大通り沿いか、一本入った場所か、というのも結構違うと思います。
現地に行ってみればわかりますが、本当に交通量の多い通りです。
現地行ってみましたが、かなりできあがっているんですね。目の前の高いマンションで、日当たりが心配ですね。上の階は何とかなりそうですが、値段がねぇ・・・。
上の階でもレースのカーテンは一日中必要ですね。アインスタワーから丸見えですもんね。
ここで、7000万だすなら、アインスタワーの中古の物件を検討するな~。PH山吹神楽坂と比べてる人いたら、情報ください。
江戸橋駅、徒歩2分というのは魅力のある物件だと思いました。
小さなお子さんを連れての電車の移動は大変疲れますからね。
こちらの物件の周辺には小学校や中学校がある様ですね。クリニックも、周辺にある様なので
楽しい生活が過ごせると思います。
商店街が近くにあるのは魅力ですね。なるべく、日当たりのよい高層階を希望してるのですが。
今後、南側にはマンションは建たないんですかね?まだまだ、マンションが建ちそうなところはありそうですが。3LDKのある物件を探しています。いい情報有りますか?
榎町にある大日本印刷の跡地がマンションになる予定ですね。
詳細のほとんどは未定なので早くても2025年前後になりそうですが。
かなり大規模な土地なのでそれなりの規模のマンションになりそうです。
>> No.167 大日本印刷工場閉鎖の噂は聞いていたのですが、本当だったのですね。
ともあれ、工場閉鎖により、周辺に多くある印刷屋さんも関連の仕事がなくなり、閉鎖するところが出てくるでしょう。それが街の環境に対してプラスに作用するのかマイナスに作用するのか、今後の展開に注目したいところです。
地蔵通りにある印刷会社光陽社本社も伊藤忠がマンション手掛けるみたい?
このエリアは印刷会社の閉鎖に相次ぐマンションラッシュですね。トーハン本社も再開発しますしね。
このままマンションはまだ値上がり続ける事も考えられそうですか?
今買うか悩んでます。
>> 170さん トーハンが再開発するんですか。知りませんでした。
おっしゃるとおりこのエリアは今後、マンションへの建替えが進みそうです。「裏神楽坂」なんてネーミングもあるそうで、最初は「なにそれ?」と思っていましたが、新築マンションに住む高所得者層が増えてゆくと、それにつれて街並みも変化してゆくでしょう。少なくとも小さな印刷会社が多くて暗めの雰囲気は消えてゆくはず。
マンションの価格は、新築がどんどん出てくるため大きな値上げはないでしょうが、魅力的な街並みに変ってゆくことを考えると、底堅いといえるでしょう。
「奥神楽坂」ですね。
確かにこの辺は雑居ビル取り壊し→マンションへ建て替えが進んでますね。一人暮らし用のワンルームマンション中心ですが。
先日この物件付近を歩いただけで4件建設中でした。
やはり東側の眺望は期待できませんね。西側の部屋で考えてますが、まだまだマンション建ちそうですかね。結構古い家が多くあるようだし、後から西側にも高いマンション建たないかが心配です。
173さん
西側建物の古い建物が再開発されても同じ規模の建物は現実的に不可能です。
なぜなら道路が狭いからです。容積は同条件で高く建てられるエリアですが、道路からかかってくる斜線が許されないので高く立つことは出来ないです。
では何階まで建つか、それは設計者次第です。
高く建てたいなら1フロア辺りの個数を減らしてペンシルビルみたいにするか、逆に個数を増やして低層プランにするか考え方は色々ありますからね。
プレミスト新宿山吹は大通りからの緩和措置でギリギリ高く建てられるエリアでしたので同じ形状で13階までボリュームが建つこと出来てます。
参考までに。
南側しかないかな~。東は隣のマンションからの圧迫感がすごいし、西もマンション建ちそうだし。10階以上でないと眺望は期待できないね。値段が問題なんだよ~
10階以上の南はもう億越えてますからなかなか手が出ないですよね。
駅近でいいマンションですね。ほぼ完成ですかね。隣接している、個人住宅やビルは残ったまんまなんですね。
先着申し込み住戸もまだあるようで、完売はしないようですね。値段がかなり高めですので、8000万、9000万では手が出ないけど、値引きなんかはないですかね。この近辺はどこも高めで、中古物件も見ていますがいい物件あれば中古でもいいかな。
もう少し様子を見ようと思います。
2012年築のプレミスト文京音羽は、5,280万円(2LDK)、同年の築のプレミスト神楽坂は、6,280万円(2LDK)で売りに出ていますよ。台所がIHなど気になる点は多いですが。
プレミスト物件は、完成してしばらくたつと、ブリリア物件に比べて、なんだか急に輝きを失っていくように見えます。
プレミスト新宿山吹も、随分と高値ですが、5年くらいたてば、値を下げていくのではないでしょうか。
立地は確かにいいですが、建物自体の良さはどうですかね。モデルルームでは色々と良く見せていますが、それほど建物内部・外部にお金がかかって作られているようにはみえませんでした。
確かにそうですね。この付近は最近、バブル気味ですよね。新築の売れ残りも多いみたいだし。数年は価格維持できそうですが、5年以上もたてば8000万、9000万の価格を維持できるか、とても不安ですよね。
7000万円代でも高く感じます。
ここで購入した者です。
Eタイププランだけ他のプランよりも条件がとても良くてもう少しお金があれば欲しかったかも。
入居の段取りも良く進んでて営業さんからも報告をきちんとしてくれてますので対応は今のところ満足です。
内覧会に向けてどう言う点をチェックすれば良いか素人には分からないですが、分かる方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
GW中に見に行こうと思っています。まだ、いい部屋は残っているんでしょうか?
価格と内容が見合った良い部屋はどれも売却済。
ただ、価格が内容に比して割高だった部屋は、場合によっては適正価格で買える可能性があるということです。
値引き交渉はできそうですかね?ブリリアと迷っているのですが・・・。
> 184 匿名さん
デベと交渉する前に、まずは銀行に対し、購入希望の物件を伝え、ローンの事前審査をすることが第一歩ではないでしょうか。その事前審査を通過したうえで、デベに対し「もし〇百万引いてくれるのでしたら、本物件を買います。ローン審査もOKもらっています」と話せば、引いてくれる可能性はあると思います。しかし、相手もプロですから、冷やかしの場合、よほど演技がうまくないと見透かされますね。
ブリリアを購入する予定で、値引き交渉したいと言うと「予算が合うならブリリア買えばいいじゃないですか」と言われることもありそうですね。
185さんが言うように、ローン事前審査をしていくらまで出せると明確に言う方法は画期的だと思いました。こうすると、プレミストが本命で、ブリリアよりもプレミストが買いたいことがわかります。
納得いく物件探しができるといいですよね。一生住む物件ですから。
ありがとうございます。いろいろと参考になりました。
185さん
多分勝手な予想ですが、、
ブリリアさんも近場のマンションの口コミ見たりしてると思いますからこういう事を公にしてますと作戦失敗になったりしないですかね?
いざ、目の前で上の通りに交渉開始すればあなたですかーって思われたり。
マンション販売会社も周辺のマンションの動向に対して常にアンテナ張ってるはずなのでここの内容も常に見てる気がしてます。
185です。デベに 「あなたですかっ!」 って思われてもいいんじゃないでしょうか。
つまるところ、売り手と買い手の利害が一致するかどうかがポイント。少しでも良い条件で買うためには、買い手側にも売り手の心を揺さぶる、ちょっとした工夫が必要だと思うのです。
しかし、上記作戦を用いたとしても、本物件の近くでいうと、PH山吹神楽坂は値引きしてくれそうな雰囲気を感じませんね。
もう完売?
まだでしょう!キャンセルでます、いつもそうです。安心してください!
も少し様子見ます。西鉄の物件と野村の物件見てから考えようかと。
周辺に新築マンション多数ですから、どこも苦戦してそうですね。探してる方からすると同じ駅に複数あるのは比較できて良いです。
もう完売したんですかね?
残り2個あたりとは聞いてましたが
ほぼできあがったようですね。早く入居したい。
Eタイププランを購入しました。それにしても、1Rの賃貸物件が既にでていますが、138,000円とは、えらく低く評価されたものですね。どんな住民が入居してくるかいまから不安です。夜にも騒がしい人が来ないといいですが。
月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出した時に需要ってありそうですか?
大手町近いですし、大手の社宅として貸せたら理想。
月30万の家賃に住む家族は、江戸川橋には住みませんね。マンションの周辺を歩いてみれば寂しい感じがわかりますよ。そもそも、月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出したとき、あまり需要はありません。
その値段なら、会社が家賃を大部分負担するにしても、他の地域を選ぶでしょう。
20万がいいところでしょ
20万かー
賃貸に出した時の相場価格が30万くらいになるでしょうとダイワハウスの方から最初に説明受けたけど、これで借りる人いるのかなって疑問でした。
買った事は全然後悔してないので住むのは楽しみですけどね。
賃貸の部屋見ましたが8階26平米で13.6万であればそれなりに評価されてると思いました。平米あたり5,000円強、56平米なら30万円弱、70平米なら36万。単価が正比例するとは限りませんので目安程度ですが。
最後の一件そうですね!
早く売れてほしい。
入居が待ち遠しいです。
外観はもう仕上がってるのかな?
>>202 マンション検討中さん
んなわけねーだろ(笑)せまけりゃ坪単価が上がるのは不動産事情当たり前で、江戸川橋の相場で60平米でも25が限界。周りの価格見てから目安とか言った方がいいよ。
バカにされるよ?
202さんは、「単価が正比例するとは限りません」って、ハッキリ書いているよ。それは裏を返せば、下ブレするということ。だからバカにはされないでしょう。
Eタイプを購入しましたが、一部の社員さんのモラルの低さには辟易します。
「最後の一件そうですね!」なんて購入をあおる必要はないんじゃないでしょうか。
値引き無いか…。8月まで売れ残って、家具付き&値引きなら考えるかなぁ。
だいぶできあがってきましたね。入居が待ちどおしい。でも、接している住宅の人はどんな思いで住んでるんですかね。工事うるさいだろうし、埃っぽいだろうし・・・。目の前のタワーマンションも圧迫感あるしなぁ。中古で前のタワマンも考えたんだけどね。今はこの物件の入居が楽しみでなりません。
商業地域ですから隣に何が建っても不思議ではないですからね。
私もすごい楽しみです。
良い買い物です。
久々に現地行ってみました。だいぶ出来上がってきましたね。西側なんでアインスタワーの影響も受けないし、いい住戸に決まってよかった。椿山荘や、神楽坂を満喫できそうです。
いや~東側の入り口の一軒家がんばってるねぇ。上から物落とされないのかね。そしてその前にはアインスタワーがそびえたってる。東側住戸は最悪だね。でも、中の設備はいいから高くても売れるんだね。あと一戸売れたのかね。
先進システムということでスマホで色々と家の中のことが操作出来るのは便利でいいですね。
お風呂とか冬場は特に帰宅時に出来ているとすごくほっとする。
気になるのはそういうもののセキュリティですよね。
それらの対策はきちんとなされているのでしょうか。
最近ちょっとニュースになっているのを見たものですから気になりました。
エレベーターは階の住民しか降りられないシステムになってるから建物全体としてのセキュリティは出来上がってますよ。
家の中の操作といってもエアコン、お風呂とかの遠隔操作の事だから防犯という意味でのセキュリティにどう関連しているか分からないですが、そこまで心配はいらないんじゃないかな?
周辺のパークハウスと坪単価が変わらなくてもここまで標準で付いてるのはラッキーですよね!
内廊下もホテル並みの仕様だと聞いておりましたし。グレードは高くて駅近で便利すぎます。
セキュリティといえば、ドアの鍵も操作できますね。
施錠のみで、解錠はできないとのことなので問題はなさそうですが。
「セキュリティがすごい!」ということを理由に、この物件を買う人はいません。
この物件の魅力は、駅近、表通りに面していないので比較的静か、という点でしょう。
カレー店、「ヨッチ」も近いですよ。
残り3戸なんでしょうか? だとすると、PH山吹神楽坂より売りが進んでいますね。
後3戸って何階部分が残ってるんだろ?
9450万が1戸と1億超えが2戸。
簡単に出せるお金じゃないと思うけど売れるのかな。
買える人すごく限られますね。
応援するしかない。
週末、このマンションのティッシュ配りとかしていたけど、
ここよりオープンルームやってた隣のアインスタワーの方が24階で景色よさそうだし坪単価が全然違う。
このあたりの新築、相当高くなってしまったんだな。
アインスタワーは家族向けの部屋が少ないからなー
あの高さはエリア全体で高さ40メートル規制がかかる前に建てられたものだから24階の高さは今後でて来ないこと考えれば大変恵まれた部屋だとは思う。
地蔵通りに今まいばすけっとが工事中で来月入居前にオープンします。
あとイトーヨーカドーの噂も出てるみたい。
スーパーマーケットがこれから増える可能性が高いですね。
コモディイイダがあるから別に困ってないけど
コモディイイダは地下に降りるのが面倒くさい。江戸川橋に成城石井が来てくれたらなぁ。
コモディはスイカやパスモは使えるのかな?
コンビニは基本スイカかパスモ、スーパーはクレカで済ましてるから対応できるようになったら嬉しい。
40メートル制限だと現状で建てられる高さからすれば13階が標準ですね。
もしこのエリアで14階で出ればかなり圧迫感のある住戸になるので付けたい設備もつけられなくなったりとかマイナス面が大きくなるでしょうね。
ここは高くて買えなかった。くやしいから、目の前のアインスタワー物件見に行くかな。東南2LDKあるかな。
最新情報かわからないですが、新宿山吹アインスタワーは最上階2DK55平米坪単価371程度で出てますね。
アインスタワー選ぶメリットって景観だけだよね。
間取り悪いし、設備も古い。
坪単価比較してほとんど変わらないなら絶対こっちだね。
まーこっちもお買い得感の部屋売り切っちゃったからそれでもと言うならPH山吹神楽坂にいくしかないね。ブリリアは後悔するよ。
今は中古買うより新築の方が断然いいと思うよ。
232です。
営業っぽい喋りになってしまったね笑
アインスタワーの他の中古の部屋見たら坪単価400超えあったのでこれってプレミストとほとんど変わんねーなと思ったので所見を述べさせて頂きました。
確かに今残ってる方が高いでしょうが、プレミのこの場所だけ異常に設備が豪華過ぎです。
今までたくさんパークハウスやプラウド見てきましたが同じ坪単価でここまで揃ってるのは見たことありません。
私もここで買いたい部屋があったのですが、越されてしまったので諦めましたが、やっぱりずるいです。
アインスタワーは管理費含めて判断した方が良いと思いますよ。以下のサイトによると2012年時点で458円/㎡と驚くほど高い。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1155.html
確かに設備は魅力的だと思います。キッチンで言えばフィオレストーン天板の食器棚(吊り戸棚が跳ね上げ式)、タッチレス水栓、食洗機、ディスポーザーが標準装備。※ガスコンロがデリシアあたりになると言う事なしです。その他LDエアコンや施錠、お湯張りの遠隔操作、照明スイッチの一括消灯、※照明のスイッチはタッチ式の最新です。廊下の天然石仕上げなど。どれだけ役に立つのか定かではないですが、通常オプション品が標準装備なのは魅力的です。だけど残りの住戸の価格なら、これくらい当たり前ですけどね。
ヤバいですね。
プレミストの今後のシリーズに期待です。
資産性の事についてですが、万が一売る時は設備のグレードは価格に大きく反映出来るものでしょうか?
それとも微々たるものでしょうか?
土地と利便性とブランド力で決まるものなのかよく分からなくて。
無知な私めにご教示ください。
モデルルームのお風呂のドアは透明ガラスでしたが、流石にオプションですかね?
>> 237 なにがヤバいのか、よくわかりませんけど、貴殿のご質問に関して。
Qー「資産性の事についてですが、万が一売る時は設備のグレードは価格に大きく反映出来るものでしょうか?
それとも微々たるものでしょうか? 」
A- 微々たるものです。中古で売却する際は、新築時の設備のグレード差よりも、リフォームを直近にしたか否かの方が差は出ます。
内覧会やってましたね。
滞りなく終わったのかな?
内覧会は素敵でした。
一言で言うとホテルですね。
建物はキレイに仕上がってるのでかなりスケジュールに余裕のある現場だと感じました。
建物内もそうですが、外構と外観もけっこうお金かけてて裏まで抜かりなくしっかりと仕上げてました。
ただ、部屋の中の照明のボタンがあちこちに多すぎて扱いが大変な印象でした。
スマート家電で一括でライトを消せるのでそれを頼るかもしれませんが。
内覧できるということなので今度見に行きます。アインスタワーの中古も見たので、それと比べたいと思います。アインスタワーはリホームすれば24階の東南も使えそうです。リホーム300万ぐらいかな。
内覧会行きましたが、私はがっかりしました。7000万円台の仕様じゃないですよね。同伴した一級建築士の方も、外部の素材が随分と節約されていると言っていました。もう買ってしまったから仕方ないですね。
同伴した一級建築士さんも今さらそんなこと言わなくていいのにね。
同伴した一級建築士の方は妬みなのか批判するためなのか、購入者に対しての悪意としか感じられませんね。
大きな買い物したのに関わらず247さんと同じくそれを言わなくて良いでしょう。
どこのマンションでも外部にお金をかけて内部には標準的だったりその逆だったり色々です。内装も含めてトータルで評価してガッカリでしたら参考にします。
というか、一級建築士同伴で内覧してたら業者からは即特定されることくらい分かるでしょうから恐らく内覧してないのでしょう、具体的な内容何も触れられてないですし笑
あと、個人的には外部節約して内部設備充実させれくれたのならとても有り難いことです。
内覧アドバイザー(建築士)など同伴することは結構ありますよ。素人にはわからないことをよく見てくれます。2度目のマンション購入ですが、今回も同行してもらいました。高い買い物ですので最初のチェックが肝心です。
内覧しました。建築的な知識はないので素材の単価はわかりません、あくまで外観、見た目に限って素人判断です。外観で言えば、バルコニーの下部の吹き付け塗装や露出した雨樋には安っぽさを感じます。歪な形で凹凸が多く安定感がない感じが気になりました。でも不思議なことに歪な形が見る方向によって佇まいが異なり面白いのも事実です。個人的には好きですが、エントランス側の三角のパネルは何?て感じです。また道路から奥まったエントランスやエントランス横を抜ける通路の豊富な植栽、オブジェやアート、など高級感を感じます。個人的には7000万弱だったら内部と外部のバランスが取れていると思いました。1億出すのであれば、外部は物足りない感じがしますが…
最初のcheckじゃないですよね
エントランス側の三角のパネル、ひょっとして屋外階段のところのことでしょうか。
ここは紙の町なので折り紙をモチーフに外観に取り入れているのです。こういう町の歴史を取り入れる建物ってなかなか見かけないですから有名な建築家が入ってこそできるんです。
あと、外壁が安っぽいとかいう以前にこの建物のコンセプトがあるからそれに合わせたデザインになってるのです。ケチったとかではなくて、コンセプトを上手く表現する為に細かい所にはお金をかけ、シンプルな所は標準的にという事でしょう。
この建物は安く出来ているではなくて、この建物は紙を基調としたデザインで出来ていると思った方が良いです。
私も一級建築士と同行しましたが、細部の作り込みまでよく出来てると言ってました。
家を買う前に営業さんの言葉1つ1つしっかり聞いてましたので、ここに住むならばこの建物の特徴を1つ2つ説明出来るようになった方が好きになりますよ。
いいマンションですよ。立地も申し分ない。ただ残念なのは。東側エントランス前の戸建てがポツリと残っていること。マンションの一部のように見えるね。西側のエントランスはいいけど、自転車置き場から出るところも、隣接マンションに挟まれたところにできていて違和感有。でも、平置き駐車場が取れたし、内装は充実しているので気に入ってます。
ここの掲示板、営業の方が説明してるみたいですね。
久々にここの営業から電話があった。まだ売ってるみたいだけど後3戸で苦戦中なのかしら?
先日、見に行きました。高い!!値段が。値引きできないかな。
残り3邸値引きあれば考える。あとはブラントンをもう一度検討する。