パークコート三番町ヒルトップレジデンス

発売日は12月なんですね。
ダイブ先なのでサイトの更新はしばらくなさそうですね。

オープンキッチンだと来客時にキッチンの中が殆ど見えてしまうから嫌だなぁと思っている人も多そうじゃないですか？
そういう人たちは普通にクローズドキッチンって良いと思います。
熱がこもりやすそうだなぁとかそういうのはあるのかもしれないですけれども…。
基本的には悪くはないんじゃないかと思います。

クローズドキッチンもオープンキッチンも両方使ったことあるけど
クローズドキッチンは暗くなるから、どうしても掃除が行き届かない感じになっちゃう
物も適当にそのへんに置いちゃう

オープンキッチンだと明るくて汚れも目立つし
ゴチャゴチャ洗剤とか鍋とか起きたくないから、常に綺麗に片付けるようになるよ

小学校に向けて急激に落ち込んでいますが、これは断層でしょうか？何かの雑誌にでこの辺りに活断層があると読んだ記憶があります。ご存知の方いらっしゃいますか？

これからの資産価値を考えると、
オープンキッチンの方が良いのではと
考えますが…

それぞれにメリットデメリットはあると思います。
きれい好きならクローズドキッチンでも普通に綺麗に保っていると思うし。
キッチンが見えないほうが生活感が丸出しにならないから良い部分もあるし。
資産価値に直接的に影響をあたえるほどかなぁ…
好みの問題じゃないかなと。

>>228
市ヶ谷断層と飯田橋断層と九段断層という未知の断層があります。
まあ、あくまでも未知の断層なので気にする事はないかと･･･

クローズドキッチンはせめて窓が無いとエライことになります。
夏場だと汗ダラダラ、メガネは真っ白でした。

まぁそれはさておいても、ここ東京都マンション環境性能表示で
「建物の長寿命化」が★1つなんですね。
そもそもがパークコートで立地的にも超高単価になりそうなのに、
三井は特に多いです。
杭の不正の件も合わせて、なんとなく三井に不信感を感じるようになった自分がいます。

近所に住んでいます。
良い場所と思うので検討していますが、あまりに学校が近くて、校庭の音とかチャイム、校内放送の音とかを懸念しています。
そういった書き込みはないようですが、みなさん、気にならないんですかね？

気になるのは間取りですが、変更の余地はあるのでしょうか。初心者なのでよくわかりません。

んー、プラン変更などについて全く書かれていないのでどうなるのかはわからないです。
オプションで何かしらはできると思いますが、
物件ごとに違ってくると思うので要問い合わせかな、ということかと。
プラン変更するのなら、本当に早めに申し込みして契約してしまわないと出来ないみたいです。
内装を始める前に話をつけないとならないらしいので。

>>235
ありがとうございます。

＞223
グラン三番町は大妻、ブランス四番町は千代女に隣接してるけど、学校の騒音がうるさいという話しは聞こえてきません。

>>237
あなたはこの辺のこと何も知らないで適当に書いてますね。

まともなサッシがついているはずなので、窓を閉めていれば
生活には全く影響なし。
ただ朝から晩まで窓を開けて生活する方には相当厳しい
ですよ。

ふつうに鉄筋コンクリート造のマンションについているサッシなら、
窓さえ閉めておけば音が隙間から入ってくるなんてこと、ないですからねぇ。

ここだと確かに1年中窓を開けっ放しにすること、あまりないでしょうし
するような人だとここのエリアで暮らしていくというのは選択肢に入れること自体そもそもしないのでは？！

自然いっぱいという場所でもないし。

横浜の一件の影響はありそうですかね？

三番町で100㎡未満、無理やり3ＬＤＫ、ってどうなんですかね？
ご検討中のみなさんどう思われますか？
周囲の環境で回でしょうか？

間取りがドンッと公開されましたね！
個人的にリビングインがないJタイプが気に入りました。

masterはいいけど洋室1、2が狭すぎます。
これでは机とベッドを独立設置が難しいです。

>>244
そうですね、私はリビングも難しいと思いました。
14畳だと四角よりも長方形の方が私は使いやすいです。
ダイニングテーブルとソファ両方は置けない気が、、この広さならもう少しキッチンが狭くてもいいのかも。

ここは、キッチンが南側なんだね。
だいたいのマンションの間取りだとキッチンはリビングの北側とか奥の方に配置されているから、なんだか意外でした。
またリビングが１４畳もあれば十分に広い方だと思います。
でもこれはダイニングとリビングの一体化かな。
あ、リビングダイニングルームって書いてありますね。

思ったほど高くなかったですね。
まだ予定価格ですけど。

南側の崩落危険地域に指定された崖が気になりますが。

南西角部屋は、値段を抑えるために狭くしたので間取りに無理が生じた？

>>247
坪単価どのくらいか教えていただけませんでしょうか！

Jタイプのプラン面白いですね。
コの字型のキッチンは珍しくないのですが、シンクとコンロが逆！
コンロが奥の方が良いと思うのですが…どうなのでしょうか？

番町のマンションによくある車寄せはないようですね

コンシェルジュもいないんんですよね。
高級なの？

コンシェルジュもおらず、パークコートとうたえるものは何一つなく、自分はテンション下がりました。
好みは人それぞれなので、気に入った人が購入すればいいんじゃないでしょうか。

わたしは設備、仕様はなかなかいいと感じましたのでそこはパークコートとして
評価できると思いますね。
ただ、車寄がない、コンシェルジュがいない、管理費が高いというのがマイナス
かと思いますが。。。
高級マンションが多い番町地区で上記がないというのは、リセールにも響くような
気がしますね。

>>255
それが価格に反映されていますか？

上層階は坪800超ですが、共用設備のコスト落としている印象です。
例えば、駐車場30台中は20台はノーマルルーフ車用って、いかがなんでしょうか。

価格は周りの中古位です。中古でも築浅、車寄せ、豪華エントランス、フロントサービス有り、免震というところが同じ値段で買えますね。
新築は良いですが、ただの耐震構造、管理人さんだけのまるでパークホームズのようなところを気にしなければいいと思います。
中層以上、２億前後ですから悩んでます。

過去に比べて仕様やサービスはあからさまに落ちているのは、そういう時代なんでしょう。
曲がりなりにも番町のパークコートとして、コンシェルジュが無いのは大きいと思いますね、
悪い意味で。リセール的にも。
まぁ余計なサービスが無い分管理費などに反映されていればまだ良いのですが、どうなんでしょうか。

>>243
キッチンの位置的にリビングの無駄なスペースが排除出来ているのはいいですね。
大抵は入り口ドアからキッチンカウンターまでの実質的な廊下部分ができてしまいますからね。
ただリビングインが無いのは良いのですが、柱が丸々2本入っていますし
ベッドルーム1、2の形状がいびつです。
リビングも14畳だけですしあまり90平米という感じがしませんね。
他のプランも柱は必ず入ってますし、全室リビングインのものがあったり
価格帯に見合う間取りなのかな？という気はします。

管理費は別に安くないですね。

同じ三井の一番町のほうは、番町らしい仕様や設備にこだわるそうですが、ここは眺望や抜け感を売りにしたいようです。
しかし約半数の住戸が50〜60平米前半で、これがパークコートですかって感想です。

住所が三番町にあること以外は、文京区とかにある普通のマンションのイメージ。

Kタイプがいいけど西陽が気になります。low-eでも暑いですかね？

なぜ❓

>>268
そもそも比較の対象ではないでしょう。
ここは教育熱心なサラリーマン家庭狙いですね。

坪単価600とかサラリーマン買えないのでは。

>>268
ブランズザハウス一番町と、こことは、あまり比較対照じゃないよね。
クラスが違うでしょ

>>271　近隣で同時期販売物件だからですよ。
>>272　クラスが違うと言いますが、こちらも高い部屋は＠800とかするとの話。
　　　　あちらも700とかの部屋もあるわけで、違うと言えば違うけど、価格帯が
　　　　かぶる部屋も結構あるように思いましたが。
　　　　

>273
私は逆に三井・三菱・森ビル以外で坪1000万近くは抵抗あるな。

別にここがいいってわけじゃないけど。

ブランドを盲信する時代は終わりましたよ、
ここを見ればわかるかと。

101のプランは秘密なんですね…残念です。

>>273
だからもう購入してて、こちらに興味がないのになんで見に来るのかね。
単に他の物件にけなしたいの？

番町小学校の北側でマンション建築中です。もし分譲ならここより人気ありそうですね。

>>277
そんなの勝手でしょう。
ご近所さんも覗きに来れるように
なっているのに。

>>278
プレミスト六番町ですね。
同じ大和のプレミスト九段の営業から聞いてます。

ただ当初はここと同じ時期に売り出す予定と聞いてましたが、
今のところ情報がオープンになってないので、
延期か、ブランズみたいに内々で一部のお金持ちに打診中かも。

>>274
同感

>>275
横浜の一件の事故対応からはやはり大手がいいと思いました。

ブランズ、坪1000万は一番高い部屋（175㎡）で、平均は750万。
天井高310㎝もあり、今時仕様を落としたマンションが増えている中
見応えはありますよ、ぜひ一度モデルルームにひやかしに行ってみては。

>>282　それは保険みたいな物で、ブランド料としてあらかじめ高い値段で買わされているのだから。
モリモトとかともかく、東急レベルなら問題ないでしょ

>>282
三井不動産も初めは中々責任を認めようとせず、震災のせいにはしてましたよね。
300万円の根拠も不明だか、金だけ払えばいいだろ的な感じの悪さが評価落としたわけだけど。

ブランズ一番町って、最初は非公開で販売、売残りをいきなり第二期
で売出したところですよ。頼んでもないのにＤＭが来たけど。。。

ブランズそんなに評価できるならなぜ直ぐに完売にならないのかな？
もっと高い物件でも高い倍率ついて即日完売されているところもあるのにね？

いろいろご意見あると思うけどそれがマーケットでの評価ですよね。

>>286
さすがに900、1000はあの立地としては高いからでしょう、立地の問題。

>>286
それと、クローズだから見ていた人は限られるわけで、２期で完売(高いとは私も思いますが)するかどうか、また倍率がつくかどうかをみてからの評価で
いいのではないかと。

>>288
人気があれば最後まで非公開のはず、

パークハウスグラン南青山は、人気有ったけど、一部住戸はオープンにしていたよ。

>>289
あくまでもクローズな限られた人数しか検討していないわけで、
2期の結果を見てから評価すればよい事です。
割高な部屋が残っている事は間違いなく、逆に2期で完売したらすごいですね。
千鳥ヶ淵ビューでもない立地なのですから。
ただ、数戸はオープンで販売するつもりだったようですよ。
そうしないと世間に広告出したり、ホームページ出したりして認知されないですからね。

販売戸数は、事業協力者除くと48しかないようだけど
それで5戸売残りで2期。

どんな販売方法でも僅か48戸も売切ることが出来なかった
というのが正しい気がしますが。。。

仮にＰＣ赤坂檜町ならクローズな販売方法でも売切ってると感じますがね。

すれ違い。

まあ憶測で物を言っても仕方ないのだよ。

免震構造でもないようですが、大丈夫でしょうか？
南西角の間取りを上手く変更する方法はありませんか？
詳しい方教えてください。

LDKを拡大したいのか、マスターを拡大したいのか、それとも3室使いたいのか分かりませんが

洋室1か2をぶち抜いてLD拡大。
マスターと洋室2の壁をぶち抜いてマスター拡大。
マスターの南側の壁を南側に拡大して､洋室2の南側の壁をfix一段南側に拡大｡

>>296
ありがとうございます。
3ベッドルームでは、1部屋リビングインにせざるをえないでしょうか？

ここの111平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

訂正です。
ここの101平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

101平米は2階南西角の3LDKで2億弱でした

101平米は西側に一列4部屋並ぶ変わった間取りで、安っぽいマンションと御見合いです。この価格で誰が買うんだろう。

確かに価格は上がってますねー。まあ今の相場だとそれもしょうがないのかな。。

同じPCシリーズでは、ちょっと前に分譲したPC大山町がいかに良心的な価格だったかわかりますね。

ＰＣ大山町は悠邸の中古がもう売り出されていますね。
どのくらい乗せているのか。

１０％ぐらい乗せてるみたいですね。まあ今の相場ではそんなにサプライズではないですが。

むしろ、中古相場はこれから緩やかに上がっていくのではないでしょうか。

>>303
しょうがないのレベルを越えてますよ。
２階ですよ。免震じゃないし。

18階建てで免震でないとすると、大きな地震の際は相当揺れますか？
どの程度を覚悟しておけばよいでしょうか？
特に上層階だと家具が倒れるような揺れになるのでしょうか？

良心的な価格というのは、価値が低いことの裏返しですよ。
価値があって人気が出るなら、相応の価格で売り出して、それでも完売します。
檜町が好例かと。
安くても竣工後まで売れ残っている大山町と、ここ千代田区三番町では大違いです。

駄目な大山町vs駄目な三番町
ということ？

評価は三井不動産自体の価格設定で明らか。

三番町の任意の三井物件>>大山町の任意の三井物件
ということです。

スレ違いなので、もう郊外物件の話はやめましょう。

パークコートで売れ残りはまずないでしょ。
大山町は例外中の例外。

立地的に買いでしょう。

>>317
立地＆不釣り合いな価格で見送ります。

ﾏﾝｼｮﾝ初心者ですが、天下の三井三番町PCがここまで酷評されるとは…

低層階なら、ブランズの方が安いし仕様も立地もいい。勝るのは最近傷ついた『三井ブランド』くらい。
『今は相場が高いや建築費が高騰』にはだまされないように。

>>320
適正価格を教えて下さい。

買えない人の僻みが酷いですね。今は中古でも坪600超えです。極端な高値でも無いでしょうに！

パンフ見てざっと計算してみましたが、坪６５０位ですね。
適正価格なんでしょうか？