ジオ御苑内藤町ってどう？

西側に中層マンションが2つ建っていますよ。
眺望が遮られないのは8階以上ではないでしょうか。

眺望というより環境ですかね。中層マンションまでは距離がありますし、都心にありがちな囲まれ感がない点が良いです。御苑の緑は中層階でも十分楽しめそうですし、利便性とのバランスがとれてますね。

価格の高い間取りでも4畳とか5畳の部屋を乱発しているのは
建設費や資材費の高騰の影響でしょうか？

一部に乾式壁を使用しているのも気になる。

普通なら既製品の乾式壁そのまま使いますけど、ここのホームページ見るとさらに鉄骨とボードを重ねていますね。
効果はどれほどかわかりませんが、最近のマンションにありがちなコストダウンというよりは耐震など構造的な理由のように思えます。

中層で乾式壁を使うのは耐震性とは関係ないですよ。

マンションを凹凸の少ないのっぺりした外観にするために、
バルコニーを建物に凹ませる形で設置したり、
柱を外壁の内側に入れたために、
外観はすっきりしたけど、
居室空間がいびつになってしまったのは欠点でしょうね。

採光性に優れたプランは売れてますね。
窓が小さかったり、行灯部屋のプランが売れ残り。

今はこのような外観が流行しているんですか？
100平米を超える間取りでも、バルコニーが結構小さいんですねぇ。
確かに外観はホテルのようにおしゃれですが、人間が生活する上で
日照や通風は重要な要素のように思います。

単純に建築費高騰と容積をめいいっぱい喰うために最近多いのです。
流行りというわけではありません

小さなバルコニー、柱や下がり天井の存在感。
タワーじゃないのに乾式壁。
コストダウンが感じられるマンションですね。

>>112
111じゃありませんが…
どういう意味ですか？
もう少し詳しく教えていただけると助かります。

変な間取りしか残ってないね。

HP見ると、Mtタイプなんかは良さそうですけどね。80平米越えるとグロスも高くなりそうですけど。
あと、Dの1LDKタイプはなかなか斬新な感じがしますけど(笑)

Mtの窓は建物内部の吹抜けに面しているね。
薄暗い感じだろうし、プライバシーが気になる。
Dは論外。こんなデコボコした部屋に誰が好んで住むのか。
Fはせっかく南向きなのに窓もバルコニーも小さすぎて台なしだ。
奥行きのあるタイプだから奥まで光が届かない。
どの間取りも斬新だけど住みにくいと思う。

Mtの吹き抜けの所の窓っていうのが斬新ですよね。プライバシー面はどうなんでしょ？とりあえず向かい合っている窓は自分の家の窓だから大丈夫っていう事だと思うのだけれど。
風はどの程度流れるのでしょうね？
ありきたりな田の字間取りじゃないから、面白いとは思います。

Mtの吹抜け側の窓は、1階の共用エントランスホールから覗けるのでしょうか？
行灯部屋を避けるための苦肉の策でしょうけど、斬新だと思います。

113ですが
乾式壁がコストダウン以外に用いられる理由を教えて下さい。

>>118

図面を見ると覗けないようになってます。
おそらく窓に庇があって上下階も見えないよう配慮されてるでしょう。
他物件でも内廊下中住戸だと行灯部屋が当たり前のように発生しますが、通風を確保するための工夫は良いですね。

>>119

耐震性の問題じゃないでしょうか。地震周期による捻れで乾式壁を採用せざるを得ないケースも多々あるようです。

壊れる前提で、
乾式壁の方が修理しやすいでしょ。

それって湿式の壁にしてコストをかけるよりも
乾式で壊れた時の修理のしやすさを追及してるわけですよね？
結局コストダウンじゃないですか

そうですよ、コストダウンですよ。

乾式で安く作って、売主にメリット。
壊れた時に安く修理できて、居住者にメリット。
乾式壁は、いいことずくめなのです！

私は湿式壁を買いますが（大笑）

構造的に低層階と高層階でフロア設計が異なるので湿式壁の設定が一部で難しく、乾式壁の住戸は増えますね。当物件は半分は湿式壁を用いていますし、オール乾式壁で軽量化している物件のようなコストダウンとは異なると思いますが。

パークコートのような億ションでも乾式壁は多く採用されますし、郊外の安い物件で湿式壁も普通にあります。コストの問題もありますが、物件のコンセプトによるところもありますね。

>>125
113です。確かにそうですね。
ありがとうございます！

新宿御苑がすぐそこにあり
環境がとても良いというのが最初に受けた印象です。
離れてはいますが複線も利用出来るのも良いと思いませんか?
夫婦でセカンドライフをと考えたら良いかなって考えますね。

新宿一丁目のプレシス新宿御苑レザリスと競合しそうですね。
レザリスの方が周りに店が多くて便利だと思います。

個人的には全く競合しないと思います。
プレシスは最寄りが新宿御苑駅というだけで御苑物件ではないですし。広さや環境がだいぶ違います。

ジオを御苑物件ではなく、
単に丸ノ内線に近いマンションだと見なしている人もいるでしょう。
それがたまたま御苑に近いというだけで。
ジオの低価格層の間取りはプレシスと十分競合すると思います。

御苑物件とは御苑に隣接している物件のことで、
プラウド新宿御苑エンパイア、フォルム内藤町、プレシス新宿御苑などのこと。
新宿二丁目にできるパークハウスも含めていいでしょう。
ジオは御苑近隣ではあるけど隣接はしていません。

>>131
あなたの考えであり定義ではありませんね。

ジオが御苑隣接だろうと御苑近郊であろうと、近くにあって、一部の部屋からは御苑の眺望を楽しむことができる。
これは事実な訳ですから、主観による定義付けなどどうでもいい話です。
結局は、住む人が良ければいい話。

住み始めれば御苑なんてどうでもよくなりますよ。
景色以外のことが気になると思います。

外苑西通りには次々とマンションができていますが、
店舗が入らないマンションがほとんどなのが残念です。
ミニストップができたのが画期的だったくらい、
この地域は商店に不人気です。
マイバスケットとかミニコープができればかなり便利になるのですが。
基本的に買い物に自転車が必須と考えて下さい。

この辺はお店が少なく活気がない。夜昼暗いな～。

買い物や飲食は四谷三丁目方面まで行く必要がありますね。ここは比較的近い位置なので徒歩でも十分かなと思います。

丸正なら徒歩だろうけど、
今度できるイトーヨーカドーは自転車だろうな。

そうなってくるでしょうね。普通に丸正があるだけでも便利ではありますよね。
この辺りの住んでいる方は基本的にはみなさん、丸正使われているのかなぁというような感じがしてきます。
あとは自転車でどこか行く、とかあとは宅配で頼むとか
そのような形になってくるでしょう。

ヨーカードーができると便利にはなりますね。ここは外苑西通りに面していますが交通量が多くて　東側の部屋はうるさくは無いですか？バルコニーに洗濯物を干すと汚れそうですね。

東側のバルコニーは小さいですね。
窓もFIXサッシ。
外苑西通りの交通量と関係あるのか分かりませんが。

イトーヨーカドーに行くときは交差点を3つ渡るので、
それでけっこう時間を使うと思います。

洗濯物を干せないほどではないかもしれませんが、窓を開けてるとまあうるさいでしょう。そのぶん東側は安いので、そこらへんはある程度妥協して立地で選ぶという人には良いでしょうね。

東側は御苑が見えない上に、うるさい。
近所に大病院があるので24時間救急車が通る。
窓を開けっ放しにして生活するのは厳しいかも。
そういうことを考えての値付けだと思う。

>>143
確かに大病院は近いですが、外苑東通よりはその病院由来の救急車は少ないですよ。
もっとも、西通も大きい道路ですから、他病院のものも含めて通ることはあるでしょうがね。

バルコニーの狭い間取りが多いですが、でも、
どの間取り（向き）にも物干金物は付いてますね。
首都高沿いというわけでもないので、汚れも
気になるほどではないのかなって思います。
騒音も窓を開けて生活するわけではないですからね…。

近くにお住まいの方に質問です。外苑西通りの交通量は夜は少なくるのでしょうか？また、夜の治安はいかがでしょうか？夜は人通りがなくなりそうな雰囲気がありますが。小さい子供がちょっと遊ぶ場所は近くにありますか？購入検討中です。

夜中とかほぼ車通りはないです。
犬の散歩で通りますが、夜２時位なので普通いないですかね？（笑）

内藤児童遊園というあやしい公園があります。

外苑西通りは夜は怖いくらいに人がいません。
ただ、将来、外苑西通りが完成したら、交通量は増えるかもしれません。
四谷四丁目交差点は24時間うるさいです。

ここより千駄ヶ谷方面に行くと人も少なく暗くなっていく感じだけど、この辺りは四丁目交差点からたいして離れていないし、女性１人でも大丈夫ですよ。まあ深夜はやめたほうがいいけど、それはどこでも同じですね。

また大京町に大京公園という小さめの公園があります。

外苑西通りが不気味なくらい静まり返っているのは、
店がほとんどないからです。
新宿通りは一日中やかましいけど店が多く人通りが絶えません。
どっちを取るかという選択です。

情報いろいろありがとうございます。参考にさせていただきます。新宿駅　新宿３丁目駅に行くのも割と便利で色々　買い物とかは便利になりそうですね。東京オリンピックの開催に向けて千駄ヶ谷駅周囲ももう少し整備され　お店が増えると少しは賑やかになるかもしれないですね。

ただ千駄ヶ谷駅周辺の店ってけっこう潰れてるんですよ。
何しろ住民が少ないので。

確かに
国立競技場の改修で千駄ヶ谷をどれだけ開発できるかがカギですね。
せめて歩道だけでも良くして欲しいところですが…

どれだけ競技場を整備したところで、
住民が少ないことに変わりないので、
商業施設は増えないのです。
グッドモーニングカフェも潰れました。

国立競技場を潰して巨大マンションにするなら、
スーパーを誘致できるでしょうけど。

>>156
あれは移転。

千駄ヶ谷では商売にならないから移転したのでは。

千駄ヶ谷駅周辺はやっぱり住人は少ないのですね。地理的にマンションがドンドンたつところでもないですね。オリンピックで少しでも駅周辺が整備されること期待はしたいと思います。この地区の将来的な資産価値はいかがですか？高くはならなくても現状維持は出来そうですか？

山手線の内側、外苑西通沿い、内藤町アドレスがどうかでしょうね…

千駄ヶ谷一丁目は夜になると人の姿がほとんどありません。
無人都市かと疑うくらいです。
体育館、競技場、公園はあるけど、人間のない街です。

実際に夜に千駄ヶ谷を散歩することをお勧めします。
あの不気味な静けさが好きな人なら、向いているでしょう。
怖いと思うなら不向きです。

千駄ヶ谷はここの生活圏ではないと思うんだが。千駄ヶ谷周辺の雰囲気で選ぶ物件じゃないですよ。総武線使うときくらいしか行かないだろうし、丸ノ内線しか使わなさそうだし。

確かに生活圏は新宿御苑駅か四谷3丁目駅周囲ですね。そちらまで出ればいろいろ食べるところもありそうだし　夜も人がそれなりにいそうですね。距離も近いですしね。総武線中央線が使えるのもここに住むメリットですね。外苑西通りの夜間の交通量が少ないなら夜は静かに暮らせそうですね。

たしかに、千駄ヶ谷付近の暗さを強調してる人が約一名いるようですが、ネガなんでしょうか。
ここに住むのであれば、東京体育館のジム通いなどする場合は除いて、千駄ヶ谷一丁目なんて行くことはまずないですよ。
むしろ分譲中のシティハウス北参道の生活圏でしょうね。あちらは低層中住戸で坪500万とさらに高いようですが。

今年中に新宿御苑前駅そばのパークハウスの価格が発表されるだろうから、
それを見てから判断する人もいると思う。
特に1億超の間取りを考えている富裕層。

今どれくらい販売済みなんでしょうか？今後　値引き等　価格が下がる可能性はありますか？

一期二期で売りに出されている部屋が実質的に売りに出ている住戸ですから、基本的にはそれなりに売れているんでしょうねぇ

高い部屋はほとんど売れてしまっていて、残っているのは安い変な間取りの部屋や景色の良くない部屋。

1億超の部屋はかなり売れているということなのですね。そんな高い部屋が買えるわけではないですが。学区内　四谷第６小学校の評判はいかかですか？生徒数は少ないと思いますが。もし御存知の方がいたら教えてください。地区的には小学校の統廃合が多そうですね。

四谷第六小学校は今はいい学校ですよ。
これからは分からんけどね

この辺の富裕層は、小学校から私立に通わせる人が多いです。
地元の公立は宗教とか問題がありますから。

神宮外苑の再開発（神宮球場、ラクビー場、高層商業ビル）も楽しみですね。スポーツイベントの見物も歩いて行くことができそうですね。ここに住むと新宿での買い物、新宿御苑での散策等含め　色々なこと体験できそうです。

そうとう神宮外苑、古くなってきていて、傷んでいるなぁという感じですものね。
今の神宮球場の雰囲気も大好きなんですけれど。
夏にビール飲みながらナイター見るのは最高だし。
今度は球場はドーム化してしまいますかねぇ。
そこだけは懸念です。

間取りが沢山出てきましたね…

まだ　たくさん売れ残っているということですか？値段の高い部屋も　まだ間取りが公表されていますね。

北西上層部はノコってますか？

売り切れです。

<<178
北西上層の角部屋はpremiumのS-タイプで既に完売してますよ！

南東向きの角部屋は全てあっという間に蒸発しましたね。
全部ああいうプランにした方が売れ行きは良かったと思う。

神宮外苑地区の再開発は本当に楽しみですね。
神宮球場がどんな風に生まれ変わるのか楽しみでありますが
それ以上にどんな商業施設ができるのかに興味があります。
整備され良くなることによって人も増えるでしょうからね。

>>182
花火ってどうなるんでしょうね。
ここから見える？

花火は向かって左側の部屋の人だけでしょうねみれるの。

何か新情報はありませんか？

単身者からファミリーまで間取りが豊富ですし、ちょっと変わった間取りもあるんですね。
都心ですからバルコニーが狭いのは仕方ないですね。
キッチンからの動線ができているのは主婦にとってはうれしいです
朝の忙しい時間は洗面所からキッチンに抜けられるのはいい作りですね

昨日のホームページの状況を見ると11戸はまだ残っている感じですね。

まぁまだ竣工まで一年近くあるし、焦らずにやってるんじゃないですかね。
外苑西通に何かできるとマジェスティ共々ハッピーなんでしょうが。

竣工まで一年で63戸中50戸以上売れたら順調なんじゃないの？マジェスティがどんな感じだったか知らんけど。

私もそう思います。

マジェスティって野村が販売代理でも売れないって凄いよね。即日完売を多々出し、営業力に定評があるのにあのザマ。パナホームが悪いんかね？

最初の値付けが高すぎたんでしょう。エンパイア並みの坪単価でしたから。最初から相場の坪単価なら、すぐ売れていたと思います。新宿御苑前駅の横にできるパークハウスは、エンパイア並みの坪単価でも売れると思いますが。

ここの坪単価はプレミアムを別としてこの地区からすると平均的な価格なのでしょうか？最終的には数戸残る程度ですかね。将来的な資産価値は上がるのでしょうか？

>>194
資産価値があるなら売れ行きはもっと良いはず
ここまで売れないのは推して知るべし

向かい側にあるセントラルレジデンス外苑西通りはすぐに完売しました。相場より安かったからだと思います。
ジオも条件の良いプランはすぐに売れてしまい、今も残っているのは間取りに難があるプランが多い。
四谷三丁目、四丁目、大京町、内藤町を見ていると、70平米7000万円だとすぐ売れて、8000万円だと立地や間取り、採光が良ければ売れるという感じです。御苑ビューで駅近なら9000万円も可能です。

間取り、採光等の条件が良ければ、それなりの価格で売れるということですね。都心の高級住宅地ではないにしても、新宿なども近いし、オリンピックやオリンピック後の神宮外苑の再開発などで、注目度が上がりそうですね。本当のお金持ちは、ミッド近くのタワーマンションなんかを　狙いそうですね。

この界隈は新宿に用事が多い人にとっては良い場所です。御苑に沿って歩いて行けますから。その途中でいろいろ買い物もできます。

この界隈だと車で出かけたりするより　自転車で買い物とか行ったほうが便利ですかね？地方のマンションと違い、なかなか1家族　数台の自転車を収納するスペースは　なさそうですね。

新宿なら自転車で事足ります。原宿まで自転車に乗るのも気持ちいいですよ。