ディアナコート茗荷谷翠景

>>200
どこまで完成した段階で建築確認が取り消されるかじゃない？
もはや修繕きかない部分だったら、ルサンクと一緒だろ

建築審査会に申請しても棄却裁決されるだけじゃない？
万が一、認可されれば手付金倍返しだし、正直検討にあたってのリスクはないと思う。

>>202
モリモトさん、今度は本当にひっしですね！

傾斜地の既存不適格地下室マンションと準工業地帯のこちらのマンションを同列に論じるのは無理があると思いますが反対派はルサンクの勢いをかっていきたいところなのでしょうね。

これ以上あがらないとされる相場で手付け3倍返しなら最高でしょ。むしろ人気出るのでは。

確かに契約側からすると手付金倍返しだしリスクはない。

>>202
ルサンクではいま住んでいたマンションを売ってしまった方々が多く、大騒ぎになりました。手付倍返しで済むと思っているとしたら、甘すぎませんか？

>>204
そんなに違いを強調しなくても‥
モリモトさん焦り過ぎです

>>205
むしろ人気がでるって、本気ですか？

>>206
リスクはないって、本気ですか？

モリモトさん、慌てふためきすぎです。

ルサンクに関しては、契約書に書いてある以上の条件を勝ち取れると考える方も甘いと思いますが。

>>209
そう。契約書は一般的に業者に有利にできてるからね。よく読む人は普通いないし。

しかし、建築審査会が始まる話題でてから、擁護のヤラセぶりが激しすぎる。
もう少しさりげなくやったら？
後ろ暗いところがあるんじゃないか、かえって勘ぐられるよ

高い買い物なのによく契約書も読まずに契約できますね。億ション買う人はそれが普通なのですか？

>>211
でも、いくら読んでも法律の専門用語多すぎて、よくわかんないのが事実。
それに、契約書が万一のときに業者に有利に作られているとわかったとしても、だからと言って、条件にあった物件をやめる人はいないんじゃない？

リスクについては何も法規制に抵触することの危うさだけではありません。
説明時の計画図から見て取れるのですが、日影規制や高度斜線制限ぎりぎりに建てると形態的に不自然な形になります。
平面的に斜めにカットされていたり、柱が上下に通っていなかったり、屋根に三角形の斜面ができてたりと、購入検討者さんは不思議に思われませんか？
制限ぎりぎりの計画ということは、形態的、構造的にも無理を生じさせることになります。もちろんそれに応じた構造設計は可能で、計算上の安全性は担保されています。でなければ確認申請は通りませんから。問題が生じるとすれば施工においてです。斜めに折られた柱や梁の接合部を考えると、鉄筋が複雑に入り組み施工の難度はかなり上がり、施工不良の可能性も高まります。それがすぐさま倒壊などの致命的な危険になるというわけではないのですが、将来的にクラックや漏水などの危険をはらむものになる可能性があるということです。

容積率一杯に建てて採算いい方が、価格は安くなるから検討者にとってはメリット。
ゴタゴタ言ってるけど反対してる人は隣に高い建物建って日陰になるとかデメリットあるからでしょ。
物件買う時に隣に高い建物建つリスクとか説明あったはずだが。

最初に断わっておくと、モリモトでもモリモトの回し者でもございません。
確かに契約書の隅々まで読んで理解するのは大変ですし、初めてのマンション購入者にはまず無理だと思います。
二軒目ぐらいになると、ポイントを確認できますが、ここは初心者は避けた方が良いかも知れません。
ただし、モリモトもご近所さんには、教えなくても、本気の購入者には情報をクローズすることはないと思いますので、欲しければ納得いくまで交渉すれば良いだけです。

いやでも手付金倍返ししてくれるんなら現在賃貸に住んでいるなら全く問題ないでしょう。
買えてもOK、うまくいかなくてもお金がもらえるという状況で何のリスクがあるのか。

普通自分のマンション買うとき将来周りが変わることは想定するでしょう。
北側斜線とか基本的なものは守られるわけだからそれ以外のところは妥協するしかないでしょう。

何で準工業地域に住んでおきながらそこまで要求するのか全くわからない。

>>214
容積率いっぱいに建てることのデメリットは、213が指摘する建物の強度や老朽化リスクもさることながら、余裕がなくなるため、様々な細かな規制に違反する可能性が高くなることにもあります。
ルサンクも、無理な避難経路が結局違反認定されてしまいました。
安物買いの銭失いということわざもありますし。

住民運動は、単に近隣の日陰云々の話だけではありません。近隣の環境を守るためのもので、そのことは、運動が筑波大附属小学校の父兄や少し離れた場所のマンション住人にも広がっていることでもおわかりいただけるはずです。
余裕のある計画は、ディアナコート茗荷谷にお住まいになる方々を含め、様々な面でいい影響をもたらすはずです。

>>216
建築審査会に行けば建築確認が取り消されてしまうであろうことを前提にした話にもはやなってますね。

マンション購入には様々な負担がかかります。既存のマンションを売却することを前提にする場合はもちろん、仮に賃貸から分譲という方でも、頭金のための預金取り崩し、ローン審査、保証や抵当の設定、新居用の家具その他の購入、転校などの手配など、すべて無駄になります。手付金倍返しなら得するなど、現実を知らない人の議論としか思えません。

大手デベロッパーとは異なり、体力のない会社です。契約面でも、実際にでも、しっかりとした補償を受けられるか、確認した方がよいでしょう

1000万くらいの臨時収入に比べれば建築確認取り消しはなんてことない負担かと思います。

取り消されなければ住めるわけですし、もともと出来上がって3-4か月後に引っ越しのイメージを持っておけば転校や家具などなんてことないですよ。

大手だってしらばっくれるときはしらばっくれてますから対応はそこまで期待できないでしょう。投資にはリスクは常にありますがこれは犯してもよいリスクかと思います。

No.205以降で「むしろおいしい買い物」、「人気が出るのでは」とか、「倍返しだがらリスクなし」なんて言っている方々へ。
色々な購入検討者の方がいるのも事実だと思いますが、実際契約後に建築計画見直しのため、契約を解除してくださいと言われたら、どう思いますか？　もちろん「（倍返しで）ラッキー」という方もいらっしゃるかもしれませんが、大多数は怒りと空しさ、脱力などを感じると思います。少なくとも私はそう感じると思います。
私もそうですが、この辺りで新規にマンション購入を検討する方々の多くは、小さいお子さんがいて、その子たちの教育や文教地区の環境の良さ（都心なのに繁華街ではない）、あわよくば近隣の名門小学校や中学校の入学、通学の利便性を求めて物件を探しているのだとおもいます。もちろん、そこには高価な代償を支払わなければなりませんが、多くの方々は「夢の購入」とおもって、なけなしの大枚をはたいて購入するんです。
そんな人生設計を考えている方々に、「むしろおいしいですよ」とか、「安心してください。もしもの場合は倍返しですから」なんて言えますか？
再三、モリモトさんではない、とおっしゃっているようですが、仮にこのような考え方の建築業者、販売業者がここにいて、意見を述べているのだとすれば、それは購入検討者を馬鹿にしている、軽んじているとしか思えません。そんな方々に夢を売る資格などないと思います。
所詮はこの地区で新築マンションを探している一個人の意見ですが、ここの掲示板では、この物件について多くの情報が得られますが、読んでいて怒りを感じます。
長文で失礼いたしました。

妙な反対派のせいでザパークハウス小日向のように
普通の情報収集したい人がよりつけない感じになってしまってますね。
よって、このマンション周辺の情報を知りたい人向けに他物件のリンクをはっておきますね。
・ザパークハウス茗荷谷
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217731/
・シティハウス文京茗荷谷
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237058/
低地かつ印刷工場街ですからネガティブな意見も上記ではでてますが、
良いこと悪いことトータルで参考になると思います。
なお、反対派のルサンクとここのマンションをどうレベル語る手法には相当問題があるという認識です。
つまりこの近辺のマンションは全てルサンクと同レベルの危険性があるといっているのと同じですからね。
いずれにせよ反対派はもう少々やりかたを考えたほうがよいと、
周辺住民からのアドバイスです。

>213
斜頸のマンションなんていくらでもありますしねえ。

モリモトさん、初期対応を間違えましたね。しかし反対運動が激しくなると
レス投稿に必死ですね。どう読んでも社員でしょう。
モリモトに暇な社員はいない！と言いながら・・・・。暇な社員がいるかいないか外部では
分かりません。
地域住民と真摯に話し合った方が、早く建築・販売が出来るのではないですか。
いろいろな事で遅れれば機会損失が増えるだけですよ。
此処は下っ端社員ではなく、社長さんの決断だと思います。

>>219
取り消された場合は金あげるから今すぐ
契約してくれってこと？
220さんの言うように、購入検討者をばかにしすぎです。どんだけ怪しい物件だよ。
文京区でのマンション購入を金融投資と同列にみてる点も腹がたちます。

この会社文京区で小さな土地区画のマンションを結構やっていますね。
エーザイの跡地もモリモトと聞きました。
この周辺はまだまだ古い個人住宅が結構ありますから、再開発のチャンスは沢山
あると思います。モリモトさん頑張りなさい。ただし人の噂は怖いですよ。
配慮のある会社と言われるか、非常識な会社との評判が定着するかですね。
高松建設他他社に皆取られていってしまうことのないように。
社員教育も含めて、社長さんの経営方針が将来を決めますね。

>>221
「この近辺のマンションは全てルサンクと同レベルの危険性があるといっているのと同じ」とおっしゃっていますが、そんなことは誰も一言も言っていません。

近辺のマンションは全て周辺の要望を可能な限り取り入れて、余裕のある設計をしてくれています。
高さ制限、境界、容積率いっぱいいっぱいの設計のため、建築確認が取消された場合に修繕の余地がないこの物件とは全く違います。
逆に、この物件のその姿は、その意味で、まさにルサンクとそっくりです。

その不誠実な態度で（昨年の秋から何度も平気でうそをつかれました）業者が近隣住民を本当に怒らせた点も含めて。

モリモト工作員ではございません。
ルサンクに住めなくなるとは、購入者は想定してなかったと思います。ただし、既存不適格である事は認識していたはずで、リスクゼロではないと知恵をつけるべきでした。
傾斜地の穴蔵であっても駅近だからとリスクをとってでも契約書にサインしてるので、ノープランだった僅かな訴訟派はゆすりたかりなのがわかります。
誰もが思っているように、ここはご近所の鬱憤ばらしの場としてヘビーローテーションになっている。
真面目な検討層は十分わかりましたから、ご近所の屁の突っ張りは入りません。自らルサンクと本当に同等なのか個人で判断し、リスクをとる方々が２７世帯ぐらいいるでしょう。それが気にくわないとは思いますが。
モリモト物件はフライングが得意技なので早めの決断が必要ですよ。

影になるマンションもどうせ「配慮ない」建て方なんでしょう。

1番迷惑な人たちは周辺住民だな。あんなのただ金がほしくてやってるだけだろ。

準工業地域の印刷工場がなくなってマンションになるのは「周辺」住民にはむしろ歓迎すべきことでしょう。直接影響を受ける近接マンション以外の反対派の方はどの様な理由から反対しているのでしょうか？？
反対派住民も準工業地域の印刷工場街がどんな場所か分かって住んでいるのではなかったのですか？印刷業の縮小と都心回帰の流れを受けて文教地域にマンションが建つのはある意味必然でしょう。

>>226
よく分からないのは、本物件のどこに建築確認取り消しのリスクがあるのかということです。法律や条例は守られていることは反対派住民も認めているわけで。

このスレモリモトの人はいないと思うよ。
むしろ周辺反対住民の自作自演のマッチポンプだらけ。

正直、モリモトよりこの周辺住民のストーカーぶりが
他の一般的な検討者からは眉をひそめられているかと。
誰も、同情も共感もしないですよ。
譲り合いで、自分のマンションの改築するとかなら良いけどね。

マンコミュにはいろんな参加者がいます。 ポジティブなコメントになんでも販売業者扱いではまいってしまいます。

何か寂しくなるよ。モリモト社員の皆さんではないのでしょうか。
（関係ない人が以下のようなレスするのでしょうかね、分かりませんが）
①お金が欲しいための反対運動だの。
②新築マンションが近くて嫌なら自分のマンションを後ろに下げろ。
③自分のマンションを改築しろ。
④法律をクリアーしていれば何をしても良いとの発想。
⑤文京区民はクレーマー発言。
⑥何を事前に知りたいのか、「建築確認取り消し」の内容を盛んに聞いてくる。
⑦もしキャンセルになったら違約金で儲かるだろうと購入予定者をバカにする。
⑧レスのやり取りは自作自演と主張する。
⑨説明会時の録音テープを渡すと約束しておきながら不都合があるとみえて出さない。
⑩説明会を何回かやると言っておきながら、する必要はないと豹変する。
⑪土壌に埋まっていた物質を聞いても教えない。（危険物質かどうか分からない）。
⑫準工業地帯に住んでいるくせに住環境などを主張するな的発言。
⑨その他、罵詈雑言の数々。

　一般論ですが、会社の社員のレベル・企業風土・経営姿勢は企業の盛衰を決定します。
「職場は一将の影」経営陣は足元をしっかり見て経営判断する事が求められています。
　

225>
エーザイの跡地ってどの辺ですか？

>>234
同感です。

モリモト社員は書き込みを認めてしまえばこの掲示板の利用規約違反ですから、そりゃ絶対違うというでしょ

しかし、もしも周辺住民ディスったり、これだけ問題かかえた物件の購入すすめたりする人がモリモト関係者じゃないとしたら、その人はなんでそんなことしてんの？ あんたには関係ないんだからほっといたら？

どうしてもモリモト社員を悪者にしたい近隣住民が暴れまわってますね。醜い。

237の通りですね。思ったより賛同が得られないので焦ってるんでしょう。なんでもかんでもモリモトの書き込みということにして、まっとうな意見を書き込ませない、最終的にはこの掲示板にこさせないのがねらいではないでしょうか？

>>230
繰り返しになりますので、173をお読みください

>>238
投稿の趣旨については、7,11,25,32-34に書いていますので、ご覧いただきたいのですが、要は、以下の通りです。

この検討板は「物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換」するためのものと認識しております。そして、その是非についてはさまざまにご意見があるのかもしれませんが、ディアナコート茗荷谷翠景の建設をめぐって近隣住民の大きな反対運動が存在していることは事実です。その事実については、物件を検討中の方々の判断の一材料になるであろうと、筆をとらせていただいた次第です。

なお、この後に、周辺住民で建築審査会での建築確認取消手続の開始を決めたことも、お伝えすべき情報として付記させていただきます。

>>231
申し訳ありません。建築確認の取消の手続には当然に弁護士を付けていますが、その弁護士から手続前に情報を出すことを止められています。
ただ、誰も、本建築計画に法令違反がないとは一言も言っていません。法律の範囲内なら何をやっても構わないという態度を問題視していただけです。

ただ、購入検討者には必要でしょうから、弁護士に相談の上、今後は反対運動のHPで購入検討者にも重要な情報を統一してお伝えしていきます。

http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku

になります。

>240
そもそもなぜ反対運動をしてるの？何が目的？このマンションができるとどんな不利益があるの？それは違法なの？
ただのいちゃもんとしか思えないけど。

>>242
反対の趣旨については、7,11,25,32-34に書いていますので、ご覧いただきたいです。

ただのいちゃもんじゃないですか。

なんにしてもここは買いでしょうね
外壁のタイルもライムストーンがお洒落だし
使われているタイルもディアナコート本郷弓町と同等で高級です

買いかどうかは人それぞれですが、文京区のディアナコートを見る限り外観は素敵で、印刷工場よりは景観がよくなることは確かです。夜も明るくなるし、周辺住民としてみれば、このレベルのマンションがたつことは歓迎ですね。ワンルームとかなら色々賛否あることはわかりますが。

>>245
いくら外観飾りたてても、建たなきゃ意味ないよね

なんで？
どうあれ、売らなければいけない。
なんとしても売る！！
モリモト、恐るべし

反対運動なんて暇な人しかできないだろうし、きっと老後の数少ない楽しみなんだろうね。

隣の老朽化マンションの耐震性の方が気になる。ちゃんと耐震性確認してるのかな。

ベルメゾンのデベロッパー三平建設グループはモリモトと同じく2008年に民事再生しているのですね。何か因縁を感じますね。

確かに。古いマンションですし確かめてほしいですね。

>>249
様々な年齢層の人が参加しています。
皆さん忙しい中、時間をやりくりしながら運動を進めています

冷静に考えて反対運動しても得られるものはないでしょうね。
高さ規制、面積的な制限を満たしていないことはないでしょう。
避難路もきっちり作っていることでしょうし。さすがにルサンクの後で同じことで取り消しなんて間抜けなことはしないはず。

ここが素晴らしい土地なら余裕を持って建てて高く売ることもできたかもしれませんがそんな土地ではないですし、世界の経済も若干不透明になっている以上デベもリスクは負わないでしょう。

都心に住む以上道路に面さない限り目の前に建物が建つのは避けられない問題かと思います。だからそういうのが嫌な人は第一種低層住宅街に住むか、南面が低層住宅で将来何も立たないことなどを確認してマンション買うわけです。

こんな運動するぐらいなら新しい文京区の条例でも作った方がいいんじゃないですか？
離隔を3mほしいなら欲しいとすればこんな問題なくなりますよ。
ほとんどのマンションは既存不適格になるのと中くらいの大きさの土地の値段が一気に下がるでしょうが。

>>254
どうしても反対運動を止めさせたいみたいだね。なんで？
無駄だと思うならほっとけばいいじゃん。
無駄だから止めろとヒステリックに言えば言うほど、止めさせないと困る何かがあるよにみえちゃうよ

>>255
焦っているのか文脈が読めてませんね。
>どうしても反対運動を止めさせたいみたいだね。なんで？
このようなことを254が記載している風には読み込めません。
反対派が理想とするようなプランを相手方にもとめる場合、
法的ではなく「不文律」ということであるならば、
反対運動は無駄になってしまうので、
行政や議員に「条例改正」をもとめるほうが良いのでは？というアドバイスとの認識です。
また、そもそも反対派が理想とする「不文律」を求めるのであれば、
それが法的に可能な地域を選んで購入すべきだったという、
きわめてまっとうな意見も述べているだけですね。

>>245
これだけトラブルを抱えていて、なぜ「買いでしょ」という発想なのか？
あなたはどなたですか？
関係のない方なら、ここに立ち寄らないでください。

>>257
あなたこそどなたでしょうか？
買いかどうかは人それぞれです。
他の文京区のディアナコートの外観、売れ行きをみれば買いと判断する人もいます。
低地、印刷工場街ということで現地を見てやはり買いじゃないと判断する人もいます。
反対運動を気にする人もいれば、文京区ではよくあることと気にしない人もいます。
また、反対運動のレベルや主張を聞いて判断する人もいるでしょう。
いずれにせよ、自分の判断が絶対と思っている257さんのような人は立ち寄らいないでいただきたいですな。

>>258
ヒステリックだね〜
自分の判断が絶対だと思ってるね〜
結局反対運動無駄だといってるね〜
無駄ならほっときゃいいはずなのに執拗に反対運動止めさせようとするね〜
なんで〜

>>256
条例制定のための活動は、区議のみなさんと同時並行的に進めています。
この場所以外でも文京区では建築紛争があまりにも多く続いているため、行政でも議会でも問題になっています。
確かに上乗せ条例ができれば、もう建築紛争はなくなるでしょう。無理な設計のものが建てられなくなりますから。
そのための住民運動でもあります。

>>256
あ、念のためですが、上乗せ条例が近いうちにできれば、いま建築確認がおりている工事中物件も、建設審査会で建築確認が取り消された場合、全部やり直して新条例にあわせた設計にしないと、再度の確認はおりません。

ルサンクのように。

私には反対派のほうがヒステリックに見えるのですが…ドン引きです。

>>262
私はそういった書き込みはしていませんが、そのように見えた部分があるのであれば、謝ります。
運動は極めて冷静に、戦略的に進められていますので、私の印象では、内部にヒステリックな人は誰もいません。
モリモト擁護の書き込みの全てがモリモト関係者のものではないように、ディアナコート茗荷谷を批判する書き込みがみな住民運動の参加者のものというわけではありません。
ただ、例外はあるかもしれません。今度の会合で礼節を失するような書き込みをすることがないように、申し合わせたいと思います。

文京区に二つ物件を所有しておりますが、条例の見直されがなされ、即工事中の物件にまで対処が及ぶこのはないと考えております。
事前の通達で移行期間を設けるはずではないでしょうか？
私より調べ尽くしているご近所さんが、ここは合法で不文律ってご丁寧に教えてるれてるので、何の問題もないはずかなと判断しています。
ご近所さんは、何十年先かわかりませんが、建替えの時にどんな譲歩をしてるれるのか、組合や弁護士とやらで話し合い、提示してみて頂けないでしょうか。
私はモリモトとは関係なく文京区にどんどん物件を購入したい者なので、戦略的とやらの取り組みに期待しております。

準工業なんだから日陰リスクは受け入れないと。
それはそうと販売戸数が１７戸との記載があるが地権者が１０戸もおさえてるのかな。

>>264
応援ありがとうございます。
なお、移行期間の有無や長短は条例の趣旨次第ですので、一律には論じられないと思います。
また、近隣のマンションは法規制よりかなり余裕をもっているため、条例が変わったとしとも不適格にはならないはずです。

>>264
すいません、見落としましたが、
「ご近所さんが、ここは合法で不文律ってご丁寧に教えてるれてるので」
とは言ってませんので、念のため。

法規制は高さ制限や離隔制限だけではありませんから。

周辺住民でも新しいマンション歓迎派もいますよー！
子供のために明るい綺麗な住宅街になってほしい！
でも住むなら工業地域より、低層地域のほうがいいですよ。

反対住民の主張はおかしくないですか？法律を違反しなければいいのではなく、法律に従って設計してるのですよ？土壌調査や改良は、周辺住民の為ではなくマンション建設の為です。お金をかけて集めた情報をなぜ無償で開示しないといけないのですか？汚染元の印刷会社でもないのに。周辺住民で情報の買い取りを打診されては？
(建設業に携わっています)

あとから条例作って、対処させようって考えか

こりゃまた国立みたいだね
並木通りの高さを守るのが不文律とかいいだしていたな
結局あの市は建築会社との裁判でボロ負け、市長は議会から訴えられたんだっけ

>>270
全く不正確な引用紹介ですね。
条例の有効性は確認されていますし、市長の損害賠償責任は企業名を公の場であげて違法建築と言ってしまったことによることの賠償で、特異なものです。

詳しくはウィキペディアで「国立マンション訴訟」でご覧ください。

>>269
建設業を営んでいらっしゃる30代の物件検討中の奥様へ

どちらの立場の方にお答えすればよいのか迷いますが、土壌汚染がどの程度のものであり、結果、改善されたのかどうかは、そちらにお住いになることを検討中の方なら当然に気になりませんか？
百歩譲って周辺住民には知らせる義理はないとしても、購入検討者には客観的データを示す必要があると思います。

建設業を営まれている立場からは、せっかく受注した工事がストップしたり、中止になったとしたら、お腹立ちになることは理解できます。
ただ、違約金はとれますから、業者との受注契約時にその辺をしっかり定めておくことをお勧めします。

立場としては都内でマンション購入を検討している者です。購入検討者には求められればデータの開示は必要だと思います。ですが、反対住民は購入検討者ではないですよね。未来の購入者にとっては、財産でもある自宅の資料を、なぜ周辺住民に渡さなければならないのですか？プライバシーうんぬん論じるのに、入居者のプライバシーは無視ですか。あなたの土地でも、あなたのお金で調べたわけでもないですよ。
工事会社ではないので違約金の話は見当違いです。建設業に係わる者としては、自分本意な主張で営業妨害してるな。マンション検討者としては、こんな住民がいる地区には住みたくないな。意地悪な言い方をすれば、企業に損害与えて反対運動成功ですね。

>>273
工事関係者向けのコメントをしてしまい失礼しました。
なお、購入検討者には土壌汚染データが開示されるべきこと、ご賛同いただけてほっとしました。

しかし、この業者は、土壌汚染の事実すら購入検討者に知らせようとしません。
購入検討者の中には、土壌汚染の事実があれば、仮に汚染が除去されていたとしても購入したくないという人は多いと思います。また、除去されていれば構わないという方も、本当に除去されたのか、具体的なデータが欲しい方はいるでしょう。

でも、一切を伏せて宣伝販売を行おうとしているのが事実です。それでも良心的な業者なのでしょうか？

>>274
土地汚染は重要事項で説明されるっしょ。
何を根拠に「土地汚染の事実を知らせようともしない」と言ってるの？

近所に住んでいる者です。
入居以来、占春園の借景を享受されていた住民の方々にとって、２階建ての印刷会社から、突然10階建てのマンションに視界を遮られる心情は、理解できます。しかしながら、ほとんど影響が無い、お隣のパークハウスの住民にとっては、街並みが改善される方向なので歓迎れている様な気がします。周辺住民間でも、温度差がかなりあると思います。

購入検討者にとって建てれる容積率一杯に建てない場合、1戸あたりの価格高騰という形で跳ね返ってきます。
その負担分を譲れと反対している人は言っているという認識はないんですかね？

＞＞２７３
検討中の奥さまは、都内ではどの辺りの地域をお考えですか？
文京区に興味を持っていただけているなら、こんな騒動になっていて申し訳ない気持ちでいっぱいです。

近隣の住民として、かつて異臭騒動があったこと、印刷会社解体後の土壌改良工事の過程が通常の場合とあまりにも異なっていたこと、この２点を心配しているのです。

不快な気持ちにさせてしまったことは申し訳なく思います。
ただ、購入を検討されている方に、整地される前にあったことを知っていただくのは悪くないことと思っています。
私たち近隣の住人は、新しく立つマンションに住まわれる方と気持ちよく付き合っていきたいのです。
長くお隣さんになるのですから。

そのためにも知っている情報は出していきたいと思っています。

277さんその認識はあるみたいですよ。反対派いわく準工マンションでは不文律で当然だそうです。

＞私たち近隣の住人は、新しく立つマンション＞に住まわれる方と気持ちよく付き合っていき＞たいので
嘘くさい。ほんとうにそう思ってるならうさんくさいと思われてるの自覚すべき。

ご近所さんは、目の前に大きなマンションが建ってさぞかしがっかりされているのでしょう。お気持ちは分かります。
しかし、都心部で緩やか？な建築制限となっているのは効率よく多くの人が住めるようにするための公共の利益のためでもあると思います。特に文京区の低地に多く分布している準工業地域は、従来からの町工場と、低いコストで住居を持ちたい住民とのバランスを取った地域でしょう。

フォークリフトが道路を占領し、印刷機の音とともに暮らすことを予定した地区は、環境よりも気軽に住めることを重視した地域です。その地域の、しかもマンションにお住まいの方が、新しいマンションに対して異議を唱えるのはいかにも違和感があります。さらに元の住民からすれば「ここは小さな町工場が働きやすく暮らしている町だよ」というの不文律というものでしょう。しかし昔からの住民はそのような狭量なことは言わずに、新住民を受け入れてきたのだと思います。

私は個人的には日照や周辺環境を重視するので第1種中高層住居専用地域の土地を探しましたが、それでも住宅密集は避けられません。低層地域が良いとは思いましたが、必要な住居面積を確保するにはさらに広い土地が必要なために諦めました。住居地域に住むことは明らかにコストがかかるのです。

わずかばかりの譲歩を引き出しても、もともとそんなに良好な環境は望めないのですから、目の前の合法的なマンションの建て方を気にされるよりは、住環境の良い場所に転居されるほうが前向きかなと思います。

>>280
近所の方の心中は複雑だと思うので、当たっている部分もあると思いますが、何故このような噛みつき方をするのかな？

ちょっと興味を持っているので、良いの悪いも現況の前の状態を知れるのはありがたいですが。

私は自分が住むつもりで考えているので、少しでもリスクの少ない買い物をしたいです。
ルサンクのよな賠償金目的などのコメントもありましたが、それは投資用に考えている人の発想ですか？

いろいろな考えの人もいますから否定しませんが、リスクへの書き込みを中傷されてしまうと、販売業者から以外の情報がシャットアウトされてしまうので困ります。
良い情報も悪い情報も書き込んでくださるとありがたいです。

280さん。ご近所さんの反対派運動がうさんくさいからかと。反対派でなくとも準工、低地、道が暗い等のリスクの書き込みはあります。たぶん反対派の粘着書き込みがなくなれば、買い物状況、学区等のさらにさまざまな情報も出てくるでしょうが、ザパークハウス小日向と同じように、今のままでは検討者にとってみのあるスレッドにはなりそうにないです。

条例制定まで働きかけようという反対派主張を見ていると、穿った見方ですが、既得権を守りたい住民と文教地区に暮らしたい購入検討者の間に世代間闘争の図式も透けてみえてきます。このご時世に坪400万円近いマンションを買おうという30代40代の子持ち高所得者に対して設計変更による更なる負担を強いる高齢者というイメージ。このような住民運動が続くのであれば、文京区がいつまでも教育熱心な家庭の人気を集められるか怪しくなるのではないでしょうか。人口増加が止まり街が停滞するでしょう。反対派はそれで幸せなのでしょうが。

反対派は何があってもとりえず反対したいだけなのでしょう。
違法なわけでもないのに適当な理由をつけて文句言いたいだけ。
自分だけが何のリスクもなく生きて行けると思いこんでいる時点でそもそも間違っていることに気づいていないだけ。

当たり前のことですが、ディアナコートの賛成派には賛成派の、反対派には反対派の言い分があって当然だと思います。
こんな場所で論争するよりも、直接、顔をつきあわせて双方が納得いくまで話し合うのが得策ですね。
反対派は明確に顔を出せると思いますが、賛成派はどうですかね？

購入検討者は多かれ少なかれ賛成派ということと思います。このマンション買うためには反対派住民との話し合いをしなければいけないのですか…

No. 287さん
そうでしたね・・
私も当初は「購入検討中さん」でしたが、このスレッドを読んでいて、今は「物件探し中さん」に心変わりしていたものですから。
すみません。
考えが足りませんでした。
でも、どうすればこの不毛な騒動は治まるのでしょうか？

285の通りですから反対派がまっとうにならないとこのスレッドこのままでしょう。ザパークハウス小日向のスレッドとおなじです。

288にもうさんくさいものを感じる。反対派と賛成派ではないよね。反対派と反対派のやり方に賛同できない派ですね。

あと、反対派と話し合う必要はないでしょう。購入検討者は様々なメリデメを判断して購入かどうか判断するだけです。最大のデメリットは近くにまっとうでない粘着な住民がいることと、購入後にまっとうでない粘着な住民から危害が加えられる可能性があることでしょうか。

>>291=290
まあまあ、感情的になりなさんな。

近所の人はマンションが建築された後は、こんな問題は過去のものと思うでしょう。
建ってしまったら、もう元に戻りませんから。

それよりも、何で「匿名」を名乗っている人が感情的になってるのかね？

あなたは購入を考えているのですか？
それならば、悪い情報も大事ですよ。
居住用であれ、投資用であれ、大きな金額を使うのですから。

まあ、この掲示板を見なくても、現地に行けば近隣と問題になっていることがよくわかりますよ。
隣のパークハイムが建つときには、こんな問題は起きなかったんだけどね。

結局のところ，>>276が言ってくれてるのが真実だと思うよ
「前にでかくて新しいマンションができて，
　景色が見えなくなるし自分のところのほうがしょぼくなる」
から反対してるだけなんだよ。
少し低くなってくれれば視界が抜ける程度のフロアの人ががんばってるんじゃない？

292の方が感情的ですかと。書き方がすでに見下そうという感じもしますし。ネガティブな情報は書けばよいし、反対派以外も書き込んでいますよ。そこは見えないのでしょうか？また、反対派の情報を知れば知るほど、この土地は印刷工場でなく、土地改良して住居になった方がよいと感じます。

>>294
意味不明。もう、印刷会社ないよ。
近隣の人は、そりゃあ、今のまま何もない方が良いよ。公園にでもなりゃいい。

別にマンションつくるのは反対してないようですけど。この掲示板見たら。
販売会社は、さっさと住民と話し合いすりゃいいんじゃない。

結局反対派は何がしたいの？
少し大きな土地があれば
マンションができる可能性は
あるでしょ
そんなに嫌なら高台の低層の
とこに越したら

モリモトは相変わらず納戸がないね…

295さん、かっかして文章が見えてませんね。土壌のことを反対派が主張してたので、でしたら印刷工場ではなく土地改良して住居になるのですからよいではということです。周辺住民にとっても薬品使う工場よりは住居のほうが安心ではないでしょうか？

近隣住民としては老朽化マンションがアスベストを使っていないか開示して欲しいね。

２９９投稿の近隣住民さん、いやモリモト社員の暇人さん
老朽化マンションてどこのこと、もしベルメゾンの事を言っているのなら
ド素人だね、平成１１年建築の物件がアスベスト使っている訳無いじゃん。
もっと法律勉強しないから、お宅の建築物件あちこちで近隣トラブル起こしていて
どんどん文京区内外で評判悪くなる筈だよね。
２回目のみんじさいちゃんにならないように！

あのマンション1999年築なんだ。
ベランダ見た感じ古くさいから築40年くらいかと思った。

ディアナコート茗荷谷翆景に興味がありますが、建築会社モリモト社員の文京区民
に対する誹謗中傷には呆れますね。ＮＯ３番の「文京区民は浅はか」発言に始まり
直近のＮＯ３００迄の記載でどれだけバカにしたでしょう。
文京区を中心に建設をしているモリモトでしょう。
そんなに嫌いな文京区ならここで商売せず別の地区に行ったらどうでしょう。
森本社長はこの状態をみてどう思っているのでしょう。
この手の社員がいることを頼もしく思って喜んでいるのでしょうか、それとも
会社の事業に取って大切なエリアの文京区をバカにするのは早く止めさせなければ
まずいと思っているのでしょうか。
こうゆう跳ね返り社員を何時までも抱えると、その内必ず「シロアリ」化しますよ。
社長の見識を是非伺いたいものです。

>>300
反対派ってこんな感じか。
それじゃ周辺住民からうさんくさいと思われるはずだ。

>>302
反対派ってこんな感じか。
それじゃ周辺住民からうさんくさいと思われるわけだ。

周辺住民さん統失なの？自分以外のレスは全部モリモト社員に見えちゃう系？大丈夫？

遊び場なのでお互い根拠のないこと言い合っても良いんだけど、ガチのど突きあいじゃないと面白くない。
例えば、２７４の適当なカキコに対し２７５の反論でご近所さんは甘利状態。
２９９の適当なカキコに対し３００の反論でたじたじ。
そろそろ、管理人の介入時かと。
あと、私のことをモリモト社員と言い張る５０代にも腹がたつ。

文京区のモリモトマンションに住むものですが、300さんの発言にはショックです。既存モリモト物件にどんなトラブルあるのですか？具体的に言ってください。住民が対処できることなら対応したいです。

反対派住民は本物件のみならず他のモリモトマンションにも矛先を向けるのでしょうか？何らかの新条例制定を目指すのであればそれも視野に入っているのでしょう。どのようにそんな条例つくれるのか疑問ですが、正々堂々主張をぶつけ合いましょう。

>>306
一部、同意します。そろそろ管理人介入した方が良いのでは？
匿名さんが正々堂々と議論って、匿名の時点で堂々としてないけど…。

近隣ともめていること、反論が滅茶苦茶なこと、そして誰が何のために反論しているのか？
わかるのはそんなことくらいで、この掲示板の本来の目的が果たせていませんね。
管理人さん、一旦閉鎖した方が良いのでは？

こんな掲示板で実名晒すわけないですよ。結局、既存モリモト物件にどんな近隣トラブルがあるのか言えない、そんなものないので、掲示板の閉鎖求むとしか言えないのですね。

N 310さん
何を主旨にした反対運動かは、最初の頃の投稿を参照してください。

小石川の翠景とどっちが良いか迷うね。
どっちも国立小の横。
駅近 茗荷谷> 小石川
利便性 茗荷谷>小石川
眺望 茗荷谷<小石川
ご近所 茗荷谷<<<小石川
間取り 茗荷谷=小石川
価格 茗荷谷<小石川
資産性 茗荷谷<小石川
冷静に判断すると小石川が良いね。

312さん
なぜモリモトの物件だけ？
他にも文教地区の新築マンションはありますよ

>>312
眺望は茗荷谷の方が良いのでは？

>>313
本当ですね。他に目を引く物件もあるのに、なぜ変な二択？

大塚と小石川じゃ、あんまり迷わないと思うけど。
小学校の学区も違うし。親世代が気にするのは、その辺だと思うけど。

国立小の横だからって、入学できるわけでもないし。
むしろ騒がしいですよ、学校の横。

ここはモリモト物件のレスだからね。
同時期の翠景を比較してもおかしくないよね。
ご近所さんは、頭おかしくなってない？
他の新築物件は 個別のレスで遊んでください。

モリモト物件しか比較しちゃダメなのですか？
遊びではなく、この近辺で探しているのですが…。

私は千駄木在住で近所でもないのに、頭おかしい呼ばわりされちゃうのですか？

変な反対派がいたせいで、まともな会話のしにくいスレになってますね…

反対派のご近所さんです
モリモトさんにすばらしい提案があります。
今回はいっそのことマンション開発などは諦めて、一戸建てを5～6件にしてみてはどうですか？
もちろん開発にかかった費用の全てを購入者さん方に負担させるのではない計画として。
当然、モリモトさんには当初予定された利率からはかなり収益が減る、赤字なのかもしれませんが、もしもこれを英断できたなら、私たちはもとより、多くの建築業界からも尊敬され、企業イメージも向上間違いなしですよ。
この計画なら、賛成派の方々の主張されている「綺麗になって嬉しい」も実現できますし、お互いめでたし、めでたしです。

いかがですか？

317さん
すみません。
そんなつもりは毛頭ありませんよ。
モリモトしか選択肢がないような書き方をされていた事に違和感を感じたものですから。
「頭おかしい」というように聞こえたなら、謝ります。
ごめんなさい。

民間企業が利益を追求しなくてどうする
ご近所さんが利益の目減り分を補填するならいい提案なんじゃない？

反対派のなかの人も様々ですね。あまりに経済的感覚ない提案しても折り合わないと思いますよ？一戸建て化することで、どの程度の負担をモリモトに強いているか計算してみましたか？モリモトは非上場ですが、仮に上場企業がそんなことしたら株主に訴えられるリスクあります。

321さん
これはモリモトさん以外の賛成派にとってもウィンウィンの提案ですよ。
確かに民間企業が利益追求しなくてどううする・・　ですが、これが出来る企業だったら尊敬するな
と、思ったもので。

>>323
モリモトの債権者の銀行からしても安易に損失を出されることは認められないでしょう。貸し倒れリスクが高まるので。どうやって銀行を説得できますか？

経済合理性で考えると、譲ってほしい容積率分をお隣さんがお金で買い取ればいいんだよ。
27戸のところ26戸になるのなら１戸分一億円で買い取る。そうすればお互いハッピーなんじゃないかな。

いえいえ。
モリモトさん以外に、この提案に反論する必要はないのでは？
あくまでも購入者にふたんしてもらうのではなく、モリモトさんの英断できるか？
ですから。

環境問題の運動などでもよく見られることですが、あまりに資本主義や法規制の現実から離れた話をしても得られるものは少ないですよ。

むしろ区に土地を買い取ってもらって公共施設にでもして貰うほうが一戸建て化よりもまだ可能性追求できる選択肢と思う。

反対派マンションも含めて再開発、総合設計制度でタワマン化がいいです。

>>319に本音が出てきたなｗ
結局自分とこより低くて景観がよくなればなんでもいいんでしょ
Win-Winだっていうなら，戸建て化による損失分を反対派が払ってあげればいいんだよ
もしくは土地を反対派が買い取って公園にすればいい
あなたの言ってるのはこれと同じレベルの話だからね

反対派の方は、自分のweb pageで意見を述べるにとどめたほうがいい、、
お互いのためにも、

>>319
私は新しいマンションが建って、日当たりの影響を受けない近所です。
近所で一戸建てにした方が良いなんて話、初めて聞きました。
反対派の人たちは、マンション建築自体には反対していませんよ。
こんな非現実的なこと考えている人、居るわけないでしょ。

>>331
誰の本音かヤラセだか知りませんが、そんな話に乗っても仕方ないですよ。

そもそも今までの書き込みを見たら、建設反対と言ってないようです。
お隣のパークハウスのようなゆとりある建設計画にして欲しいだけなのでは？

パークハウスみたいではなく本案件により目の前の公園が見えなくなるから反対してるのでしょう。

パークハウスって具体的に建築基準法に照らし合わせてどこら辺がゆとりあるの？

以前に購入検討者のために重要と思われる情報は住民運動のHPを通じて情報提供する旨をお伝えしましたが、昨日、建築確認を取消すための手続の打合せ会合が開かれましたのでご報告いたします。

場所は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認を取り消した日置雅晴弁護士の法律事務所です。ルサンクマンションでは、無理な建築計画がたたり、購入者は全て契約解除となってしまいました。

文京区から提供された概要書をもとに建築確認取消しのために、代理人である日置雅晴弁護士、農端康輔弁護士と、綿密な打合せが行われました。

http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku

から紛争の事実経緯にお入りください

長い闘いが始まりましたね。
てか、モリモトのことだからもう先着順で何戸か売っちゃってますよね？ｗ

法令違反なしで取り消しを求める会合とはなかなかですなw

>>337
そうでしょうか。それでしたら、その方々にはお気の毒な結果になります。

>>338
いえ、法令違反の存在を前提にした会合です。申し合わせにより私からは具体的には申し上げられませんが、どうしてもという方は日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

だれも335に答えられないとは。

>>340
私への問い合わせではなかったのでお答えしませんでしてが、パークハウスについては、事前の近隣の要望聴取を受けて、

1. 高さを当初計画より一階低くした
2, 裏の4階建ての立体駐車場を地下だけにした
3. 隣接地との離隔を2メートルほどに広げた

といった変更がありました。

当初案も規制ギリギリのものでは無かったと思いますが、変更の結果、規制に比してかなり余裕ができたのは確かだと思います。

これでよろしいでしょうか？

>>339
すいません、具体的な根拠条文を教えてください。

>>340
パークハウスは、最初の計画から裏のマンションよりも低層にする計画でした。
住民説明会を受け、さらに一階減らし、離隔を広げ、駐車場についても騒音に考慮したりと、
形ばかりの住民説明会ではなく、説明会で出た意見をずいぶんと採用してくれました。
それは近隣への配慮だけでなく、離隔や駐車場に関しては、
完成したマンションの住人にとっても悪い話ではなかったように思います。

しかし、今回の計画では、特に離隔については問題が多いように感じています。
70ｃｍしか隣の敷地と離れていないうえ、緑化条例に合わせ、その狭い隙間に植栽計画がなされています。
万一、災害があった場合、植栽が邪魔で避難路としての役割は果たさないでしょう。
また、そのような狭い場所に植栽をしても植物が十分に育つとは思えず、
そうなった場合には条例違反ということになるわけです。

離隔を十分とって設計し直したとすると、北側斜線と相まって階数が減ることになり、
その結果として、パークハウスは7階建てになったのではないでしょうか。

事実だけを書けばよかったのですが、
専門家でもないのに、知ったかぶって推論まで書いてしまいました。
大変失礼しました。

ルサンクと同じ弁護士先生でルサンクと同様の結果にならないと良いですね。マンションは建つけど入居者もなく暫く取り壊しもされない状態で本当に得したのは、同様の訴訟のために名をあげた弁護士だけと思います。

>>343
成る程、そうすると、法令違反は、避難路の確保不能と緑化条例脱法行為。請求の主旨は建築確認取消のみですか？不法行為による損害賠償請求まで踏み込みますか。？

>>340
事実のみ書きます。各自でご判断ください。

近隣マンションの比較
ディアナコート（計画）：敷地面積768.70㎡　建築面積481.89㎡　建蔽率62.69％
パークハウス　　　　　：敷地面積812.99㎡　建築面積445.76㎡　建蔽率54.83％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35％　建築面積432.23㎡　建蔽率52.56％

これらは区の建築指導課で概要書の閲覧をすれば確認できます。

>>342
建築審査会での戦術上、ここでディアナコート茗荷谷翠景の法令違反について具体的にお伝えできず、恐縮です。
もしも購入検討者の方でどうしてもお知りになりたい方は、申立代理人の日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。
日置先生は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認が取り消された手続の代理人でもあり、マンション建築関連法令に関するわが国の第一人者です。早稲田大学の教授でもあり、立教大学をはじめその他の大学でもこの分野について教鞭をとられてもいます。

>>345
343の方は建築確認取消手続のメンバーの方ではないように見受けられます。
法令違反箇所は多岐にわたりますので、
即断なさらない方がよろしいかと存じます。

>>344
そういった見方をする方がいることは否定しませんし、マンションの購入をしたのに後で業者から全戸解除となって多大な損失をうけた方々には本当にお気の毒に思います。
しかし、ルサンクについては、万が一災害となった時に満足な避難ができない設計になっていたわけですから、万一の時に多数の方々が逃げ遅れるといったリスクを抱えたまま住み続けなくて済んだと考えれば、得をしたのは本当に誰なかは一概に言えないように感じます。

>>346
明確な根拠ありがとうございます。
これだけでも、ディアナコート茗荷谷翠景が、普通のマンション業者の計画施工とは異なる（採算のみを追求した）無理がある建築とわかるかと存じます。
ここからは弁護士の先生方からの受け売りですが、狭い敷地で容積率を無理にあげようとすれば、いろいろな箇所で別に無理が発生します。現在は一次的に建築確認を出すのが民間機関で、しかも、複数の中から選べるので、審査の甘い機関を選べばそれでも通ってしまいます。そして、実際にそうした甘い審査のみで無理に建てたマンション建築が見過ごされている例があることは事実です。
しかし、そうしたマンションは一定の危険を孕んでおり、実際、二次的に審査をする行政の建築審査会に申し立てられれば、一発で取消されてしまいます。しかも、容積率いっぱいの建築ですと、もはや修繕による補正がきかず、結果、ルサンクのように修正不能な違法建築として全戸解除のようなことがおこるわけです。

結論、文京区民はちょっと痛い。囧囧囧

住民運動のHPに、このマンションが窪町小学区であると業者が説明しており、それを前提に購入検討したとのコメントをいただきました。
http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku
しかしこれは誤った情報であり、どなたか以前に書いてましたが大塚小学区です。業者による誤導により購入を検討されている方が少なからずいるようですので、こちらにも書かせていただき検討者の注意を促したいと存じます。

なお、この板はディアナコート茗荷谷翠景を購入検討されている方には重要な情報が提供されている貴重な板です。情報の中には当然に業者にとって不都合な
ものも含まれてしまうこともあるかとは思いますが、それも含めて購入検討者には重要な情報です。
最近、業者にとって不都合な情報の提供が増えたせいか、管理人の方に閉鎖を主張する方が出るようになっていますが、購入検討者ためにも、そのようなことはあってはならないと考えます。
誹謗中傷が見受けられないわけではないですが、それらはもっぱら業者擁護派から住民運動に向けられたものですので、それを理由に閉鎖ということでは、都合の悪い情報が出てきたら誹謗中傷を繰り返せば閉鎖できるという悪しき前例を作ってしまいかねません。管理人の方のご高察のほどをお願いいたします。

>>351
そのような印象を与えてしまったのでしたら、申し訳ありません。ただ、文京区にお住いの方に、一家言あり、かつ、筋を通そうとする方が多いのは確かかと存じます。

建ぺい率は土地の形状にもよるのであまり意味がないですね。建ぺい率が高い方が低層になる場合もあります。
容積率はどうでしょうか。

また、この地域は建ぺい率６０％ですね。角地で緩和されているのだとしたら、制限７０％に対して６２％は悪くないですね。

都合のよい事実だけを出すと胡散臭くなります。たぶん、建て方がえげつないと言いたいのかなと思いますが。
グーグルで航空写真を見るとパークハウスも紳士的に建てられているようには到底見えません。
だれかが書いていましたが、所詮そんな地域なのではないかな？

>>354
グーグル航空写真で見ていただいたのでしたら、346さんが挙げた三つのマンションの土地の形状がほとんど違わないことがわかるかと存じます。すなわち、
単純比較が可能なケースであり、346さんは「都合のいい事実だけを出」しているわけではないといえます。

また、航空写真ではマンションの高さはわからないでしょう。高さについても現在問題視されているポイントです。

パークハウスの建築過程の実態は、私が341に書いたほか、343にもある通りでした。ですので、格別に反対運動など起きなかったですし、もちろん、建築確認取消手続が開始されることもなかったです。

同じ場所で異なる現象が起きているわけですから、「所詮そんな地域」ということでは説明できません。むしろ、業者が目先の利益だけでなくトータルで利害得失を考えられるかの問題であり、その意味でさすが三菱地所と思います。

>>350
建蔽率54%に比べて62%という数字を見るだけで計画に無理があるとわかります、という言い分に無理がある。これだけで色々と手の内があるように見せかけつつ、ただのイチャモンに過ぎないんだろうと思っちゃいます。

>>355
確かに三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた、②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張ですね。しかし、①確認取消訴訟の被告は審査会であり、②モリモトの本件開発経過における瑕疵の態様、程度、そもそもの有無が事実上法律上認定されるかにつき実体法、相当の無理がある、③訴訟法上もその挙証責任は近隣住民にある、等々を総合勘案すると、モリモトには、当事者適格がなく、また過失責任は無いとなりそうですが、いかがでしょうか？もしモリモトの企業責任を追及するのであれば709条を主張すべきです。仮に709条では敗訴の見込みが高いと判断されているのであれば、その点を開示くださいませ。

>>352
私はどちらかと言うとモリモト擁護派ですが、全く賛成です。事実上、法律上の主張を冷静に徹底的に議論して、論点と事態の帰趨を全面的に開示すべきです。最終的に行政訴訟になると思われるので、その経過も開示してください。

>>356
そうですね、他のマンションが54%なのに62%だから「無理がある」建築だとは論理的に導けないかもしれません。その点は筆が滑りました。ごめんなさい。

ただ、これまでの書き込みで、パークハウスなど周辺マンションに比較して「余裕がない」計画になっているかも問題視する方がいらっしゃいましたから、その点についてはデータ上明確かと存じます。

加えて、余裕のない狭い敷地で容積率を無理にあげようとする建築は... と、ここからは350の後半の繰り返しになってしまいますので、そちらをお読みください

土地の形状、全然違うんじゃない？パークハウスは奥に不整形の部分があって駐車場に使ってますね。ベルメゾンの南西側の隣地への寄せ具合こそ異様。南側をこんなに寄せたら、今回のような問題になるに決まってますね。

https://www.google.co.jp/maps/@35.7209281,139.7390133,93m/data=!3m1!1e3

>>354
建ぺい率は敷地に対する建物の水平投影面積であり、敷地にどれだけ空地があるかを示す指標となるものです。
指定建ぺい率は６０％ですが、耐火建築物にすることで７０％になっています。角地緩和ではありません。
各延面積、容積率は次のとおりです。
ディアナコート（計画）　　：敷地面積768.70㎡　全体延面積2506.05㎡　容積対象延面積2124.43㎡　容積率276.37％
パークハウス　　　　　　　：敷地面積812.99㎡　全体延面積2515.46㎡　容積対象延面積2098.17㎡　容積率258.09％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35㎡　全体延面積2947.49㎡　容積対象延面積2660.59㎡　容積率323.53％

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

私が346で建ぺい率のみを記したのは、あくまで敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として、建ぺい率以外では単純に比較ができないので、取り上げたまでです。
尚、建ぺい率は、建築基準法上の居室採光、安全条例上の窓先空地、屋外避難通路、区条例の緑地面積等に大きく関わっているものであり、計画建物の住環境、避難上の安全性、周辺環境への影響という観点において、大きな意味を持つものでもあります。

atelierさん、ありがとうございます。数字は嘘をつかないですね。

僕は正直言ってどっちでもいいんですが、住民エゴみたいなのは嫌いです。これからマンション買いたい派としては、安く良いマンションが増えればいいなと思っています。ルサンクでも近隣のマンションが反対してて「どんぐりの背比べじゃないの」と思ったのですが、ここはルサンク以上にマンション向けの土地じゃないですかね。

公平にベルメゾンの情報を出していただいて、容積率がモリモトよりも大きいことも分かりましたが、atelierさんはどのように評価してますか？　またベルメゾンの建ぺい率はどうなんでしょうか？（もちろん土地の形とか向きで、単純な比較が意味ないことは分かりますが）

>>357
書き込みが多岐の点にわたっているので、お答えの仕方が難しいのですが...

「三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた」はその通りですが、「②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張」というご理解は違います。建築確認は民間機関が出し、それに疑義があるものが申し立てると審査会が審査します。三菱の場合は申し出自体がなされていませんので、審査会の審査はなされていません。また、審査会では客観的に法令違反があるか否かが審査されますので、事前の住民対話の有無や内容は関係ありません。ただ、住民が納得すれば誰も審査会に申し出ませんので、結果、万一何か違反があったとしても、そもそも審査会自体が開かれないという事実上の効果はあります。

>>363
ありがとうございます。そうすると、本件建築確認は「東京都の指定を受けた」「指定確認検査機関」でない一般私人による確認であり「行政処分」に該当せず、従って公定力を有しない、との主張で宜しいでしょうか？

>>357
「①確認取消訴訟の被告は審査会」は、審査会の手続は「訴訟」ではなくその意味では「被告」とは呼ばないのですが、相手方という意味では建築確認を出した審査機関であり、審査会は裁判所的な役割になります。

②③については、要は、建築確認が正しいものであったか審査会が法令に照らして再審査するものとお考えください。

「モリモトには、当事者」ではないという理解は正しいのですが、その理由はご指摘のことは関係なく、上記の審査会の手続構造によるものです。ただ、建築確認が取り消されると一番影響を受けるのはモリモト、そして、完成前に買ってしまった購入者であるのは確かです。

>>357
モリモトの「過失責任」、「企業責任を追及」するため民法「709条を主張すべき」か、その場合の「見込」については、今後の争訟の戦略にかかわりますので、弁護士から止められており、ここでは開示できません。どうしてもという購入検討者の方は、日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

>>365
ありがとうございます。①一般に指定確認業者による確認の「適法性の推定力」はいかに考えるべきですか？②審査会で確認取消に至る為の具体的要件規範は判例で示されていますか？③それら要件の適用において、ルサンクと本件の具体的異同は何ですか？すいませんが開示ください。

>>362
建ぺい率は346に出てますよ。
atelierさんが、容積率については共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較できないのに対し、敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として建ぺい率は有効として、346で示してくれています。

>>366
ありがとうございます。私も原告として訴訟を断念した経験がありますが、日本の民事裁判では709条による不法行為請求は、交通事故や他覚性ある傷害事件でないかぎり、9割方敗訴しますよね。従って本件につき行政訴訟オンリーという訴訟選択と理解しました。

>>367=364さん
①については、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないという理解でいます。したがって、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すので、甘い審査機関を使って建築確認をとった場合、確認が取り消される可能性は高くなります。

②については裁判所ではないので「判例」ではなく、したがって同様の公開や
データベース化がなされているわけではないと思いますが、先例集のようなものはあるようですよ。

③については、戦略上、弁護士に止められていますので、どうしてもという購入検討者は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせくださいませ。

>>369
敗訴するか否かは事案次第なので、一般的な率は関係ないと思います。
民事手続の可能性については、今後の戦略上弁護士に口外を止められていますので、どうしてもという購入検討者の方は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。

>>370
ありがとうございました。論点が１つ見えて来ました。先ず、東京都の指定を受けた指定業者による確認は、行政処分の適格性を与えられた明確な「行政行為」です。従って、モリモトからすれば、適格な確認を得たから開発や先行販売は適法になり、取消請求による具体的な損害発生の証明に成功すると考えれば、住民に対する損害賠償請求訴訟の「反訴」又は「別訴」を提起するでしょう。一方で、住民からすれば、適格性ある行政処分の違法性を主張して当該行政処分の取消を主張することになります。とすると、公定力の意義につき判例は「行政処分は、たとえ違法であってもその違法が重大かつ明白で当然無効ならしめるものを除いては、適法に取り消されない限り完全にその効力を有する」としていますので、審査会に取消の行政裁量が如何なる基準で認められるのか、という点につき住民が余程の自信度を有しない限り、当該取消訴訟は住民側にリスクが高いものになると考えます。当然、モリモト弁護士も既にルサンクの事例を詳細に検討して、確認取り消し

>>372
の「再取り消し訴訟」を展望していると思われます。モリモトからすれば、販売遅延による損害賠償請求、住民からすれば、人格権侵害による損害賠償請求との主張で、長引けば余裕で一年を越えるでしょう。住民はかような訴訟展望につき、担当弁護士から教示を受けられましたか？すいませんが開示してください。

>>373
手続の展望の詳細については、日置先生からみなさん詳しく伝えられていますので、ご心配ありません。

>>372
370にも書きましたし、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないというのが運用であり、その点はご理解が間違えている気がします。
つまり、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すという理解でおります。

行政処分一般論から導くのではなく、実際の運用から議論した方が建設的であるように思います。

すいません。建ぺい率も書いていただいていましたね。

建ぺい率が低くて容積率が高い（一般的には高層階まで太さが変わりにくい）のと、建ぺい率が高くて容積率が低い（高層階になると細くなりやすい）のはどちらが近所に配慮されていますかね。この数字はどのようにも読めますね。

結局、建ぺい率を比較しても意味が無いんじゃないでしょうかね。容積率が大きいというのは、それだけ周囲へのインパクトのある建物ということになりませんか？

>>362
容積率について
敷地に建てられる建物の外形上のボリュームというのは、許容建ペイ率、日影規制、高度斜線制限、道路斜線制限、隣地斜線制限により、概ね決まってきます。概ねと書いたのは、現行法には道路斜線制限、隣地斜線制限を適用除外する天空率の制度や、大規模開発にみられる総合設計制度等があるからなのですが、話を簡潔にするためにここでは解説を省略します。
ここで言う外形上のボリュームには容積は関係ありません。
容積とは簡単に言うと法的にカウントされるべき床面積の合計であり、上記の制限により定められるボリュームの中で何層床が取れるかということと、容積にはカウントされない共用部等を含めた配置計画、平面計画により決まってきます。
たとえば、同じボリュームでも階高を高く設定したり、共用廊下が長かったり、吹抜けを設けたりすれば床面積は減り、容積率は下がります。配置計画上は、敷地形状が大きく左右します。
ベルメゾンについて言えば敷地がほぼ長方形であり、空地を確保しながらも比較的効率よく配置計画が可能だったため、結果的に容積率を上げられたのだと考えられます。
敷地が整形でない場合は、低層での建築面積を多くとったとしても、上層階で日影規制、高度斜線制限などが、複雑になり、どうしても平面計画上の効率は下がるため、容積率を上げることは難しくなります。
私が前に言うところの制限ぎりぎりという表現は、容積率を指すものではなく、敷地形状ゆえの複雑さを伴った日影規制、高度斜線制限等に由来するものです。

>>376

atelierさんは

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

て書いてますけど...

＞＞376
建ぺい率の比較に意味があるかないかは、各自のご判断にお任せします。
建ぺい率というものは建築計画上の一つの結果であり、事実を情報として提供したまでですので。
購入をご検討の方は、自身が住む環境として、適しているかどうかをご判断されればよろしいかと存じます。

>>375
ありがとうございます。おっしゃいます通りに、行政処分一般論の教条適用をするつもりはありません。但し、そうだとしても処分性は相当に重い概念であり、この点、即ち処分性を害しても保護されるべき住民の利益は何か、また確認で見落とされていた違法性は何か、について、繰り返しで誠にすいませんが、簡単な箇条書きで開示してくださいませ。よろしくお願いいたします。

モリモトさん、もういい加減にして下さい。何を焦って事前にこちらの
手の内を知って対処しようとしているのですか。
これから確認審査請求する側が手の内を晒す筈が無いでしょうが。
自信があるのでしょうから堂々と受けて立てば良いじゃありませんか。
我々は弁護士からこの手の対応は一切止められています。
もうこの種類の質問は止めて下さい。我々は一切反応しません。

>>380
民間機関による建築確認、疑義がある場合の行政の審査会での審査という構造が、行政処分、不服がある場合の裁判所での行政訴訟という構造と全く同じとは理解していませんので、処分性の重さ云々の議論には俄には賛同しかねます。

381さんとは異なり、380さんが業者関係ではないと信じたいです。ですが、やはり戦術上、これ以上の詳細をお話することは弁護士から止められていますので、購入検討者の方でしたら、日置雅晴先生の法律事務所まで直接にお問い合わせくださいませ。

>>381
すいませんが私はモリモトではありません。従って焦ってもいません。私のお願いは住民の法律上の請求行為に有意性があるのか否か、訴訟権の濫用に当たるのではないか、逆にモリモトの違法行為の存否、程度を利害関係人として開示して頂きたい、ということです。
逆に、住民側が開示不能を突如言い出すとすると、住民の民度、見識も含めて将来の訴訟においても不利に働くこととなります。ご説明の詳細さにおいて回答者は間違いなく住民であり、本件の一連の書き込みは十分に訴訟における直接証拠としての証拠能力を有します。さらに本訴と成れば当事者照会制度、文書提出命令等々の民事訴訟法の制度により「手の内を明かさない」訴訟活動は認められないのが現行法の制度設計です。本件掲示板の維持を希望されたのが、住民だとすれば堂々と、ビクビクせずに主張根拠を開示してください。よろしくお願いいたします。

>>382
冷静なご返答ありがとうございました。重要な論点を頂きましたので、暫く検討致します。ありがとうございました。

>>383
私は開示をしないとは一言も言っていません。弁護士代理人がついていますから、そちらを通して照会くださいと何度も何度も申し上げています。

また、建築審査会への申し立ては、法制度上利害関係者に認められたものであり、その権限を行使することに何の躊躇も必要ありません。いわば民間機関に建築確認の権限を移したことの反射として設定された制度であり、それが近隣住民から行使されることは、制度上、あらかじめ予定されています。

atelierさんの話しは、客観的な数字を提示したまでといいながら、実際には価値判断が相当含まれていますよ。

建ぺい率が高ければ近隣への影響が大きく、小さければ小さいという関係かどうかが問題です。一般論としては建ぺい率が低ければ境界との空きも多くなりますが、パークハウスのような不整形な土地（この点は皆さん黙ってしまいましたが）だったら、普通に建てると建ぺい率は下がりますね。また、高層にすれば建ぺい率が下がりやすいはずです。

これと同じで容積率も仰る通りですけど、容積率が大きければボリュームが大きいという一般的な関係もありますね。
建ぺい率は重視するけど容積率は実態を表さない、というのは数字に名を借りたミスリーディングじゃないかな。

ちなみに、建ぺい率を殊更に挙げているから言っているのであって、どちらの数字を見ても実態を正確に反映しないというのであれば反対するものではないですけど（笑）

>>385
弁護士にこちらの掲示板までご登場頂くのが、さまざまな疑念、争点の解決となり経済性、合理性があると思います。いかがでしょうか？

弁護士に情報漏らすなと言われてるのなら始めから掲示板に書き込みしなければいいのに。

法守っておけばいいんじゃないの？
アウトだったらルサンクコースってことでいいやん
話がくどいわ
もっと他のスレみたいにいかんかな？

文京区の人間は
暇なのか
閉鎖的なのか

京都府民と同じ匂いがする

同じ文京区民として恥ずかしい限りです。

近隣住民の皆さん、筑波ＰＴＡの皆さん、問題を解消したマンションの購入を検討している皆さん、もう相手（誰かは容易に分かりますけど）の挑発に乗っていちいち反応するのは止めましょう。相手はなんだかんだ屁理屈を重ねて、こちらの確認審査請求の中身を知りたくて・知りたくて仕方がないのです。日置弁護士にドーンと出してもらえば良いでしょう。
こう言うと相手は、弁護士もこの場に出てこいとか、反対派は尻尾を巻いて逃げだしたとか、問題点を公開するのは義務だとか、また一生懸命煽りをして、情報収集の土俵から逃げないようにするでしょう。相手の挑発に乗ると少しずつでも当方の指摘項目が分かってしまいます。「金持ち（勝ち組）喧嘩せず」です。逃げたとか、卑怯とか何を言おうとほっておくことです。間もなく戦いが始まるのですから。意見があるのなら弁護士に聞いて貰いましょう。くれぐれも００００会社の挑発に乗らないようにしましょう。

>>390
おっしゃる通り、このままいくとルサンクコースの可能性は高いです。

>>391
閉鎖的にみえたら申し訳ありません。
京都府民と同じかどうかは、京都をよく知らないのでお返事できません。

>>392
文京区民としてともに頑張りましょう

>>393
ありがとうございます。
おっしゃる通り、情報収集のための挑発には乗らずに、日置先生の指揮の下、建築確認取消手続が始まるという事実、そして、ルサンクのように悲惨なことになることの危険性を購入検討者に知らせるに止め、あとは日置先生に任せたいと存じます。

>>393
383です。繰り返しますが私はモリモトではありません。従って煽りの意図もありません。その証拠に住民側に有利な情報=常識を１つ開示させてください。
一般的に弁護士は勝ち筋の事件しか受任しません。勝ち筋とは、①豊富な直接証拠の存在と、②法規、判例の適合性です。住民側弁護士が経験と実績に満ちた方ですから単なる売名行為や着手金目当てでも絶対にないでしょう｡そうすると、これまでにうっすらと示された証拠と論点が住民と弁護士で共有され、かつ「大きな闘争戦略」の下に本マンコミが利用されホームページまで作成されているのだと考えます。住民側とすれば至極当然な戦法ですし、私も住民であれば同じかさらに先鋭化した合理的手段をも選択したでしょう。確かに「戦い」とはそういうものであり、文京区民か否かは全く関係ありません。いかがでしょうか？

違憲のまま選挙が行われる時代だし、今更工事が止まるだろうか？
ルサンク同様、出来た建物に人が住むか、住めないかの二択。
誰得って話があるが、先見の明のある購入者得。

>>394
付け加えますと、「ルサンクコースの可能性は高いです」の発言はただちに撤回されることを強くお勧めします。刑法233条の業務妨害罪における「風説の流布」の構成要件に該当してしまいます。
恐らくモリモト側も本マンコミを重大な関心を持って常時監視記録していますから、刑事告発されるとIPアドレスから本人情報が特定されます。日置先生にもご確認ください。お気をつけて。
それよりも客観的真実たるモリモトの違法開発行為の具体的内容を教えてくださいませ。

雰囲気悪いな
ここのレス（物件）

>>386
No.377の容積率については、No.362でベルメゾンの容積がモリモトよりも大きいことに対してどのように評価していますか？と問われたことに答えただけなので、評価を問われればそこに価値判断が入るのはやむを得ないかと。建ぺい率、容積率として記載した数字は客観性も主観性もないただの結果としての事実です。建ぺい率に固執しているわけではなく、配置計画で無理に住戸面積を増やそうとすれば、その結果として建ぺい率は上がるということです。計画上の無理や近隣への影響に関してはNo.34、44、57、213にコメントさせて頂いていますので、お読みになっていただければ、その結果として建ぺい率が髙くなっていることがお分かりになるかと存じます。
容積率については、一般論では評価できないということを言っているのであって、容積率がまったく実態を表さないなどとは考えていません。その敷地の条件や建築要件によって決まるものなので、違う条件で容積率の数字だけを比較してもあまり意味がないということです。
これに対して、建ぺい率は平面に投影された建物面積比率なので、敷地面積に対しての空地率としては二次元的な一定の評価の比較が可能です。ニ次元で評価される対象としては、近隣とのプライバシーやNo.361に挙げた窓先空地、屋外避難通路、緑地等があります。確かにパークハウスのような不整形敷地の場合、現実的にマンション住戸として建てられない部分が生じていて、結果として建ぺい率が下がっていると言えますが、その部分が空地として残ることで、隣接地の日照は以前の建物があった状態と比べ実際に良くなっています。
高層にすれば建ぺい率は下がるのではとのご意見ですが、最高高さが３１ｍ、第３種高度斜線制限がある中では、ディアナコートの１０階が限度であり、それ以上の高層化はできないので、現計画と同じ容積を確保するためには、建ぺい率は下がりません。
容積率が大きければボリュームが大きいとのご指摘については、概ねの相関関係はもちろん有ります。そのことを否定しているわけではありません。ただ、デイアナコートの容積率がベルメゾンより低いのは、建物形態を見る限り、それ以上は建てられないという物理的な制約によるものであって、容積率が低いからといって周辺環境に配慮しているかどうかを判断する指標としてはそれだけでは評価できないと考えています。これは主観的だと捉えられても構いませんが、これらを含めて購入ご検討の方の判断材料になればと存じます。