コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

マンション管理においては専門知識が必要とされ、管理会社は国家試験である管理業務主任者の資格を持った人が担当することに義務化されております。
当然、資格を持った人が管理組合にアドバイスすればこんな初歩的な事項も発生しません。
あまりにもお粗末としか言えません。
管理会社の変更も視野に入れて管理会社に担当者の変更等を申し込みすべき時期でしょう。

そうですね。考えようによっては今の理事長さんもあの変な議事録にしても、管理会社に踊らせている可能性もありますね。
やはり管理会社について今後議論する必要がありますね。

必ずしも管理会社に踊らせているとは思いませんが、マンション管理会社として最低限の仕事をしてもらいたいですね。
まあ、会社が乗っ取られるくらいの程度でしょうね。

　議事録の作成は、理事会責任なので、極論すれば管理会社に前もって読ませる必要もない。　
今回のは専門知識がどうのこうのではにげられない無知だと思います。
　無論、管理会社は適切なアドバイスを行うべきですが、例えそれを怠ったからと
いって、理事会（とくに理事長）の責任が消えてなくなるわけではありません。
主たる責任は理事会にあると思います。　そこをとりあえずおいておいてはないんじゃないかと。

790です

理事会の責任をとりあえずおいておいてといったのは、
２月の議事録を読むと旧CL社がひどすぎるからです。
それでも理事会に責任があることは間違いありません。

理事会は、はっきり言って、議事録作成や議題・議案の立案、などほとんど管理会社任せです。
８０４さんの言うように本来は理事会が行わなければいけない事でも管理会社に丸投げしているのが現状で、そのために管理会社の役割は非常に大きいために批判が集中していると思いますよ。

あのヘンテコな議事録はまさか管理会社の作成ではないでしょう？
あまりにレベルが低くて、読んでいて心底恥ずかしくなります。
客観的な事実と書いてる方の主観がごちゃまぜですよね。
先日配られた、居住者の意見？もひどかったですよね。
同じ方からと思われるの投稿を全てそのまま掲載してましたが、何の意味があるんでしょうか？
「同じ方からの同様のご意見他2通」程度で済ませませんか、普通？

ほとんど毎日とまでは言わないまでもかなり頻繁に、いろいろな業者から、『このマンション限定でお探しの方がいます。売却の予定はありませんか』のようなＤＭがきますよね？
このまえの議事録の付録に、賃貸の状況がありましたが、賃貸に空きがあるなら、そこに入ればいいのに、あのＤＭは何なんでしょうね？
そのそもどこから個人情報を調べてくるのか。
あれは、違法ではないのでしょうか？

あんまり理事会さんを責める気はしませんね。
それなりに一生懸命やっており、無償で活動しています。
自分が輪番で担当した場合は嫌になりますよ。
それよりも、やはり管理会社が問題でしょう。
契約では理事会支援も入っていますので、きちんと指導してもらいたいと思います。

今回は管理会社が無知で理事会さんに指導したために起きてる問題でそれをすり替えて理事会批判は筋違いです。

エントランスホールの傷防止用のコーナー材やエレベーターの非常食。あまりにもセンスが悪いと思っているのは私だけ？

エレベーターの非常食（？）
何の事？

> 理事会批判は筋違いです

　いいえ。　責任を転嫁してはいけません。

　なにが総会決議を要し、なにがいらないかを知らないような人が
こんな規模のマンションの少なくとも理事長をやってはいけません。

　区分所有法を見ても判るように、管理に関わる責任はまず
責任者である理事長の追うものです。　管理会社が頼りないなら、
第三者（専門家）のオピニオンを聞く手もありますし、
そもそも、理事長になったからにはこの程度のことは当然勉強して頂きたい
ものです。

今回は管理会社からのアドバイスで行ったわけでしょう。
勿論理事会も責任の一端はありますけど、それよりも管理会社の責任が大きいと思いますよ。
あまり理事会（理事長）ばかり追求すると理事のなり手がいなくなります。

　理事は住民の代表ろしてそれだけの責任があるということです。
理事長まではやっていませんが、もと一理事として、ちょっとレベルの低さに
驚きました。　輪番でもなんでも理事になったからには、管理会社がいったからＯＫ
を超える知識は自分で身につけておいてほしいものです。　
最終的には理事会の責任になるわけですからね。　

それでは、このマンションで何人の方が理事及び理事長になれるのでしょう。
住民は専門職ではないのですから管理会社と契約しているわけでしょう。そんなに敷居を高くしたらなり手がいなくなります。
ご自分で理事長をやっていただけるのでしたら、一安心ですが。

管理会社が頼りないと言って『第三者（専門家）のオピニオンを聞く手もありますし』と言うのでしたら、何のための管理会社ですかね。頼りないのでしたら他の管理会社にすべきでしょう。
勿論改善を要求し改善されない後ですけど。

どの人も理事会の責任を回避しようと言っていませんよ。
ただ今回の件は、管理会社の説明があまりにもいい加減で安心して管理を将来も委託出来るのかその点を指摘しているのであって、問題をどうもすり替えています。
理事会の責任もある。
しかし管理会社の責任はもっと大きい。

他人をよくレベルが低いなどと言えるものですね。

808さんへ
おそらく、不動産登記簿を見ているのだと思います。
閲覧は手数料を支払えば自由に出来ますし、住所表示が
若干異なりますが、業者なら問題ないでしょう。

不動産取引を適切に保証するためには自由に閲覧できる
のもやむを得ません。

低いものは低い。白を黒とは言えません。
低いのを自覚せずに理事長に二回も立候補するのがそもそもの間違い。

> 管理会社が頼りないと言って『第三者（専門家）のオピニオンを聞く手もありますし』
> と言うのでしたら、何のための管理会社ですかね

医者は皆医師免許を持っていますけど、セカンドオピニオンは求める流れですね。

管理費が妥当とは思えないのですが？　とか
大規模修繕の見積もりが高いと思うのですが？
に適切な回答をしてくれると思うでしょうか。

自分で白黒をつけるだけの能力がないのであれば、誰か雇うのは自然だと思います。

レベルが低いは言い過ぎだったかもしれません。
ただ、今の理事長は立候補でなられた方で、しかも１期目ではありません。
不勉強ではあると思います。　

修繕積立金は、決して高いとは思いません。
大規模修繕にはお金がかかるものです。
資産の実質価値維持のためには必要です。

それより問題は、当初の計画では６期めから
修繕積立金を見直すこととしていたのに、
現在、何もしていないことです。
６期めにはいってすでに、３，４、５月と
３か月経過しています。

現在は、積み立て不足（予定した積立と実際の積立の差）
が発生している状態です。

前期の総会でＣＬ社はしっかり取り組むと決意
表明がありましたが、どうなっているのでしょう。

＞＞低いものは低い。白を黒とは言えません。
絶対的なものと、抽象的なものとは違います。
人間のレベルは人によって受け止め方がちがっており絶対的ではありませんのでなにを基準として低い・高いと判断するのでしょう。
他人を貶めるような行為こそレベルが低い人間でしょう。
８２１さんのように言い過ぎと認めることがレベルの高い人になるでしょう。

まあ頑張って擁護してあげて下さい。あの議事録を読んでレベルが低くないと断言する貴殿のレベルを疑いますけど。

確かに議事録は良いとは思いません。
だからと言って人間のレベルが低いとは言えないし、レベルが低いと書く方がレベルの低い人間ではないでしょうか？

反省しないで開き直るとこが凄いです。

> 当初の計画では６期めから
> 修繕積立金を見直すこととしていたのに、
> 現在、何もしていないことです。

　5年ごとに見直しの計画があっても、総会においてその都度議決が
行われなればければなりません。
　さて値上げとなれば、ちゃんと計画は精査したのでしょうね？という質問に
なりますから、理事会としてなにもやっていなければ、可決は至難でしょう。
この見直しにも相当な時間を要しますし、これ自身が管理会社を信じないと
いう立場であれば、費用の支出を発生させます。
　このマンションの規模であれば、修繕積立金の値上げを実施しようと思ったら、
１年は前に始めていないと間に合わないと思います。
なんらかの動きがあることを期待いたしたいです。

　レベルがどうのこうのという表現は不適切でした。
その後が荒れているのは私のせいでもあります。

　ただ指摘したかったのは、最終的な責任は理事会が負うものであるという
自覚をもって、こういわれたからとかの責任のがれをすることなく正しい方向に
進めていって頂きたいということです。

以前（2期の理事会でしたっけ？）、建物の設備とか修繕とか知識が必要な分野は素人の理事達では判断できないので、知識のある住民で委員会を作って見ていきましょうって話が総会で決まってませんでしたっけ？
修繕計画とかもそういう所でWatch出来れば良いと思うのですが、特に運用されていないんでしょうか？
3期でカフェを変えたときには委員会があるような話が議事録に出ていた気がするのですが。

総会で決議された専門委員会は、誰も積極的ではなく、いつのまにか立ち消えてしまっています。
また地下問題での委員会もイニシアとの交渉後、消滅しています。
実際専門委員会を立ち上げても委員のなり手が殆どいないのが現状で区分所有者で行うのは難しいと感じます。

＞８２２さん

＞６期めにはいってすでに、３，４、５月と
＞３か月経過しています

掲示板に次期役員候補の方が張り出されて
いましたよね？
６期目は次回の総会（５/３０）で承認されて
任期交代ですから、厳密にはまだ５期です。
６期が何もしていないという言い方はおかしいと
思いますが。

会計年度は３月に始まって２月に終わります。
住民間で言い争いは好みませんが規約をよく見てください。

会計年度と役員任期期間がづれています。
この辺で５月役員改正を変更して合わせた方が良いのでないでしょうか。

総会で毎年議決すべき重要事項に、
　①予算及び事業計画
　②決算及び事業実績
　③役員の選任
の３つがあります。
　これらを一度の総会で処理しようとすると
どこかにしわ寄せが生じるのもやむを得ません。

そんなに大変とは思いませんけど。
それより、前役員が新年度のそれも３ヶ月間会計を見るのは不自然だと思います。

解決策の一例としては
２月と６月の２回開催とし、２月は役員改選と予算、事業計画
６月は決算と事業実績を行う。
（管理委託契約はどちらが適当でしょうか？）
ただし、６月の議案のうち、決算と事業実績の説明は旧理事・監事
が行う。ということでしょうか。
私は、年２回でも総会に出席するつもりですが、参加率の低下が
懸念されます。

通常総会を２月に変更すれば良いのでは。
その期だけ役員さんの任期が３ヶ月少なくなりますが、一番すっきりすると思います。
５月開催のときでも２月開催でも議案は同じでしょう。増える訳ではありません。

決算の審議は残念ながら２月には出来ません。
意見を出し合ってよりよい運営ができればと思っています。

８３６です。
確かに２月に決算し、その月に報告は出来ませんね。
失礼しました。

　過去に理事（長ではない）経験があります。

　決算月の終了から、決算資料をまとめるのに１月はかかります。
それが監事のところにいくわけですが、このマンションの規模なら、
もろもろの帳票と、勘定元帳などで、10Kg 近い重さになるような
紙の束です。　　
　これ、まじめな監事さんなら１枚１枚チェックするかもしれませんし、
少なくともその時間はあげないといけないです。
その結果を議案にまとめるのに頑張って２週間とかかかりますし、
それを印刷するのに規模が規模ですからまたなんにちか、
投函して出席票集めがまたまた時間がかかるので、これだけで１月。
２月が決算月だと、どうがんばってもＧＷ明けが限界になりますね。
前年度の終了後３月以内に総会をしなさいという３月には理由がない
わけでもないということです。

　新理事会が立ち上がるまでは、前の理事会が策定した予算案に
したがって（その承認を仮定して）、３月ほどの予算執行が行われます。　

＞＞新理事会が立ち上がるまでは、前の理事会が策定した予算案・・・・

ではなく、前年度の予算案は２月末までで、３月～５月は、正式には前理事会が新理事が選出されるまで代わりに予算（暫定）を執行しているのに過ぎません。
新年度の予算案はまだ承認されていませんので、お間違えないように。

どう違うのか全く分からないけど、要するに１年に１回の通常総会で、
前の期の予算の承認・新予算承認・新役員承認の３点セットをこなすには
どうしても空白期間ができるのは避けられないってことで理解はＯＫ？

そう考えると、この空白期間を見込んで、予め修繕費の値上げをちゃんと
臨時総会なりで通しておかなかった現行の理事会が販売当初の予定から
値上がりさせていないことについての責任を負うべきであるということですね。

あっちこっちだめだめですね。

３月～５月末までの経費は、前年度の予算は２月末で決算しますので、保存行為・少額の経費など総会の承認を得ないで出来るものに限られてしまいます。ですから（その承認を仮定して）、３月ほどの予算執行が行われます。ということは許されません。あくまで予算は総会承認です。　

臨時総会なりを開いて、さっさと修繕積立のアップを可決しておくべきで
あったということですね。　次期は少しこの件について動きがあって欲しいものです。

修繕積立金の見直しは５年毎に行うのが良いとされていますが、必ずしも値上げと言うわけではありません。
あと５～６年後に行われる大型修繕（外壁塗装・屋上防水）やエレベーター・タワーパーキング各設備関係の取り替え工事など今後多くの費用がかかることが予想されます。
その為にシュミレーションを行い今後の費用の予測を経済状況や積立金の額をはじき出す必要があり、これは１年間の理事会ではとても無理な作業であって、ほとんどの管理組合は管理会社に委託し予想を行い修繕積立金の額を決めます。
従って管理会社の役割はとても大きくて重要です。
旧ＣＬさんはこの辺が少し心配です。

ここまでの経緯から、管理会社が信用できないということであれば、
コンサルタントを行う会社など第三者の導入を真剣に検討して、営繕計画の
見直しや精査から始めるべきということはないのでしょうか。

理事会の責任を追及するよりも、このような点に心配していることを
１人１人が理事会に伝えていくことが大事だと思います。

全く同感です。　

総会の資料を見ました。いつも同じ間違いをしています。
これをどう理解すればよいのでしょうか？
我々は大和ライフネクストに相当なめられているのでは
ないでしょうか？
また、修繕計画の策定が事業計画から落ちています。
何を考えているのでしょうか？

848さんが理事をすればいいのでは？

総会は住民の財産を守る重要な会議です。
また、組合員が直接発言できる機会です。
849さんは無頓着なんですね。