パークシティ豊洲はどうですか？　part9　

おーい。今日MR行った方ー。
ものすごい風が吹いてますが、展望デッキ見てみてどうでした？

支持地盤は芝浦のほうが優良

憧れの港区でも腐ってる港南と貧民江東区でも活きのいい豊洲。

「貧民江東区」ワロタ

どっちも買えない奴らの叫びを聞きな。

>>104
杭が50メートル長いわけで、それで相殺されるんじゃないか

芝浦島は耐震構造だけど、ＴＴＴは、ＰＣＴと同じ制震で、
しかも支持層まで１６ｍだからなぁ〜、ＣＭＴは免震。。。

結局cmt最強か。もうちょっと間取りがよければ買ったんだけどなあ

いや、買ってない時点で最強ではないのでは？

免震構造も、あの免震装置を定期的に交換する必要があるから、
維持費に結構費用がかかると言っていましたよ。
良く耐震構造と免震構造を比較するサイトはあるけど、制震構造と免震構造ではどれだけの
差があるんでしょうかね？

制震装置が先にやられた後は耐震構造だから、
その後から来る地震では耐震になりますよね。
余震にどの程度強いかは疑問ですね。

大地震が起きた時、建物にダメージを与える順
耐震＞制震＞免震

大地震が起きた時、メンテナンス料がかかる順
耐震＞制震＞免震

普段のメンテナンス料がかかる順
免震＞制震＞耐震

揺れを抑える効果がある順
免震＞制震＞耐震

と言われてますが大地震が来たら、どの程度ダメージが大きくてどの程度メンテナンス料がかかるかは
実際起きてみないと分からないです。
あと、元々の杭の深さにも関係するので、揺れの大きさは支持層までの深さにも影響します。
１階分を３ｍ．として割ってみて、１階とは言え支持層から数えると、何階に相当するのか考えると良いかもしれません。
１６ｍ．÷ ３ｍ．≒ ５（階）+１階＝６階
７０ｍ．÷ ３ｍ．≒ ２３（階）+１階＝２４階
杭が長ければ杭がダメージ受ける可能性が大きいので（阪神淡路は倒壊がなくても杭がやられたところもあります）
長ければ安心とも言えません。
ここばかりは見えないところなので土壌改良等など、どの程度しっかりと作っているかにもよると思います。

縦揺れと横揺れのどちらにどれが強いかも疑問です。

>>114さん
いえいえ、そんなことないですよ。
114さんがある程度満足するマンションが見つかったら見向きもしなくなると思います。
大きな買い物なので買って後悔する方があとの人生楽しくありません。
もしその錦糸町のマンション買っていてもこれだけあちこち建ってるのを見て、
こっちの方が良かったかなって思ってしまったかもしれません。
人間そんなものですｗ
一番自分の中のテーマに一致したものを買うのが良いと思います。
街を限定するか、眺望（これだけは見たい）を限定するか、広さを限定するか、予算オーバーなんて考えられないとか...etc
これは家族とも一致しないといけないわけで、選ぶのに大変だと思います。
湾岸だけは譲れない人は芝浦から新浦安まで目が行くと思います。
場所にこだわらなければ緑豊かな土地へも目が行くと思います。
割安感があった湾岸がこれほどこれほど高くなってしまったからみなさん悩むわけですし。
元々湾岸なんて興味ない人だって沢山いますしね。

112です

有難うございます。
大変参考になりました。
確かに実際に大地震が来ないと分らない部分も沢山ありますね。
一長一短ですね。

>>118さん
確実に言える事は去年の偽装問題もありましたから、今後建つものに対しては客の目が素人の目では見てくれないから
変なものや他に少しでも劣っているものなんて作れなくなってきてしまうので、昔よりかは良い物になってるのは確実
なので、どこで安心するかによりますよね。
タワーは普通のマンションよりかは審査が厳しくてへんてこなのは建てられないみたいなので偽装は出来ないですからね。
地盤改良とかもされているので、揺れも周りの古い物件よりかはある程度抑えられるのではないかなとは思うのですが。
大地震も震源地から２０キロ離れてたら倒壊とかのダメージは少ないとも聞きますし、震源地の近さにもよります。

港南か豊洲かと問われたら、間違えなく豊洲を選ぶが、芝浦か豊洲かと問われたら正直悩む。
でもケープは芝浦といっても港南に近いから豊洲の方かな？

さぁ君たち、セールストークの練習会だ；

　お前等平均で1000万超 [四季報だと1033万だそうですよー]とか給料
貰っているんだろう？　ちゃんと九両分成約とれよちゃんと...

　え?　アンケートの収入欄みても成金かどうかわかりませんって？
甘いな。身なりを見るんだ。腕時計だよ。ROLEXをしてるやつは
間違いなく落ちる。声のでかいやつが多いから受付嬢でも容易に
判別可能だろ？　　ホリエモンみたいなのきたら、綺麗どころを数人
あてがって、普通なら最後にちらっと見るだけの180m-2のモデルルームに
直行させるんだ。平民どもと間違っても一緒にならないように専用の
商談スペース用意しとけよ。

　いいか受付は若い美人だけ並べろ。えー有資格者が足りないだぁ？
宅建などいらんいらん。 顔とスタイルだよ君。ブスが多いとかいわれては
集客に関わってかなわんからな。判らないことは後日設計担当から
お返事させていただきますでいいんだよ。どの道受付嬢じゃマンション
オタクにはたちうちできんからな。　然し頭痛いよ。　やつら
『掲示板』とかいうところに書き込みするらしい。駆除できんものかね。

　[1]の貧乏層が管理費に文句をいったら、ここはリゾートですから
コンシェルジュサービスとか人を滅茶苦茶沢山配しています.... が
セールストークだ。　管理費に、特に千代田区なみの
駐車場代もいっちゃいかんぞ。　修繕積み立てぇ？そんなこと聞く
やつがいるのか？　タワーだから高いに決まっているだろ。まぁいい。
現在詳細な30年計画を作っているとかいってごまかしておけ。

　いいか3ヶ月だけここは”ハワイ”だ。　本当なら営業に
アロハシャツでも着せたいところだが、それではセレブじゃないな。
やめとこう。　MRの商談スペースに椰子でもさりげなく飾っとけ（嘘)

[2]の層には、あまり共用施設の説明をせずに、高層から平民どもを
見下ろす快感と、例の"PRIME FLOOR PLAN" 計画で落とすんだ。
決め台詞は、どんな変なな間取りに組んでも ”さすが＊＊さんレベルに
なるとお分かりですね.....”が適当だろう。SI設計だから水回り移動
でもなんでもできるんだろ？　どうせ、皆風呂から平民を見おろし
たいっていうに決まっとる。　え？　下の主寝室の上がview bath に
なるので、音の苦情が下からくるかもって？　遮音は完璧なんだろ？
いいか　常に”差別化”を忘れるなよ。
　EVは高層用にはスピードの遥かに速いのをちゃんとつけてある
だろうね君...最近の客は数だけじゃなくて速さも聞いてくるからな、
200m/min級だぞ。

　ビデオを見せろ。ここはタワーだ。間違ってもファミリー路線に
してはいかん。　DINKSだな... うん。テーマは共稼ぎの妻が夕方帰って
きてプールで泳いで癒されるだ。 お..美人だな。旦那役はいらん。ん...
プールに子供が写っているじゃないか? なんか中で小便たらしそう
だぞ、これ消せるんだろ？　消去！　購入者が実際にプールにいくまでは
実は、三段腹の中年ママと、子供で一杯なんて間違っても想像させては
いかんだろう。　美人の女だけ一人泳いでいればいい。
”セレブ”だよぉ君！　まだまだ任せてはおけんな。

　客寄せ用に、高層のA棟は肝心の西の低層に少しだけ格安住戸
いれとけよ。　これで噂を作って工作員にネットに流させ集客して、
海側が買えるかもと錯覚して来たやつに東とか南を売るんだ。
あと昨日の工作員は正直に褒めすぎだ。 あれではばれる。
もっとデメリットに悩みつつそれでも必死で決心して購入しますって
筆致だよ。ちゃんとかかせろ。

　ここが土壌汚染の場所でしたってのは、重要事項説明の会で
ちゅどーんと発表だ。どこかで言わないと手附倍返しになるからな。
全くM地所はへまやったよな。　そこで泣き叫ぶやつもいるだろうが、
手遅れだ。あっさり印鑑押すだろう。
　無論A棟は南向きでもBの影になるってことも内緒だ。方位のわからん
やつも１人くらいはいるだろう。日陰図は言われるまで見せるなよ。
言われたら...冬至だけで夏至には殆ど影になりませんって言うんだ。

よーし 合格ぅ。Goだ！！　気合いれてけよ。細かく説明するんじゃない。
『いくらなら買いそうか』顔色を見るのが目的だ。収入は必ずかかせろ。
ご収入が判らないと、どの住戸をご案内したものかわかりません
とか、ローン組めるかどうか判りませんで一発だ。
あとでちゃんーと集計して、価格の”再調整”やるからな。
MAXの利益を搾り出すんだ。

>>121,122

無駄に長いな。「推敲」の意味知っているのかな？

>タワーは普通のマンションよりかは審査が厳しくてへんてこなのは建てられないみたいなので
>偽装は出来ないですからね。
そうですね。
特に超高層建築物（高さが60mを超える建物＝20F程度以上）の場合には
通常の建築確認申請の他に、国土交通大臣認定が必要ですから。

高層に住みたいという方でなくても、
高層マンションに限定して、低層階を選択していくというのも
ひとつのやり方かな？

本来だったら１月のＭＲ公開の時に長期修繕計画だって出来ていたっておかしくないというか
当たり前だと思うのになんで小出しにしなきゃいけないのかね？
こんだけ修繕費＆管理費高かったら確かに１月には公開出来なかったなｗ
特にＳＣＴと比べられて客奪われるからなｗ
2万9千円くらいに抑えてればちょっと高いと思えるくらいだったのにｗ
3万超えて高いって思われて客に呆れ返られて当然だよね。
長期修繕計画だってすでに出来てて隠してるだけだと思うが。

ベランダをウッドデッキ敷いてって考えてる人も居ると思うけど、
気を付けないといけないのは大規模修繕の時に工事が終わるまで
一度ははがして綺麗さっぱりと元の状態にしておかないといけません。
ウッドをその期間どこかに置いておく必要が出てきます。
２メートルと長いので施工料も高めになるかもです。

>>123 MRいくのは来週だもんで。　まとめのつもりけど箇条書きじゃつまらないかなぁと思ってね。
実際にみたら、もうちょっとましなの書きますよ。もう買うってことだけはないけど。

今日ＭＲ行って来ました。駐車場は大半外車。案内も普通かな？目当ての部屋は他に今時点3組いると
教えてくれました。分厚いパンフ家族で視てます。

>>126
大規模修繕って30年後とかでしょ？
そのときまで使ったのなら、「ご苦労様」って感じで新調したら良いかと。
ウッドだって修繕時期じゃないかな？

１０数年おきのところだってありますよ。
３０年間なにもしないのもきついかな。

１０数年でも同じじゃない？
敷設に５０万かかったとしても15年で割れば年額3万ちょっと。
新調して気分変えようよ。

さんざん高い高いって文句言ってるけど

これであっさり売り切ったら、文句言ってる連中

笑いものだな・・・

光熱費についてはどういう利点がありますか？
安全性とか明記してますか？

ガスパッチョってやつですよね？
ミスティもＣＭみたいにあんなに変身はしないけどｗ飽きずに使えるまでは楽しめるかなと。

ま、なんとでも言って下さい。
私は西の低層階で攻めるつもりです。
ケープも落選したしね・・・。
もう、本当にどないせーちゅうんじゃ。

>121、122
なるほどね、読みごたえありました。
マンションの事業ってこうやって企画するのかな。
わざわざプリントアウトして、一家で回し読みしちゃった。
面白かった!
また続報期待してます。

ここ、管理費高い分、あと５％価格が落ちれば真剣に考えるな。
コスギタワー位に値が下がればいいんだが・・・。
聞いたら、まだ余地がありそうなので、５月までチクチク粘るしかないな。

>>115さん　良く分かりました。ありがとうございます。
　やはり地盤が弱いせいですか。
　今度聞くつもりなんですが、
　　　①この場合、1階でも24階相当の揺れという事か
　　　②もし仮に杭が折れたとして、補修に一本どれくらい掛かるんのか
　　　③他の豊洲でも７０Ｍは普通なのか
　誰か聞かれたかたいますか？
　最後は立地か地盤かとの天秤です。

>あと５％価格が落ちれば
それはどういうケース？値引きはなさそうだし。

>>129 　タワーの修繕計画ってのを一回も見たことないかね? あまりにも
議論のレベルが低すぎるのではないかな。

　30年も足場組んでの修繕しなかったら、”パパ”ご自慢のマンションがスラム化間違いなしだ。
12年目とかから、普通6の倍数ごとに大規模な工事するのが普通だよ。多くのタワーで12/24年目に
足場と組んでの工事をするんだよ (TTTは投資用に一戸購入したので超詳細な修繕計画
もっているが...TTTは検討段階からあの超分厚い修繕計画書をくれていたな)
まぁ6の倍数年だな。 タワーの外側はALCコンクリだからね。ちゃんとシーリング対策も
しなかったら雨漏りしまくりだ。　バルコニー他の塗装しなおしはスラム化防止のためには
6年おきが常識だろ。　さびさびになって、人が時々落ちてきても構わんというなら止めは
しないがね。　30年とかたったら何やるか？エレベータの総とっかえレベルだよ。
機械式駐車場は寿命が短いから、更新費用が入っているかもチェックせーよ。
12年目あたりでどかっと使うのに備えて、6年目あたりから修繕積み立ては早速あがって
1.5-1.7倍が世の中の相場だ。　20年超えたら今の3-4倍にはなると思うのが当然だぞ。
なにせご自慢の高速エレベータを丸ごととっかえないといかんからな。　ここは最初から120円
とかとるようだからまぁ4倍にはならんだろうけど、平米400-500円/月の修繕費が払えんようなのは、
積み立て不足の原因になるから来てくれるなとてっぺんに住んでいる成金は思っているだろうな。
当然日本は貧乏国に転落だからかねあるやつに固定資産税を減免する余地はない。
5年もたてば平米5000円/年は税金払ってくれないと国が立ち行かん。　当然コンシェルジュには
ずっと給料がいるし、これがなかったら”リゾート”とは言えないから、
管理費は300円から値下げるるわけにはいかんぞ。

　ここのバルコニー西日対策もとい、アウトドアリビングで2m幅とかあるから、ワイドスパン住戸
を買ったやつは、バルコニー面積は軽ーく20平米オーバーだ。　ホームセンターにある30cm角の
ちゃっちいやつじゃなくて、立派なのをしきたいんだろ？　なんたってアイトドアリビングだものな。
30cm角10枚で1万のあのちんけなのでは到底満足すまい。　20m^2とか立派に長尺ので敷けば軽〜く
100万オーバーだ。
　”パパ”は車すら手放したというのに、12年毎に捨てて敷きかえられる筈もなかろうって。
子供の教育費が膨大にかかる時期なんだよ。なんたって”僕”はできがいいからな。そろそろ
私立大学に合格してしまうかもしれん。

　木ってのは今や一番高い建材なんだよ。　大体　12年ごとに一杯木を捨てるなんぞ地球環境に
優しくないぞ。　モルジブが水没したらどうしてくれるんだ？　私がダイビングにいけなく
なるじゃあないか。　

>>138
昨日も出てたと思うけど、ここの杭って70mじゃないよ。
資料もらったら見てみ。

私は家族と住むのですがマンションについてはあまり詳しくなかったので参考程度に参加してみたのですが、
シングル女性向けのマンションの購入の講習に参加した時に地盤に関しては特に注意と言われました。
地盤の悪い地域として大きな地図も貼ってあって港南から城東全般（湾岸地域以外も）まで真っ赤かでした。
「夕日が綺麗」とかＣＭがありますが、といかにもＰＣＴを指すような事を言っていたので内心ちょっと
むっとしたのですがｗ
わざわざ地盤が弱いところを買わなくて良いと言い切っていたので。
ただ山の手だったとしても、昔、池があったとか、川があったとか必ずしも地盤が良いとも限らないので
一般的に言われていることをおっしゃっていたのだと思います。
実際真っ赤かのところに今住んでますからねｗそんな地域ですみませんねぇと内心思いましたがｗ
その講習の先生・小島ひろ美さんの出してる本「幸せマンション購入術」っていう本にも杭の長さの時の
地震での揺れのイラストが載ってます。
団地型マンションとかタワーとか耐震・制震・免震や支持層にもよるのですべては参考程度にしかならないですが、
支持層に近ければ近いほど良いのでしょうけどね。

>>141さん
138さんではないですが、私はＳＣＴが６０？７０？だったのになぜ同じ豊洲でこんな近い
ＰＣＴがそんなに浅いのと逆に疑ってしまいます。
ＴＴＴで地盤については大きく貼ってあるパネルで支持層がここまであるという図を見ました。
しかし、豊洲近辺にまで届いていない感じを受けました。
なのでＰＣＴもＳＣＴくらいかなと予想していたので、ここは私も突っ込みたいと思ってます。

杭も浅いということは、何故こんなに高いのか？
・土地取得費が割高
・地盤改良費が掛かった
・建築資材高騰（特に高強度コンクリート・鋼材）が見込まれる
・専有面積小さくして、部屋数増やしたから（監理工数増）
・施工会社（ＪＶスポンサー）が系列財閥だから、赤字発注はしない？
・メニュープラン可能だから
無い知恵で考えるとこんな所ですかね。

>>144
三井が「うちに任せてくれれば、こんなに儲かります」
ってIHIに言っちゃったから、、かな。

>>129さん
140さんの言ってる通りみなさんが管理費＆修繕費に呆れてるのが最初がこんな高くて後々どうなるの！？
という心配から来てるのですよ。
１２年とかはどこのマンションでもやってるはずです。
塗り替えや修理もしていないマンションは管理体制を疑ったほうがよろしいかと。
汚いままじゃ売れもしないですよ。
管理費＆修繕費がこれで済まないから長期的にみて無理と断念した方が多いのでしょう。
ただ単に最初の値段で断念したわけじゃないと思います。

原価積み上げで値段が決まっているんじゃないと思う。
損しないために原価積みあげは計算はしていて、最低限確保しないといけない
坪単価は計算しているけど、価格はそれで決まっているわけではない。
売れさえすれば、幾ら高く値つけしてもいいと思っていると思うな。

まあ確かに高いね。特にB棟があれほどとは。
それに管理費＋修繕も、80mm^2クラスで36000円だもんなあ。
他よりも１万円は高い。
プール（ドゥがあるのに何考えてるんだか）、ジャグジー、植栽、
金のかかるものばっかだし。
皆と同じくウチも撤退だよ。

長期修繕計画で途中で上がらないとかでしたら安いのかな？とも思いますが。
とにかく計画書が出てないので・・・いつになったら手に入るのでしょうか？
前回のスレで３月２５日でしたっけ？その日には手に入るのかな？？

>>140
長いよ。もうちょっと推敲してからレスしてね。
言いたいことは簡潔にまとめないと読んでもらえないよ。