パークタワー品川ベイワード PART ８

議論中の割込み申し訳ございませんが、465です。
481さんも是非、総会に出席頂き、反対の立場からの
ご意見お聞かせ下さい。多くの意見を出し合ってこそ、
いいマンション作りができると思いますので。
とはいえ、日程はまだ決まっていませんが・・・

>465=469
>資産価値の面ではいかがでしょうか？
>また、ご指摘頂いた宅配、クリーニング以外の様々な事も
>対応頂けると思います。
>465=469=472
>私は、このマンションを少しでも良くしたいとの思いから、

「このマンションを少しでも良くしたい」とおっしゃいますが、コンシェルジュを置けば、具体的に、どこがどのように良くなるのか、まったく説明されていません。いみじくも473さんが指摘されているように、「資産価値」があがること＝「良くなること」という発想なんでしょうね。残念です。ちなみに、私自身も、481さんと同様、コンシェルジュも屋上解放も必要性を感じておりません。

>476
>建設的なご意見をお持ちの一部理事の方とはお話を進めており、
>近々臨時総会を開催予定です。

あなたの意見に賛成してくれる意見が「建設的なご意見」ということでしょうか？
また、臨時総会の開催は、通常、理事会の決議にもとづいて行われることになる（42条4項）のでしょうが、「近々・・・開催予定」という風に、蓋然性が高いことを述べておられますが、いかなる根拠から、そのような言い方になるのでしょうか（持越しとなったスカパー導入の件で臨時総会が開かれるのであれば理解できますが・・・。）。

おそらく同一の方の書込みと拝察しますが、
これ以上の議論は不毛なだけなので、回答は控えさせて頂きます。
議論は、総会の場で行いましょう。私は逃げも隠れもしませんし、
お住まいの方であれば私の正体も近々わかるでしょう。

なお、近々開催予定と申し上げたのは、管理費の見直し（低減）を含めた管理体制の見直し、
および、提案共有設備の大まかな見積もり等を行っているためで、簡単にできる
ことではないからです。

なお、あなたの意見が建設的な意見であるかどうか、
良くご自身の書込みを読み直して下さい。

私は、反対意見を排除するつもりは毛頭なく、是非ご意見を
述べてくださいと申し上げております。自分が反対だからといって
議論に応じないのは子供と同様です。高額なマンションを買えるだけの方
と思われますので、是非大人としての自覚を持ってください。
（この書込みをご覧になった他のマンションの方から笑われますよ）

>484

かなり感情的な方なのでしょうね、大人としての自覚だとか笑われますよなどという売り言葉が目に付きますね。また、反対意見を排除するつもりはないとのことですが、一見もっともらしくみえて、実は発想が逆転している、といわざるを得ません。なぜなら、新たな提案をされたのは484＝465さん、あなたご自身なのですから、反対意見に謙虚に耳を傾け、批判に十分答えていってこそ説得力のある大人の議論といえるのではありませんか。

このマンションは共有施設少ない割りに管理費がばか高い。一部の住民は最高と連呼するが、
7階の角部屋の売れ行きを見れば人気度をわかると思います。分譲価額よりそれほど上乗せはしてないが。。。

現在三井のマンションに住んでいますが年初にここの購入を検討し断念したものです。
価格が分譲時より上がってしまったのは周辺の物件も軒並みそういう状態ですのである意味納得でした。しかしここで話題になっている管理費は確かに高いですね。常駐管理なので高くなるのは仕方ないのでしょうが他のタワーマンションに比べてどうなのでしょうか？全体戸数がタワマンの中では多い方ではないので管理費増に繋がる感じもします。ウチのマンンションも系列の管理会社の方が何かと融通が利くという理由から管理会社変更に至っておりませんがこの管理会社は少し高いのでしょうかね？

>>486

ご意見有難うございます。

確かに、自分が好きで購入した物件ですので愛着がわきますが、
いい点、悪い点は明確にしていき、改善できる点は改善の検討をするという、
姿勢を持つことは必要だと考えております。

「おらがマンション万歳」だけでは、やがて衰退していくと思います。

>>487

当マンションの場合、特に売り出し価格を抑えていた分、系列での管理費を
割高にしたようで、どのように試算しても、また、全体戸数が少なめなので
割高になることを加味しても、現在の管理費は、高額というのが実状です。

管理費を安くする方法は、管理会社の変更が最も容易で、確実ですが
築年数の浅い当マンションの場合、経年変化に伴う劣化よりも、施工に伴う
不具合のほうが発生する可能性が高いので、ご指摘のように系列以外に頼むのも
考え物で、非常に頭の痛い問題です。

運河に頭をぶつけたようです。

初年度決算では、かなり管理費勘定に余剰金がでているようですね。だからといって、管理費を減額したり、返金といった意見は少々短絡的です。余剰金や駐車場収入は、できるだけ修繕積立て勘定に組み入れるなど将来に備えるべきと思います。減額することは簡単にできますが、必要なときに増額することはほんとうに至難です。
とあるマンションの理事長として、管理会社をリプレースした経験がありますが、管理費の減額だけを目的にするのは問題があります。いかに管理の質を高めるかが重要であり、その一環としてフロントデスクやコンシェルジュについても議論すべきではないでしょうか。
現行の管理業務に何か問題があるとは思えません。大規模系列ゆえの利点もあります。理事会が各支出項目について費用対効果を検証しつつしっかり業務監査をしていけばよいことと思います。

>>492

ご意見有難うございます。

ご指摘のように、余剰金が出たからといって単純に減額というのは問題がありますね。
この点上述しましたように、余剰金という観点よりも、現行の管理体制に対して、
適正価格であるかという観点から検討が必要であると考えております。

ただし、この点は私見で住民の皆様に成否を問わなくてはいけない問題ですが、
一律に修繕積立金への組入れは問題があると思います。というのは、修繕積立金の
ベースになるのは長期修繕計画であり、この計画に沿った形での適正金額というもの
があり、また築浅の当マンションおいては、過剰な修繕積立金も、低金利の現在
銀行さんを喜ばせる結果になるだけではないかと思います。

管理会社のリプレースについては、ご意見の通りで、この点十分に議論、検討が
必要と考えております。

現行の管理体制ですが、ご指摘のように特に大きな問題はないと私自身も
考えておりますが、大規模マンションという戸数メリットを生かした部分が
正直、私には見つけられません。また、現行の管理会社さんを否定するわけでは、
ありませんが、大規模系列の利点も私には正直わかりません。この点、
ご教示賜りたくお願い申し上げます。

長文申し訳ございません。

>>486
角部屋とはいえ、あまり眺望が期待できないので人気がないのも仕方がないかと。
そのあたりは分譲価格に反映されていたはずなので、それなりに上乗せしているはず。

実質を重んじればコンシェルジュはいらないかもしれませんね。
表面的には高級感を出すためには良いのでしょうが・・・

このマンションの住民の方々はコンシェルジュがよっぽど嫌いなんですね
あるいは、無いものの妬みからの意見ですか？
あるいは、無い物件を買ってしまったことを正当化するためですか？
いずれにしても、レス見ててほほえましいです。

↑496＞よくもまあ、こんなひねくれた見方ができるねえ。それとも単なるうましか？
ま、田舎モンがものの価値もわからず、コンシェルジェがどーたらこーたらと。早く山奥に帰ってね。

コンシェルジェが何をするか？ていうと、
?@昼間ひまなおじさん、おばさんの話し相手
?Aどうでもいい自分でもできること(ランドリー、新聞集金、荷物預かり)の受付　程度
（これ以外にあります？？）

むしろできないこと
?@不審者のチェック（これはセキュリティ業務）
?Aメンテナンス（これはメンテ会社の担当者）
（ほんとうはこれが一番大事なはずだが、担当業務にはならない）

たしかに、きれいな女性が座っていると絵としては美しいですね。
但し、日中しか勤務しないことが多く、住民が一番多くマンションにいて、問題が発生する
夜間はお休みです。まず、多くの方は会うことすらないでしょう。

そもそも、日替わりで大手派遣会社から来る20代の女性、しかも見栄えがいいと、セキュリティ
担当の2倍以上の時給を取る方に頼むほどの業務ってありますでしょうか？

思いつきませんが、だれか教えてください。

提案：ロビーが寂しいので、観葉植物をおきたいなぁ。多分コンシェルジェより安上がりで
雰囲気良くなると思うけど。

あと、管理会社の変更の根拠として、管理費が高いと言われていますが、その根拠を
教えてください。

たとえば、タワー物件３００戸であれば、平均　住戸１坪あたり、○○○円だが、
ここは、それと比較してどうとか？

なんか、コンシェルジェの話もそうですが、お金に置き換えることなく、感情論とか
思い込みの話が多くて、正直よくわかりません。

あれれ、自己マンション擁護したつもりはないけどなぁ。。。
私の主張は、思い込みや感情論ではなくて、具体のお金に落として考えましょう
というものです。でないと、空理空論になってしますので。


まず、コンシェルジェの時給、ネットで検索すると、1600円〜2000円らしいです。
仮に、2000円×8時間×25日×2倍(派遣会社請求額)とすると、80万円/月
おばさんにしてコストダウンしても、時給1500円で、60万円/月

年間、700万円から1000万円近く払うこととなります。ただ座っている人に。。。
業務量と見合えば、それでもいいですが、そもそも業務って受付程度ですよね。
（それ以外にあるのであれば教えてください）


管理費の問題は、どのマンションでも高い！！て騒ぐ人がいるものです。
冷静な議論の一段落目として、せめて平均値と比べたらと思います。
東京カンテイの記事では、20階以上のマンションの70?uの管理費の平均は17575円です。
ま、こんなものなんですね。

ちなみに、コンシェルジェの業務委託料を、700万円とした場合でも、
1戸あたりの負担額は、700万円÷340戸÷12ヶ月＝1517円/月です。

東京カンテイの管理費月平均額の約10％となり、この分管理費を値上げするか、
据え置きたいなら、他の業務を削減する（樹木管理をしない、セキュリティ担当
を減らす等）が必要となります。

どんだけ〜

この内容だと、いざという時、売れなくなるぞ。

５０５さん、それはおっしゃるとおり失礼だと思います。
でも新しい提案は一律排除されるのではなく、
新しい提案がしやすいような環境がいいなあと個人的には思います。

そーだよ
サラリーマンで何か悪い？
安い物件をカツカツで買って住んで悪いんですか？
コンシェルジュにお金使うなら、南の運河からのアプローチにスロープつけて欲しいですよ。

コンシェルジュって、仕えてもらうサービス？
暮らしをサポートしてくれる程度のものじゃないの？
仕えて欲しいなら個別にメイドを雇うだろう。

508さんの、冥途案に一票！

ちゃんとメイド室も用意してあげてね。

いずれにしても、臨時総会とかがあるんですかね？
あるならその時にコンシェルジュの件も含めて、話し合われるんでしょうね。
どのような詳細かもその時分かるのでしょうから、それを待ちたいと思います。

今どきのマンションでコンシェルジュ無しはちょっと痛いですね。
まあ今の流行ですから、いずれどこも止めちゃうかも知れませんけど。

なぜ管理費が高いのかなあ。屋上の電気代かもしれませんね。

管理費が高いということは、きちんとした管理がされているという裏づけではないでしょうか。
決して安ければ良いということではないと思います。
高級マンションの証として胸を張って良いと思います。

全体の戸数が多くなればなるほど管理コストは下がります。逆に管理コストを
下げないかわりに管理の品質を上げる考え方もありますね。
ですが、管理費が高いから高級マンションということはありませんよ。
管理会社の売上を増やすために、水増しした管理計画をたてて、必要以上の
無駄な業務をさせていることだってありますから。

ここ以外の近隣のマンションは、ＵＳＥＮのような通信費が管理費に含まれているところはあるのでしょうか？ここは入っていますよね？

５２０です。
記憶違いだったらごめんなさい。

なんで文字化けしてるのでしょうか？50〜52ページがよめません。

人気ないならないで、ぜんぜんかまわないんだけどね。
俺は今のままで十分満足してるんで。
今のところ、売るつもりもないし、資産価値とかいわれてもあんまりピンとこない。
みんな、人の目というか、他人の評価を気にしすぎなんじゃない？
自分がいいと思ってれば、それでいいじゃん。

確かに７階の部屋は共有設備がもう少しあれば、眺望があまりのぞめなくても
人気が出るのかも知れませんね。あまり共有設備が多くないほうが好きな自分としては
望む方向ではありませんが。。

共有設備の不足というよりは、低層で見晴らしが悪いわりに価格が
高いからじゃあないの。

そう、だから価格を下げる以外に、他には魅力的なことないということに。。

WILLCOMのPHSを使っている方いませんか？

塔内アンテナが設置されているドコモの通話料金が高いので、
WILLCOMを検討しているのですが、電波状況が心配です。
実際に使用されている方のアドバイスをお願いします。

524さんと同じ意見です。
住んでいてとても満足しているし、コンシェルジェをはじめとする共用施設もそれほど必要性を感じません。
逆に、コンシェルジェとかできて、管理費等があがってしまったらイヤですね。

通知書をよく読んで下さいね。