リビオレゾン目白通り

新日鉄都市開発だから「リビオ目白〜」といった名前になるんでしょうか。
坂下ではないにしても、あの場所ではそんなに高級仕様にはならないでしょうね。
目白駅からも相当離れてしまいますし。イトーピア目白カレンクラスかあれより
はもう少し専有面積が広い程度のものになるのでしょうか。

恐らくここのマンションはこの敷地の向かいにある２〜３年前に分譲されたぜファー目白ビアー
ジュや斜め向かいにあるクオス目白なんかと同じくらいのレベルになるんじゃないかな。ゼファ
ーの方は価格設定が当時としても安かったせいかすぐに完売してしまったけど、割高だったクオ
スの方は売れ残ってしまって途中で売主変更となってしまった。後で交代したグーディッシュと
いう売主が結構強引な会社で、近くに電話とかバンバンかけまくってたな。

目白から徒歩15分はありそうですが、どうでしょうか。

それでも、マンション名には「目白」と付くのでしょう。
近くのマンションはみな「目白」と付いてますからね。

あるいは下落合と付けるのかも。
通ぶった高級住宅地マニアには目白より下落合の方が食指をそそられるでしょう。

＞通ぶった高級住宅地マニアには目白より下落合の方が食指をそそられるでしょう。
たぬきが出るよ
http://www.koetaba.net/philanthropynet/archives/2005/09/post_12.html

ここの最寄駅は下落合（8分くらい？）や椎名町（7分くらい？）だと
思うのですが、目白駅にも15分くらいでしょうから、場所としては
交通便のいい、ある程度人気のあるいい場所なのでしょうか？

山の手から出る線というと、中央線、京王、小田急、東急各線の
経験しかなく、西武新宿線、池袋線に対する感覚がまだよくわかりません。

どなたか、コメントをつけてくれるとうれしいです。

>>07
ダーウィンが来た！生きもの新伝説
第24回「東京タヌキ 大捜索！」
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news2/339.htm

>07, 09さん　こんにちは。
狸で話題になっているのは、下落合の本当に高い住宅地ですよね。
緑が多くてよさそうですが、この物件の中落合のあたりには狸は
出そうにないですね。建物ばかりで道路の角だし。

この物件の場所は中落合ではありませんよ。下落合四丁目ですよ。

>08さん
エリア全体としてみれば、「交通便のいい、ある程度人気のある」場所だとまあ言える
のでしょうが、いかんせん通り沿いの角というのが難点だと思います。グレード的には
普通程度の分譲マンションになると思いますし、なおかつ利便性とエリア優先で住環境
はある程度止む無し、とする方にはいいと思います。

>11, 12さん

コメントありがとうございました。通りの東側は下落合四丁目ですね。
間違っていました。

便利でいい場所にありますが、確かに通り沿いの角ですね。東南向きが
通りに背を向けるだけですかね。売るとなったときに色々な意味で「広く
人気のある場所」ではないのかな。マンション選びは難しいですね。

>13
まあ、エリア的には悪くないのでそういう面ではいいのかもしれないですね。
ただ、この辺りでステータス性のあるマンションは一種低層住居地域内にあ
る億ション級の物件なので、そういうのとはここは違いますけど。

この場所、既存の建物が解体されて更地の状態にはなったものの、肝心のマンションの
建設工事はまだ始まっていませんね。というより、「建築確認のお知らせ」では施工会
社が未定のようですし。

>15さん
お知らせでは１０階建てとのことですが、その更地の面積から見て
何戸くらいの物件になると思われますか？　30−40程度？

>16さん
恐らく30〜40程度の範囲になるのではないでしょうか。
近所のお店の方の話だと、一階は店舗でローソンが入る予定だそうです。

ごく普通の大衆マンションになりそうですね。

>18
そうだと思います。
平米数も広くゆとりあるものにはならないでしょう。
それでもいわゆる目白エリアに住みたいという人向けだと思います。

>17, 19さん
なるほど、情報ありがとうございました。
ところで、目白の付近はスポーツクラブが少ないですよね。駅のところのもの以外は
ないように思うのですが、。いい住宅地なのに意外です。

>20さん
目白はリッチモンドホテルのフィットネスクラブしかありませんね。
それも、費用がものすごく高いですし。
なので、高田馬場や池袋、新宿など自転車やバス・電車で行かれるところ
の施設を使うのが現実的かもしれません。

今日現場の前を通りました。
建築計画の看板だと敷地面積671㎡（203坪）となっていますが、覗いてみたら
どう考えてもその3倍（600坪以上）はありそうです。
中にピニールひもで区画されて場所がありますがそこが203坪のような気がします。
周囲も仕入れて、建築計画を変更しているように思えます。
現在の計画でも容積率400％ぐらいの感じですから、3倍になって角地を含めれば
かなり高い大きなマンションが建設可能ではないですか。
不動産表示で1分80Mとすると、目白駅14分、下落合駅8分という感じですから
けっして遠くない。少し前に出来た目白プレイスと同適度の距離と言うことになります。

あくまでも想像ですが、けっこうな高級マンションが建設されるかもしれませんね。

>22
お近くの方でしょうか。新しい情報、ありがとうございます。
また分かることがあれば、是非教えてください。
聖母坂の交通量は多いのでしょうか。目白通りほどではない
かもしれないと想像するのですが、ご存知ですか？

>23
聖母病院の前の坂、朝晩の混雑時に通ったことはありませんが、
渋滞しているのを見たことがありません。
目白通りは、朝と夕方は結構渋滞していますよ。

>24
ありがとうございます。そうですか。少し斜めの立地なので、
南東面がよさそうですね。もし大きめになることがあれば、
なお、音から離れる可能性が高くなりますね。価格も上がる
でしょうが、30戸より大きめになること、期待しています。

＞25
新宿区の用途地域がわからないので想像で申し訳ないです。
高さ規制がわからないのですが、もしなければ角地ですし14階は大丈夫でしょう
建坪率も角地の緩和がありますし、前面道路も10Mを超えていますから容積率は
フルに使えますから、あの大きさなら100戸超の規模になっても不思議ではありません。
建設看板は、春前に建てていて9月の着工がされていませんから、計画変更の可能性も
高いと思いませんか？

>26
不動産など、全く詳しくないのでわかりませんが、それだけ延びて
いるのは計画変更（このご時勢に乗って、少し大型化、高級化、
延期してより高値で押し出す）の可能性が十分あると思います。

もともとの看板は１０階建てなので、敷地が増えるとすると
おっしゃるように階数も高くなるかもしれませんね。

西向きで向かいになるマンション（ゼファー…でしたか）が
何階であるかは参考になりますね。何階かはよく覚えて
いませんが、10階くらいだったような...？

>20
スポーツクラブがないのは残念。

あそこの土地、どう見ても６００坪もありませんよ。
表示通り２００坪程度だと思います。

なるほど。計画は１０階ですね。
２００坪より広いという方に期待してるんですが。

>>29
近隣商業地区なのに、高さ制限30ｍなんですか。
10階建てとすると、階高3ｍになりますからごくごく普通クラスですね
余裕を持ったデベなら9階にして、天井高2500㎜以上にするでしょう。

>23
聖母坂も目白通りの混雑の影響を受けて、平日夕方の上り方向（目白通りに出る方）は
結構混みますよ。この場所の横によく車が列つくっています。それ以外の時間帯はさほ
どでもないと思いますが。

予告さえはじまりませんね。

前を通ったのですが、お休み？か何も起こっていませんでした。
この場所で、これからの進み具合から見る時期で、坪いくらくらいに
なるか、どなたか予想してみてくださいませんか。私はよくわから
ないのですが、300〜くらい？　とんちんかんかもしれませんが。

２−３年前なら、この辺りは坪２００万円台前半から半ばくらいで買えたでしょうが、今なら坪３００万円前後に値上がりしてるのではないでしょうか。。。同じ下落合でも、目白近衛町と呼ばれる高級住宅街なら、坪３００万円台半ばから後半に達するかも知れません。

目白駅１５分でもやはり高くなるのでしょうね。
椎名町の南側や下落合の北側はあまりお店がないので、
目白通りでの買い物や散歩ですかね。

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

土地の面積は見たところ400坪程度かと。
工事らしき動きが始まってますが広告はまだ。
最近目白では分譲用マンションが途中でファンドに一括売りという事例がありましたから（アンテニア）、
もしかするとこの物件も…。

「リビオ目白聖母坂上」で販売して欲しいですけどね。

>39
アンテニア目白は当初東急不動産のクオリア目白の予定でしたからね。
その後東急から平和不動産の手に渡って賃貸マンション化されたのです。
内装等の仕様も東急クオリアレベルではなく、賃貸マンション仕様になりました。
ここの場所の斜め向かいにあるクオス目白ラ・プルームもビッグヴァンから
グーディッシュに中途売主変更になりましたし。

リビオ目白聖母坂上…。中落合２丁目にあるリビオ目白西坂ヒルテラスに比べると、
随分雰囲気の違った物件になりそうですね。

敷地の大きさから考えると50戸前後くらいかな。
経費的にもMRを作らないで、竣工直前から棟内MRとして
販売するのではないでしょうか。
発表は、まだまだ先かもしれませんね。

行ってみました。かなり交通量があって騒音があるかなと。
こういう道路沿い角は二重サッシになるのが普通ですか？

>42
恐らくそうなると思われます。
でなかったら、ちょっと…ね？

>43
なるほど。まだ不勉強なもので。ありがとうございました。

この間現場の前を通りました。
どうやら清水建設の施工になるようですね。
仮称でリビオ下落合４丁目と書いてありましたよ。

ここ、いつになったら販売開始になるのでしょうね？
工事は進められているようですが、やはり売り惜しみなのでしょうか？

ここの名前は「リビオレゾン目白通り」に決まったようです。
全戸南向きで１ＬＤＫ〜３ＬＤＫのプランになるそうです。
施工は清水建設、販売代理は野村不動産アーバンネットです。

もう一つ。
４月下旬頃にモデルルームがオープン予定のようです。

ただ、この南隣接地は高い建物が建てられる区画ですよね。
それが気になります。

>>50
そうですね。
敷地西半分の南側は聖母坂に沿って第１種住居地域ですね。
商業地域ではないので日影規制がありますが、低層階の場合は注意が必要かも。
でも敷地自体、南側にけっこう空間が空いているので、
ベッタリ、真っ暗にはならないでしょう。

住宅情報ナビに物件情報がアップされましたね。
５月上旬にモデルルームオープン、６月中旬に販売開始とのことです。
総戸数50戸の中には一階店舗２戸に加えて非分譲住戸が15戸も含まれているようです。地権者との等価交換なのでしょうが、割合として多いのが心配の種ですね。管理組合での地権者の力が強くなってしまうこと請け合いでしょう。

住宅情報ナビ　リビオレゾン目白通り
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

専有面積 30m2〜68.14m
期待していましたが、子供2人の4人家族には無理ですね、残念です。
シングル、ＤＩＮＫＳ向けと言うことになるようですね。

等価交換は、都心部の繁華街の中小規模だとごく普通にありますね、都心のマンション用地なんて
そんな簡単に開発できませんから。。
ＨＰの物件概要では、地権者を分かり難くしている物件が多いです、
ＭＲに行って初めて説明を受ける。

>管理組合での地権者の力が強くなってしまうこと請け合いでしょう。

そうなのですか。まだこのようなことをよく知らないのですが、権利を
交換したということは権利としては他の購入者と同じになるのですよね。
心理的に強くなるとでしょうか・・・。

>>54
いえ、そうではありません。
管理組合の議決権の問題です。
１戸あたり１票ですから、
少数の地権者が１５票を持つと、総会での様々な議決に強い影響を与えるということです。

おそらく地権者は自分の住戸以外に小さいタイプを複数所有して賃貸にするのでしょう。
ワンルームでも３ＬＤＫでも１票は１票。力は同じですから。

>>54
54さんは、管理組合の議決権について誤解していますよ。
議決権には、票数（組合員総数）と持ち分割合（議決権総数）があります。
議決権の票数は1戸1票ではありません、組合員1人につき1票です（よく間違える人がいます）
ですから、1人の組合員名義で、5部屋所有していてもその人は1票の議決権しかありません。
（但し持ち分は5部屋分の面積割合・議決権総数があります）
※ご自分のマンションの管理規約をご覧ください、多分こう書いてあると思います。

それと、議決には特別決議（議決権の75％＆持ち分割合の75％）や
普通決議（50％＆50％）等色々あります。

つまり地権者所有の住戸は15戸+2戸＝17戸と物件概要にありますが、部屋数だけで、
地権者が何人（何票）いるかここからは不明です、もしかすると1名かも知れません。
その場合は議決権は、17票ではなく1票、持ち分は面積割り17戸分の合計と言うことになります。

この仕組みから言うと、多くの持ち分を持っている地権者群がいたとすれば、賛成票よりも
否決する時に有効に作用します。
しかし一般的に、地権者は購入者以上に土地に愛着がありますから管理組合の運営には
責任を持って協力してくれるのが普通ですよ。
それに購入者も地権者も、大多数が共同住宅の管理組合は初めての経験でしょうから
同じ土俵ということになると思います。

>>56
ウチのマンションは等価交換ではありませんが、
規約には「１専有部分につき１票」と書いてあります。
要は管理規約でどう規定するかということですかね。

＞一般的に、地権者は購入者以上に土地に愛着がありますから管理組合の運営には責任を持って協力してくれるのが普通ですよ。

と一概に言えるかどうかは疑問です。

>>57
57さんのマンションは、相当昔の管理規約を踏襲しているのか、
管理会社に委託しない自主管理の管理組合ですか？
大手の管理会社に委託していれば、「国交省のマンション標準管理規約」に基づいて
管理規約を決めるか、その後の改訂するアドバイスをもらえるのが普通のことです。
そこには、組合員総数と議決権総数に対することしか書いてありません。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

等価交換のマンションに住んだこともないのに、想像するのはいかがなものでしょう
うちは等価交換の方が何人かいますが、理事会にはかなり協力的です。
管理会社の担当者も、ほとんどそうだと言ってましたよ。

こちらのマンションの大体の価格を聞いたのですが、
68㎡の３ＬＤＫで5000万円台前半〜、56平米の２ＬＤＫで4000万円台前半〜だそうです。
６階以上なら南側に新たに何か建つとしても眺望が妨げられることはないとのことでした。
等価交換とか通り沿いとかの要因はあっても、今時のこのエリアにしては割安かもしれません。
設備・仕様は多くは望めませんがいたって標準的だと思います。

この時代、このエリアで安いことはいいことでしょう。
但し、安いなりの理由があるというのもありそうです。
ＭＲを見に行きましたが、狭くて普通の内装で目白物件としては
下の上クラスだと感じました、外廊下で賃貸も多そうだし1Ｆには
店舗も入ります。
高台なので、廊下側からの眺望だけは素晴らしいですね。

>>61
いえいえ、南側の眺望のほうがスゴイですよ。
将来はわかりませんが上層階なら大丈夫かと。

最近の目白エリア物件で、内廊下じゃないのは珍しいというか
他に思い浮かばない。
ゼネコンが清水建設でもそのあたりは、関係ない？
敷地の問題ということですかね。

よく見たら、目白エリアのはずれというか、中井のブリリア中落合も
高級を売りにしているわりには、外廊下でした。

山手線内で価格も高いけど、豊島区高田の目白物件3つが全部
内廊下だったので、不思議に思っただけです。

店舗は何になるのでしょうか。

>>63
最近で分譲したのは
目白プレイス・タワー＆レジデンス（直床＆内廊下）鹿島建設売・施工

目白ガーデンヒルズ（免震＆内廊下）住友不動産売・鹿島建設施工

ガーデンヒルズは、高田の隣の豊島区目白1丁目です・・

＞＞６７

店舗の件、お知らせくださり、ありがとうございます。

残る１戸も以前あった店舗のようですね。

近いうち現地へ行ってみたいと思います。

>>68さん

一階店舗のもう一方にはローソンが入る予定のようですよ。
目白通りの反対側には既にサンクスがありますから競合になりますけどね。早々に撤退なんてことにならなければいいのですが…。

コンビニが入るなんて、便利になりますね。

なんか、楽しみになってきました。

人気でしょうか。

ローソン・サンクスはもとより、丸正目白店やユネスコという小さなスーパーも２〜３分圏内ですね。少し足を伸ばせば大丸ピーコック目白店やサミット椎名町店もあります。椎名町方面は物価が安いので、安く買いたい時はこちらが便利です。目白方面は多少値が張るものの、少し高級な食材を手に入れたい時は良いでしょう。

コンビニがあるマンションというのは、賃貸にするときは、借り手がつきやすそうでしょうか。ちょっと、それはいい条件の１つになるのかな、と思いまして。
　自分が住むにしろ、便利ですよね。

そういえば、販売時期が延期になったようです。何かあった（ある）のでしょうか。

買い物は、いろいろお店があってよさそうですね。

リビオレゾンも販売延期？あれあれ。
売り渋りなのか反応がイマイチだったからなのか…？

販売延期って、価格が変わるのかな。

それは心配です。高くなることもありうるのでしょうか。

売り渋り？？

今もって販売延期ということなら、今年12月竣工のこの物件は殆ど完成売りに近いカタチで販売されることになりそうですね。昨年12月に竣工したBrillia新宿中落合も完成売りでしたし、秋以降もう一段新築価格が上がった中で割安感を出して売ろう、というのが販売側の魂胆なのでしょう。

さすがにこれだけ駅から遠くて、狭い部屋ばかりだとファミリーにとっては
割安感は感じないのではないでしょうか。
一応目白エリアなんですから、ドーンと構えて広い間取りを用意して欲しかったです。

住友のシティーテラス目白なんて、いくら財閥系の高級物件と言っても
地元民なら誰でもわかる、少し前の目白プレイスと同等の立地ですが、
坪/400〜650万円と超強気です。
確かにあちらは山手線内ですが、行政区はこちらの方がいいと思いますけど。

買っちゃいました〜。
眺望と日当たりを考えるとグンバツですし。
庶民の手の届く価格ですし。

MR行きましたが、坂の上の高台なので外廊下の眺望はまあまあですが
日当たりは？だと思いますけど。
狭ければ、庶民の届く価格でしょうけどその分、駅からは遙かに遠いです。

名前からもわかるように、立地も目白ではなくて、
下落合の目白通り沿いなんですから、けっして割安でもないのでは。

南側（バルコニー側）は南向きですよ！
確かに目白エリアと考えると、ちょっと違いますね。
私は落合エリアの西新宿の眺望の良い部屋を探して
おりましたので、渡りに船でした。出勤は下り坂の
下落合駅。帰宅は目白駅からバスに乗ろうと思って
います。

バルコニーが南向きというのは、大多数のマンションで普通のことでしょう
外廊下が、通りから丸見えというのはプライバシーがないな。

目白駅からのバスは、遅い時間はないからご注意を。

>>78
ここが目白でなかったらどこが目白なのですか？
土地勘がない方のようですね。

全戸南向きで現状では陽当たり良好なのに。
どちらのＭＲに行ったのか、不思議です。

>>81
やっぱり縁がないから、分譲マンションのことは何も知らないんですね・・・

購入された方がいらっしゃるみたいですね。
私は迷っています。
立地が微妙で。。。

現地から、便利につかえるバスはありますか？

微妙な立地だから、この値段ということでしょうか？！

>>85
バスは便利ですよ。
目白５丁目バス停から、
・目白駅へは３系統。昼間でも５分おきくらい。朝は専用レーンあり。
・落合南長崎へは２系統。５分くらい。
・新宿西口へはケイビーバス（下落合経由）が１時間に４〜６本。
・落合、東中野、中野坂上へは西武バス。
・池袋は東口行きが２系統、西口行きが１系統。

１分を争うほど急いでいなければ、
新宿池袋とその周辺は電車を使わなくても済んでしまいます。

２階が空いているとのことで、
先日　外観だけ建設中の現地の見物に行ってまいりました。

ほぼ外観が完成していて、全戸南向きと理想的でしたが
気になったのが道路を隔てた西側の更地に、
H20年に７階建てのマンションが建つ点。
西なので夏は助かりそうですが、1時過ぎから陰りそう…

その日当たりも計算に入れてあるのか気になるところです。
だから価格もちょっとお手頃なのか？

バスに関する詳しい情報ありがとうございました。

目白近辺で、スポーツクラブはありますでしょうか？
便利に通えるジムがあるといいのですが。

普段の買い物は、よさそうですね。

先着順住戸がいくつかあるようですが、（ＨＰ上から）・・・完売は難しそうでしょうか？？

>>87さん

２階が割安なのは南面バルコニー側の眺望が遮られるので、不人気を見越して割安な価格設定になっているのでしょう。いかんせん、ここのマンションの一番の売りは、高台立地の南面眺望なのですから…。

>>88さん

目白にはリッチモンドホテルのスポーツクラブがありますが、費用がかなり割高なのであまりお勧めではありません。比較的近く利用し易い場所にあるのは高田馬場のビッグボックスでしょうか。それ以外だと新宿（ティップネス、東急オアシス）や池袋（ティップネス、コナミ）になると思います。

現地からの眺望、陽当たり、環境全てに満足しています。
バスの便も都合が良く、本当に買って良かったと思っています。

あと、３戸ばかり残っているようですね・・

目白駅からタクシーでは、基本料金で行けるのですか？

入居はもうできますか・・・

２ＬＤＫはキャンセル住戸のようですね。

バスが便利そうなので、まあいいかなと考え中の者です。

１ＬＤＫが２戸残ってますが、両方とも７階なのはたまたまなのですよね？！

もう入居できるようですが、いかがでしょうか？

ワンルームは売れたようですね。

２ＬＤＫはキャンセルがでたと連絡がありました・・・。