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匿名さん
[更新日時] 2024-04-13 12:12:39
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
107戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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2279
通りがかりさん
神鋼の方がメディアの取材にも対応しているように感じます。
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2280
匿名さん
事ここに至っては誠実に情報開示したらいいと思うけど。
NIPPOは上場企業だよね。
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2281
匿名さん
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2282
匿名さん
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2283
匿名さん
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2284
匿名さん
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2285
匿名さん
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2286
通りがかりさん
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2287
匿名さん
-
2288
匿名さん
-
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2289
匿名さん
減築する条件で建築確認が再交付されるとはまだ決まってないよね
水面下でのネゴシエーションはもう始まっているとは思うが
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2290
匿名さん
建築確認取り消し・工事の中断から3年の時間をかけて裁判を続けたということは最高裁まで行くつもりなのだろうね。そうでないと一貫しないので。
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2291
匿名さん
安く再販売されるなら購入の検討をするけど。
静かで良い場所、駅も近いし。
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2292
匿名さん
最高裁で判決が出るまで何年かかるんだろうなあ、減築して売りに出るにしてもエスカレーターは階段になり、内装はチープになって、それでも値段だけは高いみたいなクソ物件に成り果てるのでは?
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2293
匿名さん
>>2292
すでに全宅ツイによってクソ物件の認定をされてるみたいだよ
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2294
匿名さん
クソ物件なら買わない。
でも、立地が良いな。
元社宅だっけ?
前の住民がうるさいから。
結局は日陰になるのが嫌なだけなんだろ?
坂を守るとか言っているけど。
それは仕方ないと思って普通諦めるけどな。
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2295
匿名さん
>>2294 匿名さん
元々は富士銀行の社宅です。
よくここで遊んでいました。
場所はとても良いですよ!
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2296
匿名さん
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2297
匿名さん
>>2296: 匿名さん
社宅があった頃の堀坂を始めてみました。
毎日通っていますが、私が2001年に東京に出てきた時は既に更地になっていたので。
あんなに木が茂っていたとは、全く見た目が違った。
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2298
匿名さん
ちょうどル・サンク小石川後楽園で問題となった地下駐車場からの車路の位置の写真ですね。
富士銀行の社宅の駐車場の出入口は少し西側で堀坂が平坦になった場所でした。
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2299
匿名さん
>>2297 匿名さん
ルサンク小石川も今からでも堀坂沿いに多くの樹木を植えたらと思うのですが。植えられないのですかね。
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2300
匿名さん
あれだけ樹木は植えれないでしょうが、あれば落ち着いた街の雰囲気になりますね。
昔の住宅は中が見えぬように塀際に多くの樹木を植えましたね。
最近は住宅用地が小さくて庭がないので、余り見ない景色となりました。
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2301
匿名さん
工事が止まっているから植えてないだけで、緑化は条例でしないといけないんじゃなかったっけ。
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2302
匿名さん
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2303
匿名さん
並木の発想がないんだよ。
坂道に沿ってシンボルツリーを植える。
ここ敷地は大きいんだから。
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2304
匿名さん
並木は今度跡地に何か建つ時の要望事項にしよう
でも落ち葉とか急坂に積もると滑って転ぶ事故も増えるから常緑樹しか植えられないな
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2305
匿名さん
並木の指導は東京都からも文京区からもしてもらいたい。街の雰囲気がよくなるのに加え、マンションの価値にも係ると思うよ。
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2306
匿名さん
敷地サイズ的に並木はムリじゃないかな〜
壁面緑化とか生垣レベルならなんとかいけるとは思うが
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2307
匿名さん
並木、十分作れますよ。敷地は4,700平米あります。
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2308
匿名さん
>>2306 匿名さん
壁面緑化ってツル性植物を生えさせるのかな?貧相だからNGと思うよ
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2309
匿名さん
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2310
通りがかりさん
並木を嫌っている人がいますね。並木はデベロッパーにとっても役立つはずなのにね。
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2311
匿名さん
ここに並木を作るならタワーマンションでも建てないと無理じゃないですかね
庶民はお洒落な戸建てを建てたくても予算で妥協してガルバリウム鋼板で壁や屋根を覆うのに、なぜマンションだけは別だと思うのでしょうね
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2312
マンション検討中さん
>>2311 匿名さん
住宅の建設に詳しい方ならご存知と思うのですが、ルサンク小石川のように敷地面積が大きくなってくると、景観法や都条例の規制で道路沿いの緑を豊かにすることが義務づけられます。
戸建てと一緒の議論はできないですよ。
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2313
通りがかりさん
文京区が景観や接道緑化の協議をする前に開発許可を下ろしてしまったのかな。
ここでも忖度があったのですかね。
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2314
通りがかりさん
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2315
匿名さん
ここの跡地が既にマンションデベロッパーの話題になっているらしいね
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2316
匿名さん
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2317
匿名さん
ルサンク小石川の担当役員は退任してNIPPOの顧問に就いたようです。
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2318
口コミ知りたいさん
NIPPOの担当が辞めたならここの解決に向かうのですかね。
並木も、きちんと対応するほうがいいと思います。
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2319
匿名さん
並木より、坂の下あたりを巻き込んだ大規模開発が必要だと思う。近隣マンションも巻き込んで、複合コングロマリットを建てるぐらいじゃないといけないと思うな
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2320
匿名さん
坂を廃止できる再開発がいいと思うね
車の動線もそれで解決する
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2321
匿名さん
坂を廃止なんて言ったら、それこそ「堀坂を守れ!」の大合唱になりそうです。
旗本の堀氏が改築して命名した坂なのだそうです。ルサンク小石川の販売会社も坂の歴史をおおいに利用していました。
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2322
通りがかりさん
>>2320 匿名さん
坂を廃止しても車の動線の解決にはならないと思いますよ。
こんにゃくえんまの墓地の裏のところの道路を拡幅する必要があるでしょう。
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2323
匿名さん
常々小石川ヒルズの隣から春日通りまでの一帯を再開発できたらいいなと思う。
あの辺は道も悪いし傾斜地で防災面でもちょっと不安のある地域だからな
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2324
ご近所さん
小石川ヒルズの南側に何軒も新築戸建てが建ったばかりで、難しいと思うよ。
それに道路を拡げるには源覚寺がセットバックする必要があるがこちらも納骨堂が建ったばかり。したがって、当分の間いまのままだと思う。
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2325
匿名さん
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2326
通りがかりさん
開発するためにも道路が狭いのが支障になる。堀坂よりこんにゃくえんまの裏の区道の幅を拡げることがもっと大切だが区が動かないから話が進まない。納骨堂建設が区道を拡げるタイミングだったのではないかな。
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2327
匿名さん
拡幅は別にお寺のあるサイドでなくてもいいんじゃないの?
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2328
匿名さん
区道の拡幅はお寺さんの協力は不可欠。協力していただけないようなら困難だと思いますよ。
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2329
匿名さん
道の拡幅っていつももめるんだよね
あの納骨堂って敷地いっぱいに建ってないんだよね。
都市計画で土地を取られる予定があるのかな
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2330
匿名さん
でも道路に土地を取られたら建蔽率等で既存不適格になる場合があるから難しいですよ。
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2331
匿名さん
お寺って明治時代の廃仏毀釈運動のあおりで廃寺になったり、寺の宝物や寺領を切り売りせざるおえなくなったりした経験があるから簡単には土地を渡さないだろうね。ましてや葬式専業ではなくちゃんと宗教しているところはなおさらでしょ。
一番壁が厚く硬いところに穴を開けようと足掻くよりも開きやすい薄く柔らかいところを掘ったり、壁を迂回することを考えるのが民間の知恵だけどねえ。
春日後楽園の再開発の時などはまだ耐用年数が十分あるワンルームマンションを潰したりもしていたし、築浅でも再開発に加わるだけの十分なメリットがあればできるんじゃないかと。
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2332
匿名さん
お寺は…湖雲寺の例もあるし、お金で釣れる場合も意外と多い。
アークヒルズも一部はお寺の土地を削って建てられていたと思う。
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2333
匿名さん
お寺さん協力しないし、そもそも協力を求めないですよ。文京区だから。
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2334
匿名さん
>>2332
あの通りには二件寺があるけれどどちらもしっかりやってるから。
住職もしっかりした尊敬されるような人だから多分無理
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2335
匿名さん
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2336
通りがかりさん
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2337
匿名さん
>>2336
事業者らの間で温度の差があるようで・・・ここの問題がこじれる原因の一つになっていますね。神鋼の方が対応できているように見えます。
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2338
匿名さん
「小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える」のブログには、
東京地裁での審理の経過をみると、裁判所が、原告(デベロッパー)の主張を認め、1階駐車場が法令の定めた避難の性能を満たしていると判断する可能性も否定できないという趣旨のことが書かれていました。
意外な気がしますが、どういう理由づけで裁決が違法となるのでしょうかね。
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2339
匿名さん
過去レスに、デベロッパーは自動車車庫の避難路が違法だとしても周辺住民が違法を指摘して建築審査会がそれを認めるのはおかしいと主張していると書かれてましたが。関係ありますでしょうか。
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2340
匿名さん
さすがにその理屈は、いくらなんでも通用しないと思うのですが。
そんな理屈を裁判所が認めたとしたら、仰天ものです。
なぜなら、建築基準法令の規制は、建築物の安全と住環境の維持のためのものなので、建築主がよければ規制を守らなくてもよいとはいえないからです。
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2341
匿名さん
>>2338 匿名さん
法令の定めた避難の性能を満たしていると判断されたなら裁決は理由がなくなるからそりゃ違法でしょ
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2342
匿名さん
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2343
匿名さん
>>2341 匿名さん
いや、私がお聞きしたいのはそういうことではなく、この掲示板の過去の書込みから判断すると、1階駐車場が法令の定めた避難の性能を満たしていると判断される余地はほとんどないという理解なのですが、いったいどのような理由づけで性能を満たしていると判断できるのかということです。
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2344
匿名さん
>>2340 匿名さん
しかし、NIPPOはそのような主張をしているのですよね。自ら住むならともかく一般の消費者に販売する者がそのような主張をすること自体が問題と思います。
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2345
匿名さん
>>2344 匿名さん
そのような主張をすること自体が問題というのは、おっしゃる通りだと思います。
いずれにしても、その主張は裁判所には到底通用しないと思うので、何か別の理由づけで法令の定めた避難の性能を満たしていると判断される余地があるのかどうかを知りたいと思いました。
過去の書込みでこの点はほぼ論じつくされているので、そんな余地はなさそうなのですが。
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2346
匿名さん
こんな掲示板の議論なんてなんの権威も権限もなければ責任もないので、テキトーなこと言ってるのかもしれませんよ。
真剣に検討されたいなら条文と行政法の各種ルールに照らしてご自身の頭で検討されるか、弁護士に聞いてください。
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2347
マンション検討中さん
このスレの >>613 のレスにも同様の主張をする書込みがあります。
避難路は建築計画の根幹にかかわるもののはずですが。デベロッパーが軽視していい問題と思えないです。
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2348
名無しさん
なかなか次に行けない人が多いね。
未だに仮設住宅でくすぶってる方々と同じレベル。
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2349
匿名さん
違法建築と判断されている根拠を明らかにすることは大切でしょう。>>2340さんの疑問は尤もかと。
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2350
匿名さん
それにしても >>613 は酷いですね。業者の本音が出たのでしょうね。
>>2345 匿名さん
私も業者が駐車場に避難の性能を満たすとする理由を知りたいです。2.5メートルの高低差があるスロープでも安全に通行できるとでもいうのですかね?
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2351
匿名さん
判決は連休明けかな。
ゴールデンウイーク前でみんな忙しそうだね
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2352
匿名さん
以前にはカウントダウンの書込みがよくありました。いなくなっちゃったのかな
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2353
匿名さん
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2354
匿名さん
>>2353
神鋼不動産を買ったらもれなくルサンク小石川がついてくるの?
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2355
マンション検討中さん
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2356
匿名さん
>>2353 >>2354
ル・サンク小石川の訴訟がなかったら、もう100億円くらい高く買ってもらえたのではないでしょうか
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2357
匿名さん
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2358
通りがかりさん
>>2357 匿名さん
既存不適格を承知で建てていたのが問題です。リスクが大きすぎると思います。
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2359
匿名さん
そういう法律の抜け穴を潜るのがやり手だと思い込んでいる人って一定数いるよね
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2360
匿名さん
設計者の素養の問題かも
ルールを守って安全側に設計することの方が大切なのにね
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2361
匿名さん
世の中規則通りにやったら何もできないとか、人を出し抜くには悪くならないといけないとか、まことしやかな事を言う人がいるんだよね、一定数。でもこういう人って、結局社会の最底辺に落ちることになっているんだ。
一番スマートなのは、ルールを自分に有利に決める人なんだよね。他の人からみると、ルールを無視しているように見えるけど、微妙に違う。
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2362
マンション検討中さん
同感です。それでデベロッパーが二進も三進も行かなくなっていますね。
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2363
匿名さん
真っ当な企業ならリスクがあると法務部が意見して慎重な対応をさせると思うのですが…
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2364
匿名さん
あまり法務部門が強くない会社は多いよ。
お金がないとか色々理屈こねて生命保険とかに入らない人もいるでしょ?あれと一緒。
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2365
匿名さん
過去に公正取引委員会から排除措置命令を受けているのに法務部門を強化しないのですかね。
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2366
匿名さん
そこは人間と一緒でしょう。
リスク推定の厳しい人も、緩い人もいるのが人間の世界ですから。
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2367
匿名さん
まずは地裁判決が出たね。高裁でもう数年やって敗訴してまた数年寝かせて建て直しという道筋が見えてきたね。
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2368
周辺住民
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2369
匿名さん
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2370
匿名さん
東京地裁も違法建築と認めるような物件が販売されていたのですね。
マンション販売のあり方が問われそう。
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2371
通りがかりさん
壊すようですよ。NIPPOの事務所もなくなってます。
↓
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2372
マンション検討中さん
いま現場の様子はどうなっているのでしょうか。
維持管理が続いているのですか。どなたか教えてくださるとありがたいです。
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2373
マンション検討中さん
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2374
匿名さん
>>2373
ユーイックの責任のこと、追及しないでいいのでしょうか?
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2375
マンコミュファンさん
損害賠償を求めたら認められるのではないかなあ。というか、求めないのはおかしいでしょ。それにそろそろ時効かと。
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2376
匿名さん
>>2372: マンション検討中さん
たまに警備員が居る。
ほんとたまにだけど。
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2377
通りがかりさん
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2378
通りがかりさん
>>2375
設計者と、建築確認を下ろした担当者が避難階の判断を誤ってなければ、こんな事件になってなかっただろう。
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2379
匿名さん
判断を誤るというより、忖度したのではないかなあと想像しちゃうけどね。
施主の意向に沿う結論を出したのに、訴えられるというのはおかしいという理屈かも
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2380
マンション検討中さん
忖度なんですかね。
ユーイックが毅然としていれば、危うい設計で建設されることにはならなかったわけですが。
数ある民間検査会社の中から施主が自由に選べるという制度に問題があるのかもしれません。
>>2376 匿名さん
ありがとうございます。延々と裁判して3年間で傷んで来ているのでしょうね。
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2381
マンション検討中さん
日経アーキテクチュアに神鋼不動産広報部は「指定確認検査機関から建築確認が下りて着工した建物について、『3年以上という長期間が経過し、全戸販売が完了し工事も完成間近という段階で、建築確認を取り消す裁決を出した都審査会の判断は不当である』との当方の主張が認められず、誠に残念だ」とコメントしていますが、それなら、判決まで3年が経過していることに裁判所への不満も述べるべきかと感じました。
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2382
匿名さん
>>2380
公認会計士による外部監査も色々と問題があるのと一緒だよね〜
今建っているマンションも、案外細かく見れば建築基準法違反だらけなのではなかろうか
くわばらくわばら
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2383
匿名さん
怪しいと感じた時に止められるかどうかの違いではないかと思いますが
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2384
匿名さん
神鋼不動産はユーイックに怒っていいし賠償を求めていいと思う。そうしないと株主への説明がつかないだろう。
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2385
匿名さん
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2386
匿名さん
むしろ忙しくてここの問題はしばらくほったらかしかもね〜
この物件のご近所さんは当分の間、この巨大モニュメントと暮らさなければいけないわけだな
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2387
匿名さん
ほったらかしにしていると損害賠償請求の時効が来てしまうけどね
東京都相手に裁判したからといって時効が停まるわけでないかと
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2388
匿名さん
ここはいつ取り壊すんだろうね、土地を売るなら今のうちだと思うのだが
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2389
匿名さん
>>2388 匿名さん
上部2階をスパッと斬って完成させる方が早いんじゃないかなあ。
このままだと傷んで来るし、時間の経過による損害は設計者や検査機関に賠償を求められないと思うよ。
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2390
匿名さん
>>2389 匿名さん
スパッと切っても避難経路問題は全く解決しないからね。
最高裁まで裁判やって、その後数年寝かせて建て直しでしょう。
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2391
匿名さん
>>2388 匿名さん
前土地所有者が公的機関なので転売できない契約になってる。なので、改築か、建て直すか、更地にして返還しか選択肢がない。
年度かわって会計処理は終わってるからほとぼり冷めるまで寝かせるしかないでしょう。いま、再建して売りに出しても、ケチついた物件の印象が強すぎる。
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2392
匿名さん
>>2381 マンション検討中さん
神鋼不動産のコメントが可笑しいよね。ダマされたんだね、きっと。
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2393
通りがかりさん
控訴はされたのでしょうか?
確か2週間位が期限だったと思いますが…
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2394
匿名さん
>>2393 通りがかりさん
6/6に東京高裁に控訴済(同日にNIPPOリリース掲載)
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2395
通りがかりさん
判例データベースに5月24日判決が掲載されてます。購入者が補助参加していたのですね。
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2396
匿名さん
購入者が補助参加していたのなら、日経アーキテクチュアはコメントを求めたらよかったのではないかな。補助参加しているのだから裁判について言いたい事が山程あるだろうに。
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2397
名無しさん
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2398
匿名さん
もうこうなったら、改めて許可を得て、もっと巨大なマンションを建ててほしいな。
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2399
匿名さん
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2400
マンション検討中さん
>>2398
開発許可からやり直しになりますよ
あり得ませんね
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2401
匿名さん
でもやるしかないですよね。
その方向ならば区も協力的だと聞きましたし。
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2402
匿名さん
区が事業者に協力するのですね。
詳しく教えてください。
これまでもル・サンク小石川については随分と区が協力してきた様なのでさらにどのように協力するのか関心あります。
そういえばル・サンク小石川の建築確認を出した検査機関の役員たちは区役所の退職者でしたね。
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2403
匿名さん
そもそも区民に協力するのが区の役割ですからね。
土地の有効活用は区民の願いです。
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2404
通りがかりさん
それは違うな
区は極力かかわらないようにすると思う
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2405
匿名さん
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2406
匿名さん
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2407
匿名さん
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2408
マンション検討中さん
絶対高さ制限施行前の駆け込み建設したわけですが、誰でも絶対に駆け込みしますね。
緩和措置があって1回目の建て替えは、そのままの高さや同等の規模が認められるのです。
一旦駆け込みで建てたら百数十年はそのままでOK!なのであればやりたくもなります。
ちょっとうろ覚えなのでどなたか訂正してください。
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2409
匿名さん
2010年頃に絶対高さ制限の素案が策定されて、素案の通りの高さ22メートルの制限が施行されてます。パブリックコメント手続きが予定より増えて4回募集したために、施行が約2年遅れました。
「誰でも駆け込みする」は施行前に区が建築予定のある建築主に指導していて、他のデベロッパーは従いました。つまりル・サンク小石川だけが駆け込み着工をしています。他のデベロッパーのように区の指導に従っていれば、今回の事件は起きてませんでした。そういった事情もあるため、区がNIPPOを助けはしないと思われます。
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2410
匿名さん
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2411
マンション検討中さん
ここはNIPPOが幹事会社ですね。神鋼不動産の主導で進めていれば結果が違っていたのでしょうね。
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2412
匿名さん
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2413
匿名さん
NIPPOと神鋼不動産は本当に避難経路に不備があることの疑義を持ってなかったのだろうか。それほどまでユーイックを信じていたとは思えないのだが…
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2414
口コミ知りたいさん
静かな住宅街かつ後楽園駅徒歩5分ぐらいでしょ。
立地最高だよ。
パークホームズなら良かったのに。
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2415
匿名さん
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2416
マンション検討中さん
区の(行政)指導を過大評価している方がいるようですが、合法の場合は何の権限もありません。
ルサンクの場合は、住民からの高さ22m以下にしてほしいと言う要望をニッポに告げただけです。
開発許可を巡る訴訟で区は住民が敵であり、敵の敵は味方ということで?区はニッポに早く建て
て欲しいと思っていたのです。
南面道路を自費で拡張してくれるは、低層棟を止めて提供公園を作ってくれるはで、区はニッポ
感謝と言ったところじゃなかったでしょうか。
なので区は開発許可は必要ないと延々と答弁したり、通行許可も住民の指摘は無視して簡単に許可を
出したりしていましたね。
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2417
匿名さん
>>2416 マンション検討中さん
区の計画調整課(当時)は絶対高さ制限の間際に建築予定だった全ての建築主に絶対高さ制限の範囲内で建設するように指導をしています。文書による指導で、他のデベロッパーは守っているのです。ですから、駆け込みが当然という状況ではなかったです。
それから、DJあかいさんのブログには、建築に関する法令についての記述に誤りがあります。ル・サンク小石川について区が所管しているのは都市計画法だけで建築基準法に関する権限はありません。ですから、区が避難設備等の適否の判断を示すことはあり得ません。都の審査会にダメと言われたものは、区もダメとのスタンスになります。
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2418
匿名さん
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2419
周辺住民さん
>>2416 さんが通行許可のことを書いていますがね。過去に不許可になった工事車両もあるのですよ。確りと調べてから書きましょうね。
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2420
匿名さん
>>2418 匿名さん
NIPPOと神鋼不動産が避難路の不備を軽く見ていたのだと思いますね。変更確認で車路のスロープの勾配を変えたということは、都の建築審査会で避難路が争点になっている自覚はあったのでしょう。
それなら、きちんとした車庫用の階段を増設しているのがよかったはずですし、そのようにしなかった設計者にも重大な責任があるのではないでしょうか。
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2421
匿名さん
この辺の人達ちょっと京都の人みたいですよね。
たいして重要なものがある訳でもない土地なのに見栄だけはいっちょ前って感じ。
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2422
匿名さん
判決を読んで分かったのだが、NIPPOは建築審査会の審査請求事件で参加人として意見を述べてたのね。適法な建築計画だというなら、建築審査会の段階で立証すればよかったと思うのだが、違うの?
建築確認が取り消させてから裁判で争うのは難しいと思うよ。
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2423
通りがかりさん
DJあかいのスムログのルサンクの記事は読み物として読んだらいいんじゃない?
かなり事業者寄りだし事実関係の誤りもあるようだから信頼性が低いものとして読めばいいのかと。
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2424
匿名さん
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2425
マンション検討中さん
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2426
匿名さん
ここの土地自体斜面にあって接道も悪い、本来なら戸建団地でも建てるのが良かったのかもしれない
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2427
マンション検討中さん
そうなんですよね。同感です。
小石川二丁目のルサンクのブロック自体が河合塾の交差点から入る大きな旗竿地なので、大規模な開発には向いていないです。戸建て団地くらいが適切だったのでしょうね。
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2428
マンション掲示板さん
指定確認検査機関による建築確認について考えさせられる問題です。
真っ当な建築士なら建築基準法の解釈について特定行政庁と十分に打合せをするはずです。ル・サンク小石川の建築士はそれを怠ったのでしょう。
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2429
匿名さん
どんなに頑張っても周りは周辺住民がやばいとしか思ってないですよ
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2430
匿名さん
それなら尚更危うい設計にはできないと思うがねえ。周辺住民を軽視していた?
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2431
マンション検討中さん
他のデベロッパーが絶対高さ制限施行の間際に駆け込み着工しなかったのも同じ理由によるのでしょう。
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2432
匿名さん
最高裁まで行くとすると、あと3、4年位でしょうか?
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2433
通りがかりさん
その間に設計者日建ハウジングシステムと指定確認検査機関都市居住評価センターへの損害賠償請求の時効が来てしまうのではないかな。
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2434
マンション検討中さん
痛んでしまいますね種々の設備が、エスカレーターとか。
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2435
マンション検討中さん
建築確認を取ってから駆け込み着工しないで、高さ制限に従ったマンションってどこですか?
そもそもそんな例はあったのですかね。
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2436
匿名さん
>>2429 匿名さん
この周辺には住みたくないわな。なにかと難癖つけられそう。
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2437
匿名さん
>>2435 マンション検討中さん
他のデベロッパーは発効予定の高さ制限を超すような建築確認を取らないようにしたようですよ。
いずれにしても駆け込み着工はルサンク小石川だけという状況みたいです。
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2438
匿名さん
このマンションは新築なのに既存不適格な物件として販売してましたねえ。中古物件で既存不適格なら見かけますがね。
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2439
通りがかりさん
>>2435 マンション検討中さん
絶対高さ制限を超える建築確認を取っていても、駆け込み着工をしなかったデベはいましたよ。
例えば、文京区関口の積水のマンションです。
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2440
マンション検討中さん
なるほど、グランドメゾン目白新坂の話ですか?
あそこは一団地認定で取った建築確認を捨て、低層棟の計画も捨てて新たに現計画と
したようですから区の指導に従って計画変更したのとは違うと思いますよ。
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2441
通りがかりさん
目白坂の元の計画は高さが絶対高さ制限の素案を超えてました。設計のやり直しの一因のようです。
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2442
通りがかりさん
既存不適格を宣伝して販売していたのがル・サンク小石川だけというのも正しいのではないでしょうか。ちなみに最初の市川猿之助の折込広告には既存不適格である旨の表示が欠落していたようです。
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2443
マンション掲示板さん
積水はリスクを回避することを選択したのに対して、NIPPOはリスクを承知で建設に着手して、販売もした。どちらの方針が賢明だったのかという話ですよ。
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2444
匿名さん
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2445
匿名さん
周辺住民が必死すぎて引くわ。
引越し後のトラブル避けたいならこの辺りはマジでやめた方が良い。
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2446
匿名さん
東京センチュリーもル・サンク小石川を引き継ぎたくないでしょうね。
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2447
匿名さん
>>2438
こことは状況や背景は異なると思うけど、
中央区の容積緩和が廃止になれば、既存不適格大量発生だね。
売り出し中の新築マンション一杯ある。
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2448
マンション掲示板さん
そうですね。
状況が違うのは、ここは、NIPPOが建築確認を申請した時点で、絶対高さ制限の素案とスケジュールが提示されていて、工事が完了する頃に既存不適格になると明らかにされていたことですね。
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2449
匿名さん
建築審査会に審査請求をされ、リスクがあって、そのリスクが顕在化した。NIPPOには十分に分かっていたはずですがね。違うのかな?
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2450
マンション検討中さん
NIPPOは計画当初から1階減の譲歩をした後は現在の高さのままで通した。
そもそも駆け込みだリスクだとは思っていない。
ここまで遅れたのは全て住民のせいだ、行政も頼りにならないし誰がこれ以上譲歩するか!
と言う感じかな。
その点積水は無理筋の一団地認定を住民側のH置弁護士にぐりぐりやられていやになったのか、別敷地として
現在の計画を建て、絶対高さ制限施行後(定かではないが)に建築確認を取った訳で全然状況が違う。
あと既存不適格と言っても1回目の建て替えでは現在の高さが許容されるから、本来の既存不適格物権扱いは
建て替え後ということになる。だから購入者も納得して完売したんだろう。
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2451
マンション検討中さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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2452
通りがかりさん
>>2450 マンション検討中さん
目白坂の積水は絶対高さ制限に合わない建築確認を申請して、すでに受けていました。つまり2014年3月の絶対高さ制限の発効前に工事に着手していれば、既存不適格で進めることができていました。積水は自ら元の建築確認についての工事取り止め届を提出しています。リスクのある計画をやめたことになります。
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2453
通りがかりさん
>>2451 マンション検討中さん
オマーン大使館の事件では、地裁、高裁ともに、周辺住民の訴えは認められていません。
東京地裁平成18年(行ウ)第653号
平成19年6月29日判決
ちょうど11年前の今日ですね。
東京高裁平成19年(行コ)第251号
平成19年10月17日判決
どちらの判決も最高裁のウェブサイトに載ってます。いい加減なことを書かないのがいいですよ。
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2454
マンション比較中さん
積水が過去に受けた建築確認は一団地認定で、低層棟を含んでのもの。
相当無理のある計画だからリスク回避と言えばその通りだが、逆に言えばこれで強行するはずがない
くらいの計画だったね。比較的まともな1棟だけのルサンクとは全然状況が違う。
現在の確認申請は低層棟とは別敷地で行い、住民説明会後だから去年あたりでしょう?
だから当然絶対高さ制限施行後の建築確認ということになる。
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2455
通りがかりさん
地裁と高裁で異なる判断となった事件は
東京地裁平成19年(行ウ)第336号
平成20年4月18日判決
東京高裁平成20年(行コ)第217号
平成21年1月14日判決
があります。この事件の最高裁の判断は
最高裁第一小法廷
平成21年(行ヒ)第145号
平成21年12月17日判決
最高裁のウェブページに載っています。
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2456
マンション検討中さん
>>2452: 通りがかりさん
ネットの不確かな情報だったようで失礼しました。
大使館はまだ建設されていないので、外交関係に関するウィーン条約など外交特権は一切考慮されず
国内法規のみに従うと言うところだけに注目していました。あとは大使館に盾突くガーデンヒルズ住民の
徹底ぶりとかです。
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2457
通りがかりさん
オマーン大使館は行政の認定が必要で、そこが争われました。
目白坂の積水の元の建築確認も、行政の認定が争われています。
ルサンク小石川も開発許可を必要とする計画でした。
建築確認だけでなく、認定や許可を必要とする計画は、行政の職員の裁量による手続きがもめる一因となるようです。
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2458
マンション検討中さん
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2459
通りがかりさん
記事の表現が不正確で、地裁はオマーン大使館の建築確認の執行停止を認めたものの建築確認自体の取り消しはしていないです。
ルサンク小石川は建築審査会で執行停止が認められて建築確認自体も取り消しがされています。
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2460
通りがかりさん
積水もNIPPOもぐりぐりやられたのは同じです。その結果、積水は安全側の方針を取った、NIPPOは強行した。NIPPOがそもそもリスクと感じてないとしたら、それはマンション業者としての熟練度の違いでしょうか。
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2461
マンション検討中さん
>>2459: 通りがかりさん
やたら詳しいようですが、シロ-トがそこまで分かるわけはないので
>いい加減なことを書かないのがいい
と言うのは言い過ぎでしょう。だったら高市 清治さんとやらに厳重抗議したら?
そもそもルサンクとは全然状況が違うし。
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2462
マンション検討中さん
>>2460: 通りがかりさん
そもそも全く状況が異なる2つの事例を並べて、方や善、方や悪というのは無理があるね。
それでは積水大喜びで、NIPPOは可哀想だね。
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2463
マンション検討中さん
ここの事件、裁判所の審理に長い時間がかかってますね。提訴から地裁判決まで2年以上かかっているようです。
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2464
通りがかりさん
>>2462 マンション検討中さん
2つの事例、そっくりですよ。どっちも周辺住民の代理人が日置雅晴弁護士で、目白坂は一団地認定で、ルサンクは開発許可で、審査が甘かった箇所をぐりぐりやられたのでしょ。
積水の方が弱気になったのかもしれず、もしかしたら積水の社内で批判されたのかもしれないけれど、結果的に安全側の方針にしたこと、評価されているのではないですかね。
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2465
匿名さん
ついでに、目白坂とここの似ている点として、目白坂では大成建設が、ここでは清水建設が、逃げ足速く去って行って、デベが取り残されたことです。
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2466
マンション検討中さん
ルサンクはもちろん日置さんと同僚の近隣住民弁護士とK10ネット集団、でグランドメゾンは同僚弁護士はタッチしていないけど、後は同じだろう。
だけど悪評高い一団地認定と、単に建設が遅れて絶対高さ制限に引っかかった事例とは全然違うということ。
避難経路問題は単に言いがかりで、日置さんらもまさかこれで建築確認が取り消されるとまでは思ってなかった。
その前に一度建築確認が取り消された時も誰もがまさかと驚いたね。
あとルサンク建設に関しては一通の逆行が大問題になったけど、狭く長い経路を巡行でやるのは危険だから大型車両は逆行ということでNIPPOの主張は理にかなっている。もっとも道路法に引っかかって巡行はできなかったわけだけど。
区はNIPPOの肩を持って開発許可はいらないと言っていたけど結局擁壁のやり直しで必要になった、あと全面道路が6mの幅を満足せず建築確認が取り消されたのだったかな?
対してグランドメゾンは住民が首を傾げるほど長く塩漬けにした挙句、別敷地で高層棟のみ計画したが、敷地に余裕あり過ぎでなんと建蔽率28%?まあ評価できると言えばできるけど褒めるほどではない。
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2467
マンション検討中さん
そういえば大雨の時に問題の地下駐車場に雨水が流れ込んでいるけど、排水設備は働いているのかね。雨水を排出させるポンプが必要な場合もあると思うが。
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2468
匿名さん
建物南面の堀坂に面した駐車場出入り口は、高低差2.5mのスロープ(傾斜路)を通る。建築主は2014年2月に変更確認を申請して、車庫出入口のスロープ勾配を6分の1から8分の1に緩くした。
建築確認は12年7月に都市居住評価センター(UHEC)が下した。建築主も避難階となる1階駐車場が議論になることは想定していた。神鋼不動産は15年11月の取材で「複数の確認検査機関に事前チェックを受けたうえで確認申請を行うなど、慎重に作業を進めてきた」と回答している。「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」
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2469
匿名さん
>>2468
神鋼不動産は避難経路問題が急所であると自覚していたのですね。
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2470
マンション検討中さん
過去レスで、当初の建築計画(15年前の清水建設が設計した計画)で車庫出入口の傾斜路の勾配が争われたと書かれてたので。神鋼不動産の担当者もそこが弱点だと知ってたのではないかな。
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2471
匿名さん
この辺りはもう新しい入居者減るんじゃないかな。
住民怖いし。
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2472
匿名さん
>>2467
機械式の駐車設備とか使い物にならなくなっていないか
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2473
匿名さん
この手の反対運動でホントに建築が止まるとそれはそれで悲惨なのよね。
どこでもそうなんだけど、あんなに文句言ってたのにいざ完成すると意外と悪くなかったね。みたいな人が一定数出てくる。更に、ここの場合無人の建物が何年も残って再工事終わるまでずっと喉の奥の骨みたいな感じが残り続ける。
しかもケチのついた土地だけに、ある意味夢を買ってるともいえる個人客とは相性が悪くて次の建物はレベルが落ちる企画になっちゃう。ここは次も分譲だろうけど、たぬきの森の跡地なんて老人ホームになっちゃいそうだもんね。
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2474
匿名さん
怖い文京区民なんでしょ。>>2473 には残念だが、全くそんな風になってないと思う。それより裁判が続くことでデベの方が窮しているんじゃないかな。
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2475
匿名さん
不動産関係者が「東京都を相手に裁判をして当然」みたいな風潮にしてしまったから、NIPPOも神鋼も、引くに引けなくなったのではないかなあ。東京都を相手に裁判を続けるのは大変だと思うよ。
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2476
マンション検討中さん
現場事務所があったビルからNIPPOは退去したみたいですね。ガードマンは今も巡回をしているのでしょうか。
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2477
匿名さん
>>2476
巡回している
廃墟マニアが忍び込むと厄介だからね、それは止められないでしょ
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2478
匿名さん
湿潤な建物の地下の部分を有効利用して椎茸とか栽培できないのですか?
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2479
匿名
斜め向かいの1階に引っ越しただけじゃないですかね。入口にNIPPOと書いてましたよ。
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2480
通りがかりさん
スムログ
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
このスレからもリンクが張られてます。記事に明白な誤りがあるけれど、修正がされないですね。
ル・サンク小石川がなぜ東京都建築審査会の所管になるのか、書き手が理解できていないでしょう。建築士に意見を求めればすぐ分かりそうですが。マンションコミュニティーが発信する記事なら責任ある記事にする方が良いと思います。
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2481
マンション検討中さん
赤いさんの記事の明確な誤りってどの辺ですか?
この人は少なくとも宅建位は持っていそうですけど
やはりK10ネットの人には敵わないでしょうね。
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2482
匿名さん
>>2474 匿名さん
デベはもう減損済ませてるからぶっちゃけ長引いても痛くもなんともない。
むしろ途中で降りてしまうと、なぜ最後まで戦わないんだ?判断が誤っていたことを認めるのか?と言われるからやるしかない。
ぐうの音も出ないくらい住民が完勝しちゃったがゆえに、逆に当方の意見とは異なるが裁判所の判断なので受け入れる。という拳を下ろす理由が必要になってしまった。
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2483
匿名さん
もうこの周辺に引越したいと思う人はいないでしょうね。
周辺住民が地雷すぎる
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2484
通りがかりさん
>>2481 マンション検討中さん
あかいさんは建築審査会の審査請求制度を分かってないか、指定確認検査機関による建築確認が特定行政庁の建築主事による建築確認に比べ取り消し裁決が出る率が高いことを知らない、または、十分に知った上で書かないようにしているかでしょうね。
ル・サンク小石川で13年前にも建築確認が東京都建築審査会裁決で取り消された過去があることも、書かないようにしていますしね。
さて、>>2481さんは、ル・サンク小石川の建築確認の適否の審査が、なぜ文京区建築審査会でなく、東京都建築審査会の所管になるか分かっておられますよね。そこがお分かりなら、あかいさんの記事の誤りに気づくはずです。
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2485
匿名さん
間違ってるなら、何がどう間違ってるかを指摘してあげれば良いんじゃない?
ブログ書いた人に言うのはまだ分かるけど、掲示板に書いてるだけの素人に分かっておられますよね?とか嫌みなことを言ってもなぁ。
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2486
匿名さん
たしかにDJあかい個人のブログなら何をどう書いてもいいだろうけどね。
スムログはマンションの購入を検討する人が読んでいるから、信頼できる記事を書かないといけないね。
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2487
マンション検討中さん
なるほど、ここら辺やその他ですね。自分で見た方が早かったりして。
「1都3県の建築確認はほとんどが特定行政庁(建築主事をおいている自治体、その首長。
今回の場合で言えば文京区。宅建受ける人は覚えよう)」
だいたいブログ主などは自分の知識をひけらかせたり、インスタ映えを狙ったりして、
上から目線の独りよがりですね。特にこの人は「宅建を受ける人は覚えよう」とまで言っています。
まあこのマンコミでも同じような人はいますけど、いずれにせよ体制に影響はないようです。
それよりも赤いさんは不動産関係らしく、住民批判が酷いことに反発されている方がいるようですね。
そこで火中の栗を拾うことになった?間関係者の聞いた話です。
「北側の住民の方は流れるように美しい桜の木が伐採されてしまったり、日照の悪化が甚大です。
これは合法とはいえ大変お気の毒で、建設反対を唱えられるのもむべなるかなと思います。
しかし6m道路を挟んだ南側の住民方や、北側とは言え日影的には問題なくなったマンションの
住民方からこれだけ強硬に反対されると言うのは理解に苦しみます。」
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2488
通りがかりさん
>>2487 マンション検討中さん
そうですね。ル・サンク小石川後楽園は文京区は特定行政庁ではありませんから指定確認検査機関が文京区に建築基準法の適否の判断を求めることはないです。
所管でない文京区が建築基準法の適否を示すことは決してありませんね。
DJあかい氏の記事は、最初の前提に誤りがあるため、以降の記述も論理的に整合しないものになってます。個人的な感情に基づく記事を書きたいのなら、個人のブログで発信するべきです。スムログはマンションコミュニティーが一般の読者に情報提供をしている場ですから。編集担当者も誤りを認めて修正する方がいいと思います。
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2489
匿名さん
NIPPOも一切修正をせず、突き進むことをして、今回の結果になったのではないですかねえ。もちろん周辺住民の頑張りもありますが、今回の結果を作ったのはNIPPOの強硬姿勢が一因な気がします。
上の方に裁判を続けてNIPPOは困らないという書込みがありますがね。ルサンク裁判で判例を作ることは他の不動産業者に悪い影響がありそうに思ってますよ。
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2490
周辺住民さん
文京区も特定行政庁じゃないでしょうか。23区は特殊で、1万㎡以下が文京区担当、1万㎡超が東京都担当、が正しいのでは?
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2491
匿名さん
この物件について、文京区は特定行政庁でありません。文京区に建築計画が建てられる/建てられないの判断をする権限はありません。スムログの記事は文京区に権限があるものとして書かれていて、正しくありません。
15年前の計画も、今回も、東京都が建築基準法及びそれに基づく条例に違反するとの判断をしています。設計した建築士が特定行政庁である東京都と十分な協議をしなかったのでしょう。
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2492
匿名さん
その建築計画への権限を持たない役所は特定行政庁とは言わないんだよ。
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2493
匿名さん
ちなみに、ル・サンク小石川の建築確認を下ろしたユーイックは、文京区元職員が設立からずっと役員に就いてきた会社ね。その意味では文京区元職員の判断の誤りで、今回の事件になっている。
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2494
匿名さん
>>2489 匿名さん
個別事例ですから他の不動産会社にはまったく関係ないでしょう。
一度通った確認申請覆されるのは困るから東京都負けてくれないかな、って面は有るでしょうけど、はっきり言ってどうなっても他所には関係ない話です。
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2495
匿名さん
そうですかね。ル・サンク小石川の事件は指定確認検査機関の審査が誤っていた場合に建築審査会が建築確認を取り消すことができる(これは元からそうで建築確認取り消し裁決の事例は多い)だけでなく、建築主と指定確認検査機関が建築を進めて完了させて逃げ切りを図ろうとしても認められないこと、裁判所も建築審査会の姿勢は正しいとの判決を出したことが、東京都のほか他の道府県の建築行政を厳しくさせる方向に働くと思ってますよ。違反建築の建て得が許されないことはいいことなのでしょうけれどね。
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2496
匿名さん
建築審査会を支持する判決になってますよね。NIPPOの強硬姿勢が裁判所に反感を持たれたのだろうと思います。
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2497
匿名さん
個別事例ですから…なんて言ってられるのかな。いま大々的にブロック塀の調査がされているように、地下駐車場からの避難経路の調査がされるかも。
NIPPOは地下駐車場の全件調査をして、車路の傾斜路を使うしか避難ができない建物がどこそこにありますと主張したらいいんじゃないかな。
もっともそんな建物が見つかるとしてもその建物も法令に適合してないのだろうけどね。
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2498
匿名さん
例え避難経路を見直して不備があっても既に建ってしまった物件に効力は及びませんし、認識の通り建築確認の取り消しがあり得るなんてのは以前からあった事例でギリギリになって止められた事例も他にもあります。今回の事例で取り立てて新しい事はなにもないです。
滅多にない取り消し事例が高さ制限の駆け込みと交わったことでダメージは大きくなってますけど。
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2499
マンション検討中さん
避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、プロ住民運動家が重箱の隅をつついて
争点としたという構図でしょう。
竣工後であれば少々手直しをすれば済む程度の話ではないですか。本事例が今後に生かされるとは
思えませんね。
購入者の方々も放っといてくれれば今頃快適な暮らしができていたのにと思っているでしょうね。
例え既存不適格とは言え、1回目の建て替えは今の高さで建築することができるから別に資産価値も
下がらないしーという事で納得して購入した方が殆どでしょう。
果敢にスライディングしてタッチアウトとなったNIPPOいや懸命にプレーした間に同情します。
それにしても最高裁の判決が出るのは何時の事になるのでしょうか?
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2500
匿名さん
>>2499 マンション検討中さん
「避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、プロ住民運動家が重箱の隅をつついて争点としたという構図」だといって >>2499 さんから裁判所への嘆願書でも提出してみてはいかがです?
東京地裁がNIPPOの主張を認めなかったのは、避難路の疑義を軽視し設計の修正もしないで建て得を目指すような不動産業者に、裁判官が手を貸したくなかったからだと思いますよ。
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2501
通りがかりさん
このマンション計画の車路の不備は前々からずっと争われているんだよね。修正すればよさそうなものなのに修正しないのはどうしてなんだろうね。特段危険なわけでもないと主張しても通らないよ。真っ当なデベロッパーならここまで強行しないと思うな。
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2502
匿名さん
周辺住民の長文で余計にこの辺りの地雷臭が濃くなるな
ちょっと怖いわ
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2503
マンション検討中さん
言っとくけど、1人の周辺住民さんが断続的に書き込んでるのバレてますからね。
初心者マーク付いてますよ。
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2504
匿名さん
そこにNIPPOがやって来たからこの事態になった。
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2505
マンション検討中さん
清水建設はこのマンション計画は危ういと思ってNIPPOから逃げた
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2506
匿名さん
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2507
匿名さん
>>2500 匿名さん
あまり情緒的な発言は如何なものかと思いますよ。
裁判官は建て得とかそういうのは評価しません。設計に問題なければ駆け込みであろうと認める判決が出るだけのことです。駆け込み建築自体は法的には認められた行為です。
今回は単に法的に問題がある設計と判断したから東京都裁定を支持しただけですし、それを駆け込み建築物件でやっちゃったから再設計が通らずに大問題に発展したに過ぎません。
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2508
マンション検討中さん
斜路の問題は勾配のキツさの問題でしたよね。それは直したんでしょう?
避難経路の不備として難癖付けたのは周辺住民。審査会・裁判所は言われてみればその通りかな?
別に言われなければそのままでも良いけどな?
位の感じでしょ?
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2509
通りがかりさん
法的に問題がある設計のマンションなのですね。皆さんがその点は否定してないみたいですね。
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2510
匿名さん
>>2508 マンション検討中さん
勾配のキツさを直したのなら、手摺りも付けないといけないということでしょうね、歩行者が通るための斜路なので。
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2511
周辺住民さん
>>2499
> 避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、
いえ、危険だと思いますよ。有事の際に、体が弱いと避難できないということですから。
> プロ住民運動家が重箱の隅をつついて 争点としたという構図でしょう。
これはそうですね。裁決も判決も、「後出しじゃんけん」になっていて、全く感心しませんね。
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2512
匿名さん
高齢者を支えているとわかります。傾斜の勾配より高低差がきついですし手すりがあるかどうかできつさが変わります。設計した建築士に利用する者への優しさがあればミスはしなかったでしょう。
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2513
匿名さん
>>2511 周辺住民さんの書込みのとおり危険があるとすると、高裁に上訴してもNIPPOの主張は通らないと思いますが。
この掲示板の議論では、このマンションが違法建築だというのは共通した見解のようです。
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2514
匿名さん
この掲示板の書込み見るだけで周辺住民が如何に異常なのかが良くわかるな。
まじでこの辺りに引越すのは辞めたほうが良い。
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2515
マンション検討中さん
皆様おっしゃる通り、竣工後であれば斜路に手摺でも付けるだけで済み、なんて事はない改修で
済むところを、滑り込みタッチアウトという事で、建築確認が取り消されると言う、この上ない
理不尽な裁決が下されという事です。
もはや最高裁判断を待つしかない、外野が何と言っても何の意味もありませんね。
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2516
通りがかりさん
デベ擁護の書込みも、建築基準法に適合していないと言ってますね。それなら、民間の確認検査機関が審査ミスしたことを批判するべきでないのかな。違うの?
東京都建築審査会の裁決や東京地方裁判所の判決は真っ当な判断をしてますよ。
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2517
マンション検討中さん
真っ当な判断か否か?最高裁まで行かないと分からないのでは?
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2518
マンション掲示板さん
>>2515さんの主張に無理がありますよ。法令に違反している建築物であっても建築確認取り消しはこの上ない理不尽な裁決だという主張がね、裁判では通らないでしょう。
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2519
匿名さん
斜路に手すりを付けた設計図を裁判所に提出したらよかったのでは?
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2520
マンション検討中さん
現在上告中だから「推定合法」?現段階で「違法」=NIPPO悪と決めつけてはいけませんね。
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2521
通りがかりさん
それは違うのですよ。
建築審査会の裁決の効果で、現時点で、ルサンク小石川は違法建築であるとして扱われるのです。
訴訟で争われていても建築審査会の裁決は有効で、ユーイックによる建築確認は処分時に遡及して失効しています。
建築審査会の裁決は非常に重たいです。
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2522
匿名さん
検査機関が「推定合法」で甘く審査した結果がこれでは?
通す前提での審査をするなら検査機関の意味なし
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2523
マンション検討中さん
現時点で違法建築だと言うのは当たり前。
でなければ裁判中は入居OKになってしまう。
裁判中は「推定合法」として審理され、最高裁で確定するまでは「違法」と決めつけることはできない。
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2524
マンション検討中さん
推定無罪は被告人の利益にという事。
本事件の被告は都東京都だから「推定違法」じゃない?
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2525
匿名さん
建築審査会が裁決した行為が推定合法として扱われるのです。つまりマンションは違法建築と扱われることになります。
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2526
匿名さん
裁判所が建築審査会の裁決を維持した場合に、ユーイックへの損害賠償の時効の起算は裁判所の判決の時点でなく、2015年11月の建築審査会の裁決の時点になると思われます。
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2527
マンション検討中さん
そう都建築審査会が「推定合法」として審理し、違法とした。
地裁は「推定違法」として審理し、違法とした。
一貫して違法建築だが、それは最高裁まで行かないと確定しないという事。
若葉マークの近隣住民さんが上から目線でいろいろ書き込むから反発されるだけ。
それにしても都建築審査会は被告デベの利益より、近隣住民の利益を優先して違法とした。
と言う感じだね。いったい利益とはなんぞや?
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2528
匿名さん
デベが住むわけでないからです。設計者や施工者も住みません。
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2529
通りがかりさん
>>2527 建築審査会ではデベロッパーは参加人だね。被告ではない。
デベロッパーは参加人として建築計画が適法であることを立証する機会が与えられていたのに、立証ができなかった。
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2530
通りがかりさん
避難路に不備があると争われている状況で、不備はないという立証がされなかったら、建築審査会は建築確認を取り消すことになるのではないかな。
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2531
マンション検討中さん
不正確なレスが多いから突っ込みどころ満載で、通りがかりさん・匿名さん大忙しですね。
マナーとしてはコテハン守りましょうね。
もはや通りがかりの域を超え、近隣住民広報部の趣ですが、何がそこまでさせるのか?
購入者方の夢を壊し、NIPPOらの損害は良いとして、地域に廃墟を残してしまったことへの
後ろめたさでしょうか? なにしろ最高裁判断が出るまでは如何ともし難い・・。
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2532
匿名さん
デベはともかく設計者と施工者が安全側に建てるように手配すればよかっただけの話だと思いますが、違いますか。建築の専門家が避難の安全を追及されて弁明できないような設計で建ててはいけないと思います。
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2533
マンション検討中さん
結果論としてはね。それも近隣住民が重箱の隅を突いたから。
実際そんなに危険なのか?と言う話ですよ。
一旦は合法として建ったわけですし、購入者の中で納得というか理解できている人いるんですかね。
結局アレですかね。絶対高さ制限の抜け駆けで高い建物を建てたのが許せない。
確かに最高裁も違法と判断すれば、現在の建物を22m以下の高さに減築するか
解体の上22m以下の建物を建てるしかないわけで、これが近隣住民の望みそのものだと。
これは他人の迷惑顧みない、壮大な絶対高さ制限の守らせ方ですね。
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2534
マンコミュファンさん
このブログの評論が問題の原因対して一番的を得た事を書いていると思う。
榊 淳司オフィシャルサイト : すべては「消費者軽視」体質に起因する
DJあかいさんのページでも絶賛しているようですし、
マンション評論におけるジャーナリズム – DJあかいのマンション総研
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2535
匿名さん
掘り返すほど周辺住民のアタマいかれ具合が明確になりますね
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2536
匿名さん
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2537
匿名さん
>>2533 マンション検討中さん
近隣住民とひとまとめにするのは違うと思いますよ。ここに限らずマンション建築反対運動って近隣でも場所によってかなり温度差があり一枚岩じゃないですので。
内心この結果に眉をひそめてる人もいますよ。もちろん面と向かってわざわざ言う人は居ませんけどね。
無人の建物がそびえ立つ異常な状態なわけで、結論が出て建て直されるまで近隣でも受け止めに温度差が出るのはやむを得ないことと思います。
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2538
匿名さん
異常な状態を作ったのは建てた業者ではないかな。NIPPOだけでなく安藤ハザマにも危ない計画を進めてると分からないものなのかな。
>>2533さんが重箱の隅だと言う避難路の不備は、東京都は重箱の隅でなく建築物の安全にかかわる肝と考えたのだと思うけどね。
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2539
匿名さん
うわー。
こんなのが近くにいるエリアとか絶対引っ越したくないわ。
賢い人はここを避けるようになるからほっといても衰退してくでしょう。
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2540
匿名さん
清水建設は感度が鋭くて建てずに撤退したのかもしれないですね
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2541
匿名さん
>>2538 匿名さん
異常な状態を作ったのは反対してる方ですよ。
でも、それは制限施行前に取り消されないようにあえて狙って戦略的にやってる事。無人の建物が残ることなんて分かった上で
この方針を取った。だから別に後悔もしてないでしょう。
ただご近所付き合いで反対してただけの近隣の方の思いはまた別でしょうね。だからこそ、近隣の、と一まとめにするのは適切ではないと思います。
また東京都は重箱の隅とも肝とも考えてません。提示された問題について適法かどうかだけが判定基準です。
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2542
周辺住民さん
ここじゃないですが、エゴの例。
真砂坂を上ったところにセキスイの14階建て賃貸マンションが立ちましたが、周囲で結構な反対運動をしていました。ところが反対しているあるお宅の壁にいま「バウス本郷三丁目」(10階建て)のチラシが置いてあるんですね。
近くなら反対、遠くならむしろ応援って、なんだかなーです。
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2543
通りがかりさん
べつに応援している訳ではなく業者が勝手に張り付けたんじゃないの?
設置場所の所有者に確認してから投稿して下さい。
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2544
匿名さん
>>2542 周辺住民さん
あるあるですね。
でもそのお宅が本気で反対してたとは限りませんよ。
本音はどっちでも良くても反対のご近所さんに「うちはあまり影響ないからどっちでも良いです」とはなかなか言えないですよね。
反対しても自分が損する訳じゃないから、とりあえず形だけ参加する。よくあることです。
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2545
匿名さん
>>2541 匿名さん
少なくとも日建ハウジングとユーイックの担当者には危ないという認識があったのではないでしょうか。変更確認の際に十分な修正ができてないと懸念していたように思いますよ。
建築審査会の口頭審査の議事録を読むと審査会会長から変更確認申請についての尋問に、会社に戻らないとわかりませんという答弁がされているのがあるのですけど、最も熟知している担当者の答弁として変だと思いませんか?
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2546
匿名さん
質問に答えられないのは
・打合せしてない内容の質問だった
・分からないと答えることになっていた
どちらでしょうね?
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2547
周辺住民さん
>> 2543
反対のビラが貼られていた場所に、バウスのチラシがありました。事実は事実。
と書いたら過剰反応するんでしょうね。
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2548
マンション検討中さん
真砂坂のセキスイ反対のビラとバウスの販売チラシの件ですが、14階建てに反対している、10階建てなら反対しない、ということと思いますが。一貫しているのではないでしょうか?
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2549
匿名さん
どんなに正当性を主張しても一度付いたイメージはなかなか払拭出来ないものなんですよね。
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2550
匿名さん
貴方の思い込みが強いからでは?
職責のある建築の専門家が適切に計画を修正するべきで、危ないまま建てるのは間違っているでしょうね。
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2551
匿名さん
2014年2月に変更確認を申請していないのなら、避難路に不備があるという結論は予想外だと釈明ができたと思います。
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2552
匿名さん
事業者、周辺住民(反対者もそうでない人も)、購入者、役所(余計な仕事増えるし)、確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…結局この件でハッピーになった人って誰もいないんだよね。
全国各地で起こってる建築紛争関係者は、これを他山の石にするべきだと思う。
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2553
匿名さん
> 確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…
確認機関が情けないは同感です。そしてユーイックはできるだけおとなしくしています。
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2554
匿名さん
>>2552 匿名さん
高さ制限のお掛けで日影から脱出できる方はしばらく我慢は必要ですがハッピーになってます。
また検査機関は自業自得ですから損しても当然かと。
出来る限り利益を出したいデベも、周りに高い建物ができて欲しくない住民も、当然の事で何も悪くない。
普通はいくら反対しても法的に問題なければ建築完了まで進むからお互い譲れる範囲で落とし所を探ることになる。
しかし検査機関が間違えたせいで、爆弾隠し持った反対派は落とし所を探る必要が無くなってこの結果を招いた。
検査機関の罪は重いよ。
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2555
匿名さん
>>2554 匿名さん
ここの住民を擁護出来るのは当事者くらいなもんですよ。
手法が普通じゃない。***みたいですよ。
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2556
マンション検討中さん
絶対高さ制限のお陰で日影から脱出できると思うのは甘い。
マンションを建てる時の日影規制だが、デベは規制ギリギリの建物を建てる。
高さが27mだろうが22mだろうが日影時間は同じというわけです。簡単に言えばね。
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2557
通りがかりさん
>>2554
都民なら都庁の都民情報ルームで東京都建築審査会の審査請求事件の記録が見れますよ。周辺住民とユーイックとの応酬がわかります。
もちろん都民でなくても見れます。都庁の庁舎に入る時に記名は求められます。
>>2556
日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。
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2558
購入経験者さん
不動産業者が「プロ市民がー」と必死で書き込んでいる様相で大変ですねw
仕事でよく通りますが、業者がダメなだけでマンション反対住民はどこにもいますしその域の様相と私は思っています。ここまで叩かれるってのはよほど業者が焦っているんでしょうね。ご愁傷様。
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2559
マンション検討中さん
愉快なお隣さん
「愉快なお隣さん」とはマンション反対運動に対し反対する人々、つまりは反対派の反対派の人々が反対運動(市民運動)を行っている人々を揶揄するのに使われるインターネット上の造語である。
反対派の反対派の人々は主にマンション建設にて利益を得る人々で開発業者、建設会社や不動産業界の人々、マンション売買にて利益を得る投資家や金融業関係の人々、そしてなるべく条件のよいマンションを安く買いたい購入希望者、変わりどころではネット右翼と呼ばれる住民運動に対して猛烈な拒否反応をする人々などがいる。
本郷4丁目の住環境を考える会HPより
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2560
マンション検討中さん
>>2557: 通りがかりさん
>日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。
ちょっと意味不明なのですが、ではルサンクが日影規制時間以内という事を確認されましたか?
以上であれば違反建築ですものね。
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2561
マンコミュファンさん
日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。
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2562
通りがかりさん
>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。
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2563
通りがかりさん
報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。
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2564
匿名さん
住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。
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2565
匿名さん
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2566
マンション検討中さん
>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙?なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。
さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間4-2,5時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、27mであろうと22mであろうとギリギリに建てるので日影時間は4-2,5時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば22mの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。
近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/
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2567
マンコミュファンさん
>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり(建築審査会はそのように判断しているのでしょう)、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。
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2568
匿名さん
地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。
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2569
匿名さん
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2570
匿名さん
>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)
反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。
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2571
マンション検討中さん
>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。
これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。
さて日影規制時間4-2,5時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが22mに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。
近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも6mは下がって
21m位の高さになりますか?
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。
日影規制時間4-2,5は等時間日影図(GL+4m)でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな?
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2572
通りがかりさん
都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。
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2573
通りがかりさん
ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。
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2574
マンション検討中さん
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2575
匿名さん
>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。
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2576
マンション検討中さん
>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。
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2577
匿名さん
>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている
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2578
匿名さん
ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう
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2579
匿名さん
東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。
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2580
マンション検討中さん
絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大33mの高さの建物が建てられる!
って本当ですか?
であれば現在の27mの高さのルサンクの方が全然マシですよね?と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。
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2581
通りがかりさん
敷地境界からの壁面後退をすることと、緑化を増やすことをして、「大規模敷地の特例」の認定を申請します。堀坂からの離隔距離が増え、道路に沿って並木もできるでしょうから、きちんと特例の認定を受けるのであれば周辺環境は良くなるでしょう。
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2582
匿名さん
>>2580 マンション検討中さん
壁面後退、緑化とか様々な要件を満たして、更に文京区が認めれば、という前提はありますが、高さ規制の1.7倍まで建てられるようです。
ただ5メートル高くするならその場所は隣地から11メートル離れなきゃダメなど制約はおおきい。
ケチの付いた売りにくいマンションだけに高さを求めてお金の掛かる緑化等をしてまで高級路線を選ぶかは疑問はあります。
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2583
匿名さん
堀坂に並木ができるといいでしょうね。
景観への配慮がされるのなら特例を取ればいいのではないですかね。
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2584
マンション検討中さん
特例で行きましょう。これまでにも本郷7丁目で特例を利用した建築計画はありますよ。
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2585
マンション検討中さん
33mはムリそうですが、現在の27mを超えてくることはあり得そうですね。
でもそうなったら近隣住民の大反対運動が起きることは必至です。
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2586
通りがかりさん
大規模敷地の特例の基準を満たすような設計のマンションにして、緑化を十分すぎるくらいして、さらに車寄せを設けて自動車駐車場の出入口の位置を変えれば、事態が収拾に向かうと思いますよ。
ここまで紛争になっているのは、NIPPOがゼロ回答を貫いたからではないでしょうか。
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2587
マンション検討中さん
近隣住民が高さ20m以下にしろと要求していた係争地に、絶対高さ制限の緩和規定を使って22m以上の
高さの建物を建てるガッツのあるデベはいないでしょうね。ずっと先の話ではありますが。
そもそも絶対高さ制限の意義は
「街並みから突出する建物を制限し良好な街並み景観と秩序ある市街地の形成を目指すもの」
だそうです。
指定容積率300%なので6階に揃えたいということですね。
標準階高3,2mX6+パラペット高1,1m=20.3m?
切り上げても21mにしかなりませんので22mというのはなぜか余裕の制限です。
敷地は残念なことに接道が6mなので基準容積率は230%、6階で十分ですね。
ルサンクの場合は8階で建蔽率52%位?でかなり余裕、提供公園もあって緑化の充実も期待できる
まずまずのマンションだったのではないでしょうか?
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2588
匿名さん
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2589
匿名さん
>>2588 匿名さん
8階だから建蔽率52%で済むわけで、階数減らせば建蔽率は上がるのでは?
>>2589
特例の緑化率って文京区の最低限度の緑化率と計算式が同じなので、このマンションがみどり☆1を取得しているなら、この特例を使っても緑地増やす必要ないです。
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2590
マンション検討中さん
近隣住民としては「大規模敷地の特例を適用して高さ22m以上とせよ(緑化率上がるから)」
と要求するでしょうか?次の計画に対してですが。
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2591
匿名さん
>>2589 匿名さん
すいません。総合設計じゃないので変わりますね。
当初の最低限度
{敷地面積×(1-法定建ぺい率)×0.2}+(敷地面積×法定建ぺい率×0.05)
特例
{敷地面積×(1-法定建ぺい率)×0.3}+(敷地面積×法定建ぺい率×0.05)
みどり☆2は敷地面積の20%ですので、どちらでも程遠いレベルでした。
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2592
マンション検討中さん
いやはや緑化に関していいおさらいができましたね。
結局はこんなもんでしょうか?
文京区緑化基準:9.8%
大規模敷地の特例:12.5%
★・・・・・東京都や区の緑化基準相当の緑化面積
★★・・・・敷地に対する緑化面積が20%以上、かつ、一定以上の高木による植栽
等の場合など
★★★・・・敷地に対する緑化面積が30%以上、かつ、一定以上の高木による植栽
等の場合など
実例としては
パークホームズ小日向、グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン
などは★★ですが
グランドメゾンは南面に広大な?紅葉の杜など緑化が充実しているので★★★位に見えます。
以外なのはアトラスタワーが★★★!!!
住民目線では★ですがなんと屋上緑化で稼いでいるようです。
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2593
通りがかりさん
たとえば世田谷区のマンションでは★★以上が増えて来ています。他の区もそうなって来ています。
文京区のマンションだから★だけでいいというわけでないと思いますがね。
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2594
マンコミュファンさん
グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン は みどり ☆2つ なんですね。しっかりとした対応をしていると思います。
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2595
匿名さん
そういえば壁面緑化も最近増えているけど、あれって垂直の壁だから面積にすると大したこと無いような気もするんだけど、ひょっとして壁の面積も緑化面積に入るのかな。
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2596
匿名さん
>>2595 匿名さん
文京区の条例では接道緑化の義務付けは規定されてないですが、敷地面積が1,000平方メートル以上のマンションは東京都の条例で接道緑化の義務があってそれを満たすのに壁面緑化が効いてくるのだと思います。
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2597
マンション検討中さん
道路側を後退させて樹木帯を作る方が壁面緑化より優れた景観になりますね。
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2598
匿名さん
壁面緑化は建坪の小さい小ぶりなペンシルっぽい物件が多いからしょうがないんじゃない?
いっそ緑化を進めるならマンション建てるより公園にした方がいいよ。
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2599
匿名さん
壁面緑化は維持管理が難しい上に見栄えもイマイチです。
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2600
匿名さん
緑化に気を配るのは基本的に高級路線で売るとき。
ここもマンション環境性能表示の審査結果をみると緑化率13.95%と実は結構頑張ってる。
(同時期の文京区みどり☆1物件だと、パークハウス小石川後楽園7.5%、ブランズタワー文京小日向2.34%、文京グリーンコートテラス12.45%、Brillia駒込六義園10.31%)
しかし再建するとしても高級路線は難しいので緑化率が更に上がるのは期待薄だと思う。
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2601
匿名さん
緑化率13.95%あるのに、みどり☆1つというのは、逆に言えば惜しいですね。
最近の物件はみどり☆2つが増えて来てますし、高級路線でなくても☆を増やしたらいいのではないですか。少し頑張るだけで☆増えそうですよ。
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2602
匿名さん
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2603
匿名さん
>>2600 匿名さん
ここは高級物件の立地ではないので、不要です。
同じ小石川でも播磨坂付近ならね。
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2604
匿名さん
今は囲いで囲われているけれど、駐車場出口予定地の面した坂の側は実際には囲いより数メートル後退することになるのかな?
街路樹植えるぐらいの幅はありそうだね
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2605
匿名さん
近くにパークコートのタワーが出来るのが、致命的です。
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2606
匿名さん
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2607
匿名さん
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2608
通りがかりさん
9階建てに増床していたマンション(マテリアル菅原)が7階建てに減築された
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2609
匿名さん
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2610
マンコミュファンさん
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2611
匿名さん
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2612
匿名さん
>>2611
設計した建築士の責任はあるだろうが、避難階の解釈の誤りを見逃した検査機関の方が責任が大きいのではないかな。
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2613
匿名さん
まあ、文京区の住環境が素晴らしくなるためには、落成直前のマンションの一つや二つ潰してしまって作った人や買った人を不幸にしてもいいという前例ができてしまったのは、悲しいね。まあ、それも甘えと切り捨てれば、更に厳しい態度でこちらに戻ってくるんだけどね...
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2614
匿名さん
いろいろ考えると、ルサンク小石川の件がこじれた原因は、次の3つの要因が絡み合ったためでしょう。
(1) デベロッパーが当初のプランにあくまでこだわったために、清水建設の設計で建築確認が取り消されたときの教訓が生かされなかった。
(2) デベロッパーが文京区の指導に従わず、建物の高さを22メートル以下にしなかった。
(3) 建築確認が取り消された時期がマンションの完成直前で、遅すぎた(取り消すのなら、もっと早期に取り消すべきだった。工事が進む前に取り消されていれば、その時点で設計変更などの軌道修正ができたはず)。
上記の(1)と(2)はデベロッパー側の事情ですが、(3)はデベロッパーに気の毒な面はあります。
今となっては、上層の2階分を減築して設計変更して建築確認をとり直すのがおそらく現実的な対応なのでしょうが、それはデベロッパーにとって全面敗訴を意味するので、最高裁の判断を仰がないとデベロッパーとしては納得がいかないのかもしれないですね。
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2615
匿名さん
>>2614 の見解のとおりと思うのだが、
デベロッパーは設計した日建ハウジングの責任にするみたいね。
地裁で敗訴判決を受けた後に訴訟に参加させられる設計者も大変だなと思うよ。
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2616
匿名さん
設計者から施主に慎重にする方がいいと忠告していたかどうかにもよるのでは?
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2617
マンション検討中です
>>2614 匿名さん
全て結果論。今更何の意味もない。
そもそも行政の不手際もあって遅れに遅れたので、22mの指導など後付けです。
建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
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2618
匿名さん
>>2617 マンション検討中です
>建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
やはりそれは本当だったのですか。
しかし、その戦略はある意味では裏目に出ていますね。
建築確認が工事が進む前に取り消されていれば、デベロッパーはさっさと設計変更して、今ごろは完成したマンションで住人が暮らしていることでしょう。そのマンションは当然高さ22メートル以下になるはずなので、近隣住民側の要求(20メートル以下)にも近いものです。
建築確認の取消しがマンション完成直前までずれこんだことで、デベロッパーも(とりあえず取消しを争うこと以外に)なすすべがなく、巨大なコンクリートの塊が残されてしまい、近隣住民の方もかえって迷惑しているのではないでしょうか。
つまり、ルサンク小石川の現状は、誰の得にもなっていないということです。特に、「戦略」の巻き添えとなった契約者の方々は本当に気の毒です。
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2619
匿名さん
安藤ハザマは儲けて去って行ったのではないかな…只働きしたと思えないから。
日建ハウジングシステムは損をしたかもしれないね。
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2620
匿名さん
>>2614 匿名さんの書込み、結果論ではないと思いますよ。清水建設がリスクが高いと判断し撤退したのは事実なので。
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2621
匿名さん
現在のマンション建物は周辺住民が希望したよりも高い高さで、居住環境もおそらくは周辺住民の望む以上に悪化したのだろう。とりあえず今後何年か何十年かは知らないがこのコンクリート製文鎮はこの場所に存在し続ける。これが嫌がらせでないとしたら何と言うべきか?
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2622
匿名さん
その上、NIPPOは図面を引いた日建ハウジングに損害賠償を求めるようだから。呆れますね。
リスクを回避する判断をした清水建設は賢かったことになるでしょうか。
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2623
匿名さん
同じように10年超しで紛争になっていた網干坂(旧・小石川ガーデンヒルズ)や目白坂(旧・グランドメゾン目白坂)とはデベロッパーの姿勢が違ってました。結果に現れてますね。
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2624
デベにお勤めさん
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認した為、削除しました。管理担当]
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2625
匿名さん
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2626
匿名さん
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2627
マンコミュファンさん
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2628
口コミ知りたいさん
使用せずほったらかしで設備は劣化してませんか? これからまた何年かかるか判りません、このままでは細部に至るまで全て交換しなければ安全の確保はできないでしょう。避難路を解決して高さを下げるだけじゃ済まないからどうなりますか・・・
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2629
口コミ知りたいさん
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2630
口コミ知りたいさん
近くに住んでいるけど、換気とかしているよ。
警備員が毎日巡回しているから、管理されていると思うよ。
話が変わるけど、坪400万円弱で買えたんだね。
私の感覚が狂ってしまったのか、安いね。
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2631
匿名さん
4年経ってるからな、その間の値上がりが結構すごいことに...
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2632
マンコミュファンさん
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2633
マンコミュファンさん
>>2631
ちなみに14年前にも販売活動がされようとしていたのか、三菱地所で予告広告をしていたように思う。
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2634
匿名さん
早く建てなおして販売を再開すればいいのだろうが。NIPPOの弁護士からの法的意見にも誤りがあるのだろうと思うよ。
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2635
匿名さん
NIPPOが日建ハウジングへの賠償請求を言い出したということは、そっちに進むのだろうね。
本来なら建築確認を行ったユーイックの責任を追及するのだと思うけれど。違うかな。
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2636
マンション掲示板さん
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2637
名無しさん
損失額はどれくらい?
日建に対して損害賠償訴訟が提起されたらわかるだろうが。
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2638
匿名さん
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2639
通りがかりさん
控訴審でNIPPOは新たな主張をしているのでしょうか? 次回の期日はいつ頃ですか?
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2640
匿名さん
>>2635 匿名さん
当然検査機関の責任って話にはなるだろうけど、まず日建が負けた後に今度は日建がユーイックを追求って流れになるかと。
こう言うのはまず取り消し無効を訴え、そっちが負けたら設計者を詰めと、段階を踏んでいかないと話が進まないからね。
だからこそ当初からこのスレッドでこんな戦略取ったら10年廃墟と付き合うことになるのに、と言われてたわけで。
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2641
匿名さん
ユーイックに対する賠償を求めようにも時効になってるんじゃないかな
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2642
口コミ知りたいさん
NIPPOが損害賠償請求の裁判をするなら日建ハウジングとユーイックとの両方を訴えると思いますよ。
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2643
匿名さん
>>2641 匿名さん
行政機関に対しては裁決の出たときが時効の算定基準なので、取り消しを求めるのと
時効停止のための措置を同時に進める必要がありますが、ユーイックに対してだと取り消しが確定した時が算定基準で異なるんじゃないですかね。
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2644
マンコミュファンさん
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2645
販売関係者さん
幾ら換気してると言っても雨ざらしではないけど何年も野ざらし同然、使用や運転してない設備の部品なんか硬化したり劣化したり又は錆なんか出てませんか、内装は紫外線で痛んだりしてませんか、凄く気になりますが大丈夫なんでしょうか。
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2646
販売関係者さん
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2647
匿名さん
内装工事はやり直しでしょうね。減築工事による躯体へのダメージがちょっと心配です。
避難路に欠陥があるわけですが、減築しましたから法的に問題ないですよ、と説明してもそこもそのままとなるとなかなか素人は手を出さないでしょうね。投資用ですかね。
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2648
名無しさん
最高裁まで争うとするとどれくらい時間がかかりますか?
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2649
匿名さん
>>2646 販売関係者さん
減築だけで済まないから問題なんです。
高さが問題なのではなく避難経路が取り消し原因である以上、あちこち再設計して別の避難経路を設けない限り減築したところで建築確認通りません。
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2650
匿名さん
>>2648 名無しさん
似た事例の完成間際に建築確認取り消されたたぬきの森の場合は、最後の裁判が決着するまで約5年。取り壊しまでは約8年。
ただし、あちらは建築確認の取り消しが高裁での出来事。こちらは今、高裁審議中と考えると、たぬきの森よりも更に時間がかかる可能性が高い。
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2651
通りがかりさん
>>2649 匿名さん
設計した建築士が避難路の設計を誤ったということになりますね。
ぎりぎりの設計でなく安全側に設計しておけばよかったのではないかと。
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2652
名無しさん
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2653
匿名さん
「住民エゴとシビルミニマム」というコラムの中の「隣接建築物の避難規定違反により自己の建築物の住民の避難が阻害されるという、ほとんどが合理性のない理由」という部分には違和感があります。
近隣住民に建築確認の取消しを求める原告適格が認められる以上、建築確認の適法性一般が問題とされるはずなので、隣接建築物の避難規定違反により近隣住民自身の建物からの避難には直接影響がないとしても、建築基準法令に違反していれば建築確認は取消しを免れないでしょう。
むしろ、ルサンク小石川の件で問題なのは建築確認の取消しの時期が遅すぎたということでしょう。これは、近隣住民側の引延し戦略によるものだということですが、その戦略によって、コンクリートの置物が残ったままになってしまい(早期に取り消されていれば、デベロッパーは設計変更で対処できたはず)、近隣住民もかえって迷惑しているという皮肉な事態になっています。
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2654
匿名さん
>>2653 匿名さん
デベ側は2014年3月に審査請求の争点に対応するように変更確認を申請したのですから、そこで地下駐車場に避難階段を設けていればよかったのでしょう。避難階段を設けるのに経費がかかるとは思えないですよ。
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2655
通りがかりさん
車路のスロープが避難に適さないことは前の計画(清水建設が設計者だった頃)で指摘されているようだし、今回の審査請求でも争点になっていたわけで。
だからデベロッパーはスロープの勾配を緩くする設計変更をして変更確認を申請したんでしょ。
問題はスロープの勾配を緩くしても車路の位置を変えない限り2.5メートルの高低差があることは変わらないんだよね。
避難路の不備が争われていたのに確りと対応しようとしなかったデベロッパー側のオウンゴールだと思うよ。
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2656
通りがかりさん
建設した安藤ハザマに責任ないですか?
本当にこの設計図で建ててしまっていいんだろうかと誰も考えなかったのかしら
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2657
匿名さん
>>2654 匿名さん、>>2655 通りがかりさん のおっしゃることはその通りなのですが、なぜか、デベロッパーは車路のスロープの勾配を緩くして変更確認をとったことで、主観的には避難階段の問題が解決したと思い込んでいたような気がします。日経コンストラクションの記事の中で神鋼不動産の担当者が取材に対して、スロープの勾配を緩くすることで解決したと考えていたというようなことを答えていました。
その意味でも、早期に建築確認を取り消しておくべきだったと思います。そうすれば、デベロッパーは工事が進む前に自分たちの対応が間違っていたことに気づいて、設計変更により軌道修正することができたはずなので。
また、>>2656 通りがかりさん の疑問については、当初設計を担当した清水建設も見落としていたことなので、安藤ハザマが設計に疑念を抱かなかったとしても無理はないのではと思います。
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2658
通りがかりさん
>>2657
2014年3月の時点で避難路に不備があることは神鋼不動産は知っていたわけで。
そこで避難階段を設ける判断をしていればよかったのだが、スロープを緩くすることで逃れようとしたのでは何の解決にならないばかりか、建築審査会の裁決を遅れさせることになったと思うけどね。
むしろ、そんな変更しない方が良かったのではないか。
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2659
マンション掲示板さん
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2660
匿名さん
変更確認をしたことで裁決が遅くなってしまった、むしろ変更確認をしない方がよかったというのは、>>2658 通りがかりさん のご指摘のとおりです。
ただ、それにしても裁決が出るまでに時間がかかりすぎだと思います。
変更確認がなされる前から建築審査会は避難階段の問題を把握していたわけで、その問題が変更確認によって根本的に改善されていないことはそれほど時間をかけなくても分かりそうなものです。
変更確認がなされたために審査に余計に時間がかかったとしても、マンション販売開始時までには取消しの裁決をすることができたのではないでしょうか。
どうして、裁決の時期がマンション完成直前までずれ込んでしまったのでしょうか。
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2661
匿名さん
>>2660 匿名さんはル・サンク小石川の変更確認でユーイックがどのように審査したか、その変更確認を争う審査請求が審査会でどのように審理されたか、追及なさっているのですね。
審査会の審理については、東京都立中央図書館に行けば、開架で平成26年度から平成28年度までの東京都建築審査会年報の閲覧ができます。セルフで複写もできます。
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2662
匿名さん
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2663
匿名さん
JC Net の記事(http://n-seikei.jp/2016/02/post-35459.html)によると、「建築概要」では「販売 平成26年10月上旬予定」となっており、「経緯」では「2014.7 ル・サンク小石川後楽園販売開始」となっているので、そのころが販売開始時期かと思っていました。
いずれにしても、(避難路の問題は変更確認の前から建築審査会に判っていたことであり)遅くとも2014年内には裁決をすることができたように思います。
せめて2014年内に裁決をしていれば、デベロッパーと契約者に与えたダメージはもっと小さくて済んだはずです。
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2664
匿名さん
>>2663 匿名さん
建築審査会年報はご覧になりましたか?
平成27年度の年報の361ページに2013年3月18日に審査請求人が提出した「物件提出要求を求める申立書」があります。
270ページの記載によると審査会は職権によりユーイックに対して物件提出要求を行いユーイックから物件(目録によるとマスキングのない図面)が提出されています。物件提出があった日は記載されてませんが、審査請求人が反論書で図面の提出をと繰り返し求めていますので、審理の終わり間際、口頭審査の頃に提出があったのでしょう。
審査会が強く要求しなかったからなのかユーイックが拒み続けていたのかわかりません。ただ、マスキングのない図面を確かめないと審査会は避難階段が法令に適合していないと判定できないだろうと思います。
NIPPOも神鋼不動産も審査請求事件での参加人になっていて、参加人が自ら図面を提出することもできたのではないかと思われます。それをしていればもう少し早くに建築確認取り消し裁決が出ていたかもしれません。今更感が否めない話になりますが。
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2665
名無しさん
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2666
マンション検討中さん
>>2664: 匿名さん
住民側がデベに大きなダメージを与えるように審理を長引かしたことも大きいようです。
ちょっとそこまでやらなくとも思いますがね・・何の恨みが?
「3年ほど経過した理由
最大の理由は、処分庁が東京都建築審査会に証拠の建築図面を提出しなかったことです。
また私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。」
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...
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2667
匿名さん
>>2666 マンション検討中さん
審査請求人からの争点は2014年3月までに出されてますから、建築確認取り消しが2015年11月になった要因は変更確認にあります。そのことは >>2663 匿名さんはよく分かっておられますよ。
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2668
匿名さん
>>2664 匿名さん のご回答によると、ユーイックからの図面の提出が遅れたことが裁決が遅れた一因とのことです。
ただ、建築審査会は法令上、必要な書類・資料の提出を処分庁に命じることができるはずなので、図面を早期に提出させていれば、もっと早く裁決がなされたはずです。
なぜ図面を早期に提出させなかったのかが釈然としませんが、>>2666 マンション検討中さん のご指摘のように近隣住民側が審理を長引かせようとしたことが関係しているのでしょうか。
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2669
匿名さん
>>2668 匿名さん
審査請求人は2013年3月に物件提出要求の申立てしてますし、図面提出を頑なに拒んだのはユーイックのほうでしょう。建築審査会年報を見れば分かります。
審査会は職権により図面を提出させるのではなく、ユーイックや参加人NIPPO、神鋼不動産が自ら図面を提出することを期待していたと推測します。避難階段が法令に適合するか適合しないかの争いで(マスキングのない)図面を提出するのは当然のことだからです。
しかし、ユーイックや参加人が自ら図面を提出しないので、審査会は職権により図面の提出を求めたのでしょう。審査会は性善説で判断したのでしょうが(指定確認検査機関は公正中立な機関のはずなので)、性悪説で判断し早く職権による提出を求めるべきだとおっしゃるなら、そうかもしれません。
もう1つ気になるのは、ユーイックには2015年6月頃には高低差のあるスロープを介してつながっている駐車場が避難階に当たらないと分かっていたと思われることです。
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2670
マンション検討中さん
「高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。」
なんと住民サイドはデベに大きなダメージを与えることを目的にわざと「審理を長引かせようとした」
それは狙い通りとなり、住民を含む多くの人を不幸にする結果となったと言えるのではないでしょうか?
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2671
匿名さん
>>2670 マンション検討中さん
2014年3月以降に審理が続いていたのは変更確認があったからです。変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていた、このことは既出ですよ。
それから、変更確認が中途半端で、斜路の勾配を変えるのは意味がなく、確りと地下駐車場からの避難階段を設ける必要があった。デベ側のオウンゴールにより確認取り消しになったことも既出です。
変更確認を誰が提案したか、ユーイックなのか、日建ハウジングなのか、それが明らかになるのはこれからでしょう。
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2672
マンション検討中さん
2671: 匿名さん
結局、住民が「審理を長引かせようとした」からそこまでずれ込んだということでしょ?
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2673
匿名さん
>>2672 マンション検討中さん は、どうしてもそのように導きたいのですね。呆れますね。
斜路の勾配を緩くするだけの変更確認、避難経路の不備が治らない計画変更を、施主が申請したのです。設計した建築士が誤った判断をしたわけで建築士の誤りがなければこの状況にはなりません。
NIPPOと神鋼不動産は日建ハウジングに損害賠償請求すると言っているようですがね。
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2674
匿名さん
裁決が遅れた直接の原因は、変更確認がなされたことでしょう。
ただ、よくよく考えると、元をただせば、近隣住民が審理を長引かせようとしたことが遠因といえるのではないですか。
>>2671 匿名さん のご指摘のとおり、変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていたであろうと思われるのですが、そもそも住民が審理を長引かせようとしていなければ、裁決はもっと早い時期になされていたはずです。(絶対高さ制限の施行直前に駈込みで変更確認を行うことにもならなかったはずです。)
もし裁決がもっと早い時期になされていれば、現在のようなひどい事態にはなっていなかったでしょう。
おそらく、近隣住民は、審理を長引かせることによリ、絶対高さ制限の施行直前に裁決が出るようにして、デベロッパーが設計変更して建築確認を取り直す際に建物の高さを22メートル以下にせざるを得ないように仕向けたかったのだろうと思います。
しかし、デベロッパーが変更確認をして工事続行という予想外の行動に出たために、瑕疵のある建築確認のもとで工事が進んでしまい、裁決が出た時には建物を減築しないと建築確認を取り直すことができなくなってしまったのです。(もっとも、裁決はもっと早く出そうとすればできたと思いますが。)
近隣住民がデベロッパーを追い詰めようとして行った引延し戦略が、結果的に追い詰めすぎてしまい、デベロッパーに多大なダメージを与えただけでなく、住民自身にもブーメランになっているように思います。
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2675
匿名さん
>>2674 匿名さんは丁寧に分析されているとは思います。しかし、繰り返しになりますが、東京建築審査会年報をご覧になることを勧めます。
ル・サンク小石川の審査請求事件と同時期に並走していた事件が裁決までにやはり約3年かかってます。裁決書が年報の59ページにありますが審査請求が2012年8月31日で、裁決が2015年6月29日です。ル・サンク小石川の事件だけが裁決までに長い時間がかかったわけでないです。
並走していた事件も、確認を行った指定確認検査機関はユーイックで、そちらは審査請求の審理の間に5回の変更確認がされています。これらの変更確認で法令に適合する建築計画になって周辺住民の訴えが認められなかったものの、ユーイックの審査が適切でないあやしいものであったことは明らかと思います。
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2676
匿名さん
>>2675 匿名さん のおっしゃる趣旨は理解できます。別に建築審査会を責めるつもりはありません。
ルサンク小石川の件がひどい事態になっている主たる原因は、清水建設が設計を担当していたときの教訓が活かされなかったことと、建物の高さを22メートル以下にするようにとの文京区の指導にデベロッパーが従わなかったことにあると思います。
ただ、変更確認がなければ2014年の春頃には建築確認取消しの裁決がなされていたとのことなので、変更確認後の図面を調べれば、変更確認によって問題点が根本的に是正されていないことはそれほど時間をかけなくても分かったはずではないかと思っただけです。
もしそうなら、もっと早く裁決を出して工事を止めることができたはずで、デベロッパーは減築しないで建築確認を取り直すこともできたのではないかと思ったまでです。
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2677
匿名さん
>>2676 匿名さん
清水建設がル・サンク小石川の事業から撤退したのは、慎重な判断をしていた清水建設が、施主のNIPPOと合わなかったからと思います。清水建設は2004年に建築確認を受けても、審査会で争われている間は建設に着手しなかったようです。
2012年の建築確認、2014年の変更確認についても、審査会で争われて、取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです。2004年の時の清水建設のように、慎重に、建設をすすめない助言をする者が、いなかったのでしょうか。少なくともユーイックには、2015年6月には、高低差のあるスロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことはわかったはずで、そこでユーイックが建設を停めるように助言していれば、状況は全く違ったと思いますよ。
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2678
匿名さん
>>2677 匿名さん
(1) 清水建設が撤退した理由はたぶんおっしゃる通りだと思います。
そのときに指摘された問題点が、なぜか後任の設計者の日建ハウジングに引き継がれなかったようです。
日建ハウジングは業界では有名な会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、設計を変更していたでしょう。
(2) また、「取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです」については、デベロッパーは主観的には、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
そうでなければ、審査請求がなされていたわけですから、リスクがあると分かっていて、販売に踏みきるような無謀なことはさすがにしないと思います。
リスクがあると分かっていたら、建物が完成して建築確認が取り消されることがなくなってから、販売を開始するでしょう。
(3) スロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことが2015年6月ころにわかったとしても、そのころは工事は相当進んでいたのではないでしょうか(なお、2015年4月にはマンションは完売していたそうです)。
それに、いったん建築確認を出した指定確認検査機関が、そのあとで誤りに気付いたとしても、建築確認を撤回することはできない(行政行為の不可変更力)はずなので、工事を止めるように助言する権限はないのではないでしょうか。
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2679
匿名さん
>>2678 匿名さん
(1)は、日建ハウジングが当初計画を引き継いだから、避難路の問題も引き継がれたのでは。まっさらな状態から、建物の配置や出入口の位置も日建ハウジングが自由に設計していれば問題が防げたかもしれないですよね。
(2)は、2014年6月には猿之助さんを起用しての広告が決まっていたから、販売に踏み切ったということはありませんか。法的リスクを考えたら竣工後に販売活動するべきです。近くでは裁判で争われたプラウド小石川を野村不動産は竣工後に販売しています。建築確認取り消し判決で有名な新宿区のエクセレント御留山も新日本建設は販売しませんでした。
(3)は2015年6月に高さ22メートルを超す部分の躯体の工事をしていたようです。そこでユーイックが停めるか、リスクが高まっているとNIPPOに告げるかしていれば状況は違ったのではないですかね。ユーイックは行政庁とみなされるので職権取り消しもできるのではないですか。
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2680
匿名さん
>>2679 匿名さん
(1) その点は、本件の内部事情を知っているわけではないので、何ともいえません。
(あくまで推測ですが)デベロッパーは、日建ハウジングに当初の図面を見せて、この計画で建てたいと注文したのでしょう。
その際に、デベロッパーは、清水建設が撤退した詳細な経緯とか避難経路の問題点などを日建ハウジングに伝えなかったのでしょう。
設計会社としては、お客さんである施主の要望は当然尊重するでしょうし、当初の図面だけ見せられて、清水建設の設計担当時に当局から指摘されていた問題点を伝えられていなかったら、(清水建設も見落としていた)避難経路の問題に気付かなかったとしても不思議はありません。
むしろ、問題点の引継ぎを受けていなかったことで、当初の図面には特に問題点はないだろうと思ったかもしれません。
日建ハウジングは業界では定評のある会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、当然その問題点を検討したうえで設計したでしょう。
(2) 市川猿之助さんは結局いなくなったようですね。
デベロッパーが取消しリスクがあると分かっていたならば、猿之助さんを起用しての広告をそもそも行わなかったのではないですか。
仮に、猿之助さんの起用が決まってから取消しリスクに気付いたとしても、普通のデベロッパーならば販売は見合わせると思います。
取消しリスクが分かっていながら、構わずに販売に突き進むというのは、あまりに無謀です。
なお、建築確認が争われている最中に販売しているマンションの実例はありますが、それはいずれも売主が勝訴できると自信を持っていた場合だと思います。
本件のデベロッパーは、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
(そもそも、デベロッパー自身が避難経路の問題を正確に認識していなかったのではないかと思います。それでよいのかは別にして、デベロッパーは主観的には問題は解決したと安心して、工事を続行して販売に踏みきったのでしょう。)
(3) 指定確認検査機関の行った建築確認は行政処分とみなされるので、行政行為の不可変更力により、いったん行った建築確認を、それが間違っていたという理由で行政庁自身が撤回・取消しすることはできません(http://minoring-office.com/data_lawpri/admin007.php)。詳細は、行政法の教科書をお読みください。
本件でも、ユーイックが変更確認をみずから取り消すことはできないはずです。
変更確認を取り消すことができるのは、審査請求を受けた建築審査会です。
ちなみに、ユーイックが早期に変更確認後の図面(マスキングのないもの)を建築審査会に提出していれば、取消しの裁決はもっと早く出ていただろうとのことです。
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2681
匿名さん
そうですねえ、(1)は日建ハウジングとユーイックが2004年の清水建設設計の建築計画に関する審査請求事件でどのような弁明/反論がされたか確認しておくべきだったのでないでしょうか。平成17年度東京都建築審査会年報に詳しく掲載されていて、前のレスの通り誰でも東京都立中央図書館で見られるものです。
(2)はNIPPOが建築確認取り消しリスクを知ってたから売買契約27条「東京都建築審査会により売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等」にNIPPOから一方的に解除できる条項が入れられていたのでしょう。このような条項は普通の物件にないです。
(3)は行政手続法の規定がユーイックに適用されれば建築主から聴聞した上で撤回ができそうですが、民間の指定確認検査機関の場合はどうなのですかね。ただ、いずれにせよ、東京都建築審査会の裁決の状況から建築確認取り消しリスクが高まっているとユーイックがNIPPOに告げていたかどうかは、重要だと思います。
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2682
匿名さん
>>2681 匿名さん
(1) おっしゃっていることはその通りかもしれませんが、2680で書いたことはあくまで推測なので、実際のところは事情を知っている人でないと分からないですね。
(2) 建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。契約はいろいろな状況を想定して作成するものであり、第27条は万一の場合のために入っているので、その条項があるからといって、デベロッパーが現実に取消しリスクありと考えていたことにはならないでしょう。
デベロッパーは文京区の指導を無視して、駈込みで高さ22メートルを超える建物を建てようとしていたので、変更確認を取り消されたら甚大なダメージを受けることは判っていたはずです。
現実に取消しリスクがあると考えていたら、竣工前に販売するのは無謀であることくらいは判るでしょう。
(3) 行政行為の不可変更力については、2680のとおりです。
工事を中止させるためには審査請求において建築審査会が変更確認を取り消す必要があるので、ユーイックとしては変更確認後の図面を早く建築審査会に提出しておけばよかったのだと思います。
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2683
匿名さん
2015年6月から執行停止がされる2015年9月までの間にも、ユーイックから審査会に多数の書面が提出されていますが、どれもが建築確認と変更確認は正しい、審査図面は出さない、というものだったわけです。
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2684
匿名さん
>>2682 匿名さん
「建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。」
というのではなく
「物件を係争中に販売することは滅多にないので…」
だと思います。真っ当なデベロッパーは法的リスクのある物件を販売しません。ル・サンク小石川の売買契約27条は他の物件では見られない特異なものです。
そして27条の対応がされることを根拠に
「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」
と主張したことも、マンションデベロッパーとして不適格と思っています。
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2685
匿名さん
>>2684 匿名さん
建築確認が争われている物件の場合は、争いの決着がつくまで販売を見合わせるのが慎重な対応だというのはその通りです。
ただ、建築確認が争われている最中に販売された物件はほかにもあります。
大手が販売した物件だと、(かなり以前の物件ですが)たとえばパークハウス代沢プレイスがそうです。この物件の場合は、1回建築確認が取り消され、確認を取り直して完成しています(この物件のマンコミュの掲示板を見ると、大体の経緯が分かります)。
建築確認が争われている物件でも、建築確認が維持されることに売主が自信を持っていれば、係争中に売り出す例はあります。パークハウス代沢プレイスの件は、売主の予想に反して建築確認が取り消されてしまったケースでしょう。
ルサンク小石川の件でも、デベロッパーは主観的に変更確認によって問題点が解決したと確信していたのであれば、係争中に販売に踏みきるというのはありえない判断ではないと思います。
第27条は、万一の場合に備えて売買契約に入っていた規定で、デベロッパーはおそらくその規定が実際に使われることになるとは思っていなかったでしょう。
実際にはデベロッパーが万一の事態と考えていたことが現実化してしまったわけですが、第27条の規定が入っており、その規定が重説でも説明されていたのでしたら、デベロッパーがその規定を持ち出すのはやむを得ないように思います。
もちろん、それ以前の問題として、変更確認によって問題点が解決したと考えたデベロッパーの判断が甘かったといわれればその通りでしょう。
でも、取消リスクが現実にあると思っておらず、変更確認が維持されると信じていたならば、デベロッパーが係争中に販売したことは一概に不当だとはいえないと思います。
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2686
匿名さん
たら、れば、かも、とか推測なしでご投稿を、と言ってもこういうところでは無理なんでしょうね、ホントの事を知りたいと思ってもそれぞれのお立場があってご投稿なさるんでしょうから、これから先々何年かかってどうゆう結果になるのやら・・・
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2687
匿名さん
国会中継見ても、閣僚側答弁で、たら、れば、かも、とかの発言は多いですしね
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2688
マンコミュファンさん
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2689
匿名さん
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2690
匿名さん
>>2689 匿名さん がおっしゃりたいのは、ルサンク小石川の件において、デベロッパーは建築確認の取消しリスクが現実にあることを認識していて、それにもかかわらず工事を続行して販売に踏みきったのではないかということでしょうか。
建物が完成すれば建築確認取消訴訟の訴えの利益が失われるので、デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った(いわゆる建てた者勝ち)ということでしょうか。
でも、その逃切り作戦は、本件ではあまりにリスクが大きすぎないでしょうか。
既存不適格の建物の建築確認が取り消されてしまうと、上層階を削ることが建築確認の取り直しに不可欠となるので、デベロッパーにとって非常に危険な賭けだと思います。(おそらく、パークハウス代沢プレイスもアピス等々力も、建築確認が取り消されても比較的修復が容易だったケースなのではないでしょうか。)
デベロッパーもそれくらいは判るでしょうから、取消しリスクが現実にあると考えていたならば、工事は進めるとしても、少なくとも販売は建物完成まで(逃げ切れるまで)は行わなかったはずだと思います。
いずれにしても、これは推測なので、実際にデベロッパーがどのような認識のもとに工事・販売を進めたのかは、事情を知っている人でないと分からないです。
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2691
匿名さん
>>2690 匿名さん
パークハウス代沢プレイスでは建築確認取り消しになってドライエリアの周壁を造り直しています。それが修復が容易のうちに入るのかわかりません。構造設計は変わりそうですが…
上にレスのようにパークハウス代沢プレイスは安藤ハザマとユーイックが関わった物件ですから、NIPPOは詳しい情報を得られたと思います。どの様に判断したのでしょうね。
建築確認取り消しになった場合に修復が困難な物件であれば、デベは竣工前に販売活動を行ってはいけないと思います。エクセレント御留山も修復が困難な物件でしたが、新日本建設は販売しませんでした。
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2692
匿名さん
デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った、については真偽はわかりませんが、過去レスの2015年9月に執行停止を受けた直後に、逃切りを図ったのが裏目に出たかというのがあります。
ル・サンク小石川が東京都建築審査会で初めて執行停止がされた事例というのはご存知でしょう。デベロッパーが建設を強行し、販売したことで、建築審査会に厳しい判断をさせることになったと思います。
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2693
マンション検討中さん
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2694
検討板ユーザーさん
>>2693 マンション検討中さん
足立区の業者か。
土地勘もなく大手のように知識も経験もないから
まあ玉砕しに来たようなもんですな。
文京区民を甘く見すぎ。
あわれだ、、、
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2695
マンション検討中さん
>>2694:検討版ユーザーさん
誠におっしゃる通りですね。
この不勉強なデベでは撤退しかないでしょう。
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2696
匿名さん
建築確認が通った物件をそれを信じて建築し売ること自体は責められるような事ではない。しかしその結果大きな損害を追うことになったのは自業自得。
住民自体が認めてるように高さ制限を待つためあえて審査を長引かせたことも責められる事ではない。10年ほど近隣に廃墟を抱えることになるがいずれ高さ制限内に落ち着く。
あーだこーだ推測しても所詮は推測だし立場によって見え方も変わる。だからこそ法律があってそれに則って判断された結果がこれな訳で。
ただ、購入者と反対だった訳ではない周辺住民はただ悲惨な結果になって可哀想ではある。
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2697
検討板ユーザーさん
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2698
検討板ユーザーさん
近き者悦べば 遠き者来たらん ~論語より
小日向で建築紛争を起こそうとしている業者の経営理念だそうで
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2699
マンション検討中さん
>>2698 検討板ユーザーさん
「論語にあるこの教えを会社にあてはめると,近き者即ち会社に一番近い社員や役員や株主そして次に近いお客様や仕入先や他の関係先が喜ぶような会社には、新たな社員やお客様等が集まって来て会社は益々栄えるでしょう。」
なるほど一種低層の閑静な住宅地に大規模ワンルームンションを建てられる
文京区民の迷惑は全くお構いなしの会社と言うことですね。
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2700
検討板ユーザーさん
論語の趣旨から考えると、周辺住民の住環境に配慮して建てれば新たに入居する住民にとっても住みやすいマンションにできる、だと思うよ。
ル・サンク小石川後楽園も絶対高さ制限の範囲内で建てて地下駐車場の出入口を急峻な坂の途中にしないように配慮していれば、こんな事件はなってないはずだから。
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2701
匿名さん
>>2653 匿名さん
東京建築士会の法規委員長はル・サンク小石川の訴訟に参戦したことで東京建築士会で責任問題になっているそうです。
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2702
検討板ユーザーさん
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2703
マンション検討中さん
>>2702 検討板ユーザーさん
FBの画像にあるように、この業者は過去に文京区にワンルームマンションを6軒程建設しています。
これらは当然一種低層ではありません。
住環境課は一種低層特に小日向などではワンルームマンションアレルギーがあるから反対運動必至、とかここはスクールゾーンの中心だから車両通行が制限され住民の許諾を得るのは難しいよ、など事前協議で教えてやるべきなのです。
区にハイどうぞ!と言われて説明会を開いたら炎上してしまった。
無知が招いたとはいえ、若い社長がかわいそうになります。
住民はこのワンルームマンションについては、あっせんなどして条件闘争をする気はありません。
強く撤退を要求しています。それができるかどうか?小日向住民の力量が問われるところです。
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2704
通りがかりさん
>>2703 マンション検討中さん
生コンクリート業者は生コンクリートだけ扱えばいいので、文京区内で無理してマンション建設しないのがいいのでは。
NIPPOも道路舗装業に専従すればいい。神鋼は規格に合った鋼材を作っていればいい。不動産に詳しくない業者がマンション販売をしようとするからトラブルになるのです。
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2705
検討板ユーザーさん
ル・サンク小石川のデベロッパーは建築計画の説明会を開かないように、開いても説明しないようにしたと聞きますが。それなら周辺住民と紛争になるのも当然だと思います。
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2706
通りがかりさん
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2707
通りがかりさん
ルサンク小石川は違法建築と判断されて売れなくなっているんだよね。
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2708
通りがかりさん
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2709
マンション検討中さん
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2710
検討板ユーザーさん
建築紛争を放置するからな、文京区は。
区の職員はルサンクの結末を予測できていたのではないか。
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2711
マンコミュファンさん
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2712
通りがかりさん
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2713
マンション検討中さん
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2714
マンション検討中
この件で勉強になったのは、
歌舞伎役者氏の逃げ足の速さですね。
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2715
名無しさん
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2716
マンション検討中さん
>>2715 名無しさん
そうなんです、この新渡戸稲造旧居跡大規模ワンルームマンションのすぐ近くにお住まいですね。
ワンルームマンション反対署名もしてくれるでしょう。
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2717
通りがかりさん
安藤ハザマは儲けて撤収したのではないでしょうか?
↓
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2718
マンコミュファンさん
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2719
匿名さん
建物は完成していないのに、安藤ハザマは工事代金を全額請求できたのでしょうか。
建築確認取消しで建物が完成できなくなった場合の工事代金はどうなるのでしょうか。
通常、工事代金は工事の進捗に応じて分割払いなので、安藤ハザマが最終回の工事代金を受け取れていなければ、そんなに儲かっていないのではないかという気もします。
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2720
匿名さん
>>2719 匿名さん
2016年4月に安藤ハザマからNIPPOに引渡しがされています。安藤ハザマは十分な対価を受けて撤収したと思われます。
既出ですが過去に他物件で安藤ハザマは建築途中に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けて、建築計画を是正したことがあります。それにもかかわらず、建ててしまえばとしたのなら安藤ハザマの姿勢にも問題があるように思います。
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2721
匿名さん
なるほど、そうですか。
安藤ハザマは、施主の注文通りに建設したのでしょうから、安藤ハザマを責めるのは可哀そうな気がします。
ところで、高裁での控訴棄却判決は思ったよりも早く出ましたね。
このペースでいけば、デベロッパーが上告しても、来年中には最高裁で決着がつきそうです。
最高裁でも裁決が覆らなければ、その後デベロッパーはたぶん減築工事に着工するでしょう。来年中には解決の道筋が見えてきそうでよかったです。その減築工事もたぶん安藤ハザマが受注するでしょうから(ほかの建設会社に発注するのは非効率でしょう)、安藤ハザマにとってはラッキーでしょうね。
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2722
通りがかりさん
>>2721 さんの言うようになるのなら、建築基準法違反の建築物を建てることで対価を得て、適法な建築物になるように工事し直すことで対価を得る安藤ハザマは、大儲けしていることになりますね。
それに比べたら、日建ハウジングは大損ですね。NIPPOは建築基準法違反の設計をしたとして日建ハウジングに損害賠償を求めると言っているようですから。
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2723
マンション検討中さん
地下の駐車場が避難階に当たらないとしても、車路の傾斜路に手摺りを付ければいいのでは。
建築確認を審査した検査機関は手摺りを付けるように指示しなかったのですか?
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2724
マンション検討中さん
車椅子での避難、
つまり手すりを使えない人も想定しており、
傾斜角度自体が問題になったはずです。
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2725
マンション検討中さん
非常階段の設置でも良いんだから、車椅子の場合スロープの方がもっと良い?
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2726
検討板ユーザーさん
>>2724 マンション検討中さん
建築確認の審査をしたユーイックは罪に問われないのでしょうか?
NIPPOは何故そんなところに建築確認を申請したのだろうと思ってしまいます。
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2727
匿名さん
>>2726 検討板ユーザーさん
「罪に問われないのでしょうか?」の意味がよく分かりませんが、建築確認が取り消されたからといって、ユーイックのような指定確認検査機関が犯罪者になるわけではありません。姉歯偽装事件のような極端なケースのことをいっているのですか。
後半の質問の答えは、端的に言って、地方自治体の建築主事よりも、指定確認検査機関の方が審査が甘いという傾向があるからでしょう。
これは、本来あってはならないことですが、自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者(施主)から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。(指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。)これは、表向きには誰もが否定しますが、業界関係者であればだいたい感じていることでしょう。
実際、開発業者の中には、複数の指定確認検査機関に建築プランを事前に提示して感触を確かめ、建築確認を通してくれそうなところに申請するというようなことをしている業者もあると聞いたことがあります。
ルサンク小石川の件でも、NIPPOが建築主事に確認申請をしていたならば、申請通りには認められなかったかもしれません。
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2728
検討板ユーザーさん
自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者(施主)から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。(指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。)
このように書かれてますけど制度としてどこか誤っているのではないですかね?
NIPPOが建築主事に建築確認を申請していれば通らなかった、ユーイックだから通った、それもおかしいでしょ。
それでユーイックに何のお咎めもなしでいいのかと思うのですがね。
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2729
匿名さん
>>2728 検討板ユーザーさん
「制度としてどこか誤っているのではないですかね? 」については、そのような指摘は今までにもなされていると思います。
でも、大都市では建築確認申請の数が膨大で、地方自治体の建築主事だけだと業務が回らないこともあって、指定確認検査機関の制度が採用されたので、この制度をなくしてしまうと、建築確認が出るのが大幅に遅れるでしょうから、それはそれで問題でしょう。
ただ、最近は、開発業者も慎重になってきていると思います。特に、大手のデベロッパーは(以前はともかく)建築確認で危ない橋を渡るようなことはしなくなっているのではないでしょうか。
ルサンク小石川の件も、横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、開発業者はマンションの大手ではないところです。
ルサンク小石川の件は不動産業界に大きな衝撃を与えました。これが教訓となって、開発業者はより慎重になり、「指定確認検査機関ショッピング」のようなことはあまりしなくなる(したがって、建築主事で通らない建築確認申請が指定確認検査機関なら通るというようなことは少なくなる)のではないかと思います。
あと、ルサンク小石川の件では、建築確認が建物完成直前に取り消されたということだけでなく、既存不適格であることも事態をひどくした原因でしょう。
やはり、(いくら強制力がないとはいえ)建物の高さを22メートル以下に収めるようにとの文京区の指導に従っておくべきだったということでしょう。
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2730
匿名さん
>>2729 匿名さん
横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、係争中の物件の販売活動はしてなかったです。そこがNIPPOと違うところです。
なぜNIPPOが販売したか。>>2729さんは否定なさるでしょうが、市川猿之助が「触媒」になったのではないですか。
2014年3月に審査請求人側の日置弁護士に避難路の不備を追及されたNIPPOは(不完全な修正の)変更確認を申請させられることになっています。客観的に判断すれば、販売活動を開始できるような状況でなかったはずです。
しかし、市川猿之助を起用した広告開始が間近に迫っていて、慎重な経営陣なら広告をキャンセルするという選択をするに決まってますが、NIPPOには決まったことを変えるということができなかったのではないかと推測しています。
いまもNIPPOは自らの判断に誤りはないと信じているかもしれませんね。そして最高裁への上告をして、さらに、設計者に賠償を求めるのでしょうか。本来ならユーイックを相手に賠償を求めていいと思いますが。何故かはわかりませんが、それができないのかもしれません。
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2731
匿名さん
>>2730 匿名さん
横浜の六浦のマンションは、マンション建設中から販売していましたよ(たぶん、売主は建築確認取消しのリスクはないと判断していたのでしょう)。たしか、販売第2期に入るところで建築確認の取消判決が出て、売主はいったん販売を中止して既契約者との契約をキャンセルしたようです。その物件のマンコミュの掲示板をご参照ください。現在はマンションが竣工して、販売されていますが、売行きはよくないみたいです。
タヌキの森の件では、新日本建設はリスクがあることを認識していたようで、建物完成前の販売は控えていました。
猿之助さんが「触媒」になったかどうかはよく分かりませんが、おっしゃる通りかもしれません。でも、いくら広告が決まっていたとしても、ヤバイかもしれないと気づいたら、(逃切りを図るために工事は続けるとしても)さすがに方針変更して竣工前の販売は思いとどまりませんかね。この点は、事情を知っている人に聞かないと、実際どうだったのかは知る由もありません。
NIPPOがユーイックや日建ハウジングに損害賠償を求めるかどうかは、内部の事情が分からないので何とも言えません。
ただ、NIPPOが文京区の指導に従っていたら、ここまでひどい事態にはなっていなかったので(指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて指定確認検査機関や設計会社の責任はない)、仮に損害賠償が認められるとしても、一部にとどまるのではないでしょうか。
文京区の指導に従っていたら減築の必要はなく、設計変更して、もうとっくにマンションが完成していたのではないかと思います。
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2732
匿名さん
六浦は販売してましたか。それは失礼しました。法的リスクのある物件を平気で販売する/販売しないはデベロッパーのレベルの違いによるのかもしれません。
ユーイックと日建ハウジングに損害賠償を求めるのは、NIPPOが自らの判断に誤りがないと思えばやるでしょう。検査機関のユーイックは避難階の解釈に誤りがあることは、既出のとおり2015年6月頃には他の裁決例から判ってたようなので、違反建築物の建築工事が進んだことに全く責任がないとは思えないです。
NIPPOが文京区の指導に従うべきだったのも >>2731 匿名さんのおっしゃるとおりと思います。敢えて言うと、文京区が更に強く指導しておく方がよかったのではないでしょうか。強い指導によりNIPPOに従わざるを得ないようにする方がNIPPOを含めて皆が幸せでした。
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2733
通りがかりさん
>>2731 匿名さんは、他の物件のスレも詳しくチェックされてますね。それならル・サンク手稲もチェックされているのですよね。
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2734
匿名さん
ルサンク手稲って、たしか耐震偽装か何かの問題になったマンションですか。その件は、結局解決したのでしょうか。
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2735
通りがかりさん
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2736
通りがかりさん
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2737
検討板ユーザーさん
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2738
マンション検討中さん
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2739
通りがかりさん
狭隘な道路しかない街に巨大マンションを建てるのは無理があると思いますよ。
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2740
匿名さん
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2741
匿名さん
日建ハウジング酷いことになってますね
ル・サンク小石川は清水建設が撤退したところで計画の見直しをするべきだったと思います
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2742
マンコミュファンさん
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2743
検討板ユーザーさん
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2744
通りがかりさん
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2745
マンション検討中さん
>>2744 通りがかりさん
新渡戸稲造旧居66戸ワンルームマンション第2回説明会
1月11日 18:30~20:30
音羽地域活動センター 2F 洋室A・B
だそうですよ
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2746
通りがかりさん
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2747
マンション検討中さん
>>2746 通りがかりさん
説明会は当然のごとく大炎上しました。
ただ炎上しただけでは撤退まで行くわけもないですね。
雙葉小学校の隣に建設しようとしたパークハウス(?)が、ランの工作も空しく撤退に至ったのは例外中の例外でしょう。
ところがここは横山産業と副子工務店の漫才コンビです。もう綻びだらけで話になりません。
東京都建築安全条例違反を指摘されただけではなく、狭いコーナーではなんと他人の敷地を使わない限り工事車両は曲がり切れない?と言われる始末です。
そんなことも理解できずに、ファミリータイプにはできない、1戸建てもできない、ワンルームのどこがいけない、建築確認を出す。
などと言い放ってました。
横山産業は国から払い下げを受けたリベレステにババを引かされたようですね。
今度は横山産業VSリベレステの争いになったりするかもと言う人も居ました。
いずれにせよ生コン屋である横山産業は儲かってしようがないようですから、この撤退劇?が屋台骨に及ぼす影響も少なそうです。
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2748
マンション検討中
歌舞伎の〇〇〇さんが広告塔となった
高級マンションで・・・
という報道にならなかったのは、歌舞伎界への忖度?
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2749
マンション検討中さん
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2750
マンション検討中さん
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2751
通りがかりさん
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2752
通りがかりさん
昨日(18日)の毎日新聞の広告で塩漬け億ションと書かれていたのはここですか?
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2753
匿名さん
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2754
匿名さん
FACTA 2月号 はルサンクのほかスルガ銀行の記事もあります。買って読む価値あり。オアゾの丸善で売っていますよ。
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2755
匿名さん
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2756
検討板ユーザーさん
>>2755
避難路が都条例に違反している建築計画に消防同意をした小石川消防署に責任はないでしょうか?
強気一辺倒のNIPPOが消防署に損害賠償を求めたりしませんか?
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2757
匿名さん
小日向の紛争はどうなっているでしょうか。戦線が拡がっているようですけど。
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2758
マンション検討中さん
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2759
通りがかりさん
文京区は住環境課長が建築の専門でないですよね、住環境を確保する制度を策定するスキルもなければ意欲もないのかもしれませんね。
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2760
マンション検討中さん
仰る通りの実態なようですね。
結局、一種低層の住環境を保全するためには、前線で住民総出でで戦うしかないのです。
あの壮大な?構想の文京区都市マスタープランは、存在価値は全くありません。
即刻破棄するべきですね。
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2761
検討板ユーザーさん
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2762
匿名
Nippoは文京区が建築紛争多発地帯だと調べずに土地を取得したのでしょうか?
紛争になるという意識がなかったのならリスクの管理ができていないと言えそうです。
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2763
検討板ユーザーさん
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2764
マンション検討中さん
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2765
匿名さん
文京区のマスタープランとは策定するに莫大な予算を浪費するのみ、後に法でも規則でもないから守らなくてよい、とこの当時の都市計画部長がハッキリ発言するもの、ゆえにここでいうところの維持・保存を図る、とは何ぞや・・・
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2766
匿名さん
そして、都市計画部長を含め、当時の区職員は誰も区役所にいなくなっている。いまの住環境課の課長は力不足。せめて区議がしっかりとしていてくれればいいのだが。
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2767
マンション検討中さん
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2768
匿名さん
何処かの議員さんは反対住民には企業に中止させる、と言い、企業には住民懐柔は任せろ、と言って両方からなにがしかを頂戴する、ま、風聞でしょうか・・・
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2769
匿名さん
ルサンクでも保守系の区議さんが。初めのうちは説明会で住民寄りの発言をしていましたけどね。途中から実情が現れてフェードアウトしたのに驚きでした。
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2770
マンコミュファンさん
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2771
通りがかりさん
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2772
匿名さん
二階分減築して避難路を適法に改善できたとしても内装はボロボロ 設備は劣化でしょう、販売できるようにするには結構な費用が、とは思いますがつらつら考えるにシブトクやるんじゃないでしょうか・・・何かほかに考えられます?
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2773
匿名さん
建築確認の取消しを争っている間に工事中断から3年以上の年月が経過し、設備が劣化していそうなのはおっしゃるとおりです。
しかし、避難路の問題を是正するための設計変更だけならともかく、上層2階分の減築には多大な費用がかかるし、販売住戸数も減ってしまうので、売主は裁決が取り消されることに一縷の望みを託して争っているのではないかと思います。
近いうちに最高裁で決着がつくでしょうから、裁決が覆らなければ、売主はあきらめて減築工事に着手すると思います。
減築は売主にとっては大損害ですし、販売できるようにするには結構な費用がかかりそうですが、建物を取り壊して新規にマンションを建てるよりは費用がかからないでしょう。
2015年当時よりも、現在の方がマンション相場が上がっていますから、その点は売主にとっては救いかもしれません。
(余計なことですが)既存の建物を減築・設計変更するだけならば、本件の早期解決を願っているであろう近隣住民の方々もあまり騒がないと思います。しかし、新規にマンションを建て直すことになると、近隣住民の方々は「7項目要望」をすべて充たさないと反対するかもしれず、また長期間揉めそうな気がします。
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2774
デベにお勤めさん
目白台でも建築確認取り消しになっているらしいですよ
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2775
匿名さん
建築確認取り消しは時々起きているのだけど、不動産関係者が知らないし、知っていても購入を検討中のひとに伝えようとしない。
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2776
匿名さん
ルサンク小石川は、NIPPOが東京都に対して107億3418万2254円の賠償を求めて提訴したのに、神鋼不動産は東京都に対する賠償を求めていないようだ。神鋼不動産の代理人の方が訴訟の現状について詳しく調べていると思われる。
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2777
マンション検討中さん
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2778
匿名さん
>>2773 匿名さん
減築だと工費は少なめで済んでもエンドユーザーに売るには苦戦は必至。一括で業者に販売だと投資目的だから買い叩かれる。
なので建て替えは普通にあり得ますよ。
周辺住民も高さ制限内しか建てられないので以前ほどの熱意は無くなる上、塩漬け期間を経て早く解決したいこれ以上揉めたくない的な心理も働きますからね。
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