湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

テナント所有のオーナーは、どこに住んでいようと、その管理組合には入る(笑)　管理組合がオーナーではない(笑)

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>>3807
数字は隠してますから。あとで削除依頼出しときます。

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住民全員がオーナーはあり得ない(笑)　小規模マンションなら可能かも。

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>>3808
だから何なの？

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＞3806
念のための確認ですが、
　Ｒ２１０（店舗等賃貸料）の内訳がＲ２１６（自販機手数料）ってことじゃないですよね？つまり、Ｒ２１０とＲ２１６の金額が同額。
　Ｒ２２０（駐輪・駐車場料）の内訳が、Ｒ２２１，Ｒ２２２・・・のようなので。
　Ｒ２３０（共用施設料）も内訳が、Ｒ２３１，Ｒ２３２・・・・のようだし。

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>>3728
２０００戸でプールを割り勘にすれば管理費も安くなるんだろうけれど、
老朽化した時に金食い虫になるんだよね。プールがないタワマンのほうがいい。
泳ぎたい人は民間のジムのプールに行ってくれ。
大規模修繕の時にプールの補修費なんて支払わなくて済む。

それと、駐車場の料金がマンション内と近隣の営利のパーキングを比較して「安い」って、
それ当然でしょ？逆に近隣より高くてメンテ料と改修費を管理費と積立金から出してたら、
それマンションとして終わってる。

品川の運河エリアで月５万って、坪230万で売りだしたマンションにしてはバカ高い。
月５万分をローン上増しして車要らずの駅直結マンションに住んだ方がいい（苦笑）

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住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー、住友不動産販売が管理と大家業務
を代行、受託してるんだろ？どこにでもある普通の形態じゃねーか。

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>>3813
R210は一つの大項目として、そこで完結です。その下の自販機は関係ありません。

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＞３８１２
自宅買ったら、もれなく不動産経営しないといけないなんて、嫌じゃん。
事業やるからには、必ずリスクが伴うからね。
安らぐために自宅を買ったつもりなのに。

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＞住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー

管理組合＝住民です。

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>>3814
５万じゃなくて大型外車とめられる場所でも２９５００円なんだが。

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＞3816
そこだけ、他と番号のふり方が違うんだね。
怪しい。

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2000世帯の恐怖、管理組合規約違反(笑)　

毎日、機密情報が露呈しています。

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>>3817
事実上はすべての管理運営は住友不動産販売でしょ。万が一何かあっても、住不ならすぐに次のテナント見つけてくるし、２０００世帯＋近隣世帯の需要をいっきに取り込めるなら、テナントに入るのに競争入札になってもおかしくない。ほぼ、ノーリスクといっていい。

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＞３８２２
事業やってノーリスクはないでしょ。
家賃不払いなんて十分あり得るリスクだと思いますよ。

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＞＞３８２３
マルエツが家賃不払い？ねーよ　笑
１１年もやってんだぞ。つぶれるならとっくにつぶれてる。

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>3824
隠しすぎ。どこのマンションかもわからなくなってる。

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オーナーが埼玉に住んでても、WCTの管理組合に入るんだよ。管理組合のその収支から、オーナーに支払われてる(笑)

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>>3819
３万か。不動産の価値が低い駅遠コンテナエリアにしては高いね。

直下型地震で損壊したときに、共用施設が多いと負担も大きい。
テナント貸してるなら、そこも３０年もすれば経費が大きくなってくるね。
つまり、経年によりどんどん費用がかさむ仕様だ。
安い管理費で満足せず、将来に備えて組合が集金したほうがいいんじゃね？

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>3825
その店繁盛してても、他の店舗が業績悪いかもしれないじゃん。
いずれにしろ不動産賃貸経営やるかぎり、リスクは伴うよ。
家賃不払いなんていくらでもあるから、ググってみれば。
自宅かったら、そんな心配も一緒についてくるなんて、
絶対、嫌だわ。

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というわけで、管理費が都内タワマンで一番リーズナブルなわけです。

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>3827
そうなの？よくわからんくなってきた。
ＷＣＴの住人さん、テナントスペースの所有権が管理組合（＝住人）に
あること証明できますか。

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割高だろ(笑)　街中の小規模マンションでマルエツ運営したら、管理費タダじゃないの(笑)

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マンション内の店は新陳代謝がないため飽きる。マルエツ一択の人生。
クリニックも選べない。

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>>3829
このことは重要事項説明で説明されますよ。そのうえで人気No.1マンションなんだから、
あなたが嫌でも一般的には管理費が安いことが喜ばれてるってことでしょ？

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そりゃ、住民全員オーナーでない限り、せっかくの家賃をなんでWCTの管理費に取られるんだよ(笑)

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＞３８３４
このことって何のこと言ってます？

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>>3831
マンションの敷地、建物共用部全体をオーナーで区分所有してます。それを証明しろと言われても。

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1日当たりにして管理費が平均より５０円とか１００円は安い計算？
駅までの往復バス代いくらだっけ？

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＞3834
その安い理由が、駐車場代からの補点と（不動産経営のリスクを伴う）テナントからの家賃なんでしょ。

その表、裏読まないと怖いね。

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>>3836
新築時に買った時に説明されました。区分所有することになる不動産全体の内容です。そのなかで店舗賃料は管理組合収入として管理組合の指示通りに住友不動産販売が受託管理しますとも。

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>>3829
どこのマンションだと思ってるの？住友不動産のフラッグシップですよ？そんなことになったら住不のこけんにかかわる。マルエツがつぶれることはありえないし、万が一何かあっても死に物狂いで住不が何とかしますよ。完売したら、さよならの弱小デベの小型マンションとはわけが違いますからね。

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＞3840
つまり、テナントスペースの所有権も住人にあるので、
不動産賃貸経営のリスクが伴います、ってことを説明されたってこと？

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＞3841
ノーリスクの不動産経営がある、とおっしゃりたいの？

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このサイトのトップに表示されるマンション。完売後も住友不動産（販売じゃなくて）は
実はいろいろとサービスしてます。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

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>>3843
ノーリスクですね。住友不動産とマルエツが同時に経営破たんしない限り。

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テナント収入をすべて管理費として参入しているんだ。
となると、指摘のテナント部分の保守維持管理だけでなく修繕費は修繕積立金からでるのかな。
管理費が激安でも、修繕積立金が高価なマンションはあるけど。
それに加えて、オーナーだから、災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時は、
住民（オーナー）に緊急徴収かな？　湾岸だけに震災の被害は大きいわけだし困る。

管理費の金額だけでなく積立金の額やバス代とかトータルでどうなんだか。

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>>3842
リスクがあるとか、そこまでは言いません。聞いたら、そりゃ立場上リスクがゼロだとは言わないでしょうが。百歩譲って仮にマルエツが倒産しても次のスーパーが決まらないことはまずないでしょう。黙っていても２１００世帯＋近隣数千世帯の顧客を取り込めるこれ以上ない立地、しかも近隣に競合が出店する土地やスペースは無し。

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＞3845
1文目と2文目で既に矛盾してます。
しかも、マルエツが経営破たんだけで、家賃が回収できないリスク十分あると思いますよ。

＞ノーリスクですね。
必ず儲かるってことですか。
詐欺師の発言みたい。

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＞3847
そもそも今の家賃が適正かもわからないし、
仮にマルエツが倒産の危機にでもなったら、家賃未回収になる可能性も
十分あるでしょう。
自宅買ったのに、何で不動産経営の心配しなければならないのかって話です。

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>>3846
バスは完全にCRBの独立経営。マンションからの補助は一切出ていません。修繕費は、当初修繕費として予定していたかった駐車場収入、賃料収入のかなりを修繕費に回しているくらい計画以上の収入状況で全く問題はありません。災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時はという話は湾岸タワーどころか全タワーマンション共通の問題でしょう。それが気になるならタワーには住めません。

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>>3849
あなたはWCT買いたいの？買いたくないなら、あなたが言うリスク負う必要もなし。
住民はすべて理解したうえで管理費安くて喜んでいるのに、あなたがいくらこんな
ところで、エセ評論家の榊氏ばりにリスク叫んでも意味なし。
WCTは素晴らしいマンションですよ。

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バス完全独立で経営してるの？
倒産して無くなっちゃうリスクあるじゃん。
テナントの賃貸経営は本当にうまくいってるんですかね。
利回りはどの程度なんでしょうか。

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>>3849
他港南マンション住みだけど、凡百マンション住民の嫉妬見苦しいまではわかった。

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＞管理費安くて喜んでいるのに

駐車場代で補てん、（リスクのある賃貸経営の）家賃で補てん。
どう解釈したら、管理費安いなんて結論になるんですか？
それとも見た目（うわべだけ）の管理費のこと言ってますか？

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>>3852
テナント賃料については管理組合の議事録読む限り、当初計画通りの一行報告以外、
議題にさえ上がったことはありませんね。
マルエツの住民以外の自転車駐車によるマルエツ前の植え込みの破損をマルエツの
負担で修復とかの話はありますが。CRBが倒産？考えてもみませんでしたが言い出
したらきりがないでしょう。CRBの決算見る限り、経営は順調のようですよ。

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＞当初計画通りの一行報告以外、 議題にさえ上がったことはありませんね。

当初計画では利回りはどの程度を想定されていたんですか。


＞CRBが倒産？考えてもみませんでしたが言い出したらきりがないでしょう。

品川まで徒歩ですか。

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事実安いじゃないですか。駐車場代も管理費も湾岸タワーでダントツに。テナント賃料もノーリスクで入ってくる。そのおかげで管理費が安い。住民はマルエツで楽に買い物できる。マルエツ飽きたら、駅にクイーンズ伊勢丹もKINOKUNIYAも京急ストアもアトレ品川もエキュートもある。食材の調達には事欠きませんよ。

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＞3834
今まで、ＷＣＴは管理費安いって、言われてたけど、
駐車場代とテナント賃料で補てんしてたって、本当の話ですか？
その表には補てん分も含まれていないのでしょうか？？

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