パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

このあたりで4000万前半ってのは無いんじゃないでしょうか。
これまでに近辺で販売された物件の値段から考えても、6000万～8000万ぐらい。
日当り悪いとか下層階で5000万ぐらいってところだと見積もってましたが…。

パークハウスなので高いのは当たり前かと。
近くだと、イニシア鷺沼がかなり安かったですがもう完売済ですね。

事前案内会に行かれた皆様、情報提供ありがとうございます。
ルフォン宮前平も検討していたのですが、ルフォンと比較しても、ちょっと高いですね。
６０さんの話によると坪２３０万程度、しかも西向きでですよね・・・。
価格設定の見直しに期待します。

見てきました。
ここ数年周辺物件を見てきましたが、今回も見送りの可能性が高そうです。

正直思っていたよりもモノもよく、値段も低めでしたが
花霞のトラウマから、もっと低めに価格設定してくれないかな～という
淡い期待を抱いていたので、、、。
とはいえ、プラウド宮崎台やブリリア宮前平よりも安く出てきたのは
若干花霞が影響しているのかな、と思います。

この物件やルフォン宮前平が高いとか言っている人は
もう一度エリアや駅距離、売主等を再検討した方が良いと思います。
ルフォンはこのご時世で第1期で全て販売している訳で
市場は安いと判断したわけですから。

ルフォンと比べてもこの物件はさほど値段の違いを感じませんでしたし
売主の違いだけではなく、立地、設備仕様等総合的に見た場合
私はこの物件の方が好みです。

価格調整やメニュープランに期待をして、一応今後の来場予約はお願いしました。

＞64さん
間取りはご覧になられましたか？
トランクルームはなくても、納戸やウォークインクロゼット付のタイプは比較的多く
設定されていました。
中には、収納しかないプランもありますが、ゴルフバッグ等長物が入るスペースがあるかさえ
確認できれば、トランクルームは必ずしも不要ですよ。

私も65さん同様に、今回は見送るつもりです。

私としては、立地はパークハウスが好みで仕様＆間取りはルフォンのほうが好みです。
値段は、どちらも同じようなもので妥当性を感じ、むしろブリリア宮前平のほうが割高に感じました。

パークハウスの間取りですが、ごく一般的な田の字の間取りが多く、これだったら新築にこだわる必要はないと思いました。

私も61さんと同じで、予定価格はかなり割安だと思ったのですが…。
駅近で、高台の角地で、JTの社宅の跡地。公園が隣で、交通量の多い道路も無く静か。
小さい駅の割りに買い物、銀行と日常の生活も便利。
と、今まで見てきた近隣のパークハウスより立地が優れているのに、やはりこのご時勢なのかな…と。
かつてのパークハウスなら6000万円台〜と、もっと高い価格を付けたような気がします。
花霞、見送って正解だったと内心喜んでしまいましたもん。
とはいえ、手が届きそうな値段になったらなったで、すぐには決心が付かず、
西向きは…とかディスポーザーが無いのは…とかマイナス要素を挙げては悩んでいます。

随分高めだとのコメントが目に付きますが、
更に高めになると思われる南向きの物件は
どの程度の価格帯でしたか?
間取り別に詳し目に教えて頂ける有難いです。

田園都市線でパークハウスは希少です。
東急か新興が中心で財閥系は珍しいと思います。

>>69
その希少だったはずのパークハウスが売れ残ったから
この物件の出足も鈍いんだと思うが

>68

私には、低め、妥当というコメントが目に付きます。私もそう思いました。
南向きは西向きより当然坪単価は高かったです。
価格を間取り別に詳し目に知りたいのならば、説明会に行くか直接問い合わせてください。
営業の人も感じが良く親切でしたよ。

この物件が高いと思うならば、パークハウス以外で且つ駅から離れた物件を探した方が良いと思います。

68さん

一般的に、どのマンションにも「基準価格」を決める間取りがあります。
この物件ですと、南向き4階のJタイプが該当すると思い、値段は5,700万円で基準坪単価は247万円となります。
ちなみに、プラウド宮崎台の基準坪単価は245万円でした。

69さん

田園都市線沿線に、パークハウスはいくつもありますよ。
決して希少ではありませんし、いい物件もあれば売れ残って苦戦する物件もあり、中古においてはブランドのご威光は感じられませんね。

田園都市線のパークハウスは７棟のみ。６年ぶり、しかも宮前区は花霞が初。
しかしなぜか小規模が多いので全部で５００戸程度、やはり希少では。


溝の口　１５６戸　２００３年
藤が丘　　８６戸　１９７１年
青葉台　　１５戸　１９９９年
あざみ野　７９戸　２０００年
藤が丘南　２７戸　２００１年
青葉藤が丘７８戸　２００１年
藤が丘南弐１１戸　２００１年
あざみ野弐３０戸　２００２年

＞７３さん
南は諦めていましたが、やはり高いですね。（私にとっては）


＞７４さん
希少なのでしょうか・・・。よく分かりませんね。
希少であっても、だから？といった感じです。

ところで、ここはハイサッシが採用されているのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいませんか。

74さん

お詳しいですね。地所の方かと疑ってしまいます。
でもね、「だから何なの？」としか思えません。
それと、購入された方には申し訳ありませんが花霞が成功したとは決していえない物件で、このシンフォニーテラスも仕様はルフォン宮前平よりも劣ると思っており、いまや名前だけで買うような時代ではないと思いますよ。

パークハウス美しの森は？２棟ありましたよね？
ヒルサイドの方はかなり苦戦して値引きしてましたよね。

74さん

私は76さんではありませんが、ルフォンがパークハウスより仕様が良い根拠はなんですか？
ディスポーザーの有無ですか？
う〜ん理解しかねます。
私は建築関係の仕事をしているのですが
（まぁ下請けですが…）まだまだ見えない部分で差はありますよ。
幾つかの仕様だけを掲げて、ルフォンが良いと言っている方は
ルフォンを選べば良いと思います。
名前だけで売れるとまではいいませんが、多少の価格の違い、表面的な仕様の違いなら、私は三井や地所の物件を選びます。
ルフォンがパークハウスより見えない部分でコストをかけてるとか
細かいチェック体制を敷いてるとかいうことはないですからね。

>>78
自分は最近だと三井＞野村＞地所＞住友>＞東建＞＞＞非財閥系ぐらいの順番だけどな。
地所は仕様も立地も中途半端で、苦戦してる物件が多いと思う。
鶴見栄町の物件もひどい売れ残りだし、財閥系なのに値下げに真っ先に手を出したのもマイナスかと。

宮前区の大手分譲マンションのリスト。（ＮＴＴ制作）

http://stock.home4u.jp/cataloglist/area/14/136

華やかな田園都市線と質実剛健の三菱地所は相容れ無いのかも

>78

その、パークハウスとルフォンの差について、そこまで書くのなら具体的な内容を述べてください。
私は素人ですが、ルフォンの外観のほうが好きですね。
ま、どちらも完成していませんから、玄人でも評価できないと思うんですけどね。

>81

なんだそれ。って感じです。
デベロッパーは、土地を仕入れて建物を仕立てて収益を上げるだけが目的の事業者だから、相性もなにもないでしょ。

なるほどデベのブランドにこだわらない方が多いみたいですな。

ルフォンの内覧会の様子は富士見台のスレが参考になる。

マンションが完成しないと評価できないみたいなことを言ってる82は、外観が自分好みのルフォンを買えばええやん。

全く違う話題ですみません。現在購入を検討中なのですが、どなたかわかる方がいらっしゃいましたら次の質問にお答え頂ければ幸いです。
①施工が「木内建設」ですが、この会社での施工は大丈夫なのでしょうか。調べてみたところ、ネット等かなり書か　れているので、心配になりました。
②どなたも触れていないようですが、「冷蔵庫置き場」の幅が狭かったような気が致しました。両開きサイズに対応　できていないのでは？と思うのですが、大丈夫でしょうか？
③これもどこかのサイトで話題になっていたので調べてみたのですが、南西部分の地下にＪＲ貨物のトンネルが通っ　ています。本当に問題はないのでしょうか？
　素人なので、よくわかりません。単なるアラシの方の意見でしたら問題ないのですが…。高い買い物なので、慎重　に検討したいと思っております。宜しく御願い致します。

この板も荒れそうだなあ。
まあ、それなりの荒れる根拠がある物件といえそうだけど。
この物件を「守りに入ろう」とする人は、やめたほうがいいよ。
そうすると、サーパスやドレッセATみたいにスパイラルに陥るから。
地所の関係者も書いているようだけど、考えが甘いよね。

86さん

まず、地下貨物線（武蔵野貨物線）のことについては、私の書いた42＆44を参照してください。
具体的に地図を見ると、この物件の南側をかすめて線路が通っていますね。
また、「電車の音がするかどうか」については、客観的には「音が聞こえない」と言い切れませんし、モデルルームの営業マンも同じことを言っていました。「音が聞こえない」と言って売り、その後にクレームが出たら大変なことになるからです。
私見では、私自身が宮崎台にある武蔵野線の真上の賃貸マンション2階に住んでいましたが、まったく気になりませんでした。

冷蔵庫については、私もよく調べないとわかりません。
モデルルームに巻尺を持って行き、ご自身が納得するように測ってみるのがよいと思います。

施工会社については、これも不勉強ですが書かせていただきますと、売主（三菱地所）はしっかりした会社であり怠りなく責任をもってチェックするでしょうから、あまり心配する必要はないと思います。
もし購入された場合は、引渡し前の内覧会にてご自身で十分なチェックをするのもよいでしょうね。
いずれにしても、三菱地所の物件ですから建築物への心配はないでしょう。

それよりもご自身で十分な検討が必要なことは、将来の周辺環境の変化だと思います。
これは、営業マンも重要事項説明をしますが、将来の周辺のマンション建築等については予測できないことですから、ご自身で判断するしかないと思います。

上でルフォンの名前が出ていますが、私としてはルフォンの周辺は今後の開発（マンション建築等）の可能性が高いと思いますし、鷺沼への抜け道（それなりの交通量）の脇に立地していますし東面間近の電柱にトランス2個がありますことから、駅徒歩2分の利便性を最優先で購入するならいいでしょうが、周辺環境や健康リスクを少しでも気にするのであれば、十分に検討すべきだと考えます。

このパークハウスについては、公園が正面という理由で西向きを検討したとしても、その公園を見て安らぎを感じることはないでしょうから、このあたりも十分に考えるほうがいいと思います。

いずれにしても、ご自身のお持ちになる諸条件（金銭面・好み・通勤利便性）から検討され、100%ではないにしても満足される物件が見つかるといいですね。

>>86さん

心配なら買わないことが一番ですが、、、
施工の木内建設、ゼネコンは下請けが当然ですから、施工云々よりもどこが発注、監理しているかではないでしょうか。
パークハウスでも構造や価格帯、地域や時期もあるでしょうが、施工会社は多社に渡り、木内建設が建てた物件も既存進行形共に複数ありますよ。
商事との物件、パークテラス宮前平もそうだったと思います。
南面が道路、狭い道をはさんで西側が公園、傾斜の方向、と立地もシンフォニーテラスと似ているように思います。

冷蔵庫は、日本製の普通に普及しているサイズなら対応していると思います。
各部屋で微妙に異なる可能性もあるので、希望の部屋の図面を見て（必要ならサイズ入り施工図面を見せてもらう）判断を。

地下のＪＲ貨物のトンネルが問題の件ですが、都心だと地下には階層状態で地下鉄が走っています。
マンションを購入する際にそのことを気にしている人がいるかどうか。
この場所に関しては、88さん同様、居住した経験から言うと、電車の走る音や振動は聞こえず、
遠くでポーッという汽笛のような音が静かな夜などに小さく聞こえました。
推測ですが、馬絹交差点近くでトンネルに入る際に鳴らしている音なのではないかと思いました。

88です。

>この場所に関しては、88さん同様、居住した経験から言うと、電車の走る音や振動は聞こえず、
>遠くでポーッという汽笛のような音が静かな夜などに小さく聞こえました。

そうそう、私もまさに同じ経験をしました。
今の今まで、あの音は明らかに田園都市線の警笛の音ではないことはわかりますので、南武線や川崎駅のほうからJRの汽笛が風に流されて聞こえてくるのだろうと思い続けていました。
いずれにしても、深夜を含めた日常生活でまったく問題ない音で、静まり返った状態で布団に入っていて気づくかどうかのレベルですし、就寝中に目が覚めるなどどいうことはありません。
また、この音が聞こえた記憶は、貨物線真上の賃貸マンションに住んでいた7年間のうち数回です。

８６です。

様々なご意見・ご提言をありがとうございました。
今後、色々と家族で話し合い、検討したいと思います。

JRの通過音ならここで聞くより普通にネットで調べたほうがいいよ。

立地は閑静な場所でいいと思う。プラウド宮崎台よりも確実にいい場所。
建物の外観は今イチかな。なんとなくアンバランスなデザイン。
平凡な間取りは妥当な値段だけど、角部屋は高すぎの設定。
地下トンネルは気にしなくていいと思う。
狙うなら、やはり南向きってとこか。西向きはヤだね、沈む太陽を見て人生も沈みそう。

さて、どうするか。

バルコニーにコストをかけた物件は、建物全体にもコストがかかっていると聞いたことがあります。
ここは、バルコニーの手摺りがガラスだと思い、コストがかかっていないと思われるのですが、どなたか知識をお持ちの方は教えてください。

これから出てくる物件は如何にコストを下げるかがメインテーマでしょう。
躯体部分などでコストを下げられると困るのですが、専有面積を少なくし、設備を少し落とすことで坪単価を抑えているのでしょう。ディスポーザーなどは設置費用は建設費の中では誤差範囲に入る金額だと思うのですが。。。
結局、対費用効果と言う点では値段なりと言うことになるのでしょう。

駅からもう少し離れると、この物件から10分も歩けば、3000万台のマンションがあることを考えると。。。。

94さん

コストを削減した表れとして、手摺りをガラスにしたのでしょうね。
ただ、建物全体のコスト削減ではなく、手摺り部分のコストを下げただけだと思いますよ。
この削減が、販売価格に反映されれば購入者としては嬉しいのですが、プラウド宮崎台と同様の作り＆価格ということで納得せざるをえないかもしれません。

ガラスの手摺りはコストを削減なんですか？？デザイン上の採用かと思っていました。
今、都心の億ションなんかはガラスウォールとかガラスの手摺りが結構多いですよね。パークコート神宮前とか。
また、以前候補にしたマンションでは高額の上層階だけガラスの手摺りで、どちらかと言うとステイタスみたいな説明を受けました。広尾ガーデンフォレストの上層階みたいな感じ。

ガラスだと明るいので植物も成育が良く病気の発生も少なく、流行りのベランダ菜園にも適しているような気がします。もっと実用的には洗濯物が早く乾くらしいです。
今住んでいるのはコンクリ壁ですが、南向きでも一昨日降った雨が溝に流れた跡が湿気ってます。。。

97さんのおっしゃる通り、硝子手摺は都心の高額物件での採用が多く、コストも決して安くありません。
郊外でたまに見られる一枚ガラスなら話は別ですが、パークハウスならまずペアガラスでしょうし。
順梁の建物のデメリットはハイサッシでないことですが、メリットはバルコニーを広く取れること、バルコニー手摺が躯体でない分コンクリート壁ではなく、光を取り込める素材を採用できることです。
格子ならまあ少しコストけちったかなと思いますけど、そもそもバルコニー手摺も全体の仕様の一つです。バルコニーの仕様が建物全体の仕様の指標になるかというと、それは一概には言えないと思います。
マンションの北側に道路とエントランスがあって南のバルコニーがあまり外から見えない場合、コストをかけるべくはバルコニーではなくエントランス側から見えるマンションの部分、ですから。

プラウド宮崎台の設備・仕様の方が全体的に良いのではないでしょうか・・・。
ディスポーザー、ハイサッシ、トランクルーム、パークハウスに無いものがプラウドには付いているように思います。逆はあるのでしょうか。

http://www.proud-web.jp/miyazakidai/

99さんはプラウド購入者ですか？
モデルに行かれたらいくつかは見つかると思いますが。。
ざっと今日見てきた感想ですが、食洗器、独立型浄水器、ミストサウナ、
(確か首都圏初と言ってたような？？)再節水型トイレとかはプラウドになかったと記憶してます。
あとはやっぱり閑静な住環境？！

94です。

ご回答いただいた方に感謝申し上げます。
自分で更に勉強して、ガラス手摺りのことを調べてみますが、皆さんのご回答で少し安心しています。
駅から5分、かつ閑静ということでこの物件に興味を持っています。
ただ、どこのマンションもそうですが角部屋以外は普通の間取りで、面白味を感じないのが残念です。
Qタイプは、とても魅力を感じますが私には広すぎますし、それより以前に購入できない金額です。

今まで、プラウド宮崎台やルフォン宮前平も候補に挙げましたが、私は近隣に永く住んでいますことからプラウド前面道路の交通量の多さを知っていますし、ルフォンも抜け道に面していることから購入を断念しました。

ミストサウナは水道管工事が必要なはずで後付けは無理だと思い、私としては非常に魅力を感じます。

皆さんご指摘の通り、角部屋が高く感じました。
これは、プラウドを売っていた頃の値段設定です。
2月の正式値段設定が楽しみです。もう少し下がった値段を期待します。
パークハウスさんの頑張りを期待します。

100さん

ありがとうございます。
プラウド購入者ではありませんよ。
こちらの物件を検討しているものです。
百聞はなんとやら、事前案内会に参加してきたいと思います。

100さん
聞いておいて失礼な返信でした。すみません。

104さん
こちらこそ訝ってしまい、失礼致しました。
事前案内会では、間取りも貰えますし、かなりざっくりですが、予定価格もわかりますので色々参考になると思いますよ。
間取りがつまらないとの評もありますが、ちょっと前まで私が検討していたタワー物件と比べると、かなりスッキリして見えます。プラウドも今回と似た間取りが多かったですが、やはりオーソドックスな間取り（悪く言えばつまらない、陳腐な間取り）がなんだかんだで家具配置を考えても無駄の少ない気がします。個人的に和室ではなくて全て洋室がいいかな、とは思いますが。
あとは予算頑張って南向きに絞るか、公園向きを前提として進めるか、迷い中です。。

105さん

頑張って買えるなら、南向きにしましょう。
後々に後悔しませんから。
住んでても満足ですし、将来の売却または賃貸にするときも有利です。

予定価格で４ＬＤＫの最上階はどのぐらいなのでしょうか？
事前案内会を希望しましたが、１月の３連休に回されました。お正月に相談するのに、大体どの程度かがわかればいいなと思いました。
個人的に宮崎台は好きなのですが＠２５０万円以上であれば、正直、世田谷、杉並、湾岸あたりまで選択肢が増えてくるので、「川崎市」でそれ以上だと悩んでしまいます。

向きにもよりますが、人気の南向きか、南西角であれば、おそらく＠270～280万円ぐらいではないでしょうか。
南向きの3～4階であれば＠250万円程度だと思います。

世田谷はあまり知りませんが、杉並でも浜田山等条件の良いところでは駅徒歩5分以内は＠320万円は超えますので、
＠250万という水準は、川崎のまあまあ条件の良い住宅地の相場だと思います。

スロップシンクはついていないようですね。

地所は吉祥寺でエコマンションを出すようですね。
外断熱や太陽光温水など面白い仕様です。
石神井公園の物件も細かい仕様は未発表ですが
壁面緑化などこれまた凝った仕様です。
そのあたりの物件と比べてみるのも面白いかもしれません