日影規制で数十メートル以上離さないといけないですよね

なので、エアリーコートとディライトコートの日当たりは問題ないとして
眺望に関しては、14階の工事はたたんと仮定したとしても、
工場しか見えない階（眺望が無い）と、リンカンモール方面を見渡せる階（眺望よし）が、はっきり分かれるでしょうねえ

価格をつける方も、一般的な高層階に眺望価格はつけるつけるでしょうねえ

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>>544 検討中★★さん

え？
何ですって？

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ここ、まるまる準工業地域だけど。

それから工場跡地だから、土壌調査の有無と調査結果の確認は必須。

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