パレスビュー四番町 (四番町計画)について

http://www.bancho-parkside.com/

オール億ション　東京建物＆サンウッド

限られた方向けの物件ですねモデルルームの設置も無いのでは

何だかすごそうなマンションですね
モデルルームができたら見てみたいけど
飛び込みじゃ見せてもらえないかな

ここは↓になったようです。

http://www.4bancho.jp/index.html

物件名：　パレスビュー四番町
売主：　清水建設株式会社
販売代理：　三菱地所リアルエステートサービス株式会社

去年11月に完成済みで、2月から棟内モデルルーム公開だそうです。

現地で看板が立てられましたね。2月8日より棟内モデルルームオープンだとか。

立地は東郷坂下の谷底だが、南道路で東が東郷記念公園と日当たりは良さそうです。
建物外見のグレード感も悪くない気がします。

あとは値段ですね。このご時世だから、さすがに高飛車な根付けはできないじゃないかな。

ここ、新聞チラシ入ってたね。
総価格は高いけど、単価はバーゲンプライスじゃないかな？

低地とは言え東郷公園隣の東南道路面の立地だし、5階以上はワンフロア2住戸、つまり東南北三方角または南西北三方角しかないわけで、しかも南はそこそこ幅のある公道だし。

このご時世じゃなかったら瞬殺だろうね。

たしかにお買い得だと思うな
地権者が多いのがマイナスだけど

低層の100平米タイプで1億切ってるから、不況とはいえ結構な倍率になりそうだね。

立替マンションだからね。

地権者住戸が半数超ぐらいだよね。
けど、いまどき都心の再開発でこういうのが主流のような気もするな。

建て替えにはデメリットある？

そりゃ、地権者の多さがデメリットでしょう。
管理組合運営など、地権者が主体になりやすい。
分譲購入者は新参者扱い。

>>13
建て替えと地権者は並列という意味合いですね。
そうでないと読み取れたので。

地権者もバラバラであればとは思いますが、
その辺の情報ってありますか？

地権者もいろいろじゃないかな。

ここの場合、当然ながらもともとこの地（四番町）にあった旧マンションの所有者たちでしょうから、一般論としてそんなガチャガチャするような所帯とは考えにくいけどね。

建て替え前の旧物件はよく通りかかりましたが、10世帯だったようでそれなりにグレード感もあったマンションだから、税金・管理費などの維持費も結構な金額だったと思います。
だから元からしてセカンドハウスとしての利用や、企業が社宅としての保有が多いかも知れませんね。
良い意味で、そんなに生活感じみた所帯は居なさそうです。

そりゃもし地権者に、例えば地元商店とかあっち系商売の会社とかボロ屋とかが含まれてたら、先が思いやられるよね。

>>8
外から見た限りだが全戸南向きのワイドスパンっぽいね。
90平米ちょいで7000万のプランもあるようだけど、誰か詳しい資料持ってないかな。
３０戸でエレベーターは２基？

坪単価３００ちょいって、破格プライスのようだけど・・・
地下鉄もそうだけどJR市ヶ谷駅からのアクセスも悪くない場所だ。
地権者が多い、以外になんか理由でもあるのかい？
デベがゼネコンってのも今は別にレアケースじゃないし。
東郷記念公園の向こうが九段小でうるさいから？坂下だから？いずれも番町ではそれほど大きな評価ダウンにはつながらないような気もするけど。
内覧した人、いません？

９０平米の間取りを見る事が出来るサイトをご存知の方、いらっしゃいませんか？

90平米の部屋人気出ると思われますか？
そういう場合、抽選なのでしょうか？

五番町マンションも建替えのようだ。
ただ39戸→51戸みたいだからここ以上に地権者が多い。

五番町マンション　建替え
で検索すれば住所もすぐにでてくる。

ここに限らず東京オリンピック（1964年）前後に建てられたマンションが
築40年を超えて建替えなきゃならない状況になってきてるから
ここも含めて色々とでてくるだろう。
原宿のコープオリンピアもそのひとつ。

資料請求したのに来ない・・・
皆さん届きました？

前に聞いたときは、2月中旬過ぎの週（てことは今週？）で一般公開販売分を最終確定してどうのこうのって言ってましたね。
と言うのも、上層階のn億からの部屋は、地所の得意客・法人客らに事前案内して意向を集めてから公開するかどうかを決める・・・的なニュアンスでしたので。
また90平米～140平米の低層の部屋は割安感もあって抽選になるだろう、とも言ってました。

確かに番町新築でこの坪単価はいままでの常識から考えると「破格」では？
しかし今の市場価格はこの価格なんだということであれば番町あるいは３Aエリアの価格
にも相当の影響がありますね。

ここのチラシを読むと
〜所有権の準共有とあるのが気になります
一体、準共有とは？
やはり新規住民には不利な取り決めがあって破格値なんでしょうか

準共有？物件概要にはそういう表現ありませんが・・

ところで今物件HP見たら、販売時期が3月上旬に！？先週見たときより先延ばしされてますね。
また、

　[予告広告]
　販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

という行も加わりましたね（笑）。なんかあったのでしょうか？

個人的に気になったのは、地所がなぜこの時期に販売代理とはいえこんな価格破壊物件を売りだすのかな・・
一番町のパークハウスもまだ残ってるし、麹町のパークハウスはまさにこれからだし。
どっちも前ほどじゃないにせよ、そこそこの値付けしてるのに。

ここの立地は少し低いところにある以外は、道路付け・向きともパークハウスよりむしろ良いぐらいですよね。

産経のチラシに準共有と‥

借地をみんなで共有！というわけですね。
まあ土地代払わなくていいとなると固定資産税も安くなりますが。

土地は所有権ではなくて「所有権の準共有？」ということですか？
定期借地権とは違うんですよね。物件のHPに記載されていましたっけ？

HPには記載されていませんがチラシに｢専有面積割合による所有権の準共有｣とあったので気になりました。
HPに記載しないでチラシに小さく書いていた＆破格値だったのでデメリットなのかなと思いました。やはり借地だと建物が無くなった場合自分の手元に何も無くなるのでよくないのでしょうか。

住宅について詳しくないもので。
わかる方説明よろしくお願いします。

登録開始の案内メールがきました！

90平米タイプで8800万円～9800万円
150平米タイプで14800万円、150平米タイプで19800万円～

26日より登録。
全戸南向き、角部屋は東南もしくは南西。

物件の周辺ここ最近何回かまわってきたけど、建物の外観も含めてとくに不安要素は感じなかった。
なぜにこのプライス？？？
分かる人教えてください、お願いします。

>>33

物件のHPには「専有面積割合による所有権の共有」とありますから大丈夫じゃないですか。
準共有とか借地とかそういったレベルの話なら、バリバリの重説事項でしょうから、さすがに誤魔化せないでしょう。
ましてや天下の三菱地所ですから。

抽選になるでしょうけど、私はとりあえず申し込みます。

この価格は凄いよ。間違いなく抽選、それもかなりの倍率になるんじゃないの。番町エリアの中古物件の
売り出し価格をみていてあほらしくなるよ。いやー、デフレでマンション価格下落もいよいよ本番という
ことか。

値付けは売主清水の意向かもね。
このご時世でゼネコンはどこも苦しいから、早く売り抜けたい一心だろう。

しかしこんなバーゲン物件の販売代理を引き受けて、地所の中で揉めたりしないのかな？

>>34
メールとはどうしたら届くのでしょうか？
資料のことですか？
26日から登録とのことですが、うちには一週間以上資料も来ないので・・・

と。
ここの皆様は何平米の部屋を検討されてるのでしょう？
やはり90の部屋が人気かな？

何でこの値段？ちと割安過ぎない？

>>38
うちにもメール来ました。内覧して顧客登録カード書いただけでしたが。

>>40
質感は結構良かったというか、下手な地所の自社物件よりぜんぜんいいじゃんとさえ思いました。
各部の仕様・グレードも番町物件にふさわしいもので、感覚的には、三井でいうとパークコート同等かほんのちょい上、パークマンション未満ってところかも。
ただゼネコンがデベなので、各所のデザイン（見せ方？）は地味系です。
まあ鹿島がデベの虎ノ門TRやマスタービューでも同じ感じがしたけど。

個人的には145平米の部屋がかなり広々感があって、無理してでもほしい・・・
あと５階だか６階だか忘れたが、そこから上はワンフロア２世帯で、オール１９０平米タイプのようです。
エレベーターは２基で、各階に２４時間ゴミ出し可能。

だいたいそんな感じです。

いま物件サイト見てきたけど、90・150・190平米の3タイプしかないみたいですよね。
で5階以上はオール190タイプでワンフロア2住戸だから当然どっちも角住戸！さすが番町物件です〜
安い理由知りたいです。

都心エリアもいよいよ価格崩壊が本格的に始まったようですね。

ここの190プランはすごいことになりそうです。
湾岸タワーのペントハウス、都心部タワーのプレミアムプラン、都心低層・・・それらすべての相場を破壊してしまいそうｗ

皆様も150、190狙いでしょうか。
まだ内覧していませんが、広い方見たらそっちがほしくなるよな・・・

地所は自分で首絞めかねないね。売れ残り結構有るみたいなのに。

元々の売主ってどこだったの？地所だったの？いずれにしてもひさびさに購入意欲を刺激する物件
であることは間違い無し！。他のスレでもかなり話題になっているよ。ここを購入できなくても
この価格が番町、３A、松涛、あたりの今年、来年の新築マンション価格の基準になることを祈願！！。

取り立てて建築とか詳しいわけじゃないですが、こういう建替えの仕方が中間マージンを
カットできて比較的安く出せてる理由になったりしますか？↓
http://plaza.rakuten.co.jp/bkstation/diary/200911280000/

地権者がどのくらい優遇されるのでしょう。
新規が肩身狭い感じになるのは嫌だなぁ。
ここ買いたい人ってどこと比較してます？
勿論予算は億以上ですか？

ブログ下部のコメントの1文が気になるな。

松濤がこの価格な訳ないじゃん‥

３Ａって、青山・赤坂ともう１つどこのこと？

麻布

>49　地権者は等価交換じゃないですか、こういう建て替えの場合。

検索すると何部屋か賃貸でもヒットするね。地権者住戸かな。

賃貸物件の室内写真見る限り、仕様そのものは悪くないですね。カッコよさはぜんぜんないけど（笑）
ただ、今出てる賃貸は地権者のものだから、分譲住戸だとまた違うのでしょうか？
内覧した方、レビューしてほしいですーー

これで分譲住戸の仕様がハイグレードだったら逆に怖い（笑）

見てきましたが期待していたより・・・でした
豪華！という感じではないです。センスがいいわけでもなく。
担当者は
お客様が自由に使えるような作りになってまして・・・
ばかり口癖のように言ってるし。なんだか必死に気に入ってもらおうとしてる感じでした。
特別良くもないかなぁ。

麹町のクレーン事故跡地マンションに期待

麹町PHは高いですよ。
高くなくても、新宿通り沿いだし向きも微妙だし、うちはパスです。

>>57 近頃の再開発物件は、地権者物件よりも分譲のほうの仕様が上だよ。

賃貸の部屋の写真見ましたが確かにパッとしないですね・・・
まぁそれにしても安い。
逆に安すぎて何か落とし穴があるんじゃないかと不安を誘う物件ですね（笑）

そうそう、もしやどっかに落とし穴が！？
ここにいる全員がそれを知りたがってます＾＾

広い部屋しかないのかな？

地権者がおもいっきり意地悪とかヤ〇ザとか？（笑）

ヤ○ザなら重要説明事項の義務が生じそうですね。
やっぱり清水が決算前に処分したかったのじゃないかね。

私も最初は決算に間に合わせたいからと思っていましたが、
「不動産にお買い得なし」と疑って
いろいろと調べていったら安い理由がだんだん見えてきました。

本気で考えている人は、マンション購入の際の基本的なチェックをすべて行って
安い理由を納得してから買った方が良いと思います。

超お買い得ではないと思いますが、
損のない物件ではあるかもしれません。

なんかものすごい気になる発言ですね。

そこまで匂わせるなら教えてください～。
基本的なことって構造や仕様？

>>66さん
私もあらゆる方面から懸命に調べたたり、財閥系不動産の知人にも聞いたりしました。
建物の構造や諸仕様にこれといった異常は見当たりません。
強いて言うなら立地面は四番町の中では低地、西側隣は公務員宿舎で再開発の可能性あり、東郷公園たまにホースレスがいる、公園向こうが九段小、地権者が過半数・・・、それぐらいしかネガティブ要素がありませんけど。
価値観次第ですが、どれもこの地域では重要なものではない気がします。

なにか致命的な問題ありますか？本当にお分かりでしたら勿体ぶらずにご教授ください。

どっちでも意味通じんじゃない？

同じく、理由を教えて頂きたいたいです。
元から住んでいてこれからも住み続ける方がいるということは、建物の造りが悪いとは考えにくいですよね。

90、140平米の倍率高そうですよね。
ただこの先もっといい価格、物件が出て来ることは間違いないですね。

早速倍率下げ工作が始まったようですねｗ
ここ最近不況だから、なんだか懐かしいな～
やっぱり９０平米クラス（といっても２戸しかない？）が激戦区になりそうかな？

番町の住宅街ど真ん中にこんな安い坪単価で出てくることはこれからもそうないでしょ。
最近出た近所のパークハウスも２F以外はさっと捌けちゃったみたいだし。
このエリアを散歩すれば分かると思うけど、安く売る理由はないと思う。

今日資料が郵送できました！

91.83㎡が2戸分で8800万と9800万
148.07㎡が1戸のみで14800万
190以上は数戸で20500万から

なんと坪315万から！
バーゲンプライスは本当のようですね。
五反田大崎、下手すると湾岸よりも安いよ。

この立地、仕様なら
９０の部屋で坪いくら位が適当だと皆さん思いますか？

90平米の倍率は五倍、それ以上になりそうですね。

１．５億〜２億出せる奴が沢山書き込んでるのかね？このスレ。

坪単価安いとかいきり立ってるけど、本当に買える奴どの位いるの？？

無理して番町狙うなっつーの！

私は１億前半までしか出せないから、検討から外しました。

この単価なら無理しても狙うのが出てくるでしょう。

にしても逆に気味悪いな。安すぎて。

うちも二億は出せないので別を探すことにします。

>>80
書き込んでる人に資金があるかどうかはあんま関係ないんじゃないの？
この物件の場合はある意味祭り感覚だよね。
でもあなたが思ってる以上に２億からそれ以上出せる金持ちが普通に書き込んでるよ。
でもそういう人は自分が金持ってるなんて言わない。


９０㎡は２つか。大変な倍率になるね。

91平米8800万か…

どうせ、デベにコネのある人しか当たらないよ。
あしからず。

でも申し込みしないと買えないから申し込みますよ。この価格がこれからの
マンション相場になって欲しいねー。

先週内覧の予約ＴＥＬしたら平日希望したのに営業マンは予約いっぱい、別の日か最悪案内ナシになると言われました

これって登録さえさせてもらえないってこと？ｗｗｗ

そういやルクセンブルグハウスって安かったよね。
６０平米台の２LDKで5000万台だったよ。

>86 うちは平日ならなんとかって言われたので、来週早々見に行くことになった。

>>87
安かったのは極一部じゃなかった？
条件の良い部屋はやはりそれなりの価格だった気がする。

結局１億以下の部屋しか皆さん買えないのね。

ここを見てると三鷹とかが坪400してるのがアホらしく思える。

別に落とし穴あっても、そんなに損することにはならんと思うのだけど
それともここより相場がさらに安くなったりすることがあるのかな・・。

＞９０
２億出せる層はこういうとこ買わないんじゃね？
子沢山ならともかく普通１９０平米もいらんでしょ（笑）

↑金がないのに、タラレバ言うな。

他の新築、中古物件も早くここの価格にさやよせしてください。

夫ともはなしましたが、ルクセンブルグハウスの時代が懐かしいです。番町、麻布、財閥系で坪300台がごろごろしてました。ただ激しい抽選も日常茶飯事で、手にはいるかはわかりませんが。

>>92

＞子沢山ならともかく普通１９０平米もいらんでしょ（笑）

庶民的な発想ですね。
ここの190平米は3LDKのほか、2LDKもあるようです。

抽選か・・・
デキレースだろうな・・・
申し込むだけ無駄？

この値段は驚異です。
番町で駅5分未満の立地が坪３００ちょい台なら、湾岸や近郊はおろか内陸も存在意義が？になるね。