ザ・パークハウス上石神井レジデンス

>>160 匿名さん

営業が計画について話したことが過去レスにありますね。これが事実なら、デベはある程度の情報を持っていたかも知れませんね。

>>161 住民さん4さん

用地収用で取り壊しされる場合、住民に充分な補償はあるのか心配。
マンション全体の資産価値にも大きく影響しそう。
都市計画決定された以上、今後、リセールに出す際は、鉄道の高架化により、用地収用がある旨を告知する義務があるのでしょうか？

>>73 住民板ユーザーさん3さん

その側道が裏目に出た。
まさか側道建設のために、用地収用されるとは…

南棟は、少しでも当たるとなる前提ですが、同程度の規模のマンションの費用負担と補償金の数百万は出ます。
残る棟は、補償はないです。
よって、残る棟は管理費、修繕積立金が上がりますが、それは、今度の調整ですが、立体駐車場の減や植栽の減でなんとかなると思いますよ。

南棟の住民の長期修繕積立金は返金されずに北棟の住民のものになるから、北棟の住民の修繕積立金の負担が大きくなるっていうのは嘘なんだよな。むしろ得する話。

そもそも西武新宿線　高架化により、土地が収用されることが分かっていながら、なぜ、線路ギリギリまで建物を立てたのか？
西武池袋線の高架化事例を見れば、側道が造られるのは、容易に想像がついたはず。
この事実を教えてくれなかったのは、不親切では？

>>166 匿名さん
容易に想像ついたのであれば我々購入者も気付いていたお話じゃない？決定事項にもなってない情報は地所レジ側も無責任な発言も出来なかっただろうし、諸条件を検討した上で当時購入決断したのは我々に他ならないので、不毛な責任転嫁はおやめになった方が良いかと思います。

購入は自己責任として、収用に向けた対策は必要。
次回理事会での検討議案に挙げて欲しい。

図面を入手

皆さま、初詣はどちらに行かれますか？

次のダイヤ改正で日中は12本に1本にまで減便される西武新宿線に立体化なんて必要なんですかね
今後どんどん減便が進みそうなのに

>>171 住民さん1さん

既に議会で決定済みなので、
残念ながら土地収用からは
逃げられない。

>>171 住民さん1さん

よく考えずに買った人間のためにその他多数の沿線住民の便益が犠牲になる必要こそありませんね

減便どうこう言うような方ほど今のうちに収用されて逃げた方が勝ちなんじゃないですか

未来のことはわかりませんが、
こう思います。
あくまでも個人的主観ですので、ご容赦ください。


高架事業は、→沿線整備→駅力アップ→街人気の再認識と再定義。をもたらすと思いす。
〔池袋線がまさにそうでした〕


このへんは正直まとまった物件が少ないと思います。
この前もこの周辺の土地ブローカーのかたと話してましたが、なかなかまとまった分譲は出にくいとおっしゃってました。

高架が完成に近づけば近づくほど、
そこそこ見た面もよく、メジャー7、そこそこの規模だと、ここは検討比較に十分値する物件でしょう。


むしろ今の世帯数から半分くらいの70世帯に仮になった場合、売買取引が半減することから、むしろいまよりも資産価値は保てやすくなると言えます。


以上です。

>>174 マンションおたくさん
そんな展開になるのは駅近なりの利便性のある物件。ウチのような駅距離ある物件でそんなお花畑な展開を期待するのは無理筋。ただ、購入時に将来のリスクとして折り込まれた売価設定でしたし、我が家は影響少なさそうな部屋を選んだので大きな後悔はありません。

>>175 マンション住民さん

ありがとうございます。
おっしゃるように、駅距離大切ですね。

駅近といわれる、いわゆる5分以内物件はエリアの特性上、このあたりは少ないですよね。
駅距離があるなし判断はエリアの特性でまったく異なります。なので、エリアの特性を無視して駅距離で語られるのはナンセンスでしょう。
最終はエリア力に紐づく駅力、その周辺物件の需給バランス含めたマンション力で価値は決定します。
このへん駅近でそこそこまとまった、まともなデベの物件がどれくらいあるでしょうか。
そう考えるといいと思います。

あと、リスクを織り込んだ価格帯だとすれば、
それは利回りで判断できますね。
現状、5%あれば、そこそこだと思います。
表面利回り＝年間想定賃料収入×物件価格。
ここの物件は4%前後のイメージですが…

お安くご購入されたのですね。

上石神井自体は再開発で大きく資産価値は上昇します。
反面、そのあおりを食らってしまったのが、ここですね。
用地買収になる可能性をデベは本当に知らなかったのか、
それと言わなかったのか。

こちらの物件、気になっておりましたがこのサイトを見れてよかったです！

>>178 住民さん1さん

どのあたりが良かったですか？

>>179 匿名さん

西武新宿線高架化工事による用地収容問題が、図面をみて判ったこと。

>>174 マンションおたくさん

線路側の棟が立ち退き・取り壊しになってからの方が、逆にリセール価格が上がるという意味でしょか？

公共事業なので用地収容には、進んで協力する必要がありますが、補償はどれくらい貰えるのか…？ ベランダの真ん前に鉄道の高架橋があるのは、住環境が相当き悪化する。洗濯物も乾きが悪くなるし、音もうるさい…

年明けに西武新宿線高架化が事業化されたら、いよいよ用地収容の案内が配布されますかね？

事業化される前に売り逃げがする人が出そうだね。

都市計画図を入手。
高架化に伴い、線路側住戸が側道予定地になってます。
この住戸は用地収容され、取り壊しになってしまうのでしょうか？
心配です。

>>184 匿名さん
ならないよ、高く買われるし、税金かからないし

最近、引越しされる方が多いかも。

>>187 マンション住民さん
異動辞令の出る季節だしね

>>187 マンション住民さん

西武新宿線の高架化工事に伴う土地収容前に脱出しないといけないからね。

西武新宿線の高架工事が間も無く事業化か、、、
理事会で用地買収の問題は、
きちんと話し合われているのもかな？

西武鉄道はどれくらいの期間猶予をくれるのか？

長くても3年くらいでは？

中古が出てるけど、
ずっと売れてないのが心配。

>>193 匿名さん
何とか高騰している相場に便乗して高値で脱出出来ればってのが見え見えの価格設定ですから仕方ないでしょう。相場なりの価格で出せば特段条件悪くないので普通の期間で売れるでしょう。

>>185 匿名さん

苦戦の理由は、西武新宿線高架化に伴う用地買収が公になってしまったからでは！？
用地買収が決まっている物件を購入するのは勇気がいるでしょ。

間も無く西武新宿線高架化事業が事業開始になりそう。

>>195 入居済みさん

用地買収が決まっている物件に特化して買い取りしている不動産屋を見つけた！
安く買って、国や都からの立ち退き料をで儲けるビジネスモデルか、、、

ここを購入する際、西武新宿線高架化の話って
知らされてましたか？

>>198 マンション住民さん
デベは「具体的には何も決まっていない」との姿勢でしたが、検討スレでは比較的早い段階から高架化の懸念は出されてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537230/?q=%E9%AB%98%E6%9E%B6&p=...

>>199 マンション住民さん
「決まってないこと」について無責任に憶測では語れないので、その時点での営業さんの姿勢としてはごく真っ当だったと思いますよ。逆に「たら」「れば」で耳障りの良い話をされて、実際にはそうならなかったら…と考えれば理解出来ると思います。

高架化が都市計画決定した今、南側の住戸は、
どうやって事業化前までに売却・売り逃げ出来るかが
今後の生活を大きく左右しますね。
年内には事業化されてしまうと思うので、
急がないと…

用地収容の際、南側一階住居の庭は
事実上なくなり、側道になってしまいそう。

ここに書き込んで、早く売らなきゃって煽ってる人は不動産業者です

彼ら売買手数料又は自分たちで買って収用の際の売却益目的でやっています

資産形成目的であれば、収用まで待って都に売る方が売却益に課税されない&その後物件を買った際にさらに住宅ローン控除が使えるので、待った方が得になります

円安&ウクライナ問題で建築資材の高騰が続き物件価格も高値安定しているので現状売り急ぐ必要はありません

子供の件で転校させるなら早い方というのでいいあれば、賃貸に出して時間稼ぐなどの選択肢も考慮に入れるといいでしょう

>>202 住民さん1さん
賃貸に出すと住宅ローン使えなくなるから無理じゃね？

>>202 住民さん1さん

やっぱり、うちのマンションは土地収容確定なんですね？
買って損した。

>>204 入居済みさん
住民の方なら用地収容される場合の該当エリアはご存じですよね？で、損するって何に対してですか？

>>203 匿名さん
賃貸に出したら住宅ローン使えないとは？？？
賃貸出したらローン一括返済しないといけないと勘違いしている？

>>206 住民さん7さん
転勤とかやむを得ない事情と銀行が了解してくれた上なら問題ないだろうけど、そうでないなら一括返済または投資ローンに切り替えとかされるリスクはあるよね。

都議会の「環境・建設委員会速記録第四号」に記載がありますね。
URLは貼らないので検索してください。
こんなの資産価値下がるからインターネット上に公開するの止めてくれー。

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西武線連続立体交差事業に対するこの地域の注目度は、日増しに高まるばかりです。先日、私の家に封筒が届きました。送り主は、ザ・パークハウス上石神井レジデンス管理組合とあります。西武線の高架化によって、用地買収で建物を削られてしまうマンションの管理組合でした。
　同マンションは、設計上、一棟の建物として登録されており、マンションの共有地分割及び建物の一部の解体には区分所有者全員の合意が必要ですと訴えています。事業を受け入れるとすると、百四十二戸の半数の居住者が移住を余儀なくされ、残った住民はこれまでの二倍の修繕費、管理費の負担となってしまうため、合意形成は極めて困難と訴えます。

管理組合ちゃんと仕事してるんだな

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000114854.html

西武新宿線高架化で資産価値が上がるって言って売るの凄いな