パークホームズ四谷 ザ レジデンス

ここは四谷界隈の中でも特にいい場所です。
相当高くなりそう。

西向きはアレだから東向きがベストかな。

パークホームズなんですね。場所がいいだけにパークコートを期待していたのですが。

外観は高級そうですが、内装のレベルを落としてくるのでしょうか？間取りはでていませんが、物件概要からすると広い部屋はあまりないようです。一戸あたりを広くしてしまうと価格が上がり、捌き切れないとの判断でしょうか？

パークコートは今や億ションになりましたからね。
ココは場所はいいものの、そこまでの立地ではないと判断したのでしょう。

向かいのペアシティは昭和の物件とはいえ超高級仕様なので、少し見劣りするかも。

以前、四谷三丁目が勤務先だったのですが、強調するほど良い街とは思えません。坂とお寺の街。

いや、いい場所ですよ。坪単価がかなり上がってきたから、面積を小さくして凌ぐ方針なのでしょう。

>>4 匿名さん

それは新宿通りより南の方を言ってます？

>>4

新宿通り、外苑東通り、靖国通り、外堀通り、
以上の通りに囲まれた一角にお寺はありません。
これは江戸時代の街造りの名残で、この一角が幕府直轄および徳川家の土地だったせいです。

ちなみにこのマンションの場所は鉄砲隊の居住地（御持組大繩地）でした。

私も2さんと何となく同じ感想です。

少し場所は異なりますが、市ヶ谷仲之町のパークコートのような物件をイメージして期待していたんですが、ちょっと違う感じですね。外観はスタイリッシュで好みなんですけど。
HPを見るとハイグレードとはなっていますが、内廊下ではないですし。パークコートではないので仕様は落としてくるのでしょうかね。
具体的な間取りが出てこないとわかりませんが、64平米～80平米ぐらいまでのようで全体的にゆとりのある間取りではなさそう。

お寺が多いのは曙橋の元々フジテレビがあった辺りかなと思いますが、三栄町界隈にはお寺はなかったように思えます。

場所は良いですね。
周辺には隠れ家的なビストロや和食のお店もありなかなか良さげです。

文京小日向もパークホームズですし、
一番町や青山ザ・タワークラスでやっとパークコート。
三井の中でクラス分けが変化しているのかも。

パークコート四谷が慶應大学の近くにあるので、ここもパークコートになるのを期待していました

パークコートに格上げすると、昨今のコストからみて、分譲価格が跳ね上がるのでしょうね。

一方で、パークホームズ間にグレード格差が広がっている感じです。

文京小日向とあわせて考えると、「ザ・レジデンス」がパークホームズ内の高級路線を示す接尾語なのかな？

外観かっこいいですね！高級感があります。

>>13
そうですね。
パークホームズの中でクラス分けをしているのでしょう。私たち一般人にはわかりにくいですけど。

千葉埼玉の2000万円台から、億近い（一部は超える？）このマンションや文京小日向も同じパークホームズ。
それもどうかと思います。

レジデンスとか「○○邸」というパークホームズが一応、Aランクという位置づけですかね。

でも、公式サイトの「ハイグレード」の定義がいまひとつ、分かりづらいです。

パークホームズだけでなく、
プラウドも同じように、億ションクラスから若いファミリー層向けまで幅広いシリーズ名だと思います。

>>16 匿名さん
確かに分かりにくいですよね。

ピンキリなので、どのような感じになるかもう少し様子を見て資料請求するか決めたいと思っています。

外観に高級感がうかがえる綺麗なマンションだと思いました。
都心にアクセスしやすいのも便利ですし、
それであって、静かな環境にあるのが、暮らしやすそうなマンションですね。

文京小日向もパークホームズなんだ。
すぐ近くで２ブロック隣の通称:久世山だと
小石川５や本駒込６と並ぶ文京区屈指の高級住宅地。
三菱あたりだとザ･パークハウスグラン出す立地なのに
三井はパークコートの敷居が高いのね
四谷のここは白い石畳の道路にシャープで落ち着いた外観が
とても映えるはずだから、完成したら格好いいと思う。

新宿通りの南側に寺社が多いのは、
江戸城外堀普請にともない以前は外堀の
内側にあった多数の寺社が移転させられたため。
当時は四谷エリアが江戸城防衛のために最も重要な
場所だったため防衛庁は尾張徳川、迎賓館は紀州徳川、
四谷４丁目は御三卿の田安家、新宿御苑は三河以来の
家臣内藤家、津の守坂は松平家と身内でかためた由緒
ある地域。ちなみに現在の徳川宗家の当主は津の守坂
の松平家の直系子孫。
どうでもいい話でしたが、
ここは良い場所なので間取りと詳細の発表が楽しみ。

まだ間取りは出ていないのでしょうか。
ホームページを見ていても載っていなかったので。
立地も良く、雰囲気の良い地域にあるので、詳しい情報が知りたいですね。

外廊下。ありえません。

外廊下は確定情報ですか？

デザインはすみふぽくないですか

>>24 匿名さん

ランドスケープを見れば明らかに外廊下ですね。

内部式外廊下です！

>>27 匿名さん

インナーコートというものですね。
いっそのこと普通に内廊下にしてしまえば良いのにと思いますが。

個人的にはインナーコートは好きですね。
神楽坂レゼリアや市谷加賀町などいくつかのパークコートでも採用されていますが、行灯部屋ができにくく通風面でのメリットがあります。通常の団地型外廊下と違って高級感もある。

>>29 匿名さん
でも冬寒く夏暑いから嫌、エアコン効いた内廊下がよいです。

ランドプランを見ると東棟はタノジっぽいから、西棟のワイドスパン間取りに注目ですね。

現地は工事すすんでますね。
広範囲にわたって、かなり深く掘ってるけど
隣の歴史博物館もかなり深いけど支持層の関係か。

あそこまでやるなら地下駐車場の台数を増やせばいいのに。

駐輪場も少ないですし、駐車場に至っては僅かに5台です。身障者用入れたら枠は4台しか
ありませんので争奪戦ですね。それにしても設計に余裕がないというか..

駐車場台数が少ないので車を所持しようかなと考えている方にはデメリットになってしまいそう
周辺は月極駐車場はないのでしょうか？
外観は高級感がありますしバルコニーが広めになっているのが良さそう

１Fはテラスになっているのかな？都心でテラス付なのは魅力的です

ファミリー物件で駐車場が4台では、まず当たらないね…。車が好きな人や子供がいる人は厳しい。まず、価格が早く知りたい。

図面見る限り駐車場からの入口にゲートやグリルシャッターなども見当たりませんね
機械式と野ざらしなのは妥協できますがセキュリティもイマイチですね。
戸数優先のコストカット物件は大手の方が顕著ですね。残念

>>36
セキュリティいまいちといえば、やはりジオですね。二重とか本当に有り得ない。
ここは三井の「ザ レジデンス」なので、ジオとは根本的な作りが違います。詳しくはMRでどーぞ。

四谷周辺も三井の三栄町、三菱の四谷駅前再開発分譲、
住友の四谷坂町(三栄町と別)と大手３社のガチンコで
面白くなってきましたね。
しかも三菱は新宿御苑の隣地も分譲するし
あそこは新宿区最初のパークハウスグランかな
個人的には三井が好きだから目の前のおしどり興業の
土地を買い取ってパークコートでやって欲しい

>>38 匿名さん

三菱の駅前再開発は価格が別次元になりそうじゃないですか？戸数少ないですし。

パークホームズは間取りも公開されましたね！外廊下だからか基本は田の字ですね。Kタイプはなかなか冒険した間取りですねぇ。面白い造り。贅沢に1LDKとして住めたら快適だろうなぁ。

間取り酷すぎ･･･

面積は～80.56だから今ホームページに出ているのが一番広い間取りみたいですね。
特にプレミアム住戸は設けてないのかな。

一番広い部屋でも、浴室1418なんですね…

それにしても駐車場4台ってのは厳しい…

>>38 匿名さん

三菱の四ッ谷駅前再開発によって誕生する60戸の住戸は賃貸みたいですよ。

>>39

Ｋタイプ、面白いですね。
１人暮らしか夫婦２人なら快適そう。
水周りってこれくらい余裕があると使いやすいですよね。
　

カップボード標準らしいですから、設備仕様が高そうですね。

>>42 匿名さん
私もその点少し気になりました。

どちらかと言うと全体的にコンパクトな感じなんでしょうかね。

最寄り駅まで徒歩７分は弱いですかね？
どちらかと言うと永住向きのマンションでしょうか？

永住用、賃貸用、買い換え、全ての用途に有利な場所ですよ。
名前ばかりの都心とは比較にならない程の利便性・生活環境
住めば実感できます。

徒歩７分なら十分近いでしょう。むしろ、ちょうどいいくらいでは。特段問題ないと思いますよ。

皆さんは西側の典礼会社は気になりませんか？
駐車場に並んでる車が…。

気付いちゃいましたか、シャッターが開くと。。
既にここの1の方がコメントで示唆してますね。
『西向きはアレだから東向きがベストかな。』

パークホームズ板橋蓮根みたいな間取りに驚き…

>>52
同じパークホームズだから何の不思議もありません。
違うのは四谷か蓮根かという点だけ。

間取りが公開されたのに過疎りましたね…
残念なことです。

価格にもよりますが。このような物件の常で、いつの間にか静かに完売のパターンでしょう。

住友の四谷坂町、総戸数４３戸・駐車場４台と
三井とほぼ同条件ですが、立地では三井の圧勝でしょうね。
しかも１２０㎡の部屋とか価格設定どうするんだろ

ピンポイントでヒットする検討者さんがいるのでしょうね。そういう方が数人いればデベとしては問題ないですから。

三菱の四ッ谷駅前再開発は60戸のうち20戸が分譲のようですね

四谷駅前再開発といえば、
角にあった四谷ベーカリーの四谷あんパン美味しかった
復活しないのだろうか

>>58
再開発で分譲があるんですか！？ いつごろ販売なんでしょう…

最近、四谷界隈のマンション供給が多いような気がするけれど、たまたまなのでしょうか？

>56
ここは７５㎡、８０㎡がけっこうあって、比較的広めの部屋が多いというところは好印象です。

あとは、内装を含めた仕様をどの程度までしっかりと作ってくれるかが関心事かな・・。

>>61

四谷津之守坂戦争、と某氏がおっしゃってました。

>>61 匿名さん

最近の人気エリアのような浮ついた雰囲気ではなく
古くからの落ち着いた歴史を感じられる街である事と
衣･食･住･遊･学･医を選択する時に、様々なレベル全てにアクセスできる立地は
ここの他にない事を購入者とデベロッパー双方が気付いたらからでは。
ここのHPの通り、まさにパワーアクセス

半蔵門～四谷四丁目ラインの南北エリアは完売確実。

半蔵門までの千代田区側は一緒にしないでくれ、と思ってそう

南北の価格差がだんだん縮小していく気配あるからね～

ここの近くに住んでますが靖国通りに出てタクシー乗れば10分・1500円位で霞が関・虎ノ門。
大手町界隈がタクシーだと一番町のところで渋滞して不便だけど、中央線使って20分〜25分くらい。
羽田空港がちょっと遠いけど浜松町までタクシーで2500円ほど。交通の便は本当にいいです。

スーパーが充実していて豆腐屋とかもあるしとにかく暮らしやすい。

>>66 匿名さん
番町麹町は坪700-800万の世界なので、寧ろ価格差は新宿区と広がってるのが事実ですね。

値段が気になる・・・。坪単価は500〜600くらい？
75平米の部屋で３〜４階の東側だったら7000〜8000万くらいかな？

>>69 マンション検討中さん
坪330で7500ですけどなんの計算してますか？

それだと坪500で11345万ですねぇ。
多少の高額物件を見慣れている人であれば、計算しなくてもその金額はありえない、と気付くはずですが笑。

>68
新宿区側が坪700-800万になるとは思わないが、千代田区側が今後も700-800万を維持できる保証はない。

千代田区側は価格上がり過ぎてピークアウトし下がり基調（やむなし…）、新宿区側は伸びしろがあって上がり基調、ということでしょう。

>>69 マンション検討中さん
本当はそのぐらいの価格で買えれば良いのでしょうが、今の価格動向を見るとやはり1億円前後になってしまいそうですね。

パークコートでなくパークホームズになったので、少しは求めやすい価格になるかなと期待してはいますがどうでしょうかね。

東側４～５階の角部屋は四谷駅周辺まで眺望が半永久的に保証
されるから坪570～620万くらい、西側は450万～と予想。
三菱の駅前再開発で仮に外堀通り面の部屋が分譲されれば坪750以上は確実だから
三菱の価格発表が早ければ、三井のここは割安感から即完売するでしょうね。

このあたりで眺望があれば坪600くらいなんですかね・・。もう少し安いと有難いんだけど。

以前の職場がここの近くでしたが、そんなに高く出したいエリアには思えなかったなあ。

港区、渋谷区側が極端に上がったから相対的に安く感じます。そういう意味では、これから有望なエリアかも。

パークコートを作って欲しかったかな。

>>74 匿名さん
一番町のパークコートでさえ北西の部屋は坪480位、新宿区の駅遠三栄町アドレスという事を考えると坪400からだね。

坪420～30くらいからあるんじゃないですかね？パークコート一番町の予定価格からの下げも考えると。

新宿区、駅7分、PH、外廊下ということを考えると3LDK、70㎡台で8千万円台からではないでしょうか。

市況も随分と弱くなって駅近、千代田区番町アドレスしかも一番町、免震、内廊下と最強条件の一番町PCも当初予定価格より随分と値段下がりましたしね。。。
さらにこの場所が昨年から供給も多いのでそれも影響すると思いますよ。

西棟の南側１階は隣地の建物に完全に囲まれて
圧迫感があるから300万台中盤くらいから

東棟５階の角部屋はパークホームズレジデンスという事もあり
ここ最近の新宿区四谷周辺新築マンションの坪単価高値更新にアタックすると予想
ネックは駐車場だね

目黒区碑文谷あたりでも＠400万台中盤とかありますからね

>>82 匿名さん
それってジオのプレミアムを超える値段。坪700とか？ パークホームズなんだからあり得ないのでは？
高級路線ならパークコートにしたと思うけどそういう立地ではないとデベが判断したんでしょう。

曙橋駅近くのミニ戸建買えば、延床90平米くらいで5000万円台後半のがバンバンでる。

この辺のエリアはマンションと戸建の価格差がありすぎないですか？　8000万円は
士業共働きとかじゃないと買えないですね。

靖国通り、市ヶ谷、飯田橋あたりが相対的に低いに対して、このあたりは高台で地盤がいいのがいいかな。都心立地で利便性も高いし、悪くない。

>>84 匿名さん

都心５区でのマンションブランドランクは
三井＞＞三菱＞東京建物＝住友＞野村＝東急＞＞＞＞＞阪急ですよ

>>87 口コミ知りたいさん
だから？
三井でも一番下のグレードのパークホームズですけどね〜

>>88 匿名さん
ジオさん泣かないで！

ここ外廊下なんですね。
駐車場も少ないし、残念！

>>88 匿名さん

87です

唐突にストレート過ぎたかもしれません...
三井の関係者等ではありませんが、マンションデベに対する企業としての
信用度･実績やイメージ含めて都心５区･東横線エリアでマンション購入
される方の評価は概ね上記に近いと思います。
ただ、野村はもう少し上かもしれませんし、東急も一番町に最高峰を完成
させましたから今後変化があるでしょう。

ジオ荒木町の立地とデザインに関してはとても良いと感じてます。
ジオグランデとジオの間にもう一つブランドを創って冠すればよかったのかも。
ただ伝え聞くところによると阪急側がジオ荒木町のシンボルツリーとなる銀杏の木
を切らせてくれと、新宿区に何度も交渉してきたそうです。
区の説得の結果、残ることになりましたが。
古くから残る大木は街の歴史そのものですので、企業風土に疑問符がつきます。
それと元麻布のジオグランデの立地に関してもピンポイントで微妙な場所です。
少し先を突き当たって右折した下り坂の方が雰囲気が明るく評価は上です。
麻布十番への抜け道として有名な場所ですので、港区周辺の方は購入されないでしょうし、
隈研吾監修とはいえ苦戦するかもしれません。
元麻布が東京での最初のグランデだとしたら用地選択ミスです。

阪急は都心での実績がないので仕方ないと思いますが、立地を厳しく吟味して
フラッグシップとなる物件を供給できれば評価はついてくるのではないでしょうか。
三菱･住友あたりでも、名作と呼ばれる物件を多数提供してきた三井に追いつくのに20年以上
かかるでしょうから、視点をかえれば三菱住友などとスタート地点は同じかもれませんね。
パークホームズ四谷ザ レジデンスもジオ荒木町も素敵な建物になると思います。
長くなりましたが、ここはパークホームズ四谷ザ レジデンスのスレなので
他ブランドの話はここまでにします。

>>91 口コミ知りたいさん

三井はパークコート一番町で元々あった木々を切り倒して
マンションを建ててますよね？マンションコミュで大騒ぎに
なってましたよ。

企業風土に疑問符？
別にジオの肩を持つつもりはないけど、やってることは
三井も同じです。

>>87 口コミ知りたいさん

東京建物がそこの位置なのはわからんな。もっと下だろ。

東京建物は東急より下ですね。

>>93
旧安田財閥系だからだろ？
同じく、デベとしては疑問だが

証券系や電鉄系は財閥系より劣る。
これは動かし難い事実。

近くに商店街や公園があって良い場所ですね。
この辺りはマルセイやマイバスケットが主に買い物で使われるところでしょうか。

駅も遠くありませんし良い立地かと感じました。

立地は駅が近いとはいえないと思います。
あと前面道路が狭いです。

飲み屋街に近いので子供がいるとちょっと無理かも。
酒飲みには最高の立地、毎晩荒木町にくりだせる。
ちょっと高いけどねｗ

ここは荒木町の歓楽街とは一線を画してますよ。
それを言ったらジオ、住友、グランドメゾンなど軒並みアウトでしょう。

ペアシティ四谷の中古物件は築35年だけど、躯体がしっかりしてる。坪250でルーバル付きの住戸とかで、ラノベで買った方が絶対得だろ。

35年モノなんていりません。

スレチだけど。
1.3程度のタワマン住まい、不満は洗練さと表裏一体の無味乾燥なオフィスビルに住んでるような住環境なんだが、引っ越すにしても相場が高すぎるんだよなーと思ってる。
で、この辺がいいなと思って物色してたら、ペアシティがね、ファサードは魅力はないんだけど、リノベ見学したら惚れてもうた。価格と作りと広さが良い。
耐震診断も道管類も地下平置き駐車場もOK

のぼせてるワシに周辺新築検討者から、ネガ指摘貰いたい。よろしく。

@300万台＆東西向きの部屋なら買い
個性的な有名人も住んでるが。。

ペアシティも維持管理費は安くない、エレベーターとか古いからね。ただ、地下平置き駐車場は維持費かからないし、電気自動車になっても対応余地あるしね。周りの新築買うよりは、確かにリーズナブルだね。

スーパー事情は辛い。最寄は丸正だけどおよそ500mはあるので真冬・大雨時とかは面倒。
面白いキャンペーン（マグロ解体）とかやっているけど価格が若干高い気がする。
ちょっとしたものはマイバスケットとイオンリカーで揃いますが。

それに、若松河田に最近できたライフよりも価格・品揃とも下回る。四谷の成城石井、三徳が曙橋周辺と若松河田にあるのと
イトーヨーカドーとコープが富久クロス近くにあるので、それを併用して使う感じだが、どこも微妙に遠いんですよね。
四谷駅前大開発で近くに何かスーパー作ってもらわないと困るなあ。

丸正が遠いって言ってるくらいなんだから四谷駅前開発でスーパー出来ても遠いでしょ。

そうだね。それに丸正で高く感じるなら駅前再開発のテナント使うのは無理でしょうね。
車で郊外のコストコでも行ってください。

あなたたち近くに住んでないでしょう。丸正は行くのに外苑東通りと新宿通りの横断歩道２つ渡らないといけない。
信号赤になったら長いし。徒歩だと帰りが結構大変だよ。曙橋駅前の三徳のほうが気持ち近く感じるくらい。

>>110 マンション検討中さん

自転車使えば良いのでは。

ペアシティ、たしかに築年数が信じられないぐらいちゃんと管理されていて、玄関ドアも、あれは管理組合で話し合われたのでしょうか、絶対変えてますよね。内廊下も幅が広くてゆったり、最近の新築のドアみたいなのがきれいに並んでました。お金かけてるんでしょうが、管理の差がここまで出るんだ、と驚きました。内見して私も住みたくなりましたが、私のネックはガスコンロでなかったことです。全館オール電化なんでしょうか。丸正への距離はまったく気にならないんですが。

ペアシティは築年数こそ古いけど竹中工務店施工だし、バブル前で建築資材は贅沢な物を使っているし、ランニングコストに不満がなければケチのつけようがないマンションだね。
>>103 さんの頭を冷やしてあげたいけど無理だわｗ

温暖化の暑い日差しに辟易してるので、北向きをターゲットに考えてます。
ここは北向きが視界が広がってるのが、個人的には最も気に入ってます。

>>114 匿名さん

寒い北風の冬もあるし、ギラギラ照り返しで夏に涼しくはない場合もあるのが北向き。

北向きのデメリットは、冬の暖かな陽射しがない、暗いという事だと思います。ギラギラ照り返しというのは向きではなく、周囲条件によるものですよね。

ここの立地は北に向かって下っているので、日中はこちらから照らされる明るい眺望がひらけていると思います。ギラギラした照り返しはないでしょう。近隣の家にうかがった時は、暗い感じもなくとても好印象でした。日照を大切にする方が多いのはわかりますが、今のマンションでは、むしろ北向きは悪くないと思うのではないでしょうか。

それと冬の北風で寒いのは、窓を閉めて暖房すれば関係ないと思います。クーラーより暖房は違和感なくすごせるのでは？

まー、南向きで夏の暑い直射日光でも、窓の外にハワイの海が広がるなら、南向きに憧れますが。

あれ？ 北向き買いたくてディスってたかな。すいません。

温暖化してませんよ、、
むしろ氷河期に向かってます。
ご自身で調べられたほうが良いですよ。

白い石畳の道路が特別感あって、ここも候補だけど
検討するのは東か北側の４階以上かな。
都心のど真ん中で目の前が抜けてるのは、稀少価値あり
南は囲まれるし、西は気になるのでパス

早くモデルルーム行きたい。

温暖化してない説、黒点が‥が囁かれて5年くらい？
あれ？ ツンドラも溶けてきちゃったよ。ホントに氷河期来るの？

ペアシティ北向きルーフバルコニー付きが欲しい。

四谷周辺も大手メジャーブランドが分譲するのは
三井のここと、住友の四谷坂町、三菱の駅前開発と内藤町でしばらく打ち止めですかね？
大通りから１本入った立地で、まとまった広さの土地がもうなさそうだし。
駅前開発の完成やオリンピックが近づくと、更に値上がりしそうな雰囲気だから
決め時かとあれこれ悩む

三菱は内藤町もあるんですか？

内藤町はいつどこに建つのですか？？

内藤町の一番南の方ですね。ちょっと駅が遠くてあまり便利ではない場所ですが、そこそこ土地が広くて御苑近くなのですごい分譲価格になりそうですね。

三菱は四谷周辺が好きなんでしょうかね？
内藤町もそうですし市ヶ谷駅すぐ近く、
五番町でも１３階建て外堀一望のマンション建築始まりましたしね。

三菱の内藤町はいつ頃完成でしょうか？

まずパークハウスグランとなるでしょうなぁ。

三菱の内藤町って、どこ!?

内藤町とか広くないから行けばわからるのに。
御苑隣接だけど下り傾斜の敷地で５階建てだから、いわゆる眺望は期待できない
午後からは陽当たりが期待できない感じかな

５階建では眺望は無いね～　残念…！！

でもあの場所なら御苑からの風が気持ちいいでしょうね。

ヤブ蚊もすごいと思いますが。

千駄ヶ谷駅＆国立競技場駅まで７～８分くらいの
知る人ぞ知る高級住宅街ですな
新宿御苑隣地で高級感があるのはピンポイントでこのあたりだけ
駐車場台数がとれればグランでしょう

内藤町は狭くて、御苑隣接マンションは多くないからね。

新宿御苑、今年はほとんど蚊がいませんでした。デング熱対策をしているみたいですね。

そろそろこのマンションの話題に戻しませんか？

　　　　

三井のここから北東の四谷坂町の新築戸建て、低地で３M以下の道路なのに
３棟のうち２棟、約13,000万～14,000万があっという間に契約終了で残り１棟。
四谷人気おそるべし。
マンションと戸建ての違いはあれど、雰囲気、立地、仕様すべて三井のここが上。
PH四谷ザレジデンス、一瞬で完売する気がしてきた。

>>135

「ブランズガーデン四谷坂町」ですね。
たった3戸なのに立派なサイト。驚きました。

　

千代田区、渋谷区に隣接しながら安かった四谷エリアが見直されてきたってことじゃない。
まだまだ、上がる余地がある気がします。

東礼自動車車庫の存在。


別にご遺体が運ばれてくる訳でもないしないので、そこまで気にしなくてもいいのでしょうか？？


Googleマップで現地を見ると、ちょうどエントランスと霊柩車がこんにちは状態でちょっと引いてしまいましたが。

定期的にネガコメントぶっ込んでくるのは住友か阪急かな？
とはいえ、事実ではあるので三井には何らかの対応をお願いしたい
ここは以前は銀行社宅、隣地の博物館は旧都立商業高校跡だったため、さほど問題にはならなかったはず。
頻繁に遭遇した場合、心理的瑕疵物件に該当する可能性もあるのでは。
購入者にとっては将来の売却価格も判断材料となるので、東礼と交渉し三井の費用負担で車両の出入りを
津の守坂がわに変更してもらうなど。
価格を割安にすれば気にせず購入する方もいるとは思うが、パークホームズとはいえレジデンスと
謳っているので三井の本気度が試されるはず。

＞１３９

後から建つマンションがそんなこと言えるわけないでしょうが。

現況を受け入れられなければ見送るだけですよ。
　

>>139 匿名さん
頭大丈夫？

>>139

グランドメゾンの住民にも金を払うってこと？

>>139 匿名さん

そんな横暴なことしたら後で周りの住人にも白い目で見られるんじゃない？

毎日霊柩車は勘弁だよね。
はい見送り見送り。

医師なので、死も墓も霊柩車も特別視しないので、個人的には抵抗ないです。生きる事を噛みしめる機会ぐらいに考えてはどうでしょうか？

お隣は1945年からこの場所に本社を構えてる。
皇族方や首相経験者の利用も多い。
昔から震災や大事故の時にはスタッフと車を無償提供して社会貢献度も高い。

そんな企業がお隣なのはむしろ安心感があると感じます。

2LDK　7,200万円台～　　3LDK　8,800万円台～
予定販売価格　7,200万円台　～　12,300万円台
予定最多販売価格帯　10,300万円台

ということです。
うーん、まあそんなもんだろうなぁというかんじではあります。
最多価格帯は1億円台ということなんですか。
飛ぶようには売れないだろうけれど、地道に売れていくという感じかしら。

さすが三井、値付けが絶妙。
すでに公表されている南東の中住戸75m2が3LDK最小だと仮定すると、2Fで8800ね。となると77m2の角部屋3LDKは全戸億越えかな。

それぞれ下限の7200万と8800万って坪単価は決して高くないですね。むしろ安く感じる。。。
弱気になって値下げして一番町は結局一期即日完売だったみたいですが、三井は一時期よりも低めに価格を設定している印象。
まあここは平米数的にグロスが嵩むし、これくらいが限界と感じたのかな。
これは早々に売れそう。

高い高いといわれる物件ほど、実は安いことが多い気がする。

まあ、山手線内のこの立地で、この価格はお手頃ってことか。


やられた・・。

今から検討開始でも、間に合いますかね・・・

70平米台3LDKの開口部である東南東方向の条件が気になります。一種中高なのでそれほど高い建物はないとは思いますが、前建てとの距離など、現地に詳しい方いかがですか？

どの間取りタイプが一番人気なのでしょうか？

一時の驚く様な価格を見たせいで、安いと感じる人もいるでしょうが、冷静に見て、坪単価400万て凄い値段ですよね。ここに限らず。
買う人がいるから成り立つわけですが。

この場所を坪単価400万で買えるとしたら安いでしょ。高い部屋は、もっともっと高いんでしょうけれど。少なくとも「トンでも価格」でないであろうことが分かっただけでも、検討に値するという意味で収穫かな。

デベよし、施工会社よし。
外観も瀟洒。外廊下ながら三井高額物件に多く見られるインナーコート仕様。専有部も柱がアウトフレームされててきれい、キッチンバックカウンター標準装備？
致命的な欠点がない点も魅力的ですね。

パークコートだと、手が届きにくいが…という層のハートを射止めるか？
このエリアでAランクのPH、しかも絶妙の価格設定。
N不動産と比べ、最近のMFRは押しと引きを考えている気がする。

ここを待って、先行のジオやシティーハウスを見送った層もそれなりにいるでしょう。その人たちにとってはまずまず魅力的な価格設定になったはず。
逆に、スミフの曙橋寄りの物件はかなり厳しい戦いを強いられそう。それでも安くする雰囲気は感じられないが。

確かにここまで弱気で来られると周囲の物件にとっては迷惑だね。四谷エリア、この物件を底に反転しそうな予感してきたわ…

いやいや、ここが割と安めに出したからって四谷エリアの相場が下がるってことはないでしょ。むしろ今まで過小評価されて来た立地だし。
迷惑というか面白くない思いをしてるのは、先行物件の契約者とまだ在庫を抱えてるデベだけ。

売れるでしょうね、これは。
でも面積が大きいからそうは言っても最多価格帯は1億…。
ここの坪単価は割高でなくとも、他物件を買えてここはやっぱり買えないって人もいると思いますけどね。。。

いくら多くの検討者がいたとしてもデベとしては49戸が売れれば問題ないので、公表された予定価格よりも5%ほど高く出してくると予測してた。
同時期同エリア内にマンション計画が競合したことが、こちらを待ってた購入希望者にとっては吉と出ましたね。下手したらジオの二棟よりも後出しのここが真っ先に完売しそう。

まだ予定価格だから、反応見て微調整されるかもしれませんよ。

まあまあ良心的な価格設定だったことは良かった、という点に違いはないでしょうけれど・・

予定価格から上がるというのは、ほとんどありません。反応が悪ければ下方修正することはありますが、ここはそのまま行くでしょうね。

しかし予定価格出たあとにこれだけポジティブな反応が出る物件も最近では珍しくですね 笑
これは購入希望者が増えて抽選もあり得るのでは？

普通こういうコメント書くとすぐに、この物件は買い煽りが激しいですね、とかレスしてくる人がいるけど、ここは人気出ると思うけどなぁ。

番町エリアといいこの四ツ谷エリアといい、競合物件が多いと最近の三井は価格調整で売り抜けを優先する印象ですね。
やはり販売が長期化するとコストもかかるし何よりイメージが悪い。三井はそのあたりを重視しているように思います。

長谷川博己のCMの世界みたいに、
サラリーマンであんなMSに住めたら。。。
あれはパークシティ浜田山。
こちらはパークホームズでも四谷は四谷。
どちらにせよ、買える層には安い買い物！？

三井さん、今ごろ、安くしすぎたかな～って思てんじゃないの・・。

四谷、四谷、って言ってるけど最寄駅は地味な曙橋なんだよねえ。昔仕事で文化放送に通ったから知ってる街だけと。

私も近くに住んでいましたが、ここなら曙橋方面に降りていくことはほとんどないでしょうね。
普段の買い物は四ツ三の丸正か四ツ谷アトレの成城石井かな。三栄通りや荒木町など、面白い飲食店が多数あります。ファミリーなら新宿御苑までもお散歩できますよ。

それだったら、新宿御苑あたりに良い分譲が出るといいな～
そしたら、新宿駅も歩いて行けるだろうし

かなり割高になると思いますが、それでも良ければそちらを待つべきでしょう。
ジオの内藤町は買えなかったor見送ったんですか？

駐車場が少なく、駅近でないことを考慮した価格設定ということでしょうか。

それにしても良心的。
駐車場なんて近隣にいくらでもあるだろうし、駅距離はジオと変わらない。三井ブランド、熊谷組ブランドを加味すると魅力的な価格設定でしょう。

ここは即完だろうな。。。
本当に三井の値付けには頭が下がるわ。

再開発のビルが完成すると一年のうち3月と10月の2ヶ月間、日の出から2時間程度、ビルの日陰に入ります。
あくまで概算ですが。
一応、検討材料として載せておきます。

夜、物件周囲を見学してきましたが、マンション周辺や曙橋からの道は静か過ぎて少し怖いくらいですね。
そういう意味でも、四谷か四谷三丁目の駅を使うべきなのでしょうか。

↑4月と9月の2ヶ月間の間違いでした。
失礼しました。

>>178 匿名さん
有用な情報ありがとうございます。
>>179検討板ユーザーさん
ネガキャンしても下がりませんよ笑

ここの強みの一つは名門私立へのアクセスの良さですね。未就学の娘がいる私にとって、雙葉やJG、白百合などが近いところも大きなメリットです。特に小学生の間は長距離通学を避けたいですからね。

>172
ジオの内藤はタイミング合わず。住宅取得はなかなか難しいものです。。。

ここら辺に４年住んでて住環境よく知っているので思うけど、歴博の隣で環境が抜群です。
周辺のマンションの比ではない。引っ越し考えていたけど価格で断念…。
四谷駅が使えるのはどこに行くにも便利ですよ。

坂町・三栄町エリアの戸建に３年前５８００万円で新築購入したんだけど、
価格差３０００万円の差があるとは思えないなあ。
なんでマンションってこんなに高いの？

検討者なら安い安いって掲示板に書きませんよね。
価格値上げされるかもしれないし、倍率あがりますから、メリットないです。
ですので安くなっては困る人たちが書き込んでると考えるほうが自然です。
つまり周辺のディベロッパー関係者か購入者です。

＞つまり周辺のディベロッパー関係者か購入者です


そうも言い切れないのでは？

いつか買いたいと思って市場動向を見ている人とか、
買えないけど買うことを夢見ている私みたいな人間とかもいる。

具体的なゴールがないだけに何年、十何年も市場を見ているから
物件の善し悪しや値段についても詳しくなるかと。

最近、周辺の分譲物件が多いのでついつい比べてしまいます。
因みに、ジオと比較して、どちらの仕様がいいのでしょう…。

>>185

こちらはまだ細かい仕様が明らかでないので、一概に比較できないと思います。

ジオは荒木町と三栄町と2つありますが、
三栄町は内廊下設計なので、こちらと明確な違いですね。
どちらがいいかは人それぞれだと思いますが。

マンション周辺は静かな地域になっているので、
ごちゃごちゃしていない感じが良いですね。
適度に駅からの距離が離れているのが、落ち着いた環境にしているのかと感じました。

西棟の間取りに期待ですね

どこも必要以上に上がり過ぎましたね。
この物件くらいがエリアの適正な価格だと思う。

ここって常陽銀行の寮の跡地？ですよね。
常陽銀行の直近の有価証券報告書に売却価格が記載されていますが、
仕入れ値がだいたいそこから推測できます。

>>185 匿名さん
他のPHシリーズと同等ということなら断然ジオだと思います。
詳細明らかでないのでまだ分かりませんけどね。

ジオの仕様って、かなり良いですよね。ジオが三菱や三井より高いのは仕様が原因なのでしょうか？

>>191、192さん

具体的にジオの仕様のどのあたりが優れているのでしょうか？
公式サイトの設備仕様を見てもとりたてて特別感は感じないのですが…。

>>193 マンション検討中さん

天井カセット式エアコン実装、ディスポーザー実装、全窓Low-Eガラス。

どれも三井に無い仕様でしょう。

その3つだけでも坪15万くらいの価値はありそう

設備だけでなく、ドアやクロスなども明らかに違いますよ。モデルルームでドアの開け閉めしただけでも、ジオのドアが重厚だと分かると思います。

マンション価格高騰が言われる中、こうしたコストダウンでグロス価格を抑えた物件が増えてくるのでしょうね。

>>194さん
ここの仕様はまだ出てないですよね？？

ジオのスレでPH人形町では天カセ以外は装備されていると
言っている人がいたのでサイトで確認しましたが、確かに
天カセ以外は設備仕様に掲載されていました。
で、モデルルーム（すでに分譲済みらしい）の画像では
リビングに天カセがしっかり写っていたので天カセも装備される
のではないかと思っています。

まぁ、プランにもよるでしょうし、実際のところは蓋を開けてみないと
分かりませんけれどね。

ドアやクロスについては、実際にモデルルームで確認するしかないですね。

LOW–Eのガラスは億ションでも採用していない事もあるから評価できるね。
あとは風呂もタイル貼りが選択できて高級感あるね。壁が単なるパネル仕様とは違うよ。PHは普通は天カセではないけどここはどうかなぁ？ディスポーザーも付くといいね。管理費とのバランスが問題でディスポーザー付きでm2当たり200円代のジオ位にしてくれると嬉しいけど400円近くなるなら微妙。外廊下だしそこまで行かないか？

199です。風呂とガラスの話はジオね。ここの仕様はまだ不明。

>>199 匿名さん

最近はシーサイドの長谷工物件ですら採用されてます。

ディスポーザーは当然付くでしょ、ここなら。

　

>>201 匿名さん
二重ガラスと勘違いしてないかい？それじゃあ内陸のパークホームズやパークハウスで何で標準的に採用されてないの？
長谷工以下ってことか（笑）。

>>194
ネガキャンもお仕事のうちでしょうが、嘘はいけないね

嘘かどうかはここの仕様が明らかになればはっきりしますよ。実際にその三つがないこと多いしねー。

>>203 匿名さん

普通にグランドメゾンは採用されてますよ。
ペアガラスでも二重窓でもないので、勘違いではありません。最近はその程度の長谷工物件でも採用される設備ってことです。

>>206 匿名さん
あの〜あんあまりマンションの事詳しくないのにそういう言い方やめた方がいいよ。
試しに今販売中の財閥系の日本橋の標準的物件確認したけど単なるペアガラスで自慢してる。LOW–Eガラスはコスト掛かるからそれなりのグレードあるマンションでないと採用されないですよ。
三井さんも同様でしょうに。。。

207です。
セキスイや長谷工のことはそもそも検討すらしないのでよく知りません。もしあなたの言う通りならガラスに関して財閥系の方が仕様として劣っているということです。

>>207さん

これはおっしゃっているものと違うのですか？？
パークホームズ日本橋人形町の設備仕様（Low-Eガラス）
http://www.31sumai.com/mfr/X1211/equipment04.html

>>209 匿名さん
わたしは絶対ついてないという指摘ではなく標準的仕様ではないといってます。ここについているからこれまでのパークハウスやパークホームズに標準的についている訳ではないですよ。それなら他のマンションも確認したらどうでしょう。納得いくまで頑張ってください。

http://www.mecsumai.com/tph-nihonbashioodenmacyo/quality/index.html
はい、どうぞご確認下さい。単なるペアガラスの例です。

同じパークホームズでも都心部と都心から少し離れた場所では仕様を変えているようなので
一括りにはしにくいと思います。

ただ、都心部に位置するこの物件には期待します。
いくらでも手を入れられる部分についてはこだわりませんが、天カセ、エコガラスはつけて欲しいです。

効いてるのかわからないLow-eより食器棚は後からお金がかかるから標準にしてほしい。

科学的に数値で効果が明らかなので効いていない事ないでしょう。食器棚こそ後からいくらでも選び放題なのでどうでもいいよ。

Low-Eガラスは、2020年に義務化される次世代省エネ基準を視野に入れるならやはりこだわりたいところですよね。売る時に旧基準の物件では価格も変わるでしょうし。

長谷工でLOW–Eガラス付くのなら自慢にもなりませんね。ジオ推しの方には残念ですが。

長谷工の団地型大規模物件に標準でつく位の設備なら今はともかく、今後は大して差別化もできないでしょうね。

ではこのパークホームズにつく事を祈りましょう。外廊下仕様で高級感ないけどガラス位は頑張ってくれるかも。
三井大好きさんはご存知ないようだけどパークホームズの公式ホームページの説明でもLOW–Eが標準的に使われてるとはいっておらず単なるペアガラスを使ってますと触れているのみ。だからこれまで売られたパークホームズはLOW–Eでない長谷工以下の仕様も数多くあるんですよ。
ブランド的に劣る長谷工、セキスイ、ジオは設備仕様を良くする事で財閥系デベとの差別化を図っているともいえるでしょう。

食器棚付いてるんですね、ということはある程度設備仕様も期待できますね。

>>216 匿名さん
ここがLow-eでなかったら何の自慢もできませんね（笑）。

三井の予定価格みて相当やばいと思ったのか、近隣二流デベ物件の工作員が活発に働いてるな。

ジオと違ってここのインナーコートの外廊下はまだ
高級感あるよね。あちらと違って賃貸に大量に出回ることもなさそうですし。

私は友人からさんざん内廊下のデメリットばかり聞かされているので、
本当に高級なマンション以外は外廊下が良いと思っています。
でも、内廊下はどの板でも人気だし、実際マンションのグレードを左右するポイントの１つにさえなっていますよね。

これは下手したら1期で完売かもね。
ジオとしてもとっとと早期に完売してくれた方が
嬉しいんじゃないかな。

インナーコートの外廊下が高級感あると感じる人向けのマンションって事ですね。パークコートシリーズならまず外廊下なんてないですもんね。蓼食う虫も好き好き。

>>209 匿名さん
このパークホームズの仕様素晴らしいですね。エアコンがリビングにのみでしかも壁掛けなのが少々残念ですがそれ以外はいいと思います。ここがこの位の仕様ならいいですね。

CGを見ると、外観は落ち着きがあっていい質感ですが、
バルコニーの戸境が、いわゆるペラボーのような。。。

少なくともジオの外廊下よりは高級感ありますね。

>>227 匿名さん
そういう賃貸仕様でもしょうがないですよ。一流デベの三流シリーズだし。。。
PMは勿論だけどPCを検討する購入者層と違って外廊下でも高級感あると感じる人がターゲットですからね。

どことは言いませんがデベも物件も割と３流のご近所さん物件よりはマシなんじゃないでしょうか

どう見てもジオ契約者からの嫌がらせ投稿、
それに対する三井側からの報復投稿
何か不毛な争いにしか思えないのは気のせいでしょうか。
まあ私は相対的に見比べてこちらに氣持ち傾いてますが
だからといって他所様を貶すのもどうかと思います。

設備仕様だけでなく、ドア、床のタイル、壁のクロスなんかも三菱や三井と比べて良いものを使っていると思います。
例えば、モデルルームでドアの開け閉めの比較をしてみてください。重厚感が違いますよ。

>>232 匿名さん
こちらの物件はまだモデルルームがオープンしていないため仕様等はわからないですね。

ジオの物件に関してですが。
ドアって室内の建具(扉)でしょうか？
突板で厚みのあるものを使っていらっしゃるのでしょうか？

ジオはセキュリティがダメだわ、今時オートロックが一つだけ、そういう部分が三流、賃貸物件と変わらない

>>226さん
本当に天カセさえ標準なら十分満足なんですけれど。

最近、お掃除機能付きのせいでエアコンの厚みが増して圧迫感が
ひどいので、LDだけといわず全居室天カセにして欲しいぐらいです。
少しぐらい値段が上がっても良いから。

>>234 匿名さん
ワンロックは私も無理ですね。

痔尾さんの焦燥感がリアルに伝わってきて、面白いね。まあここが完売するまではMRに閑古鳥鳴きっぱなし確定だから、仕方ないか。

痔尾さんの焦燥感がリアルに伝わってきて面白いね。まあここが完売するまではMRに閑古鳥鳴きっぱなし確定だから、仕方ないか。

ドアっていうのは、室内のドアのことです。
そうですね、ここの仕様が分からないのでなんとも言えませんね。

>>239 匿名さん
教えて頂きありがとうございます。

こちらの物件のモデルルームを見てみないとわからないですね。
ただ、最近はコストカットのためか建具も何となくチープなものが見受けられ、それなりの価格を出すのに淋しいなと思うことがありますね。

建具で物件を決めているわけではないけれど、やはり今より仕様の低い物件に高額を支払うと思うとやはりてが引っ込んでしまいます。

どんなに一流デベをアピールしても、間取りがこれじゃねぇ。
それでもデベにこだわる人はいるんだろうけど。

四谷駅前再開発に分譲はありますか？
まぁまだまだ先ですけど…

>>242 住民板ユーザーさん1さん

タワーでは無い方に、分譲が少しあったはずです。

＞241
ここの投稿みてると同一人物みたいだけど
そんな人が何度も発狂して投稿しているよ。
外廊下でも三井だとインナ－なんちゃらだから
高級と感じるとか。。。

スミフは内廊下で外観がカッコイイね。

＞＞235さん
パークホームズで全室天カセが付いてること
はないと思います。
日本橋の物件でもリビングに標準だけど壁掛け
で居室はついてないですからね。
天カセにすると天井高も下がるからエアコンの
値段以上に建物の値段に影響あるのかも知れません。

>>244 匿名さん
痔尾のみならず炭腐まで登場。しかも姑息な便乗型で。あなた方が言うところの低仕様でブランドにあぐらかいてるマンションが、そんなに気になるのかね笑

ここは期待してるんだけど一部の熱狂的な三井ファンさんの下品さに呆れ、同じ住民となると思うと冷めてきました。

天カセは避けたいです。見た目はいいようですが、メンテナンスが大変で。

>248さん
では、無理に住民になる必要はないのでは？

>>243 匿名さん
ありがとうございます

>>246 匿名さん
立地的に気にしない検討者はいないんじゃない。貴方は三井で決まってるみたいですけど売主からしたら迷惑でしょうね。
下品な表現や文字、お里が知れますよ。

まぁジオや住友さんの物件が悪いとかじゃなくて
現状ここが一番値ごろ感ある（市況を反映した）価格には思えますね。
他の物件はまだ少し前の高値を引きずってます。

色んな立場の人が混じり荒れてますが、設備云々考慮しても
ここは早期に売れるんじゃないでしょうかね。
物件選びの重要なファクターである立地と価格は充分勝負できるものですから。

すみふは高額物件でも外廊下が多いね
ガーデンヒルズ四ッ谷も

ガーデンヒルズなのにガーデンのない内廊下だったら変でしょ。内廊下信仰の強い人には違和感があるのかもしれないけど、ガーヒルやインペリアルガーデンのガーデン付き外廊下を上回る心地良さの内廊下はそう多くないと思う。

＞＞253
三井、スミフ、ジオと立地も販売時期も
重なっているので比較したらいいと思います。
ここが一番値ごろかどうかはここの仕様次第
かと思っています。安くても仕様が低ければ
当然ですからね。その点、待ったのに外廊下
は残念でした。
いろいろ言われるジオも販売好調ですし、
スミフもどんどん販売すすんでいきます
ので早くMR行きたいです。

その辺りは考え方次第ですかね。
物件選びの一番重要な要素は立地と言われてますし
そうなるとここが他より一歩リードしてる気がします。
お次は価格、これも買いやすい価格帯で競争力
十分ですから。あとは設備がよっぽどじゃなければ
売れるんじゃないですかね。
設備については三井てすから酷いということも
恐らくないと
思ってます。

立地は北道路のスミフ、ジオもいいと思います。特に三井の場所と用途地域が異なり容積率ありますので上層は四谷側が将来的にも抜けてる。これはポイント大きいです。
三井は閑静な住宅街というのがいいところで逆に囲まれ感があります。
駅距離は三井が四谷には少し近いのでしょうか？ただ、四谷3丁目からは離れてしまします。前面道路が狭く、車の出し入れや夜の女性子供の一人歩きとかは大通りで全部完結するスミフ、ジオが少しいいですかね。
こういった点をどう考えるかだと思います。

大通り沿いは嫌ですね。
あと中層物件より低層物件のほうがいいですね。

そう考えるのなら迷う事なく三井でしょう。
しかも意外にも弱気な価格設定。

大通りといっても新宿通りのような交通量ないし夜は信号が点滅に変わるくらいの交通量なので気になりませんよ。むしろ明るくて安心です。

駅7分って遠いね。
その辺りはみなさんどう評価してますか？

普通だと思います。静かな環境に惹かれますね。
近隣の他物件が割高感あるのでここに傾いてます

マンションが売れていない中での現実的なプライス
ですよね。他との比較てすが
こういのは後出し有利だから仕方がないですかね。
検討者には有り難い話ですが。

駅近とは5分までのようですが。。。

10分超えなきゃ大丈夫ですよ、売った時の経験からすれば。駅近と見て問題なしです。

駅まで5分以内と5分超では、かなり大きな差が出るって言いますよね。
一口に駅と言っても駅としての格は色々ですから、四谷レベルの駅なら5分超でも大丈夫ということなんでしょうか…。

ところで、パンフレットなどはまだ出来てないんでしょうか？そろそろですかね。

歴史と伝統ある霊柩車の会社の目の前のマンションはここですか？

この物件の場合閑静なエリアになるから
その分近隣の物件より評価高そうな立地ですね。

逆に駅から１分、2分みたいなところで駅近とは言え人通りが多すぎて雑然としている雰囲気の場所だと、かえって敬遠されるとも聞きます。3分～7分程度がちょうどいい距離感なのではないかと思います。

確かに、前の会社は気になります。
実際に使用された車が出入りしてるということですよね？

駅は5分までのマンションが値下がりしないというのは事実。中古マーケットで四谷や四谷3丁目なら遠くても問題ないなんて例外扱いはないでしょうね。
ここは7分で目の前にそういう会社があるというには立地としてはマイナス評価ですね。

そう思う人は他の物件選べばいいだよ。割高だったり賃貸だらけマンションのような物件とかもありますが..結局ここの良さはバランスがいい点なんじゃないだろうか。立地と価格のバランスが一番取れてるのは確か。

客観的な指標だけど（こんなのアテにならない）という言う人もいるでしょうが
住まいサーフィン

ジオ荒木町　新築時価　125万
ジオ四谷三栄町　新築時価　121万
グランドメゾン四谷　新築時価　127万
シティハウス四谷坂町　新築時価　129万

パークホームズ四谷ザレジデンス　新築時価　138万

まぁ否定も肯定も結構ですがこんな感じです、参考までに

なるほど。

しつこいネガさん、ガッカリですね～


いずれにしても、これだけ近隣で販売物件が多いのはありがたいこと。自分で納得できる物件を探しましょう！！

この数字って高い方が評価が高いということでいいのですよね？
それだと価格的に高いジオさんの評価が低いということですかね。
賃貸に回る戸数が多いから？かしら・・
あとは価格面で考えればパークホームズやグランドメゾンは健闘してますね。
立地や仕様が評価されてるのでしょうかね

好きな物件選べばいいんじゃない。それぞれ価値観違うんだし、好みに合う物件選べた人が正解だよ。
リセール気にするなら評価の高い物件選んだ方がいいだろうけどその辺も好みの問題ですかね。

あとどうしてもデベとして関東ではイマイチ感のある在阪電鉄系などは不利ですよね、
物件の善し悪しもですがそういう部分で評価が財閥系より低くなるのは仕方がないことです。
住まいサーフィンってそういう部分も加味されているはずですから。

夜10時台に連続投稿ご苦労様。
住まいサーフィン客観的ですか（笑）？
それで三井が一番時価として高い訳ですね。関西電鉄系が関東で評価が高くないのは理解できます。

現地見たのですがそんな施設があるのは気が付きませんでした。掲示板は有難いですね。ネガ見つけると発狂する人もいるようですが感謝です。

一般的に嫌悪感のある施設が側にあるとリセールは不利。朝これから⚫️体を運ぶ車を観て通勤通学し、夕方運び終わって帰ってきた車を観て帰宅する。
重説では取り上げられるのか？

そう思うのでしたら住まいサーフィンを否定する
根拠でも示したらいかがかしら。
そのあなたの感情論のようなものの方が何の参考にもならない意見だと思いますが違いますかね？

あとジオさん？かどうか知りませんが自分の選んだ物件が評価低いからと言って他所様の物件スレで悪態ついても何にもならないと思いますよ。自分が気に入っているならいいじゃないですか。

>>277 匿名さん

逆に考えるとそういうものがあっても評価野高いパークホームズと評価のいまいちな他物件ともとれますね。

あと重要説明では音や匂いがと対象なのでとくに義務はないでしょう。駐車場と同じ扱いだと思います。

意図的に書かなかったのかもしれませんが、シティハウスは
三井より上ですね。

シティハウス四谷津の守坂　新築時価　142万円

住まいサーフィンは中古マンションの取引事例を元に「独自の
ロジック」で新築時価を算定しているようですが、立地・眺望が
ほぼ同じで仕様も上のジオ四谷三栄町が21万円/㎡も低いのには
大いに疑問が残ります。結局のところ「売主」の評価が大きい
ということでしょう。

評価した時期によっても違うような気がするけど。。

ま、今まで安く放置されてきた感あるから、早晩、四谷界隈は坪500万円台当たり前の時代になってくるんじゃないかと。
隣接する千代田区、渋谷区エリアの相場見ていると、そんな気もしてきます。

ジオが価値が低いのは何となく分かった。
まああとは好き嫌いの問題だろうけど。

ここを検討している人って基本的には3LDK狙いだと思いますけど、ジオは三栄町に少し3LDKが残ってるでしょうがスミフの津の守坂は3LDKもともとないし、実質的に選択肢はもう限られているような。坂下で良いならスミフの坂町もありますが。
自分は2LDKで考えているので、悩み中です。

>>281 匿名さん
千代田、港、中央、渋谷は別格。
アドレス的に新宿区の価値は低い。

区だけじゃ語れません

恐らく全戸売り出しになるだろうとのことです。
出し惜しみなしですかね。

>>281 匿名さん

ここの値付け見ても分かる通りにもうマンション相場も下げ基調ですからそんなには行かないんじゃないですかね。

ジオさん辺りが一番の天井相場だったと思います。住友さんは相変わらずでしょうし、我が道を行くタイプですしね。

住まいサーフィンなんてまともに受け止めてる
人いるんですね（笑）。
そもそもその評価についてはいろいろと言われているので
調べてみるといいですよ。
いずれにしろプロの不動産屋が参考にしているのは
レインズですからね。そういう類のものです。

不動産の時価については、過去の取引事例が一番参考になります。

四谷三丁目といえば地域を代表するマンションがライオンズと
住友のタワーです。
ライオンズといえば三栄町の三井のこの物件の隣に低層のマンション
もあります。
駅4分のライオンズの大通り側のタワーと駅7分の閑静な三栄町の
ライオンズの低層マンション、中古で比較すると圧倒的に
タワーが高値で素早く売買が成立しています。

住まいサーフィンの新築時時価場よりも
こういった事実を知っておいた方がいいですね。

レインズも自己申告みたいな取引事例も含まれるから何とも言えないね。
住まいサーフィンに関しては色々意見もあるだろうけど、一つの価値観としては
参考になるかもね。（ジオさんは納得いかないでしょうけど）
デベの有名無名に左右される部分はあるだろうけど、そういう部分もリセールは
多少なりとも反映されるから評価が低いより高い方がいいでしょうね。
そういう部分でこちらは安心感がある程度あるのではないでしょうか。

プロ仕様のレインズが信憑性ないなら住まいサーフィンは素人向けの落書きみたいなもののような気がする。
その住まいサーフィンを根拠にここを懸命に持ち上げようとする者も住友不動産の津の守坂の方がかなり時価評価が高かった事実を披露され涙目でしょう。
更に288によれば隣のマンションの資産価値が駅近の同じデベの物件より弱い事実が明らかになったけどそれに関する論理的な反論を聞いてみたい。

>>290
竣工時期も価格も違うんちゃう？
あと三井と阪急じゃ差がでるのは当然だよね。
同じデベなら比較は楽だろうけど、住まいサーフィンを否定する
根拠も何も書かれてませんがいかがかしら
ジオさんによる悔しさからくるアンチ投稿に感じてしまいますがどうなのでしょうか？

>>291 匿名さん
290さんの更に〜以下の反論は出来ないですか？住まいサーフィンの営業さんてすか？

ジオはセキュリティが一重だったり、賃貸住戸比率高いから評価低くても仕方がないと思うわ。
そういう部分が反映されてるのかは知らないけど。まぁでもジオの話題が続くなら別のところでやって欲しいですよね、話題違いですし、あちらはモデルルームもスレも閑古鳥なんだろうしもう少し盛り上がるといいですね。

どんな間取りが人気になるでしょうか？
I,F,Kは面積が広いのに玄関、廊下などの無駄なスペースが多すぎない？
面積はあるにもかかわらず、デッドスペースがもったいないような気がします。
立地とデザインがいいですが、間取りは残念です。

間取り悪くないと思いますよ。玄関廻がクランクしてたりするのでプライバシーなども一応配慮されてる気がします。凄いみたいな間取りはないですがどこかで見たような間取り、案外そういうモノの方が使いやすかったりしますよね。

>>294 マンション検討中さん

基本的にナロースパンで廊下が長くなってしまっているのは残念ですかね。

オーソドックスな田の字っぽいものもありますし、そうじゃないものもあるし
選択肢は方角含め色々ありますかね。

楽しみになってきた。

一度、MR行ってみようかな…

資料が来たので現地に行ってみました。
感想としては、これ静寂なの？と思いました。

お隣が造花の有名なお店らしく、
店前では道路にガードマンがいて頻繁に出入
りする車の誘導をしています。自分も駐車場
へ誘導されそうになりました。
道も広くないので小さい子供がいる場合は、
三栄通りまでは注意が必要かと。

話題になっていたこのマンション前の
建物ですが、一見何か分りません。
検索すると霊柩車による遺体の搬送と出て
来るのでそういう会社なんだと思いました。

前面道路をそのまま下っていくと突き当たる
のですが、道がさらに狭くなり、正直左折し
て津守坂の通り方面に行くのは大変でした。

是非、現地見られることをおすすめします。

>>299 匿名さん
そうなんですよね。

私も新宿区には住んだ経験がありますが、三栄町のあたりはあまり詳しくなくて、こちらの物件の場所を見に行ったことがありましたが同様に感じました。

この場所を閑静と捉えるかどうかは個人の感じ方に差があると思います。

場所や物件を好きになれるかがポイントですよね。

住みやすいエリアでしかも安い。コレといって欠点も無さそうですし、人気出そうですね。

安いかどうかは別として、
山手内側で四谷三丁目利用、商業利便性高し、高台、大通り沿いでない、木密じゃない、羽田新ルート関係なし、いま新築分譲している物件の中では予定も含めても個人的にベストですね。
でも、これでも立地に不満がある方もいるんですね。

そういう人は見送ればいいんじゃないかな。
価値観違うものですし..それでもここは早期に売れてしまうんじゃないかと思いますが..

現地には休日にしか行ったことがないので、凄く静かという印象でしたが、平日の昼間は違うのかも知れませんね。
今度機会があったら、平日昼間に現地に行ってみたいと思います。
気付きをありがとうございます。

>>302 匿名さん
閑静な住宅街とあるから期待して現地に行ったら予想に反して車と人通りが多かったという意見にそこまで嚙みつかなくてもいいと思います。

資料届いてたけど、なにひとつ目新しい情報がない。。

そういえば先週末の午後、ここの前を通りかかったら家族連れの
検討者らしき人が何組かいた。余裕の完売だね。

毎日、マンションの前を通っている者ですが、昼間も静かです。マンション前の会社ですが、黒塗りのキャデラックと送迎バスが敷地に数台止まっているだけです。でも、出て来るのを見たことがありません。そもそも三栄通りも津守坂もそれほど往来はないので、新宿通りのような喧騒とは無縁です。参考までに。

それお店の営業時間外ですね。そりゃ〜静かでしょう。

>>291 匿名さん
290です。
住まいサーフィンを否定する必要もないですが、無料会員を募り、広告収入で運営されているサイトで
すからね。信憑性、客観性、正確性で業者も納得できるならレインズに年間利用料を百万超も払って契約する必要もない。でも、実際には不動産屋が依拠しているのはレインズという事が全てでしょう。
それと貴方こそ不都合な事実を見つけると何でもジオに結びつけてアンチ投稿とかいってますが何の根拠もないですよね。

結局そのサイトを否定する要素は何もないんですね。気に入らない意見だから受け入れたくないという感じにしか見えませんが。
まあデベ的にもジオの物件評価が低くなるのは妥当な感じだと思いますが。

あと色んなサイトの評価はあれどここは三井のスレですし、ジオさんの評価低くても別にいいと思うのですが、何故かイチイチ突っかかる人いるのでジオさんかと思っただけです。

>>290
素人さんが確認出来るのは売り出し価格ですよ。あなたは不動産業者で成約価格を確認したのですか？あなたこそレインズを履き違えていませんか？売り出し価格と成約価格は乖離してる場合も多々あります。それを盾にとって○○の方が高いと言っても住まいサーフィンを否定するのと同じで参考にならない情報だと思いますが。

サイトの信ぴょう性もそうだけどジオの評価が高かろうが低かろうが
正直あまり興味ないなぁ。MR見に行ったけど価格の割に魅力感じなかったし
(評価低い？らしいがその点に関しては確かになるほどとは思いましたが)
現状パークホームズが一番の候補ですかね。

近隣の新築マンションと比べて三井は価格が安いという声が多いですが、
本当に安いでしょうか？

最安価格の65㎡で7,200万円台というのは確かに安いですし、購入検討者の
目を引きますが、たぶん訳あり部屋ですよね。低層階、ビルが隣接している、
日当たりが悪い、眺望がない、通りから丸見えなどです。

大多数の部屋は１億円超で販売する予定なので、４～５階の日当たり・眺望の
よい70㎡以上の部屋は逆に高い価格設定になると思います。１億円超が安いと
言えますか？

仕様（設備）も公開されていないですし、安いという結論を出すのは
まだ早い気がします。私はもう少し様子を見ながら検討します。

良いものは検討してる間になくなるのが常。決断のタイミング間違えないように。

全て自己責任。大金払って買うのだから、じっくり検討しなくちゃ。

ハイグレードの記載ありますし、設備のグレードはそれなりに高いと思います。デザインもいいですしね。

1億ちょっとで75㎡だと、坪450万円前後ですね。三栄町のジオも同じくらい。
四谷も高くなりましたね。

最低価格が安いだけで、全体的には決して安くないですねよ。それは何となく分かってました。
慎重に検討しなければいけませんね。
残りの間取りと価格が発表されるのは4月に入ってからでしょうか。

まだまだ安いんじゃないの。いま、坪450万でどこが買えるか、考えてみたらわかります。

西向きや北向きの住戸の陽当たりってどうなんでしょう？
やっぱり陽当たらない家ってイマイチでしょうか・・・

7200万円だけど、陽当たりなしなど訳あり住戸、悩んでしまいます。

西向きは日当たり良いでしょ

7200万円台の部屋は、多分新宿歴史博物館に面した北向きの部屋じゃないですかね。確かに日照はなさそうです。

ホームページに出てる西向きの65㎡の部屋は、それよりも単価が上がると思うので、7700万円〜くらいになってしまうのではないかと。想像ですが。

安いですね。人気でそうですが、MRオープンが楽しみですね。

私は、南東⇒東⇒南⇒北東⇒南西⇒西⇒北西⇒北

でした。東は良かったです。

>>325 匿名さん

同じ意見です。西日は最悪

皆さん、色々な方角の家に住んだ経験があるんですね。
勉強になります。
やはり、西向きと北向きはあまり良くないですね。
悩みは深まるばかり…

西向き明るくてはいいですよ。逆に、東向きは暗くてイヤしたけどね、私は。人それぞれですね・・・。

北東と南西だったら、南西のほうがはるかに良かったですよ。
両方住んでみたけど。

ここlow-ｅ採用されてるか分からんよ。むしろされてない可能性が高い。

まあホームズとはいえ、ハイグレードの記載あるし
設備の履レベルは結構期待出来そうですね。

鬼の西日は懲り懲りです

確かに西陽はlow-ｅだろうと暑いよね。
ダイレクトウインドウだと特にそう思った。

＞＞332
他のパークホームズの仕様を見てみると
日本橋はまあまあのレベルだけどそれ以外
が寒いね。
Low-eどころかディスポーザーすらないのもあるし。。
ここが日本橋レベルであることを期待。

周辺の物件見ても凄いというような設備レベルの物件はないのでそこそこでいいかなと私は思います。ジオやグランドメゾンやシティハウスなども仕様でみればそこまでではないですよね。でもそれでいいのだと思います。

ディスポーザーが凄いとは思わんし、周辺でも付いてるよ。値段公表されてるんだから少しでも仕様が高い事を望むのが普通だと思うが変わった考えの人もいますね。三井ならなんでもいい人か？

仕様は高い方がいいけど、周辺の物件と同程度なら構わないという意味ですよ。過不足ないなら十分です。変な勘繰りで、絡むのは止めて欲しいですね。めんどくさいので

じゃあ出てこないでスルーしろよ。
それこそ面倒な奴だよ。

面倒なのはあなたですよ。
まともに文章も読み取れないくせに
絡むのは止めて欲しいですね。

モデルルームの準備ですが引き合いが凄いらしくなかなか準備がとのことでした。かなり人気ある感じになってしまうのですかね。
便利な場所なので検討者が多いのかもしれませんが。

そんなに引き合いが多いんですね。凄いですね。
このスレの発言数もかなり多いですし。
抽選は避けられない感じかな。

情熱的な方が2人いるだけでスレッドはどこまでも伸びますが、攻撃的な住人が多いマンションは嫌ですよね。
モデルルームは5月からだそうです。引き合いが多かろうが遅れるようなものでもないでしょうw

まあ普通に人気出そうですからね。
周辺の物件がいまいちですし。

モデルルームは5月ですか、ゴールデンウイークに間に合うといいな。

このスレで定期的に発言している方は5〜10人くらいですかね。
確かに、そう考えるとたいしたことない気もします…

どのスレでもそうだけどその数倍から数十倍くらいの潜在顧客がいるだろうから、盛り上がる物件はそれなりに売れる

面倒臭い住人候補がいるというのは、坪単価でいえば20万円くらいのネガティブ要因です

>>347 匿名さん

でもスレ読む限りジオとかの住民も相当面倒くさそうだしどこも大差ないだろ。そう思うのなら検討止めればいいだけだろうし。
私はさっぱり気になりませんけどね。マンションなんて所詮住民選べませんし。

まあ、引き合いが多いのが事実ならネガティブになるのはナンセンスでしょ。

競争者を減らそうとする駆け引きもあるだろうから、物件本位で良いか悪いか自分の眼で見て判断して決めればいいさ。

どことは言わないかと周辺の人気のない物件の
関係者からしたらここは目の上のたんこぶだから
難癖付けたい人いるだろうね。

近くの物件では、トモスミの業者が自作自演の荒らしをやって削除されていました

この界隈、競合物件が多いから本気でお互い価格競争されてて、購入者としては有難いね。

ある意味、大歓迎です～

大学には近いですか？

大学は上智や法政が近いですね。

四谷エリアはここにきて開発ラッシュですね！！

坪500超えるのが普通のエリなのに、坪400台で売られてしまってる印象