三井浜田山グランド跡地計画

>>941　某ゼネコンさん

回答と同じスレの中に事前準備の質問をコピーしちゃいましたね。

950どうでもいい事突っ込むなよ。
せっかく貴重な情報提供してくれてるんだから。
それとも情報提供して欲しくない関係者かなにか？

＞９５０さん

９３６です。
「事前準備」というのは、某ゼネさんが想定問答集を作っていて、
その質問部を誤って記載した、という意味でしょうか？
だったら勘違いですよ。あの後段部分は私が「９３６」で質問した
ものです。コピペでもして、見ながら回答を書いてくれていたんじゃ
ないでしょうか。単なる消し忘れでしょう。
ちょっとマジレスしてみました。変な誤解があって、某ゼネさんが
誤解されるのは本意ではありませんから。
では〜。

949さん、おはようございます。
お答えします。
北地区（ABCDE）の戸建てへの変更予定は用途申請上絶対にあり得ません。つまりABCDE棟は当初計画予定通り地上6階地下1階建てのマンションですが、ご存知のようにDE棟に限っては現在計画自体がストップしているというのが現況です。少なくともDE棟が戸建てになるようなことはありません。あるとすれば公園化ですが、可能性は少ないと思います。被告側が何らかの譲歩を行い、かつ和解案を飲み、最終的には公園化は行われないと私は考えています。
ABCDEが中層（6階・北地区）FGHIが低層（3階・南地区）である計画は今尚変わりありませんが、如何せん先行きは全く不透明です。言い換えれば、DEが5階建て以下になる可能性も残っているということです。しかし逆に南地区のFGHIが4階建て以上に変更されることはありません。
戸建てエリアについては、区画数・平均区画面積とも、最新情報が全てです。

↑　だからー、「浜田山」ではなく、高井戸東1丁目です。

みなさん、「マックマンション」っていう言葉、ご存知ですか？
ご存じない方は、「マックマンション」または"McMansion"でググってね。
三井不動産がどうマーケティングしようと、プレで出ている価格では、ここはいわゆるマックマンションです。まあ、「マックマンション」買った本人はみんな満足していて、究極的にはそれでOKなんでしょうが、願わくば三井さんには、そう揶揄されることのないような質実剛健（価値と価格がバランスの取れた）な物件にして欲しいところです。

ん？
何かおかしいですね。

なんでこんなに削除されてるの？

がさ入れか？

ＭＲオープンの初日は、団塊世代と、団塊ジュニアのファミリー世代でごった返しそうだな。
金を持っている中間層は来ない。
賢者であれば都心のマンションを選ぶのではないか？
浜田山は隠居の場所。
街に活気が無い。

えらく、ごっそり削除されましたね・・

浜田山は隠居の場所とは思いませんが、少なくとも華やかなイメージは
ありません。ごく普通のノンビリした街だと思います。

あの近辺の小・中学に通っていましたが、当時の学校の雰囲気は
よかったです。10年以上前ですけどね。

マンションは売れ残りが目に見えているのだから
ＤＥ以降は、マンションにせずに、全て戸建てとして売ったほうがよろしいようですね。
そちらのほうが都合がよろしいのでは？

この物件はどう考えても割高マンション。
この価格では内容がともなっていないのは明らか。
これが結論。
どう転んでも住所は高井戸東一丁目。
なのに高すぎやしないか？
実はあなたは踊らされていないか？
坪350もするほど価値があるか？
いろいろ考えさせられる物件だ。
書き込みの内容には取り扱い注意。

都心からも遠すぎ。浜田山は東京都だけど都心じゃないし。
どっちかというと雑多なイメージ。

私は８時間程ＭＲで調査する予定にしている。
というよりも調査することが私の仕事でもある。
もちろん部下４〜５人を連れて行き、同席させる。
ＭＲの隅々まで写真を撮って、図面と照らし合わせながら全て実測する。
写真の枚数だけでも1000枚は超えるだろう。当然デジカメと、記録メディアをたっぷり準備しておく。
そして設計図書を全てコピーさせる。基本設計図から設備プロット図面までありとあらゆる図面を全てコピーさせる。
これらは、当然もらう権利があるからだ。
もらえるものは全てもらう。
そこから私の質問攻めが始まり、不明点全てを一つ一つシラミ潰しに明らかにする。
質問は事前に質疑事項としてレポートにまとめておく。
今回はおそらく500項目くらいの質問になりそうだ。
受け答えがきちんとできない野郎や、スットボウケたネェちゃんに対しては、当然怒りを爆発させる。
この時点になるとたいがい所長が登場する。
勿論、金物は全てチェックする。
ドアのチョウバン一つからメーカーや品番を全て記録していく。
水栓金物などは特に重要だ。
壁紙のメーカーや品番、照明器具のメーカーや品番、オプション項目全ての洗い出しと、メーカーと品番の抽出、
フローリングのメーカーと品番、タイルのメーカーと品番、キッチンのメーカーと品番、換気のシステム、
防音、遮音のメーカーと品番その他あらゆる項目を全て聞き抽出する。
これだけでも、いつも３〜４時間は時間を費やす。
会話は全て録音させる。
議事録を全て取るためだ。
そう考えると８時間でも足りないかもしれないな、この物件は。
もらえるものは全てもらう。
これがコンサルの私のやり方。
初心者は是非参考にするとよい。
当方34歳。
新築マンションについてのアナリストとして皆さんおなじみの某出版物に記事を載せている。
私の評価が市場を変えることもあるのである程度公正な目で評価・批評を行うつもりだ。

確かに一般人はついてこれないような価格設定だな。
平均坪340万は当然一般人には高すぎる。
三井は価格を見直すべきだと。
当然、レンジ差はあるものの、高額プランだらけでは限られた人しか手をださない。
裁判のこともあるし、根本的に価格を仕切りなおすべき。
マイナス要素が噴出してきた今となっては、現在の価格帯では高すぎて売れ残りが続出のが
目に見えている。
三井レジさん、頑張って研究してください。

先日、品川の港南の某マンションを売りに出しましたが、1週間で契約成立しました。
2年半前に6850万で買ったマンションが事実9400万で売れました。
こんな時代だからこそ浜田山当該マンションを投機目的で購入する予定です。

>>826
２階・・・Ｃ棟　86.8㎡プラン（３ＬＤＫ）1620ユニット
２階・・・Ｂ棟　105.0㎡プラン（４ＬＤＫ）1620ユニット
３階・・・Ａ棟　122.5㎡プラン（３ＬＤＫ）1822特注サイズハーフユニット
つまり、85class、105class、120classの３つのclassとなります。

→事実でした。（三井関係者に聞きました）

しかし、なぜ4月の下旬の時期に、まだ施工すら始まっていないモデルルームのプランを知っていたのか・・・。
かなりの内通者としか言いようがない。。。
恐るべし、某ゼネさん。
いったい彼はなにもの？
そして目的は？

>980

穿った見方をすれば、戦略的な情報公開かもね。
ディープな情報の割には三井側からのクレームもないとなると、ある
意図が働いているともとれるかな。

裁判で徹底的にやられているため、計画変更の恐れは大、というか
確実の情勢。
当然、企業として公式な情報は出せない。リスクが大きすぎるから。
しかし一向に情報が出せないままでは、検討者の熱が冷めてしまう。
となれば、どうするか？

ただし、これからのコスト増に対するリスクヘッジとして、販売価格
は決して明かさない。一方、事前に大幅な計画変更を示唆することで、
販売開始後の「話が違う！」という客の不満をガス抜きできるなどの
メリットも付加される。

一応、情報産業で生きてますが、この程度の操作はよくあること。
ま、あくまで空想ですよ。個人的には某ゼネさんの情報は楽しいしね、
期待もしてる。これからも新情報お待ちしてますよ！

980です。
過去に三井社員向け販売の情報が漏れたことがありましたよね？
あの価格情報も、やはり本当らしいです。
今となっては管理人によって削除されてしまいましたが、どなたか保存されている方はいらっしゃいませんか？
価格と平米数の事実関係の確認がしたいのです。

＞981さん

ということは、彼（彼女）は三井の社員でしょうか？
いいえ、わたしは違うような気がしています。
この掲示板を見ている人間の数なんて、限られたコアなごく一部の人間です。
三井の関係者が情報操作？・・・風説？・・・そこまでするでしょうか？
三井の社員が内部情報を漏らすでしょうか？
モラルのかけらもない人間のいる会社なんて信用できませんし、社会的に問題です。
超一流企業ですよね？三井不動産は。
そうなると、文字通り、施工サイドの人間でしょうか？
いいえ、そうとも思えません。
確かにハード面には大変明るいですし、専門用語も多用しているし、一見プロのようにも見えますが、そうであったとしても本人にとってメリットがありませんよね？

981さんはどうお考えですか？

>しかし一向に情報が出せないままでは、検討者の熱が冷めてしまう

ほとんどの人が、すでに冷めてしまっていますよ！

新しい情報は何も無いし、計画は大幅に狂ってきているし、裁判は紛糾、そして販売開始時期は延期による延期・・・。
準備室に問い合わせても、所員の対応は良いのですが、肝心の中身は空っぽ。「B棟のご案内を時期が来たら差し上げます」これの繰り返し・・・。ひどい時には、「今は社員が出払っていて詳しいことは申し上げられません・・・」これには参った。何のための準備室ですか？といいたくなる。

いづれにしても、興味はすでに薄れているし、やっぱり都心のマンションに目が行ってしまいますね。魅力的ですよ、都心は。特に港区、品川区が好調ですね。浜田山は、申し訳ないけど、暗い印象だし、年寄りくさくて駅も古くて汚いですよね？魅力を感じる人はどうぞご自由にって感じですかね。私はあの価格だったら浜田山は選びません。高すぎるからです。なぜ、あんなに高いのかがさっぱりわかりませんね。すでに連休前に検討から外しました。