23区内の新築マンション価格動向（その26）

コピペはここの名物だろw
なにか不都合でも？

前にも述べたが、不動産価格は現経済状況の１０次、１１次、１２次、、、的な影響を受け、価格変動の予測は難しい。

石油・石炭にかわる代替エネルギー源は、いまのところ発見されていない。電気エネルギーが、とりあえず代替になるかと考えられている。この分野で新技術開発が突出しているのが、自動車産業だ。自動車産業で開発競争が集中しているのが、電気エネルギーを一時保存する電池だ。将来性があるとみられているのは、リチウムイオン電池だ。もしこの技術が実用化できたなら、漁業をおこなう操業船、短期間飛行の航空機、市内巡回する商業用貨物車（宅急便）などにも転用可能だと思う。この技術は、住宅建設にも転化可能と思われている。

電気車の開発は、各自動車メーカーで行われている。国策として、ばらばらに行われている開発を一本化し、知識を一つに集めるべきではないか。

>>402
プリウスは国家プロジェクト（政府全面支援）だったって
最近暴露されたけど何故か国内メディアは黙殺しましたが何か？

＞＞393

そうです、参考にはなりません。だってまえの板でプラウドの未入居物件がうりに出ているよと
書いた人がいたので、まだ売れてないと書いたまでですから．．．．
そんなことを参考になるかどうかの御判断されるのではなくて、もっとご自分の意見で参考となることをカキコしていただけるといろいろ勉強できるので、たいへんありがたく存じます。

それにしても、昨年6がつの時点で期を全く分けずに450戸前後の戸数をいっきに販売をかけるのが
特異で、なんかヘンだなぁ〜と感じたのは、野村さんではよくやることなので、べつに不思議でも
なかったことなのでしょうか？

どうか貴兄からみた現状と今後の展望をご教示願えれば幸いとぞんじます。

　　　よろしくおねがいいたします

温故知新

１年前や前の板のネタで現状や今後を尋ねる。

> 動車産業で開発競争が集中しているのが、電気エネルギーを一時保存する電池だ。
> 将来性があるとみられているのは、リチウムイオン電池だ。もしこの技術が実用化できたなら、漁業をおこなう操業

リチウムイオン電池と、ガソリンとで比べると、
同じ重さで蓄えられるエネルギーの量は、どのくらい違うかご存知ですか？
文字通り桁違いなんですよ。

電気車の実用化については、一部の省庁が支援しているが、国策レベルにはなっていない。

現在のスタグフレーションの状況下で、様々な問題が国に突きつけられているが、「技術」開発によって問題は乗り越えられると思っている。国は、市場でみられる将来性のある試みに優先投資すべきだ。この方策は、経済産業省が主導すべきだろう。

開発が急がれているものは以下。

—遺伝子組換えを応用しての気候変動に強い穀物の種
—地球全体で大規模植林を行う必要があるだろうが、ここに遺伝子組換え技術は転用可能か？
—ｉＰＳ細胞を応用しての疫病ワクチン
—塩分を含む海水を淡水に換える装置
—ゴミをバイオエタノールに転化する技術
—電力需要の急上昇を見越して、風力、火力、太陽、地熱などを利用した発電
—余剰ＣＯ２の取引に投機資金を介入させない仕組
—国際金融危機のおこった９８年頃から地球上の余剰資金が制御できない原子炉のように暴走しはじめた。この資金の流れを規制するか、適切な方向に誘導する枠組が必要

やれやれ過去スレの４０とやらも
教授の別キャラクターか

床屋談義は近所でやってくれないかな
下町じゃ競馬と野球位しか話に乗ってくれないのかね

大崎の将来の価格動向を占ってください。

【大学教授】
>池袋については、沿線の民力も弱く、また今回の副都心線開通で凋落傾向となるので、
>池袋につながる郊外を含めて不動産価格は弱含みとなって行くだろう。

一方、

「副都心線が14日開業 大きな変化が東京に」
（高橋 洋二＝日本交通政策研究会常務理事）
＜記事抜粋＞
まず開業当初、間違いなく地価が上がるのは東京北西部と埼玉県南部だろう。ここまでにも触れてきたように、東武東上線や西武池袋線沿線地域は、「池袋だけでなく新宿や渋谷にもノンストップで行ける」という価値を得ることになる。これまで利便性の問題で、このエリアに住むことを考えていなかった層も、副都心線開業によって考えを改める可能性がある。
また、池袋につながるJR埼京線沿線も、JR以外の交通路を得たことで利便性が上がるのは事実。こうして埼玉方面の住宅地の価値は上がっていくことは目に見えている。同様に、2012年度から東横線と相互乗り入れが始まるため、神奈川方面の土地の価値や人気も高まることが予想できる。


つまり、埼玉は新宿、渋谷につながることで価値が向上するということ。
埼玉＝池袋というふうに、未だに物事を「点」でしか見れない大学教授のような人が
10年後もあのエリアに多く住んでいそうな気がします。

「ノンストップ」と言ってる時点でおかしな記事だ。
乗換え無しではあるが、池袋から埼玉間は各駅停車だから。

また、埼京線から副都心線への乗換えは不便なので利便性はあまり変わらない。

また、東横線と相互乗り入れしたところで、神奈川から埼玉に行けるとどうして人気になるのか不明。

大学教授とは無関係だか、ツッコミたくなる記事ですね。

無関係だが

>東横線と相互乗り入れしたところで、神奈川から埼玉に行けるとどうして人気になるのか不明。

新宿に直通になるからじゃない？
途中も明治神宮前とか、使える駅はたくさんあるし。

分譲マンション価格推移についてですが、
不動産経済研究所等の資料では過去約１０年ほどのデータを知ることができますが、
それ以前、１９９８年以前から（特に１９８０年代から）の
価格推移のデータが分かるサイトとかありますか？

現在の市場価格（マンション）が過去の何時の時点以来なのか、
また地価推移と合わせて見るとどのような違いがあるのか興味があります。

それ、自分へのパス？
過去の例から、時間差であの区が4位くらいになってるデータと
たっぷりの珍説が出てくる可能性2000％

別人だったらごめんなさい。

>石油・石炭にかわる代替エネルギー源は、いまのところ発見されていない。
>電気エネルギーが、とりあえず代替になるかと考えられている。

全くのど素人の文章だな。電気エネルギーが代替エネルギーだなんて無茶苦茶だね（笑）
電気エネルギーは、エネルギーの形態であって、エネルギーを生じさせるものではない。
リチウムイオンを使った電池なんて、とうの昔に実用化されているし、それほど劇的なものではない。

今後は、水素ガスを補給することによる燃料電池が主役となる事は間違いない。
もっとも可能性がある方法としては、海面に巨大なプラントを作り、
太陽光発電で海水を電気分解し、水素の単体を取り出す。
石油、石炭に替わる代替エネルギーは、この手法によるものか、核融合くらいだろう。
核融合は、最新の論文で、おどろくべき成果が報告されているので
実用化が可能かもしれない。

ちなみに、燃料電池には、触媒が必要となる。
水素と酸素を水に変化させるときに必要なものであるが、
この触媒は、現在、白金を用いている。
もし、白金に替わる代替物がなければ、
おそらく白金は、今後も暴騰を続けるだろう。

うちの会社はケチなので
東武から池袋経由で渋谷に行くのに地下鉄代出ません。
JRとメトロで定期券代が違いすぎるんで・・・

４１４です。現在購入検討中です。というか、色々勉強中。
このスレッドは良くも悪くも色々と参考になります。

中古市場についてのこんなコラムを読んで、興味を持った次第です。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080611A/index2.ht...

燃料電池の触媒についてですが、
昨年ダイハツからこんなリリースがあったことを思い出しました。株やってるんで。
http://www.daihatsu.co.jp/wn/070914-1f.htm

今日(6/17)の日経の記事に「豪系ファンドＭＧＰＡ、日本の不動産に5000億円投資」とありました。
う〜ん、今後のマンション価格動向に影響しますか？
素人なのでどの程度市場に影響があるのか分かりません…みなさんどう思います？

不動産ファンド運営のＭＧＰＡは、今後3年以内に約5000億円を日本の不動産に投じる。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080617AT2C1601U16062008.html

今、「ガイアの夜明け」放送中！
「マンション激変！買い時はいつか？」

百草園って聞いた事ないけど高いね…。

いやだなぁー。テレビに表示された価格で売れたわけじゃないよ。
取材費渡してるし、本当の値段で表示したら更に購入者にたたかれるでしょ。
それと都内を取材したらデベさんはパニックだよ。

>>421

瀕死のファンドやデベの物件買い叩きに来たのではないでしょうか。
数年かけてじわじわと（笑
買い手がだれもいないまま死に行く不動産業界と思われましたが、
まあハゲタカ商売復活でめでたいことです。

４２０さん、どうもです。

やはり現在の新築分譲マンションは地価の戻りに比較すれば
マンションの歴史上からすると既に相当高い位置に来ている（戻っている）わけですね。

ＭＲの営業に「高いっていっても大底の時を考えるからですよ。
今はやっと立ち上がってきたところなんです。」とか言われて「そっかなー」と思ってたんで。

「ガイアの夜明け」の内容もなんかな〜〜ですね。
業界側からの取り上げ方に見えてしまったなあ。

>>416
知ったかぶりは構わないけど、
>>電気エネルギーは、エネルギーの形態であって、エネルギーを生じさせるものではない。
ってあんた、言ってる事滅茶苦茶じゃん。他の方批判する前に勉強不足だな。
そもそもエネルギーが何かを分かってない・・・・まぁいいや。
もし若い方なら今後を期待します。

>>414

すみません、文章の意味が良く分からないのですが。
現状がまだまだ相当高いということを言ってるんですか？

新築マンション価格動向と直接関係のないエネルギー問題で盛り上がっているようですが、
数十年前に理工学部を卒業した当方からもひとこと・・・

今度の代替エネルギーは、無限の可応性を持ち・継続性・コストなども考慮すれば

　　人力

が現実的な選択肢です。
日本ではそのエネルギーも減少傾向ですが、お隣の国などからは無限に抽出可能と思われます。
健康にも良さそうだしエコロジーだし、消費するだけじゃなくエネルギー生み出せば、永久エネルギーとなりえます。

ご意見どうぞ！

どうやら今日のガイアの夜明けで伝えたかった本質を理解できてないようですな
分譲と賃貸、分譲ＭＳが賃貸、賃貸に外国ファンドの巨額投資、しかし分譲価格の下落
そして、分譲は郊外の物件を取材、賃貸は都心物件の状況を紹介
答えは自ずと見える

都心部ほど賃貸需要が高く今後も安定した家賃収入が見込める
ビジネスチャンスがある以上、不動産価格の下落は限定的である
また資材の高騰で、建物自体の価格が上昇する
条件の良い物件＝＞分譲価格は賃貸利回り考慮で極端に下がる事は考え難い

一方郊外の物件にはファンドを呼び込む程のメリットは無く
またＭＳの分譲価格が生活の実情に合わなくなっている
つまり価格は更に調整される、がそこにはまだ多くの問題がある
高い値段で仕入れた土地をどうするか・・更に資材高でどうする・・・

人力エネルギーの唯一の源である食糧(特に穀物)が世界的にショート、そして高騰。
皮肉にも穀物がエネルギー原料に流れているのが一因。
(中略)
人力エネルギーも現状では効率的とは言えないかと。飲まず食わずで働き続けられる
なら別ですが。

＞＞４１６
電気が代替エネルギーになると言ったのではなく、次世代エネルギーが開発されるまでの「つなぎ」の役目を果たすと言った。このまま原油価格が天井知らずだと、各企業の財務体力がもたないだろうと思われるので。ガソリンが高いので遠洋漁業なども自粛している。

自動車メーカー各社は、水素燃料電池でいくか、リチウムイオン電池でいくか、対応がわかれている。どちらもレアメタルを使用するので、価格高騰の影響は免れないだろう。
海水淡水化の技術は開発されているが、日本であまり普及していない。福岡市などは採用。
以前、アメリカかどこかで低温核融合成功のニュースがあったが、立ち消えになった。
１０年前に知人の理論物理学者が、核融合は無理だと言っていたが、どうなることやら。

>>432
そういう意味でしたか。理解しました。
当方、大学、大学院では物性理論を専攻しておりましたので
一応、燃料電池などには興味をもって情報を収集しております。
ところで、先日、大阪大学の荒田吉明教授が、実験室内で
重水素からヘリウムを検出し、どうやら常温核融合の室内実験に
成功した模様で、この業界では話題になっております。

それにしても４２７は、僕の書いた内容を全く理解できていないようですね（笑）
４３２さん、失礼しました。

常温核融合について（日経産業新聞の内容）


　日経産業新聞の記事はこうである。「大阪大学の荒田吉明名誉教授は２２日、外部からエネルギーを投入しなくても熱を取り出す公開実験に成功した。核融合で出来たとみられるへリウムが大量に検出された。同名誉教授は『従来とは違うタイプの核融合反応が起きている』としているが、熱の発生量の測定は難しく、常温核融合の証拠とするには多くの追試が必要だ。（中略）　公開実験ではパラジウム原子が格子状に集まった超微小粒子を真空容器の中に入れ、中性子を原子核に含む重水素のガスを吹き込んだ。大気中の十万倍のヘリウムを検出、石炭一グラムに相当する三十キロジュールの熱が発生したという。（中略）　核融合は１９８９年に英米の研究者が報告。社会現象になるほど研究熱が高まったが、様々な追試でバラツキが大きいことから常温核融合を示す明瞭な証拠とはなっていない」

つまり、常温核融合が起こっているかどうかは、今後の検証を必要とするということ。
もし、成功しているなら、エネルギー問題が解決する可能性がある。

＞当方、大学、大学院では物性理論を専攻しておりましたので
社会に出たら、マナーと常識を学ばなくちゃ。
常温核融合の話しが、どんだけこのスレに関係すると思うんだ？？

常温核融合の話題を取り上げた新聞は、わずかしかなかったようですが、
この現象が、本当に常温核融合と確定した訳ではないので、主要な新聞は
記事掲載に二の足を踏んでいる模様です。

この実験が成功したのが先月ですから、今後、世界各国の研究機関で
検証され、その後、常温核融合が起こっているとの見解が得られれば、
一斉に世界中の新聞を賑わすはずです。

エネルギー価格、資源価格の高騰と低炭素社会の実現は不動産価格にも影響を与える。

脱車社会の実現は、よりコンパクトで効率的な都市構造を求める。これは、都心部への
集中と集積を加速させる。公共交通機関が発達した都心部への居住促進は脱車社会への近道。
今後さらに地下鉄網の充実が検討されて行くだろう。

同じことはオフィスにも当てはまる、いくら通信が発達しても、FACE　TO　FACEの商談、会議は
必要で、企業オフィスが都心部のある地域に集中、集積していれば、人の行き来も短距離で済み、
また地下鉄網も最大限利用できる。また、物の移動も短く済んでしまう。

社会の流れが、郊外にとって大きな逆風となっている。

じゃあ、郊外である湾岸埋立地も衰退していくわけですね。

>>439
東京湾奥であれば、道幅が広い道路整備による電動式ガイデッドバスの導入、舟運の利用等
により、より環境に優しい未来型都市の実現も可能と思われます。
開発余地がある分、いろいろな新技術の導入も可能で、注目地域です。
また、中央防波堤内側埋立地に海の森も作られる予定で、都心まで風の道ができます。

>>440

丹下健三が５０年前にシビック・アクシスとかいって同じようなこといっ
てたな。古いよ教授

>>440
しかし、その「開発余地のあるところ」は無秩序状態に開発されてますよね。
工場や倉庫地帯だから建築規制もなきに等しく、タワーマンションを買って眺望を楽しみにしてたらすぐ隣に似たようなタワーマンションができて、眺望ゼロ。
湾岸は今やタワーマンション団地と化していて、高級感はゼロです。
坪200万ならまあ買ってもいいかなというレベルの土地ですよ。
それでも私のようにタワーマンションは住む場所とは思えない人は買いませんが。最近はタワーマンションの欠点に気付いてきた人も多いので、今までのようには売れませんよ。

>>442
無秩序状態に開発された開発余地のあるところって、どこ？

価格が下がっても消費税は大幅アップだから購入者の負担額はアップですね。

>>444
一番大きいのは資源、エネルギー価格高騰による世界的なインフレとそれに伴う金利の上昇。
多くの借り入れをしないと持ち家が取得できない年収レベルのひとたちは、
取得を諦めて、賃貸生活を続けるしかなくなるだろう。

一方で首都圏の少子化の影響は年々深刻化し、地方から優秀な人材を確保する企業間競争は
年々熾烈になって行く。各企業の正社員に対する家賃補助が増額されて行くことが予想される。

東京駅周辺部で大量のオフィス建築が予定されている。
これらとの通勤利便性が優れた地域に、適正レベルの賃貸物件の供給が増えていくことが期待される。

↑う〜ん、無理だろうね。
》各企業の正社員に対する家賃補助が増額されて行くことが予想される。
非常にごく限られた企業で、年収ベースは高い層の話だね。

あなたの理論で根本的に脱落してるのは、人口増加の予測モデルなんだけど、
日本自体、世帯数の減少が確実で、賃貸と分譲と景気動向って、
どうやって予測リンクさせてんの？
長い予想でも、あと１５年、短いと５年程度で、東京の人口増加率と、
不動産購入世代の増加率って逆転しちゃうんだよね。

ネットさがしてもないから、自分で勉強してね。

ここ数年の賃貸って内外に限らず、ファンド資金の流入であった事実は？
いま資金ショートしてるんだけど？投機って好況だからの話。

インフレで金利上昇があるのは、正当理論に見えるけど、日本の場合、この１０年くらいは、
既存の経済モデルで、説明のつかない金利政策執ったんだよね？

お答え待ってま〜す。

国の赤字財政が突出し、しかも景気低迷も顕著な状況下である。極端な金利上昇はないのではないか？
インフレと言っても、資源関連だけのもので、景気も低迷している。当然、資金需要が伸びている訳ではないので、このような状況下で金利を上げれば却って景気低迷を悪化させ、国の財政収支も悪化する。
そう考えるのは私だけだろうか。

↑短期的（今年中）くらいは上がらんね。来年はわからん。
ただ、設備投資と住宅着工数が、下がり気味？？？なので、
俺も上がらんとは、予想してる。
マンションは、マインド的に増えないしょう。
（特に弱小はきついね、ブランド力ないとこね。）

ここは、喫煙家に太っ腹なところを見せていただきたい。

タバコだけじゃなく、酒にも同じレベルで税金をかければ税収は何十倍も増えるよ。
タバコより酒のほうが害悪が多いし。

>>446
あなたの根本的間違いは、世の中を常に同じ方向にそのまま進むと見ている点ですね。
そのままグラフを引っ張っていけば、そのようになるかもしれないが、
それを防ごうとする力が働きます。

それが、
地方からの優秀な人材の上京数増加
知的移民受け入れ開始です。
そのいずれも首都圏に新たな土地需要をもたらし、
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになれば、
利便性にすぐれた都心部により人が集まるようになります。

数の問題も大事ですが、
需要の質がこれからはまったく変わっていくでしょう。

地方の優秀な人間は遙か前から東京に集まってますよ
地方の現在の惨状の一因です

教授の周りにはそういう人いないの？

道州制を早めに実現する必要がある。
東京の集中をなくし地方にちからを向けるべき。
そうすれば東京の地価が下がりマンション坪単価も下がり１馬力でも購入できて子育てをする時間も増えるし出生率の向上につながります。

ここ数年の大きな変化が見えていないようですね。

>>453
コピペ教授よりかは実情（というか空気だね）は
わかっているつもりですが？

>>452
道州制で何か変わる？
地方にはパチンコ屋とイオンとスナックしかない

これが変わらなければ何も変わらないよ

インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上。
労働力の減少は、生産性が低いセクターの自然淘汰を招く。
また、生産性が低い地域から高い地域への労働者の移動を活発化させる。
これは、社会全体の生産性を向上させ、インフレ圧力を弱めてくれる。
また、生産性が高い国の通貨は高くなるので、輸入品の値段も低く抑えてくれる。

バーナンキにメールしたらw

>456
机上の空論。 政治的視点が全く抜けている。この国が現在向かっているのは、相も変わらずの『大きな政府』の維持のための大増税。所得税の最高税率50%に加えて、消費税を10%以上に上げようとしている。さらには、個人金融資産を狙った資産課税を検討している節がある。例えば貯金税のようなものだと考えるとわかりやすい。毎年残高の5%とか。こんな国に知的移民など来るものか。逆にシンガポールとかに流出の危機です。来るのは知的移民の皮をかぶった実質単純労働者。この層は“生産性”(賃金)に敏感ですからね。

ただし、貯金(資産)税を正面切ってやるのはかなり大変なはず。代わりにインフレ誘導した方が、国にとっては同じ経済効果が得られるので、危険だが誘惑は大きい。追い詰められたらやるのではないか。そのとき資産価格は円ベースでは上昇するだろうが、円安を伴うので、実質ベースではどうだか。個人的には不動産持っているので価格上昇して欲しいのだが、なかなか単純にはいきませんな。

教授専門は露西亜文学かなんかですかね・・・
証券会社の一年生よりひどい経済理論ですが。

インフレ誘導しなくても、今に国債を買ってくれる人がいなくなり、インフレになっちゃうよ。いままで、デフレで騒いでいたから、信じられないが、国債が売れなくなったら終わり。今の国は、大阪よりひどいんじゃないの。

情報ソースが毎朝読む日経だからね

床屋談義は他所でしてほしいと強く願う

４４６で〜す。

先に
４５０から、お返事ね〜。
この人の考えだと、東京の人口が数年で１０００万人くらい入れ替わるらいいよ。
すごいですね〜。
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになればって、
無茶だね〜。

４５６ね〜。
インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上かな〜？
金融政策とか、減税とか需要喚起・創出って、世の中にはないんだね〜。

以上で〜す。

知的移民受け入れや新東京タワーに対して見られる過剰なまでの期待感は
逆に現況の当該地域の閉塞感を如実に表していると言えよう

そうかな〜。
知的移民の受け入れなんか、びっくりするほど議論が無くて、
相変わらず、単純労働者は受け入れないし、
電波塔は、電鉄会社の経営戦略の結果だよね〜。
ま、べてに言うと、当事者不在の論議ってやつかな〜。

↑べた

>相変わらず、単純労働者は受け入れないし

研修生問題とか知りませんか？

↑あっ、都合よく受け入れて、賃金踏み倒し続出だね。

>>464

教授、無理に口調を変えんでも

>>462
住宅需要の大部分は新たな上京者によりもたらされている。
過去を遡ると、団塊の世代（１９４７〜４９年出生者）の大量上京時代。
首都圏団塊の世代人口推移、１９６０年１２０万人、１９７０年２０３万人、１９８０年１９０万人、１９９０年１８８万人、２０００年１８３万人
約１２０万人が首都圏出身者で２０００年時点の地方出身者率は約３５％。
首都圏出身だが親に持ち家が無い人（首都圏出身者の約５０％）と地方出身者が持ち家取得の
潜在需要となるわけだが、それぞれ３３％、３５％となる。
これらの需要は郊外に向かい、郊外の地価を軒並み上げて行くこととなった。

一方、その後の地方出身者比率は以下で、団塊の世代の山を越えた後は、再び地方の時代となり、
首都圏の上京者比率は非常に低くなり、これが首都圏の住宅需要を大きく引き下げた。
しかし、トレンドは再び上京者比率が高まっており、首都圏の少子化による労働力不足を補う
ためには、今後もその比率を上げざるを得ない状況にある。
２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

東京都の上京者比率が４３％に達すれば、
地元出身者の５０％が相続すべき家があるとすれば、潜在需要は地元出身者２８．５％、上京者
４３％となり、団塊の世代以上に上京者のプレゼンスが増すことになる。

団塊の世代は郊外に向かったが、新しい上京世代は都心部に向かうだろう。
都心部に開発余地が十分にあり、また、産業の中心も重工業から知的産業とサービス業に変わっている。

ちなみに２００５年時点の５５〜５９歳（団塊の世代）の持ち家比率は以下で、
地元出身者の相続すべき家がある比率は７０％くらいで見る必要がある。
そうなれば、上京者のプレゼンスはさらに高まることになる。

埼玉県７８．４３％、千葉県７８．８８％、神奈川県７２．５４％、市部６６．１７％、区部５６．８１％

う〜ん、朝から長いね。短くね。

２００７年の住宅着工戸数は、全国で１００万戸の数字だし、
東京でマンションは、２００５年で、８万戸超、
２００７年で５万８千戸超なんだけど、みんなどうしてんのかな〜。

上京して東京にいても、家買うか、将来田舎に帰るんで、買わないか悩むんじゃないかな〜。
この考え方って間違ってる？思ったよりみんな買わないんだよね〜。

共産国家の5カ年計画みたいだな

地方の時代？あったのかそんな時代が？
重工業から知的産業？その間の時代はどこ行ったの？
教授は国勢調査の数字とにらめっこするより
とりあえず地元から外に出かけようよ

これだけ情報が簡単に手に入る時代に地方出身者もきちんと情報を持っていて、
優良な住宅地、魅力的な地域を心得ています。
少なくともエリートホワイトカラーは
通勤のこと以外は全て切り捨てるような選択になりづらいと考えられます。

現に地方出身の割合は増え続けているのに対し、
ここにきて一気に大幅な下落傾向をみせている城東埋め立て地に対して
一部の駅から遠い物件を除けば、既存優良地域はまだその範疇になく、
一時減少をみせた埋め立て地と既存優良地域の価格格差が増大しつつあります。
このことからも、通勤以外の要素を重視しない層の需要は頭を打ったと考えられます。
そして当然その需要の代替を地方出身者に求めるのも困難です。

そもそも、「労働者たちはまとめて会社に便利な埋め立て地にでも住まわせておけ」って考えば
上から目線の前時代的発想ですね。

生の知的産業に勤める地方出身の優秀な人たちに
教授は接したことがないんでしょう
彼らの思考、嗜好にまったく理解がなさすぎる

そもそも大企業＝東武鉄道みたいな
非常にローカル思考が見受けられる

「住宅地」限定の比較。
国土交通省 平成20年　東京の「住宅地」平均価格（単位：円/m2）
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/index.html

　　　　　　　平均地価　上位の価格　　下位の価格
1位　千代田区 2,123,000 　3,370,000 　1,110,000
2位　港区　　　1,683,800　3,300,000 　　968,000　※商業地の影響強
3位　渋谷区 　1,191,300 　2,200,000 　　630,000　※商業地の影響強
4位　中央区　　 922,800 　1,260,000 　　625,000　※商業地の影響強
5位　目黒区 　　847,500 　1,450,000 　　627,000 ※商業地の影響小
6位　文京区 　　840,900 　1,230,000 　　651,000
7位　新宿区 　　718,000 　　965,000 　　533,000　※商業地の影響強
8位　品川区 　　732,100 　1,350,000 　　535,000　※商業地の影響小
9位　台東区 　　702,000 　　820,000 　　518,000
10位　世田谷区 　627,900 　　900,000 　　312,000
11位　中野区 　　552,600 　　775,000 　　419,000　※商業地の影響中
12位　豊島区 　　539,900 　　733,000 　　440,000　※商業地の影響強
13位　武蔵野市 　536,000 　　800,000 　　330,000　※商業地の影響強
14位　大田区 　　528,600　 1,170,000 　 　364,000
15位　杉並区 　 　518,600　　 670,000 　　435,000
16位　荒川区　　　466,000　　550,000　　　382,000
17位　板橋区　　　411,100 576,000 　320,000
18位　三鷹市　　　402,000 650,000　　　260,000
19位　北区　　　　400,900 503,000 　334,000
20位　練馬区　　　391,700 550,000 　255,000
21位　江東区　　　390,200 533,000 　328,000

団塊Ｊｒ時代は上京者比率が低く、地元志向が強かった。
しかし、これからは次第に上京者比率が上がり、地元志向の需要は年々小さくなって行く。
今後は首都圏全体で、価格、住環境を総合的に判断した選択傾向が強まって行くだろう。

かつて、団塊の世代は郊外を選択した。その理由は、
①購入しやすい価格レベルであった
②都心部は仕事中心の地域で、住環境が悪かった
③産業構造が工業が中心で、都心部湾岸を中心に工場が多数あった

翻って現在を見ると、
都心部にも坪単価２５０万円前後の物件が多数あり、また賃貸ストックも急速に増えている。
②③については、産業構造のソフト化にあわせ、職住近接の環境が整備され、都心部の住環境は
年を追って目覚しく良くなっている。
このように考えて行くと、都心部居住＝職住近接はこれから本格化するとともに、深化して行くと
予想される。１０年後の世界がどうなっているか・・

場末の地場不動産屋って
ほんとに何もわかってないんだね

何故郊外から都心（都心部ではない）に人の流れがあったか
全然解ってないわ

>>477
都心回帰は今後も続くと思いますが、
いわゆる都心回帰（郊外から都心部への移動）と、これから始まろうとしている事象には
大きな差があります。

上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。
すなわち、単身時代から都心部に居住し、結婚し、持ち家を取得しても都心部居住という流れです。
終始一貫しての都心部居住は今まであまり無かった事。
これが可能となったのも、都心部に賃貸、分譲マンションのストックがここ数年で格段に増えて行ったからです。
従来とは異なるライフスタイルが生まれ、また、新たな消費文化が生まれて行くでしょう。

ストックの量は関係ない、単純に手が届いただけ

クルマの所持に拘らない、飲酒運転が厳しくなった等々の理由もあるんだよ
産業構造？湾岸の工場が移転した理由わかってる？

都心部居住促進の最大の障害は不動産価格、家賃の高騰です。
開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない。
少なくとも今後１０年は大丈夫だろう。現在２０代前半の人は十分間に合う。

晴海、有明とまだ土地はある。また、墨田区、江東区の内陸部では町工場、倉庫のマンション
転用が続くだろう。

>開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない

この人の信念なんだろうねw　もう何言っても駄目だわ

>>480
東京都人口に占める区部の割合を年代別に見る。
２００５年１月と２００８年１月の比較。

２３歳　６７．２９→６８．２１
２４歳　６８．４３→６９．３６
２５歳　６９．３９→７０．３９
２６歳　７０．０３→７０．９５

区部＝都心部ではないが、たった３年で大きく変わっている。

まあスミダの高騰は確かにありえないかもw

>>483
すごく大きい変化だね
ビックリしたなぁモウ

>>482
東京が国際的な都市に生まれ変わるのに必要なことで、
良い傾向だと思います。
望むべくは、後１０年は都心部不動産の高騰が起こらないことを祈ります。

大京などはまったく驚かないが、三菱地所まで値引きの検討に入るとはやや驚き。
オフィスも安穏としていられなくなるか。

さて、住不は？この際、値上げしたらいかがでしょうか？ニュースになるよ。

新たに国際的な都市に生まれ変わったり
再生復活した都市ではすべからく不動産価格の高騰が起こってますが何か？

とりあえずスミダ界隈の何か澱んだ暗い空気をどうにかしないと
教授ご推薦区域の発展はありえないと思いますが

坪250万が適正価格というのもズレまくってる。
世田谷で坪250万なら適正だろうが、江東区しかも埋立地で250万は明らかに高すぎ。
また坪250万なら子供のいるファミリーで生活するのに最低必要な70㎡を確保すると5300万近くになり、これは共稼ぎでないかぎり平均以下のサラリーマンには買えない金額。
湾岸埋立地の適正価格は坪200万だよ。

補足すると5300万は平均以下のサラリーマンにとって、無理すれば買える金額だが、住宅ローンと子供の教育だけにしかお金を使わず、休日も夜も仕事ばかりしているなんておっさんは今の30代以下にはもう少ない。
そういうのは団塊の世代以上の話。
まあ、教授は団塊以上のおじいさんなんだろうが。

確実に昭和の時代の情報で止まっている人だよね

たしかにこのスレは
もう数スレずっと教授の釣堀化してるよね

490さんの、客が買える値段から逆算するって作業は検証としては正しい面があります。
ここ数年デベはそれを見誤っていました。曰く、リタイア層が買う、次は外人が買う等々。

住宅ローンの組める金額も結局年収ベースだし、LTV（ローン掛け目）が100％を超えることは
基本的にはないのだから。

プロの世界は、ファイナンスがつかず、買手不在状態。
エンドの世界は、ファイナンスはついても、価格が高すぎ。
いずれも値下げは当然でしょう。

>>490
世田谷は、坪250ではありません。
坪200で買いたい人は、郊外へ行かないと買えませんよ。

２００８年５月、２３区の分譲マンション価格帯別契約率
５０００万円以下、５９３戸中３９１戸契約、契約率６５．９％
５０００〜７０００万円、４１７戸中２７２戸契約、契約率６５．２％
７０００万円以上、２６５戸中１２７戸契約、契約率４７．９％
坪単価が高くなりすぎて高額物件が増加、供給量＞需要量となり、
売れ残り在庫が増えているようだ。
三菱地所も販売物件値下げを検討中。

坪単価が３００万円を超えるような物件は、
投資目的が無くなり実需だけになると、
自ずから需要が限られてしまう。

立地や構造や専有面積など
物件自体の価値がピンキリなのに、
7000万円以上という価格帯だけで、一纏めにする意味はありません。

>>498
本気でそうお思いですか？

普通は、物件の価格に見合った年収の人が買います。
例えば、坪単価３００万円の５０ｍ２マンションは４５００万円。
坪単価２００万円の１００ｍ２マンションは６０００万円。
一般的に後者を購入した人の年収のほうが高いはずです。

よく年収の５倍が購入できるマンションと言われています。
７０００〜５０００万円だと年収で１４００〜１０００万円。
これは世帯年収ですから、共稼ぎ世帯だとそれほどハードルは高くありません。

499
年収の5倍でいうところの年収って、「税引き後可処分年収」のことだよ。
額面年収1000万円のヒトでも700万円くらいだと思います。

>>500
これでもみてくださいよ。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20040121P/index.htm

教授は生まれも育ちも現住所も千葉人、千葉から見れば小岩から都心となりますw

ここでご活躍の同時間帯に2ちゃんの千葉関連のスレでも自演に連続に釣りっぱなしです。
特に千葉ニュータウンと足立を＊＊にするスレで一人で一日中書きぱなっしです。

西白井　セレモニー反対！
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1213246159/l50

【東京】　足立区の住環境　【移住者専用】
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1202534701/l50

【千葉NTの】西白井に住まう【きら星
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1204588883/l50

平日は朝8時台から、休日は一日中活動しておりますww

大学教授のネタもとは、allaboutとYahoo!不動産と、あとはデベ寄りマーケ会社のリリースだけ？
それに公的機関の季節ネタ的統計資料を組み合わせて、脳内妄想か。

某豊洲物件のスレで「千葉県舞浜は東京である。」という書き込みがありました。
舞浜が東京ならば小岩や豊洲を都心とする意見に納得です。

共稼ぎで世帯年収1300万程度いってても、7000万物件なんて上流階級向け
物件は買えないです。夫の収入だけで見るとまったく庶民だし。
7000万物件買える人ってやっぱり1人でその程度稼げる世帯では？　妻の
稼ぎはなかなかそのままで行くとは限らないし、物件って買うだけじゃ
すまないですしね。

>>504
舞浜は、東京じゃないし。小岩、豊洲は、都心ではありません。
小岩、豊洲を都心と思っている住民は、いません。
変なこと言わないでください。

>>505
東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５、増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６、増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９、１９９２年１５％、２００２年２１％
家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７、
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７、世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高いＰ１８

妻が500、夫700だったとしても1200万。
確かに庶民。でも、そんなものでも実際7000万の物件
購入考えるんだろうか？

>>508
この調査で注目すべき点は、
①所得の２極化が進んでいる
②結婚自体、所得が高くないと無理になった（互いに我慢すれば低所得でも可能だが、そういう
　風潮ではない。個人主義の時代）
③②との絡みだが、夫婦ともに高学歴のパターンが増えている。
　高学歴の妻の年収は高く、自ずから共稼ぎの比率が増える。
④数字は出ていないが、世帯単位で見た所得格差は、個人ベースよりさらに拡大しているだろう。

さらに言えることは、
通勤利便性に優れ、共稼ぎに有利な都心部マンションであれば多少高くとも実需がある。
大規模で、子育て施設が併設されていればなお優位となる。

>世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高い

正社員でもなく、1馬力では世帯年収1500万ちかくなんかあるわけないだろうに

>>509
高学歴者は地域の教育レベルにも非常に拘ることをお忘れなく

世帯年収に対して女性の収入の割合の増加は、
住居の選択に女性の意見や指向が反映される割合の増加につながる。
女性は居住地域に対して住民層、環境、文化施設、指向に合う商業施設への利便性、
さらに収入の多い女性ほど
自分の属するコミュニティが存在している地域かどうかや
イメージの良し悪しを重視する傾向が強いため、
条件を満たせない地域と満たしている地域の格差の拡大が予想される。

実際、7000万台以上の物件の世帯じゃなくて夫の収入って大体どの程度なんだろね？

うちのマンション、大体3年近く前に売り出された物件で、下が4000万代後半〜8000万位までの
物件なんだけど、見た感じ「ダブルインカムっぽい夫婦」とか「親から援助してもらいました」
みたいな家庭が多い気がする。

要はもはや男1馬力で購入できる物件が決まる時代じゃないってこと。
多様化しているし、案外一番重要なファクターって先述した「親の援助」だったりする気が
するから、世帯年収ってのもあまり意味のない議論なのかもしれない。

出なきゃいくらなんでも新価格以降の都心のマンションが一応それなりに売れてきた理由が
立たない気がするし、今でも大崎・五反田の坪400万越える物件が好調だったり、安いとは
行っても300万近い坪単価の豊洲が売れたりするのは説明がつかない。

いつもマンションが売れない議論の時、夫の年収の5倍を遥かに超えているということが
問題視されているけど、それってそこまで大きな問題下という気がする。
それよりは寝耳に水的なサブプライム問題と、それを大袈裟に捉えた日本の株式市場、
そこから来る今後のマンション市況の不透明感で市況が低迷しているのだと思う。
あくまで雰囲気。今後株式市場が盛り返してくれば（実際そうなりつつある）、完全復活
はないにしても、下げ止まりは近いのではないかと思っているが。

>>514
バブル再来キタ━━━━(・∀・）━━━━!!とばかり

仕入れ競争に走った業界気質が一番の問題
せっかく正常化しつつあった市場を自らぶっ壊した

お待たせ〜。

東京のマンションが年収の５倍？
東京は８倍だよ〜。
首都圏白書ってのがあるからググッてね〜。

郊外なら５倍だけどね〜。

低迷はは雰囲気、なんですかね？
雰囲気の話なら、実際は、しまり屋しまらなきゃいけない雰囲気が若い世代に
蔓延している気がするんだが。

516は人の話が理解出来ないみたいだからどうでもいいけど。
一般的には年収の5倍じゃないと買えない⇒だからマンションはここまで上がってしまったら
売れないという論理だけど、購入者の懐事情は夫の年収だけじゃ決まらないってことを
言いたいだけ（収入の獲得方法が多様化しているから）。マンション暴落の風潮がなければ、
5倍のラインではなくても買う余力はあるってことがいいたかっただけさ。
東京が年収の8倍なんてことは知っとるわ。東京が年収の8倍でも状況が良ければ売れてんじゃ
ないのかって言ってんの？分かる？ホント、アホにはついていけないわ。

いずれにせよ、上げ相場の時に買うことは誰でも出来る。逆に下げ相場の時に買えるかが
腕の見せ所。2000年〜2004年くらいは誰もが不動産は2度と上がることはないと思っていた。
マスコミは煽るし、ヒューザーは追い討ちをかけるし。
でも、そこで買えた人は今キャピタルゲインでウハウハなわけだ。
賃料を追い越して安くなったとしても、安くなりすぎたものは必ず戻してくる。
不動産はゼロまでは行かないわけだ。どこで買いを入れるかがここ1〜2年の関心事だね。

共稼ぎだと高いマンションでも買えるというバカがいますが、妻の収入まで生活費にガッチリ組み込むような生活設計をしてるとローン破産しますよ。
出産を終えて子供も大きな夫婦ならいいですが、これから子供を作るのであれば、妻は出産前後は働けません。その間はどうするんでしょうね？

だから、普通は共働きでも、夫の収入＋αくらい範囲で物件を考えると思いますよ。
妻の収入がよかったとしても生活に余裕が出る（専業主婦より生活費がかかる面もあるし）
くらいで。

まともな企業ならば妊休中も収入ゼロにはならないけどね
1馬力と違って保育日、シッター費等出費は嵩む

無理して城東のマンション買うくらいなら
賃貸という選択肢を選ぶような

だから世の中多様化していて、子供作らないと決めている家庭もいるだろ？
あなたの周りにもいないのかね。もしかして相当田舎の方？私の周りには相当な数いるよ。
人の言っていることが分からないのかね？ホントどっちが単細胞××だか？

極めて多様化している中で、1馬力でそこそこの大企業に勤めていて、年収800〜1000万で、
子供が2人いて、「う〜ん、やっぱり年収の5倍までしか無理だから、うちは都心は無理ね」
と言ってる家ばかりじゃないと言っているんだよ。
あと、親の援助だって０の家もあれば、1000万の家も3000万の家もある。
こんなこと書くと「親の援助を頼りにマンション買う奴もバカだよね〜」みたいなことに
なるけど、それが現実ってもんでしょ？

単一民族だって高度成長期みたいに日本国民は一律同じ価値観だと思っている方が、
もはや完璧に古いぞ！！

>>522
キレる時は教授のコテハンはずしですかw姑息ですね

非常にピントが外れたキレ方をしていますが
DINKSは非常に自分たちの生活のなかで娯楽が占める割合が高い
生活を楽しもうという意識が強いのです
私の周りにもいますよ、頻繁な海外旅行やポルシェと、子育てを天秤に掛ける人が

そういう人が通勤に便利だからという理由だけで住まいを選びません
もちろん住まいには全く無頓着でどこでもいいと言う人も少しはいます
多くのDINKSは生活を楽しめる地域を選びます
その多くはいわゆる城南地域です

>>522

教授ってどこのどいつだ？
俺は普通のサラリーマンだっての。

趣味だのマンションだの、都心だの城南だのミクロな話ばかりしているが、
非常に視野の狭い人間だな。
城南だって坪300万以上してまともなマンションだったら、年収の5倍なんて
余裕で超えてるだろ？都心だ、城南だ、埋立地だって話をしているのではなく、
どの程度までだったら価格に適応できるかって話だよ。

そんなチマチマした話をしているんではなくて、単純に収入の考え方も多様、
育った環境も多様、だから年収の5倍以内じゃなきゃマンションが買えないって
のは非常に短絡的なものの見方だって言ってるだけだ。
俺の周りには2000万も3000万も親から補助してもらって、都心や城南の高級住宅街に
住んでる奴沢山いるぞ！
ホント、どいつもこいつも小さい考えかたをする人間ばかりで困るわ。
きっちり年収5倍以内のマンションを23区外で探してくれ！

何一人でキレてるの？
教授も知らないこのスレに来たばかりの人だったら
一体何に過剰反応してるの？

多様化
そこそこの大企業
単一民族

教授の大好きなフレーズばかりだからねぇ

親に援助してもらってマンション買うなんて恥ずかしくないのかね。
いい年して、ちゃんと働いて収入もあるのに、親の老後資金をアテにしてるなんてな。
そんなバカなことしてるのは日本人だけだよ。
俺は自分の資金だけで買える範囲のマンションを買ったよ。それが当然だと思うが。
「まわりもみんな親に援助してもらってるんだから、自分も援助してもらうのが当たり前」なんていかにも日本人的な横並び発想。
それがいかにおかしなことかわからないんだからね。

>>525

結局まともな議論が出来ないから「教授も知らない新参者」って
議論をすり替えただけだな。

この小者めが！まともな議論が出来るようになってから反論してくれや。
このサイトで相当勉強されたんだろ？その教授とやらのご指導で。

NIKKEI NET 2008年06月22日07時00分
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

いよいよだね

統合失調症の罹患率は約1パーセント、つまり、100人に一人が人生のなかで一度は罹りうる病です。
早めの受診をお勧めします。

そう簡単に職住近接で将来性がある都心部マンションを手に入れることはできないが、
別に富裕層でなくても一定の条件さえ満たせば手に入る。
それが価格帯的には５０００〜７０００万円で、世帯年収で言えば１０００〜１４００万円。
ある人にはとんでもない数字かもしれないが、別の人にとっては極めて現実的な数字である。
共稼ぎ、親からの援助等、いろいろな要素が絡み合う。
いろいろな数字を勘案すると。５千万円超の不動産購入可能者は、首都圏で凡そ１０％、約５万人。
世帯数で約２万５千戸相当分くらいはあるだろう。
２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

逆ギレついでに退場してくれるかと思ったんだがなぁ

＜一部補足＞
いろいろな数字を勘案すると。５千万円超の不動産購入可能者は、首都圏で各年代の凡そ１０％、年間で約５万人。
世帯数で年間約２万５千戸相当分くらいはあるだろう。

>>526

お前も話が分からないやっちゃな。
「親からの援助をあてにしてマンションを買うことを是としてる」なんて
言ってる訳じゃないだろ？もっと客観的な話をしてる。
世の中そんな輩が多いという話をしてんだよ。俺が援助してもらってるっていつ言った？

そんな輩が意外と多いから、高額なマンションもちょっと前まで売れてたんだろ？と
言ってるんだよ。俺の文章ちゃんと最初から読んでくれるか？
そんな建前の話をしたって、実際そういう世の中なんだから仕方なくないか？
君の道徳心とか親から援助がないなんてことは市況に関係ないんだよ。
マンコミュファンが聞いて呆れるわ。

ホント小さい言葉尻ばかり捉えてあげ足取る小者ばかりで　このサイト話にならんな。
ファンを名乗るものがこの程度だし。もっと大局的なものの見方が出来なくて価格動向なんて
議論できるのか？…キレるに決まってるだろ、大した知識もなく、文章読解力もない奴に
バカだのアホだの言われたら。バカらしいからお望み通り退出してやるよ。

ほら、皆さんが崇めている教授さんからもコメント入ってるぞ。

なんか、誰がどうとか、ほんとどうでもいいのだが、

ここで年収の5倍云々なんて関係ない！なんて吼えてる人って

利回りなんて関係ないとか、坪単価なんか関係ないとか、売らない限り資産価値は維持だとか、

まるでデベの営業でもあるかのように、少々短絡的に聞こえてしまいます。

5倍を超えて買える人が「いるかどうか」はどうでもいいのです。

グロス金額が天井になるのは、当り前の話です。

それでも買ってくれる人がいるとか、親の援助は現代では当然とか、本質ではありません。

唐突にやって来て下品な頭の悪い罵詈雑言する奴もいれば
淡々と、何度論破されても
マーケティングに使えもしない統計データを貼り付ける教授

やれやれこのスレ何時になったら正常になるのかね


教授もたまにはキレたかったんだよねw

>>535
感覚論ではない、理論的もしくは統計学的反駁を期待しているのだが、
これと言ったものは無さそうです。
たんたんと世の中は計算通りに進んで行きそうです。

http://sanoji1416.jugem.jp/


参考にせよ。

確かに頭金をいくら出すかというのは個人差が大きいかもですね。
ただ、組むローン額ってどうなんでしょうね。その共働きでそのおっしゃる1200万前後の基準で。

>>538
普通、共稼ぎするような夫婦は、２人ともにある程度の頭金を持っています。
合計すれば１５００万円くらいにはなるでしょう。
６０００万円のマンション買って４５００万円の借金。
２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心。
年間の支払い金額は２００万円行かないのでは？
非常にラフな計算ですが・・これで子供が１人なら、比較的楽に回って行くでしょう。

>２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心

昭和の人の発想だねぇ
今の現役の購入層の思考との乖離が激しすぎる

下品な頭の悪い罵詈雑言、、、

>>535

自分のこと？

ああ、

>>533

のことか。失敬。

>>540
またまた極めて感覚的なリアクションで答えに窮してしまいます。
議論を深めるには、
現在退職金制度を設けている会社が、
何ゆえにそれに代わる保証もなく、制度を廃止し得るのか？
その法的根拠と経済的背景について説明頂かないと、
何がおっしゃりたいのか理解不能です。

>>543
現役世代は会社を信頼してはいない
ましてや年金に期待はしていない
老後は安心なんて思っている奴は親の資産が当てに出来るものだけ

当たり前のことかと思ってたけど
教授世代には疎いようで

通常は人様の議論に口を挟むことをしたくないのですが、

>>527の匿名さん(前後同一人のコメントあり)のように潔くご自分の意見を述べられている方に対して、
わざと「大学教授さん」の書き込みと間違えるふりをして言論を封殺しようとするやり方はやめませんか？
あまりにも可哀想です。

確かに多数の人の意見を一人の自演と言うことにすれば、
自説に反論する者は少数派だという印象を植え付けることが出来ますから効果的な方法と言えるでしょう。
しかしこういった場でのやり取りというのは、
真剣に物件比較検討している方々にとっては反対意見でさえ妙味があり、反面教師的に捉えても参考になることが多いものです。

このような方法を取らなくても十分に議論を戦わせられる皆さんなのですから、いつかはそのようなスレッドに昇華できることを願っております。

(私としては大学教授さんの話を城東地区がどうのというだけではなく、どのような立場の方であれ一度は冷静になって精査されることをお奨めします！)
　　　↑
これでいつも通り、私もまた自演疑惑の仲間入りですが（笑）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

去年は単に値段が高かったというだけでなくて、魅力的な物件が少なかったことも
購入見送り機運を高めた要因のひとつだったと思う。
都心で駅に近い大手分譲の大型物件というと野村の飯田橋と地所の本郷（こちらはまだ
若干残ってるが）ぐらいだった。
選択肢が少ないとソフトな購入検討者層を本格的に動かすのは難しい。

今年に入り改正建築基準法の悪影響もかなり消化しつつあり、デベが手元に温めていた
物件も次々と発表されつつある。
タワー物件だけでも、三井の赤坂、五反田、麻布十番、三菱の乃木坂、住友の大崎、麻布十番、
野村の五反田、旭化成の中目黒、六本木。
都心ではないが東急の二子玉川や住友の豊洲、複合デベの三鷹などの話題大型物件もある。

価格的にも去年の異常な水準からは明らかに一段下げてきている状態であるし、
実需であれば比較検討ができる環境が少なくとも去年よりは整ってきたといえるだろう。
今朝の新聞記事にあったような在庫の処理がうまく進んだあとは、
2005-2006年ぐらいの新価格あたりまで調整して再び相場は持ち直すと見るがどうだろう。
もちろん都心と郊外の二極化は進むので、あくまでも都心については、ということだが。

教授のトンデモ書き込みに皆の非難が集中しているときに
タイミングよく颯爽と現れる絵文字上等

ちなみに彼が教授に反論することは見たことがないし
教授を擁護するレスも記憶にある限り絵文字上等くらいしか思い浮かばない

まあ自演扱いされても仕方がないでしょう

>>548
高等教育を受けていない者が
日経や朝日を読んでいると
なんだか世の中が解った様な気がするんでしょう

>>547
>教授のトンデモ書き込みに皆の非難が集中しているときに
>タイミングよく颯爽と現れる絵文字上等
全く同意。
あと「5km以内都心山の手住民」もそうだな。

>> 539
>> 普通共働きするような夫婦は、２人ともにある程度の頭金を持っています。
>> ...
>> ２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心。

>> 540
>> 今の現役の購入層の思考との乖離が激しすぎる

どちらかというと私は大学教授さんのファンなんですけど、現役大学非常勤講師（またの名を万年ポスドクとも言う）としては、このあたりのやりとりを読んで苦笑してしまいました。

私も妻も文京区にある赤い門のある大学で博士号を取得していますが、残念ながら未だに定職に就くことができず、私は非常勤講師をしながら食いつないでいます（妻は研究所のポスドクにもぐりこんでいます：来年３月で任期が切れますが）。
教授がいらっしゃる大学にもそういう方々はおられませんか？本当に大学教授でいらっしゃるならば、大学１〜２年生の授業を支えている非常勤講師の生活実態を調べてみていただければと思います。３０代後半になっても定職につくことができずに、１年毎の契約更新がある非常勤講師の給料で生活している人が結構いると思いますよ。まぁ、私の母校ぐらいに国からのお金があるところはそこまで非常勤講師に頼ってはいないようですが。。。

まぁ、ぼくらにはマンションを買える日は来ないと思われるので、ここで投稿するのもスレ汚しなのですが。

>> 543
>> 現在退職金制度を設けている会社が、何ゆえに...制度を廃止し得るのか
>>
退職金制度って、何？
正社員でも、給料は年棒制じゃないの？
退職金制度がある会社って（退職金は事実上の給料の後払いですから）やってられないよね。
ちゃんと今働いた分の給料は今もらわなくちゃ。
だってさー、今おれらの給料を低くしておいてその分でジジイたちに退職金を払い、おれらが定年になるころには会社が潰れてたら退職金なんて出ないじゃん。
給料が一ヶ月でも遅配になったら文句を言うのに、給料のウン十年後の後払いに文句を言わないなんてありえない。
退職金制度がある会社って二流じゃないの？おれらの給料を運転資金に回しているだけなんじゃない？

というのが現役世代の感覚じゃないですか？
と 540 さんは言いたいのではないでしょうか。

そのくらいの給料で4500万ローンなんて怖くて組めないですよ。
それに7千万なら頭金2千でも5000万でしょ。
ただ、親に1千万ずつ出してもらえるような人がごく少数派としていることはいますが
２割いるというようなことではないですよね。

>退職金制度がある会社って二流じゃないの？おれらの給料を運転資金に回しているだけなんじゃない？

人気ランキング常連企業勤務ですが、そこまで極端でもないです
ただ、たとえ一流企業であっても将来に対する不安を危機意識として抱いているものがほとんどでしょう
マンションのローンを退職金で完済するなんて発想はよっぽど能天気で無知なウマシカだけです

決して教授擁護派ではないのだが、教授批判派は、統計だのマーケティングだの色々と吠えている割には、論理的な書き込みをしている者を一度も目にしたことがない。一度はそういう客観的な内容を書いてみてはいかがか？「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが、これでは壊れたテープレコーダと同じであり、数値を記入している方が遙かに印象は良い。もちろんこれらのファクターは重要だが。だれか感情論以外で反論できる人はいませんか？

また、今のマンション相場が通常のケースの購入余力を超えるのは明らか。親の援助を得られる世帯や、一生DINKSと決めた世帯が存在し、彼らが高い購入余力を有しているのは明らかだが、ではなぜそういう世帯が存在するにもかかわらず、今のマンション不況を招いたのか。そういう層が供給を十分に吸収できるなら、いまのマンション不況はそもそも来ないはず。価格が高くても問題がなければ供給を減らす必要はないはずだが、ではなぜ城南城西は供給を絞っているか、絞らざるを得ないのか、供給量の絞り具合に地域によって差があるのか、理由をうかがいたい。
加えて、高値維持派は供給が増えても価格が維持できるという論理があるなら、それもお聞かせ願いたい。

加えて、マンションデベロッパーとしては、単価を上昇させて（高単価は高利益率という前提が必要だが）も数量がはさばけないのなら、価格を抑えて数量を狙うという選択は経営上、理にかなっている。また、安定的に数量をさばいて回転を効かせた方が、資金繰りとしても楽なはず。ということを考えれば、高価格を放棄してもおかしくないという考えもできると思うがいかがだろうか。

再開発物件は具体化されるまでかなりの年月が掛かるわけで、
ことし五反田や麻布十番などの再開発物件が多いのは、
デベが手元に温めていたというよりも、
やっと販売可能になったのが偶然重なっただけなのでは？

>>554
>ではなぜ城南城西は供給を絞っているか、絞らざるを得ないのか、供給量の絞り具合に地域によって差があるのか、理由をうかがいたい。
とりあえずソース出して。
よろしく。

>548
醜い揚げ足取りやのう…
数量と価格のデータに細かいものがなければ正規分布的なものと仮定して、平均値≒中央値として使うこともあるだろ？
というか、分布に偏りがあることを事前に分かっていなければ、あるいはそこまで細かい分析をやっていなければ、偏りがない分布と前提を置くのが無難なので、その場合は平均値≒中央値としても不自然じゃないのでは？

>「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが

気のせいでは？このスレではそんな話で結論付けたレスはないようですが


マンションの値段が理論で方向付けられるならどんなに簡単かと思う
現状を分析し、経済動向にアンテナを立てて
市場のオーバーシュート、アンダーシュートを見極めるしか手はないと思う

個人的には今回のバブルの前に、抽選に外れが続きながらも
波の到来を認識し、まだ売れ残っていた旧価格物件をギリギリで拾うことが出来た
また今回の市場崩壊も8月のサブプライム初期で十分予見できた

教授がここまで叩かれるのは、その単純なロジック展開と数字の引用で
地場地域を強烈プッシュし続けることが原因
おまけに各反論にも反応せず、時たま上から目線のKY発言が嘲笑を誘うのみ

>>554
>「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが
それって被害妄想じゃないんですか？
少なくともこのスレではあんまりそういった書き込みはないと思いますよ。
個別スレと勘違いしてませんか？

一番本人が気にしていることだけに、
そのような被害妄想が生じてしまったのでしょう。

なんだかんだ言って
>>554も限りなく教授くさいわけで

現実問題として経営サイドで見れば、（自己都合、会社都合で比率設定した）退職金制度は、人材のつなぎとめとして一定程度の機能が期待可能と思う。
　大企業であるほど必要なやつは優遇するし、（そこそこのやつならいくらでもいるから）自己都合でやめていくのは歓迎だろうし。

>>564
失礼、
中央値は私が常々主張している坪単価２５０万円前後です。
尚、坪単価３００万円を超えると高額マンション取得層のマスからは外れてしまい、
購入対象者は限られてしまう。

坪単価２５０万円前後で、
共稼ぎにも適した都心への通勤利便性に優れたマンション。
できれば大規模で、子育て施設が併設されている。
これが、高額マンションとしての売れ筋となるでしょう。

今後の価格調整の方向としては、
①大きく値下げして過剰在庫処分を急ぐ地域（賃貸需要があまり見込めない地域）
②個別対応で値下げを表に出さず静かに、長期に在庫を処分して行く地域
　（その多くは賃貸市場に回るだろう）
③値上りが適正価格と認められ、コンスタントに大量の新築マンションを消化して行く地域
大きくこの３つに分かれるでしょう。

次に、一般の人にはあまり関係ない話だが、
平均坪単価３００万円超のマンションがいわゆるブランド地域（一部勘違い地域も含む）で、
今後大量に供給予定。
ブランドは希少性があってこそ成り立つ。今後多くのブランドが崩壊して行く可能性が高い。
購入者、投資家は希少性が将来にわたって維持可能な地域なのか冷静に分析する必要がある。
その選択から外れた地域は、大量の過剰在庫を抱え込むことになろう。

新築も値下げ検討という話が出ていますが、中古市場も物件が溜まってきているみたいですね。
値下げの方向は間違いないだろうが、一律値下げというより、物件の選別がまずはじまるだろう。
その中で、売りのない物件や、何らかの欠点のある物件は真っ先に値下げ候補になるだろう。

さて、買い手はどのように反応していくのかが、興味深いです。
伝統的な高級住宅地にこだわるのか、それとも、それにこだわらずに物件を選定するのか。

優良地域にこだわり、その上で物件にもこだわるでしょ、一般的には。

米国会計基準の変更に伴い、SPCが連結対象となる模様ですね。
日本も導入予定だから、中小型デペ＆不動産ファンドは嵐に吹き飛ばされる可能性が高い。
導入前に銀行も必死に貸し剥がし？？　益々、不動産業界は大手優位な状況ですかね。

中古は、マンションブーム中にチャレンジ価格で売り出して、
結局売れなかった物件も多いですね。
値下げ交渉に応じなかった結果でしょうから、今更値下げしたくはないでしょうね。

中古は、事情のある人以外慌てて売らない方がいいよ。

東京電機大学のキャンパスが北千住駅近くに集約されて、２０１２年春には東京芸大、
東京未来大と併せて約１万人の学生が乗降する駅に変わる。周辺地価の上昇が予想される。
また、現在神田に分散しているキャンパスが再開発されて、神田地域の高層オフィス化が
進むだろう。東京の都市構造は目まぐるしく変わろうとしている。

なるほど、教育環境は大事だ、ということですね。
ところで東京未来大って何？

北千住は足立区だけど、
大学教授さんは足立区も守備範囲でしたか。

只今購入物件（マンション）検討中なのですが、10年〜15年位住む（その後は売却）には買いはどこなのでしょうか？

都心三区

あの狂乱の強気相場からそろそろ１年か。
あのころ、「アメリカやヨーロッパの不動産利回りはマイナスだが日本はまだプラスだからこれからも上昇する」
っていう記事があちこちで書かれてるのみて、
「諸外国は完全に値上がり期待であがってるんだな。そろそろバブル崩壊だな」
と思って備えてたけど、正直予想以上だった。
甘かった。
資産に１０％近いダメージ食らってしまったよ。

しかし予想の方向性は同じで大きさが超えた自分でこれなんだから、
あそこで何も考えずに記事と同じように強気で突っ走った人はどうなったか考えるのも恐ろしいな。

確かにアメリカやイギリスの不動産価格暴落は凄まじいようだね。下がりはじめると、買い値が実質利回り何％なのかが運命を分けるよね。３％以下で高値づかみした人は確実にアウトだよね。
６％換算まで下がれば半値、９％換算までいけば３分の１。信用収縮の程度や不良債権問題の根深さにもよるだろうけど、とりあえずは最悪９％換算ぐらいまで下がる覚悟で現実に向き合うことが求められるんじゃない。ちなみに更地はいくら一等地であってもほぼ利回りゼロだから、今のような状況だと最悪！

＜日本郵政＞東京中央郵便局が３８階ビルに　局舎残し高層化
6月25日21時18分配信 毎日新聞


　日本郵政は２５日、ＪＲ東京駅前の東京中央郵便局（東京都千代田区丸の内）が老朽化したため、郵便局やテナントが入る地上３８階の「ＪＰタワー（仮称）」として再開発すると発表した。東京中央郵便局は１９３１年の完成で、２０世紀前半に盛んになったモダニズム建築の代表作として保存を求める声が多いことから、今の局舎を保存しながら高層化する。

　完成は１１年度の予定で、東京駅や東京国際フォーラムと地下で結ぶという。ドイツ出身の著名建築家、ヘルムート・ヤーン氏が設計を担当する。ビルはガラス張りで太陽光の透過を防ぎ、空調を節約するエコビルになるという。

>>582,583
日本のバブル崩壊は、もっとすごかったよね。。。

そうだったね、青山のワンルームを１％利回りの１億まで買いあがったからね！1000万が2000万になり、4000万になり、8000万になると、１億6000万になるような気がしちゃうんだよね。

アメリカイギリスの崩壊も凄まじいかも

あれ、日本のバブルしらないの？

あんたなんかより知ってるよ。

うちの親はバブルのとき吉祥寺に１億のマンション購入したけど
今の中古相場はまあだいたい３０００万くらいだね。
（一時期もっと安かったが）
２０年で７０００万、一年あたり３５０万減価した計算です。

親は公務員だがなんで１億のマンション買えたかというと、相続した
田舎の土地がバブルゆえに１億で売れたからなんだけど、今は田舎の土地
なんて二束三文だから得したのか損したのかわからんね

田舎の土地を１億で買ってくれた人にお金を貸してくれた銀行があったとこがポイントね。

当時、買い替え特例が使われていたので、
都会の自宅を高く売って田舎に自宅を建て替えた人も多かった。
その場合、キャッシュです。

590さん

間違いなく得しているよ、田舎例えば関東の街中でさえ、今や@1〜5万円はざらだから。


戦時中なら田舎の価値は疎開する避難する等で見いだせるが、今はゼロ。

限界市町村なら固定資産税も値上がりしかねない。


別荘も資産というが負債ダヨ。収益生まないし。

別荘からですが、いいモンですよ。

プロ・業者は借りたくても借りられない
エンドは借りて欲しくても借りてくれない。

以下、日経NETより。

住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減
　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。 (09:03)

今年１月に東京の不動産価格の上下がここで議論になったとき、不動産価格しか見ていない者には景気の先行きなど予想できないと思ったね。ご活躍中の教授さんもこの手合いだな。そのときは、上昇派と現状維持派が多数を占めていた。私は終始一貫下落すると唱えた。

昨年の８月時点では現状は予測できなかったね。日本のREITに予兆はあったかもしれないが、米の住宅ローン担保型証券があれほど国際的に売られていて、それがデフォルトを起こすとは考えにくかった。もしこのデリヴァティヴ商品がなかったなら、住宅不況は米国内に限定された。金融の国際化はこわいね。いいときはいいけれど、ネガティヴな現象も連鎖反応を起こし、しかも一国の政策では管理できない。

昨年の１２月に原油と金の先物価格がじりじり上昇していた。原油は新興国の需要増から解釈できたが、金は不可解だった。「有事の金」の言葉の通り、基軸通貨への信頼が弱まるくらいの大きな出来事が起こったときに金需要は高まるが、そのような出来事はなかった。今にして思うと、投機資金が徐々に債券市場から移動していたわけだ。

１月初めに原油がWTI100＄を突破し上昇を続けた。２月に120、130＄突破もありえるとここに書いたが、１年後くらいを想定していた。新興国の需要急増が主因で、ヘッジファンド、SWFの年金・外貨準備金の運用が従因と考えた。しかし、現時点で130＄以上だが、そのうちの100＄以上が投機資金だった。主因と従因を混同していた。

さて、今は完全なマネーゲームになっていると思う。例えば、下のような投機資金の循環。
ドル高→ドル売り→ドル安→先物はドル建て→先物買い→先物高→インフレ懸念→株安→株買い→ダウ平均上昇→米経済復調への期待→ドル高→ドル売り→ドル安→先物買い

金融自由化、デリヴァティヴ理論、LTCM、国際的先物市場、ローン証券化のすべてがアメリカで生まれた。ここはアメリカに抜本的対策を考えてもらいましょう。

1月時点で、景気が悪化しないなんて考えていた人いるの。
（公式発言は別として）

結局不動産屋はなんとか理屈を造って、
今まで高く売ってたんだな。
自分の身が危なくなると、こんなところに書き込んでる
余裕もないんだな。

１年前の活況がウソと思えるくらい、スレが閑散としているねぇ

マンションの竣工は1−3月が多いが、そろそろ焦ってくる時期だ
値引き販売を公言（？）するデベも現れたよーだし
もーオシリに火がついて、ネットで争っている場合じゃないんだろーね