アデニウム上麻生 ザ・レジデンスってどうですか？

提携企業優先ってあるけど、これ掟破りでしょ。

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約半分が企業優先なんですね。
しかも完成は、来月3月中旬予定なんや。

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静かで見晴らしは良いかもしれないが、周囲の道路が激セマ・・。軽以外の車持ちには辛い立地。かなり高低差がある崖地を削って建てた、いわゆる地下室マンションタイプ。ネットを見ると、地下室型は将来的な資産価値を不安視する意見もあるみたいですが・・。駅近ではあるので、あとは価格次第ですかね。

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３階建てしか建てられない立地に地下室にすることで実質５階建てを建てちゃう。周辺から反対運動を起こされて問題になるケースも多くて、世田谷では地下室の独立住戸禁止って条例ができている。そうなったら既存不適格で資産価値なんてなくなる。地下物件はそういったリスクを考えないと。

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完成売りだけど、入居は半年先なんだね。瑕疵担保責任って竣工から１０年だから、ここは実質９年半。

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ジョイント・コーポレーションが以前、玉川学園で完成売りしていた物件は、条例ができたことによって既存不適格になっていて、元の売主からジョイント・コーポレーションに売主変更ってケースだった。ここも訳ありだったりして。ジョイント・コーポレーションって普通は青田売りする。

ちなみに営業は、条例ができたことによって二度と同じ建物が建てられない希少物件ですなんて説明していた。将来、建て替えできないのが問題なんだけど。

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提携企業優先分譲住戸45戸って結構多いですね。
こういう物件を初めて見たのですが、どこかの会社の寮や借上とかに使われるってことなのでしょうか。
>>3さんの情報からすると、こちらのマンションができることで通勤時間帯の
周辺道路が混雑して大変なことになりそうですね。子供も通るでしょうし、
周辺環境は一度じっくりチェックしておいた方が良さそうです。
マンションデザインは悪くなかったかな。ランドプランがどうなってるのか気になりました。

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提携企業って、会社の共済会とかが窓口になって販売を斡旋するパターン。提携割引をするところは結構あるんだけど、優先販売ってのはあまり見かけない。というかこのパターンの優先販売って不動産公正取引規約に違反のはず。

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提携企業分譲住戸はたしかに珍しいです。所有権を企業が持っているという事になるのかな？こういった販売の仕方は法律で禁止されているという事なのでしょうか？

企業優先になってしまっているので、ほとんど良い部屋は埋まってしまっているんだとしたら、新たに購入を検討されている方はあまりいい部分を購入できなくなってしまうという事もありえるのかしら。

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このマンションって、建物の上側の道路で出入りは可能でしょうか？
上側から出入り可能となると、新百合ヶ丘駅まで徒歩20分弱で歩けそうです。
柿生駅に徒歩9分で歩くよりも便利な気がするのですが。

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＞上側から出入り可能となると、新百合ヶ丘駅まで徒歩20分弱で歩けそうです。
＞柿生駅に徒歩9分で歩くよりも便利な気がするのですが。

徒歩２０分は遠くないですか？
慣れてくれば何とも思わないかもしれませんが
家からさほど遠くない駅を日常で利用していると遠いと感じます。
乗り返したほうが楽なのではないかなと思いました。

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３月中旬竣工予定となっていますが建物はどんな具合ですか？
完成後販売で建物内モデルルームなのは安心でいいと思いました。

それにしても複雑な土地の形をしているなと地図を見て思いました。
10さんがおっしゃっている意味が理解できました。
建物の外観デザインも気になります。
何棟かに分かれるのか複雑に繋がった構造になるのか。

勾配のある土地にも思えます。
上側の道路にも出られると何かと便利かもしれません。

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完成物件でも確認できるのは内装や外観の仕上がり具合といった程度。欠陥なんかは最初の大規模修繕工事前の調査で発覚なんてケースもあるから安心はできないよ。工事の状況もわからないし。

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横浜のすみふと三井の杭に欠陥があったマンションも最初の異変に気が付いたのは入居してから１年後といわれている。欠陥と確認されたのは１０年近くたってから。

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こういうのってどこにでも起こり得るということなので、
住んでからも注意深く見ていくって言うことが必要になってくるのでしょうね

デベ側も定期点検的なことってしてくれるとかってありますのでしょうか。
その都度見ていかないとならないのでしょう。

本当は何事もないことが一番ですし、
何事もない所がほとんどですので、心配しすぎず、ただ気にかけておく、という感じで…

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アフターサービスの定期点検って内装や設備の類。そもそも構造のチェックって容易ではない。横浜の杭不足の物件は、問題が発覚してから延々と調査を続けている。

なので建設時のチェックとエビデンスを残すことが重要。

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杭不足のケースでは瑕疵担保責任で対応なんだけど、瑕疵担保責任って買主側に立証義務がある。

すみふのケースでは、入居して一年後に棟と棟の間の手すりがずれているのを住民が指摘していたんだけど、売り主は問題ないと放置。問題が発覚したのは、管理組合が自腹で調査してのこと。それから建て替えまでの交渉も時間がかかってる。

三井のケースは同じように棟と棟の間でずれが見つかって、住民が売主に指摘したんだけど、地震のせいと取り合ってくれず、市に相談したら同じ横浜市だったので市が動いた。こういう問題が起きたときって自分たちで動かないと対応してくれない。

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価格わかる方いませんか？

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出来ますね。というかメインのエントランスは上のようですよ。

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専有部の欠陥と違って、共用部の欠陥、棟と棟の間の手すりのずれとかは、
完全に設計ミス、施工ミスの類になると思うのですが、
そういう場合でも管理会社によっては対応してもらえない場合もあるんですね。
管理会社を見ることも大切ですね。大京アステージの評判はどうなのでしょうか。

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この物件はもともと「デュークガーデン上麻生」という名前で、近隣住民による反対運動があったのですが、結局、無事完成したのですね。

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デュークガーデン、アデニウムと名前が違いますが、同じところが手掛けているんですか？それとも他社に売ってできたのかしら。

4月29日から建物内モデルルームオープン。ゴールデンウィークもお休みしていない人がいるんだなと思います。

特徴は「吹き抜け空間」です。廊下が吹き抜けで、開放感があります。最初は慣れないかもしれないですがプライバシーが保たれてよさそう。太陽光も降り注ぎますし、明るいマンションになりそうです。夜は星空が見えるでしょうか。

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先月見てきました。
一階の一番安いところで3800くらい。
1階は目の前が住宅街で眺望は望めません。正門入口に続く道はせまく車がやっと通る程度。上の道路も狭く車は駐車場あるけどなかなか厳しいイメージ。
引っ越しは大変なのでは。
正門近くにはマンション反対の旗がたなびいておりますw

廊下の入口付近の吹き抜けが売りのようですが個人的には微妙。いうほど光は入ってこないですし裏が崖なので採光は難しく薄暗いです。廊下はいつも電気ついてます。
格子がやたら多くプリズンなイメージを持ちました。
眺望は三階以上なら少しはマシです。正面にプレミスト？が建つので。2段構造なので後ろの建物最上階で裏側の道の一階レベルで正門からはかなりの高低差があります。
上層階は5000位のようです。山というより住宅街に囲まれたマンションですね。

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このマンションは当初、荒川建設工業が開発していたので「デュークガーデン」という名前がついていましたが、途中でジョイント・コーポレーションに譲渡されて「アデニウム」に代わりました。

荒川建設は、専有卸業者（土地の仕入れから建築確認取得までの一切を行って、それをそっくりデベロッパーに売ることを専門にする業者のこと）で、地下室マンションを多く手がけています。

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２棟で９階分の高さですが、すぐ向かいの戸建も高い敷地に建ってるし、さらに正面でプレミスト上麻生も建設中（やっぱり地下構造なのかな？）ですよね。遠くまで見晴らせるのは上層の2階分くらい？駐車場は上の出口にあるけれどほとんど機械式駐車場みたいです。出入りは面倒なのでは。運用コストもかかって、車を使わない住民と機械の更新の時に積立金からの出費で揉めることがあると聞きました。下の正面側には駐車場はないみたい。

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ここは造りがかなり特殊、というか独特というか、すごいですよね。
共用通路と玄関までのアプローチが長いなぁという感じで。
それぞれの住戸に独立性がすごくあるように感じられます。
吹き抜けがあるので
共用通路自体にも閉塞感みたいな感じはなくて良いのかもしれないです。
その分、高級物件的な立ち位置になっていくのでしょうか。

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スラブ厚180㎜ってすごい。分譲で最低限レベルが200㎜って言われているのに。賃貸仕様？

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西向きなのにLOW-Eじゃないんだね。夏は暑いよ。

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吹き抜けに面した部屋、一方はエアコン設置スペースが庇にもなるけど、もう一方は吹き抜けに直に接していて庇もないから窓を開けていて雨が降ってきたのに気が付かないと雨が吹き込んできちゃう。個々のデベさんこういったノウハウないのかな。

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設計･監理：荒川建設工業、建築確認：国際確認センター。デベは異なるけど六浦で建築確認取り消しとなった物件と同じ面子。違法性が指摘されたやり口はかなり悪質。ここも同じく地下室マンション。危険な香り。

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ジョイントコーポレーションって以前玉川学園でも既存不適格となった他社開発物件を転売していた。分けありがお得意なのかも。

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庇のない方は室内に出窓カウンターがあるみたいですね。
そこが一応対策となっているのではと思いました。
しかしこの位置に出窓があると子供がそこを伝って外に落ちたり…ということがありそうで。
落下防止の柵とかもないのがちょっと気になるかなあ。
雨のこともそうですが、色々と気を使ってしまう作りですね。。
先月反対の旗があったとレスにありますが現在はどんな感じでしょう？まだあるんですか？

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そのカウンターが濡れちゃうでしょ。

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キッチンにはカウンターが設置してあるので、ちょっと作った料理を置いたり、
朝の忙しい時間はカウンターで食事をしたりできそうなのが使い勝手が良いという面で利点。

ところでバルコニーは硝子柵になっているのでしょうか？
硝子タイプは安全面や外から見えてしまうという事に対して不安があります。

あと、Nタイプのバルコニーは斜めになってしまっているのでスペースが少し狭くなってしまうのは残念かな

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完成後販売で、入居1ヶ月前から販売開始って言うことなんですが…かなりの自信があるからそのような売り方が出来るということなんでしょうか。なんだかまだまだ全容がよくわからない感じですけれど。駅までもそこまで近いというわけではないですが（遠くもないですが）、お値段どういう形になってくるのか。間取り自体はそこまでは全体的に悪くは無さそうなんで、あとはお値段勝負になりそう。

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他社が業者に売り逃げした物件ってこと？

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ジョイントって倒産した会社じゃない？

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青田売りできなかったのは訳ありだから。玉川学園前でジョイントが販売した既存不適格物件と同じパターンでしょ。

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不適格物件って地下住戸だからですかね、完成後よく確認しての購入でしょう。資産価値は下がる可能性もあります　山林、でがけ地を切り開いて高低差を利用した建築ですから。
他でも建築確認取り消しとか条例違反とかリスクもあるかもしれません、価格が楽しみなところですが。

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いずれにしても、きちんと見てから購入することができるので、
その点は良いんじゃないでしょうか。

ものすごく間取りのパターンが多いのですね…
大きく異なると言うよりは少しずつ違っているという感じなのかな。
広さとかあとは収納とか。

パントリーが付いているプランが有りました
パントリーだと食材とかキッチンペーパーとか
買い置き品を置いておくことが出来るのでその点はいいのかな。
お米を買い置きしておくのは災害への備えではいいとは聞きますが
何袋もキッチンに置いておくのは邪魔なので、
パントリーがあれば置いて置けます。

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高台にあるので眺望もよいし通風もよく公園も近くで静かで落ち着いて暮らせそう
柿生であれば徒歩の許容範囲ですし、多摩線に乗りたくても自転車で行ける距離ですね。買い物は西友でしょうか。建築後の確認してからの購入ができるのは自己責任ですがメリットでもありますね。中国のマンションは窓が描かれていたものだったとネットニュースで見かけてびっくりしました。日本ではさすがにそんなコントみたいなことは無いでしょうけれど納得して買いたいですね。

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ワケあり物件にしては金額が高い

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公園近いって逆にうるさそう。西友なんてどこにあるの？地図見た限りではアップダウン多くて自転車には向かない地区だと思うけど。

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西友新ゆりグリーンタウン店のことですかね。ロケーションのところに載ってましたね。
徒歩13分と結構離れてますし駅とは逆の方向なので、西友でどうしても買いたい時じゃなきゃなかなか行けないかも。
安めのスーパーなので嫌いではありませんが。
自転車移動だと電動が必須でしょうかね。
勾配がキツイ土地だと車使った方が適切のような気もしますが。

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道が狭いし、駐車場は機械式だし、車でも不便そう。でも駅は近いから電車利用ならまだましか。

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傾斜のある土地での自転車の上り下り、かなりきついと思います。
電動があれば楽でしょうけど、自転車置き場が2段式だった場合、置きづらいだろうなと思う。
そう考えるとやっぱり車が必須では。カーシェアを導入してるのは嬉しいですね。
あとは「直達」サービスというサービス。
提携スーパーが多く、自転車や車が無くても便利に使えそうだなと思いました。

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配達とかたくさん来そうですよね。業者の車両の駐車スペースはあるのかな。ただでさえ狭そうな路上が混雑しないといいのですが。

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そんなに道狭いの？

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郵便や宅配のための荷捌きスペースを確保してるマンションってほとんどないんだよね。ここもそうだけど。

それから、一斉入居時は引っ越しのトラックの待ち行列が列をなして路駐なんて新築マンションのよくある光景。

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スラブ厚180㎜ってすごいな。200㎜が最低限レベルといわれてるのに。賃貸マンション仕様？

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水道の先分岐工法って将来配管が交換できないんだけどね。長いとはされてるけど、寿命はある。将来に交換可能な、さや管ヘッダーの方が主流なんだけど。

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ゴミ回収サービスって、ここタワマンみたいに管理用エレベータがあるわけじゃないから、ゴミ運搬とエレベーターで遭遇しちゃうでしょ。微妙。

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直達って玄関前に荷物置くみたいだけど、ふつうは禁止だよね。ここは各戸にアルコーブがあるから許されるのかな。そういうことするなら玄関前にボックスとか設置すればいいのに。

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>>48 匿名さん

ちょっとびっくりするような傾斜と道幅でしたが。少し行くと普通の道に出る。周辺は自分で一度見た方が無難かと。

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>>52 匿名さん 業務にもエレベーター使うってことはエレベーターも忙しいね。隣接してる部屋は騒音とか気にならないものなんだろうか。サービス多い割に管理用エレベーターはないんですね。

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新百合ヶ丘と柿生、2つのエリアを便利に・・・とありますが、
新百合ヶ丘は、徒歩圏内ではないので生活環境のエリアとは言いにくい感じがします。
ただ、プラン内容は収納スペースも広くて使い勝手のよい仕様なのかなとは感じました。
柿生小学校まで徒歩１１分の記載はあるのですが、中学校はどこになるのでしょうか?
記載がないため、遠いのかなと思ったのですが情報いただけたら嬉しいです。

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小学校微妙に遠いね
表記11分って子供が歩いたらどれだけ時間かかるか

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>>56 匿名さん

柿生駅方面に歩いていき駅を過ぎ、左手に曲がると柿生中学校があります。徒歩10分強程度でしょうか。

麻生中学校の方もにたような距離にあります。上階の方から出て、新百合方面に向かうと左手にあります。

どちらの学区なのかまではわかりませんが、比較的近いです。

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新しく公式サイトにアップされた地図を見ていると、
麻生中学校が地図の中に描かれていました。通学指定は麻生中学校なのかな？
きちんと営業さんに取らないとならないので
あくまで公式サイトの地図ではこうありましたよ、というだけのお話ですが。

新百合ヶ丘までですが、バスで行くのがなんだかんだで一番楽そうな予感です。

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川崎市教育委員会のサイト（http://www.city.kawasaki.jp/880/page/0000018329.html）によれば、上麻生5丁目14番までが麻生中学校、15番からは柿生中学校の通学区域となっています。現地建物内モデルルームの住所は5丁目15-7なので、柿生中学校の学区に当たりますね。

公式サイトでも、ロケーションのページの一番下の教育施設という項目を見ると、柿生中学校が通学指定校と書かれています。麻生中学校は、新百合ヶ丘駅からのアクセスマップに目印として掲載しただけではないでしょうか。

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新百合に向かう道には階段があるので自転車で行くのは難しいですね。柿生に向かう方は道がとても狭く車一台がやっとです。元々周辺の住民には強く反対されていたマンション建設なので現地で雰囲気を確かめた方がいいですね

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建築確認が何度も変更になってますが、何かいわくつき物件ですか？

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中学指定校は年度によって範囲が変わってきたりする場合がありますし、年度によって先生も変わって評判等も変わってきます。
同じような距離にあるならいいですが、どちらに通うかというのは確認した方が良いかもしれませんね。
同じような世帯が多くなってくると思いますから、小学校や中学校のお友達も増えて、
暮らしやすくなると良いですね。
子供がいると同じ学年のお友達がいると情報交換できますし、何かと便利です。

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崖にあるマンションでした

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駅に近いのもこのマンションを選ぶメリットなのですが、
カーシェアリングやごみ回収など、他のマンションにない素敵なサービスが
とってもいいなと思いました。
今流行っている宅配ロッカーもあるようですから、
はたらく主婦にとって、求めているものが揃っているマンション物件だと思います。

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今販売してる柿生の物件の中では一番駅から遠いけどな。

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共用廊下を玄関と離れて設計されているので、
隣近所から独立していて、プライバシーに配慮されているなと感じました。
部屋も大事ですが、集合住宅なのでこういう点はしっかりと考えられていると
長く安心して住んでいけそうだと思います。

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なんか作りが変だった

エレベーターとか動線悪い

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駅からの距離から考えると、全戸分くらいの駐車場は
あっても良いような気がしました。
ただ、カーシェアが出来るということもあって、
駐車場が確保できなかった場合は、マイカーを所持しない選択肢はあるかも。

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新百合ヶ丘までは徒歩21分ということは、実質的なことを考えると、
基本的には歩いていくことはできないし、
自転車または車で行くことになるかと思います。
そうなると、マイカーの出番は多そうだなぁ。

カーシェアって使いたいときに使えるのかしら。
また、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

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マンション、カーシェアあるのですか？
と思って、公式サイトに行ったら、オリックスのカーシェアリングサービスの導入をしているのですね。予約をネットですると、好きな車種を借りることができる、というタイプらしいです15分200円から。
一番気にしなければならないとするならば、オープン型かクローズ型か、というところなんだと思います。
オープン型だと、地域の人もこのマンションのカーシェアを使うことができるようになるとか。

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